物业管理相关制度文本汇编.docx

物业管理相关制度文本汇编物业管理工作是一项政策性强、讲究工作规范和严格工作程序的业务工作,特别是2017年下半年各个仓库正常启用以来以及近期办公大楼出现的用电、用水、暖通一系列的故障和隐患,更加需要一套正规的物业管理制度。俗话讲:“没有规矩,不成方圆”。总结过去工作经验,结合自身工作实际,经过三个月多的观察、探讨、模索整理,汇集了这份物业管理制度,物业管理部门各岗位应分工明确,工作人员实行一岗多职、一职多能,充分体现“小机构、大服务”的工作宗旨。这更加需要进一步规范工作制度和工作程序,以便于严格管理,保证各项工作的正常运转,由于时间仓促、水平有限,肯定存在诸多不足之处,尚祈领导提出意见和建议,以便今后改正,物业管理和后勤管理工作职责、工作制度和工作程序还有待于进一步修改完善,将不断总结提高工作管理和服务水平,为领导和各部门提供优质、高效服务。工作人员出入保税大厦管理暂行规定一、进入保税大厦的人员凭相关部门核发的出入证、会客证、工作证放行。二、来大厦开会的外单位人员,由召集会议的单位提前报知相关部门放行。三、区外人员到大厦联系工作凭工作证、介绍信办理登记后放行。四、携带大件物品出院,应持有关部门加盖公章的证明信到相关部门办理携物出门手续,门卫凭携物出门证明放行。五、严禁将上访人员和其他无关人员进入办公楼。上访人员一律到信访接待室反映情况。六、下午下班后,机关工作人员应按规定时间离开办公楼。如有特殊情况,需要加班者,应提前通知相关部门。车辆出入、停放管理暂行规定一、所有进入办工大楼庭院内的车辆须按规定的行驶路线和标志行驶严禁违章逆行。二、必须服从保卫人员的检査，服从停车场管理人员的指挥和调度,在指定区域内整齐停放,不准乱停乱放。三、庭院内禁止汽车鸣笛。收听汽车音响,音量不得过大。 四、禁任何人在停车库内维修保养车辆和进行加油、抽油等违反安全操作的行为。五、车库内严禁吸烟，严禁携带、装载易燃易爆物品的人员和车辆严禁入内停放。 六、工作人员应自觉维护停车秩序,将车辆停放在指定位置的划线区域内, 并摆放整齐,不得随意停放。七、停放在自动车停车场的车辆,由专人负责管理,对长期停放不用的车辆,作专门保管处理 。八、严禁在非机动车停车场以外的地点停放自行车,凡乱停、乱放的车辆, 将集中清理。九、所有自行车应一律将车锁配齐,停放时应将车辆锁好,防止丢失。大厦物业管理制度一、各使用单位不得擅自改变办公用房的结构,设施等。二、不得在办公室钉钉子、挂钩等;不准在室内和楼道内乱贴、乱写、乱刻;不得乱拉电源线、电话线、铁丝、绳索等。必须张贴或悬挂的图表,应在与办公环境协调的原则下,经物业管理部门同意下组织专业实施。三、未经登记核准的办公家具、冰箱、冰柜及属个人所有的家具,不准进入办公楼。四、办公室内布置要力求简洁、整齐、美观、庄重,办公家具的摆放应整齐有序,公用部位及柜顶台面不得堆放杂物办公桌要摆放整齐,桌面文件、文具、书籍等要摆放有序。对布局不合理影响整体效果的,以及对办公桌上乱堆乱放的,物业管理部门提出调整意见或发出整改通知,限期改正。五、办公家具不得随意挪动到大楼以外地点,确属工作需要的,应报物业管理部门批准、备案。六、各单位应按照办公楼管理规章制度的有关型定,明确办公室的安全、消防、卫生责任人,确保办公楼安全、卫生,创造文明办公的环境。七、工作人员离开办公室,必须做到人离门锁。下班前切断电源,锁(关)好门窗。八、节假日前,物业管理部门要组织对办公室、工作间进行安全检査,发现不安全因素及时处理。配电室管理制度一、配电室管理制度是大厦及仓库供电的中心,是心脏部位,必须由专业人员24小时值班。保证大厦的供电不能中断。二、坚持24小时值班制度,建立运行记录,每班巡査一次,每月一小检,半年一大检。检査出问题及时处理,并做好记录。三、配电室的全部设施,必须由专业人员进行操作控制,负责停、送电等操作,无关人员禁止进入配电室 。四、配电至内严禁吸烟,严禁在配电室内吃饭,严禁用电炉取暖、做饭。五、配电室内照明、通风要良好,室温应控制在40以下,墙上应配温度测量装置。六、未经允许,任何人不得擅自断电。七、供电回路操作开关的标志要明显、检修停电拉闸要挂标志牌,如确需停电应提前通知有关部门,以免造成损失。八、室内严禁乱拉乱接线路,供电线路严禁超载供电。九、熙电设备及线路如需变动,应经审批同意后方可实施。十、检修时应严格按照操作规程操作,确保人身安全,避免意外事放的发生。十一、发生地震、洪水、火灾时,要及时与消防控制中心联系,配合电力的切断及消防、电梯等电源的供应。高压配电室值班电工职责一、严格遵守各项规章制度，努力学习技术，熟练掌握大厦供电方式、状态、线路走向及所用设备的原理、技术性能及实际操作。二、努力做好设备的保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。三、坚守岗位，定期巡视电气设备，密切监视各仪表的工作状况，准确抄录各项数据并填好高压运行日志记录。四、对来人来电报修及时登记并通知有关人员进行处理。五、负责与傅山热点的业务联系，并做好登记。六、发生故障时，值班人员要保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。七、事故不排除不能进行交接班，应上下两班人员协同工作。一般性故障要交待清楚并做好记录。八、请假、补休需在前一天报告班长，由班长安排合适的替班人。九、做好值班室的内外清洁工作，完成上级交办的其它工作。配电管理专业人员职责一、负责大厦及库区电力配电设施的维护及保养，保障大厦及库区用电质量及用电安全。二、负责高低压配电室值班人员的管理，督促其做好运行记录，完成设备的维护、保养，完成电力的计量报表工作。三、负责大厦及库区控制开关及电照系统的正常维修维护工作，保证大厦及库区电气照明及办公自动化用电的需求。一般维修任务在一天之内完成。四、负责大厦空调电力设施的维护维修，协助空调专业人员完成空调检修工作。五、负责库区各类照明设备的维护，保证其正常工作。六、负责配电、电照用耗材的购置计划提报及相应的外购工作。七、负责工具设备、设施的管理工作。八、负责与施工单位联络完成供配电线路及配电设施的改造与完善。九、负责大厦及库区其它用电单位用电的计最报表工作。十、负责监督对大厦及库区用电负荷进行行动功率因数补偿及单双变压器的切换，保证设备运行的最高效率。十一、做好节约用电、安全用电及其宣传工作。十二、负责做好对电气技术人员的业务及安全生产培训以提高素质更好的满足工作的需要。十三、完成领导交办的其它临时性工作。电气运行管理制度为了保证电网的安全经济用电,搞好供用电一体化建设,达到变（配）站(室)标推化、规范化的管理要求,建立必要的各项管理制度,以落实供用电各项安全措施,适应现代化生产的需要。1.值班制度；2.交接班制度；3.设备巡视检査制度；4.设备缺陷管理制度；5.设备验收制度；6.设备评级制度；7.技术管理制度；8.运行分析制度；9.培训制度；10.文明生产制度；11.群众管理分工制度；12.卫生制度；13.值班人员培训步骤。空调管理工作制度一、负责大厦内全部空调及供排风设施的正常运行。二、制订空调系统操作规程,并严格按规程操作。三、定期巡査空调、通风设备的运行情况,及时排除设备故障隐患。四、每年在春、秋二季对空调进行停机检修。五、负责空调设备检修所需资金的计划统筹工作。六、完成空调设备的日常维护保养工作 。七、负责空调检修维护计划的制订。八、完成领导交办的其它工作 。电梯管理专业人员职责一、及时了解监测电梯运行状况,保障其正常运行。二、负责监督电梯公司对电梯的正常维护及保养。三、负责与电梯公司联络,及时排除电梯出现的各类故障。一般故障在一天内排除。四、负责协调保安隘控及电梯内部通讯设施的维护保养。五、负责协调电梯内部的保洁工作。六、负责电梯維护维修资金的统筹计划。七、负责电梯机房配套设施的维护保养。八、建立电梯运行维护维修等资料档案,并维护其完整统一。九、负责对电梯内外警示标志、安全标志等的管理。十、负责进行电梯的年度检验工作。十一、完成领导交办的其它临时性工作。电梯维修工岗位职责一、熟悉电梯的性能、构造和使用方法。按上级要求开启和关闭电梯, 确保电正常运行。二、配合电梯公司专业人员完成周、月和年度的电梯保养工作,并检査保养质量,经确认后将记录存档保管。三、及时处理应急停机故障。接到故障通知后应迅速奔赴现场,先将电梯轿厢中被困人放出,然后排除故障 。四、做好电梯机房的清洁工作 。五、积极参加业务学习和技术培训,提高业务水平。六、搞好各工种的配合,完成上级交办的其它工作。电梯机房管理制度一、每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得堆放杂物。 二、保障机房通风降温良好。机房内应悬挂温度计,机房温度不得超过40。三、保证机房的良好照明,并配应急照明灯,灭火器和盘车工具,并挂于明显位置。四、做好机房的防水、防潮工作。五、未经上级领导同意,禁止无关人员进入机房。六、注意采取措施,防止小动物进入机房。七、电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。八、定期对机房内的设施和设备进行维护保养。九、每天巡视机房,发现达不到规定要求的要及时处理。弱电维护人员工作职责一、负责整个大厦弱电系统的日常维护工作,确保大厦内部通讯、网络的正常。二、负责各部门的通讯、网络设备的安装、调试、调整工作。三、配合有关部门做好新增设备的安装、调试工作。四、定期对弱电系统设备、线路进行检测、检修,以保证设备运行良好 。 五、完成上级领导交办的其他工作 。水泵房管理制度一、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。二、检查水泵控制柜的指示灯状况，观察水泵压力指示。正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵、污水泵等选择开关应置于自动位置。三、生活水泵规定每周至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次。四、保持水泵房内外整清卫生。五、按照水泵保养要求定期对其维修保养。六、保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。管钳工岗位职责工作任务务是：负责大厦供水系统，消防水系统设备的运行管理和维修保养，负责消防门、自动门卷帘门及五金机械构件的维修保养。其主要职责是：一、熟悉大厦给排水系统（各种水泵、管道、阀门、调制设施）和各种机械设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确操作。二、当班期间及时巡视检查上下水系统设备的运转情况，并做好巡检记录。三、及时进行设备的维修保养，并保证维修质量，维修记录完整并存档保管。四、做好应急抢修工作，接到应急报告及时迅速奔赴现场，及时抢修，重大泄漏应在领导的指导下进行。五、积极配合其它工种的工作，完成领导交给的其它工作。六、负责专业维修公司维修、保养的监 管和配合工作。物业管理部门职责一、工作范围： 1.负责大厦及库区电力系统的正常供应及附属用电单位的电力计量。 2负责大厦内部及库区电话及网络的正常维护。3负责大厦内部空调系统的正常运行、维护。4负责大廈各类灯光、音响等设施的正常运行及维护。5负责电梯的正常运行。6负责大厦供排水系统的维修维护工作。7负责大厦门窗及顶层等的维修保养。8负责大厦物业技术人员的管理工作。9负责大厦物业档案的管理工作。二、工作程序1各系统专业人员应对所管理系统进行定期检査维护,建立设备运行档案。2对大廈运行中的各种零星维修任务,当接到维修任务后,物业管理部门填写维修派工单由专业人员进行维修,用户在维修派工单上签字对维修结果认可。3一般任务在当天内完成,如当天完不成维修任务的应向用户及上级说明原因及具体能完成的日期。三、物品管理: 大廈内部维修所用耗材、 维修人员凭派工单填写领料单, 仓库凭领料单出帐, 大厦维修所需物资购进后一律由仓库管理人员填写入库单。四、常规检修:大厦及库区重要设施设备设施如电力、空调系统等每年要进行1-2次检修维护,电力检修应避开工作时间停电,并将停电申请送有关领导审批,经同意后,方可进行,空调检修应在每年春秋二季空调不运行期间进行 。基建工程管理工作制度一、为更好地贯彻质量法和国家有关政策、法规，坚持“百年大计，质量第一”的方针，切实加强基建工程质量管理和监督，特制定本制度严格执法，在工程质量方面做到“五不准”。1未经持证单位按资质等级规定范围设计的工程,一用不准施工。2无出厂合格证明和质检证明的原材料,一律不准使用。3不合格的建筑构件、配件一律不准使用。4所有工程都必须严格按照国家规范进行验收，一律不准降低标准。5质量不合格的工程及构件,坚决拆除或更换，一律不准放过。二、建立健全质量保证体系,强化质量指标保证作用。积极推广采用新技术，提高应用新技术、新材料的合理化建设及可行性论证。三、现场监理人员应熟悉图纸，掌握施工规范、规程，坚持每天在施工现场，按设计要求和施工规范，加强施工质量监督，及时准确记好施工日记。四、加强对进场的建筑材料构配件及设备的质量检查、检测，凡影响结构安全的主要建筑材料、构配件及设备的采购及使用，技术员要严格把关，要加强保护工作。五、每项工程交工，必须完成合同规定的全部内容，达到国家“建筑安装工程质评定标准”中规定的优良标准，并有市质站签发工程质量等级证明文件。六、具有准确、齐全的技术资料档案、严格执行各类规程及各项廉政工作制度，增强集体荣誉感，树立园区形象。七、工程建设项目采取公平竞争、公开招标，材料设备订购中坚持货比三家自觉规范自己的言行。杜绝不廉洁现象发生，集体决策，不接受外来人员的宴请及消防活动。卫生制度1.站内、室内、室外卫生、管理清扫。2.场地平整，无杂草，室内地面无杂物。3.桌椅干净，窗明亮，注油设备无油污。4.盘前正面无污垢，盘后设备无蛛网，电缆沟内无鼠粪。5.工具、用具、家具要存放整齐，放在固定位置。文明生产制度1.变（配）电站（室）均建立卫生区域专贵管辖范围。2.室内各种设施应达到清洁、整齐、窗明干净。室外场地道路应平整搞好绿化、美化环境，无杂草杂物，严禁乱放器材和设备。3.值班室内墙壁应保持干净无灰尘，全部挂表、挂图要悬挂整齐。4.设备名称标志应清晰醒目，书写应工整大方美观。5.室内外电缆沟应每年清扫检查二次，并无积水；控制、保护盘二次接线、低压控制盘应每月清扫一次，主控制室各盘正面应每周清扫一次。6.严禁在高压设备区内种植树木和攀藤植物。7.电缆沟盖板应完整无缺、防小动物事故措施必须全面实施。8.经常保持设备的外部清洁，无油污、严重锈蚀现象。值班制度1.值班方式应采取长时值班制（即三班制）：变压器总容量在315KVA以上必须有人值班。2.必须按照批准的值班表轮换值班，不得连值两班。3.值班期间必须按照规定：遵守劳动纪律、坚持值班岗位、严禁脱岗。4.值班负责人必须设法调动班内一切积极因素，全面完成本值内各项运行工作任务，落实各项安全措施。5.严禁值班人员借值班之机，拆卸测验运行中的设备。6.严禁值班人员在值班期间酗酒、会客等与工作无关的事情。7.值班人员在值班期间必须集中精力监视设备运行，开展技术培训，维护好设备，做好调和节能工作。8.当值班人员必须衣着整齐，严禁穿背心、短裤、拖鞋。9.严禁无关人员进入配电室。外来人员联系工作时必须进行登记。交接班制度1.交接班人员必须按规定的时间进行交接班，除特殊情况（重要操作或事故处理）外，不得提前或拖后交接班。2.交接班人员发现人员醉酒、精神不正常时，应停止交接班，并将情况报告上级；否则，接班人员接班后因此发生的事故由交班人员负责。3.交接班双方必须履行签字手续，交接班方告结束。4.交接班内容是：（1）运行方式（接地线的装设地点、号码、组数）；（2）各种操作；（3）异常及事故处理；（4）设备检修、试验、运行情况；（5）设备缺陷情况；（6）预定的工作及“两票”执行情况；（7）上级指示命令、通知；（8）工具用具、仪表、备品、卫生情况。5.禁止在重要操作、事故及异常处理过程中交接班，但遇到紧急操作，应停止交接班。6.对变更的二次回路接线、新设备的操作方法和注意事项，必要时交接双应到现场实地交接。7.对应交未交的事项，接班后发生的问题有交班人负主要责任，对已交未交待清楚，接班者含糊不清而又不询问清楚，接班后发生的问题由接班人负主要责任。分工管理制度一、值班长1.做好管理工作,负责本班安全运行；2.总结推广先进经验,表场好人好事；3.组织劳动竞赛,开展评比工作；4.组织业余学习,提高技术水平。二、安全员1.做好安全教育,检査各种操作规程执行情况；2.统计汇报,调查事故违章障碍；3.协助班长搞好安全检査；4.组织运行分析,加强安全用具、消防器材管理。三、培训员1定期制定培训计划,组织运行安全、质量,完成定期考核；2组织技术学习,开展岗位练兵；3学习推广新技术、新设备,为实现四化搞好业务培训。四、技术管理员1 .负责建立、健全本站技术资料；2建全有关生产图表；3提出规程参考意见；五、管理员1制定材料,事务用品、工具、仪器、计划、保管维修；2报销、统计、出勤、执行经济核算；3领取劳保用品,提劳保意见。培训制度1.各变(配)电站(室)均应设专职技术业务较熟练的培训员,在站(班)长的领导下负责培训工作。2.新人员入厂值班,培训员应制定培训计划,指定专人负责,订立师徒合同,按期完成培训任务。3.新人员在独立担任值班工作前,必须按计划进行现场规程、制度、跟班学习考试合格跟班实习两阶段,方可正式值班,否则,发生事故时由批准者负责。4.培训员必须按时完成各项培训计划和上级布置的培训任务,定期填写各种培训报表。5.因结线方武改变而改变的复杂操作,及设备结线可请专门技术人员讲解或派专人学习后向全体人员传授。6.值班运行人员必须接受每年的“电业安全工作规程”(变电、线路部分),现场运行规程的考试，考试不合格的必须补考,否则,不准值班。7.经长期培训而达不到独立工作能力,工作责任心差的人员,建议领导调离其工作岗位。8.各级运行人员要达到 “三熟” 、“三能”。三熟:熟悉设备原理和性能；熟悉操作和处理事故；熟悉本岗位一切规程。三能能分析设备运行；能发现排除故障；能掌握一般维修技能。运行分析制度1.运行分析(安全活动)每周进行一次,并做好记录。2.运行分析由安全员主持,分析内容可与站(班)长共同商定。3.分析内容主要是本站(班)在本周内所发生的一切不安全因素，设备异常及带缺陷运行情况、违章违纪现象,讨论制订切合实际的防范措施,并到责任落实。4.检査上级下达的关于安全生产指示执行情况;学习上级有关部门转发的事故通报、安全简报及安全生产文件,按照要求,结合实际,拟定事故对策。5.学习规程，加深对条文的理解,达到认识统一、执行一致。6.分析内容（1）事故障碍异常运行；（2）设备缺陷违犯规程；（3）事故通报,上级通报；（4）研究设备,提高水平；（5）特殊气候,意外发生；（6）总结经验,检査措施完成；（7）制定新措施,推广先进经验。8.发生事故书面汇报,总结经验,订出措施,贯彻执行。技术管理制度1.变(配)电站(室)的各种技术资料,应有专人负责管理。达到齐、全、准, 为生产服务的目的。2.设备的大修、 试验报告,必须按年度分类归档,并将修试时间、 参数及时填写到有关的图表、记录、台帐中。3.新投主要设备必须将出厂说明书和检测记录,作为原始资料存档。4.变(配)电站(室)内,必须备有:高、 低压单线系统接线图,二次回路原理、展开、安装图、直流系统结线图、三相三线相位图,高压电缆走经图。5.技术管理员必须对各种技术资料、图纸、图表的正确性负责。6.各单位制定的变(配)电站(室)现场运行规程及有关安全制度,必须符合供电部门及部颁有关规程规定的要求,供电部门与部颁规程有抵触时,依