新港物流工业园拆迁还建点一期工程项目可行性研究报告.doc

.新港（物流）工业园拆迁还建点一期工程项目可行性研究报告 总论1.1项目名称：新港（物流）工业园拆迁还建点一期工程项目可行性研究报告1.2项目单位申报：某镇人民政府组织机构代码：机构类型：1.3项目概况：新港（物流）工业园还建点一期工程坐落于*镇棠梨湖，项目建设将占*镇东湖村、棋盘村、韦山村及*村部分居民的住房及农用地。一期用地10.7公顷;二期用地15.3公顷，其中一期规划净用地面积:109932平方米，总建筑面积：148442平方米，占地面积：30480平方米，容积率:1.35，建筑密度: 27.7%，绿地率:36.4%，户数：1058户，停车位:492个。1.4项目产生背景2009年，我国的物流业调整与振兴规划（2009-2011年）出台;同年,湖北省物流业调整和振兴实施方案（2009-2011年）出台；两规划均把湖北省*市作为中部地区物流业的重要枢纽。规划要求，中部地区要依托武汉、宜昌、荆州、咸宁、鄂州、*、黄冈等长江干线和襄樊、天门、潜江、仙桃等汉江干线上的主要港口和重要港口，形成东、中、西部物流区域有机衔接的水运物流通道；同时以武汉为核心，加快建设*地区性物流节点城市，依托湖北省现有的汽车、钢铁有色、新型建材、电子信息、石化、纺织、农产品等优势产业，结合产业布局特点，延伸重点产业链，大力推进物流配送中心建设，努力提高城市物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成全国性和地区性物流节点城市网络，促进全省物流业的协调发展。为此，*市人民政府将临长江某镇定为*的重要的滨江物流新区，由*国家经济技术开发区与某县人民政府共管。建设物流园区要做好土地征用与被拆迁农民的移民安置问题。根据国务院关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知，湖北省人民政府办公厅关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知，经某人民政府申请，*市人民政府同意，将位于*镇棠梨湖村的188亩土地，作为物流园区内迁出农民的住房还建点。1.5建设内容与总投资:1.5.1建设内容:项 目内 容1主体房30栋钢混结构住宅楼(一期)2附属房幼儿园、社区居委会、社区活动中心、超市3附属工程庭院、道路、蓝球场，足球场4绿化小区中心绿化广场、房屋间绿化带5市政工程小区四周道路、路灯1.5.2项目一期工程总投资:1484421255元/=186308120元1.6资金来源与筹措: 由某人民政府投资建设1.7结论与建议经测算，新港（物流）工业园*还建点一期工程用地面积：30480，建筑面积：148442，总投资1.863亿，建设周期：13个月，建设住宅1058套，安置总人数：4020人，户均还建成本:17.61万元,人均还建成本4.63万元。本项目作为*新港物流园区建设征地拆迁农民安置补偿保障项目，保护了当地农民的合法权益，保护了弱势群体利益，减轻了移民安置社会风险，同时完善了健全了当地住房保障体系,体现了社会主义制度的优越性,具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，具有可行性。由于本项目由政府收储土地，规划建设物流园区，因此，征用农民土地保障农民利益，做好农民的安置房屋还建及拆迁补偿工作是关键。项目建设时，要争取土地使用权的划拨与各项规划减免的优惠工作，争取将更多的钱用于安置农民上，保障物流园区建设顺利进行。主要技术经济指标表(详见表1-1)序号项目名称单位指标备注1占地面积1099322总建筑面积1484423容积率1.354绿地率36.4%5建筑密度27.7%6安置农业家庭户数户1058安置农村人口人40207人均安置费用万元4.638停车位个4929总投资亿元1.86310建设工期月132可行性研究编制范围和主要依据2.1编制范围接到*镇民人政府的委托，我公司立即组织专业人员搜集整理信息及现场勘查；根据国家有关规定，综合本项目的特点及各方面因素，对“*新港(物流)工业园*还建点一期工程建设项目”的可行性进行有研究论证，并最终形成可行性研究报告。本报告编制范围包括以下内容：2.1.1 项目概况2.1.2 可行性研究的编制依据2.1.3 项目需求与目标分析2.1.4 项目建设选址2.1.5 建设方案2.1.6项目实施方案2.1.7土地利用与移民安置2.1.8环境影响评价2.1.9投资估算与资金筹措方案2.1.10社会影响评估2.1.11风险分析2.1.12结论与建议22主要依据2.2.1国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2.2.2湖北省城镇体系规划（2001-2020）；2.2.3武汉市城市圈总体规划（2010-2020）2.2.4*市土地利用总体规划（2006-2020）2.2.5物流业振兴与发展规划（国发20098号）2.2.6湖北省物流业调整和振兴实施方案（2009-2011年）2.2.7国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号，2.28国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号2.2.9国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知国土资发200958号2.2.10关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知国办发明电201015号，（2010年5月25日）2.211国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（2010年6月26日）2.2.12湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知(鄂政发200511号)2.2.13湖北省人民政府办公厅关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知2.2.14工程建设标准强制性条款（房屋建筑部分）（2002）2.2.15民用建筑设计规范（GB50352-2005）2.2.16民用建筑设计防火规范（GB50016-2006）2.2.17中华人民共和国节约能源法（主席令77号）2.2.18中华人民共和国环境保护法（主席令第22号）；2.2.19中华人民共和国招投标法（主席令第21号）项目需求及目标分析3.1项目需求3.1.1项目建设是振兴我国中部地区物流业的要求。 十二五规划纲要指出，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。规划还要求在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。其中，武汉、*作为中部地区物流业节点城市，在湖北省物流业调整和振兴实施方案（2009-2011年）中，明确指出“根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展三大物流圈，建设长江、汉江物流通道和一批地区性物流节点城市，优化物流业的区域布局。以武汉和宜昌、襄樊两个副中心城市为依托，重点建设辐射国际及国内的武汉城市圈物流圈，在武汉城市圈物流圈重点发展阳逻物流园、东西湖高桥物流园和天河航空物流园、*新港物流工业园、仙桃商贸物流园等综合性枢纽型物流园。”物流业调整和振兴规划还要求，在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，要按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。3.1.2项目建设是落实关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知的需要。物流园区的建设需要沿江沿路沿河征用土地，这就涉及到被征用土地范围内群众的拆迁安置补偿问题。*新港物流工业园选址在*镇棠梨湖，项目建设涉及某县2镇10个村45个组3306户村民，根据关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知要求，做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题，各地要高度重视征地中农民住房拆迁工作，按照紧急通知规定要求切实加强管理。农民住房拆迁补偿安置涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面，同时也关系到社会治安、环境整治以及民俗民风等社会问题，市县国土资源部门应在当地政府的统一组织领导和部署下，配合相关部门，建立协调机制，制订办法，共同做好拆迁工作。要严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。*新港物流工业园一期还建点项目工程即是一个先安置，后拆迁的拆迁安置用房建设项目。3.1.3项目建设是发展*市港口物流业的要求；*位于湖北省东南部，是我国中部地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市，全市现辖大冶市、某县和*港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个国家级经济技术开发区（*经济技术开发区），总面积4583平方公里。*境内基本上村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路、大广南高速公路、武黄高速公路横贯市区，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线，武黄城际铁路高速对接武汉城市圈；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。优越的地理区位，使得*特别适宜发展物流业。2009年，湖北省物流业调整和振兴实施方案将*定位为物业流的区域性节点，同时，物流业也是*的支柱产业，这为*的经济发展带来难得的机遇。3.1.4项目建设是安置因园区建设而失去土地的农民现实需要;失去土地的农民属于弱势群体，2009-2010年间，中央及国土资源部两次出台通知，要求解决失地农民的生活来源问题。其中，先安置后拆迁，是其中的一个重要条件。本项目的建设，是落实拟搬迁村民的还建点问题，项目的建设，将事先安排好农民的住房保障，这体现了国家和政府的人文拆迁与公平拆迁政策，保障了农民的合法权益。2项目目标定位 先拆迁，后安置；并且保证被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。 321项目建设目标本次物流园区还建点一期工程建设项目，建设还建楼30栋，148442，安置拆迁户1058户4020人，能够解决前期拆迁2个自然村村民住房问题。3.2.2项目功能目标本次还建点建设，是一个综合开发、配套建设的大型住宅小区，除86栋住宅还，还配套建设有幼儿园、社区服务中心、超市、区活动中心等配套生活服务设计，小区内绿化良达到30%以上，每个组团均有中央花园，有1个蓝球场、1个足球场，同时还配置有休闲健身设施。323项目经济目标主要技术经济指标表(详见表1-1)序号项目名称单位指标备注1占地面积1099322总建筑面积1484423容积率1.354绿地率36.4%5建筑密度27.7%6安置农业家庭户数户1058安置农村人口人40007停车位个4928总投资亿1.86310建设工期月13324项目建设社会目标在建设现代物流港口的同时，解决1058户失地农民的住房安置问题，同时解决其社保、医疗，就业等问题，提高政府在老百姓心目中的形象，减少了社会矛盾，提高了*财政的收入水平。4.项目建设选址4.1项目选址2010年12月12日，中华人民共和国建设项目选址意见书（选字第阳规2010038号），根据中华人民共和国城乡规划法第三十六条和国家有关规定，经审核，本建设项目符合城乡规划要求。(表4-1)基本情况建设项目名称*新港（物流）工业园*镇还建楼一期工程建设单位名称*镇建设项目依据市政府专题会议纪要建设项目拟选位置*镇区棠梨湖拟用地面积壹佰捌拾捌亩拟建设规模壹拾伍万平方米发文日期：2010年12月12日4.2选址合理性分析4.2.1符合当地土地利用总体规划及当地城市总体规划*市是武汉“8+1”城市圈重点发展地区，土地利用总体规划和城市总体规划纳入武汉城市圈规划，土地供给能满足大规模项目建设用地需求，城市外延发展增量土地开发利用潜力较大。根据*市城市总体规划（2001-2020）某镇属于*城市地区，*镇是长江中游南岸的一个新兴重镇，属于*市市域生产力布局分区中的中北部矿带区。根据*市城市总体规划2001-2020、*市土地利用总体规划（2006-2020），*市某镇属于城市规划区建设用地范畴，生态环境及区位较好，发展基础良好,适宜布置民用建筑项目。4.2.2用地规模分析根据批准的规划控制指标显示：拟建的*新港（物流）工业园*还建项目一期规划净用地面积:109932平方米，总建筑面积：148842平方米，占地面积：30480平方米，容积率:1.35,建筑密度: 27.7%,绿地率:36.4%,户数：1058户，停车位:492个。项目位于某镇棠梨湖，项目各项指标均符合*市住宅用地一般指标规定。4.2.3用地范围内地势与地质条件较好，市政基础设施配套齐全：某县位于长江中游南岸，幕阜山脉北麓，湖北省东南部，处东经1144311530；北纬29303009；最高海拔862.7米，最低海拔8.7米，东西横距76.5公里，南北纵距71.5公里。县境东北与蕲春县、武穴市隔江相望，东南紧邻江西省瑞昌市，西南接通山县和江西省武宁县，西北连咸宁市、大冶市。属鄂东南低山丘陵区，处幕阜山向长江冲积平原过渡地带，中小湖泊较多，被誉为“百湖之县”。属北亚热带气候区，年均气温16.8，极端最高气温41.4（1966年8月10日），极端最低气温14.9（1969年2月1日），无霜期263天。年均日照时数1897.1时，日照率44%。年均降雨量1389.6mm。本项目位于*市位于某镇棠梨湖，*镇镇区面积77.3平方公里，辖14个村、1个居委会，总人口3.1万人，其中集镇人口1.1万人。属于成熟的建设用地规划区，区域内市政基础设施完善、生活服务设施配套齐全，地质条件好，地耐力高，适宜建设布置民用建筑项目。5.项目建设方案5.1占用土地新港（物流）工业园*还建点一期工程坐落于*镇棠梨湖，规划净用地面积109932平方米，拟建建筑面积148442平方米，建筑物占地面积30480平方米。根据*市国土资源局出具的*市国土资源局关于批准某县2010年度第18批次建设用地的函（黄土资函2010194号），内容如下：某县人民政府：你县关于某县2010年度第18批次建设用地转用的请示（*政文201092号）收悉，经市人民政府批准，现函复如下：一、同意你县呈报的农用地转用方案和补充耕地方案。二、同意将你县*镇*居委会、春湖村等2个村的农用地12.0000公顷（其中耕地6.2630公顷）转为建设用地。此次批准建设用地总面积为12.0000公顷，土地用途为住宅（村民拆迁还建）用地，以集体建设用地拨用方式供地。你县要严格执行国家产业政策和供地政策，不得建别墅和低密度、大套型住宅。按批准的用途供地，确需调整土地用途的，应依法报原审批机关批准。三、请你县接到函复后，按照土地管理法和国家、省有关法律法规规定，做好各方案的实施工作，严格依法履行批复后实施程序，切实落实和支付补偿安置等各项费用，保证失地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿安置和失地农民社会保障不落实的，不得强行使用被转用土地。四、你县要依照有关法律法规规定，对该批次各方案的实施情况进行跟踪检查，并将批后实施情况报我局备案。五、该批次用地已于2010年12月9日审查通过，满两年未实施具体征用土地或用地行为的，本批准文件自动失效。 二一年十二月十七日5.2建设方案根据民用建筑设计通则（GB50352-2005）的有关规定及要求，*棠梨湖还建房屋设计方案如下：5.3.1总体规划设计还建住房规划应当采取“大分散、小集中”的方式，选址宜在地质条件安全可靠、交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。为了提高土地使用效率，兼顾规模和经济效益，还建住房可适当提高容积率和建筑密度。还建住房绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合；小区景观和绿化应采用节水设施，提高用水效率。户型配比方面，因为该项目为征地拆迁还建用房项目，受到该因素的影响，户型配比具体如下：80平方米5%，100平方米10%，120平方米30%，130平方米40%，140平方米15%。总之，还建住房建设项目规划设计应当布局合理、空间紧凑、利用充分，根据需求确定合理的规划户型比例。5.3.2小区内绿化以道路绿化及楼栋间绿化为主，主要布置有乔木及草地，在建设中充分体现绿色环保，以人为本的设计的指导思想，保护环境。5.3.3总平面设计在总平面布局时，由于整个项目分为两期进行开发建设，用地规模大，在分期项目布局时也应考虑与整个项目协调，项目总体平面布局可分为“一轴、四心、六片”，一轴：指贯穿整个社区内部的中心景观轴；四点：指通过内部空间组织形成的四个组团景观节点，它们是小区的主要景观；六片：指本小区由城市道路划分而形成的五个居住片区及一个九年一贯制学校片区。本次的一期项目范围包含了六片区中的两个完整的居住片区，两个居住片区的南边部分。在交通组织方面，根据每个地块的用地规模，在小区基本采用外环车行系统，尽量做到人车分流，小区内部交通分为小区主路、次路两级道路，宽度分别为6米，3米。在停车位方面，主要采取地面停车方式。5.3.4建筑立面设计在立面造型的设计处理上，吸收了传统建筑的构图手法，采用对称的处理手法；外墙刷涂料，室外阳台，设楼梯冲顶。做到建筑整体造型与色彩处理与周围环境相协调。5.3.5小区景观设计 在景观营造方面，以一条生态自然的中央景观带贯穿整个小区，并与入口景观、一二期中心绿地以及宅间绿地，一起形成一种相互渗透的景观体系。建筑则尽量面向中央景观带布置，并通过错落的建筑布局形成丰富的空间效果，增加了景观的广度和深度。另外，建议通过设置“主题式的园林景观”来提升项目的品质，赋予小区不同的景观节点“阳光、文化、自然、健康”等等这些主题，以此来营造生态自然、且具有识别性的居住环境。5.3.6主要经济技术指标规划净用地面积：109932；建筑面积：148442；容积率：1.35占地面积：30480建筑密度：27.7%绿地率36.4%建筑层数：6层；停车位：492个结构形式：钢混；5.3.7给排水设计1设计依据：国家现行的有关规范及规定；建筑专业提供的资料；甲方的设计要求；市政规划要点2.给水系统：生活用水量：生活用水量标准：50L/人.日;平均日用水量：30 L /天； 水源：本建筑供水，由市政给水管网供水，利用市政给水管网压力直接供水。3.排水系统：生活污水：室内生活污废水量按生活用水量的90%计算。采用室内污废合流的排水体制，卫生间底层污废水单独排往室外检查井。雨水系统：泵房积水坑废水用潜水泵抽升至室外雨水管网。潜水泵由设在集水坑内的液位讯号器控制启停。化粪池：化粪池根据实际使用人数计算，在本项目室外设计6个有效容积为50 m3的砖砌化粪池，化粪池污水停留时间12小时，清掏周期180天。室外排水设计本项目的东边有排水主管道，本项目生活用污水和废水经处理后可排入排水主管道。本项目采用室外雨、污分流的排水体制，室外污废水及雨水分别排入不同的排水管道。室外设砖砌排水检查井，东北侧设钢筋混凝土化粪池3座。室外道路边每隔一定间距设平箅式雨水口，收集道路雨水，本项目屋面雨水汇集后排往建筑东侧的雨水管道。5.3.8消防给水系统消防水源为市政供水管网。室外消防用水：25L/S，用水项目消防用水标准火灾延续时间（h）用水量（m3）室外消火栓用水25L/s2144室外采用生活用水与消防用水合成管道系统。室外环网上设有消火栓。其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。室外消防采用低压制给水系统，由自来水直接供水，发生火灾时，由消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。5.3.9电气设计1设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）建筑设计防火规范（GB500146-2006）供配电系统设计规范（GB50052-95）低压配电设计规范（GB50054-95）建筑照明设计标准（GB50034-2004）10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）建筑防雷设计规范（GB50057-94 2000年版）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000）2变、配电、电源系统负荷等级：水泵房电力、主要通道应急照明、消防设备等用电为二级负荷；其他为三级负荷。负荷估算：负荷计算按每平方米50W，本建筑总用电负荷为100KW。供电电源：两回路电源正常电源由市外变电所引来，备用电源由附近市电引来。AP2柜电源和大楼用电电源直接由室外变电所引来。电缆在进入建筑物处穿保护管埋地引入。采用TN-C-S系统，电缆引入到后在总配电箱处将PEN线重复接地，PE线和N线在重复接地处以后要严格分清，不得混用。双电源回路采用末端自投线路设计，并应设明显标志。消防设备的过载保护只作用于信号。配电系统：项目变配电所由供电部门设计，安装在本建筑室外西南方向。3.照明设计一般照明采用AC220V供电，器控制可由当地配电箱或就地独立完成。消防泵房，楼梯间，走道等的照明均有应急疏散照明，所有应急疏散照明灯具均采用自带蓄电池自充电的三线制专用型应急灯（平常开、关单灯可控，停电时不受开关控制），器断电后应保证供电时间不得少于30分钟。照明配电箱供电，回路用断路器保护，灯具内导线采用BV-105导线并作隔热措施，灯具外导线采用BV-500线穿难燃塑料管敷设。4.防雷及接地设计本建筑依据规范为三级防雷建筑物。按三级防雷建筑设计，共用接地电阻不大于1欧。5.综合布线系统采用综合接地系统，在一层竖井内设置总接地连接板。对总配电箱外的配电箱等分散的用电设备采用5芯电缆供电。共给或手持设备回路的开关附设漏电检测及保护装置。5.3.10消防工程1.设计依据火灾自动报警系统设计规范2.防电源、配电及灭火器、应急疏散照明等配置：本项目均为多层建筑，为三级负荷。应急照明负荷采用阴燃铜芯塑料线穿钢管敷收。在建筑物内主要出入口，走道，人员比较集中场所有情设置出入口应急，疏散照明，各应急供电时间不小于30min.在各主要出入口，楼梯间，走道等处，设2具3kg手提式ABC干粉灭火器。5.3.11节能节水设计1.设计依据建筑照明设计标准（GB50034-2004）民用建筑热工设计规范（GB50176-93）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001） 国家标准节能监测技术通则（GB 15316-94） 国家标准室内空气质量标准（GB/T 18883-2002）2.主要节能节水措施:建筑本项目处于夏热冬冷地区，应满足夏季隔热，冬季保温要求。本项目建筑物基本呈南北布置，尽量利用自然采光和通风。外窗的面积不应过大，多层住宅外窗宜采用平开窗。维护结构的外表面宜采用浅色饰面材料。平屋顶宜采用绿化等隔热措施。 电气对整个建筑用电的无功损耗。采用电容器集中补偿方式，使10千伏侧平均功率因数在0.9以上。建筑物各部位的照明功率密度值严格按制在依据的范围内。照明功率密度值设定11W/-18W/。灯具控制采用集中和分散控制相结合方式。对公共场所，走廊，楼梯的照明采用集中控制或节电开关自动控制方式。环境亮化照明采用时间程序控制。照明灯具采用稀土荧光灯。配电选用SCRB10型节能变压器和干式电容器。给排水选用节水型卫生洁具及配水件。卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。给水支管的水流速度采用措施不超过1.0m/s，并在直线管段设置胀缩动传递。空调、冷却用水经冷却后，循环使用，可循环利用率约98%。6项目实施方案6.1项目实施方式由某镇人民政府完成前期报建手续,再通过招投标方式选择具有资质的开发商代建。6.2项目实施计划6.2.1项目工期本项目自2011年3月完成可行性研究及相关审批后，计划于2011年6月完成施工图详细设计、施工前准备（场地平整、招投标、材料采购等）；本工程施工工期计划为13个月（不含前期工作），即2011年3月开始报建2012年3月竣工验收。6.2.2实施进度具体实施计划详见下表(6-1)。项目实施进度计划日期内容2011年2012年3456789101112123可研与审批 施工图设计施工前准备土建施工配套设施竣工验收*新港（物流）工业园*还建点一期工程项目的建设按照现代企业制度的要求，本着精简、高效的原则设置职能部门和进行劳动定员。6.3项目组织机构设计方案6.3.1机构设置政府分管领导 -还建工程指挥部 开发企业项目部- - 项目建设监管部 财务部拆迁安置协调部 工程部 内务部 6.4项目组织实施所需人力资源配置方案6.4.1劳动定员本项目为某镇人民政府组织领导下的项目代建制，劳动定员为15人。其中：政府分管领导：1人，全面领导还建楼建设工程还建工程指挥部人员配置与工作内容：6人，负责项目拆迁安置补偿、项目建设监督、被征地农民还建迁入事宜：其中征地安置补偿协调2人，项目建设财务管理2人，项目工程建设监督管理2人。开发企业人员配置与工安排：8人，负责本项目建设现场管理工作。项目经理：2人； 工程施工管理人员5人，内勤：1人项目经理：组织实施项目，负责项目的质量、进度、合同管理与成本控制。施工管理人员：现场管理，进行技术指导与质量监督，解决突发事件；内勤：资料收集、档案管理，考勤记录。6.5项目实施招投标与合同管理按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。6.5.1招标范围本项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均在招标的范围。6.5.2招标组织形式对项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，委托有资质的招投标机构进行勘察、设计、施工、监理单位的招标以宗大宗材料的招标。6.5.3招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方方式，邀请省内有资质的施工、监督单位以及建筑材料生产单位参加。6.5.4招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。要求：1、材料环保、节能、质量可靠，并获得权威机构认证； 2、勘察、设计、施工、监理单位有专业资质、有相关项目工作经验，业绩良好，报价合理。6.5.5合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用的FIDIC条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理。本项目以代建制方式进行，因此，合同管理是关键。通过合同的约定，将政府对于还建楼项目质量、进度、建设规模、等级、交房条件等的要求均写入合同中，并监督勘察、设计、施工、监理单位落实到实处，对于没有按照约定质量、进度、建设内容进行设计、施工的单位，或因工作疏忽、大意导致安全事故、严重质量问题的单位，要承担赔偿责任。6.5.6项目竣工交付;1.本项目经竣工验收合格后,方可交付使用;2.竣工验收时,建立由*镇民人政府牵头的多方参与（县政府、房产局、土地局、规划局、环保局、公安局、开发商、建筑商、住户代表）综合验收,保证项目各项建设目标均得到落实；3.设计单位、建设单位、开发单位对房屋的安全质量终身负责，并根据规定，提供保修服务。4，房屋交付给租赁户使用时，需向住户提供使用说明书及质量保证书，以提醒居住人合理使用、安全使用住宅。7土地利用与移民安置方案7.1项目土地来源 根据规划，项目建设拟在*镇东南侧的棠梨湖开发建设还建小区。据*市国土资源局二0一0年十二月十七日出具的*市国土资源局关于批准某县2010年度第18批次建设用地的函黄土资函2011194号，内容如下：某县人民政府： 你县关于某县2010年度第18批次建设用地农用地转用的提示（*政文201092号）收悉。经市人民政府批准，现函复如下：一、同意你县呈报的农用地转用方案和补充耕地方案。二、同意你将你县*镇*居委会，春湖村等2个村的农用地12.0000公顷（其中耕地6.2630公顷）转为建设用地。此次批准建设用地总面积为12.0000公顷，土地用途为住宅（村民拆迁还建）用地，以集体建设用地拨用方式供地，你县要严格执行国家产业政策和供地政策，不得建别墅和低密度、大套型住宅。按批准的用地供地，确需调整土地用途的，应依法报原审批机关批准。三、请你县接到函复后，按照土地管理法和国家、省有关法律法规规定，做好各方案的实施工作，严格依法履行批后实施程序，切实落实和支付补偿安置等各项费用，保证失地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿安置和失地农民社会保障不落实的，不得强行使用被转用土地。四、你县要依据有关法律法规规定，对该批次各方案的实施情况进行跟踪检查，并将批后实施情况报我局备案。五、该批次用地已与2010年12月9日审查通过，满两年未实施具体征用土地或用地行为的，本批准文件自动失效。*市国土资源局 二0一0年十二月十七日7.2用地指标经测算项目一期工程用地面积：107000，总建筑面积：148442，项目所占土地为住宅（村民拆迁还建）用地，符合用地指标范围。7.3宗地范围内土地利用现状该项目占地位于*镇棠梨湖,宗地外已实现五通,宗地内场地已平整，区域内地势平坦，场地内有待拆迁住宅建筑及耕地，用地规模较合理。7.4安置补偿该项目为住宅（村民拆迁还建）用地。项目农用地12.0000公顷（其中耕地6.2630公顷）。一期需满足拆迁户500户（1500套）。根据湖北省2010征地补偿最低标准地区分类表规定：征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的8至10倍。一、二、三、四、五、六类地区耕地被征收前三年平均年产值的最低标准分别为每亩1800元、1200元、1000元、900元、800元、700元。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的被征地农业人口数计算。需要安置的被征地农业人口数，按照被征收的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。一、二、三、四、五、六类地区每一名需要安置的被征地农业人口的安置补助费最低标准分别为18000元、10000元、8500元、7600元、6800元、6000元。（某县为五类）。征收其它无收益土地的土地补偿费，征收其它有收益的土地补偿费、安置补助费的最低标准，参照上述标准执行。征收房屋的有产权调换与货币补偿两种，选择货币补偿的应当进行评估，按市场价给予补偿。对被征地农民的重新择业安置，应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。对没有劳动能力的农业人口，应提供养老保障和医疗保障。8环境影响评价8.1项目主要环境现状分析项目位于位于某镇，*镇政府拟在*镇区东南侧的棠梨湖开发建设还建社区。根据二九年*市环境状况公报中记载：(1)、空气环境质量某县环境空气质量良好，空气污染指数（API）平均值为71。全年有333天空气质量状况为优良，与2008年持平，优良率为91%。空气中SO2、NO2和总悬浮颗粒物年均浓度分别为0.020毫克/立方米、0.026毫克/立方米和0.196毫克/立方米，均达到环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；降尘年均值为9.82吨/平方公里月, 与2008年基本持平。(2)、水环境质量地表水环境质量：执行地表水环境质量标准（GB3838-2002），2009年长江*段水质类水质达标率为100%。富水下游水质各监测断面类水质达标率为100；网湖类水质达标率为100；舒婆湖类水质达标率为100；仙岛湖风景区类水质达标率为100。饮用水源地水质：长江和富水是我市主要饮用水水源。长江*段饮用水源断面和富水饮用水源地水质达标率均为100%。(3)、城市声环境质量区域环境噪声：某县城区区域环境噪声平均值为56.4分贝，比2008年上升2.8分贝，大于55分贝面积的比例为54.3%，质量等级为轻度污染。主要声源是生活噪声（占49.1%），其次是交通噪声（占23.3%），工业噪声、建筑施工噪声（合计占27.6%）。道路交通噪声：某县城区道路交通噪声平均值为72.8分贝，超过标准2.8分贝，比2008年上升1.2分贝，超过70分贝的路段占总干线长度的70%，质量等级为轻度污染。8.2项目主要环境影响分析通过对项目施工工艺分析可知，长时间的施工过对环境会产生一定的影响。(1)空气环境影响：主要为扬尘和汽车尾气。扬尘的产生源强为44.4kg/h，产生量约为383.6t，主要影响施工区域及其下风向的附近区域，通过对作业面、临时土堆和施工经过的交通洒水，在施工工地设置密目网，硬化路面等措施以减少扬尘。汽车尾气污染在运输车辆和部分施工机械在怠速、减速和加速是产生的污染最为严重。，因此施工人员应做好现场交通组织，避免因施工造成的交通阻塞，减少运输车辆怠速，加速产生的废气。(2)水环境影响：主要为多与季节的施工废水、地表径流和施工人员的生活废水。生活污水产生源强为5.4t/d，在施工现场设置沉淀池，施工废水经沉淀后可做洒水降尘用，同时施工中应加强设备检修，以免出现漏油污染。在施工工地周围设置排水明沟，地表径流水经沉淀后可做洒水降尘用，多余的水通过排水明沟外排。生活污水经化粪池处理后可用于浇灌周边村民的耕地或菜地。(3)固体废弃物的影响：主要为建筑垃圾和生活垃圾。生活垃圾产生源强为0.1t/d，产生总量为72t，由于本项目拟建厂址地势稍低于镇区其他地方，产生的建筑垃圾在临时堆放场用于回填地基，不外运，生活垃圾则设置垃圾收集箱，收集后与镇区其他地方生活垃圾一起卫生填埋。(4)声环境影响：主要为施工机械噪声和车辆，源强为80-100 dB (A)。其特点是间歇或阵发性的，且具备流动性、噪声较高特征。首先应尽量使用低噪音机械设备，然后合理安排施工时间，严禁22:00-6:00间施工，尽量远离居民住宅点，并合理设置声屏障。(5)生态环境影响：施工期对生态环境的影响主要是对建设区植被影响、对村镇景观的影响和可能产生的水土流失。施工期挖掉的田埂上的乔木会对建设区的植被有一定不利影响，施工期间产生大量的扬尘会对建设区有一定的影响，施工场地的开挖、填土、平整等行为如无防洪措施，在遇到暴雨，则易发生水土流失。(6)交通环境影响： 施工期较长，运输车辆较多，因此交通运输对周围环境有一定影响，具体表现为扬尘、交通高峰期堵塞及车辆噪声。8.3营运期环境影响分析(1)水环境影响分析：主要产生生活污水，源强为867.92t/d，生活污水通过微动力污水处理设施处理后排入市政污水管网，然后由城市污水处理厂进一步处理达标后排放，对地表水环境影响不大(2)空气环境影响分析：主要有厨房废气、幼儿园食堂废气、汽车尾气及污水处理站产生的臭气。居民及幼儿园食堂均使用清洁能源煤气，产生的废气较少，对环境的影响较小。泊车位设置在地面且较分散，产生的尾气对环境空气的影响有限。污水处理站布置成绿化景观，主要处理设施拟设计在地下，故产生的臭气对环境空气的影响有限。(3)声环境影响分析：噪声源主要有出入小区的车辆噪声、生活噪声、水泵与风机噪声及电梯设备主机运行噪声等。通过采取措施，小区产生的噪声对周围声环境质量影响很小。(4)固体废弃物影响分析：主要是生活垃圾，通过分类收集、回收利用、日产日清等措施，生活垃圾的影响较小。(5) 生态环境：拟建项目的绿地率30%，设计有主题景观，若干景观在小区内形成景观区域。8.4环保措施（包括建设期、营运期）8.4.1施工期污染防治措施(1)废气防治：扬尘污染主要采取“覆盖、遮挡、洒水、路面硬化”等措施；汽车尾气污染主要采取“保持道路畅通，减少车辆怠速行驶时间、注意车辆保养，不带病作业”等措施。(2)废水防治：在工地上设置一个沉淀池，用于收集施工废水和雨水，沉淀后回用于工地。生活污水经化粪池预处理后用于周围的耕地。(3)固体废气物防治：由于拟建地地势稍低于其它地方，产生的建筑垃圾回填不外排。生活垃圾分类收集、回收利用后余下的卫生填埋。(4)噪声防治：通过“禁止夜间作业、高噪声设备分散作业、减振、消声、隔声”等措施减轻噪声污染。(5)生态环境：通过“在工地周围挖排水沟，并设置一个沉淀池收集雨水；路面硬化”等措施防止水土流失。(6)交通环境影响： 施工期较长，运输车辆较多，因此交通运输对周围环境有一定影响，具体表现为扬尘、交通高峰期堵塞及车辆噪声。应密封车辆如加盖篷布避免渣土洒落引起扬尘，车辆行驶尽量避开居民区，镇区中心及主干道，避免在交通高峰期清运垃圾，且进入施工场地的车辆应低速、禁鸣。8.4.2营运期污染防治措施(1)废气：居民厨房和幼儿园食堂均使用煤气和电作为能源，属于清洁能源，产生的废气少，对环境的影响小。(2)废水：小区内建污水处理站，生活污水采取“化粪池+SBR法”处理，可以实现达标排放。(3)固体废物：生活垃圾分类收集、回收利用、日产日清等，对环境的影响较小。(4)噪声：主要是采取“绿化、禁止商家用高音喇叭招揽生意、小区内禁鸣”等措施。(5)生态环境：在小区内加强绿化，并布置景观，设计成生态宜居型生活小区。9节能影响评价9.1编制依据(1)节能中长期规划；(2)中华人民共和国节约能源法；(3)国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；(4)国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）；(5)国家标准民用建筑节能设计标准(6)国家标准节能监测技术通则（GB 15316-94）；(7)国家标准室内空气质量标准（GB/T 18883-2002）；(8)民用建筑节能管理规定（中华人民共和国建设部令第143号）；(9)关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知(建科200774号)(10)复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定(11)土地管理法(12)国家标准综合能耗计算通则（13）中国节水技术政策大纲9.2能源指标本项目实现工程措施与非工程措施相结合，先进技术与常规技术相结合，强制节水与效益引导相结合的“三个相结合”原则，并加强用水管理，采取技术上可行、经济上合理、符合环保要求的节约和替代措施，减少和避免了生产及辅助生产过程中水的损失和浪费，并积极采用中国节水技术政策大纲推荐的节水技术，高效、合理的利用水资源。9.2能耗指标新港（物流）工业园*还建点一期工程用地面积：109932，总建筑面积：148142，总投资1.863亿，建设周期：13个月，共建设住宅1058套，为物流园项目建设被征地农民提供还建房。本项