房地产开发(完整).doc

一. 房地产开发的涵义： 房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。二. 房地产开发的特征及其原因：1.综合性:（1）是房地产开发的内在要求 （2）开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性 （3）作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用2.长期性:要经过几个阶段3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求4.地域性: (1)微观上，受区位或地段影响非常大选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大认真研究当地市场，制定相应的开发方案5.风险性: (1)投资巨额筹资风险 (2)周期长竞争风险(3)产品的刚性受形势和政策影响的风险三.为什么会有房地产开发：1城市规划的需要，提高土地的利用效率2城市社会和经济发展的需要3居民生存的最基本需求四房地产开发的分类1.按开发的区域性质划分:(1)新区开发(2)旧区再开发2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发3.按开发对象划分:(1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发五.开发模式 根据房地产开发企业核心业务过程的不同1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发.2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定业务领域开发六.四个阶段八个步骤四阶段:1投资机会的选择与决策分析2前期工作3建设阶段4租售阶段八步骤:1提出投资设想并投资机会的寻找2细化投资设想3可行性研究4获取土地使用权立项、申请购置开发土地5规划设计与方案报批委托规划设计6签署有关合作协议资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等7施工建设与竣工验收，即将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上进行建设施工的过程。8市场营销与物业管理七.房地产开发企业资质管理房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。八.房地产开发法律体系房地产开发法律体系法律国家制定或认可的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律规范的总称法规包括房地产开发行政法规（国务院“条例”的形式制定和颁布，用于贯彻法律）和房地产开发地方法规规章房地产开发法规的“细则”，以便于法规的实施。其他相关法规九.房地产开发基本制度（一）房地产开发经营管理制度（二）建设用地及房屋拆迁管理制度（三）城市规划设计管理制度（四）工程建设管理制度（五）房地产交易管理制度（六）物业管理制度十.从事房地产开发应遵守的基本原则（一）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则（二）房地产开发必须严格执行城市规划的原则（三）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（四）房地产开发必须按约开发的原则（五）房地产开发严格按规范设计、施工、保证开发产品质量合格的原则（六）房地产开发鼓励开发建设居民住宅的原则第二章 房地产开发项目决策一.房地产开发项目决策的三定:定点 定项 定方案二.房地产开发决策应遵循的原则 （1）科学化与民主化原则（2）系统性原则（3）经济、社会、生态效益相协调三房地产开发决策的程序（1）.投资机会寻找房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经验和对房地产市场的现状和未来的发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目。 （2）筛选对初选的项目进行项目的精选，对地块的拟建物业的市场状况和前景等进行研讨落实到一个地块上。（3）初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 辅助研究对项目的一个或几个重要的方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 项目建议书是投资前对项目的轮廓性设想，主要从投资建设的必要性方面来分析，同时初步分析投资建设的可行性。（4）（详细）可行性研究对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性、建设条件可能性和财务上的盈利行论证后，对工程项目作出投资决策。（5）项目评估和决策 项目评估在可行性研究的基础上，对可行性研究报告进行审查、核实研究数据、分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境及社会经济方面对项目进行全面的综合评价，判断项目是否有可行，提出评价意见，写出评估报告四.房地产开发项目可行性研究的作用1、判定房地产开发项目投资决策科学、合理的依据；2、保证项目开发过程有序性的基础；3、筹集开发资金的重要依据；4、开发商与有关部门签订协议、合同的依据；5、开发商编制规划、设计任务书（招标文件）的依据。五房地产开发项目可行性研究的专业机构和人员构成（一）专业机构：正式的可行性研究一般应由专业评估咨询机构来完成。能进行较全面的、综合的、专业的调查分析。（我国不规范，常有公司自己来做）（二）人员：1、注册房地产估价师（1-2名） 2、造价工程师（1名）3、市场调查和分析人员（1-2名）4、经济分析专家（1名）5、制作人员（1-2名）6、社会学、环境学专家（若干名）六.房地产开发可行性研究的依据1.经济建设方针、政策、长远规划.2.项目建议书或其他文件.3.城市规划.4.自然、经济、社会等有关基础资料.5.技术资料.6.国家规定的经济参数和指标.7.备选方案的土地利用条件等.8.开发商委托合同七.(1)住宅市场调查关注的:1市场需求的区位偏好2地区住宅市场的范围和物价 (2)商业用房市场调查关注的:1住宅小区商业服务设施.2居民区商业设施.3.城市商业中心八可研报告编制的误区与对策、常见误区()按一个标准进行效益分析（）先确定结论，后寻找依据（）认为找世界名家编制报告最权威、可行、对策()快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度、误差控制的根本；(2)从业人员素质，是提高可研水平的基础，是控制可研误差的基本保障；(3可研数据库，是保证可研质量的有效手段九可行性研究报告的内容1.封面2.摘要3.目录4.正文5.附件6.附图第三章 房地产开发项目的开发准备一. 房地产开发项目报建与审批的流程1请选址或通过招拍挂获取土地使用权证2复选址，并提出规划设计要求3审规划设计方案4定设计方案审定设计方案通知书5请建设用地规划许可证6划部门核发建设用地规划许可证7请建设用地土地使用权证8大初步设计及审批9工图设计10办理建设工程规划许可证二.房地产开发前期规划中需要办理的“一书两证” 1.选址规划意见通知书.设用地规划许可证.设工程规划许可证五证：国有土地使用权证（国土局）,建设用地规划许可证（规划局）,建设工程规划许可证（建设局）,建设工程施工许可证（建设局）,预售许可证（房管局）三.获取两证一书期间需要的其他凭证 .规划设计条件通知书.审定设计方案通知书一.城市规划的三个层次1城市总体规划综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期与远期建设的关系，指导城市合理发展的主要依据。2分区规划在总体规划的指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。3详细规划以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计二.城市规划与房地产开发的内在联系：1.城市规划对房地产开发起着必要的管制作用 2.城市规划指导和促进房地产开发 3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段 从某种程度上说，这两者都是城市建设的不同阶段（计划与实施），其共同的目的是：为城市服务，创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。三.城市规划与房地产开发的区别1城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优2城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为3城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性四.(一）城市规划与房地产开发不协调表现1过度开发 2开发的随意性 3对公共开发的冷落 (二)城市规划与房地产开发协调措施1城市规划应加强对房地产开发的管理 2要充分考虑开发者利益，增强规划的弹性和应变能力 3与房地产开发管理相适应的新的规划方法 五.城市规划的管理制度1城市规划的公布制度2选址意见书制度3建设用地规划许可证制度4建设工程规划许可证制度5城市国有土地使用权出让转让管理制度6规划设计单位资质管理制度六.土地使用的内容和指标 内容:土地使用性质土地使用的相容性、适建性用地边界和面积 指标:建筑容积率建筑密度人口密度绿地率七.建筑形态1建筑控制建筑高度建筑后退建筑间距2城市设计 垂直绿化 建筑小品 建筑色彩 绿地水面八.土地使用权的获得途径1划拨2出让（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议 3转让九.招牌挂的比较 1招标出让国有土地使用权：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为 3挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为第三章城市房屋拆迁安置与补偿一.房屋拆迁的基本程序 1申请规划用地2申请房屋拆迁许可证3核发拆迁许可证4房屋拆迁公示5签订拆迁安置补偿协议6拆除房屋二.房屋拆迁所需资料.建设项目批准文件;.建设用地规划许可证;.国有土地使用权批准文件;.拆迁安置方案;.资金到位的证明; （6）产权清晰、无争议的安置用房证明（山西）三.拆迁的基本方式1、政府统一组织拆迁政府统一组织或委托有拆迁资质的单位，对拆迁范围内的房屋进行统一拆除，对被拆迁人统一进行补偿和安置。公用设施用地2、拆迁人自行拆除自行进行安置和补偿；需要向房地产主管部门申请拆迁许可证3、拆迁人委托拆迁委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁人和受托单位应签订合同 拆迁单位资质（1）房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托；（2）自行拆迁要获得拆迁许可证；（3）受托单位要取得房屋拆迁资格证书；四.补偿与安置的基本方式（1）货币补偿指拆迁人和被拆迁之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素（所有权证确认），参照房地产市场评估价格，达成一定数额的货币价值补偿协议。（2）产权调换指拆迁人以原地重建或易地新建的房屋或其他已建成房屋与被拆迁房屋所有人进行交换；五.不同类型房屋的补偿方式（1）公共事业用房及设施：重建或货币补偿；（2）私有房屋：国家鼓励和提倡达成货币补偿安置的协议；（3）产权不明确房屋：拆迁人提出方案并报拆迁管理部门审核同意；证据保全。（4）设有抵押权房屋：依担保法有关规定。产权调换重新签订抵押协议； 货币补偿重新设立抵押权。（5）租赁房屋：解除租赁合同关系的，或被拆迁人对房屋承租人安置的，拆迁人对被拆迁人补偿；不能解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。（6）违章建筑和超过批准期限的临时建筑：不予补偿（7）未超过批准期限的临时建筑：应当给予适当补偿。六、区别拆迁人与被拆迁人拆迁人指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人。被拆迁人被拆迁房屋及其附着物的所有人。第四章 房地产开发项目的勘察与设计 一.勘察,设计工作的发包方式1招标发包(1)公开招标（2）邀请招标2直接发包二.勘察,设计工作的发包的招标程序1组织招标工作小组2编制招标文件3发布招标广告或发出邀请投标函4对投标机构进行资格审查5向合格的投标者发售或发送招标文件6组织投标者踏勘工程现场，解答投标者提出的问题7接受投标者的标书8开标、评标、中标三.违法分包和非法转包的界定违法分包主要指： 1、总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位；2、建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分工程交由其他单位完成；3、施工总承包单位将建设工程的主体结构的工程分包给其他单位；4、分包单位将其承包的工程再行分包。非法转包只要指： 承包单位承包建设工程后不履行合同约定，直接将全部工程转包出去或将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给别人。四.勘察的基本要求1选择场址勘察：对拟选场址的稳定性与适宜性做出工程地质评价，避免选址不良造成的投资损失；2初步勘察：对场地内建筑地段的稳定性做出评价，并为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础方案及对不良的地质现象的防治工程方案提供工程地质资料。3详细勘察阶段：对建筑物地基做出工程地质评价，并为地基基础设计、地基处理与加固、不良的地质现象的防治工程提供地质资料。五.设计方案审核（1）是否符合设计纲要的基本要求；（2）是否符合国家有关工程建设的方针、政策；（3）是否符合现行的建筑设计标准、规范；（4）是否适应国情，适应地区的风土人情，适应地区的民族文化；（5）工艺、技术是否先进；（6）是否充分考虑了经济效益、社会效益和生态效益的结合和统一。不同阶段的内容 组织人 1、房地产开发商对图纸的审核审核人员:开发商的业主代表或委托的监理工程师. 审核内容： （1）初步设计阶段：技术方案是否符合总体方案的要求，是否达到项目决策阶段确定的质量标准。 （2）技术设计阶段：各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，相应的概算文件是否符合投资预算。只有以上两者均符合要求，设计才能得以通过。 （3）施工图设计阶段图纸的审核：侧重于审查使用功能及质量要求是否得到满足。2、政府对图纸的审核 （1）是否符合城市规划的要求； （2）工程建设对象本身是否符合法定技术标准； （3）专业工程设计是否符合要求。 3、设计交底与图纸会审 设计交底由业主代表或监理工程师组织设计单位向施工单位进行技术交底 图纸会审开发商（监理工程师）、设计方、施工方共同审核图纸存在的问题，研究解决的方案。设计文件的要求1方案设计文件应当满足编制初步设计文件和控制预算的需要；2初步设计文件应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要； 3编制施工图设计文件应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要，并注明建设工程合理使用年限。4具体内容要根据项目的特点在合同中约定。房地产开发项目设计纲要开发商开发意图最直接的表现。是签订设计合同所需要文件的重要组成部分，是进行工程设计和审核设计文件的主要依据。编制依据 批准的可行性研究报告； 批准的设计任务书； 批准的选址报告； 开发场地的工程地质勘察报告。第五章 房地产开发项目施工招投标一招投标的适用范围1招标的主体范围（谁）我国：国家机关、国有企事业单位在进行国家基本建设大中型项目建设时，都是招标主体。有些地方的规定中，集体所有制单位也是招标主体。2招标的标的是什么从有关国家和国际组织法律和条约、协议、决定等的规定来看，将招标采购标的分为货物（物资）、工程和服务，已成为一种通常做法。二招标方式 国际上，招标方式可分为四种类型：无限竞争性招标（公开招标）；有限竞争性招标（邀请招标）；非竞争性招标（议标，谈判招标，委托议标等）；其他方式招标。 招标投标法规定了公开招标和邀请招标两种形式。三房地产开发项目施工招投标的基本程序 准备阶段 招标阶段 决标成交阶段四招标方对投标方资格审查的内容和方式（1）投标人投标合法性审查（2）对投标人投标能力的审查资格审查方式：资格预审投标前对投标人进行资格审查资格后审开标后对投标申请人进行的资格审查五招标阶段的预备会目的：澄清招标文件中的疑问、解答文件和勘探现场中提出的疑问和问题。标底我国工程招标中特有的概念，是招标人根据招标项目的具体情况，依据国家统一的工程量计算规则、计算依据和计价办法计算出来的工程造价，是招标人对建设工程预算的期望值。偏差: 重大偏差视为未能对招标文件作实质性响应，作废标处理。 细微偏差投标文件在个别地方存在漏项或者提供了不完善的技术信息的结果。不影响投标文件的有效性，书面要求在评标结束前予以补正，拒不补正的，评审时作不利于投标人的量化，量化标准在招标文件中规定。六评标标准 价格标准技术上较合适、同时费用又最低 比价：在各投标人的报价书统一的基础上进行比较，在比较各家标价高低的同时还要考虑如下因素：货物交货期、营运成本、设备的性能和互换性、维修服务及零配件供应的可靠性等。 非价格标准尽可能实现和量化，并按货币额表示或规定相对系数、得分不得使用招标文件未列明的任何标准和方法，不得改变招标文件确定的评标标准和方法七评标需注意的问题 评标在严格保密的情况下进行，任何单位、个人不得非法干预。八评标和定标由招投标代理机构和开发商等单位组成评标委员会，在招标管理机构的监督下，依据评标原则、评标办法对投标单位的投标文件进行综合评价，公正合理地选择中标单位。九招标文件中合同的构成投标邀请书投标须知最重要的部分，按须知的要求进行投标，使投标单位有可能中标的最基本条件之一。合同条款十施工合同的主要类型1.总价合同.(1)固定总计合同(2)调整总结合同2.单价合同.(1)工程量单价合同(2)纯单价合同(3)单价与混合式合同3.成本补偿合同十一.施工合同的格式构成协议书 通用条款 专用条款十二.房地产开发项目工程建设进度控制工作定义工作时间估计进度计划制定进度控制排序 十三.工程项目质量控制方法事前质量控制事中事后质量控制质量检查方法PDCA循环法数理统计法十四.成本控制的主要工作内容编制成本计划，确定成本控制目标审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算控制工程变更第六章一项目管理及项目经理的主要工作内容、项目管理的知识体系。项目管理运用相关知识、工具和技术管理的活动，目的是满足客户对特定项目的要求。项目管理的目标 （1）符合预算成本（2）按时完成进度（3）符合客户满意的要求质量项目经理的主要工作 （1）在项目范围、时间、成本、风险和质量之间做出最佳平衡（2）满足不同项目干系人的不同需要和期望（3）实现既定的需求目标项目管理知识体系集成（综合）管理: 范围管理 时间管理 成本管理 质量管理 合同及采购管理 人力资源管理 沟通管理 风险管理 2房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 组织方式： 1、自建2、委托施工：工程总承包 工程部分承包管理模式：自行管理委托管理3工程控制的三大核心指的是什么？进度控制，质量控制，成本控制 4简述工程质量的定义和内涵。指通过工程建设过程形成的工程实体符合有关规范、标准、法规的程度和满足项目法人（或开发企业）要求的程度5房地产开发工程质量控制的责任主体？开发企业 勘察单位 设计单位施工单位监理单位6施工阶段质量控制的内容有哪些？A、事前质量控制1、施工准备阶段的工作质量控制（1）施工人员质量控制审查承包单位的技术资质、是否具备完成工程并确保其质量的技术能力及管理水平（2）工程原材料、构配件质量控制需有产品合格证或技术说明书（3）施工所需机械设备质量控制抽检（4）施工方法、检验方法质量控制、施工线现场、技术管理、环境质量控制；2、开工报告审核B、事中质量控制 施工过程中的设计及图纸审查、施工、安装工艺过程（工序控制、工序间质量控制）、中间产品质量控制等C、事后质量控制竣工质量检验联动试车、工程质量评定工程质量鉴定文件竣工图纸、工程质量检验评定资料7工程项目质量控制的方法有哪些？PDCA循环法：计划-执行-检查-处理数理统计法：ABC分析法又称主次因素图或帕累托图、排列图，是一种按次序排列引起缺陷的各种原因的条形图按次序是为了指导纠正行动应首先采取行动纠正引起缺陷数目最多的问题。原理：巴雷特法则绝大多数缺陷一般是由相对少数的几个原因引起的。 利用因果分析法可以找出产生质量问题的原因，进一步分析其主要原因是什么，要用到主次因素图。因果分析法（鱼刺图分析法）影响工程质量的原因很多，但从大的方面分析，不外乎人、机、料、法、环以及检测仪器等因素。 每个大的原因又有许多具体的小原因，可以采用从大到小、从粗到细、“顺藤摸瓜”、追根到底的方法把原因和结果的关系搞清楚此即为因果分析法控制图法利用生产过程处于稳定状态下的产品质量特性值分布服从正态分布这一统计规律识别生产过程中异常因素，控制生产过程由于系统性原因造成的质量波动，保证工作处于控制状态。目的：分析判断生产过程是否出于稳定状态，预防不合格品的发生。 处于控制状态应满足的两个条件：点子没有跳出控制界限；排列没有缺陷。异常情况：点子连续在中心线一侧出现个以上； 连续个以上点子上升或下降； 点子在中心线一侧多次出现；8简述开发项目进度控制的涵义。项目进度控制的内容有哪些？指对（房地产）开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施，或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。 内容包括进度计划的编制和进度计划的检测。9项目工作间有哪些逻辑关系？（1）平