旧村改造贷款项目可行性研究报告.doc

X X项目可行性研究报告旧村改造贷款项目可行性研究报告 目 录一、项目背景3二、项目要点3三、融资方情况41、公司概况42、发展历程及所获荣誉53、公司竞争优势64、公司法人代表及管理团队情况简介64、在售及在运作主要项目简介86、融资方财务状况分析157、融资方信用状况228、企业综合评价22四、资金投向项目介绍231、项目概况232、项目的市场前景与开发前景243、项目规划254、开发进展275、未来开发投资计划及融资需求28五、还款来源分析29六、安全保障措施301、土地基本情况302、抵押土地区域因素分析313、抵押土地区域房地产发展情况324、抵押土地如果进行开发的后续处理措施345、抵押土地评估价值34七、项目主要风险分析及控制措施35八、信托产品设计36九、项目总体结论37十、附件38一、项目背景从2008年开始，A房地产集团有限公司（简称“A集团”，下同）所处的A市围绕做好城市和产业布局调整、基础设施建设攻坚、生态环境恢复三篇大文章，提出省会城市面貌 “一年一大步，三年大变样”的规划目标，并确定了城市建设发展总体目标，其中要在三年内将A市二环路内主街主路沿线城中村、老旧小区、危旧住宅区基本改造完毕。A集团积极响应市政府的号召，先后启动了赵二街、花园村、岳村等系列旧村改造项目。 A集团目前正在开发的赵二街旧村改造项目（A河畔盛景），总用地面积约为327亩，划分为商品房区（约217亩）和回迁区（约110亩）。按照旧村改造项目的开发流程，A集团需要投入资金启动回迁区原居民回迁补偿房（12栋高层住宅）的建设，然后通过招拍挂程序获得商品房区域的开发权。A集团已经先期投入完成了居民拆迁、地上平整工作，目前正在进行回迁房建设前期准备工作。根据A集团提供的A河畔盛景项目简介，回迁房区域的建设投资预算为6.6473亿元，A集团预计完成回迁房建设尚存在4.5亿元的资金缺口，特向我公司提出贷款申请。项目组经过尽职调查，根据该项目的实际情况，将赵二街旧村改造项目回迁区域划分为3个组团，我公司对应相应组团的投资额，按照实际工程进度分为3期贷款给A集团，投入赵二街旧村改造项目回迁区相应组团的建设。每期贷款期限为2年，利率为 。在每期贷款期限将满时，A集团一次性还款，利息按季支付。以三亚A房地产开发有限公司名下位于位于海南省三亚市迎宾路380号的约111亩土地为A集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。以下为本项目的具体分析内容：二、项目要点1、融资方：A房地产集团有限公司 2、融资额度： 45000万元3、交易结构：将赵二街旧村改造项目回迁区分为3个组团，按照实际工程进度分3期发放贷款。4、贷款期限：贷款每期期限24个月，A房地产集团可以在18个月、21个月是提前还款，按实际资金使用期限支付利息。5、拟定还款计划：每期信托计划到期前A集团一次性还款。6、还款来源：以赵二街旧村改造项目商品房区域的开发销售收入为主要还款来源，A集团其他项目销售进行调剂.7、贷款利率： /年。8、利息支付方式：9、安全保障措施：A集团控股子公司三亚A房地产开发有限公司名下约111亩土地为A集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。三、融资方情况1、公司概况A房地产集团有限公司（简称“A集团”，下同）注册于河北省A市，注册资本1.08亿元，创建于1993年7月，经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域的大型房地产企业巨头，下辖四十余个子公司，项目分布于A、北京、天津、三亚、西柏坡、呼伦贝尔、山东威海等地。经过16年的发展，已开发完工建筑面积320万平方米，目前在建在售项目十余个，面积达180万平米，另外还具有丰厚的土地储备，不仅积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。同时A集团或通过下属子公司还持有A商贸广场、星辰国际广场、A服装产业园、太阳城国际俱乐部、北京大学城等大量经营性物业，已在营业和正在开发的商业、工业和教育地产等经营性物业的面积超过100万平米。公司注册资本为1.08亿元人民币，以货币出资，实缴出资1.08元，于1999年11月25日完成出资。公司性质为有限责任公司，股东为杨卓舒，出资额为1.02亿元；王宇曦，出资额为600万元。注册地址为A市翟营南大街389号。 经营范围：房地产综合开发与经营（二级资质）、建筑材料批发零售、货物技术进出口。2、发展历程及所获荣誉A集团创建于1993年7月，先后成功开发A花园、A书香园、A玫瑰园等百万平米的成熟社区。1999年，A集团进行企业发展的全面战略扩张，在河北、北京、呼伦贝尔、三亚等地开发项目，并先后投资数亿元创办河北A学校、北京A大学、三亚A旅游学院等民办教育事业。2005年全面实施造城市的企业发展战略，开工建设的A星辰项目群、A太阳城等特大型项目，已成为A东南新城区的重要中心。这两个大型项目群的全面实施，确立了A集团在河北省的强势地位。A集团连续几年在河北省省会当地市场占有率第一，年度销售面积、销售额第一，全市年度销售额排名第一。目前在A总投资达160亿元的150项重大工程中，A集团占了1/4以上。2008年A集团又分别进入天津和山东，分别操盘天津武清区项目群和山东威海文登项目群。16年来A集团已累积完工建筑面积320万平方米，在建面积180万平米，目前持有资产市值超过200亿元，土地储备超过1200万平米，积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。集团获得“河北省十大民营企业”、“河北纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象AAA级企业”等荣誉称号，在“2007中国房地产企业200强”评选中，A集团位列第11位；其A花园还被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”、A太阳城荣获“中国百佳经典楼盘生态景观人文高档豪宅范例奖”、A星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘品牌营销创新高尚社区范例奖”。2009年，A星辰花园和A太阳城均获得联合国人居大奖。“A”已成为河北省及A市房地产业知名度较高的强势房地产品牌。3、公司竞争优势l 本公司享有较高的品牌知名度，是中国十大城市运营商之一，中国房地产企业名列第11位。l 公司通过注重规划、设计及严格的质量控制，向客户提供优质的产品。l 公司拥有充足的土地储备，可供未来5年开发使用。l 公司的高级管理层经验丰富、员工训练有素。l 公司拥有统一的市场营销队伍，负责目标市场推广和管理客户关系。l 公司养老社区开发模式全国领先。4、公司法人代表及管理团队情况简介杨卓舒，男，56岁，1993年从河北日报社辞职创办A房地产集团，现任A集团法人代表、董事长、总裁，身份证号码1966年1971年，黑龙江省肇东县中学读完高中即参加工作。1971年1978年，分别在大庆、北京、华北油田从事宣传工作。1978年1993年，调河北日报社任记者，历任任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。1993年7月，从河北日报辞职下海，创建河北A房地产有限公司随着A集团的高速发展，自2001年起连续三年被福布斯杂志评为中国大陆富豪第15、17、16名；被新财经杂志评为中国大陆富豪第10名。社会职务：国家文化产业人才培训基地主任、中华民族文化促进会副主席、河北政协委员、河北省慈善总会副会长、河北省民营企业家联谊会会长、河北省少儿基金会副会长、河北省红十字协会副会长等。个人荣誉：中国房地产十大新锐人物、中国改革十大新闻人物、中国儿童慈善家。张建平，男，53岁，1990年毕业于河北财经学院会计专业，专科学历。会计师职称。1976年-1984年，A市设备安装公司，会计；1984年-1992年，A市设备安装公司机械厂，财务科长；1992年-1995年，A市设备安装公司中外合资企业，财务部长；1995年，银都房地产公司，成本控制组负责人（工作4个月）；1995年-1999年，A灵芝实业公司，财务副处长。1999年3月9日入职A集团，历任财务部经理、财务总监，现任集团副总裁。经验特长：30年的财务从业经验，丰富的团队及财务管理经验。超凡的韧性，专业的财务知识，现主管A集团日常事务，兼管融资上市、资本运作工作。王斌武，男，59岁，1973年毕业于南京工程兵学院地工专业，1982年毕业于辽宁大学数力系应用力学专业，本科学历。1968年-1974年，沈阳军区工程兵三支队，任参谋；1974年-1982年，抚顺市人防办，干部；1982年-1984年，抚顺市市政工程设计院，任三室主任；1985年-1996年，抚顺地产房屋开发公司，任总工程师；1997年-2000年，深圳市衡峰房地产公司，任总工程师。2000年8月26日入职A集团，历任总工程师、项目副总裁，现任集团副总裁。经验特长：专业的工程知识，历任总工程师，丰富的大型工程项目操作经验。严 峻，女，39岁，1992年06月30日河南大学经济管理专业毕业，本科学历。1990年6月1994年3月在河北省日报社书刊部工作。1994年03月21日入职A集团，历任销售一部副主任、销售总公司总经理、住宅集团常务副总、总裁特别助理，现任总裁特别助理。经验特长：十几年市场销售管理经验，销售管理经验丰富。刘童彬，女，37岁，1989年07月01日河北财经学院工业会计专业毕业，本科学历，会计师职称。1989年7月1998年9月在A市无线电四厂工作；1998年09月14日入职A集团，历任财务部主任助理、财务部经理、总裁助理兼财务部经理，现任总裁助理。经验特长：财务统筹管理，会计，税务。王旭东，男，32岁，1998年河北大学生物科学专业毕业，本科学历。1998年至2004年任A公司项目开发部项目经理。2004年至2005年在北京中原地产公司工作任项目经理。2005年09月01日再次入职集团，现任三亚A公司总经理。经验特长：操盘A三亚东方巴哈马项目，现该项目已被当地政府列为标杆项目。擅长项目策划，准确定位项目，实现资源整合，整体提高项目品质。周淑芬，女，42岁，1989年毕业于吉林工业大学锻压专业毕业，本科学历1999年河北政法干部学院兼修法律专业。具有工程师职称，执业律师；1989年至1999年，A天同汽车制造公司，总经理法律助理；2000年至2002年，A世达乳制品公司总裁法务助理；2002年至2003年，河北三和时代律师事务所 执业律师。2003年2月11日入职A集团，历任法务部副主任、主任，现任总裁助理。经验特长:多次为A集团经济案件处理挽回损失，专业敏锐的法律眼光，优秀的职业操守。融 生，男，42岁，1989年毕业于河北经贸大学公安行政管理专业，专科学历。1989年至1998年，在A市工商局工作。1998年9月21日入职A集团，历任集团项目副总裁、执行总裁，现任天津公司执行总裁。经验特长：主持操作300万平米的超大型项目（太阳城）。独立的操盘能力。田立江 ,男，1994年毕业于昆明理工大学工学学士，本科学历。2000年，取得中央党校法律专业本科学历。2003年起至今，执业律师。2003年加入A集团，历任法律事务部主任助理、副主任、主任，现任总裁助理，主管法律、监察、采购、企划。4、在售及在运作主要项目简介在开发项目列表序号 分类 项目 进度 项目位置 占地面积 规划建筑面积1 商业项目 汉唐盛世 封顶 太阳城二期，位于裕华区A石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻京深高速公路栾城出口及308国道 37.2万170万2 低密度住宅 汉府1 封顶 3 低密度住宅 一期环湖独栋 封顶 4 低密度住宅 一期环湖双拼 封顶 5 高层住宅 阳光2008 封顶 6 高层住宅 自由之邦 封顶 7 高层住宅 希望之州 封顶 8 高层住宅 青年城 封顶 9 高层住宅 阳光美墅 封顶 10 高层住宅 阳光国际 在建 11 高层住宅 星辰银座 挖槽 星辰项目群，位于A高新技术产业开发区 61.4万 12 高层住宅 星海国际 待建 13 高层住宅 星辰31号地南侧 待建 14 高层住宅 星辰一号南侧 待建 16 高层住宅 书香园三期A新城 挖槽 A市翟营南大街389号 162.7亩 28.86万 17 第二居所 假日公馆一期 封顶 A市温塘镇东侧 300亩 20万 18 第二居所 假日公馆二期 待建 19 城中村改造 盛世春天 回迁房到8层 A市长安区花园村 354亩 60余万 20 城中村改造 河畔盛景 拆迁完毕 位于A市新华区中华北大街沿线 310亩 70万 21 别墅群香水海英伦湾别墅区封顶山东文登市南海新区 427亩 20万 22 港口文登张家埠新港填海文登张家埠新港 每天50米23 艺术家独栋工作室三溪塘项目一期在建天津市武清区河西务镇610亩20万24 高层住宅东方巴哈马三期-自由港湾在建三亚市城市景观路-迎宾大道与凤凰路交汇处294亩 35万（1）A太阳城太阳城项目位于河北省会A市东南方向，紧邻京深高速公路栾城出口及308国道，距A火车站12公里、距南二环路7.5公里，距栾城县县城7.5公里。乘车从太阳城到A国际机场只需要30分钟。项目位于裕华区A石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻三环。总体规划2000万平方米，总占地面积4500亩，配套有中小学，A国际学校，太阳城国际俱乐部，三大主题广场，九大生活配套，观光小火车的大型社区。五万平方米双水系，12万平方米的三可湖公园。A A太阳城一期一期townhouse，占地面积296675平方米，建筑规模316000平方米，住宅建有townhouse476套，花园洋房128套，独体40栋，双拼10栋。太阳城一期Townhouse荣获“省会宜看宜居房地产项目”推介品牌，荣获2006年第八届中国住交会河北“精品楼盘”称号，荣获2006年度中国住交会“中国别墅国际大奖”。已于2006年10月竣工，截至目前已基本售馨。B太阳城二期太阳城二期包括汉府一期别墅、汉唐盛世商业街、太阳城国际俱乐部以及在建的12栋高层，占地371396.17平方米，总建筑面积约170万平方米的大型建筑群。太阳城“汉府”，总占地面积约50，000平方米，建筑面积4.9万平方米，集合南北四合院的建筑精华，所有户型均为独院，地上三层，地下一层，户户拥有独家苏州园林小院，皆邻水而建，院外廊，阁，亭，榭与万平方米的三可湖公园连成一体。项目正在施工，目前已经封顶，进入可售状态。C 太阳城国际俱乐部该项目位于A太阳城西区内。属于大型商业项目，集学习、娱乐、健身、社交等功能于一体的大型城市功能中心。它分为五大功能区：运动中心/休闲中心/学习中心/女子中心/孝道中心。项目占地13.5亩，总建筑面积49629.15平方米，整楼为框架结构，地上四层地下一层。项目已经投入使用。A太阳城周边规划总二期占地面积约3千多亩，计划建设华北蔬菜仓储配送中心、太阳城国际学校项目、全龄化老年服务社区项目、东方商都、千米长廊等项目。目前该区域正在规划建设之中。（2）星辰项目群A星辰花园星辰花园是“A星辰项目群”中首期推出的高尚精品住宅社区。总占地面积达103.5亩，建筑面积23万平方米，社区周边四条干道，西邻昆仑大街，东邻峨眉街，北侧为长江大道，南邻湘江道，三个入口，人车分流，安全环保，公路交通网络密集，便捷出行。项目已于2006年9月竣工，交付入住。B星辰一号星辰壹号，位于A高新技术产业开发区18号地北侧，东临华山街，西接峨嵋街，是长江大道首席高档时尚公寓。该项目总用地面积2.3万平方米，总建筑面积7.6万平方米，整体独栋板式建筑，地下2层，地上23层，其中一层为底商，2至23层为公寓式住宅，分6个单元。项目已于2006年9月竣工，交付入住。C星辰国际广场广场位于A高新技术开发区31号地，北临长江大道，南临湘江道，东临秦岭大街，西临华山街。项目功能包括超五星级酒店、会展中心、温泉水疗馆、休闲娱乐、餐饮等。项目占地89157平方米，建筑面积24万平方米，地上4层，地下1层(局部2层)，在2004年7月深圳首届中国地博会上，它以其超大的规模、超前的购物理念被评为“中国十大商业地产mall”。其中一段A五洲国宴大酒店建筑面积近3万平米，已于09年7月开业，经营火爆。二段国际会展中心于2009年10月开业，已接受会议预定百余家，并成功承办大型招聘会。星辰项目群除在建及已建项目外，还有土地储备约530亩，包括星辰19号地、星宇国际项目，规划建设住宅写字楼等项目。目前写字楼建安工程正在施工。（3）A服装产业园河北A服装产业园座落于河北A市高新技术产业开发区东区，是集生产加工、内外商贸、仓储运输、生活居住、餐饮娱乐、文化教育、信贷储蓄、商务培训、信息咨询九大功能为一体的综合性项目。该项目被河北省政府列为中小企业创业辅导示范基地、河北省纺织服装基地、河北省十一五期间重点产业支撑项目；是A市十一五规划期间重点建设园区。项目一期占地378.45亩，建筑面积26万平方米，其中标准化厂房17万平方米，商务大厦9万平方米。现时该项目已处于全面运营阶段，汇集全国知名服装生产企业，招商率在90%以上。（4）A假日公馆A假日公馆项目位于A市温塘镇东侧，周边景区众多（西柏坡、天桂山、古中山国遗址、驼梁山、天台山），温泉历史悠久。处于市区通往温塘主干道的最前沿，占地面积300亩，建筑面积20万平方米。项目建有MINI别墅832套、连排别墅56套、公寓558套、花园洋房102套，项目正在施工。（5）西柏坡项目西柏坡项目位于A市西南10公里，是著名的红色教育旅游胜地。该项目包括西柏坡党校及第二居所柏坡名苑项目。该项目功能规划主要有教育培训区、公共休闲区、管理服务区、学员公寓和生活区四个功能区。该项目建筑面积约3万平方米。现时该项目已经建成，五证齐全，项目正在销售中。（6）A城中村改造项目集团为了响应A政府三年大变样工程号召，积极投身于城中村改造项目，现集团拥有十几个城中村改造项目。参与开发建设的旧村改造项目主要有：赵二街项目、花园村项目、岳村项目、南豆村项目、宋村项目等。花园村项目A亿嘉盛世春天项目该项目为A联手亿嘉成功并购河北怡都房地产公司及其运作的城中村改造花园村项目，花园村隶属长安区，是省会三年大变样的重点改造项目，旧村于07年3月29日启动拆迁，08年底已经拆迁完毕，09年1月动工。该项目居住区规划总用地354亩，整体容积率2.96，总建筑面积60余万平方米，其中回迁区建筑面积20万平方米，商品房区建筑面积40余万平方米。A亿嘉盛世春天作为省重点城中村改造样板项目，位于都市中心，交通便捷，配套齐全，靠近省四院、市四院、市第一医院等大型著名医院；临近4中、20中、1中、23中、河北科大等名校，坐拥北国商圈，畅享北国商城、世贸广场、美东国际等高档配套设施。 (7)山东威海项目群A“香水海”项目2008年3月，在当地政府和社会各界的大力支持下，A集团成功取得文登市南海新区香水海项目开发权，整体规划3.2万余亩，一期3800亩地已取得国有土地使用证，现正进行规划建设。香水海项目位于山东省威海文登市南海新区，总面积为3.2万亩，建设周期预计从2008年至2018年，目前别墅部分已经进入销售阶段。B中国机械装备城 “中国机械装备城”项目选址在山东省威海文登市南海新区，总占地10000亩,总投资168亿元人民币,开发分三期共6年完成总体建设。一期占地3000亩，已于2008年3月与文登市政府签订正式开发协议。该项目由中国机械工业联合会与A集团联合国内外大型机械装备制造企业及投资机构共同建设的大型专业化工业园区,项目由中国中元国际工程公司(原机械部机械工业规划研究院)完成总体规划设计。项目合作机构为中国科技部、中国科学院、中国工程院、中国物资采购与流通联合会、中国汽车流通协会、美英德日台机械、装备制造工业协会等机构。该项目园区定位为构筑集装备产品生产、销售、研发、物流、贸易、人才交流为一体的中国先进装备制造业园区。园区确定了七大产业板块和一个公共服务板块。其中：七大产业板块主要包括重型装备板块、工程机械板块、数控机床板块、港口物流机械板块、机电一体化等其他产品板块、汽车及汽车零部件板块和风力发电设备板块，初步推荐了48个项目，七大产业板块占地折合约8450亩，固定资产投资额共计1131200万元，预计可实现销售收入3013700万元，利润总额251600万元，利税总额372200万元，新增就业岗位28610人。C 文登张家埠新港文登市从2007年起开始启动了大规模的张家埠新港开发战略，委托省航运工程设计院，先后经过为期半年多的现场踏勘、测量和综合分析论证，最终将新港址选在文登市泽库镇前岛村。该处水深条件好，自然条件优越，后方陆域宽阔，交通便利，有利于港口的持续发展和长远发展，不仅适合建港，而且可以建30万吨级以上的大港。公司与文登政府签订了合作开发协议，根据文登市政府的最新规划调整，港口项目临港产业区规划总占地面积4万亩，共分5大板块，分别是：临港产业区、30万吨港口、大型冶金工业区、国家大型物流储备中心、商务配套区。项目固定资产总投资约800亿元，销售收入2128亿元，利润总额170.24亿元；利税总额255.36亿元。张家埠新港位于南海新区东南沿海泽库镇前岛村最南侧，面临黄海，海湾宽阔，不於不冻。该处-5米等深线距岸边3.6公里，-7米等深线距岸边6公里，-10米等深线距岸边11.4公里，-15米等深线距岸16.3公里，建港条件较好。目前该项目正在进行填海引堤工程。公司拟对该项目招商，进行合作开发建设。（8）天津项目天津A项目群是A集团秉承“产业先行、创新发展、合作共盈”的开发思路，瞄准京东卫星新城的建设，以及有“中国经济增长第三极”之美誉的京津冀环渤海经济圈，以文化产业、养老产业、生态农业为核心产业的超大规模现代化产业集群。该项目群总体规划建设用地10余平方公里，位于有津门首驿之称的武清区河西务镇王河公路两侧，包括中国养老社区、现代观光生态示范园区、中国创意城和中国艺术家”聚集区四大板块。其中的别墅部分三溪塘项目规划总占地面积1399亩，总建筑面积约40万平方米。一期“艺术家”规划建设用地610亩，二期规划建设用地789亩，通过建设中华文化会馆区、艺术家工作室聚集区、私人收藏家博物馆聚集区、文化风情街、艺术公园和综合配套服务区等六大板块，搭建融艺术创作、交流、交易、展示、收藏、特色体验商旅等功能为一体的文化创意产业公共发展服务平台。该项目现已动工兴建，已于2008年6月23日摘牌，目前已经初步进入销售阶段。（9）海南项目“A东方BAHAMAS”位于中国唯一热带滨海城市海南三亚，是国际滨海度假地产项目，项目规划建筑面积70万平米。该项目由A集团旗下的三亚A房地产开发有限公司开发，位于三亚市城市景观路-迎宾大道与二环路交汇处，是三亚市三大海湾亚龙湾、大东海、三亚湾的道路连接中枢，距亚龙湾车程12分钟，大东海7分钟，距车程3分钟，环境幽美，交通便捷。“A东方BAHAMAS”项目分为三期，一期 “热带雨林”项目，TreeHouse为产品概念，建筑面积为70533.32平方米，目前已经售罄。二期“拿索风情”项目，BirdHouse为产品概念，建筑形式为22-23层高层，建筑面积133016.53平方米。于2007年12月1日开盘，A、B组团项目都已开展销售，一经推出，即在市场引发强烈反响，全国消费者踊跃购买，目前已基本售罄。三期“自由港湾”，FreeHouse为产品概念，项目占地面积为294亩，共分为A/B/C三个组团开发，土地使用证已经全部取得，规划、报建工作正在分批开展，其中A组团部分已于2009年下半年年陆续动工，建筑形式为21-30层高层。6、融资方财务状况分析资产负债表（A集团合并） 单位：元资 产2006年期末数2007年期末数2008年期末数2009年9月（内部核算表）流动资产货币资金221,866,776.63448,087,826.41223,067,292.77487,428,295.23短期投资0.000.000.000.00应收票据0.000.000.000.00应收帐款9,795,613.403,708,943.135,605,643.356,276,198.89预付帐款269,591,694.7776,772,185.94861,253,565.13592,557,945.08其他应收款27,898,807.2610,617,548.9521,199,293.8844,417,883.51存货753,248,875.101,062,739,533.842,741,024,794.583,028,940,095.87流动资产合计1,282,401,767.11,601,926,038.23,852,150,589.74,159,620,418.58长期投资长期投资2,573,501.772,573,501.7720,897,837.4671,297,837.46固定资产固定资产原价68,278,163.4173,931,617.90196,244,996.6212,450,125.17减：累计折旧39,992,507.5144,572,785.8853,925,743.2962,302,467.99固定资产净值28,285,655.9029,358,832.02142,319,253.38150,147,657.18固定资产合计28,285,655.9029,358,832.02142,319,253.38150,147,657.18无形及递延资产无形资产2,369,830.802,702,435.75 1,894,568.82 1,844,563.68 无形及递延资产合计2,369,830.802,702,435.75 1,894,568.82 1,844,563.68 资产总计1,315,630,755.631,636,560,807.814,017,262,249.374,382,910,476.90负债及所有者权益2006年期末数2007年期末数2008年期末数2009年9月短期借款16,893,000.000040,000,000.00应付票据0.00000.00应付账款112,799,622.07124,578,893.66420,606,113.22383,248,524.35预收账款267,565,351.32414,411,801.251,806,559,764.652,103,641,738.92应付工资1,050,541.71656,843.83947,507.561,345,895.53应付福利费3,801,668.162,915,545.622,055,456.912,056,993.30应付股利00083,364.59应交税金4,078,287.892,578,984.95-124,192,836.10-151,610,507.72其他应交款-14,383.89168,287.24-4,408,453.20-4,663,059.24其他应付款-89,251,303.1427,490,642.6462,712,600.93一年内到期的长期负债170,000,000.00-100,000,000.00109,000,000.00流动负债合计642,752,823.59634,561,659.692,229,058,195.682,545,815,550.66长期负债合计-272,500,000.00155,000,000.00180,000,000.00负债合计642,752,823.59907,061,659.692,384,058,195.682,725,815,550.66少数股东权益48,974,504.56-27,584,853.4927,584,853.49所有者权益：实收资本108,000,000.00108,000,000.00108,000,000.00108,000,000.00资本公积42,881,093.0242,881,093.02242,881,093.02242,881,093.02盈余公积15,441,876.1615,441,876.16111,922,017.93111,922,017.93其中：法定公益金30,265,304.8930,265,304.89未分配利润457,580,458.29480,421,618.461,142,816,089.251,166,706,961.80所有者权益合计623,903,427.47646,744,587.641,633,204,053.691,657,094,926.24负债及所有者权益总计1,315,630,755.631,636,560,807.814,017,262,249.374,382,910,476.90财务相关指标指标名称2006年2007年2008年2009年9月资产负债率（%）48.8655.4259.3562.19流动比率1.992.521.721.64速动比率（%）82.3384.9749.8444.41（1）资产类分析从A房地产集团公司连续三年经审计的财务报表显示，公司资产总规模逐年上升，到2009年9月末，合并报表显示资产总规模高达43.8亿元，企业具有一定的实力。而且需要说明的是，43.8亿资产规模完全不能真实反映A集团的整体实力和发展潜力，纳入资产范围的主要是以历史成本计量，而对A目前的太阳城项目、星辰项目、天津项目、山东威海项目都是一二级联动的区域开发模式，拿地成本极低。而且A集团目前持有的经营性物业，基本还是以原始开发成本计量，不能体现目前的市场价值。细分资产结构来看，在流动资产中，2009年9月末企业货币资金高达4.87亿元，对于A集团目前的开发量和销售回款来说，货币资金比较正常；08年末预付账款金额较大，达到8.63亿元，主要是支付山东文登南海管委会及天津河西务镇政府的地款约5.1亿元，花园村项目公司股权收购款8000余万以及明郡项目的地价款、电梯、装饰以及设计费等；存货期末数额较大，08年年末达到27.4亿元，09年9月达到30亿元，主要是土地、在建工程和为结转收入的开发成本等，这也符合房地产企业的行业特征及该企业近期处于高速高展期的业务现状。固定资产08年末余额为1.42亿元，与07年末余额有较大增加，但与公司的整体资产规模相比在正常范围以内。公司总体资产质量优良，资产结构也比较符合企业目前的发展现状，在建项目位置优越，开工正常，未来前景看好。（2）负债类分析在负债结构中，09年9月短期借款4000万元，主要是天津公司以A服装产业园为抵押向北方信托申请的短期借款；08年末应付账款4.2亿元，其中有6000万仍然是北方信托以其他方式投向天津项目的借款，其余主要是与房地产公司合作的建筑商、电梯公司、电器公司、安装公司等正常来往。预收账款金额较大，2008年末达到18亿，2009年9月达到21亿元，主要是以没有确认收入的项目销售回款。其他应付款主要是施工方的风险金以及代收办证款、煤气管网费等。08年末一年内到期的长期负债1亿元左右，到目前已经还清，新增1.09亿元为河北太阳城房地产开发有限公司从建设银行住房城建支行申请的贷款，河北太阳城房地产开发有限公司属于A集团的控股子公司；09年9月长期负债余额1.8亿元，为山东威海项目从中国农业银行文登支行的贷款。08年末公司资产负债率59.35%,09年9月为62.19%,有所上升，这也与公司目前大量投入有关，资产负债水平在房地产行业中基本属于正常。细分公司负债，结构清晰，主要为项目预售回款还没有确认收入而产生的预收帐款，银行负债和同类同规模企业相比处于较低水平。公司部分项目土地整理完成取得“四证”后，向银行再融资的能力很强，后续投入资金有一定保障。（3）所有者权益分析06年以来公司实收资本为一直保持在为1.08亿元，但所有者权益持续增加，从06年6.24亿元增加到09年9月的16.57亿元，增加的原因主要是历年的利润，股东都没有分配，而是继续加大再投入，进一步增强了公司的实力，也表明股东看好公司的发展，做好企业的决心。损益表（A集团合并） 单位：元项目（元）2006年2007年2008年2009年9月（内部核算表）一、房地产经营收入470,911,444.68 406,543,289.072,469,674,854.52452,291,283.30减：经营成本261,906,566.85 250,841,578.201,718,949,056.66293,958,134.09经营税金及附加25,111,434.10 25,881,163.84139,536,629.2821,233,981.93二、房地产经营利润183,893,443.73 129,820,547.03611,189,168.58137,099,167.28加：其他业务利润-3,166,667.66293,472.2661,190,020.9633,796,005.20减：营业费用32,704,241.1541,788,153.2193,640,402.9681,821,390.55减：管理费用28,242,089.0535,874,323.5548,884,832.7660,170,108.57财务费用3,601,556.377,654,857.644,845,007.032,540,447.35三、营业利润116,178,889.5044,796,684.89525,008,948.7926,363,226.01加：投资收益0.0055,211.430.00营业外收入619,361.1939,841.411,078,757.500.00减：营业外支出899,737.091,708,070.306,320,289.515,853,606.19加：前年度损益调整0.000.00333,534,201.021,904,620.89四、利润总额115,898,513.6043,128,456.00853,356,829.32减：所得税15,007,588.3516,414,129.6494,482,216.6730,312,211.31减：少数股东权益12,030,635.343,873,166.206,421,338.76五、净利润88,860,289.9122,841,160.16758,874,612.5623,890,872.55加：年初未分配利润384,162,044.55457,580,458.30480,421,618.461,142,816,089.25减：上年所得税调整0.00六、可供分配的利润473,022,334.45480,421,618.461,239,296,231.021,166,706,961.80加：盈余公积补亏0.00减：提取盈余公积15,441,876.160.0096,480,141.77七、未分配利润（未弥补亏损以“-”号表示）457,580,458.29480,421,618.461,142,816,089.251,166,706,961.80（4）公司盈利能力分析公司整体盈利能力丰厚，08年末公司房地产经营收入高达24.70亿元，较上年增长了6倍左右，一方面是因为公司的长期投入的几个大型项目进入销售期，另一方面前期滚存的项目销售回款集中在08年做了结转。而2009年19月集团的房地产经营收入只有4.5亿左右，主要是09年还未做结转。营业利润高达5.25亿元，前年度损益调整3.33亿元，所以08年末利润总额高达8.53亿元，所得税缴纳了9448多万元后净利润为7.59亿元，反映出公司较强的盈利能力。现金流量表（A集团合并） 单位：元项目（元）2008年2009年19月（内部核算表）一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金2,234,339,842.37748,702,702.03收到的税费返还9,224,400.00 收到的其他与经营活动有关的现金43,563,221.3472,597,881.04现金流入小计2,287,127,463.71821,300,583.07购买商品、接受劳务支付的现金1,093,892,511.12350,535,404.20支付给职工以及为职工支付的现金63,317,150.7755,656,440.88支付的各项税费82,709,928.4651,699,656.76支付的其他与经营活动有关的现金97,492,955.41现金流出小计2,097,803,530.55555,384,457.25经营活动产生的现金流量净额189,323,933.16265,916,125.82二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金-取得投资收益收到的现金-收到的其他与投资活动有关的现金60,000,000.00-现金流入小计60,000,000.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金844,466.8016,155,123.36投资所支付的现金18,324,335.6950,400,000.00支付的其他与投资活动有关的现金-现金流出小计456,844,466.8066,555,123.36投资活动产生的现金流量净额-396,844,466.80-66,555,123.36三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资所收到的现金-借款所收到的现金27,500,000.0065,000,000.00收到的其他与筹资活动有关的现金现金流入小计27,500,000.00-65,000,000.00偿还债务所支付的现金45,000,000.00分配股利、利润或偿还利息所支付的现金-支付的其他与筹资活动有关的现金现金流出小计45,000,000.00-筹资活动产生的现金流量净额-17,500,000.0065,000,000.00四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额-225,020,533.64264,361,002.46（5）现金流量分析08年末公司合并现金流量表显示，经营活动中销售商品、提供劳务收到的现金流为22.34亿元，经营活动产生的的现金净流量为1.89亿元，这也进一步证明了公司良好的流动性。投资活动的现金净额为-3.97亿元，主要投资活动是通过购买其他项目公司的股权获得项目资源，表明公司未来良好的发展前景，09年前9月前子公司的筹资活动产生的现金流量净额为6500万元，表明集团公司目前的筹资活动开展正常，还具有进一步筹资的可能性。企业财务评价：A房地产集团有限公司资产规模较大，货币资产充沛，存货数额较大但质量较好，现开工楼盘位置优越，现存物业品质较好，企业负债适度，连续三年资产负债率在可控的范围内，流动比率在2左右，企业连续三年盈利能力较强，利润可观。目前企业的银行信贷规模与同规模企业相比不高，无不良信用记录，负债主要是未确认收入的项目销售回款，有进一步融资的可能。7、融资方信用状况截止2010年1月4日，银行信贷咨询系统查询显示，A集团无逾期贷款等不良信用记录，详细情况请参阅附件。8、企业综合评价A作为河北省最大的房地产企业集团，以房地产开发为核心，除了常规住宅开发业务之外，还拥有大量的优质商用