某小高层住宅项目投资可行性研究报告WORD.doc

小高层住宅项目投资可行性研究报告XX省房地产集团有限公司编制2006年春季目 录第一部分 项目总论一、项目建设大体的概况二、项目可行性研究结论第二部分 项目背景和发展概况一、提出项目建设背景二、投资的必要性第三部分 项目市场投资环境和市场研究一、本市城市概况二、本市城市发展规划三、本市房地产市场综述 四、本市小高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析）五、本市房地产市场分类分析六、本市各区域房地产市场分析第四部分 项目选址及建设条件一、项目选址二、项目建设条件第五部分 项目地块环境经济评价与分析一、项目地块解析二、项目地块HTP层次分析方法(中国与外国理论与实践结晶)第六部分 项目地块SWOT分析与应用一、项目的SWOT矩阵分析二、项目SWOT策略应用三、项目地块分析总评第七部分 项目定位及项目评估一、项目定位（一）项目整体定位（二）项目功能定位（三）项目形象定位（四）项目档次定位二、 项目目标客户定位（一）目标客户类型（二）目标客户心态分析第七部分 户型进行评价与选择 (房产价值工程原理-Value Engineering)一、项目评价工程原理及程序过程二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序三、项目市场调研分析与评论四、项目方案评价及比较分析五、项目方案评价及改进分析六、项目方案评价结论 第八部分 对项目的价格定位 一、均价的确定二、单价的确定第九部分 项目的结论 第十部分 开发企业的组织及结构一、企业组织 （一）企业组织形式 （二）企业工作制度 第十一部分 的建设工程规划与安排一、本市本项目项目建设规划（一）建设方案规划二、建设方式及进度安排（一）开发计划拟定的原则（二）建设方式（三）进度安排（四） 项目周期设定（五）分段周期设定第十二部分 投资估算及资金筹措计划一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）（一）开发成本估算（二）开发费用估算（三）总成本费用汇总及分摊表二、项目资金筹措（一）项目投资组合方式（二）资金动作方式三、资金筹措、投资使用计划与借款利息（一）资金筹措与投资使用计划（二）贷款本金的偿还及利息支付第十三部分 销售及经营收入测算一、住宅销售单价的确定（一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）（二）建议销售测算单价(运用最低估算标准)（三）总销售收入的确定第十四部分 建设项目的财务评一、税金计算（一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算二、 损益表与静态盈利分析（一）住宅与商铺、车位部分损益表三、 现金流量表与动态盈利分析（一）住宅与商铺、车位全部投资现金流量表四、 资金来源与运用表的贷款偿还能力分析第十五部分 不确定性分析一、盈亏平衡分析（一）全部销售盈亏平衡点分析（二）结论二、敏感性分析三、决策树概率分析四、风险规避和控制措施（一）风险类型及防范措施（二）风险控制第十六部分 国民经济评价一、项目社会效益评价（一）项目对社会发展的适应性（二）目前对人和社会影响二、项目环境效益评价第十七部分 银行贷款支撑条件一、项目贷款综合评价指标（一）本市本项目项目开发商的资信指标（二）本市本项目项目贷款评估情况（三）本市本项目项目贷款担保方式评价二、项目贷款综合评价三、项目贷款评价结果（一）项目贷款的概况（二）项目贷款的评价过程第十八部分 可行性研究报告结论及建议一、评估结论二、结论的建议及说明第十九部分 可行性研究附报表一、项目工程计划横道图二、项目开发成本估算表三、全部销售收入分期比例预测表四、项目销售收入与经营税金及附加估算表五、项目投资计划与资金筹措估算表六、资金来源与运用表七、损益及利润分配表八、现金流量表（全部投资）九、借款偿还期测算表十、敏感性分析表附件第一部分 项目总论一、项目建设大体的概况 （一）开发建设项目前言为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。（二）建设项目基本概况（1） 项目名称： （2） 建设地点： （3） 建设单位： （4） 管理单位： （5） 企业性质： （6） 经营范围：房地产开发（7） 公司类别：集团化企业；（8） 注册资金: （9） 资质等级： （10） 资信等级： （11） 法人代表： （12） 法定地址：（13） 联系方式：（14） 企业概况（15）企业业绩住宅项目（100亩已竣工）、精品旅游地产项目（200亩热销中）、休闲美食中心（1300亩招商中）、国际标准化尊贵高尔夫球场项目（3000亩已投入使用）、海景旅游度假村（400亩已竣工）等。 （16）企业可持续发展规划出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对本公司的经营和发展做出以下战略性规划（17）项目的基本概况本市本项目项目位于本市城东区，项目规划经本市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施。（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的可行性研究工作由项目开发商： 本公司独立承担并享有最终解释权，项目编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件，由开发单位组成“本市本项目项目”可行性研究与评价工作委员会（四）可行性研究报告编制依据（1）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)；（2）建设部房地产开发项目经济评价方法；（3）中国国际工程咨询公司关于印发经济评估方法的通知及附件；（五）可行性研究报告研究范围研究范围主要包括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。（六）项目建设规模与内容表：1-1-1 【项目主要技术经济指标】 内容指标内容指标建设地点站前大道旁规划总用地面积5万实际用地面积10万m2总建筑面积15万m2建筑占地面积17万(综合容积率1.9建筑密度20%绿地率30 %住宅面积15万m2商业面积10000m2地下室面积15020m2居住总户数10000户（七）项目开发手续（1）项目用地取得（2）开发公司资质（3）开发项目相关手续（4）项目开发结论二、项目可行性研究结论（一）项目房地产市场预测（二）项目工程技术方案及环境保护（三）项目建设进度（四）投资估算和资金筹措（1）投资估算（2）资金筹措（五）项目财务和经济评价（六）项目销售模式与合作方式（七）项目综合评价结论项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分 项目背景和发展概况一、提出项目建设背景（一）本市相关政策及城镇发展规划近年来本市委、市人民政府给外商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济发展，依据当地实际，制定了关于进一步扩大对外开放、加快非公有制经济发展、改善投资环境和体制机制的一系列优惠政策，采取多种形式让外商放心投资、大胆经营。（二）项目发起人和发起缘由随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求二、投资的必要性“品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。第三部分 市场投资环境和市场研究一、本市城市概况（一）本市基本概况位于省西部，流域西江水系的上游。地处山区，与云南、贵州、越南接壤，是滇、黔、省（区）结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。（二）本市经济概况2005年上半年，全市生产总值完成100亿元，同比增长20%，总量排在第六位，增幅排在第一位。其中，一产增长5.1%，二产增长28.1%，三产增长6.9%。第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。（三）本市城市建设概况城市建设进行了总体的规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化的森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大的变化。加快中心城市建设，再造一个城。努力创建全国优秀旅游城市、园林城市、生态城市、最佳人居城市。（四）本市招商概况截至2006年，全市共新签约市外合同项目299个,其中重点招商项目达30个，分别增长43.1、26.54、44.95、84.91和29.1。其中与外客商(含国外)签订投资项目200多个，总投资195.41亿元。（五）本市基础设施概况2006年是城市建设大投入、高效率、大变化、大发展的一年，完成公路的改造，建设大桥至大桥间的城市主干道， 在首先启动行政中心的建设，其次建设会展中心。公园也将建设完成。工业园，大力招商引资。完成周边地区的旧城改造等。二、本市城市发展规划（一）城市性质与发展目标建设现代工业经济带、现代城镇群、现代农业经济带、现代交通大枢纽、现代旅游休闲带、现代物流通道。至2010年，城市居民的生活环境有较大的改善，城市形象基本确立，初步形成城市发展的骨架（二）城市未来的规模到2020年，中心城区人口将达到约100万人，其中，主城区规划人口为50万，工业园区人口为50万，总建设用地约为100平方公里。（三）城市总体布局城中心城区将包括现全部、沿河谷的城市建设用地、城市发展备用地和部分生态隔离用地。每个片区里面又包含有若干个组团 根据自然条件和带状城市特点，中心城区的城市形态将依托铁路、高速公路、快速路、主干路协调发展，形成向东南发展的“组团式带形城市”。城市由单中心向多中心发展；由单一城市向区域内城镇群组演变。城市重心将东移。（四）城市区域地位未来将实行工业结合、以及农业产业化和农林产品深加工结合的工业立市战略，逐步走上经济高速发展的轨道。（五）城市发展规划重点建设区域：金融、物流、行政中心，地区城镇群：建设成现代工农业产业带，经济核心区域。城市发展目标：把经济强市、旅游大市、文化名市、生态城市综合于一体，创建适宜人居住、适宜人创业发展的城市。创建符合生态安全，突出“蓝天、青山、绿树、碧水、红瓦”特色的国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。（六）结论（1）城市经济加速发展（2）城市产业升级与调整效应明显（3）居民收入稳步增长三、本市房地产市场综述（一）本市房地产市场情况1、市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量2、市场供给户型以三房、四房与楼中楼等大面积户型为主，三房、四房成为市场主要的消费户型。3、楼盘品质对销售的影响不明显4、房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性5、商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层、高层发展的趋势。6、区域规划定位对房地产市场发展的影响。（二）政府区域规划对房地产市场的影响1、有利影响2、存在的隐患第四部分 项目选址及建设条件一、项目选址城区环境得天独厚、资源丰富、土地广袤，这里将发展成为市的一个高尚新社区，并享受着国家相关优惠政策，随着政府的重点规划，城区周边配套设施将进一步改善。区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。（一）区位环境条件项目建设地块项目周边市政机关众多，道路宽敞，环境良好，区优雅、清新、和谐、宁静的环境与老城区形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，区中高档住宅将成为新的趋势，依托区一流的投资环境，良好的环境资源，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。（二）自然资源条件（1）矿产资源非常丰富，且矿产种类多，储量大。（2）全市的森林覆盖率达60%。丰富的森林资源。（3）全国著名的亚热带水果基地、南菜北运基地和“水果之乡”。(三)气候与地理条件受地型的影响，是个典型的小盆地城市，夏长冬短，热量充足，光照较强，降水量适中，属亚热带季风气候，夏季炎热、潮湿，冬无严寒。 (四)水利能源条件水能资源丰富，有大小河流30条（不含季节性溪流），全长5000公里目前可开发利用的水能资源在 5000万千瓦以上，已开发利用近4000万千瓦，日供水能力达120万立方米。（五）交通环境条件全市通车里程10000公里，。项目附近已建成的主干道形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由市的中心方向开往“项目”附近，坐车由“项目”至市中心只需5分钟，交通十分便捷。（六）人文特征和优惠政策项目附近已完成了水、电、路、气、通讯、教育、医院、邮政等基础及市政设施的改造。 （七）政治优势条件 （八）旅游资源条件 二、项目建设条件（一）建设项目地已“五通”条件具备（二）住宅小区商业及文化教育配套设施齐全第五部分 地块环境经济评价与分析一、项目地块解析(一) 项目所处区位特点分析工商管理局项目位于站前大道旁，片区属于市委、市政府重点规划的，该区域在购物、文化教育、医疗、金融、邮政、餐饮、娱乐等生活设施方面相对于市中心有较大的差距。行政办公中心是本项目所处地段的第一大功能定位。该定位对未来社区大环境提升有很大促进作用。 (二) 项目用地现状 (三)项目周边居住环境二、地块HTP层次分析目前地块HTP层次分析方法很实用，它是中国与外国房地产发展的结晶科学分析方法之一，本方法的详细分析过程略。第六部分 地块SWOT分析与应用一 、项目的SWOT矩阵分析二、 项目SWOT策略应用（一）项目优势（Strengths）优势应用（二）项目劣势（Weakness） 劣势应对（三）项目机会（Opportunities） 机会利用（四）项目威胁（Threats）应对措施三、项目地块分析总评本产品将会是高档次、高品质的精品楼盘，需要从市场角度、定位角度、产品角度等多方面结合，寻找到市场的空白点，只要能充分发挥优势，抓住机会，优化劣势，弱化威胁，就能形成较大的市场发展空间。第七部分 定位及项目评估结论一、项目定位（一）项目整体定位那么打造一个别具风情的生活方式、独特的生活主张，来引导城市人的生活新方式。从消费者的角度出发，“新经济时代，关注发展人居生活观。”注重追求超前的规划设计理念，注重对城市本土的文脉和地理环境的理解和尊重，根据消费者不同的追求、品味、喜好、生活方式等个性，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的未来需要和愿望。（二）项目功能定位遵照当地政府对商品房住宅品质开发、理念开发、科技开发的要求，注重居住小区的环境、功能和质量，注重不同民族的习俗和文化传统，注重住宅科技的现代化，以符合房地产理念升级、消费升级的中高档、高品质住宅为主，因此确定本项目以上的功能定位。（三）项目形象定位在以普通住宅见长的市场，惟有通过规划上的巧用心思，塑造特殊化的产品才能具有自己的特色。市新政务区的附属居住中心位置也造就了“城市居住中心特色住宅”的要求。以上定位为粗略,详细请见整合推广方案二、项目目标客户定位（一）目标客户类型（二）目标客户心态分析第七部分 对项目户型进行评价与选择(房地产价值工程原理-Value Engineering)一、项目评价工程原理及程序过程(一)项目价值工程定义及ACE分析着重于功能分析，力求用最低的寿命周期成本可靠地实现其必要功能的有组织的创造性活动。 (1)分析问题(Analyzing Problem) (2)综合研究(Comprehensive Study) (3)方案评价(Evaluating Schemes)二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序价值工程在房地产投资决策中的应用主要有两种，一种是方案比较；另一种是方案改进。价值工程的程序，按一般的决策过程划分为分析问题、综合研究与方案评价三个阶段，以及选择对象、收集情报、功能分析与研究、方案创新、方案评价与选择、方案实施与成果评价六个具体步骤。把三个阶段和六个具体步骤及7个提出分别对应列于表。项目价值工程的阶段、步骤与提问阶段具体步骤VE提问分析问题1.选择对象 2.收集情报3.功能分析与评价1.VE的对象是什么?2.它的作用是什么?3.它的成本是多少? 4.它的价值是多少?综合研究方案创新有无其他方法实现其功能方案评价1.方案评价与选择。2.方案实施与成果评价。1.新方案的成本是多少?2.新方案能可靠地实现。3.所要求的功能吗?三、项目市场调研分析与评论四、项目方案评价及比较分析(一)对项目进行方案比较(二)项目功能分析(三)项目方案评价 五、项目方案评价及改进分析(一)项目方案优化及改进的内容及程序房地产投资方案的进度主要是功能,功能改进根据功能与成本的匹配原则,可归纳结为成本的改进。当通过方案比较选出最优方案后,就可对最优方案进行方案改进。六、项目方案评价结论 (一)分析功能-计算各方案的功能指数（FIi）(二)分析成本-计算各方案的成本指数(CIi) (三)比较各方案的价值指数第八部分 项目价格定位一、均价的确定本次价格定位主要以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。综合项目本身的地理位置、自然环境、社区因素、规划设计因素、品牌因素，随加值等各因素加以考虑，修正得出均价。二、单价的确定详细另行制定价格体系第十一部分 建设工程规划与安排一、本市本项目项目建设规划（一）建设方案规划二、建设方式及进度安排（一）开发计划拟定的原则（二）建设方式（三）进度安排（四） 项目周期设定（五）分段周期设定第十二部分 投资估算及资金筹措计划一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）（一）开发成本估算（1）土地费用（土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、城市建设配套费、拆迁补偿费等）（2）前期工程费：包括项目前期投入的调研费用、规划设计费用、可行性研究费用等。 （3）建安工程费：包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验估算确定。 （4）基础设施费（建筑物2cm以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道、路） (主要包括：排水、供水、供电、道路)。此项运用单价估算法求得。（5）公建配套设施费：包括项目公建项目的会所、物业管理用房等费用。（6）开发期间税费：即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。（7）不可预见费,根据本项目规模的大小，以及开发商的背景情况，项目的可变影响因素相对较易控制，同时参照市房地产开发项目的平均水平，并结合类似的工程建设经验提取一定的比例。（8）开发成本。（二）开发费用估算（1）管理费用：即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，参照市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目的特点，取以上费用。（2）销售费用：即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费等。参照市房地产项目的销售平均水平和经验值，结合本项目的特点，取相关值。（3）财务费用：贷款还本付息表见第十七部分附表以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务与会计制度形成开发产品成本（三）总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表二、项目资金筹措(一)项目投资组合方式 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。（二）资金动作方式 三、资金筹措、投资使用计划与借款利息长期借款采用：最后1年还清方案，从建设经营期第三年开始计算。第十三部分 销售及经营收入测算一、住宅销售单价的确定(一) 根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）（二）建议销售测算单价(运用最低估算标准)（三）总销售收入的确定第十四部分 建设项目的财务评价一、税金计算（一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算：详见住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算表。二、损益表与静态盈利分析本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。三、现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为出售为主的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目方案可行。第十五部分 不确定性分析不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等一、盈亏平衡分析（一）全部销售盈亏平衡点分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当全部销售率为60%时，项目全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点(BEP)的销售率70%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点(BEP)的销售率为60%，可见其风险程度较低。（根据房地产经济评价风险率）（二）结论本项目之所以全部销售的风险较大，但住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位出售风险程度降低。二、敏感性分析（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。三、决策树概率分析为更精确地预测本项目全部销售风险程度，下面用决策树来进行计算(1)经计算，E（NPV）（数学期望值）(2)风险标准偏差(3)净现值变异系数四、风险规避和控制措施（一）风险类型及防范措施（二）风险控制第十六部分 国民经济评价一、社会效益评价（一）项目对社会发展的适应性市内行政单位大量东移促进房地产业的发展改善了城区居住群体的整体素质。同时，这些部门职工无房户较多，在政府下文停止单位集资建房的条件下，对商品房有较大需求。（二）目前对人和社会影响为达到上述的目标，本项目在规划中本着以人为本、注重生态原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅的布局，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔、方便的公共活动环境以及自然优美的生活环境。第十七部分 银行贷款支撑条件一、贷款综合评价指标必需要通过四个指标的严格审查：客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价。项目能否顺利通过贷款的支撑条件如下：（一）项目项目开发商公司的资信指标 （二）项目项目贷款评估情况 （三）项目贷款担保方式评价 二、 项目贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。三、项目贷款评价结果综合结论显示表明：银行可以完全发放贷款【详细请见银行贷款正本报告】第十八部分 可行性研究报告结论及建议一、评估结论通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析可知，建设项目的社会效益与市场前景是很好的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目住宅销售部分盈亏平衡点的销售率在65%左右（小于70%），说明其风险程度较低，从敏感性分析看出，本项目全部销售部分的抗风险能力较强，整个项目的经济评价比较理想，力争提高项目的经济效益。二、结论的建议及说明本报告本着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。统分结合有关专家组成员的意见汇总，鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步提出建议及说明，并提出若干建议第十九部分 可行性研究报告相关附表一、工程计划横道图二、开发成本估算表 （单位：万元）三、全部销售收入分期比例预测表四、销售收入与经营税金及附加估算表 （单位：万元）五、投资计划与资金筹措估算表 （单位：万元）六、资金来源与运用表 （单位：万元）七、损益及利润分配表 （单位：万元）八、现金流量表（全部投资） （单位：万元）九、借款偿还期测算表 （单位：万元）十、敏感性分析表附件以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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