某市经济适用住房、廉租房建设项目可行性研究报告.doc

某某市市经经济济适适用用住住房房 廉廉租租房房建建设设 可可行行性性研研究究报报告告 目 录 第一章第一章 总总 论论 1 第一节 项目名称及申报单位概况 1 第二节 可行性研究的依据和范围 3 第三节 可行性研究的结论 4 第二章第二章 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性 8 第一节 某市概况 8 第二节 项目提出的背景 9 第三节 项目建设的必要性 12 第三章第三章 市场分析及建设规模市场分析及建设规模 16 第一节 某市房地产现状 趋势及存在问题 16 第二节 项目目标群体定位及价格分析 25 第三节 建设规模 26 第四章第四章 建设地点和建设条件建设地点和建设条件 28 第一节 建设地点 28 第二节 建设条件 28 第五章第五章 规划设计方案规划设计方案 32 第一节 规划设计依据 32 第二节 规划设计方案 32 第三节 建筑设计方案 37 第四节 结构设计方案 40 第五节 给排水设计方案 40 第六节 变配电及通讯设计方案 42 第七节 燃气供应设计方案 43 第八节 供热设计方案 44 第九节 管线综合布置方案 45 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析 46 第一节 用能标准及规范 46 第二节 能耗状况和能耗分析 46 第三节 建筑节能设计 47 第四节 节能措施综合分析 48 第五节 节能效果分析 53 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 55 第一节 环境和生态现状 55 第二节 环境影响分析 55 第三节 环境保护措施 56 第四节 地质灾害影响分析 58 第五节 特殊环境影响分析 58 第八章第八章 工程招标方案工程招标方案 59 第九章第九章 建设实施与工程进度安排建设实施与工程进度安排 62 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 65 第一节 投资估算依据及说明 65 第二节 投资估算 65 第三节 资金筹措 66 第四节 销售收入估算 66 第五节 销售税金及附加估算 67 第六节 销售利润估算 68 第十一章第十一章 社会影响分析社会影响分析 69 第一节 社会影响效果分析 69 第二节 社会适应性分析 71 第三节 社会风险及对策分析 72 附件及附图 1 投资估算表 2 项目承办单位营业执照复印件 3 委托书 4 房地产开发资质复印件 5 项目总平面布置图 6 项目招标方案 其他有关附件及附图由项目承办单位根据项目主管机关的要求另 行提供 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司1 第一章 总 论 第一节 项目名称及申报单位概况 一 项目名称一 项目名称 某市经济适用住房 廉租房建设项目 二 建设地点二 建设地点 泰城南部新区 万官路以南 东临长城路 西为大白峪村土地 南临南外环路 北临大白峪新村 三 项目主管单位及开发单位概况三 项目主管单位及开发单位概况 1 项目主管单位概况 1 单位名称 某市住房保障中心 2 单位简介 2007 年 3 月 根据某市委 市政府的部署要求 经市编办批复 某市房产管理局设置某市住房保障中心 具体承担住 房保障建设 市住房保障中心在市房管局党委的带领下 不负市委 市政府的重托 尽职尽责 务实创新 科学设计 精心施工 团结协 作 任劳任怨 无私奉献 仅用一年半的时间就圆满完成了市委 市 政府交给的阶段性任务 将这一惠及普通百姓的民生工程 建设成为 传递党和政府爱心的利民工程 温暖工程和放心工程 在国家和省市 组织的历次检查中 均对住房保障中心的工作给予了充分肯定 某市 纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价 2009 年 3 月 住房保障中心被某团市委授予 某市青年文明号 称号 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司2 2 项目开发单位 1 单位名称 某市惠安住房开发有限公司 2 单位地址 某市泰山区徐家楼街道办事处 3 注册资本 1000 万元 4 法定代表人 亓中河 5 单位简介 某市惠安住房开发有限公司成立于二 00 八年九 月 该公司系由某市住房保障中心出资 1000 万元组建而成 该公司 目前拥有职工 10 人 其中 高级工程师 1 人 高级经济师 1 人 工 程师 3 人 经济师 2 人 会计师 1 人 助理工程师 1 人 初级会计师 1 人 某市惠安住房开发有限公司主要经营范围为房地产开发 房屋销 售等业务 目前正在具体实施某市经济适用住房和廉租住房建设项目 的管理工作 包括项目的方案设计及施工招标 项目全过程管理以及 经济适用住房的销售管理等工作 该公司正在实施的某市经济适用住 房 廉租房项目建设 是为了改善某市城区低收入家庭住房困难的面 貌 该项工程是某市构建和谐社会 维护社会稳定的重要内容 同时 也是某市政府履行住房保障职能 为民办好事 办实事的重要职责 市委 市政府关注民生 维护社会公平的具体体现 本项工作已经得 到某市政府的高度重视和社会各界的广泛关注 四 项目可研报告编制单位四 项目可研报告编制单位 1 单位名称 某市睿泰建设项目管理有限公司 2 单位地址 某市岱宗大街 317 号 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司3 3 工程咨询资格等级 丙级 4 工程咨询资格等级证书编号 11820060037 5 发证机关 国家发展和改革委员会 第二节 可行性研究的依据和范围 一 可行性研究的依据一 可行性研究的依据 1 国家及省有关政策 法规和规定 2 现行有关技术规范 规定 3 国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的 规定要求 4 某市新一轮城市总体规划 5 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 6 某市经济适用住房管理暂行办法 泰政发 2007 89 号 7 某市城镇廉租住房保障办法 某市政府令 第 135 号 8 项目承办单位提供的有关基础资料 数据 9 项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书 二 可行性研究的范围二 可行性研究的范围 1 项目提出的背景及建设的必要性 2 市场分析及建设规模 3 建设地点和建设条件 4 规划设计方案 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司4 5 节能方案分析 6 环境和生态影响分析 7 工程招标方案 8 建设实施与工程进度安排 9 投资估算和资金筹措 10 社会影响分析 第三节 可行性研究的结论 经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能 的主要方式 是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一 是实 践 三个代表 重要思想的具体体现 它的建设对于促进社会稳定 构建和谐社会具有重要的作用和现实意义 其经济效益和社会效益显 著 某市经济适用住房 廉租房建设项目是某市委 市政府按照泰政 发 2007 95 号文 解决某市市区低收入家庭住房困难发展规划和年 度计划 而建设的 是在已经建设完成两期的基础上进一步切实解决 城市低收入家庭住房困难 完善住房保障制度 维护社会稳定 促进 房地产市场健康发展的又一重要举措 一 项目建设规模一 项目建设规模 本项目规划总用地 11 26hm2 合 168 9 亩 居住区用地 11 13 hm2 合 166 95 亩 总建筑面积 103207 5 平方米 分为两部分 其 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司5 中 1 住宅部分 总建筑面积为 96299 4 平方米 总套数 1775 套 其中 经济适用 住房 45841 6 平方米 总套数 746 套 廉租房 50457 8 平方米 总套 数 1029 套 2 公建部分 总建筑面积为 6908 1 平方米 为会所和社区管理中心以及商业服 务配套建筑 二 投资估算及资金来源二 投资估算及资金来源 本项目总投资为 17224 84 万元 其中 工程费用为 11108 58 万 元 其他费用 4989 4 万元 预备费 1126 86 万元 所需资金廉租房投资全部由某市政府财政投入 经济适用住房投 资由项目承办单位自有资金投入 1800 万元 其余可滚动开发解决 三 项目建设期三 项目建设期 本项目建设期两年 分三期实施如下 一期 2009 年 12 月 2010 年 8 月 完成项目的立项 征地及勘 察设计等前期工作 建设经济适用住房建筑面积 28027 8 平方米 二期 2010 年 5 月 2010 年 12 月 完成经济适用房面积 名称工程费用其他费用预备费总投资 经济适用住房5794 042414 86574 628783 52 廉租房5314 542574 54552 248441 32 合计11108 584989 41126 8617224 84 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司6 17813 8 平方米 廉租住房面积 13232 8 平方米 公建 4729 7 平方米 及相应的配套设施建设 三期 2010 年 12 月 2011 年 8 月 完成廉租住房 37225 平方米 公建 2178 4 平方米 完善相应的配套设施建设及绿化 并通过有关 部门组织的验收 四 项目效益分析四 项目效益分析 该项目的建设符合某市新一轮城市总体规划 环境优美 交通方 便 项目建成后 可进一步缓解某市低收入家庭住宅紧张的状况 特 别是满足低收入家庭对住房的需求 对低收入家庭的生活质量将起到 积极的推动作用 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司7 本项目主要技术经济指标详见下表 序 号指 标 名 称单 位数 量备 注 1建设规模 1 1规划总用地平方米112600169 8 亩 1 2建筑面积平方米103207 5 1 2 1住宅建筑平方米96299 4 其中 经济适用住房平方米45841 6746 户 廉租住房平方米 50457 81029 1 2 2公建平方米6908 1 1 3总居住户数户1 775 1 4总居住人口人5680 2建筑容积率0 93 3建筑密度 16 8 4绿化覆盖率 40 86 5机动车停车位辆387 6建设总投资万元17224 84 6 1工程费用万元11108 58 6 2其他费用万元4989 4 6 3预备费万元1126 86 7经济适用房投资利润率 2 82 8经济适用房投资利税率 11 25 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司8 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 某市概况 某市地处山东省中部 北依省会济南 南临古城曲阜 东连古齐 都淄博 西濒黄河 东西长约 176 6 公里 南北宽约 102 公里 总面 积 7762 平方公里 某因境内的泰山而得名 取泰山安则四海皆安之 意 象征国泰民安 某市现辖泰山 岱岳两区 新泰 肥城两市 宁阳 东平两县 有 86 个乡镇办事处 3700 多个行政村 2005 年末总人口 550 8 万人 其中 男性 279 6 万人 女性 271 2 万人 男女性别比为 50 8 49 2 年内 全市出生 5 9 万人 人口出生率 10 8 死亡 3 5 万人 死亡 率 6 4 人口自然增加 2 4 万人 自然增长率 4 4 泰城是全市政 治 经济 文化中心 北距省会济南 66 公里 南距三孔圣地曲阜 66 公里 城市依山而建 山城一体 环境优美 风光秀丽 是国务院公 布的首批对外开放旅游城市 是首轮国家卫生城市 首批全国城市环 境综合优秀城市和中国优秀旅游城市 也是著名的历史文化名城 某市旅游资源得天独厚 境内泰山融自然景观与人文景观于一体 是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产 自然景观以雄著称 雄中又蕴含着奇险秀奥等美景 有 天然山岳公园 之美誉 人文景观 以神为尊 儒 释 道三派文化相融发展 经过历代帝王的封禅祭祀 和文人墨客的登临赋颂 沉积了厚重的文化底蕴 被称为 东方历史 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司9 文化宝库 每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达 800 万人次 某交通便利 科技文化发达 京沪铁路 京沪 京福高速公路 104 105 205 220 国道穿境而过 即将开工的京沪高速铁路纵贯 南北 电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市 全市现有科研 单位 21 所 大专院校 5 所 中等职业技术学校 23 所 是山东省第 三大文化教育中心 十一五 以来 全市经济发展呈现速度逐年加快 效益大幅提 升的良好态势 2008 年全市实现生产总值 GDP 突破 1500 亿元 达到 1513 3 亿元 按可比价格计算 下同 比上年增长 13 4 其 中 第一产业 161 1 亿元 增长 2 6 第二产业 839 3 亿元 增长 12 5 第三产业 512 9 亿元 增长 18 4 三次产业结构由上年的 10 8 56 2 33 0 调整为 10 6 55 5 33 9 人均生产总值达到 27794 元 突破 4000 美元 第二节 项目提出的背景 一一 是是国国家家解解决决 中中 低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题 促促进进社社会会稳稳定定 的的重重要要举举措措 是是宏宏观观调调控控住住房房市市场场的的重重要要手手段段 低收入家庭的住房问题 是一个重大的民生问题 经济适用住房 和廉租房建设是党中央 国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民 心工程 康居工程 德政工程 据原建设部统计 近四年来 全国城 镇住房年均竣工面积超过 6 亿平方米 到 2006 年底 城镇人均住房 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司10 建筑面积达到 27 平方米 我国城镇居民人均住房面积从 1988 年住房 制度改革前的不足 7 平方米提高到了现在这个水平 提高速度如此之 快 这在世界过去 200 余年城市化历史上是一个奇迹 这中间经济适 用住房所起的作用是功不可没的 我国属于发展中的国家 中低收入者所占比例较大 属于 金字 塔 结构 这种结构意味着贫富差距大 意味着利益格局的失衡 据 国家统计局的统计 我国的基尼系数已达 0 458 超过了 0 4 国际警戒 标准 从世界各国的发展经验看 收入差距加大 易激化社会矛盾 社会动荡的危险性也随之增强 贫富差距是当今社会的三大问题中最 大的问题 如今中国最根本 最迫切的问题是稳定 没有稳定就没有 发展 这也是我党十六大提出 构建和谐社会 思想的深层次背景 所以我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题 它是关系到我国 社会稳定与和谐的大问题 党的 三个代表 一再强调 我们党始 终代表最广大人民群众的根本利益 保障广大民众的基本权益和基本 生活 是由共产党的性质和根本宗旨决定的 也就是说 民众的利 益就是党的利益 二 某市城市住房现状二 某市城市住房现状 某市作为鲁中地区的重要中心城市之一 近年来国民经济保持了 快速连续增长的势头 城乡面貌发生了巨大的变化 综合经济实力显 著增强 随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施 到 十一五 末 泰城规划面积将从现在的 50 平方公里扩大到达到 100 平方公里 其中建成区面积 65 平方公里 人口达到 65 万 到 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司11 2010 年某市将跨入大城市行列 城市人口达到 100 万 城区面积突破 100 平方公里 城市化水平要从 2000 年的 36 提升到 2010 年的 50 根据某市房产管理局 2005 年某市房屋普查的数据表明 某市城 区内人均住宅建筑面积小于 16 平方米的共计 7156 套 小于 8 平民的 还有 120 套 城区人均拥有居室 0 79 间 距离 全面建设小康社会 的居住目标 中提出的 人均一间房 尚有一定差距 根据 某 市城市总体规划 2004 2020 中指出 2004 年某市中心城区人 口数为 72 5 万人 按目前的人居居室为 0 79 间 人的比例推算 中 心城区拥有居室约 60 万间 到 2020 年 城市总人口将达到 125 万人 按 人均一间房 总体目标测算 中心城居室总量要有目前 的 60 万间 增长为 125 万间 任务非常艰巨 泰城目前住房闲置量较大 同时又拥有相当数量的住房困难户 和地域小康住房标准的住户 为解决这一矛盾 今后要进一步完善 住房供应体系 重点发展中低档住房 适度发展高档住房 实现高 收入者购买商品房 低收入者购买经济适用住房 最低收入者申请 廉租住房 城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准 也是城市建设尤 其 是对房地产建设产生深远影象的重要因素 某市是一个老城区 资料表 明 1970 年建成的房屋现有108 4 万平方米 占城区房屋总建筑面积 1036 91 万平方米 的10 45 1970 年 1980 年建成的房屋现有 283 32 万平方米 占城区房屋总建筑面积的27 32 这些房子由于建 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司12 设较早 不仅建筑功能不能满足人 满的日常需要 而且外部也年久失 修 与现代化的旅游城市不相适应 旧城改造的老城区也正是中 低收入 者最为集中的地区 市场上商品住宅的供应并不能与中 低收入拆迁 户旺盛的购房需求相匹配 本项目的建设可以有效地推进某市城市化 建设的进程 第三节 项目建设的必要性 一一 符符合合国国家家 山山东东省省 某某市市国国民民经经济济和和社社会会发发展展 十十一一五五 规规划划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出 要按照以人为本的要求 从解决关系人民群众切身利益的现 实问题入手 更加注重经济社会协调发展 千方百计扩大就业 加 快发展社会事业 促进人类的全面发展 更加注重社会公平 使全 体人民共享改革发展成果 更加注重民主法制建设 正确处理改革 发展稳定的关系 保持社会安定团结 对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员 要创造条件 使之逐步转为城市居民 依法享有当地居民应有的权利 承担应尽 的义务 对因城市建设承包地被征用 完全失去土地的农村人口 要转为城市居民 城市政府要负责提供就业援助 技能培训 失业 保险和最低生活保障等 鼓励农村人口进入中小城市和小城镇定居 特大城市要从调整产业结构的源头入手 形成用经济办法等控制人 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司13 口过快增长的机制 因此 该项目的建设符合科学发展观的要 求 有助于解决城市中低收入家庭 生活水平改善 共享改革成果 有助 于和谐社会的全面建设 为城 市低收入家庭提供了更好的生活居住 条件 山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出 坚持从最广大人民群众的根本利益出发谋发展 搞建设 着力促 进充分就业 增加居民收入 完善社会保障 实现社会公平 不断 提高人民群众的物质和文化生活水平 完善社会管理和协调机制 加快建设文明山东 平安山东 促进社会主义物质文明 政治文明 精神文明建设与和谐社会建设全面发展 该项目的建设有助于改善 城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善 有利于人民群众物质 文化生活水平的提高 有利于山东和谐社会的全面建设 某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 指出 加大住房供应结构调整力度 着力增加主要面对中低收入家庭的 普通商品住房 经济适用房和廉租住房供应 加强房地产市场运行 监测 整顿和规范房地产市场 完善住房产权制度 激活住房二级 市场 理顺租售房比价关系 形成 梯级消费 的良性循环 深化 物业体制改革 提高物业管理服务水平 经济适用住房建设和完 善廉租住房租金补贴制度工作是市委 市政府关注民生 改善民生 构建和谐社会的重要举措 该项目的实施对解决某低收入家庭住房问题 有助于改善和提 高他们的生活水平的提高 是政府履行住房保障职能的具体体现 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司14 二二 符符合合某某城城市市化化发发展展方方向向和和规规划划要要求求 一直以来 某市委 市政府对经济适用住房建设和廉租住房制 度建设工作高度重视 2006 年和 2007 年连续两年将此项工作列为 为民要办的实事之一 2008 年 市政府以政府令的形式颁布了 某 市城镇廉租住房保障办法 确定以货币补贴和实物配租相结合的方 式解决城镇低收入家庭的住房保障问题 市房产管理部门作为主管 部门 负责廉租住房保障管理工作 办法 出台以来 按照市委 市政府的统一部署 联合有关部门认真组织落实廉租住房政策 为 进一步健全和完善住房保障体系 某市住房保障中心根据某市低收 入住房困难家庭情况 在 2007 年已经建设 6 8 万平方米经济适用住 房 2008 年建设 1 5 万平方米经济适用住房及 5 8 万平方米廉租房 的基础上 拟再建设 9 6 万平方米的经济适用住房和廉租房 因此 本项目建设符合某市的总体规划 有利于改善解决城市低收入家庭 住房困难 三三 符符合合国国家家的的相相关关政政策策 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 中明确指出 党中央 国务院高度重视解决城市居民住 房问题 始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产 业发展的根本目的 以邓小平理论和三个代表重要思想为指导 深入贯彻落实科学发展观 按照全面建设小康社会和构建社会主义 和谐社会的目标要求 把解决城市 包括县城 低收入住房困难作 为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容 作为政府 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司15 公共服务的一项重要职责 加快 建立健全以廉租住房制度为重点 多渠道解决城市 包括县城 低收入家庭住房困难的政策体系 以 城市低收入家庭为对象 进一步 建立健全城市廉租住房制度 改进 和规范经济适用住房制度 力争到 十一五 期末 使低收入家庭 住房条件得到明显改善 四四 符符合合国国家家树树立立和和落落实实科科学学发发展展观观要要求求 开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观 统筹城乡发展 改善城市低收入家庭的住房条件 提高城市低收入 家庭的居民生活质量的需要 解决城市低收入家庭的住房困难问题 根据国发 2007 24 号文 国务院关于解决城市低收入家庭的住房困 难的若干意见 中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的 重要内容 符合国家相关政策的要求 目前 某市城区低收入家庭的住房困难现状 影响了 某旅游城 市的发展 不利于某和谐社会的建设 因此 充分利用泰城优美的 自然环境 结合某市泰山区的开发 依据某市城市规划要求 进行 解决城市低收入家庭的住房困难问题 创造优美 舒适的居住环境 并带动附近地区的经济发展 符合国家相关产业政策 由以上分析可以看出 本项目建成后 可进一步缓解城市低收 入群体住房紧张的状况 特别是满足 泰城低收入者对住房的需求 对提高泰城低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用 同时 还 将拉动与建筑业相关产业的发展 最终为推进 某市住宅产业现代化 和住宅更新换代 拉动经济增长起到良好的带动作用 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司16 综上所述 该项目的建设是可行的 必要的 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司17 第三章 市场分析及建设规模 第一节 某市房地产现状 趋势及存在问题 城市化进程加快 房改政策的实施 以及人民生活水平的提高 促使某市房地产业步入快速发展阶段 如今 房地产业已成为国民 经济中的支柱产业之一 不仅影响着国民经济持续 健康和稳定发 展 而且也关系着全面建设小康社会目标的实现 一一 房房地地产产业业发发展展的的现现状状 1 房地产开发投资高速增长 某市房地产业经历了低迷 徘徊 成长期 近两年出现高速增长的态势 1992 年至 2004 年 全市房地 产综合开发完成投资 43 27 亿元 年均增长 45 7 特别是近两年增 势异常迅猛 两年内房地产投资总额达 35 亿元 是前 10 年投资总 额的 4 2 倍 其中 2003 年完成投资额 15 1 亿元 比上年增长 1 4 倍 2004 年完成投资额 19 9 亿元 增长 31 9 目前 房地产开发 已成为固定资产投资中增长最快的部分 是拉动投资增长的重要力 量 2 房地产队伍不断壮大 1992 年 全市有 9 家房地产开发公 司相继成立 改变了由政府部门垄断房地产开发 经营的局面 随 着房地产业的发展 截止 2004 年底全市房地产企业已增至 115 家 3 商品房需求旺盛 销售价格一路走高 伴随房地产开发投资 的快速增长 商品房销售市场出现了热销局面 房价更是一路攀升 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司18 2004 年全市在建房屋规模达 325 8 万平方米 增长 24 8 商品房 销售面积 86 67 万平方米 增长 39 2 其中住宅销售面积 71 82 万 平方米 增长 22 3 商品房屋空置面积 14 65 万平方米 比上年下 降 34 6 随着销量的增长 某房价也持续增长 1992 年全市商品房 平均销售价格只有 460 元 1999 年涨到 930 元 2004 年达到 1608 元 目前全市最高房价已超过 5000 元 4 人均住房面积持续增加 无房户逐渐减少 抽样调查资料显 示 1990 年 某城区人均住房面积只有 11 71 平方米 2004 年翻了 一翻达 25 48 平方米 根据房屋产权分类 在房改前 某市居民大多 为公有住房 房改后的 1998 年居民自有住房率 含拥有部分产权的 自有房 为 72 2004 年底自有住房率达到 93 六年间无房户同 比缩小了 21 个百分点 5 个人购房进入零售时代 居住消费比例逐年提高 国家房改 政策的深入 货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施 使人们彻底告别了实物分房的旧体制 住房观念由等靠要转变为个 人购房 1998 2004 年五年全市销售商品房总面积为 352 95 万平方 米 其中售给个人 268 17 万平方米 个人购房比例占到 76 而 2004 年个人购房比例达到创纪录的 87 1 据调查 当前全市有 90 的 房改房已被居民拥有 某市住房消费已由集团消费投资转为完全个 人消费 投资 由此带动城镇居民居住消费逐年提高 1998 年某人 均居住消费 333 元 2000 年增加到 512 元 2004 年达到 551 元 6 二手房市场成交活跃 价格逐年上涨 住房私有率的提高 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司19 带动二手房市场日渐活跃 近年 来成交额和成交价格均有较大程 度 的提高 据调查 2002 年 全市二手房成交额为 6 68 亿元 平均销 售价格为 1049 元 2004 年成交额增到 11 26 亿元 增长了近一 倍 平均价格涨到 1272 元 上涨 21 3 7 住房消费信贷逐步扩大 银行按揭服务的开展 有力地推动 了房地产消费 当前各商业银行都加大了消费信贷力度 随着贷款 手续不断简化和完善 某个人住房消费贷款呈逐年递增之势 据对 部分房产公司的调查 当前购房者有 60 80 是通过银行按揭买房 居民攒钱买房的陈旧观念有所转变 8 居住环境不断改善 随着 蓝天 青山 碧水 绿色家园 生态化城市建设的实施 居民居住环境不断改善 居住质量逐年提 高 近两年泰城加大了公园绿地建设 建成了以东湖公园 南湖公 园为代表的公共休闲场所 居民居住环境有很大的改善 特别是随着 一些外地房地产商的进驻 提升了某房产的开发理念 如新建的龙泽花 苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑 此外 近几年建成的嘉德现代城 奥泰山庄 新元花园 擂鼓石小区等住宅 由于设计新颖合理 建 筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐 二二 某某市市房房地地产产发发展展趋趋势势 目前某房地产业已进入上升时期 突出表现为需求增长加快 供求基本平衡 房价升势确立 随着住房供应的进一步改善 销售 环节的规范 住房金融的支持 居民收入的稳步提高 今后几年 某 市房地产仍将持续发展 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司20 1 某市房地产业仍有较大的发展空间 一个国家和地方的 经 济处于起飞阶段时 必须要有房 地产业来带动 这也是全面建设小 康社会提高居民生活质量的必由 之路 按照国际通行的算法 人均 建筑面积 30 平方米之前 人均 GDP 在 800 1500 美元之间是住宅和 房地产业发展的高速时期 某 2004 年底人均住房建筑面积 25 49 平 方米 人均 GDP 为 1615 美元 还处于住宅和房地产业快速发展的 阶段 而由现在发展到全面建成小康社会 并达到中等发达国家水 平 按现在的经济发展速度 还将有一段较长的时间 因此 某市 房地产业可持续发展潜力相当大 2 房地产消费市场需求增大 一是居住条件改善的要求增大了 市场需求 国家提出全面建设小康社会的目标 单从居住条件讲就 是要基本做到户均一套房 人均一间房 功能配套 设备齐全 居 民住房将从生存需要向舒适型转变 根据调查资料显示 2004 年某 城区有 43 的城市家庭有 3 间或 3 间以上的住房 大部分居民有换 购住房的需要 二是城镇化水平的提高 带来房地产的巨大需求 国际经验表明 城市化程度在 30 60 之间 房产市场将进入高速 发展期 2004 年某市的城市化水平为 44 按照市委 市政府提出 的 加速推进某市工业化和城镇化进程 的规划 必将使城镇人口 迅速增加 如果 2008 年某城市化水平达到 48 那么三年间将新增 城镇人口 22 万人 按届时人均建筑面积 30 平方米计算 需要新增 住房面积 660 万平方米 相当于 2004 年竣工住宅面积的 3 倍 某市 房产市场仍有很大的潜力 三是投资型买房渐成时尚 我们对 1992 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司21 年到 2004 年间的股票市场 银行储蓄和房地产市场的运行行情进 行 了统计 10 年来我国的股票指数由 700 点增长到 1200 点 增长不 到 1 倍 居民储蓄利率不断降低 而某市商品房价格则由 1992 年的 460 元 增长到 1478 元 上涨 2 2 倍 其投资价值开始显现 近 年来投资型购房者越来越多 随着 某市城市建设步伐的不断加快 一些投资购房者对某市房地产市场的发展前景也充满了信心 来泰 投资置业者增多 投资型买房已初露端倪 3 房地产市场进一步规范 房价将平稳上升 今年国家针对局 部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策 某房地产市场 未受到大的影响 经过短期观望之后 已步入正常的发展轨道 当 前某市房地产市场基本上还处于中低消费水平 正常的市场消费多 投资性 投机性购房比重很小 未出现真正意义上的炒房行为 统 计资料显示 今年 1 9 月份 全国商品房销售平均单价到了 4239 元 与某市相邻的济南商品房平均销售价格为 3456 元 全省青 岛最高达到 5487 元 某市销售价格为 1724 元 在全国仍处于 较低水平 预计随着国家各项政策的日趋明朗 房地产市场将趋于 平稳 在市场需求增加和成本上涨因素的影响下 某市房价将呈稳 步上升的趋势 4 房地产开发商向规模化 品牌化方向发展 随着房地产开发 商之间竞争的日趋激烈 经过市场的整合 重新洗牌后 一些小的 房地产开发企业将逐渐退出市场 许多综合实力较强的房地产开发 商通过发展成熟品牌管理体系 实现高效与科学管理 建设高品质 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司22 服务体系等手段提高自身竞争力 并成为市场强者 规模优势 品 牌优势越来越成为企业赢得竞争的 关键 三三 某某市市房房地地产产业业发发展展的的主主要要问问题题 近几年 某市房地产业发展很快 但仍存在一些机制性 政策 性 结构性问题 如不及时解决 将严重影响房地产市场的健康发 展 这些问题主要表现在以下方面 1 高档商品房比例过大 低价住房有效供给不足 市场供求失 衡 房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾 目前 某 市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错 位现象 一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开 发 导致高档商品房楼盘供应过多 房价虚高 超出市场需求和老 百姓经济承受能力 也造成房价过高的假象 与此同时 由于中低 档住房的利润偏低 很多开发商不愿意开发 再加上经济适用房 廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位 导 致经济适用房开发要么规模过小 要么价格过高 要么标准偏高 要么购房资格审查不严 或者兼而有之 增加了中低收入者买房的 难度 2 房价有虚高成分 上涨过快 超过消费者的承受能力 近两 年 一方面居民消费价格日趋平稳 另一方面则是房价节节攀升 两年之前某最高房价超过 3000 元时 好多人感觉已是天价 而短短 两年之后 最高房价已超过 5000 元 房价的连续攀升且上涨过快 加重了普通市民 特别是中低收入者买房负担 这种脱离市场规律 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司23 的房价上涨 造成房屋定位脱离 实际 高价房过多 形成了有价 无 市的局面 当前的市场 一方面 高档住房相对较多 经济实用的微 利房偏少并存在社区服务不配套 建筑质量差等种种问题 另一方 面 一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售 3 存在部分开发商盲目追捧的现象 房地产行业前景看好 加 之房价连年不断上涨 相对于其他行业的利润率而言 可以说近几 年来房地产业的暴利已经是公开的秘密 由此导致外来资本 逐利 而来 大量涌入 在房地产市场火热的同时 由于房地产业相对于 其它产业更有利可图 许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业 首先抢占土地这一稀有资源 从而造成土地价格虚高和建筑成本居 高难下 致使房屋价格不断上扬 商品房供应结构不尽合理 突出 表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中 竞争愈演愈烈 价 格一再被追高 土地中标价明显高于底价 这更加大了住宅土地的 开发成本 4 房地产开发企业资质水平低 经营理念低 当前 某市房地 产开发企业虽已达 115 家 但是拥有国家资质的只有 62 家 其中拥 有一级资质的只有 2 家 二级的有 6 家 三级 四级分别是 21 家和 33 家 某市房地产企业处于刚刚起步阶段 还未形成品牌化 规模 化和集团化开发 大多数企业经营理念低下 开发商尚处于简单的 建楼卖楼阶段 低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺 开 发缺乏品味 没有形成自己的品牌特色 使得一方面大量拥有购买 能力的消费者买不到合适的房屋 另一方面已有的商品房销售不出 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司24 去 2004 年 全市竣工房屋面积为 143 44 万平方米 实际销售面积 86 67 产销比只有 1 7 1 统计资料表明 某 2002 年至 2004 年空置 商品住宅面积为 12 万平方米 22 万平方米 15 万平方米 有房无 人住 有人无房住 的现象并非少数 5 房地产市场的信息不对称 一是政府把国有土地使用权出让 给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题 政府掌握 着要出让国有土地的信息 而房地产开发商对政府出让的国有土地 的信息了解很不充分 以至于出现了 有钱的找不到合适的地 有 地的找不到合适的人 的情况 二是消费者购房时的信息不对称问 题 由于房地产商品本身具有显著的差别性 复杂性 而购房者往 往又不是房地产方面的专家 很难凭自己的个人经验对房地产商品 的性能 质量 建筑材料 配套设施等进行客观准确的判断 特别 是购买期房时 购房者更是难以把握未来所建房产的状况 加大了 购房者与房地产开发商之间的信息不对称 6 物业管理不配套 服务质量差 收费难 物业管理是房地产 开发链中最后一个项目 是房地产销售过程的延伸 近几年房地产 升温使许多投资者一哄而上 楼房平地耸立后 物业管理却没有跟 上 有的虽成立了物业管理委员会 但服务不如人意 某市物管行 业起步晚 服务管理水平普遍不高 缺少物管方面的专业人才 许 多人认为物业管理人员只要能扫扫地 站站岗就行 当前 一方面 是物业管理的服务质量跟不上 企业行为不规范引起业主的不满 另一方面 由于宣传不到位 居民的物管意识不强 许多业主仍然 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司25 把物管作为一个政府福利 或者 是开发商应该提供的服务 不愿 交 纳物业管理费 从而引起纠纷 7 居民消费观念滞后 银行个人贷款力度欠佳 住房作为大宗 消费品 其价格动则几万元 十几万元 甚至几十万元 对于收入 水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲 购买一套住房需 要倾其一生积蓄 关系到一个家庭的生计问题 国家虽几次降息 刺激消费需求 但贷款时限短 额度低 条款限制多 加之国家连 续出台的教育 医疗 住房 保障等改革措施 使个人支出预期增 大 从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心 另外 部分居民沿 袭几十年的保守消费习惯 接受不了 超前 负债消费观念 这也 在一定程度上制约了居民购房愿望 四四 某某市市房房地地产产市市场场发发展展预预测测 1 某市房地产市场具有很大的发展潜力 目前泰城城区人均住宅建筑面积为 25 29 平方米 人均拥有居 室 0 79 间 成套住宅平均建筑面积为 82 23 平方米 套 2006 年某 市人均 GDP 突破两千美元 根据建设部政策研究中心课题组 全面小康社会的居住目标 中 的研究分析 从住宅水平和住宅需求的关系看 世界各国的经验表 明 在人均 GDP 超过一千美元 住房面积达到 30 至 35 平方米之前 会保持较旺盛的住房需求 同时考虑到建设部 全面小康社会的居 住目标 中提出的 户均一套房 人均一间房 功能配套 设备齐全 的总体目标 以及 城镇人均住房建筑面积 35 平方米 每套住宅平 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司26 均面积 120 平方米左右 的标准 可以预测某市今后房地产业的发展 潜力仍很大 2 中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环 境 从国际上来看 当人均住房面积大于 25 30 平方米时 住房建 设就从高速增长期进入了调整期 以提高居住舒适度和拆除更新旧有 建筑及满足新增家庭住房需求为主 根据某市城区人均住宅建筑面积 已达 25 29 平方米 近年来相继建成的龙泽花苑 国华经典 嘉德现 代城等高档小区的情况分析 可以看到 今后中高收入者的住房消费 重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境 住房开始从生存 型转向享受型 从过去的 居者忧其屋 进到 居者有其屋 再进到 居者优其屋 即全面提高居住功能质量 居住环境和现代化的配套 设施条件等 住房开始变成实现自我价值 丰富居住生活和进行社交 活动的场所 并构成家庭财富的重要组成部分 第二节 项目目标群体定位及价格分析 一 项目目标群体一 项目目标群体 根据 某市经济适用住房管理暂行办法 泰政发 2007 89 号 和 某市城镇廉租住房保障办法 某市政府令 第 135 号 的规定 项目是解决泰山区 岱岳区 高新区和泰山景区范围内城镇低收入家 庭住房困难户的住房需求 经济适用住房以售为主 廉租住房以租为 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司27 主 根据暂行办法的规定 经济适用住房和廉租房适用目标群体为 1 在泰山区 岱岳区 高新区和泰山景区范围内有城镇常住户 口 含符合当地安置条件的复员 转业军人 2 无房或现住房人均建筑面积低于 10 平方米 包括 10 平方米 的家庭 3 家庭人均年实际收入低于 5000 元 包括 5000 元 按计算人 均住房面积的人口计算家庭收入 具体分配方案可由某市住房保障中心制定具体实施方案 报市政 府批准后组织实施 二 价格分析二 价格分析 根据暂行规定的要求 在项目的建设成本中扣除免收城市基础设 施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 综合核算经济适用住 房的成本以及开发商不高于 3 的利润 确定销售价格为 1900 元 平方 米 廉租房的价格根据 某市城镇廉租住房保障办法 某市政府令 第 135 号 规定 由某市物价局根据国家和省有关文件规定及成本 调查队审核的建安造价成本 并参照外地市价格水平进行制定 目前 惠普家园西区廉租住房租金标准 为每建筑平方米每月 1 2 元 最低 生活保障家庭免收保障面积内的租金 根据规定 最低生活保障家庭 2 人以下 含 2 人 家庭的保障面积标准为建筑面积 30 平方米 3 人以 上 含 3 人 家庭的保障面积标准为建筑面积 50 平方米 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司28 第三节 建设规模 根据某市新一轮城市总体规划 根据泰政发 2007 95 号文 解 决某市市区低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 并充分结合 上述市场情况分析 建设用地条件及周围环境与规划的土地面积 确 定本项目建设规模为 本项目总占地面积居住区用地 11 07 hm2 合 166 05 亩 总建筑面积 102783 1 平方米 分为两部分 其中 1 住宅部分 总建筑面积为 95567 1 平方米 总套数 1760 套 其中 经济适用 住房 45841 6 平方米 总套数 746 套 廉租房 49725 5 平方米 总套 数 1014 套 2 公建部分 总建筑面积为 7216 0 平方米 为会所和社区管理中心以及商业服 务配套建筑 总居住户数为 1760 户 总居住人口为 5632 人 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司29 第四章 建设地点和建设条件 第一节 建设地点 拟建的 某市经济适用住房 廉租房建设项目 位于泰城南部新 区 万官路以南 东临长城路 西为大白峪村土地 南临南外环路 北临大白峪新村 总占地面积 113200 平方米 合 169 8 亩 由于本 项目是根据区域规划定点 确定 建设用地由某市土地收购储备中心储 备 因此该区地址没有其他可比选方案 本区建设地点具有如下特点 1 场内此前为城市规划的住宅用地 区内无影响建设障碍物 待资金及配套条件落实后 可立即着手进行开发建设 政策上也没有 明显的障碍 2 水 电 气 暖 通讯设施等供应便利且有保障 交通基础 设施条件良好 3 属城市规划的居住用地 龙潭路沿线市政 商业 金融 文 化等公共设施规划密集 发展潜力很大 居住条件可望进一步得到改 善 4 同上原因 项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他 的污染源 环境条件有望进一步得到改善 第二节 建设条件 某市经济适用房 廉租房建设 泰安市睿泰建设项目管理有限公司30 一 气象一 气象 某市地处东经 116 20 117 59 北纬35 38 36 28 之间 属暖温带 大陆性半湿润季风气候区 春季干燥多风 夏季高温多雨 秋季天高 气爽 冬季寒冷少雪 具体气象资料如下 1 气温 极端最高气温 41 5 极端最低气温 21 6 年平均气温 13 6 2 降水 年最大降水量 1368 8mm 年最小降水量 632 8mm 年平均降水量 693 8mm 3 年日照时间 2272 7 小时 4 风向及风速 夏季主导风向 南风 冬季主导风向 东北风 平均风速 3 7m s 5 冻深 最大冻土深度 420mm 二 配套条件二 配套