万科精装修标准ABCPPT课件.ppt

业精于勤赢在细节 在万科的日子系列六 1 目录 标准化体系框架 精装修篇 精装修关键步骤 工作流程 案例剖析 我的思考 2 精装修篇 标准化体系框架 标准装修 已定型产品 研发阶段 4种 2种 3种 户型效果图 3 精装修篇 标准化体系框架 精装修标配表及入围单位 4 精装修篇 标准化体系框架 5 精装修篇 标准化体系框架 C标部品清单 6 精装修篇 标准化体系框架 A B C标准划分 此成本不包括地采暖 空调 7 精装修篇 标准化体系框架 精装修合同框架 11 热水器 1 AB级分实木 竹木两种2 实木复合产品为橡木 胡桃木 相思木 木皮厚度及工艺较C级有较大提升 3 C级标准化装修房为实木复合地板 仅柚木和橡木两种 A标开模定制 B标壁纸为可选 8 目录 标准化体系框架 精装修篇 精装修关键步骤 工作流程 案例剖析 我的思考 9 精装修篇 精装修关键步骤 精装修工程大致可分为四个关键性的阶段 1 产品定位 2 销售样板间 3 实楼样板间 4 大面积精装修 关键一 确立目标 关键二 直观感受 关键三 发现问题 关键四 终极目标 10 精装修篇 精装修关键步骤 1 产品定位 可向标杆企业学习 目的 1 根据公司项目整体规划 确立产品定位 2 通过对标杆企业样板间学习 进行成本拆分和设计优化 找到适合我公司的全装修方案 优点 确立目标 统一对项目的定位认识 能尽可能的保障从定位到设计方案转化的一致性 1 产品定位 11 精装修篇 精装修关键步骤 2 销售样板间目的 1 通过样板间 确认最终效果和材料部品 采购部根据部品清单启动采购策划 2 在销售样板间对外开放之前 组织公司内部体验和评估 通过大家意见 修改全装修方案和样板间 优点 提前进行内部体验 便于施工图纸设计优化 1 产品定位 2 销售样板间 12 精装修篇 精装修关键步骤 3 实楼样板间目的 1 在招标之前 为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据 2 销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建 水 电 设备等配合问题 需要通过实楼样板间发现 3 实楼样板间应该包括所有户型 根据装修阶段反馈的问题 进行图纸的修改 以减少大面积施工阶段可能出现的问题 降低设计变更及洽商的出现率 优点 有效降低设计变更率 将所有可能发生的问题消灭在大面积精装修开工之前 1 产品定位 2 销售样板间 3 实楼样板间 各部门内部体验 13 精装修篇 精装修关键步骤 4 大面积精装修目的 终极目标 客户的满意 关键点 1 精装修单位 材料部品进场准备2 土建与精装工作面的交接3 大面积施工工程质量的控制4 成品保护 1 产品定位 2 销售样板间 3 实楼样板间 4 大面积精装修 14 目录 标准化体系框架 精装修篇 精装修关键步骤 工作流程 案例剖析 我的思考 15 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 土建施工图 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 户型方案 销售定位 户型优化方案 户型确认会 确认设计单位 户内初步设计 确定户内墙体水暖电精确定位图 审核 审核 审核 总结阶段 引入精装设计单位 16 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 产品定位 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 标杆成本分析 户内成本配置分析 户内成本配置优化 客户市场调研报告 集采信息 项目定位成本配置分析报告 全装修定位策划会 项目全装修目标成本 总结阶段 17 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 产品定位 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 确定户内墙体水暖电精确定位图 建筑施工图 项目全装修目标成本 户内及公共部分概念设计 材料部品研究 成本估算 方案设计 供方资源信息 户内及公共部分设计方案 设计方案决策会 总结阶段 18 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 销售样板间 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 样板间施工图纸 样板间部品设计 样板间成本核算 样板间精装修施工图及材料封样 样板间采购方案 接合考察供方评估 销售培训资料 确定施工单位 样板间施工 样板间完工 样板间现场会 修改意见 样板间整改 样板间配饰 样板间开放 样板间竣工图 施工期监控 总结阶段 19 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 实楼样板间 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 样板间竣工图及封样 确定施工单位 实楼样板施工 施工期监控 样板间配饰 公共部分精装修施工图及封样 总结阶段 实楼样板开放 户内正式施工图 公共部分正式施工图 20 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 实楼样板间 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 总结阶段 户内正式施工图 公共部分正式施工图 户内部分工程招标 公共部分工程招标 材料部品招标采购 大面积精装修 施工期监控 验收交付 21 精装修篇 工作流程 土建施工图 产品定位 销售样板间 实楼样板间 大面积精装修 实楼样板间 领导层 销售部 成本部 设计部 采购部 项目部 工程部 总结阶段 验收交付 精装修设计总结 精装修设计图集标准 客户深访调研 成本控制总结 招标采购工作总结 精装修项目管理总结 缺陷反馈指导书 成本核算文件 招标采购指导书 精装修管理指导书 精装修项目产品手册 22 目录 标准化体系框架 精装修篇 精装修关键步骤 工作流程 案例剖析 我的思考 23 精装修篇 案例剖析 提问 标段怎么划分 工作面怎么划分 工期多久呢 我们到底该怎么做 案例分析来解答 24 精装修篇 案例剖析 案例 金隅万科城二期精装修工程 精装工程概况 8 楼 15层 总面积7111 68 共78户 户型1种 9 楼 18层 总面积6556 7 共72户 户型1种 2 楼 9层 总面积4058 81 共72户 户型1种 10 楼 28层 总面积19439 62 共224户 户型4种 1 楼 28层 总面积32260 23 共296户 户型6种 3 楼 28层 总面积31448 33 共306户 户型6种 4 楼 7层 总面积3177 14 共42户 户型1种 5 楼 26层 总面积27774 73 共310户 户型5种 6 楼 28层 总面积31163 26 共280户 户型3种 7 楼 28层 总面积31163 26 共280户 户型3种 共计19 41万 1942户 2 8 2 9 2 10 26 精装修篇 案例剖析 精装标段划分 划分原则 工程量相对均衡 工期同步 施工管理统一 循序渐进 标段特点鲜明 27 精装修篇 案例剖析 精装综合计划 第一次采购 第二次采购 第三次采购 28 精装修篇 案例剖析 采购方式 第一次采购 第二次采购 第三次采购 A B标段全部采用招标方式 采购方式 根据AB标段工程合作情况 C标段进行招标采购 D标段发展项目战略采购 根据前面工程合作情况 E标段进行招标采购 F G标段发展项目战略采购 原因 公平公正的引入合格优秀的供应商 1 降低成本 培养优秀供应商2 进入新的优秀资源 1 降低成本 培养优秀供应商2 进入新的优秀资源 29 精装修篇 案例剖析 入围单位 万科的精装资源规划 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 梯队特点 合作时间长 配合能力很强 技术水平高 入围单位 和县二建金龙腾 梯队特点 与万科合作过项目 配合能力较强 需进一步发展 入围单位 弘高华建松杰等 梯队特点 经过考察合格 准备进一步合作的单位 入围单位 北装等 梯队特点 未经过考察 作为精装资源储备 30 精装修篇 案例剖析 入围单位 根据现场工程师的评价 以上六家单位配合能力很好 拟定成为为金隅万科城二期A B标段的投标入围单位 万科城入围单位原则 万科城属于C标装修标准 入围单位本着老单位带新单位的原则 进一步扩大第一梯队单位数量 发掘更优资源 31 精装修篇 案例剖析 合同框架 32 精装修篇 案例剖析 精装成品图片 客厅电视背景墙 客厅吊顶 户内门 户内门门吸 木踢脚板 33 精装修篇 案例剖析 精装成品图片 卫生间装修成品 34 精装修篇 案例剖析 精装成品图片 厨房精装成品 窗帘盒 不做窗帘杆 窗帘 窗台板 35 精装修篇 案例剖析 集采材料品牌及联系方式 36 精装修篇 案例剖析 精装工程界面划分 施工内容 精装修单位主要负责住宅室内装修以及电梯厅 首层门厅公共部位精装修施工 一 室内公共部分1 单元入口门厅及楼梯间地面 总包完成至垫层 预留装修面层 面层由装修单位负责 墙面 总包完成至结构墙面 混凝土墙面完成缺陷修补 砌体或轻质隔墙墙面完成至抹灰 达到规范要求 预留装修面层 面层由装修单位负责 顶棚 总包完成至结构楼板 完成缺陷修补 达到规范要求 预留装修面层 面层由装修单位负责 楼梯间 总包负责地面 顶棚 墙面完成至交付业主标准 37 精装修篇 案例剖析 精装工程界面划分 2 公共电梯厅 地面 总包负责有预埋管的部位完成至垫层 预留装修面层 面层由装修单位负责 墙面 总包负责完成至结构墙面 混凝土墙面完成缺陷修补 砌体或轻质隔墙墙面完成至抹灰 预留装修面层 面层由装修单位负责 顶棚 总包负责完成至结构楼板 完成缺陷修补 达到规范要求 预留装修面层 面层由装修单位负责 其他 电气 水暖管井等设备间内部由总包单位完成施工图所有内容 3 电梯 电梯建设单位采购 总包单位负责井道结构及预留预埋工作 乙方负责轿厢装修 4 防火门 预留门洞 由甲方分包专业单位负责 抹灰收口由总包单位负责 乙方负责面层收口 5 单元门 预留门洞 由甲方分包专业单位负责 抹灰收口由总包单位负责 乙方负责面层收口 38 精装修篇 案例剖析 精装工程界面划分 二 住宅居室部分 39 精装修篇 案例剖析 精装工程界面划分 40 精装修篇 案例剖析 成品保护 1 目的 a 降低日后维修成本 要问什么钱花的最值 我觉得成品保护花的最值 绝对不能在成品保护方面省钱 b 有效降低入住缺陷率C 提高客户满意度2 基本原则 a 合理的施工工序流程只有合理的施工流程是成品保护非常重要的条件 b 谁施工谁做保护 先检查后保护 责任 谁施工对其成品采取相关保护措施 所有工序完成后由施工单位 监理 精装单位 甲方验收合格后 做好产品清洁及成品保护 分包单位移交给精装单位 其后的保护责任由精装单位承担 精装单位费用中包含 41 精装修篇 案例剖析 成品保护 3 涉及成品保护的分类a 文明施工中的成品保护 如保持施工场地卫生等 b 对土建结构的成品保护 精装单位不得破坏土建结构 c 精装工程工序衔接中的成品保护d 水暖电的成品保护4 精装工程具体保护措施a 入户门 1 成品瓦楞纸板满贴 见右图 实施单位 户门专业分包单位 精装单位负责督促 检查 过程中后续检查维护跟踪 精装单位应在门框两侧 门框下槛设置硬质木板保护 建议使用大芯板 防止运输车辆 人员进出造成磕碰 42 精装修篇 案例剖析 成品保护 b 窗台石材 满铺瓦楞纸板保护 见右图 由乙方在验收合格后负责实施 后期维护及拆除 c 地砖保护 满铺防潮塑料膜 周边上返200mm 美纹纸固定 再加成品纤维密度板 见左图 由精装单位在验收合格后负责实施 后期维护及拆除 d 橱柜 先满铺硬纸板 再用防潮膜包覆 美纹纸固定遮盖 见右图 由专业分包单位负责实施 乙方负责督促 检查 过程中后续检查维护跟踪 43 精装修篇 案例剖析 成品保护 e 厨 卫墙砖阳角 用直角收边条作墙砖护角 用美纹纸固定保护 见右图 由精装单位负责实施及后期维护 拆除 f 固定家具 保护方式 用防潮膜包覆 美纹纸固定遮盖 见上图 g 户内门 在原产品所有保护膜的基础上 用防潮膜包覆遮盖 见右图 由专业分包单位负责实施 精装单位负责督促 检查 过程中后续检查维护跟踪 44 精装修篇 案例剖析 成品保护 h 木地板 先用地板保护薄膜满铺 再用瓦楞纸板满铺 所有拼缝用透明胶带密封 由专业分包单位负责实施 精装单位负责督促 检查 过程中后续检查维护跟踪 i 卫生间镜子 保护方式用防潮膜包覆 见上图 由精装单位在验收合格后负责实施 后期维护及拆除 j 马桶 保护方式 用原包装箱覆盖 见上图 由精装单位在验收合格后负责实施 后期维护及拆除 45 精装修篇 案例剖析 成品保护 k 五金件 保护方式 用原包装物包裹 见右图 由精装单位在验收合格后负责实施 后期维护及拆除 l 电梯轿厢 保护方式 除灯具 开关部位外 用细木工板满封 见左图 由精装单位在验收合格后负责实施 后期维护及拆除 m 石材门套 保护方式用成品瓦楞纸板根据石材造型满贴 高度2米 见左图 由精装单位在验收合格后负责实施 后期维护及拆除