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资产评估课后习题参考答案第1章 资产评估概论 基本训练1.1单选题1. B 2. B 3.C 4.B 5.C 6.B1.2 多选题1.ACD 2.ACE 3.ACD 4.ABC 5.ACDE 6.ABD 1.3 判段题 1. 2. 3. 4. 5. 6.第2章 资产评估的基本方法 基本训练2.1单项选择题 1.A 2.B 3.C 4.B 5.A 22 多项选择题 1.ABC 2.BC 3.BCE 4.ACDE 5.ACD23判断题 1. 2. 3. 4. 5. 2.4 技能题1. 被评估资产重置成本=(500600)50 000=41666.67(元)2. 被评估资产的重置成本=5000=8122.52(元)3. 案例分析题1. (1)什么是收益现值法?应用收益现值法的基本前提是什么?收益现值法，是指通过估算被评估资产预期收益并将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法是依据资产预期收益并将其折现或本金化处理来估测资产价值的方法，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否准确地把握上述三个要素就成为能否运用收益法的基本前提。(2)收益额应以净利润确定还是应以现金流量确定?为什么?收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。(3)评估该地产现时价值。P=232.21(万元)(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。P=(5)若预计该地产各年纯收益金按15的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。P=170.27（万元）2. (1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件：被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产（如土地、矿藏）不适用重置成本法。被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。 被评估资产具备可利用的历史资料。(2)复原重置成本与更新重置成本有何区别?更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。(3)运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。被评估资产重置成本=(800010000) 80 000=64000(元)(4)成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同?新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。(5)计算该车床的成新率。车床的利用率=（103607）(103608) 100=875车床的实际使用年限=8.75年 车床的成新率=5/13.75=36.36%(6)用重置成本法计算该车床的评估价值。该车床的评估价值=6400036.36%=23270.40(元)3. (1)什么是现行市价法?使用现行市价法的基本前提是什么?现行市价法，是指通过市场调查选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，经过直接比较或类比分析进行对比调整，估算出被评估资产价值的方法。运用市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场，其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。(2)现行市价法与重置成本法都要通过市场寻找参照物，两者有何不同? 应用市场法的前提条件具体表现为：该类或该项资产的市场发育相当成熟，参照资产易于搜寻，不存在市场分割，而且资产的市场定价合理；选择的参照资产已经发生交易活动，且与被评估资产及其资产业务相同或相似；参照资产的一些技术指标、经验数据易于搜集和处理；选择的参照资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及其资产业务相同或相似。(3)运用现行市价法中的市价折扣法对A企业生产流水线进行评估。P=1000000-(1000000-100000)3/10=730000(元)(4)若在市场上无法找到与A企业生产流水线完全相同的设备，但有类似的生产流水线，全新价格为1 100 000元，预计残值110 000元，通过比较两者的性能、使用权益、技术水平等因素，确定调整系数为09，评估A企业生产流水线的现时价值。P=1100000-(1100000-110000)3/100.9=722700（元）第3章 流动资产评估 基本训练3.1单选题1.C 2.C 3.A 4.A 5.C 3.多选题1. CD 2. ABC 3. BC 4. AB 5. AB 33判段题1. 2. 3. 4. 5. 6.34技能题1. 该在制品评估值=5000 （10 10+5 6）=650000元2. 该产品的评估值=2000 140.41.17（1-3%-2%-20%25%） =216 000元3. 贴现息20006672(万元)应收票据评估值2000一721928（万元) 案例分析题1甲系列在产品评估值应为：甲系列在产品的总成本70 000 000减 超过正常范围的成本 197 500=250790减 前期漏转成本 450 000减 材料降价减少的成本 4 188 150 =（70 000 000一197 500）758加 废品残值 23 500加 工资调整增加的成本 837 630 =（70 000 000-197 500）10%12% 评估值： 66 025 480（元）2根据题意：A系列产品的总成本为200万元报废的在产品的成元）1.5（万元）价格上涨增加的评估值（200-1.5）70%10%13.90（万元）所以计算如下：（单位：万元）A系列产品的总成本 200减：报废的在产品的成本 1.5减：前期漏转的费用 5加：价格上涨增加 13.9加：报废的在产品的可收回价值 0.35A系列产品的评估值 207.75第4章 机器设备评估 基本训练41 单项选择题1.B 2.A 3.B 4.C 5.C 6.B 7.D 42 多项选择题1.ABE 2.ABD 3.ABC 4.AC 5.BD 43 判断题 1. 2. 3. 4. 4.4 技能题1. 计算营运经济性贬值。A每台设备的降价损失额100元B假设所得税税率为25，则抵减所得税后每台彩电净损失额为：100(125)=75(元)C假设折现率为10，则每台彩电在未来3年内总损失额为：75(PA，10，5)=752.4869186.52(元) 企业3年内损失额P1为：P1=186.5210 000=1865200(元)计算经济性贬值率。假设生产规模效益指数为06，则经济性贬值率P2为：P2=1(700010000) 100% (10807) 100%=19.3%(元)2. 第一步，估算设备的复原重置成本。 设备复原重置成本估算表投资时间原始投资额(元)价格变动系数复原重置成本(元)1996年40 000260104 0002001年4 0001616 4402004年3 0001213 630合计47 000114 070第二步，计算设备的复原重置成本与投资年限的乘积（见下表）。 设备的复原重置成本与投资年限的乘积表投资时间复原重置成本(元)投资年限设备的复原重置成本与投资年限的乘积1996年104 000101 040 0002001年6 440532 2002004年3 63027 260合计114 0701 079 460第三步，计算等效已使用年限，即被评估机器设备的已使用年限。等效已使用年限=1 079 460114 07095(年)第四步，计算实体性贬值率。实体性贬值率=95(95+8)10054.29因此，该设备的成新率约为54。 案例分析题1. (1)根据上述资料，提出应采用的评估方法。因为单台设备非现金产出单元，难以预测收益，不易采用收益法。而且也没有市场参照物的资料，不易用市场法，故应选用重置成本法。(2)计算被评估设备的成新率。第一步，估算设备的复原重置成本。 设备复原重置成本估算表投资时间原始投资额(元)价格变动系数复原重置成本(元)1997年500 0002331 165 0001998年50 000216108 0002001年30 00017151 300合计580 0001 324 300第二步，计算设备的复原重置成本与投资年限的乘积（见下表）。 设备的复原重置成本与投资年限的乘积表投资时间复原重置成本(元)投资年限设备的复原重置成本与投资年限的乘积1997年1 165 0001112 815 0001998年108 000101 080 0002001年51 3007519 100合计1 324 30014 254 100第三步，计算等效已使用年限，即被评估机器设备的已使用年限。等效已使用年限=14 254 1001 324 30010.76(年)第四步，计算实体性贬值率。实体性贬值率=5(10.76+5)10031.73因此，该设备的成新率约为32。(3)计算被评估设备的功能性贬值。功能性贬值=1000012（1.2-0.8）（1-25%）3.7908=136468.8（元）(4)计算被评估设备的评估价值。P=1 324 30032%-136468.8=287307.2（元）2. (1)什么是重置成本法? 重置成本法适用哪些范围?重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。重置成本法比较充分地考虑了资产的重置全价和应计损耗，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用，它是清产核资中最基本的评估方法。(2)重置成本法与市价法都要考虑市场价格，两者有什么区别?重置成本法是从买方角度而市价法则从卖方角度，即可变现价值方面考虑多一些。(3)根据上述数据估测该进口设备的重置成本、成新率、功能性贬值及评估价格。重置成本。CIF价格=30/1.47=150(万元)银行手续费=15008=1.2(万元)国内运杂费=(150+1.2) 3=1.536(万元)重置成本=150+1.2+1.536 =152.736(万元)成新率=5/16=31.25%功能性贬值20000（1-25%）3.7908=5.08(万元) 评估价格=152.73632.25%-5.08=44.08(万元)3. (1)计算被评估设备的重置成本。 设备复原重置成本估算表投资时间原始投资额(元)价格变动系数复原重置成本(元)1996年100 000314314 0002001年50 00019597 500合计47 000411 500(2)计算被评估设备的有形损耗率。计算设备的复原重置成本与投资年限的乘积（见下表）。 设备的复原重置成本与投资年限的乘积表投资时间复原重置成本(元)投资年限设备的复原重置成本与投资年限的乘积1996年314 0001237580002001年97 5007682500合计411 5004440500已使用年限=4440500/411500=10.79（年）有形损耗率=10.7950%/10.7950%+5=51.9%(3)计算被评估设备的功能性贬值。功能性贬值=100012（1-25%）3.7908=34117.2（元）(4)计算被评估设备的经济性贬值率和经济性贬值额。由于在未来5年中设备利用能达到设计要求，故经济性贬值率和经济性贬值额为零。(5)计算被评估设备的评估价值。评估价值=411500（1-51.9%）-34117.2=163814.3(元)第5章 房地产评估 基本训练51单项选择题1.C 2.B 3.D 4.B 5.A 6.B 7.B52多项选择题1.ABCDE 2.ABCD 3.ABCD 4.BC 5.ADE 6.BE 7.ABCDE 8.BD53判断题1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 5.4技能题(1)房地有什么不同?房地产的评估为什么要房地分评?有什么依据?房产和地产价格的性质不同，房屋价格是房屋这种商品价值的货币体现，而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格；房屋会折旧，甚至毁损，价值越来越低，而土地则不存在折旧的问题，反而会随着社会经济的发展而升值；影响房产和地产评估价格的因素不尽相同，土地受市场供求因素及位置、面积、形状的影响较大，而房产主要受其建筑质量和环境因素的影响。这些都导致了评估房产和地产时须采取不同的方法和程序，因此，二者要分离评估。综合计价是因为地价是房价的基础，是构成房价的重要因素，最终通过房价来实现(2)若采用折现方法，向银行借款的利息应否计入评估价格，为什么?在土地评估中，投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，因此利息也应计入成本，但若采用收益现值法进行评估，由于折现率确定时已考虑资金成本，贷款支付的利息则不应计入成本中。(3)什么是收益现值法，应用时应遵循哪些原则?收益法是依据资产预期收益并将其折现或本金化处理来估测资产价值的方法，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否准确地把握上述三个要素就成为能否运用收益法的基本前提。(4)运用折现方法，以预期开发法对该待开发的熟地进行评估，计算评估价值。总收入=400010000.8264+200060000.8164=13224000（元）总建筑费用=500000060%+500000040%=4593956.11(元)专业费用=4593956.116%=275637.37各种税费=132240005=661200(元) 开发商利润=(地价+4593956.11+275637.37)20=地价20+973918.7投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。地价=132240004593956.11275637.3766120002地价973918.7地价=5599406.52(元)土地单价=5599406.521 000=5599.41(元)楼面地价=55997=799.92(元)第6章 长期投资性资产及其他长期资产评估 基本训练61单选题1.B 2.D 3.D 4.C 5.C62多选题1. AD 2. AC 3. BCD 4. ACD 5. ABC63判段题1. 2. 3. 4. 5.64技能题1该项长期债权投资的评估估值=1200120=144000（元）2F=50 000（1+10%4）=70 000（元）P=70 000（1+8%）-2=60013.72（元）3P =125 000（元）4E公司拥有某一公司非上市交易的普通股票10万股，每股面值1元。在持有期间，每年股利收益率均在15左右。评估人员经调查分析后认为，该股票前3年可保持15的收益率；从第4年起，因新型设备的投入使用可收益率提高5，并将持续下去，折现率为6，计算该股票的评估值。P前三年收益的折现值第四年后收益的折现值100 0001100 000(0.40095+2.7987)100 0003.1997319 970（元） 案例分析题P= =1 500 000（元）第7章 无形资产评估 基础训练7.1单项选择题1.D 2.A 3.B 4.B 5.A 7.2多项选择题1.ABCD 2.BCD 3.ABCDE 4.AC 5.ABC7.3判断题1. 2. 3. 4. 5.7.4 技能题解：年销售利润=100010000010000010% =1000万元 年使用费=100030%=3000000商标使用权的评估价格=300（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3 =746. 07（万元） 案例分析题解：成新率=9/（3+9）=75%转让成本分摊率=300/（700+300）=30%该技术重置成本净值=400（1+10%）75%=330（万元）无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本 =33030%+80+20=199（万元）第8章 企业价值评估 基础训练8.1单项选择题1.B 2.D 3.B 4.D 8.2多项选择题1.BCD 2.BD 3.BD 4.ACD 5.ABD8.3判断题1. 2. 3. 4. 5.8.4 技能题1.解:用分段法公式V=100/(1+8%)+120/(1+8%)2+130/(1+8%)3 +130(1+