项目案前准备.doc

绿景家园 私家停车场 改造方案 项目案前准备工作 设定开始销售时间： 2018年5月28日分二个阶段准备工作：一、 销售准备期： 1、 开发商需配合准备工作 提供相关项目资料：电子档和文本各一套。A、 地下车位分布图及尺寸 B、开发商、建筑商、设计单位、物业管理公司简介C、车位产权人及卖出后车位产权办理的相关人员 需考虑确定的其他事项A、 现场出售车库的基本用房进驻地点和时间，B、与我司对口的主管人员、财务人员C、物业服务公司的内容、标准、费用D、贷款对口银行2、 销售公司需准备工作（1） 销售：A、 出售车库办公用房处的功能、布置建议B、 市场的再次调研摸底工作C、 政府相关房地产法规的收集D、 销售流程、制度、表单的制定E、 销售讲义的制定：环境篇、市场篇、配套篇、产品篇、政策法规篇、答客问F、 房地产交易中心的操作流程细则G、 银行洽谈，了解贷款操作流程细则H、 销售办公用品的购买（2）企划： 与开发商互动确认事项：A、 现场接待中心的功能布置建议B、 广告推广方案、 二、 客户累积期：2月28日-3月31日（2个月）1、 广告推广方案、销售方案的具体执行2、 销售策略的制定3、 销售道具准备到案场4、 销售价格的商确、拟订价格表5、 开售前的销售计划的制定6、 客户累积期，客户对于项目情况反馈的分析，每周、月汇总，上报。销售方案（暂行）在本方案推广前，谨代表我公司全体销售团队向贵公司致以最诚挚的谢意，感谢贵公司对我公司的信任，并借此机会阐述和说明我们对市场的认知，针对车库做出有效的营销方案，真诚的希望我们的推广方案能适应市场及贵公司的要求，实现贵我两方坦诚友好的合作，进而达到双方共赢的目的。一、项目分析1、潜在的供给需求：该小区业主入住达到95%以上，而地下车位至今未出售，据现场观察多数业主的车辆都停放在露天场地及小区人行道两旁，正常的供给需求十分明显。2、项目劣势：园区内房源已清盘多年，造成销售需求钝化，地上停车位过多，地下车位租金过低，租期过短，导致园区有车业主不愿意购买车位，通过宣传刺激消费，调整租金、租期。3、园区有车业主购买车位观念有待引导和采取措施刺激消费购买，同时需要园区相关部门配合，通过园区有车业主数量和园区车位数量的对比，车位销售存在很大的机会。4、项目存在的威胁：地上免费车位，部分违章停车位和园区外部分停车位代替园区车位功能，致使地下车位销售受到很大的影响。通过取消，缩减地上、路边临时车位。二、营销方案1、为改善小区的生活环境，业主出行方便，以及人身、财产的安全，通过物业公司手段取缔地上，路边违章车位。向小区所有业主发出取缔通知，并在违章车位设置固定塑胶车位锁障碍。2、向小区所有业主发出取缔消防隐患车位通知，并在消防通道设置障碍固定锁。3、取缔关系车位，并通过发放告知单告知业主一周内到车位销售部门登记购买意向，可得到车位优先购买权，同时享受原价购买车位的优惠政策。4、租金调整，由于现在的业主贪图小利的心理，导致业主宁可租用不愿意购买的心理造成车位销售的主要抗性，可调整租金（建议提高到500-700一月）无任何折扣。这样会造成业主对物业公司的议论，同时对自己的反思，刺激所有有车的业主对地下车位购买的心理。5、贵州属于高原地带，近段时间的冻雨，春季的冰雹，对车辆的损失是非常大的，很多车主都不愿意购买划痕险，这对销售起到帮助，租期调整为按年支付。导致业主心理出现租还是买划算的问题，刺激业主购买。三、销售提醒1、在物业部门取得业主电话，打电话提醒业主（有车及租用车位的业主）目前车库正在热销，您的租期要到期了，车位一天比一天紧张，现地下车位整改后正在销售期间，若现在购买，享有优惠，我们销售人员上门拜访服务，通过讲解、引导、刺激购买心理。2、引导消费（投资概念的注入）针对从投资理财、独立产权（跟随房产产权）的角度进行宣传，可先以小型投资理财的消费观念、分期付款以及转让出售车库时产品附加值来说服，刺激有车一族购买意向。四、销售目标1、短期（半年）内实现车位的销售，达到资金回笼。五、优惠政策1、限时购买，在规定的时限内业主仍可享受原价购买的优惠政策，时限过期恢复原价（具体实施按照优惠政策附件）。六、预热期1、门栋入口处、园区公示牌、车场公示牌室内、外车位整改方案（暂行）一、室内车位整改1、进出口门头更新为“绿景家园私家停车场”；2、进出口安装车牌自动识别开门系统，外来车辆一律不许入内；3、入口地面、侧面划黄黑交替车辆引导线；4、车库内各个车位安装遥控电子车位锁（购买人单独享有钥匙）；5、根据车位大小，进行划车位线；6、共用通道严禁停车，并划车辆进出引导线；7、地面采用自流平进行找平；8、地面采用地面专用漆全部刷新；9、墙面进行翻新，刷白；10、地面起80公分刷黄黑交替立柱反光漆；10、灯光进行修复、增加或更换；11、监控进行检修、增加或更换；12、销售完毕后协助车位所有人安装环保电瓶车充电桩。二、室外车位整改1、对路