武汉市汉阳大道区域楼盘分析报告.doc

14 / 14武汉市汉阳大道区域楼盘分析报告一：区域市场概括A：地理位置汉阳地处武汉西南部，北依汉水，东临长江，与汉口，武昌隔江而望。全区总面积108.34KM，常住人口46万多人，人口密度约为4304/人KM，下辖11个乡镇人民政府，97个社区居民委员会，36个村民委员会。 B：政策环境随着武汉新区建设的拉开帷幔，汉阳已明确定位于“三城”：文化旅游城、中国武汉汽车城|、现代商住城，是武汉各城区中明确将房地产业作为主导产业的城区，政府的规划支持为房地产提供了良好的政策环境；基础设施的进一步完善，环境改造的进一步深入，道路交通系统的进一步成熟，加快了现代商住城建设的步伐，必将成为都市人置业的新乐园。一些精明的开发商把眼光投发到这片热土上。房地产发展现已加速，其开发销售现状出现了一个新的局面。二：交通，基础配套设施日趋完善，市场潜力大从今年起到2006年，政府将斥资15亿元在汉阳地区开工建设梅子路，墨水湖南路，沿江大道，马鹦路，罗七南路，汉蔡路，四新大道拦江路等8条道路，从而形成纵横交错新的道路网络。琴台路的通车大大改善了所调研楼盘的交通环境，所调研楼盘公共交通线路十分发达（707，710，222，607，596，720，558，413，537）等通达武汉三镇；区域基础配套设施的不断完善及钟家村及王家湾商务区如火如荼的建设，从而为汉阳大道楼盘乃至汉阳提供了较大的市场潜力。但是由于历史的沿革和汉阳在武汉三镇经济发展中处于末流，存在着一些先天性的不足如（破产企业较多收人水平低；经济发展落后于汉口，武昌二镇以至基础配套差；接受教育和医疗卫生水平同比落后其它二镇；人文环境亦待进一步完善）等使汉阳在武汉人民的传统心目中与武昌，汉口存在着距离，但正因为此距离等于空间，市场潜力大。三：调研楼盘优劣势比较（部分）A：销售价格比较：朝阳星苑-起价2780元/平方米，均价3100元/平方米，最高价3400/平方米五里汉城-起价2600元/平方米，均价3200元/平方米，最高价3450元/平方米 金龙花园-起价3158元/平方米，均价3600元/平方米，最高价3980元/平方米琴台颖园-起价3000元/平方米，均价3400元/平方米，最高价4200元/平方米比较分析：B：户型配比及销售进度比较朝阳星苑-2/2/2销售进度（95%）3/2/2销售（90%）2/1/1（销售完）五里汉城-2/1/1销售（80%）3/2/2 销售（70%）比较分析：通过调研发现面积在70-90平方米和100-120左右的楼盘销售情况比较好，说明消费者在购买该区域楼盘时较注重实用性，也可以说成是以居住为主的消费者。另外上述楼盘的户型配比较多样，可以满足不同的消费者的需求。C：楼盘主要经济技术指标比较朝阳星苑-容积率2.42，绿化30%（提倡节能建筑，汉阳第一家节能建筑）五里汉城-容积率 1.96，绿化 34%金龙花园-容积率 2.20，绿化38%琴台颖园-容积率 1.65，绿化30.1%比较分析：上述楼盘琴台颖园在容积率有优势而金龙花园在绿化方面占得先机。D：周边环境情况由于该区域的楼盘所处的地理位置周边都有不同的国有企业的存在，周边出租户较多，环境不是很好，但随着政府在汉阳投入的不断加强，周边环境亦在不断完善之中。E：楼盘开发商实力比较朝阳星苑-武汉朝阳房地产公司 建筑商：武建3公司五里汉城-武汉钱塘房地产公司 建筑商：科达公司金龙花园-青澳置业 建筑商：科达公司琴台颖园-武汉广电房地产 建筑商：浙江中天比较分析：上述楼盘开发商实力都较可，建筑商实力亦都不分高下，其中亦大部分以外地开发商和外地建筑商，说明外来的房地产开发建筑企业已经捷足先登看好了汉阳这片热土，亦说明该地段的潜力。F：物业比较朝阳星苑-小高层1元/月平方米，多层：0.5元/月平方米，武汉阳城物业五里汉城-小高层1元/月平方米，多层：0.6元/月平方米，平安物业金龙花园-小高层1元/月平方米，多层：0.6元/月平方米，深圳中航物业琴台颖园-小高层1.2元/月平方米，多层：0.7元/月平方米，金广电物业比较分析：上述楼盘的物业管理费亦都很接近，物业管理公司的实力也很接近，说明开发商较重视物业费的收取，亦也在小区内部环境建设上可以根据物业费的情况说明一切。配套评价：所调研楼盘由于都处在七里庙附近沿线交通及生活配套情况相似，交通线路十分发达，生活配套亦较完善，相比较而言琴台颖园在生活配套的距离上更具有优势，因为华联及车站就在其身边，其他楼盘在生活配套的交通距离上亦吃亏。 四：区域消费人群分析购买该区域楼盘主要是以生活和工作在汉阳大道周边的中高层消费人群和来至武汉三镇的其他消费人群，由于汉阳是武汉老工业基地，国有企业较多，收入水平同比一般，在调查过程中从一位销售小姐那获悉：该消费人群普遍非常注意价格的因素。而不像汉口，武昌那边在注意价格因素的同时亦很注重小区内外环境建设及配套和开发商实力的判断。因此该消费人群消费意识有待提高，亦可值得我们关注。五：楼盘综合评价上述楼盘的开发规模总体一般，周边配套在目前不是很完善时亦较重视小区内部环境建设，更有像朝阳星苑高举节能概念大旗突出自己的卖点从而得到部分消费者的认可：亦有金龙花园表述自身处于汉阳龙脉之地突出自己的地段优势从而也得到了部分消费者的认同等和比较武汉其他城区的价格优势从而使该区域的楼盘销售情况较为火暴。但光有煽动性的文案是远远不够的，广大消费者现在需要的也不是“居者有其屋”而是需要户型配比好，环境好，周边生活配套好，升值潜力好等与其生活息息相关的东西，在此方面这些楼盘比较武汉其他发达城区的楼盘亦还有自身的不足。汉阳房地产深度分析一、 汉阳房地产发展分析1、住宅施工量增长迅猛 2003年住宅施工量为222.03万，同比增长97.64；2、住宅竣工量快速增长扭转颓势 住宅竣工量经过2001、2002年低靡后，在2003年爆发，为119.15万，同比增长298.32；3、住宅销售面积创新高住宅销售面积在2002年有一定回落后，在2003年创下新高，为62.78万，同比增长231.57；4、住宅预售面积增长势头强劲2003年住宅预售面积为37.93万，同比增长222.20；5、住宅物业价格上涨迅猛2003年后期明显加快，创下了一季度（4季度）上涨72.79元/的记录。2004年第三季度汉阳的住宅均价为2535.06元/ ；二、 汉阳房地产特点分析汉阳区的楼盘在总体规划上以多层为主、小高层为辅，高层很少。但今年以来，楼盘开发逐步向小高层转移，今年开盘的项目中多带有小高层，多层开发正逐步退出汉阳的舞台。而别墅主要集中在沌口一带，总体而言片区房地产有如下明显特点：1、由传统的两点一线向区域纵深发展。目前改变了原由钟家村王家湾的房地产发展格局，向琴台路、墨水湖西路及建港方向延伸2、经济开发区带动汉阳区房地产市场发展。近几年国际大公司纷纷落户开发区，加上江汉大学的落成，不但使沌口地区的房地产得到飞速发展，而且也使汉阳区的整体消费水平得到提高；3、人文及自然资源丰富开发规模逐步扩大，前景良好； 4、汉阳区居民购买力相对较低，目前购买力部分来自其他区域；5、道路改善对房地产的价格提升作用巨大；三、 汉阳房地产客户分析1、武昌和汉口人普遍对汉阳区的综合印象较差，喜欢在原居住地区置业的传统观念很强，短时期内难以根本改观；由于“两江”阻隔，武汉人对跨区域置业的心理距离远大于实际距离，这种传统认识在短时期内也难以改变；但汉口人较武昌人的心理距离相对较短，因此，汉口人较武昌人更容易接受去汉阳置业2、由于价格高，使用费用高，实用率低，汉阳消费者对高层住宅的接受程度还相当低，而且习惯性地认为，高层住宅肯定比较贵；3、武汉市高素质住房的消费者中，生意人所占的比重较大，原本就比较精明能干的武汉人，对产品是否“物超所值”非常在意；4、由于距离近、价格便宜、且出行较方便，因此，汉阳区钟家村一带楼盘的目标客户群中，来自汉口的客户比例相当大，不过这些汉口客户也主要集中在汉口解放大道与“两江”所围合而成的三角地带。5、口碑传播几乎得到所有客户认同；6、中高档楼盘客户构成：从地域分布来看，呈现明显特点：即汉口地区的客户源约占60%，武昌地区的客户源不到10%，其余部分为汉阳客户。 生意人主要是汉阳钟家村和汉口解放大道沿线以内、自治街、汉正街的私营业主，他们占的比例很大；政府公务员此类客户收入较高且有稳定的经济来源，主要是汉阳区各行政单位如区政府、银行、税务、公安系统；公司白领阶层汉阳国营单位较多，注重住宅品位，有经济实力，主要有汉阳商场、大桥局、武汉卷烟厂、铁路医院等；自由职业者如律师、演艺界和文化界人员等，此类人员工作时间较自由且收入丰厚，比较倾向于管理较好的住宅小区，但比例不大四、 汉阳区市场分析结论随着“沌口”经济开发区的建立，神龙汽车、海尔、可口可乐、康师傅丝宝等大公司纷纷落户开发区，加上江汉大学的落成，不但使沌口地区的房地产得到飞速发展，而且也使汉阳区的整体消费水平得到提高由于土地资源丰富，汉阳区规模在10万平方米以上的大盘云集，并且有不断发展的趋势；汉阳楼盘分布逐步向四个点集中：钟家村、墨水湖、王家湾和沌口，其中沌口地区2003年逐渐成为汉阳区房地产发展的热点地区，而钟家村片区的均价最高；汉阳区居民购买力相对较低，因此汉阳城区的楼盘开发主要以中、低档为住，以中、小户型为主力户型，一般都在120平方米以内，大户型很少。汉阳区污染小，人文及自然资源丰富，住宅项目的规划，往往具有较高的绿化率，较低的容积率，以多层住宅为主、小高层为辅，高层项目很少； 住在汉口的N个理由！住在汉口需要理由吗？不需要吗？需要吗？如果非要给个理由，偶最喜欢滴就是“市民化”.好吃之地民以食为天，最有理由的理由，老通城、四季美、五芳斋、小桃园诸多老字号美食不提也罢，街道特色小餐馆、传统小吃店批发供应。且看以下新锐小吃：广东肥佬野味餐厅 儿童医院老大门的斜对面 煲仔饭孙记牛肉面粉馆 二七路与二七横路交会处 牛肉面粉黄兴路的好又多量贩店一楼 烤面包王家巷码头对面小食街上 南京包子袁森泰鲜汤馆 铜人像附近; 鲜汤“水货”火锅城 硚口路电车站附近 味碟 一元路背后 凉拌脆皮鱼高雄宾馆对面 葱香软饼车站路口长生堂美发店对面 热干面牛杂萝卜汤 后花楼街口 豆皮亚酒三五零六工厂宿舍中 煲仔东海渔港 民意三路即第五中学对面 冲浪鱼小摊 球场路口人寿武汉公司门口 臭豆腐和藕丸子小店 江汉北路金茂大楼对面 熏肉大饼早点店 江岸区岳飞街上 三鲜面热干面馆 中山大道江汉路附近 热干面酒家 京汉大道中段老汉口站对面 花江狗肉小吃店 江汉北路口 糯米包油条酒楼 黄石路加油站附近 馒头回锅肉味泰轩 佳丽广场后面 牛肉粉小店 汉口站怡东大厦旁修车铺边 烧梅和蒸饺金泰苑 步行街上 粥老五烧烤 大兴路 烧烤陈记 黄陂街 黄陂街海员文化宫后门斜对面，炸酱面湖南面馆 新世界右 牛肉面 新世界右边的巷子 混沌老汉口把一切吃滴享受发扬光大，吃的淋漓尽致，吃的心满意足，吃的心宽体福，吃的脑满肠肥。欢迎武昌汉阳滴TX过江来吃。好玩之地：最有理由的理由，不拒绝尘世喧嚣，习惯流光溢彩。吉庆街的喧闹，民众乐园的艳光，江滩酒吧的风情百变夜晚到汉口走一遭，无论场景怎么转换，总能看到喧闹滴人群灯红酒绿滴夜色。红色恋人、蓝色天空、玛格丽特、零点牛仔等数不清的酒吧让人视觉、触觉炫目刺激而极度膨胀；当你的眼、耳、口、鼻都历经着强烈的刺激，欲望自然也被撩拨起来娱乐厅JJ 演艺吧 解放大道循礼门和新华路交界的中段圣地亚哥俱乐部 青年路 滚石音乐台 京汉大道与球场街交汇处 天天迪吧王 台北路青少年宫侧门正对面 华别克乔治酒吧 京汉大道 玛格丽特音乐酒吧 鄱阳街 海洋之星风情音乐吧 长江日报路 红色恋人 建设大道西北湖段 咖啡馆欧玛丽音乐咖啡餐吧 香港路 吉邦咖啡西餐厅 国际会展中心 波尔图酒吧 外滩沿江大道 名典咖啡语茶 三阳路 蔡锷路 循礼门 老街咖啡 沿江大道 老树咖啡 大智路 香榭里咖啡厅 武汉广场 现代启示咖啡馆 建设大道西北湖段卡拉OK金色池塘 青少年宫大门旁空中补给 世贸广场 金色时代 西北湖广场 新时尚卡拉OK 新民众乐园环艺电影城 新民众乐园 世贸广场 武汉影城 台北路153号 鑫乐银兴电影城 沿江大道 汉口是世俗的，也是多彩的。她一直张开着充满诱惑滴表情。欢迎武昌汉阳滴TX过江来玩好看之地：最有理由的理由，汉口的风景是移动的。哪怕到深夜，中山大道和解放大道上依然光影流淌，衣着光鲜的帅哥靓妹川流不息。汉口的滋味是浓烈的，是充满了张力和动感。你可以看帅哥看美女，看猛男单挑看悍妇骂街，看人间百态； 看租界旧景，看繁华商都，看大汉口诸多新锐建筑，欢迎武昌滴TX过江来看。进入大汉口楼市逛逛江汉看看江岸再到桥口兜兜风看了心动罢，心动就行动罢，为了吃喝玩乐过好俗人一辈子，跋山涉水都在所不息，何况只是过个江？家在江南，除了偶然购物、会友，一般很少到江北。武昌在江南，物盖天华，历史久远。在武昌住有很多理由，基本点无非三种。风雅之地尽管一生对登堂入室、攀龙附凤的渴望只是叹为观止，但闲来扯淡时，武昌随手可以抓一大把上下五千年的话友谈伴，话题信手拈来，无须绞尽脑汁。久远沉淀下来的文化氛围，时时刻刻让人书香扑鼻、墨趣横生，尤其到了晚间，小巷大院里断断续续传出的钢琴声，尽管指法陌生旋律踉跄，但毕竟铺就的是将来的行云流水梦幻人生。如此佳境，想不斯文都难！风流之地因为社会布局的原因，武昌居民多为政治、文化、经济中人，人等各色，南腔北调，在楚文化的基石上，文化多样性和多元性日渐凸现，杂交出优势的生物学概念引用在武昌的人文发展中，又是别样风味。街头巷