武汉红星美凯龙商业项目可行性研究报告.doc

武汉红星美凯龙世博家居广场建设 项目可行性研究报告武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告华太咨字（2011）06025号北京东方华太工程咨询有限公司二一一年六月100北京东方华太工程咨询有限公司 武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告华太咨字（2011）06025号编制单位：北京东方华太工程咨询有限公司资质等级：工程咨询甲级证书编号：工咨甲10120070052总 经 理： 宋世其项目负责人： 杜艳江编制人员： 汪 静 杜艳江审核人员： 周文年目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况21.2.1建设背景21.2.2 建设地点81.2.3 主要建设内容及规模81.2.4 建设条件81.2.5 项目用地81.2.6 项目建设期91.2.7 投资规模及资金筹措方案91.2.8 主要技术经济指标101.3 报告编制依据11第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析122.1 发展规划分析122.1.1 武汉市发展规划分析122.1.2 区域发展规划分析132.2 产业政策分析162.3 行业准入分析16第三章 项目建设方案173.1 建设条件173.1.1 地形地貌173.1.2 气候条件173.1.3 工程地质条件183.1.4 水文地质条件183.1.5 交通运输条件183.1.6 公用设施社会依托条件193.2 建筑方案203.2.1 设计依据203.2.2 总图设计203.2.3 建筑工程253.3 公用工程273.3.1 给排水273.3.2 供配电293.3.3 弱电系统323.3.4 暖通空调工程353.3.5 消防系统363.3.6 防雷接地系统373.4 项目实施进度383.5 工程招标403.5.1 招标的依据403.5.2 招标范围403.5.3 招标组织形式403.5.4 招标方式403.6 项目实施组织机构配置41第四章 资源开发与综合利用分析434.1 资源利用分析434.1.1 项目建设期主要资源消耗434.1.2 项目运营期主要资源消耗434.2 资源节约措施434.2.1 节约用地434.2.2 节约用材444.2.3 节约用水444.2.4 其他资源节约措施45第五章 节能方案分析475.1 用能标准与节能规范475.2 项目能耗状况和耗用指标分析485.2.1 能源供应情况485.2.2 能源耗用指标485.3 节能措施485.3.1 建筑节能485.3.2 电气节能措施505.3.3 能源管理措施505.3.4 日常生活节能措施51第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析526.1 项目选址及用地方案526.1.1 项目建设地点526.1.2 场址土地权属类别及占地面积526.1.3 土地利用现状526.1.4 占用耕地情况及其他526.2 土地利用合理性分析526.3 征地拆迁和移民安置规划方案53第七章 环境和生态影响分析547.1 区域环境现状547.2 生态环境影响分析547.2.1 项目建设期环境影响547.2.2 项目营运期环境影响577.3 环境保护措施方案597.3.1 施工期环保措施597.3.2 营运期环保措施637.4 地质灾害影响分析647.5 特殊环境影响64第八章 投资估算及资金筹措658.1 投资估算658.1.1投资估算依据658.1.2 投资估算方法658.1.3 项目总投资678.2 资金筹措67第九章 经济影响评价689.1 项目财务评价689.1.1 财务分析基础数据689.1.2 营业收入和税金估算689.1.3 总成本费用估算699.1.4 项目静态盈利能力分析709.1.5 项目动态盈利能力分析709.2 经济影响分析719.3 行业影响分析71第十章 社会影响评价7310.1 社会影响效果分析7310.2 社会适应性分析7310.3 社会风险及对策分析74附 表 附表1 项目建设投资估算表 附表2 资金来源与使用计划表 附表3 营业收入及相关税金估算表 附表4 总成本费用估算表 附表5 固定资产折旧估算表 附表6 利润及利润分配表 附表7 项目投资现金流量表附 件附件1 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司企业法人营业执照附件2 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司组织机构代码证附件3 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司税务登记证附件4 项目国有建设用地使用权成交确认书（武土交确字2010第274号）附件5 项目规划条件（武规条字（2010）第169号）附件6 项目环境影响报告表的审批意见附件7 项目节能审批意见附件8 银行资信证明附 图附图1 项目总平面图附图2 项目建筑效果图附图3 美凯龙商场各层平面图附图4 办公写字楼各层平面图第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况建设单位：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司单位地址：湖北省武汉市硚口区解放大道329号注册资金：2000万元法定代表人：车建芳公司概况：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星家具集团的全资子公司和连锁商场之一，注册资金2000万元。经营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。红星家具集团有限公司创始于1986年，是以“红星美凯龙”品牌连锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币1亿元。“红星美凯龙家居广场”主要销售家具、装潢建材、家用纺织品、家装饰品、厨房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等。自创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今已在全国28个城市开办了44家商场，市场总规模超过380万平方米。2007年销售总额突破153亿元，成为中国家居业的第一品牌，成为世界家居业500强之一。创业24年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“红星美凯龙经营模式”。并在中国家居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。 红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，2006年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2007年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”，2008年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。红星美凯龙创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；红星卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念和生活方式。武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司按红星集团连锁家居商场的经营模式进行管理，立足武汉，开拓武汉乃至华中地区市场。1.2 项目概况1.2.1建设背景1.2.1.1 行业发展前景家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。目前我国家具企业及从业人数是世界上最多的，有5万多家企业和500多万员工。我国家具业已经从一门传统的手工业，发展成为一个以机械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国，我国有13.7亿人口，巨大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。中国家具行业的国内市场销售额从2007年的1059亿元增加到2010年的2624亿元，三年平均增速为35.5%，高于社会消费品零售总额20.8%的增速。我国家具市场总量不小，但与国外家具消费水平相比较，我国家具人均消费水平还很低，中国人均家具消费水平是美国的1/43，韩国的1/10，行业发展空间广阔。近年来，我国一直保持快速发展的势头，根据国家统计局2010年国民经济和社会发展统计公报，2010年我国国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，已超过日本成为世界第二大经济体；我国的GDP从1978年的2683亿美元，猛增到2010年的5.879万亿美元，30余年间增长了20余倍，平均增速接近10%，开创了中国经济发展史上前所未有的“高速”时代；2010年我国城镇居民人均可支配收入13390元，增长7.8%。经济的稳步快速发展和人民生活水平的显著提高为企业产品的销售提供了强有力的购买基础。进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。党的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。国家的这一举措，进一步促进了我国的住宅建设，由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，进而也为各类家具和配套产品提供了发展空间。 据建设部住宅产业化促进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一年建设竣工量的6倍。其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。按每户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。也就是说，每年有500万户住宅要进行家具的配置，这将会带动民用家具需求量增加。此外，由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，尤其是办公家。同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌椅已进入更新换代期。办公家具需求在今后几年里也将急剧增加。因此，中国家具行业有着巨大的市场潜力。1.2.1.2 区域环境优势（1）武汉市宏观经济环境作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区“向心力”作用加强，看好武汉，投资武汉已经成为市场共识。目前，武汉的城市力尚在提升当中。近年来，国家“中部崛起”战略、湖北“8+1”城市经济圈战略、武汉“两业并举”战略的制定和实施，将提供更加有利的区域发展环境。武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，人民生活进一步改善。根据武汉市国民经济和社会发展统计公报：2010年全年地区生产总值5515.76亿元，比上年增长14.7%。全年城市居民人均可支配收入20806.32元，比上年增长13.2%；人均消费支出14490.07元，增长14%。随着人民生活水平的提高，人们将进一步提高家居生活的档次，其将带动武汉家居建材消费市场的繁荣发展。根据2010年武汉市房地产销售统计数据，全市房地产业也保持了稳步发展趋势。全年房地产开发投资1017.4亿元，比上年增长30.7%；房屋新开工面积2626.27万平方米，增长59.1%；房屋竣工面积919.4万平方米。全年商品房销售面积1207.97万平方米，比上年增长11.1%；年末商品房待售面积310.08万平方米，比上年末增加44.8%。全年已销售及待售商品房面积合计1518.05万平方米，按每平方米装修成本1000元计，在近几年内家居建材市场需求量将在150亿元左右，而随着全市新开工2626.27万平方米房屋的逐步建成和出售，在未来5年内家居建材市场的需求量也将保持稳步发展的趋势。此外，随着武汉市“8+1”城市圈一体化建设加速推进，武汉通往周边城市的8条高速出口公路基本建成，其便捷的交通条件也将会吸引周边区域客户来武汉消费，带动武汉家居建材市场发展。（2）拟建区域市场环境项目选址硚口区古田地区，拟建地交通区位优势突出，具有良好的产业基础和发达的商贸资源。区位交通优势：硚口区为武汉市商贸中心地区，东部是商贸旅游区，西部是武汉市新经济增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大支流汉江。古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部，位于城市交通枢纽的中心地带，北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区。拟建地交通便捷，轻轨1号线贯通全区，规划建设中的地铁3、5号线也在宗关交汇，拟建地区位优势突出，交通便捷，商业潜力巨大。商贸资源优势：良好的区位和交通优势，使这一地区成为国内外企业争相投资的热土。近年来，古田地区引进内资67.38亿元，实际利用外资5272万美元。鄂京、鄂港粤等招商活动新引进投资5000万元以上的项目28个，联邦快递等10余家外资企业也相继落户古田。如今，沃尔玛以及本地超市巨头中商平价、武商量贩等已进驻该区的大型商业综合体，使得硚口的商业态势不断发展。纵观武汉商业版图，古田商圈与汉阳钟家村商圈、武昌中南路商圈均位于交通要塞，路网发达的区域，三大商圈距离等间，势力范围互不重叠，三镇鼎立的格局也逐渐显现。商业地产兴旺：城区环境的改善，也带来了商业地产的兴旺，并成为硚口区三大产业之一。据鄂商了解，近三年古田区域房地产开发已步入快车道，融侨锦城、古田云彩、天泽一方等地产项目开发了近268万平方米的中高档房地产楼盘。预计未来5-10年内，古田地区居住人口将从目前的28万增加到50万，商业地产业的快速发展也带动该地区家居建材消费市场。产业集群优势：改革开放以来，硚口以汉正街小商品市场为发端，建起了多个大市场，其中1995年兴起于汉西南路的西汉正街建材市场拥有时代精品城、长江建材装饰城、金太阳建材城、华中建材装饰城等37个建材专业市场，汇聚美、英、法、意等国家和地区200多个精品名牌及10余万种建材商品，与国内同类专业市场相比，它创下了“市场规模、汇聚品牌、年吞吐量、经济效益”四项全国之最，2001年11月18日被中国建材市场协会授予“中国建材第一市”的光荣称号。上世纪90年代后，硚口古田地区因国有企业外迁、改制等因素影响，大量厂区闲置。硚口区敏锐地捕捉到这一机遇，提出了将西汉正街市场上档升级,打造“中部地区建材家居中心”，引领古田商业中心发展的战略构想。循着这一发展思路，硚口区加大招商引资力度：2006年4月，由南国商业公司投资兴建的大武汉家装广场在原长江电源厂的厂区建成开业，吸引389家国内外建材总代理入驻该区，吸引了中高端消费群体大量光顾。现其二期西汇生活广场也已建成开业。大武汉家装的成功，使硚口区和投资商都尝到了甜头，其他投资者接踵而至，百安居入驻，香港金太阳公司投资的建材创意总部基地，香江家居预计总投资50亿元，将建成集建材、装饰、住宅产品贸易于一体的采购物流中心，瑞典宜家集团公司投资的宜家销品茂，一个个大体量的家居项目在古田地区风生水起，使沉寂多年的老工业基地开始走上复兴之路。下一步，区政府将着力引导土地科学合理开发，完善项目运作机制，优化投资发展环境，强化调控监管职能，加快设计展示总部基地建设，推进区域家居建材产业健康、有序发展，通过核心项目的带动，产业层次和发展质量进一步提升，打造“中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）。红星美凯龙世博家居广场建成后，将与已建成的大武汉家装、香江家居、金太阳市场，筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群。届时，武汉汉西建材市场将升级为“中央家居建材采购区”，拥有4000多家知名家居及建材品牌，提供家居、家装、饰品、建材等一站式服务，成为家居、建材品牌的华中总部基地。正是在这样的背景下，武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司综合考虑多方面因素和条件，提出该项目建设。1.2.2 建设地点项目建于硚口区额头湾地区，用地四至关系为东临80米宽桥孝高速，西、南、北侧均临30米宽城市规划道路。1.2.3 主要建设内容及规模项目地上拟建美凯龙大型家居商场及高层办公写字楼；地下设置二层地下室，设有地下家居商场、机动车库和设备用房。项目总用地面积77546，总建筑面积合计295443。地上建筑面积200243，其中：美凯龙家居商场179986，办公写字楼20257；地下建筑面积95200，其中：地下家居商场建筑面积27500，机动车库及设备用房建筑面积67700。项目容积率2.6，建筑密度45%，绿地率35%，总配置机动车停车位1845个（其中：地上停车位196个，地下停车位1649个）。1.2.4 建设条件项目建设地点交通便捷，供水、供电、排水及通信设施等市政配套设施规划合理，工程建设条件优越。1.2.5 项目用地武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司已于2011年1月以挂牌方式竞得位于硚口区额头湾地区，编号为P（2010）206号的国有建设用地使用权。根据国土资源和规划局规划设计条件：该地块规划用地性质为商业金融用地，地块分类：商服用地，项目建设未改变用地性质。项目容积率2.582.6，建筑密度45%45%，绿化率35%，项目建设方案达到设计规划条件要求。1.2.6 项目建设期本项目建设期2年，2011年7月2013年7月。1.2.7 投资规模及资金筹措方案（1）项目总投资按照建设规模，依据工程投资估算相关指标计算标准，项目总投资合计为110798.94万元，其中：工程费用69084.1万元；工程建设其他费用39477.97万元；工程预备费2236.86万元。表1.1 项目总投资汇总表序号费用名称投资额（万元）占项目投入总资金的比例1建设投资110798.94100.00%1.1工程费用69084.1062.35%1.2工程建设其他费用39477.9735.63%1.3预备费用2236.862.02%2建设期借款利息0.000.00%3项目总投资（1+2）110798.94100.00%（2）资金筹措项目投资所需资金全部由企业自筹。1.2.8 主要技术经济指标项目主要经济技术指标见表1.2。表1.2 项目主要技术经济指标表指标名称单位数据建设规划指标总用地面积77546总建筑面积295443其中地上建筑面积200243其中商业面积179986写字楼面积20257地下建筑面积95200其中地下一层建筑面积47600其中地下家居商场27500地下车库及设备用房20100地下二层建筑面积47600容积率2.6建筑密度%45绿地率%35停车位辆1845其中地上停车辆196地下停车辆1649项目建设期年2项目总投资万元110798.94投资利润率%17.64%投资回收期年7.53财务净现值万元15008.22财务内部收益率%12.36%1.3 报告编制依据（1）项目委托咨询合同；（2）建设项目规划设计（土地使用）条件；（3）项目用地的国有建设用地使用权成交确认书；（4）项目环境影响评价批复意见；（5）项目规划设计方案；（6）项目建设单位提供的其他基础数据、技术资料等；（7）湖北省企业投资项目核准暂行办法；（8）国家发改委19号令；（9）其他有关依据资料。第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 武汉市发展规划分析经过“十一五”时期的发展，武汉市经济社会发展跃上了新的历史平台，迈上了新的发展起点。从经济发展看，经过“十一五”的持续提升，城市综合实力进一步增强。2010年，全市地区生产总值将突破5000亿元，人均生产总值超过8000美元，社会固定资产投资达到3500亿元。进入“十二五”，武汉将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关健时期。武汉市“十二五”规划确定发展目标为：抢抓国家实施促进中部地区崛起战略、两型社会建设综合配套改革试验和省“两圈一带”发展战略的重大机遇，进一步解放思想，乘势而上，在两型社会建设取得重大突破，着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性高新技术产业基地、综合交通枢纽基地，努力把武汉建设成为中部地区崛起的龙头城市、全国重要的中心城市，成为全国两型社会会建设和自主创新典型示范区。规划指出：“把结构大调整作为经济发展的战略主线。”“坚持扩大内需特别是消费需求的方针，在稳步提高投资需求和出口需求的基础上，努力增强居民消费能力，着力培育消费新热点，促进经济增长由主要依靠投资拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，构建内需型经济重要支点。推进产业结构大调整加快建没以高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务收为支撑，现代都市农业相协调的现代产业体系。”并提出新举措：“促进先进制造业和现代服务业互动发展，构建现代产业体系。坚持服务业与制造业配套发展，规模扩张与结构调整紧密结合，打造一批千亿元规模的支柱产业，培育一批具有战略意义的新型产业，构建具有强大竟争力的现代产业体系。重点发展钢铁、汽车、石化、电子信息、船舶及装备制造等支机产业，支持轻工纺织、烟草食品业等传统优势产业优化发展，突破发展半导体及大规模集成电路、新型显示、节能环保装备、新一代移动通信、新能源、生物医药、激光、新动力汽车、数控机床、新材料、现代物流、金融服务、创意产业、软件及服务外包、地球空间信息等战略性新兴产业。做大做强商贸业，打造全国性商贸中心。稳步发展房地产业。大力发展总部经济、会展业、旅游业、文化创意等产业。项目建设符合和响应了发展武汉市规划的要求，其对于现代服务业发展，做大做强商贸业起到积极的推动作用。2.1.2 区域发展规划分析上世纪90年代，化工企业是硚口工业经济的重头戏，武汉市80%以上的化工企业集聚硚口古田。大量产能过剩和高污染、高消耗企业在新经济形势下遭受市场的“物竞天择”，老工业基地的改造，化工企业搬迁成为了硚口区“四大改造”的重点内容。在产业转型思路的指引下，根据湖北省产业布局规划，武汉市决定将三环线内的化工企业迁出主城区，搬迁后古田地区作为城市主城区。硚口区的“腾笼换鸟”，为硚口古田商业中心的发展提供更大的空间。在整体规划的指导下，硚口区提出，在“十二五”时期，将加快形成以现代服务业为首位经济、以特色商贸为支撑、以总部集聚为导向的新型产业体系，把硚口建设成为中部领先、文明宜居的现代商贸物流区和都市产业创新区。围绕这一目标要求，硚口区将重点建设“五区一带”六大功能区：汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心）、宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区）、中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”）、都市产业集聚区（武汉城市圈内最具创新活力的中小企业创业园）、国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地、汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块）。古田地区地处长江之邻、汉水之滨的硚口区西部。其北接王家墩中央商务区，南靠滨江景观开发带，西邻汉正街都市工业园区，东连繁华的汉正街商贸旅游区，区位优势突出，辐射范围极广，商业潜力巨大。新时期应通过转变观念，以新的资源观来加快古田商业中心的建设，以新的发展观来认识古田商业中心的地位和作用，抢抓王家墩商务区（CBD）沿线开发机遇，顺应规划要求，进一步加快古田“中央采购区”建设步伐。一是古田板块要强化泛CBD概念，与CBD“互补、互惠、互利、共兴、共赢、共荣”。二是两型社会建设必须调整和优化产业结构，现代服务业是中心城区唯一的、也是最重要的产业，古田商业中心应发展符合“两型社会”要求的“两型产业”，以城市功能定位来引导建设,创造具有不同业态、特色鲜明的综合性商业中心。三是以更长远的眼光为古田商业中心建设创造条件，硚口区将进一步“腾笼换鸟”为古田商业中心发展提供更大的空间。四是根据古田板块的特点特色，注重发展建材家居产品的研发和设计，形成一头是产品研发设计和市场信息;另一头是展示销售和室内装饰的终端服务的“哑铃式”古田商业模式。按照硚口区的发展规划，未来十年里，古田商圈将以南泥湾大道和古田四路的路网十字型交叉结构，定位簇团发展，以商业核心区带动经济带、商业街的蓬勃发展。南泥湾大道与古田四路交汇处附近也将发展成为动漫创意产业园。瑞典宜家家居公司拟在硚口额头湾建设亚洲最大的宜家家居商场和购物中心，湖北华创投资有限公司拟投资4.3亿元，在古田地区征地400亩，建设集研发、设计、产业化、孵化、展示、培训于一体的华中地区首家创意产业园，预计年产值过20亿元。这几年政府把古田地区作为硚口发展的战略核心，而当下古田商圈的逐渐成形和发力，必将为硚口带来历史的嬗变。武汉红星美凯龙世博家居广场项目建于武汉市硚口区，项目建设符合硚口区发展规划。红星美凯龙落户古田，将于大武汉家装、香江家居、金太阳市场以及筹建中的宜家家居一道，形成全国最大的家居建材市场群，其将奠定了古田区在全市的商业地位，使之成为古田商业中心的发动机，为打造建材家居的中央采购区汇聚人气，同时其也成为拉动湖北省乃至华中地区内需的大型平台，带动武汉商贸服务业发展。2.2 产业政策分析项目建成后主要以租赁形式进行家居销售和办公场所租赁，属于租赁服务项目，根据国家发改委发布的产业结构调整指导目录（2011年本），拟建项目属于商业服务业中鼓励类“租赁服务”，符合产业政策要求。2.3 行业准入分析本项目建设单位为武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司，该公司持有企业法人营业执照，批准经营范围：家具、建筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、卫生洁具批发；房地产开发。公司全部手续真实合法，符合国家行业准入政策。第三章 项目建设方案3.1 建设条件3.1.1 地形地貌本项目位于武汉市硚口区。硚口区地貌单元属汉江冲积一级阶地，场地地形总体上较为平坦，地面标高在23.5025.52m。武汉地区处于地质构造相对稳定阶段，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）武汉地区设计地震分组为第一组，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。拟建场区地势开阔、平坦，该场区属于抗震一般地段。3.1.2 气候条件项目拟建地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；春末夏初气候温和，雨水充沛，风向多变；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出现。每年7、8、9为高温期，12月至次年2月为低温期，并有霜冻和降雪发生。年平均气温为16.7，多年月最高平均气温28.8（7月），最低平均气温2.9（1月）。一月最冷，极端最低气温-18.1，极端最高气温41.3，无霜期为245天。年平均降水量1284mm，降水集中在4至9月，10月至次年3月降水量较少。春季雨量占全年降雨量的30.8%，夏季雨量占全年降雨量的42.8%，秋季雨量占全年降雨量的18.2%，冬季雨量占全年降雨量的8.2%。年降水量最高1587.6mm，年降水量最低638.2mm，年平均蒸发量1391.7mm。绝对湿度年平均16.4毫巴，年平均相对湿度77%。3.1.3 工程地质条件场区土层分布较稳定，土质较均匀，适宜工程建设。工程区处于扬子准地台上，无区域性大断裂发育，区域地壳基本稳定。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）和中国地震动参数区划图(GB18306-2001)，武汉市抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。本地区地震基本烈度为6度，拟建物按6度进行抗震设防。场地15米深度范围内无液化土层，可不考虑场地地基土的液化影响。3.1.4 水文地质条件项目区域水系涉及有汉江等。项目区场地地下水类型主要为上层滞水和承压水。上层滞水主要受大气降水补给，水量小，承压水则与汉江水有密切的水力联系，枯水期地下水向汉江排泄，汛期江水补给地下水。场地附近无不良污染源，根据地下水水质分析结果，本场地地下水对砼及砼中钢筋无腐蚀性。3.1.5 交通运输条件项目拟建地位于武汉市硚口区古田。古田区拥有极其便利的交通：古田区地处中环以内，紧邻107、318国道。城区段并连接京珠、沪蓉高速公路。距汉口火车及客运站3公里，距离天河国际机场20分钟车程，距离“黄金水道”长江码头7公里，距汉水码头1.5公里。项目拟建地位于三环线的出口处，无疑可以享受三环线的便利。设计时速为80公里/小时的三环线，沟通城市大型综合组团和三大开发区，是武汉市客运货运快速通道，同时，它也串起二环线和三环线之间的大型组团居住区，包括后湖、古田、四新、南湖、东湖高新等、是主城区一条真正意义上的快速道。且该地区公共交通设施齐全，多路公交可到达；轨道交通1号线二期工程在一期工程的基础上，分别向东、西延伸，西段从宗关站开始，以东吴大道为终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站。而舵落口离红星美凯龙在汉的选址之处也已不远，市民可以乘轻轨到达，交通运输条件十分优越。3.1.6 公用设施社会依托条件供电：项目所在区电力供应来自华中电网，市政设施已按照城市规划设计统一布局，城市道路上有电力电缆沟设施，分布在主干道两侧，接入既可。区内额头湾变电站在规划建设中。供水：项目所在区距离汉口宗关水厂距离约7公里左右，供水水源充足，周边均有城市积水管道通过（便于内部给水管道的接入），给水条件理想。水质优良，四季供应均衡。排水：项目所在区建有完善的污水收集和处理系统，项目所在地污水直接接入城市污水管网系统，经收集和污水处理站处理后才能排放。区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。硚口区已具有较为完善的城市基础设施系统、服务设施系统、良好的产业配套环境、服务环境等。3.2 建筑方案3.2.1 设计依据民用建筑设计通则 GB50352-2005建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001汽车库建筑设计规范 JGJ100-98民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008建筑给水排水设计规范 GB50015-2003建筑设计防火规范 GB50016-2006建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008建筑抗震设计规范（2009年版） GB50011-2001采暖通风与空调调节设计规范 GB50019-2003公用建筑节能设计标准 GB50189-2005工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)（2009年版）其他相关国家、部、省市现行规范规程等3.2.2 总图设计3.2.2.1 总平面布置整个基地布置成一个设置内街的建筑群，建筑分两个部分：美凯龙商场及高层办公写字楼。美凯龙商场由主楼及附楼组成，6层主楼平行桥孝高速布置，2-3层附楼环绕大商场主楼布置，与主楼通过连廊相连；用地西南角布置23层高层办公写字楼。项目设二层地下室，地下一层设地下家居商城、机动车库及设备用房，地下二层设机动车库及设备用房。建筑西侧设置商场主入口景观绿化配合城市道路景观；建筑西北侧设置一处地下机动车库坡道；建筑南、北、东侧各设置一处地下机动车库坡道；在西南侧设置了具有特设的主题旱喷广场，其余各侧沿建筑均为硬铺装广场。建筑地上部分退让北侧用地红线15米，退让东侧规划道路红线最小处15米，退让南侧用地界限高层最小距离为20米,多层退让用地界线最小距离为15米，退让西侧用地红线最小距离为15米。满足和规划、消防设计要求。3.2.2.2 交通组织美凯龙世博家居广场用地四面均临市政道路，结合用地外城市道路分布情况，设有多个出入口：基地东侧为美凯龙大商场的主要入口，设置了两处主要人行出入口，北侧设置一处车行出入口，主要作为车辆出入通行，出入口宽度为12米；西侧设置两处机动车出入口及两处人行出入口。车行入口配合地下车库入口设置，减少地面车流对人行干扰。家居广场内部环绕建筑设置车行道路，连通各入口，方便到达各栋建筑，路幅宽大于等于6M，满足场内消防车及其他车辆通行需要。3.2.2.3 停车设置项目停车需求分析：根据武汉市国土资源和规划局武汉市建筑物停车配建指标值的相关规定，按8辆/1000平方米配置车位，项目商业及办公建筑面积合计227743平方米，需配置机动车停车位1822个。项目停车设计：项目采取“地面地下相结合”的方法，以地下停车为主。美凯龙家居广场地下设机动车库，充分利用地下空间，可提供1649个地下停车位；地面停车配合场内绿化，沿场院东南北侧的区内道路设置，供提供196个地面停车位。项目停车位合计可达到1845个，满足项目停车需求。3.2.2.4 绿化景观景观设计充分考虑周边自然环境与周边地块景观设计，力图使基地内外景观相互统一。西南角设置大型主入口景观广场，作为重要的景观节点之一。室外铺装采用高档材质。绿化布置层次丰富，加大绿化密度，景观层次分别为带状景观、节点景观、城市景观渗透。带状景观有机结合道路和建筑形状，作为基地和外部环境的过渡和引导，沿道路边、沿规划河、沿建筑周围布置沿带状绿化景观。节点景观在主次入口处设置节点景观，内街人流交汇处设置节点景观，结合功能需求，协调布置绿化、广场以及小品。城市景观渗透将城市景观渗透到基地中来，综合考虑城市、基地内部景观设计，提高景观设计效率，提高基地对城市景观的尊重。总平面布置详见“总平面图”。3.2.2.5 竖向设计项目建筑室内外高差暂定为0.20，六层屋面相对于地面高度为33.200米，建筑建筑以一层平面高度为0.000，0.000不小于3.30米（1985国家高程基准）。地上1-6层层高5.5米，地下一层层高5.2米，地下二层层高为3.9米。根据所处的区位及武汉市的降雨情况，整个区内地势应比周边市政道路高。其中竖向设计采用平坡式，合理确定区内标高，并充分利用地下室及建筑基础挖方，最大限度的减少土方量，同时有利于区内雨水的排出。3.2.2.6 环保与节能设计（1）为减少噪声源的干扰，加强主干道的绿化同时尽量后退城市道路。（2）为保证环境空气质量良好，合理布置了集中绿化和一般绿地，营造怡然的购物氛围，形成都市中的“绿洲”。（3）生活垃圾根据环卫部门的需要合理布置垃圾收集处，实行有人管理的袋装式，确保环境洁美观。（4）以武汉的气候条件来说，自然冷却，自然通风及冬季保温是主要的可持续发展的措施。在项目的规划设计中已考虑到日照、通风、采光对区内不同地方的生态环境影响。所考虑的设计元素包括整个建筑群的建筑密度设计、建筑分布及朝向等，使之能充分利用太阳光及风等自然力量去优化各栋建筑的内外部环境。 （5）尽量减少能源的消耗，在技术设计中，建筑外墙尽可能采用建筑材料自保温，冷热桥部位采用聚苯已烯泡沫塑料板保温层。铝合金型材料采用断热铝合金，阻断冷桥、热桥的发生。建筑节能设计满足国家的相关法规。3.2.2.7 总平面主要设计指标表3.1 项目总平面规划指标表总用地面积77546总建筑面积295443其中地上建筑面积200243其中家居商场面积179986办公写字楼面积20257地下建筑面积95200其中地下一层建筑面积47600地下家居商场27500机动车库及设备用房20100地下二层建筑面积47600容积率2.6建筑密度%45绿地率%35停车位辆1845其中地上停车辆196地下停车辆16493.2.3 建筑工程3.2.3.1 主要建构筑物及用途项目包括美凯龙家居商场1栋，主楼6层，周边为2-3层附楼，主要用于家居产品销售，23层高层写字楼 1栋，主要用于办公租赁。地下设有两层地下室，主要用作地下家居商场、地下车库、设备用房及人防。（1） 商业建筑家居商场地上建筑面积合计179986平方米，主楼6层，附楼2-3层，附楼与主楼通过连廊相连。楼内主要分为固定商铺和对外商铺。项目结合多层次的购物主题和购物单元，创造立体多元的购物空间。在主商场内部以共享中庭为核心，布置南北、东西方向向交错贯通的室内休闲街作为商业布局的主干道；共享中庭采用中空的方式，自地下一层通高至六层，气势恢宏，空间开阔，以聚集人气，提供休闲观光的场所。在共享中庭内，布置自动扶梯和景观电梯。（2） 办公写字楼用地西南侧建23层高层办公写字楼 1栋，建筑面积20257平方米，建成后主要用于办公租赁。写字楼楼内设有3部电梯。（3） 地下建筑地下设有二层地下室，地下室建筑面积95200平方米。地下一层47600平方米，设置美凯龙家居卖场及机动车停车库、局部设备用房；地下二层47600平方米，用作机动车库及设备用房。表3.2 项目主要建筑物功能布局表建筑名称楼层用房设置美凯龙商场（建筑面积179986）1层门厅、共享中庭、对外商铺、固定商铺、卫生间、楼梯前室、候梯厅、消防控制室2层共享中庭、对外商铺、固定商铺、卫生间、楼梯前室、候梯厅3-6层共享中庭、固定商铺、工具间、卫生间、电梯厅、楼梯前室、楼梯前室写字楼（建筑面积20257）1层门厅、休息区、传达室、物管办公用房、会议室、卫生间、候梯厅、楼梯前室2层物管办公室、办公室、会议室、卫生间、候梯厅、楼梯前室3-23层办公室（设独立卫生间）、候梯厅、楼梯前室地下室（建筑面积95200）地下一层固定商铺、机动车库、设备用房地下二层机动车库，设备用房3.2.3.2 建筑造型商场立面采用现代简约风格，简洁的建筑体形结合明快的玻璃幕墙整体设计，设计体现建筑的时代感与技术感。商场主要立面采用先进的双立面做法，既取得良好的感观效果，同时保证了建筑的节能。立面内层采用轻质隔墙，外为高档涂料，辅以装饰格栅与水平装饰条。立面外层为钢结构点式玻璃幕墙。商场内对外商铺以单间布局，商场以大柱距、大开间布局，将多个店铺作为一个整体来整体规划，营造高端购物环境，与现代化的商务主题相呼应。建筑室内空间的高低变化与体型穿插设计，使建筑内部的公共空间活跃而充满吸引力。商场内以多种的垂直交通手段与水平廊道系统相结合的方法营造便利可达的购物环境，提供休闲观光购物的可能。3.2.3.3 建筑结构本工程按6度抗震设防，结构采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，基础拟采用桩基承台加片阀基础（具体根据地勘调整）。3.3 公用工程3.3.1 给排水（1）给水系统用水量估算给水用途可以分为生活用水和绿化浇洒用水。A、商业建筑生活用水根据建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）中公共建筑生活用水定额，商场员工及顾客最高生活用水定额为每平方米58L，本项目取6L/ d，项目地上及地下商业建筑面积合计207486，计算日生活用水量约1245 m3，年365天计，年生活用水量约454425m3。B、写字楼楼生活用水写字楼按20/人，楼内大约可容纳1013人，根据用水定额，办公楼用水每人每班30-50L，本项目取30L/人 d，写字楼楼日生活用水量约30.4 m3，年工作250天计，写字楼年生活用水量7600 m3。C、绿化浇洒用水绿化浇洒用水按2L/m2计，用地内绿化面积约27141，则日用水量约54.282m3。绿化浇洒天数按150天/年计，年绿化用水量为8142.3 m3。本项目日最高新鲜水总用水量约为1330m，年新鲜水总用水量约为47万m3（未含空调系统循环补水）。给水系统设计本项目直接由市政管网供水，从周边道路市政给水管接入DN300进水管一根，经总水表后在场院内形成环状供水主管网，进入红线的给水引入管上设置倒流防止器。给水系统采用分区供水，地下设有消防水池和生活水池。地下二层至地上三层由场内自来水干管直接供水，地上四层以上由地下生活水池变频给水装置联合供水。消防给水系统消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。消防水量：室外消火栓用水量15升/秒，火灾延续时间2小时；室内消火栓用水量20升/秒，火灾延续时间2小时；自动喷水灭火系统(中危险级II级)用水量22升秒，火灾延续时间1小时。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0.8MPa的原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳