重庆融城华府休闲商业街商业营销全年推广计划方案.ppt

融城华府商业营销推广计划 金融街 融城华府 立业地产顾问2010 8 23 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 10月底实现0 6个亿的销售 树立企业口碑 建立忠实品牌追随者 1 销售目标商业街 近4000平米 回款0 6个亿快速消化商业 10月底 2 企业品牌目标提升金融街品牌知名度 树立企业口碑 为业主创造利润价值 持续共赢 从而建立忠实的品牌追随者 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 lifestyle情景体验模式 大学城260万方商圈核心 符合大学别墅商业的特色1 学府区人文特色浓郁2 英伦历史渊源 异域风情感受3 安静商业氛围 高质美感 品味商业业态 英伦风情休闲商业街 项目形象定位 王子商业街 lifestylestreet 在21世纪来临之即 美国率先兴起了lifestyle的开发热潮 据估计 这种增长趋势可能会一直延续到2008年 在这4年期间lifestyler的增长将达到20 而在国内 随着中产阶级人群的壮大 促进了mall商业地产的开发 这一业态在这些国家正进入高速开发的阶段 lifestyler的开发还一直处于空白 国内外中高档品牌租户稳定发展 新的消费观念呼之欲出 lifestyleshoppingcenter的模式也被消费者所追宠 项目案名建议 餐饮 休闲 生活服务 西餐厅中餐厅儿童餐厅料理店面包店牛排店饮料店 咖啡书店画廊红酒雪茄野营手工坊 便利店cd店美发银行网点 三大业态定位 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 商业街a区一层 海鲜火锅 料理店 198平米 商业街a区二层 1 2 71平米 78平米 259平米 儿童餐厅 红酒酒窖 糕点餐厅 香水香薰 画廊 书店 鲜花店 糖果店 星巴克咖啡 83平米 63平米 72平米 73平米 70平米 72平米 68平米 19平米 21平米 商业街b区一层 17 22 23 24 25 19 20 21 18 法国餐厅 510平米 商业街b区二层 3 142平米 64平米 196平米 206平米 1f商业平面图 2f商业平面图 商业街c区 售房部 方案一 26 27 28 29 4 206平米 400平米 1f商业平面图 2f商业平面图 600平米 商业街c区 售房部 方案二备选 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 烟道 给排水 空调位 一层 除9 16 和6 7 23 24 外 建议配置烟道 二层 全部配置烟道 除6 7 23 24 只配置给水外 其余均配置给排水 按确定后的划分方案 工程部统一考虑空调机位 并做统一装饰 工程问题 门楣 请商业街包装公司结合工程情况 统一规划门楣位置 并统一尺寸 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 竞争项目 花千树 花千树商铺分布 一期9套售磬 二期6套正在办卡 三期未售 三期未售 售房部 东路 花千树二期推出临街门面6套 二期商业6套 未售 关键点 1 商业分散不集中 门口无休憩驻留的地方 2 一期推出9个 已售 均价25000 二期计划推出6个 正在办卡 均价约27000 3 一二期层高较高 约5 9至7米 可做夹层 二楼设有单独窗户 空间利用较大 4 一二期位于售房部次干道 非主干道 位置一般 5 一二期面积约60 90平米 无烟道 不通气 对业态有一定的限制 6 三期商铺有烟道 无层高优势 夹层要计算面积 价格未定 但三期临主干道的位置较好 面积约70 120平米 7 未做太多宣传 以老业主为主 8 推盘策略以小频多开 首推二类产品 留下的产品可高可低 花千树总结 周边其它项目分析 1 近期本项目周边竞争楼盘较多 离我们较近的陈家桥区域有较多的商业物业推出 而该区域的均价基本在13000到15000左右 2 离项目最近的花千树即将推出二期 25000左右的均价基本为买一层送一层 而这类产品与我们的挑高产品较为接近 可作为我们的价格参照 竞争项目比较结论 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 swot分析 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 定价整体原则 1 以龙湖花千树一 二期挑高产品为定价基准 2 不求利益最大化 只求全面快速出货 3 大铺控制单价 小铺控制总价原则 产品分类定均价 说明 1 以上均价根据两轮客户摸排 以客户量的积累 客户心理价格 市场状况等因素而定 我们将会在开盘前接合客户的第三次摸排情况对以上均价进行修正 于开盘前确定最终的均价 2 以上价格为销售底价 销售面价会在此基础上结合优惠政策反推出来 3 商业溢价空间的实现需依靠硬件的支持 营销推广及营销手法的配合 项目整体销售标地统计 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 取得预售许可证 客户积累目标 1 业主 及业主介绍 中挖掘的会员客户约30组 消化10 12套 成功率预估30 2 老客户中 前期来电来访 挖掘的会员客户约30组 消化6 8套 成功率预估20 3 新增客户中挖掘的会员客户约50 60组 消化15套 成功率预估30 推盘节奏 目标客群聚焦 客群特征描述 购房目的 看重大学城增值潜力的投资人群 看中项目未来投资潜力的人群 关注过我们项目有投资意向的人群 居住在大学城区域的私营企业人群 消费实力 资产150万以上的人群客户积累目标 1 业主 及业主介绍 中挖掘的会员客户约30组 消化10 12套 成功率预估30 2 老客户中 前期来电来访 挖掘的会员客户约30组 消化6 8套 成功率预估20 3 新增客户中挖掘的会员客户约50 60组 消化15套 成功率预估30 目标 1营销目标 2对项目自身的认识 3面临的营销问题 4营销策略 5营销推广 竞争项目分析自我分析 项目定位铺位划分工程问题 价格策略推盘节奏 媒体计划活动支持 定向媒体 时间集中 制造话题 现场拦截 网络炒作 短信 多线 统一 节点 考虑2个月之内商业清盘销售 所以精准锁定区域投放媒体非常重要高强度 同一时间段三种媒体同时播发 吸引上客量 原则 定向推广策略