徐汇滨江商务花园.ppt

基地商务功能战略定位的判断 一 南翼中心徐家汇发展瓶颈给基地带来市场机遇 徐家汇城市副中心 地处徐汇滨江景观带紧邻上海植物园城市绿肺现状以工业和仓储用地为主距离万体馆交通枢纽3 2公里 距离徐家汇副中心4 5公里通过龙吴路城市主干道 中环线可快速通达市内各地 基地商务功能战略定位的判断 二 基地应当努力成为徐家汇CBD的重要延展与补充 基地商务功能战略定位的判断 三 基地应当成为南站交通枢纽商务功能的承载实体 核心问题界定 基地应当怎样打造BUSINESSPARK 产业支撑要素分析 一 宏观经济背景 徐汇急需巩固现有的第三产业优势 全面发展现代服务业 Source 上海市统计年鉴2006 徐汇区统计年鉴2006 产业支撑要素分析 二 社会环境资源 知识要素聚集强化了片区文化引力 对企业聚集产生了积极影响 1 知识要素聚集的外部化效应能够促进片区创新能力的增强 继而促进地区经济的发展 2 基地应当有效承接知识要素外溢所带来的 红利 适时推进片区现代服务业的发展 1 高新技术企业的大量聚集有助于形成企业间的创新互动 创新知识溢出提升了整个片区产业水平 2 基地应当抓住相邻开发区商务需求衍生的契机 利用与徐家汇CBD的联动关系吸引客源 产业支撑要素分析 三 社会环境资源 长三角南翼地区企业总部向沪迁移引致的巨大商务需求 从经济总量的角度讲 长三角南走廊与上海经济规模大致相当 这一地区经济外向度较高 民营经济日趋活跃大量民营企业在发展壮大以后 出于扩大企业影响力 获得外部性 红利 以及接近国际市场的考虑 选择将企业总部或研发技术中心迁移至上海 竞争对手分析 一 与政府重点扶持的总部商务花园差异化定位 上海目前中心城区内具有总部基地概念的商务园区可分为两大类 一类是政府重点扶持的总部商务花园 目前上海市有16家予以重点扶持的总部经济基地 这其中有传统的CBD 也有新型的总部商务花园 相比较传统市中心的办公楼 总部商务花园交通没有那么便利 但它们却以低廉的办公成本 人性化的设计 优美的自然环境和自然开阔的视野以及专业化的配套设备 同样吸引了很多大中型企业总部入驻 另一类则是依托自身资源优势打造起来的商务花园 上海16家重点扶持的总部经济基地分布图 由政府重点扶持的总部型商务花园 一般园区规模比较大 产业的聚集能级也很高 尤其是在政府相应优惠政策的主导下 其发展优势明显 本项目的应该与这些总部型商务花园进行差异化定位 避免与其正面竞争 东方环球企业中心 位置 闸北区永和路200号所属区块 共和新路沿线 综合服务业集聚带规模 占地20万平米 建筑面积37万平米建筑风格 欧式风格别墅群功能 商务办公 研发设计 营销展示主题 花园式独立企业总部 集形象展示 研究开发 总部办公为一体的总部型经济园区资源依托 闸北区综合服务业聚集区 上海市政府批准企业总部经济试点基地 税收优惠政策 大业领地企业总部花园 位置 松江区工业区鼎源路广富林路路口所属区块 松江工业区西部科技园规模 一期占地178亩 建筑面积近20万平方米 规划总建筑面积60万平米功能 形成技术信息中心 人才培训中心 多元融资中心 综合物管中心这四大服务平台主题 集展示 研发 贸易 财务结算于一体的低密度 智能化 生态型花园总部群落资源依托 西部科技园 松江大学城 佘山国家旅游度假区 竞争对手分析 二 政府重点扶持的总部商务花园典型项目指标分析 竞争对手分析 三 政府重点扶持的总部商务花园典型项目指标分析 虹桥国际商务花园 位置 长宁区 西接外环线 东北濒临苏州河和淞虹路所属区块 虹桥临空经济园区占地 140万平米总建筑面积 超过100万平米主题 园林式 高科技 总部型的国际化商务社区 成为与长三角地区产业互为辐射的商务平台 国际产业转移的对接平台 未来国际新型产业的培育平台资源依托 虹桥交通枢纽的交通优势 苏州河的环境优势 天山路商业居住休闲区的功能互补优势 浦江智谷 位置 闵行区浦江镇联航路1188号所属区块 漕河泾出口加工区占地 总规划面积约1100亩 一期规划面积303亩总建筑面积 88万平米建筑布局 一期规划中块为度身定制独立的每栋8000 15000平米的商务楼群 西侧为多层大平面的研发楼群 东侧为14栋独栋的企业总部以及一栋综合性配套建筑资源依托 毗邻国家863软件孵化基地 国家航天科技产业基地 维豪 WELLHOPE 信息中心基地 新浦江城和世博家园等大型居住社区 依托自身资源优势打造起来的商务花园 如创智天地主打 知识要素牌 财富广场主打 金融中心牌 而机电数码园则主打 产业园区牌 基地作为中心城区内的商务办公园区项目 应当与现有项目形成一定程度的差异化竞争 综合基地周边的主导要素资源类型后 我们认为基地应当主打 城际交通牌 成为上海南站城市交通枢纽的配套商务办公聚集区 形成对徐家汇CBD的有效延展 提升徐家汇CBD的商务能级 共同带动上海南翼城市发展 竞争对手分析 四 依托自身资源优势打造的商务花园是本案重点关注对象 财富广场 位置 西临黄浦江 北临东昌路所属区块 陆家嘴金融贸易区占地 28832平米规划布局 由7幢4层楼高的现代化独立式办公楼沿江一字排开 每幢楼宇占地约4000至5000平方米 绿化景观工程以中心广场 庭院景观为主主题 陆家嘴CBD核心区唯一的低密度办公物业资源依托 小陆家嘴区域成熟的商务业态 东昌路高能级商业区 世贸滨江等高尚住宅区 国际机电数码园 位置 浦东区仁庆路509号所属区块 浦东张江高科技园区占地 500亩总建筑面积 30万平米规划布局 园区由总部基地 孵化基地 生产基地 服务配套区四部分组成资源依托 张江高科技园区的产业依托 浦东新区鼓励设立区域总部的扶持政策 价格优势 为陆家嘴金融区价位的四分之一 临近竞争对手分析 五 依托自身资源优势打造的商务花园典型项目指标分析 创智天地 位置 杨浦区淞沪路270号所属区块 五角场商圈规模 占地84万平米 总建筑面积超过100万平米功能分区 创智天地由创智天地科技园 办公 创智坊 住宅 创智天地广场 办公和商业 江湾体育中心四个部分组成 主题 创智天地科技园致力发展为世界一流的研发中心 将打造成中国的数码社区资源依托 以众多高等学府为依托 利于知识密集型产业的聚集 居住区 办公区 临近竞争对手分析 六 依托自身资源优势打造的商务花园典型项目指标分析 T O 大量长三角企业 尤其是浙江民营企业 开始将企业总部和研发基地迁移至上海 为基地带来潜在客源徐汇区内现代服务业的蓬勃发展以及漕河泾新兴技术开发区已然形成的产业链所衍生的高端商务需求为基地带来潜在客源徐家汇CBD商务功能的日渐饱和将使基地有机会承接其外溢的部分商务办公功能徐汇滨江段规划以及世博会沿江园区的建设对黄浦江徐汇段可能的定位提升作用 周边区县的类似项目对基地开发所造成的潜在竞争压力 尤其是松江 闵行等地将会分流一大批外地进沪企业 特别是浙江企业 总部上海市内其他商务办公区域 例如真如 花木新近形成的城市副中心区域 形成的对本项目的潜在竞争和客户争夺 S W 区位条件卓越 徐汇中环以内 对外通达性佳基地周围自然景观资源丰富 独有滨水优势 适合发展生态化低密度高端商务园区临近上海南站城际交通枢纽 对长三角南翼企业而言具有地域亲近优势徐汇区内知识创新资源的大量聚集便于基地利用知识外部性 红利 打造现代服务业聚集高地 基地现状开发较差 以仓储工业用地为主 土地集约化利用程度低 片区城郊结合部的传统印象将对未来基地大规模的高端生态化商务办公区域的定位产生干扰中环线直接穿过园区 将对基地环境产生一定干扰基地现状地租已处高位 未来的准确定位与否将直接关系到基地能否吸引既定的目标客户 小结 基地导入BUSINESSPARK的SWOT分析 基于要素角度的细分产业导入建议 一 信息技术产业 1 核心要素一 徐汇传统优势产业 信息技术产业 以漕河泾开发区为主的信息技术产业聚集信息产业是徐汇的传统支柱产业大学和科研机构 高新企业的大量聚集人才和技术要素聚集高地 信息技术研发 软件开发专业网站 内容提供商信息技术体验展示信息技术企业总部基地 基于要素角度的细分产业导入建议 二 人力资源BPO 2 核心要素二 区内企业存量 人力资源BPO 代办员工的录用 调档 退工手续 社保开户变更手续 年检手续 外来人员综合保险 受用人单位委托招聘派遣岗位所需人才 代办人才引进 居住证 就业证手续 代理户口挂靠及档案委托管理相关人事手续 提供各类商业保险 福利及培训方案 规章制度设计 薪酬设计等 提供人事政策 法规咨询 调解劳动争议等 调查员工满意度 调查薪资 拟定岗位描述 人力资源规划部分研发 工业设计外包服务 人力资源外包细分项目 3 核心要素三 宜山路高端建材聚集区 新型建材展示设计 基于要素角度的细分产业导入建议 三 新型建材展示设计 基地有望通过对接徐家汇CBD的商务功能 承接宜山路高档建材展销聚集区外溢的高端研发设计和商务展示需求 弥补现有宜山路建材展销圈布局杂乱的弊端在提升入驻企业形象和展销环境的同时 倡导体验式新型建材展示概念 打造精致时尚潮流的建材展示 设计环境对接南站枢纽 有效吸引长三角南翼为主的外省市客流 成为入驻企业扩大业务范围的有效平台 基于要素角度的细分产业导入建议 四 艺术创意设计 4 核心要素四 基地内需保留工业建筑 艺术设计创意产业 基地所在的浦江南端 在很长一段时间内曾经定位为仓储和工业区域 造成城市面貌长期无法得到改善徐汇滨江地区由于区位条件的优越性 必须进行重建和开发 提高土地的集约化程度 原有工业印记面临被消除的命运浦江南段在重塑滨江城市景观带的同时 应当有意识的保留旧有的地域识别性符号 利用一些需要保留的工业建筑 赋予建筑新的内涵和用途 在重塑建筑功能的同时进行有保留的城市更新 艺术设计建筑设计艺术创作内容创作艺术作品展示 承载功能可以包括 基地适宜导入的目标客群分析 基地承担着徐家汇CBD商务功能的有效承接和补充功能 以及上海南站城际交通枢纽的商务功能完善的任务 因此其BUSINESSPARK的目标客群不应仅仅局限于徐汇区内与上海市内 而应当将其纳入到上海南站城际交通枢纽的辐射半径考虑基地可能导入的主要客群为 徐汇及邻近区县有商务办公空间拓展需求的企业 有高端商务需求的生产性服务业企业 长三角内 特别是南翼 有意将总部迁沪的 民营 企业 徐汇及邻近区县的创新智力型中小企业 核心客群 重要客群 游离客群 BUSINESSPARK的功能分区建议 生态商务园区 提供高品质生态化智能化商务化的高效办公领地 为志同道合的理想者提供思维碰撞和舒适生活的空间 为区内企业提供资金技术支持和法律保护的服