汽车精品市场项目建议书.doc

I 海海西西汽汽车车精精品品市市场场 项目建议书 二二 O 一一三三年年八八月月 目目 录录 II 第一章第一章 总论总论 1 1 1 项目概况 1 1 2 投资建设单位概况 4 第二章第二章 市场分析市场分析 7 2 1 中国汽车业现状 7 2 2 中国汽车后服务市场现状 7 2 3 汽车后服务市场分析 10 2 4 汽车后市场发展趋势分析 10 第三章第三章 项目建设可行性及意义分析项目建设可行性及意义分析 12 3 1 可行性分析 12 3 2 战略意义分析 13 第四章第四章 项目规划定位项目规划定位 15 4 1 前瞻性的市场定位 15 4 2 项目定位 15 第五章第五章 环保 节能 劳动安全环保 节能 劳动安全 18 5 1 环保 18 5 2 节能分析 19 5 3 劳动安全 20 第六章第六章 项目项目 SWOTSWOT 分析与经营策略分析与经营策略 22 6 1 项目 SWOT 分析 22 6 2 项目经营策略 23 第七章第七章 项目组织与实施计划项目组织与实施计划 26 7 1 项目组织管理 26 7 2 项目实施计划 26 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 28 III 8 1 编制依据 28 8 2 投资估算 30 8 3 资金筹措 31 8 4 资金使用 31 第九章第九章 经济效益分析经济效益分析 33 第十章第十章 社会稳定风险分析与评估社会稳定风险分析与评估 34 10 1 主要风险因素的识别 34 10 2 规避风险的措施 35 第十一章第十一章 研究结论与建议研究结论与建议 38 11 1 结论 38 11 2 建议 38 1 第一章第一章 总论总论 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 项目名称 项目名称 海西汽车精品市场 2 2 建设地址 建设地址 本项目依托其母公司之一 有限公司 配合 区域规划 结 合周边商业物流大市场建设 利用其便利的交通运输条件 高速铁 路 高速公路 港口 机场 决定选址在 镇陶东路口 项目选址周边有 最大物流基地 中国 500 强的五金大市场 誉满全国的海西装饰市场及美琪城汽车基地 周边完善配套将给项 目带来巨大商机 汽车精品市场建成后将美化陶东路 带动周边商业市场的繁荣 为 地区大物流车队提供全方位的配套服务 形成一个完善的产业 链 促进 地区经济加速发展 项目地理位置图项目地理位置图 3 3 项目用地 项目用地 经多年来的辛勤耕耘 丹豪陶瓷有限公司已发展成为占地 200 余亩 拥有意大利 西蒂 公司进口的全自动生产线等四条 年生 产力达 1000 万平方米 产品种类齐备的大型企业 为支持新建 汽车精品市场项目 给企业未来转型升级打 2 下良好基础 丹豪陶瓷有限公司愿迁移其在陶东路口的部分厂房腾 出厂区 并整合周边闲散地快共 105 8 亩 供 汽车精品市场使用 新腾土地是老厂区及路边闲散地快 不占用农田 也无牵扯拆迁和 移民安置 公司将报请土地和规划等相关部门批示 4 4 建设性质 建设性质 新建 5 5 建设内容与规模 建设内容与规模 该项目规划用地面积 70529 平方米 约 105 8 亩 基于该项目 的特点 南侧靠陶东路规划为大型汽车配件和精品商城 西北侧靠 规划路为汽车美容和改装市场 同时配有办公 公寓 公寓不超过 总面积 7 及需要的公共配套用房 该项目整体定位将建设成为海西最大汽车用品市场 海西最大 汽车精品市场 海西汽车用品市场标杆 业态上集大型汽车用品高 端商场 大型汽车用品专业市场 物流配送 电子商务等行业配套 餐饮等生活配套于一体 根据工程的功能定位 在充分考虑区域长夜集群效应和利用厂 址周边市政道路等公用设施条件的基础上精品市场依地形条件布置 汽车用品商城 汽车精品配件市场 汽车美容市场 汽车改装市场 办公及公寓等 并设置地下车库 本项目主要建设内容详见下表 项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表 总用地面积 70529 总建筑面积 160089 不计容建筑面积 43650 其中架空面积 902 3 地下车库面积 41937 物业用房 585 社区用房 226 计容建筑面积 116439 汽车精品配件市场面积 35548 汽车用品商城面积 34714 汽车美容市场面积 12656 汽车改装市场面积 10728 办公建筑面积 14755 公寓建筑面积 7792 警务室建筑面积 21 居委会用房建筑面积 140 文化室建筑面积 52 其 中 卫生服务站建筑面积 33 建筑占地面积 28209 精品配件市场占地面积 10419 汽车用品商城占地面积 9854 汽车美容市场占地面积 4359 其中 汽车改装市场占地面积 3577 容积率 1 65 建筑密度 40 00 公寓占总建筑面积百分比 6 69 绿地率 21 总停车位 1268 地上停车位 218 其中 地下停车位 1050 6 6 建设投资 建设投资 本项目总投资估算为 46185 90 万元 其中工程费用为 38503 72 万元 工程建设其他费用为 4261 10 万元 基本预备费为 3421 18 万元 7 7 资金筹措 资金筹措 建设单位自筹 8 8 建设工期 建设工期 本项目计划总建设工期为 2 年 即项目开工建设 至建成投入使用需耗时 2 年 4 1 21 2 投资建设单位概况投资建设单位概况 建设单位建设单位 天津 商贸有限公司 投资 3 亿多元人民币投资于 1999 年 9 月创办 位于天津滨海新 区塘沽胡北路 其投资建设的塘沽滨海陶瓷批发市场 新区 市场 占地面积 300 亩 距京津塘高速公路 5 公里 到天津港 10 公里 海 陆交通方便 地理位置优越 现有广东 福建 浙江 山东等全国 200 余家厂家 经销商进驻市场 年销售额达 12 亿 年利税达 8000 多万元 目前 市场已发展成为华北地区功能完善的大型专业建材批发 市场 经营各种陶瓷品牌 卫生洁具 琉璃瓦 大理石 花岗岩 水暖器材等各种建筑装饰材料 协建单位协建单位 1 福建省 市丹豪陶瓷有限公司 创建于一九九 0 年 地处于名誉国内外的古陶之乡 福建省 市 龟山工业区 多年来的辛勤耕耘 公司已发展成为占地 200 余亩 拥有意大利 西蒂 公司进口的全自动生产线等四条 年生 产力达 1000 万平方米 产品种类齐备的大型企业 以科技引导产品 研发 以自然的概念让产品更人性化 公司采用意大利先进的陶瓷生产工艺 并与多家国内陶瓷院校 的科研机构长期合作 共同研制和开发最新的陶瓷产品 引领市场 消费时尚 先进的生产工艺 一流的陶瓷生产设备 科学的管理体 5 系 造就了至尚至美的陶瓷产品 在各界友人和广大顾客的支持下 凭借科学的管理方法 采用国际标准 所生产的干压陶瓷砖系列产 品 以优良的品质和信誉获得广大顾客的好评 2 天津 物流有限公司 投资 1 8 亿万元于 2004 年 12 月创办 公司主要经营中 小型 船舶码头靠泊 装卸 国内水路货物运输代理 船舶代理 劳务服 务 沿海运输各类物资定舱 配载 配送 仓储 代理海陆货运 石材加工 物流信息咨询等业务 公司在滨海陶瓷市场新区后侧的海河港区内建设了企业自属 码头 公司拥有齐全的专用机力设备 存货场地 80000 多平方米 堆存能力达 240000 吨 码头日接卸能力达 10000 吨以上 可同时接 卸叁艘 3000 5500 吨船舶作业 年吞吐能力达 280 多万吨 天津市福建商会常务副会长 籍企业家 现任天津 商贸有限公司董事长 天津 物流有限公司董事长 福建省 市丹 豪陶瓷有限公司董事长 6 第二章第二章 市场分析市场分析 2 12 1 中国汽车业现状中国汽车业现状 截止 2012 年年末 全国民用汽车保有量达到 12089 万辆 包括 三轮汽车和低速货车 1145 万辆 比上年增长 14 3 其中 私人 汽车保有量 9309 万辆 增长 18 3 民用轿车保有量 5989 万辆 增长 20 7 私人轿车 5308 万辆 增长 22 8 从数据上看 国内 持续增长的的汽车保有量为汽车后市场发展提供了有力的保障 预 计 2013 年中国汽车用品销售总额将突破 5000 亿万 中国已经成为 第一大汽车生产与消费国 目前中国每年汽车产销率超过 2000 万辆 汽车产业已经成为经济发展的支柱产业 在拉动内需 促进经济发 展上有至关重要的作用 2 22 2 中国汽车后服务市场现状中国汽车后服务市场现状 2 2 12 2 1企业连锁经营水平处于起步发展阶段企业连锁经营水平处于起步发展阶段 中国汽车保有量超过 1 20 亿辆 汽车后市场规模目前大约在 3000 亿 4000 亿元人民币 连锁型企业开始在规模 网点 营业收 入上寻求突破 力图改变汽车后市场 小 散 乱 假 的现状 并已经吸引了多方资本的关注和介入 通过对企业高层领导的实地调研和访谈 可以发现 连锁从业 企业规模多数处于 千万元 级别 整体处于小而散状态 企业连 锁经营水平处于起步发展阶段 全国性连锁企业很少 产品或服务 7 标准化程度低 企业管理能力不强 假货 市场规划水平低以及缺 乏标准都对企业带来很大的挑战 多数企业都看好市场的整体向好 发展 已经有各种新的资源注入到行业中 推动行业发展 通过对消费者的抽样调查 可以发现 76 车主自己购买过配件 自购配件的主要原因是价格便宜 可自由选择品牌和质量更放心 汽配城是目前消费者自己购买配件的主要渠道 消费者选择渠道时 最关注的问题是产品齐全和价格优惠 20 万元车价以上车主更加关 心质量和品牌 车辆保养年消费主要是在 4000 元左右 6000 元以 上消费主要集中在 20 万元以上车辆 4S 店是消费者进行车辆维修 保养的主要渠道 随着车龄增长 维保渠道更加分散 方便快捷 价格优惠和固定师傅是消费者选择维保渠道时最关注的问题 2 2 22 2 2我国汽车后市场起步晚 规模小我国汽车后市场起步晚 规模小 一般而言 在每辆车的生命周期内 其使用成本约为车价的2 3 倍 因此汽车后市场是汽车产业链中最稳定的利润来源 约占汽车 汽车产业链总利润的60 70 因此 汽车后市场也被喻为 黄金产 业 在促进就业方面 以日本为例 2010年 日本汽车相关就业人 口占总就业人口的8 5 其中代表汽车后市场的汽车使用部门 销 售维修部门以及其他相关部门就业人口占汽车相关就业人口的80 中国的汽车后市场业务还处于市场刚刚起步的阶段 类似于美 国20世纪80年代的水平 与国外成熟的汽车后市场相比 我国汽车 后市场规模及占整个汽车产业的比重明显偏小 此外 我国汽车后 市场还存在服务模式不健全 标准法规不完善 服务网点布局不合 8 理 行业准入门槛低 政府缺乏有效监管和正确引导等问题 2 2 32 2 3汽车后服务市场尚未规范汽车后服务市场尚未规范 当前中国汽车后服务市场主要存在二个服务体系 一是汽车制 造厂授权的4S店 二是社会综合维修服务体系 目前4S店得服务主 要面向高端车及维护期内的新车 由于4S店得高收费 占汽车保有 量绝大多数的中低端车过了维保期后 大多会选择去非4S店 即社 会综合维修服务体系 进行车辆的维护和保养 以北京为例 目前 4S店500余家 社会综合维修体系达到20000余家 含一 二 三类 汽车维修企业和汽车保养企业及汽车配件经销商 因此 汽车维修 的主要市场是社会综合维修服务体系 4S店的建筑容积率低 占用大量土地资源 不适应城市建设的 飞速发展 许多城市对城区4S店进行中比较大规模的拆迁 把这些 店向城郊搬迁 此外 据全国工商联汽摩配商会对汽车轮胎的调查 同样质量和标准的汽车轮胎在4S店和汽配市场的销售价格相差甚远 见下表 这种配件垄断给消费者带来高昂不符合市场规律的费用 车类高端车中端车低端车 车型奔驰宝马奥迪丰田捷达桑塔纳 使用轮 胎 马牌米其林普利司通普利司通固特异固特异 型号 255 55R18 245 55R1 8 215 55R1 7 205 56R1 7 185 60R1 4 195 60R1 4 进价参 考 18001880900723290310 销售平 台 4S 店市场 4S 店 市 场 4S 店 市 场 4S 店 市 场 4S 店 市 场 4S 店 市 场 零售价 32002000 370 0 198 0 145 0 950830733350295400330 工时费 10001000800800800800 总加价 83 311 11025 3708 525 1 437 1 745 6 5 9 率 0 0 9921 多数消费者和公众对于街边汽修店的整体印象是 脏 乱 差 假 一间沿街汽修店影响 污染一条街的现象普遍 与城市发展方 向及形象不符 2 3 2 3 汽车后服务市场分析汽车后服务市场分析 截至2012年底 泉州市共拥有机动车2440382辆 其中汽车 674238辆 二轮摩托车1761836辆 而2012年全市共办理汽车新车 登记103085辆 办理各类汽车业务271127辆 次 几年来 泉州市汽车保有量大幅增长 既有汽车市场扩展 也 有城区扩大和禁摩的因素 随着生活水平的提高 不少市民成为有 车族 有的家庭还不止有一辆汽车 同时 随着泉州城市的扩大 一些住在新城区的业主也开始买车 便于上下班通行 此外 从 2013年7月1日起 中心市区就要实行全面禁摩 一些人选择小车取 代摩托车 成为代步工具 区域现有超过三十万辆汽车 并且市场上汽车保有量和新增 量仍在大幅上升 目前汽车的维修 保养 服务主要以4S店及街边 维修店为主 行业管理尚不规范 缺乏大型汽车后服务综合市场 没有专业平台 未能形成规模效应 与 经济发展 城市形象不符 为这庞大汽车群体服务已是迫在眉睫 2 42 4 汽车后市场发展趋势分析汽车后市场发展趋势分析 整体来看 我国汽车后市场具有很大的发展潜力 有专家预测 2015年中国汽车后市场的规模将超过美国 成为全球第一大汽车后 10 市场国 随着消费者逐渐成熟 政策越来越支持以及更多新企业的涌入 中国的汽车后市场等相关业务规模也将随着爆发 到2015年年增长 率将达到25 根据统计 当前中国乘用车平均车龄约为3年 预计2020年将达 到6年左右 届时会开始步入单车维修费用的高峰期 随着保有量和 车龄的增长 预计中国售后备件市场将于2020年达到5200亿元 就汽车后市场的维修保养领域来看 当前我国的汽车维修及零 配件相关业务主要以4S店及厂商指定维修点为主力 以保修和延保 为获取客户的重要手段 维修养护市场十分分散 其中快修养护连 锁店呈现快速增长 其他业态将逐渐减弱 特别是路边快修店 目前 美国汽车服务连锁经营企业占到整个后市场的80 以上 而4S店服务体系仅占市场的20 若是借鉴美国的后市场发展经验 我国的汽车维修保养市场整合即将开始 专业化连锁经营服务将快 速发展 并逐渐成为市场的主体 通过市场分析与调研 可以认为 汽车后市场还处在起步阶段 通过市场分析与调研 可以认为 汽车后市场还处在起步阶段 具有以下特点 具有以下特点 1 1 行业增长率高 行业增长率高 2 2 市场容量显著增加 市场容量显著增加 3 3 市场集市场集 中度不高 中度不高 4 4 聚焦战略站主导地位 但差异化或者低成本战略开始聚焦战略站主导地位 但差异化或者低成本战略开始 出现 出现 11 第三章第三章 项目建设可行性及意义分析项目建设可行性及意义分析 3 13 1 可行性分析可行性分析 1 本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础 汽车及零配 件产业的发展态势促使汽车配件专业采购和维修平台的诞生 本项 目降低了汽车零配件企业的流通成本 交易成本 推广成本 提高 区域客户换 购汽车配件 饰品的便利性及相关产品可靠度 顺应 了汽车零配件产业发展的浪潮 2 本项目建设符合 市相关商贸规划和城市发展方向 本项目 拥有良好的区位 交通优势 符合 城市发展方向 项目的建设对 提高 城市现代化影响力 加速项目周边区域的开发 加强 区域 城市化进程都有非常积极的现实意义 3 本项目的建设填补了 及周边县市区域一站式专业汽配城市 场的空白 满足了汽车零配件产品扩充销售渠道的需求 是专业市 场提升改造的需要 项目集交易 展示 电子商务 信息交流 商 务 办公 仓储 物流 配送以及金融保险 人才培训等功能于一 体 拟打造为现代化汽车产品专业市场 重点发展商品市场电子商 务基地 将成为 城市新名片 4 本项目建设管理方有着丰富的市场运营经验 有着市场建设 管理 运作基础 项目初期从放水养鱼的角度出发 通过降低经营 户费用 投入招商费用 组建经营团队等方式更好的运营市场 5 本项目的建设是推动富民创业 带动地方经济发展的需要 12 推动农村工业化进程 解决农村富余劳动力 增强区域经济的综合 实力 符合国家鼓励发展现代服务业的政策 符合 地方区域规划 具有良好的社会效应 项目的建设能提升区域竞争力 降低经营成 本 提高产品质量 有效的带动周边区域各类产业发展 吸引更多 的消费者和投资者前来 具有良好的经济效益 对 市地方经济和 城市发展起到巨大的推进作用 因此 项目实施在经济上具有可行性 3 23 2 战略意义分析战略意义分析 海西汽车精品市场投资规模巨大 一方面推动 市固定资产投资 直接促进经济增长 同时汽配城带来的汽车销售及汽配市场的繁荣 也会促进 市产业结构优化 商贸服务等第三产业在国民经济中的 比重大幅提升 并带来大量就业机会 可见汽车精品市场的建立将 对 经济形成巨大拉动 同时 凭借巨大的体量 丰富的业态和完善的商业服务配套 项目的影响力将不再局限于传统意义上的范围 而会产生整体的联 动效应 作为闽南的重要城市 区域型经济中心 海西汽车精品 市场对城市经济社会等各方面的影响将是战略性的 革命性的 主 要体现在 1 海西汽车精品市场对拉动就业具有重要的战略意义 海西汽车精品市场从立项建设到投入运营 从汽配等核心主业 经营到商业 休闲 餐饮等配套 均会产生巨大的就业机会 海西 汽车精品市场的建设与运营对于 13 拉动当地就业具有重要的战略意义 初步估算 仅汽车饰品卖场 汽配城 汽车零配件 汽车维修维护 汽车美容装饰 汽车租赁等 核心业务就能产生大概 3000 个就业机会 另外汽车金融 汽车物流 各种配套商业 餐饮 休 闲娱乐等服务的就业创造量可达到 1 万人 左右 而且随看汽配城市场规模的扩大和市场辐射力的增强 其直 接和间接就业规模还将进一步扩大 2 海西汽车精品市场对 GDP 及税收的贡献 海西汽车精品市场项目投资规模巨大 一方面推动 市固定资产 投资直接促进经济增长 同时汽配城带来的汽车销售及汽配消费业 的繁荣 带动商贸业的繁荣 起到促进消费的作用 另外汽车消费 商贸业等第三产业的快速增长会促进 产业结构的优化 整体结构 的优化才能促使经济更高水平上实现持续增长 以上均会对当地 GDP 增长及地方税收的增加做出巨大贡献 据初步估算 汽配城项目完全运转后 将实现年销售额 零售 及服务业 6 亿元 初步预算税收收入 5000 万 按照 市目前经济 总量计算 汽配城项目将对 市社会综合经济的作出巨大贡献 14 第四章第四章 项目规划定位项目规划定位 4 14 1 前瞻性的市场定位前瞻性的市场定位 汽车行业作为一个科技含量高 附加值大 资本密集 关联度 大 能够带动区域和地方相关产业发展的重要产业 早已使全国各 地纷纷摩拳擦掌准备 分一杯羹 从未来发展趋势来看 汽车行业 的持续发展和竞争势态需要更高层次的产业集群 汽车产业集群将 向 模块集约化 转化 将更加具有专业性 区域性的特征 而目前 市及周边城市汽车行业存在布局零散 管理混乱 功 能不集中等现象 项目规划涵盖汽车美容保养 配件销售 车辆销 售 汽车维修改装 美容装潢 配件 物流 驾驶培训 检测 俱 乐部等服务内容 项目的建设必将整合 促进和引导闽南汽车行业 之间的互相推进和良性循环 必将增强泉州市汽车行业市场竞争力 和企业抗风险能力 必将提高泉州汽车产业的核心竞争力 4 24 2 项目定位项目定位 1 1 针对目标客户市场的定位 商业投资功能和经营前景 针对目标客户市场的定位 商业投资功能和经营前景 铺面的热炒需要口岸 人气 项目特色等等因素作为支撑 这 些条件对于本项目而言都已具备 前景可以预见 2 2 针对消费者及竞争对手的定位针对消费者及竞争对手的定位 首屈一指 超大规模 首屈一指 超大规模 唯一具有综合汽车消费功能 唯一具有综合汽车消费功能 本项目集各项汽配消费功能的同时 提高服务功能和餐饮 娱 15 乐 等软件的配套 3 3 针对区域的定位针对区域的定位 补充和集中式的消费功能 补充和集中式的消费功能 本项目的出现 填补了 汽配消费的空缺 改变了 人民传统 的消费结构和消费方式 一种全新的消费模式 一次性集中化汽 车服务消费行为将因此产生 4 4 形象定位形象定位 市场领导者形象 市场领导者形象 本项目的推出无论从项目的规模 行业层次 商业消费环境 综合功能 配套服务上都将成为行业的主宰者 在吸纳本土已有品 牌的基础上同时充分挖掘异地市场 引入差异化品牌进驻 提升项 目品牌价值 5 5 规模定位规模定位 乃至闽南地区最大的汽车汽配服务中心乃至闽南地区最大的汽车汽配服务中心 本项目首期 105 8 亩的超大规模规划 在目前 现有的汽配市 场当中是当之无愧的最大规模 项目一旦建成经营 必将成为统领 整个 汽车汽配服务中心 6 6 业态定位 业态定位 大型汽车用品高端商场 大型汽车用品专业市 场 物流配送 电子商务等行业配套 餐饮等生活配套 7 7 功能定位 功能定位 根据本工程的功能定位 在充分考虑区域产业 集群效应和利用场址周边市政道路等公用设施条件的基础上精品市 场依地形条件布置汽车用品商城 汽车精品配件市场 汽车美容市 场 汽车改装市场 办公及公寓大楼等 并设置地下室停车场 绿 化景观 16 17 第五章第五章 环保 节能 劳动安全环保 节能 劳动安全 5 15 1 环保环保 5 1 15 1 1 交通影响的缓解措施交通影响的缓解措施 工程建设将不可避免地影响该地区的交通 项目开发者在制订 实施方案时应充分考虑到这个因素 制定合理的交通疏导方案 对 于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间 如采用夜间运输 以保 证白天畅通 5 1 25 1 2 大气污染的缓解措施大气污染的缓解措施 工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬 影响附 近居民 为了减少工程扬尘对周围环境的影响 建设施工中遇到连 续的晴好天气又起风的情况下 对堆土表面洒上一些水 防止扬尘 或采取遮盖及围挡等措施 同时施工者应对场地环境实行保洁制度 5 1 35 1 3 施工噪声的控制施工噪声的控制 运输车辆喇叭声 发动机声 混凝土搅拌机声以及地基处理打 桩声等都会造成对环境的噪声的影响 为保证居民区的声环境质量 使施工工地及其周边地区的环境噪声污染得到有效控制 应采取分 时施工 尽量缩短工期 在距居民较近的地方 尽量不使用施工机 械 使噪声敏感区人群的健康得到保障 5 1 45 1 4 施工现场废物的处理施工现场废物的处理 工程建设需要众多工人 实际需要的人工数决定于工程承包单 18 位的机械化程序 工程施工时可能被分成多块同时进行 工程承包 单位将在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿 项目开发者及工 程承包单位应与当地环卫部门联系 及时清理施工现场的生活废弃 物 工程承包单位应对施工人员加强教育 不随意乱丢废弃物 保 证工人工作生活环境卫生质量 5 1 55 1 5 倡导文明施工倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民 企事业 单位影响 提倡文明施工 做到 爱民工程 组织施工单位 街道 及业主联络会议 及时协调解决施工中对环境影响问题 5 1 65 1 6 制定废弃物处置和运输计划制定废弃物处置和运输计划 为充分利用开挖的土石方 本项目设计时已对土石方进行了初 步的平衡 开挖土石方尽量用作回填 多余部分就近弃于弃渣场 新建施工下面要求尽量采用挖填平衡方式 尽可能减少废渣产生 工程建设单位将会同有关部门 为本工程的废弃物制定处置计划 运输计划可与有关交通部门联系 车辆运输避开行车高峰 5 25 2 节能分析节能分析 5 2 15 2 1 电气专业电气专业 1 应按照靠近负荷中心的原则确定供电系统的总变电站与分散 配置的变电所 配电所的布置方案 应节省线材 降低电能损耗 提高电压质量 2 变压器轻载运行会造成空载损耗的比重增加和功率因数降低 19 使供电系统的电能损耗增加 而变压器的负荷率过高 不仅效率降 低 损耗增加 还会缩短变压器的使用寿命 因此 设计时应确定 合理的变压器负荷 通常负荷率应在 65 85 间 采用干式变压 器时可取 80 85 3 设计时应合理调配负荷 尽可能减少三相不平衡度 以提高 供电质量 并降低变压器和输电线路的额外损耗 5 2 25 2 2 节水方案节水方案 为了尽量降低项目水消耗 本方案拟采取如下节水措施 1 建污水处理池 将产生的生活污水经初步处理后 可用做绿 化浇灌用水 2 采用自动排污过滤器及电子除垢仪处理循环用水 可延长循 环水的使用次数 节约用水 3 洁具采用节水型卫生洁具 节约水资源 4 生活给水系统采用变频给水加压供水设备 以保证用水压力 稳定 合理 节能 5 公共卫生间洗手盆龙头采用陶瓷芯龙头 感应式 大便器采 用脚踏式冲洗阀 6 储水池 水箱溢流水位均设报警装置 防止进水管阀门故障 时 储水池水箱长时间溢流排水 5 35 3 劳动安全劳动安全 施工安全与劳动保护是一项十分重要的工作 为了防止各类事 20 故的发生以及改善劳动条件 做到文明生产和安全生产 必须坚决 贯彻执行 安全第一 预防为主 的方针 在工程设计和生产中切 实落实国家有关职业安全卫生的规定规范 针对不同危害和危险性因素的场所 范围以及危害程度 提出 如下安全措施方案 1 下雨施工时应注意施工机械的电缆破裂 引起触电造成人身 伤亡 要有专人对施工机械电源进行管理和维护 并装设漏电保护 装置 2 施工时设立必要的安全标志 护栏 护柱 高填方 深路堑 地段设立防护设施 人员上岗须戴安全帽 3 在施工现场周围配备 架设并维护一切警告与危险标志 消 防安全标志 施工路段设专人维护交通 设施工标志 限速标志 以确保施工 行人及行车的安全 只有采取以上措施 才能保证工程建设的安全和顺畅 21 第六章第六章 项目项目 SWOTSWOT 分析与经营策略分析与经营策略 6 16 1 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 6 1 16 1 1 项目优势分析项目优势分析 1 规模优势 项目总建筑面积超过 16 万平米 易于形成规模 影响力 2 交通优势 选址在 镇陶东路口 配合 区域规划 结合 周边商业物流大市场建设 区域高速铁路 高速公路 港口 机场 一应俱全 交通便利 3 形象优势 本案规模之大和起点之高无疑将在形象上鹤立鸡 群 4 地块优势 地块平整 且为熟地 不需拆迁 适宜大型项目 的开发建设 5 项目周边土地储备较为丰富 如果项目操作成功 将为项目 的配套发展用地提供可能性 加大了项目的后续发展能力 6 1 26 1 2 项目劣势分析项目劣势分析 1 本项目城市中心区域较远 商业氛围不浓郁 在对外形象和 辐射力上可能受到影响 2 项目周边绿化 路灯 给排水等市政配套尚不完善 3 项目尚未开工 无工程形象进度 6 1 36 1 3 项目机遇分析项目机遇分析 1 国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发 22 展提供了强有力的购买力支撑 2 近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情 对 汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心 3 国家明确了汽车产业的支柱产业地位 各项刺激消费的政策 接连出台 汽车产业在今后若干年都是以 发展 为主调 4 交通基础设施不断完善 城市公共交通设施日益健全推动了 私家车的快速发展 5 民营经济发展加快 运输市场全面放开 对汽车消费需求进 一步增加 6 1 46 1 4 项目威胁分析项目威胁分析 1 如果工程进度缓慢 区域内有可能出现类似项目 将分流部 分客户 商户 2 政策引发的投资观望对项目将造成一定的影响 这给项目的 操作带来一定的挑战 小结 综上所述 本案优势大于劣势 机遇大于威胁 尽管如小结 综上所述 本案优势大于劣势 机遇大于威胁 尽管如 此开发企业也应在工程进度 形象宣传 招商组市 销售政策等方此开发企业也应在工程进度 形象宣传 招商组市 销售政策等方 面高人一筹 做出规模 做出品牌 做出影响 放大优势 弱化劣面高人一筹 做出规模 做出品牌 做出影响 放大优势 弱化劣 势 增加机会性 减少威胁性 以此将项目的风险最小化 势 增加机会性 减少威胁性 以此将项目的风险最小化 6 26 2 项目经营策略项目经营策略 为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化 在根据市场 调查以及结合运营经验的基础上 建议本案的整体运营思路为 招 商先行 定制开发 划小单元 售后返租 统筹兼顾 统一运营 23 6 2 16 2 1 招商先行 定制开发 招商先行 定制开发 无论开发企业还是投资客户所追求的结果都是市场红火 兴旺 所以招商工作就成为项目运营的重中之重 任何一个市场没有大户 不稳 没有散户不活 所以招商工作先求稳 后求活 那么项目在 动工之前要与区域内规模化的汽摩配件生产企业联系 引进他们作 为主力店 根据合作意向定向开发 动员 引导其他生产者 经营 者投资 入驻本项目 这样少走弯路 节省费用 同时提升项目的 知名度和美誉度 树立客户 商户信心 有力地促进项目的运营 6 2 26 2 2 划小单元 售后返租 划小单元 售后返租 售后返租是目前在售项目普遍采取的一种销售模式 被广大投 资客户所接受 所以针对投资客户我们仍选择这种模式 无论是展 示交易区 还是产业园 物流园 在销售单元上都建议不宜太大 吸引多元化的投资客户 建筑结构建议采用框架结构 自由分割 自由划分 利于招商 利于销售 利于管理 6 2 36 2 3 统筹兼顾 统一运营 统筹兼顾 统一运营 多个或数个股东 各自为政是市场管理 兴旺之大忌 步调不 一致 行动不统一 权利不集中 利益各自挣 散兵游勇 多头领 导 市场是红火不起来的 这既不是开发企业得初衷 也不是投资 客户要的结果 只有全盘考虑 统筹兼顾 统一运营 才能权力集 中 行动统一 将商户招进来 留得住 吸引来消费客户 兴的起 市场 使市场规范化 规模化 品牌化 这样才能保证开发企业 24 投资客户 入驻商户 消费客户等群体利益 6 2 46 2 4 优惠招商 政策支持 政府扶植 优惠招商 政策支持 政府扶植 为最大限度吸引商户 快速使市场兴旺起来 可采取 一免二 减三优惠 政策 即第一年免收租金 第二年减半征收租金 第三 年优惠征收租金 同时政府也应加大扶植力度 对入驻项目的生产者 经营者实 行 三免三减 的税收政策 即前三年对入驻项目的生产者 经营 者一律免征税收 由市场管委会向税务部门缴纳 后三年对入驻项 目的生产者 经营者一律减半征税 不足部分由市场管委会向税务 部门缴纳 25 第七章第七章 项目组织与实施计划项目组织与实施计划 7 17 1 项目组织管理项目组织管理 本着机构简洁 人员精干 注意效率的原则确定本项目组织机 构 1 本项目由天津市 商贸有限公司负责 成立项目建设筹建 部 在公司的统一领导下 由分管副总任部长 组织项目建设 负 责项目审批 资金筹措 项目施工 设备招标 协调处理项目实施 过程各方面问题 2 加强建设资金管理 资金设专项帐号 专款专用 严格按 项目实施进度拨款 加强各个项目在建设过程中资金使用的跟踪检 查 接受公司审计部门的检查 监督 7 27 2 项目实施计划项目实施计划 7 2 17 2 1 项目推进措施项目推进措施 1 1 分块推进 分块推进 项目实行整体立项 分项报批 统一办理相关手 续 在做好相关前期工作的基础上 再分别打包组织招投标 在各 自的用地范围内组织好项目施工 2 2 分步实施 分步实施 根据项目施工工序流程及交通组织需要 在有限 的时间空间内分期施工 7 2 27 2 2 工期安排工期安排 根据本项目的建设内容 规模和建设单位的实际情况 建设工 26 期计划为 2 年 从 2013 年 10 月 2015 年 10 月 项目建设分为三个阶段完成 第一阶段 2013 年 8 月 2013 年 10 月 项目建设的前期准 备工作 完成可行性研究报告 初步设计 施工图设计等文件编制 组织招标工作 同时办理相关审批手续 第二阶段 2013 年 10 月 2015 年 10 月 完成各分单位工程 主体工程建设 第三阶段 2015 年 1 月开始 进行项目推广与招商工作 27 第八章第八章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 8 18 1 编制依据编制依据 8 1 18 1 1 编制范围编制范围 本估算工程费用包括土建工程 安装工程 绿化工程等费用 本估算其它费用包括建设单位管理费 前期工作咨询费 环境 影响评价费 工程勘察费 设计费 招投标代理费 施工图预算编 制费 施工图审查费 竣工图审查费 工程监理费等费用 8 1 28 1 2 编制依据编制依据 1 1 定额依据定额依据 1 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2008 2 福建省建筑工程消耗量定额 FJYD 101 2005 3 福建省建筑装饰装修工程消耗量定额 FJYD 201 2005 4 全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表 2002 版 5 福建省安装工程消耗量定额 FJYD 301 312 2012 6 福建省住房和城乡建设厅关于调整 福建省建筑安装工程 费用定额 2003 版 利润的通知 闽建筑 2005 15 号 7 福建省关于调整建设工程人工预算单价的通知 闽建筑 2011 37 号 8 关于调整建筑安装工程税率的通知 闽建筑 2012 4 号 9 关于建设工程设备计价有关问题的通知闽建筑 2010 32 号 28 10 福建省建设厅关于调整 福建省建筑安装工程费用定额 2003 版 建筑工程企业管理费率的通知 闽建筑 2005 25 号 11 闽建筑 2007 11 号补充定额 12 福建省住房和城乡建设厅关于调整建设工程人工预算单价 的通知 闽建筑 2010 43 号 13 闽建筑 2007 4 号文 14 闽建筑 2009 3 号文停止计取定额测定费及闽建筑 2009 38 号文定额调整等相关现行计价依据及最新的消耗量定额计价 2 2 参考依据 参考依据 1 2013 年 8 月份 泉州工程造价管理 公布的信息价 造价 信息中没有的主要材料及建设单位有特殊要求的主要材料根据市场 价格双方认定以及相关调整文件的规定 2 市以往类似工程造价指标 8 1 38 1 3 其他费用及费率的取定其他费用及费率的取定 1 前期工作费按国家计委的有关文件计 2 工程勘察 设计费根据 工程勘察设计收费标准 2002 年修订本 规定计算 3 基础设施配套费是按 福建省人民政府关于印发福建省城 市基础设施配套费征收管理规定的通知 闽政 2002 53号规定征 收 4 施工图审查费按闽价房 2007 99号计算 5 招投标管理费按计价格 2002 1980号文件计 29 6 工程监理费依据发改价格 2007 670号文 建设工程监 理及相关服务收费管理规定 计取 7 建设单位管理费按财政部颁发的财建 2002 394号 财政 部关于印发 基本建设财务管理规定 的通知 规定计算 8 预备费按第一及第二部分合计费用的8 计 9 不计施工机构拆迁移费 不计供电贴费 不计大型专用 机械购置费 不计工程造价增涨预备费 8 28 2 投资估算投资估算 本项目总投资估算为 46185 90 万元 其中工程费用为 38503 72 万元 工程建设其他费用为 4261 10 万元 基本预备费为 3421 18 万元 项目总投资估算表项目总投资估算表 序号序号项目项目单位单位数量数量 单单 价价 元 元 合计合计 万万 元 元 备注备注 第一部分第一部分 工程费用工程费用 38503 7238503 72 一一建安工程费建安工程费 37555 2337555 23 1 1 计容部分计容部分 24660 82 1 1 汽车精品配件市场 M23554822007820 56 1 2 汽车用品商城 M23471422007637 08 1 3 汽车美容市场 M21265618002278 08 1 4 汽车改装市场 M21072818001931 04 1 5 办公建筑 M21475522003246 10 1 6 公寓建筑 M2779222001714 24 1 7 警务室建筑 M22112002 52 1 8 居委会用房建筑 M2140150021 00 1 9 文化室建筑 M25212006 24 1 10 卫生服务站建筑 M23312003 96 2 2 不计容部分不计容部分 4365012894 41 30 2 1 架空 M29022200198 44 2 2 地下车库 M241937300012581 10 2 3 物业用房 M2585150087 75 2 4 社区用房 M2226120027 12 三三室外工程室外工程 948 49948 49 1 1 室外绿化 M21481180118 49 2 2 道路及硬地 M225000180450 00 3 3 室外市政管网 M215000120180 00 4 4 景观工程 200 00 第二部分第二部分 其他工程费用其他工程费用 4261 004261 00 1 1 土地取得费 3000 00 2 2 项目前期工程费 50 00 3 3 建设单位管理费 300 00 4 4 勘察费 260 00 5 5 设计费 250 00 6 6 施工图审查费 6 00 7 7 施工图预算编制费 12 00 8 8 竣工图编制费 12 00 9 9 工程监理费 220 00 1010 招标代理费 15 00 1111 白蚂蚁防治费 3 00 1212 工程保险费 30 00 1313 环境影响咨询服务费 3 00 1414 城市基础设施配套费 50 00 1515 场地准备及临时设施费 50 00 第三部分第三部分 预备费用预备费用 3421 183421 18 一 一 二 二 8 8 工程总投资工程总投资 46185 9046185 90 8 38 3 资金筹措资金筹措 项目建设总投资为 46185 90 万元 项目资金全部项目建设单 位自筹 31 8 48 4 资金使用资金使用 资金使用计划表资金使用计划表 单位 万元 序号序号内容内容合计合计20132013 年年20142014 年年20152015 年年 1 项目总投 资 46185 909288 7421762 4515134 72 1 1 工程费用 38503 725775 5619251 8613476 30 1 2 工程建设 其他费用 4261 003000 00800 00461 00 1 3 预备费用 3421 18513 181710 591197 41 该项目的资金做到合理使用 严格管理 在资金使用上 严格 按照项目建设计划 坚决执行资金跟随项目走的原则 不搞计划外 工程项目 在资金管理上严格按照国家有关规定 实行专人管理 专户储存 专帐核算 严格财经纪律 加强对项目资金的监管力度 按项目计划和施工进度投放资金 确保资金的专款专用 32 第九章第九章 经济效益分析经济效益分析 据初步估算 汽配城项目完全运转后 将实现年销售额 零售 及服务业 6 亿元 初步预算税收收入 5000 万 按照 市目前经济 总量计算 汽配城项目将对 市社会综合经济的作出巨大贡献 33 第十章第十章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析与评估与评估 10 110 1 主要风险因素的识别主要风险因素的识别 10 1 110 1 1 技术风险技术风险 技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可 靠性和适用性等存在不确定性 10 1 210 1 2 工程风险工程风险 工程风险主要包括方案 施工与工期等存在各种不确定性给项 目带来的风险 10 1 310 1 3 环境影响风险环境影响风险 环境影响方面的风险主要指工程建设期对周围水资源 森林植 被 自然环境等产生的负面影响 致使项目不能顺利实施或需要增 加大量投资进行治理等 10 1 410 1 4 组织机构风险组织机构风险 组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的 建设或运营 项目法人代表 企业管理层不能胜任项目的组织与管 理等 影响项目的实施 10 1 510 1 5 投资估算风险投资估算风险 投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加 工期延 长 人工 材料 机械台班费 各种费率 利率的提高 征地及拆 迁工程量增加和单价的提高 10 1 610 1 6 融资风险融资风险 34 本项目投资大 建设过程中可能出现资金暂时短缺现象 可能 面临需要融资 10 1 710 1 7 经济风险经济风险 经济方面的风险来自投资或后期运营费用的增加 使项目维持 运营成本达不到预期目标 10 1 810 1 8 经营管理风险经营管理风险 项目部门设置和制度建设 提高效率和降低成本的原则 管理 要规范化和制度化 要根据市场的变化和内部实际情况 及时完善 和修正经营战略 促使经营战略符合实际并切实可行 10 1 910 1 9 政策风险政策风险 政策是一种保障 也是一种风险 加强应加现状及趋势的分析 跟踪国际 国家相关政策动态 合理评估相关政策对项目建设及运 营的整体影响 10 210 2 规避风险的措施规避风险的措施 1 10 0 2 2 1 1 项项目目开开发发建建设设风风险险对对策策 1 规避项目开发建设风险 主要应坚持按建设程序办事 是 按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则 也是项目科 学决策和顺利实施的重要保证 根据我国的建设经验 并结合国家经 济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定 本 项目的工程建设必须遵循建议书阶段 项目可行性阶段 设计文件阶 段 建设准备阶段 建设实施阶段 竣工验收和后评价阶段 有步骤 循序渐