浅析保障性住房投融资-以官渡区方旺片区保障性住房建设为例.doc

会计专业本科论文会计专业本科论文 题目 浅析保障性住房投融资题目 浅析保障性住房投融资 以官渡区以官渡区 方旺片区保障性住房建设为例方旺片区保障性住房建设为例 学院学院 云南大学职业与继续教育学院云南大学职业与继续教育学院 专业专业 会计会计 学生学生 唐良梅唐良梅 学号学号 10D08101941 10D08101941 指导老师 龙伟指导老师 龙伟 二零壹贰年十一月二十五日二零壹贰年十一月二十五日 2 目目 录录 一 我国住房保障建设一 我国住房保障建设 5 一 我国保障性住房及其分类 5 1 廉租房 5 2 经济适用房 6 3 棚改房 6 4 两限商品住房 6 5 公共租赁房 6 二 我国住房保障建设现状 6 1 国家重视 6 2 建设资金缺口 7 3 缺乏法律保障 机构设置不完善 8 二 我国保障性住房建设模式二 我国保障性住房建设模式 8 三 我国保障性住房投融资存在的问题三 我国保障性住房投融资存在的问题 8 一 国家宏观经济调控下 财政政策对融资的杠杆作用小 8 二 保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障 限制了金融机构的参与热情 9 三 保障性住房的担保机制不够完善 制约银行信贷投入 9 四 金融工具缺失 融资效率低下 9 五 创新型金融模式相对缺乏 10 四 我国保障性住房投融资模式四 我国保障性住房投融资模式 10 一 现有传统型融资模式 10 1 财政预算 10 2 地方土地出让金净收益 10 3 住房公积金 10 4 银行贷款 11 5 保障性住房自身收益 11 二 创新型投融资模式 11 1 地方融资平台发企业债投资保障性住房项目 11 2 社保基金投资保障房项目 12 3 住房公积金投资保障房项目 12 4 保险资金投资保障房项目 12 5 房地产信托投资保障房项目 13 五 完善保障性住房投融资机制的设想五 完善保障性住房投融资机制的设想 13 一 强化各级政府责任 提高公信度 以财政为主 建立多渠道的风险补偿机制 13 二 多措并举 加大融资力度 13 三 鼓励创新 引导社会力量参与 13 四 创新推进金融机构住房贷款产品多元化 14 案例一 昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目案例一 昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目 14 案例二 昆明市西山区经济适用房案例二 昆明市西山区经济适用房 2 号地块 配建廉租房 项目号地块 配建廉租房 项目 15 3 结束语结束语 15 致谢语致谢语 16 参考文献参考文献 16 4 摘要摘要 近几年来 我国商品房市场持续升温 在房价持续飞涨与住房保障滞后的情况下 城镇 中低收入家庭仅依靠自身能力更加难以实现国家提出的 住有所居 问题 国家为了抑制 房价过快上涨 解决 住房难 的局面 陆续出台相关调控措施 明确要求把加快推进保 障性安居工程建设作为改善民生的重要举措 在对商品房价格的调控背景下 保障性住房 建设受到房地产开发商的亲睐 这是源自调控政策对保障性住房建设的倾斜 随着开发商 企业试水参与保障性住房建设 大量开工的保障性住房建设资金面临庞大需求 持续供应 成大难题 本文旨在通过实例来叙述政企合作下建设保障性住房的企业投融资以及保障性 住房建设中存在的问题 提出浅薄建议 使政企合作建设保障性住房的企业绿色健康发展 关键词 关键词 保障性住房 投融资 问题 5 序言 随着2010年4月 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 的发布 加 快保障性住房安居工程建设被正式提上了日程 2011年3月 在 十一届全国人 大四次会议记者会 上 国家发改委透露了未来五年要让保障性住房的覆盖率 达到20 住房双轨制的作用开始凸现 保障房的大量建设成为了大势所趋 即 商品房的价格交由市场来决定 同时加快完善保障房建设 切实解决购房者的 住房需求 一 我国住房保障建设 由于房地产市场价格的偏高 出现了购房难等问题 国家着手以各种方式 来控制房价 建设保障性住房就是调控房价措施之一 一 我国保障性住房及其分类 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限标准 限价格和租 金的 具有保障性质的住房 目前我国保障性住房方式主要包括廉租住房 经 济适用房 棚户区改造安置住房 限价商品房和公共租赁房五大类 1 廉租房 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合 廉租房是非产权的 保障性住房 产权归政府 由政府规定的低租金出租给城市低收入家庭 新建 的廉租住房 单套的建筑面积控制在 50 平方米以内 土地政府行政划拨 此类 住房的建设资金部分来自政府预算 其余主要是社会融资 按照国家规定 廉租房的所有权为国有 不可出售 但由于建设廉租房融资较难 昆明创 先提出 先租后售 6 2 经济适用房 经济适用房是具有社会保障性质的商品住房 住房面积一般是在 60 平方米 左右 出售价格按低于同类普通住房市场价格的 20 到 30 计算 只能出售给符 合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前 只能用于自住 不得出售 出租 闲置 出借 土地供应采取政府行政划拨方式 3 棚改房 棚户区居民是保障性住房计划覆盖的主要群体 棚户区是以平房为主 家 庭收入低 住房困难 房屋成新率低或者破损率高 住房功能和配套设施不齐 全 卫生环境差 消防隐患大的集中连片区 在 50 户以上的居住区 4 两限商品住房 两限房全称为限房价 限套型普通商品住房 两限房指经城市人民政府批 准 在限制套型比例 限定销售价格的基础上 以竞地价 竞房价的方式 招 标确定住宅项目开发建设单位 由中标单位按照约定标准建设 按照约定价位 面向符合条件的居民销售的中低价位 中小套型普通商品住房 单位面积限制 在 90 平方米以内 5 公共租赁房 是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品 公共租赁住房不是 归个人所有 而是由政府或公共机构所有 用低于市场价或者承租者承受起的 价格 向新就业职工出租 包括一些新的大学毕业生 还有一些从外地迁移到 城市工作的群体 单套建筑面积控制在 30 80 平方米 二 我国住房保障建设现状 1 国家重视 保障性住房建设是我国重要的民生工程 是解决城镇中低收入家庭住房问 7 题的关键 自十七大提出 住有所居 理念后 特别是在2010年6月出台的大力 发展公租房的政策文件后 我国的保障性住房逐渐形成了以廉租房和公租房为 主 经济适用房和限价房为补充为补充的格局 公租房更成为了政府发展的主 力军 在2011年9月国务院公布的 关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 国办发 2011 45号 中明确规定 十二五 末 我国保障性住房覆盖面 将达到20 实现 保障归保障 市场归市场 的初衷 逐步实现廉租住房与公 共租赁住房统筹建设 并轨运行 2 建设资金缺口 根据 十二五 规划 全国计划新开工建设3600万套保障性安居工程 廉 租房和公租房可能达到50 即1800万套 经适房和限价房约700万套 棚户区 改造住房1100万套 据测算 需要土地和资金14 4万公顷 4 93万亿元 其中 廉租房和公租房需要6万公顷 1 8万亿元 经适房和限价房需要3 27万公顷 1 75万亿元 棚户区改造住房需要5 13万公顷 1 38万亿元 要保障如此庞大 的土地 资金需求 持续供应将成为政府大问题 由于税制影响 近几年多数 地方政府的发展主要依靠 土地财政 而房地产市场的调控 使得地方政府 很可能陷入无钱可建的困境 十二五十二五 规划新开工建设保障性安居工程土地资金预测规划新开工建设保障性安居工程土地资金预测 项目名称项目名称户数户数建设土地面积建设土地面积建设资金建设资金户数百分比户数百分比 廉租住房 公共租赁房 1800 万套6 万公顷1 8 万亿元 50 经济适用房 限价房 700 万套3 27 万公顷1 75 万亿元 19 棚户区改造住房1100 万套5 13 万公顷1 38 亿元 31 合计3600 万套14 4 万公顷4 93 万亿元 100 备注 此表格数据来源于 中国指数研究院 上海 2011保障房白皮书 是按照按照套均70平方米和容积率1 5测算 8 3 缺乏法律保障 机构设置不完善 我国保障性住房目前虽然已经建立起一套较为完整的法规文件体系 但是 保障性住房在保障对象 产权界定 融资机制等问题上仍然存在很多疑问 长 此以往 我国在保障性住房建设比较混乱 出现 瘦身钢筋 挖坑待建 以及 挂羊头卖狗肉 等现象 之所以会出现倒卖房号 富人购买 承租 开着宝马住经济房等问题 归根结底就是制度设计不合理 二 我国保障性住房建设模式 社会资金能不能积极的进入保障性住房建设领域 一直是一个被关注的话 题 在外界看来 保障性住房建设利润较低 仅在 3 5 与商品房建设领域 的高回报率不能相比 但在政府持续对房地产的宏观调控以及对保障性住房建 设的政策利好前提下 投资保障性住房建设不失为开发商一个安全的避风港 由于成本较好控制 也不需宣传 创新等大动干戈 建好就能交付使用 这对 于开发商而言 能够加速资金周转 让企业存活 目前 按照保障性住房建设中政府参与程度的不同 可将我国保障性住房 建设模式分为政府直接建设 企业独立建设以及政企共建三大类 其中 政企 共建型又包括 BT 模式 1 配建模式和代建模式 现阶段我国的保障性住房建设 大部分是采用政企共建方式 三 我国保障性住房投融资存在的问题 一 国家宏观经济调控下 财政政策对融资的杠杆作用小 目前用于保障性住房的财政或政策性资金主要是中央财政补贴 地方政府 预算 公积金贷款 一部分土地出让净收益和地方债券 这些我们大家看起来 1 BT 模式 意即 建设 移交 BT 模式是 BOT 模式的一种变换形式 指一个项目的运作通过项目公司 总承包 融资 建设验收合格后移交给业主 业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程 9 资金来源渠道不少 但可供给的资金量非常非常的小 从廉租房的建设资金构 成看 根据不同省份 财政补助不同 在云南 每平方米中央 500 元 省 100 元 市对各城区各补助 700 元 这样 三项加起来每平方米政府给予补助将达 到 1300 元 这些仅仅只是达到项目建设的 30 甚至不到 30 因为补助只是 争对廉租房 并不争对相应的配套设施补助等等 在当前政府以政企合作建设 保障性住房的情况下 政府承诺国家建设保障性住房的压力转到了企业 企业 必须在规定时间内建设完成后交付 但是除补助资金以外的建设资金需要自筹 二 保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障 限制了金融机构的参与热情 保障性住房是重要的民生建设工程 在有限的财政补助下 要实现中央 十二五 3600万套保障性住房的建设目标 巨大的资金缺口从何而来 除了 地方财政的配套资金 社会力量的参与外 专项信贷支撑在保障性住房建设过 程中被寄予厚望 但在实际操作层面 往往曲高和寡 应者寥寥 其主要原因 是利益不一致 银行信贷资金贷给中小企业 利息一上浮就是30 甚至还更高 而保障房资金需求量大 时间较长 土地属于行政划拨 又在偏远地方 所以 银行的议价能力差 最主要的是在政府项目上 政府的公信度太低 银行不愿 意冒险 所以积极性很不高 三 保障性住房的担保机制不够完善 制约银行信贷投入 企业到各融资机构 一说是政府项目保障性住房项目 都很积极热情 但 真正操作执行起来 问题多多 要四证齐全 自有资金达到 30 要现金流全 覆盖 要有能够覆盖融资需要的抵押物等等 一个保障性项目如果能够达到这 些 那还需要跑融资 另由于是政府划拨用地 导致保障房开发商无法利用土 地进行抵押获得建设资金 虽然开发商可以获得土地使用权 但由于地方政府 多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远 环境较差的地方 使得 这类土地的价值不高 这就导致了融资难 融资成本高 成为制约保障房建设 的一个棘手问题 10 四 金融工具缺失 融资效率低下 保障性住房融资具有融资规模大 资金使用期限长 流动性差等显著特点 政策性融资机构和商业银行都将面临流动性风险 从目前廉租房 公租房的租 金水平看 许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本 也没有还本能力和 明确的偿付本金的资金来源 五 创新型金融模式相对缺乏 目前 我国保障性住房融资渠道相对单一 缺乏创新 融资方式更多倾向 于政府内源性融资和商业银行以及政策性金融机构贷款 需要更多金融创新 将单一的政府直接主导型融资模式转化为政府引导的商业性运作模式 才能够 在一定程度上改善保障性住房融资上的困境 四 我国保障性住房投融资模式 一 现有传统型融资模式 1 财政预算 在 2007 年前中央财政对保障性住房投入十分有限 2008 以后 中央政府 对保障性住房投入开始有所承诺 但相对于保障性住房资金需求的巨大缺口来 说 还是杯水车薪 再加上各个地区之间分配不能均衡 导致有些地方得到的 中央财政支持并不充裕 而地方政府的财政也是极为不平衡的 一些欠发达地 区的地方财政对保障性住房建设也没有显示出过多的兴趣 有的只是 命令 建保障性住房 2 地方土地出让金净收益 按照国家规定 土地出让净收益的 10 要投入保障性住房建设 但 2010 年 土地出让金净收益实际支持保障性住房比例仅为 3 11 3 住房公积金 我国的住房公积金利用率很低 大量沉淀 根据住房保障政策 地方政府 可用住房公积金盈余资本建保障性住房 从此住房公积金盈余资本得到有效利 用 并且还能得到回报的同时 还解决了保障性住房建设资金以及住房公积金 资金闲置的问题 4 银行贷款 保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷 而中国人民银行确认地方融资平台才能授信放贷 往往一个省只有一家 如云 南的保障性住房融资平台只有云南建工集团 如若云南所有的保障性住房建设 资金只有通过云南建工集团融资 那么难保不会出现挪用贷款的嫌疑 但不通 过融资平台向银行融资 想要融到资金是非常难的 5 保障性住房自身收益 项目想要融资 不管是以何种方式都会涉及到还款来源问题 经济适用房 和限价房是可以销售 可以通过销售款作为还款来源 廉租房和公租房只有租 金 在云南创先出台了廉租房 先租后售 政策可以通过销售作为还款来源 二 创新型投融资模式 1 地方融资平台发企业债投资保障性住房项目 地方融资平台由来已久 它的概念是指各级地方政府成立的以融资为主要 经营目的的公司 包括不同类型的城市建设投资 城建开发 城建资产公司 地方政府成立这些城投公司的主要目的 即曲线从银行贷款 来进行地方基建 市政 公共事业的建设 2011 年 6 月 9 日 国家发改委发布了 关于利用债券融资支持保障性住房 建设有关问题的通知 以下称 通知 指出 为完成 十二五 规划 提出的保障性住房建设任务 各地按 国务院关于加强地方政府融资平台公司 12 管理有关问题的通知 国发 2010 19 号 进行规范后继续保留的投融资平 台公司申请发行企业债券 募集资金应优先用于各地保障性住房建设 只有在 满足当地保障性住房建设融资需求后 投融资平台公司才能发行企业债券用于 当地其他项目的建设 巨额资金来源问题一直都是保障性住房建设的短板 由 于保障性住房投资 利润薄且回报期长 社会资金进入情况并不理想 借助 地方融资平台发行企业债 将打破这种局面 2 社保基金投资保障房项目 2011 年 2 月 26 日 全国社会保障基金投资南京保障房 30 亿元信托贷款项 目在南京签约 这是全国社保基金投资的首个保障性住房项目 因此 保障性 住房建设资金需求的目光齐看社保基金 社保基金投资保障性住房的最大优势 在于社保基金对收益的要求并不高 并且社保资金有盈余 因此 对保障性住 房项目而言 社保资金具有很强的吸引力 而社保基金对资金的安全性要求非 常高 几乎要求零风险 因此社保基金几乎没有抗风险能力 需要融资方提供 充分足额的担保 官渡区方旺片区保障性住房与全国社会保障基金理事会洽谈 了一年半还多 基金理事会对提供的资料进行了严格把控 可以说每一个字都 进行了研究 才以全额担保的形式获得保障性住房建设资金 8 亿元 3 住房公积金投资保障房项目 2009 年 10 月住建部 财政部等国务院七部委出台 关于印发利用住房公 积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知 建金 2009 160 号 文件 以下简称 实施意见 决定在部分试点城市启动住房公积金建设贷款 支持经济适用房 城市棚户区改造项目安置用房 列入保障性住房规划 政府 投资的公共租赁房等保障性住房建设 4 保险资金投资保障房项目 2010 年 9 月 5 日颁布实施的 保险资金投资不动产暂行办法 其中规定 保险资金采用债券 股权或者无权投资的不动产 仅限于商业不动产 办公 不动产 与保险业务相关的养老 医疗 汽车服务等不动产及自用不动产 住 13 房不在规定的可投范围类 保障性住房虽然具有住宅性质 但不同于商业性质 的住宅 所以有一定的可能性 5 房地产信托投资保障房项目 房地产信托 是信托公司发挥专业理财优势 通过实施信托计划筹集资金 用于房地产开发项目 为委托人获取一定的收益 房地产信托投资保障性住房 项目主要投资于安居工程和棚户区改造 五 完善保障性住房投融资机制的设想 一 强化各级政府责任 提高公信度 以财政为主 建立多渠道的风险补偿 机制 地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应 响应建立保障房建设风险补偿 基金 作为当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿 还可以 对保障性住房购买人群进行贴息 一方面可以降低困难群体的还贷压力 另一 方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流 各级政府应该积极提高 公信度 积极推动商业银行与保险公司合作 二 多措并举 加大融资力度 根据 十二五 规划 保障房建设需求资金政府压力较大 从而需要引导 社会资金积极参与保障性住房建设 特别是廉租房和公租房面临着最为严峻的 资金压力 因此 需要政府出台利好保障性住房融资政策 例如规定 某家银 行每年必须完成多少保障房融资任务等等 并实施奖惩 三 鼓励创新 引导社会力量参与 地方政府可采取开放的姿态 以特定的保障房项目为标的 进行商业招标 对保障性住房建设可采取创新形式建设 如政企共建等 对建成后可出售的保 障性住房 通过 BT 方式或 PPP 等方式 由民间资本单独投资建设或由地方政府 14 和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房 建成之后按照约定的价格转移 给地方政府 地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资 对建成后不可 出售的公共租赁房和廉租房 通过 BOT 方式或 PPP 方式进行投资建设 对不可 出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约 定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流 四 创新推进金融机构住房贷款产品多元化 从市场规模和承载量来看 企业债券 中期票据等融资工具有能力满足保 障性安居工程建设的需求 国家发改委 关于利用债券融资支持保障性住房建 设有关问题的通知 明确提出 要充分发挥企业债券融资的作用 支持企业通 过发行企业债券进行保障性住房项目融资 扩大利用住房公积金贷款支持保障 性住房建设试点城市的范围 2010 年 国务院有关部门审核确定全国 28 个城 市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市 建议进一步加快贷款 发放工作 积极争取保险资金的支持 全国保险资金可用余额可观 而且参与 保障性住房建设的意愿也比较强烈 以信托产品形式吸引社会资金等等 案例一 昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目 昆明市官渡区方旺片区保障性住房项目是云南城投集团首次涉足保障性住 房项目 由旗下昆明未来城开发有限公司和官渡区政府以政企共建方式推动的 保障性住房项目 该项目位于昆明市官渡区金马街道办事处方旺片区大羊村 总用地面积 280 77 亩 拟建设总建设面积 38 56 万平方米 建设保障性住房 6086 套 其中廉租住房 5406 套 经济适用房 680 套 配套商业 小学 幼儿 园 地下室等 总投资 9 7 亿元 目前正在建设中 作为民生工程和德政工程 云南在保障性住房建设上注重完善政策 大胆 创新尝试 探索出很多在全国有一定影响的政策措施 云南省在全国率先提出 了政企共建保障性住房的建设模式 政府主导保障性住房建设 企业则是政府 主导下的投资人 官渡区方旺片区保障性住房项目则是政府通过公开招投标形 式确定 并签订合作协议书 根据我们与政府签订的建设合同 项目建成后 15 资产将移交到政府手中 除政府补助的 1300 元 平方米以外的建设资金由建设 方负责筹资建设 政府给予一定代建管理费和资金筹措费 在官渡区保障性住房建设中 云南城投 昆明未来城公司在政策符合 条 件允许的前提下 整合片区资源 不断摸索保障性住房建设资金良性循环的道 路 例如与建筑施工企业 原材料供应企业达成战略性合作伙伴关系 拓展外 围融资渠道 再例如通过国开行提供融资担保 引入国家社保基金 以及发行 企业债等等一系列金融方案 打出了一套金融组合拳 但是应者寥寥 最终以 通过国开行提供融资担保 引入国家社保基金 融资 8 亿元 对城投集团而言 保障性住房建设是一个 领路者 同时也是 探路者 如何保障资金的 筹措 与 纳入 作为以城市运营为核心的金融控股集团 通过一系列金融创新 成功的摆脱了对商业银行的单一依赖 为安全度过房地 产 严冬 打下了基础 案例二 昆明市西山区经济适用房 2 号地块 配建廉租房 项目 西山区经济适用住房 配建廉租住房 二标段建设项目位于云南省昆明市 马街街道办事处张峰社区张家五组 用地北侧为昆石铁路 东侧为云冶专用线 项目总投资 2 5 亿元 总面积约为 12 1 万平方米 目前正在建设中 该项目同 样是由云南城投旗下昆明未来城开发有限公司承担建设 不同是 该项目由政 府负责融资 企业代建的模式参与 企业只收取代建管理费 结束语 随着房地产行业 黄金十年 的到来 众多中低收入者抑或后悔不一 抑 或望 价 兴叹 或是无奈的面对日益高涨的房价 或是咬紧牙关拼下一套房 子 然后花半辈子去还贷 于是 一部分人享受着房地产行业繁荣带来的收益 一部分人痛苦并快乐着地享受着高房价 还有一部分始终无法拥有自己的房屋 于是 政府大力的建设保障性住房压制房价 但大量建设保障房 投融资成难 题 只有不断探索完善加快保障性住房建设的新举措 建设模式逐渐成熟 盈 16 利模式逐渐清晰 才能使保障性住房建设健康发展 只有在政府的大力支持下 才能创新出一条保障性住房建设融资的新路子 才能以破冰之势打破融资瓶颈 致谢语 这篇论文的顺利通过 首先要感谢我的导师龙伟老师 是在他的精心指导 下完成 从论文的选题 设计方案直至完成论文的整个过程中 都得到了龙伟 老师耐心 细致 热情待人的指导 其次要感谢云南大学成人教育的所有的领 导和老师 感谢我亲爱的同学们 在学习中对我关心和帮助 为我写论文打下 了坚实的基础 再次要感谢我工作单位昆明未来城开发有限公司的领导和同事 们 感谢他们在工作和学习中给予我的帮助和支持 最后要感谢我的家人 这 么多年来 正是你们的支持和鼓励 才使我顺利地完成学业 正是你们的关心 和默默的奉献 给我创造了优越的条件 使我在学习的道路上乐观向上 勇往 直前 特别是在写论文之际 遇到生产 是他们给予我足够的时间学习 写作 在此 再一次表示对您们表示深深的感谢 没有您们的帮助和支持是没有办法 完成我的毕业论文 谢谢大家 参考文献 1 徐小华 章林晓 用经济规律说话 J 城市开发 2012 5 16 17 2 张远索 保障房板块化重构 J 城市开发 2012 5 28 29 3 袁伟达 保障房应该保什么 J 城市开发 2012 5 18 19 4 李宁 并轨 疗育社会分层之痛 J 城市开发 2012 5 22 23 5 樊晓璐 向美国保障房制度 取经 J 城市开发 2012 5 32 33 6 陈聪 国内外保障房建设大 PK J 城市开发 2012 5 34 36 7 马卫周 房企融资模式思考 J 城市开发 2012 3 50 51 8 陈真诚 房地产调控任重道远 J 城市开发 2012 3 34 36 9 楚锦辉 王广明 张刚 选优质建材 筑安居工程 J 城市开发 2012 2 46 49 17 10 杨松 房地产信托融资模式研究 J 城市开发 2012 2 76 77 11 包宗华 经适房疑点之我见 J 城市开发 2012 2 80 12 谢家瑾 巩固调控成果 完善调控政策 促进房地产市场理性发展 J 城市 开发 2012 2 8 11 13 马敏周 房地产融资中存在的主要问题及解决建议 J 财务与会计 2011 9 50 14 中国指数研究院 2011 保障房白皮书 EB OL 10 16 15 李继红 周灯华 云南创保障性住房新模式 EB OL 16 陈先平 马文杰 我国保障性住房融资现状与研究 EB OL 02 09 content 1692212 htm 2012 02 09 2012 09 20 17 李晶 保障性住房建设 现状 影响及融资模式 EB OL 09 2012 10 19 18 陈杰 我国保障性住房的供给与融资 回顾与展望 J OL 19 巴曙松 张旭 王淼 中国廉租房的融资模式及其发展路径研究 J OL 蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆 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荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿 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