深圳宝安xx项目简要分析报告22.doc

深圳宝安xx项目简要分析报告一、项目基本资料位 置：深圳市宝安区项目技术经济指标：（不详）配套设施：（不详）装修标准：（不详）物业管理公司及收费标准：（不详）按揭银行及成数；（不详）区域市场状况：宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足发展的地区。从2001年开始，宝安新开的楼盘改变过去小面积零星开发的格局，逐步向规模化过渡。除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌发展商。同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。宝安楼盘的价格保持在相对较低的水平，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在28003500元之间。同时，楼宇质素有较大的提高，宝安房地产已经开始走向成熟和理性，具备了深厚的市场发展潜力。随着宝安区房地产发展的不断升温，宝安新城西乡片区即将形成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。 周边环境状况：宝安未来城市新中心、靠近红树林自然保护区、居住氛围浓厚，但周边民房过多，有待进一步改善。交通状况：610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳三期地铁等等。配套服务状况：学校西乡第三小学 、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共乐小学、西乡中心小学、西乡中学、海湾中学医院西乡医院、西乡人民医院邮局 西乡邮电局 商业城 新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、 银行 交通银行、工商银行、招商银行、农村信用合作社 其它西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部广 深 公 路图 例 北西乡大道广 深 公 路西乡客运站大益广场铁 仔 路铁仔山新城大道盘龙居盘龙居宝源第一工业区 盐 田 601、320 往宝源新村 海湾明珠海湾中学、高尔夫馆 海 湾 路 宝源幼儿园 邮电所 西乡人民医院宝源第二工业区 608宝源居新源花园宝源新村 武警边防宝安门诊注：608金威啤酒厂宝源工业区 708南头检查站银田 511银湖站西乡码头601宝城三区碧海湾320东湖总站碧海湾往西乡码头616二、项目半径范围内楼盘分析 现选取周边与本项目相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目标客户等方面接近，在价格上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表： 楼 盘名 称富通蟠龙居电话2791598827916988位 置宝安58区、凤凰城西面，新城大道南侧物 业类 型24栋商住楼均价住宅2800元/平方米商铺9500元/平方米发展商富通地产代理商富通地产物 业公 司发展商自己管理管理费多层0.80元/平方米高层1.60元/平方米占 地面 积27273.21平方米建 筑面 积80499.63平方米容积率2.95实用率85%绿化率32%总户数主 力户 型四房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅一卫两房两厅两卫户 型面 积109.79-109.86平方米98.7-101.10平方米89.32-89.52平方米66.00-66.17平方米付 款方 式一次性付款90折、按揭94折；工商银行提供7成20年按揭周 遍配 套西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学、招商银行、建设银行、农村信用合作社 、西乡人民医院、麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、碧海湾高尔夫俱乐部、体育场、福中福购物广场、南城百货、佳华平价市场交 通配 套有311、320、511、523、602、609、613、616、702、704、774、等多路公交车通过。卖点大社区、优裕的生活配套、知名地产商楼盘优劣势分析优势：交通便利，周边配套齐备，户型方正实用且价格适中，商铺层高5.8米可分割为两层。劣势：小区自身会所配套不足，周边农民房林立，流动人口较多较杂。开 盘时 间2002-8-11入 伙时 间最早入住日期:2002-9-1竣工日期:2003-6-30楼 盘名 称海湾明珠电话27901588、27907188位 置深圳市宝安区西乡大道旁物 业类 型28栋多层、5栋小高层均价2800元/平方米发展商恒明珠地产代理商恒明珠地产物 业公 司发展商自己管理管理费1.8元/平方米占 地面 积35864平方米建筑面积80006.4平方米容积率2.7实用率90%绿化率32%总户数一期683湖户、二期183户主 力户 型四房两厅两卫两阳台三房两厅两卫两阳台三房两厅两卫两阳台两房两厅两阳台户 型面 积126.68-129.1平方米105.06-105.64平方米104.01-104.12平方米77.53-77.54平方米付 款方 式一次性付款、二成首期八成按揭30年、一成首期（还有一成分为一年付清）八成按揭30年。周 遍配 套海湾中学、西乡中心小学、深圳市明珠学校、深圳市明珠中英文小学、西乡中心医院、宝安新体育馆、批发市场、天虹商场、碧海湾高二夫球场、西乡公园、凤凰城广场等交 通配 套地铁、610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、616路小巴、708路小巴等卖点成熟滨海教育社区楼盘优劣势分析优势：该小区交通便利，周边配套齐备，户型方正实用且价格适中，靠近海及碧海湾，环境优势强劲劣势：小区自身配套不足，没有会所等相应配套 楼盘名称大益广场位置西乡57区西乡大道与铁仔路交汇处发展商大益置业建筑有限公司代理商同致地产物业管理深圳市南山物业管理有限公司承建商中铁建厂工程局深圳分公司建筑类别多层13栋、小高层4栋，600户左右物业类别商住楼管理费1.8元起价2680元/平方米均价3300元/平方米占地面积20843.2建筑面积77653.98容积率3.73绿化率25%付款方式一次性付款88折，银行按揭92折：住宅中国银行提供8成30年、商铺5成10年；特惠银行按揭：住宅首期一成起，商铺首期二成起。目前推出特价房2880元/不打折交通状况途经的公交车有：311、320、601、608、609、610、616、630、708、717、511 周边配套学 校： 乐群小学、西乡中学、西乡小学、共乐小学、西乡第三小学、西乡中心小学、海湾中学 医院： 西乡医院、西乡人民医院 银行： 交通银行、工商银行、招商银行、农村信用社 邮电局：西乡邮电局 商业城：新安市场、大益广场内设超市、会所 其它： 碧海湾高尔夫、西乡文化大厦、文乐酒店、西乡客运站配套设施东部沿街式商铺及其顶部联排式住宅、西北部4栋小高层住宅楼等建筑组团形成半围合式院落结构，交叉口处为大型中空式商业广场。广场底部设下沉式会所，商场顶部为屋顶花园，小区内部拥有花园、绿化小品、泳池主要户型二房二厅一卫68.38平方米三房二厅二卫98.98平方米三房二厅一卫97.13平方米三房一厅一卫98.97平方米楼盘优劣势分析优势：大社区、内部配套设施比较优裕、周边配套设施比较齐全方便，户型实用，价格适中，交通便利劣势：周边主要以工业为主，消费力不高，空气烟尘污染比较厉害，流动人口较多三、本项目SWOT分析：1、 项目优势1） 交通极为便利。座落于西乡大道旁，出行便利，未来深圳第三期地铁西乡大道站附近。2） 宝安新城中心区未来主要中心旺地。 3） 周边配套齐全。西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学、招商银行、建设银行、农村信用合作社 、西乡人民医院、麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、碧海湾高尔夫俱乐部、体育场、福中福购物广场、南城百货、佳华平价市场等。4） 大环境居住氛围浓厚。南边一公里处为国家级红树林自然保护区，西南面不远处是碧海湾高尔练习场,周边富通蟠龙居、海湾明珠等中大型居住小区共同造就了良好的居住环境。5） 占据优越地理位置，在众多农民房中脱颖而出，项目形象容易树立。6） 前景看好，有升值潜力。2、 项目劣势1） 规模小、配套少。2） 面向西乡大道，受噪声影响较大，背靠农民房无靓景。3） 四周比较杂乱，居住、工作环境欠佳。4） 工程经过一段时间停工,形象欠佳。5） 周边中、小型楼盘众多，消费市场有限。3、 项目机会点1） 宝安新城中心越来越被关注。2） 大环境随着不断改进，将越来越完美。3） 小规模容易操作4） 座处于主干道边，易吸引目标客户眼球4、 项目威胁点1） 同区多层、小高层现楼积压多、且有降价求售之趋势,以求解套,势必对本项目之价位构成一定压力。2） 除非楼盘有特别质素和优势,宝安区市民对小高层住宅仍有所抵触;物业管理费比多层高、使用率不及多层等都是客户关注要点。四、本项目目标客户定位1、客户构成：主要由原居民、从国内其它市县迁居过来有较长时间的小个体工商户、附近工厂企业白领管理层及部分在该区域已生活多年的政府公务员构成。2、特性描述：客户熟悉、认同西乡，对西乡片区的生活设施、人文风俗、甚至于邻里环境都相当熟悉，形成了一种居住情绪，因生意或工作原因基本上不愿离开现在的生活圈，依赖于岭南风俗，甚至购房时都有毗邻而居的较大可能。3、主要销售对象有以下几个类型:n在宝安、西乡工作36年的白领人士这类人士工作稳定,收入基本保持在20005000之间,来深时间不长,又想购置物业。n附近工厂、企业的管理者他们收入中等偏上,多为单身或二人世界,思想前卫,对住房需求并不是国人传统的一步到位，面临首要解决“住” 的问题。n私营小业主作为临时性居所或商住两用。n当地村民置业对现居住状况及为不满意的少部分当地村民。n投资者本项目地块临主干道，含金量高, 中、小户型易于出租、转让。有升值潜力。五、本项目价格定位 本项目以中青阶层的实际用家及投资客户为主；他们追求美好的生活，向往各自的生活空间，但经济基础较弱，故此要打动他们的购买欲望，除了楼盘有特色能满足需要外，仍需有合理的价格及轻松的付款方式。根据周边楼盘与本项目在地段位置、规划设计、建筑施工、配套设施、园林景观等各方面进行综合而全面的客观比较，初步对市场的客观分析和周边物业的比较，初步估算本项目基本起价位为2280元/M2,主力价位为2400元/M2,理想价位为2500元/M2。 价格控制以“低价倾销、占领市场”，分时间段制定出不断上升的价格走势，并“逐步走高、留有升值空间”既能吸引消费者又能吸引投资方式为原则。六、本项目销售策略1、 本项目营销战略初步设想： 塑造项目在西乡片区的标志性建筑形象黄金地段、位置优势 多重优势的复合展示片区成熟优势、生活氛围优势、周边大配套优势 锁定主力目标客户群地缘性客户、工厂企业白领、管理层 差异化推介价格差异化2、 销售策略 根据本项目盘小量少，又无品牌依据的特点，不宜耗费大量的财力和精力来铺设一个品牌概念，拉动楼房销售。在策略上简洁明快，直截了当。一方面集中精力，做足楼房卖相，精心打造成与众不同的优势，用心营造现场气氛，充分展示项目本体；另一方面，采取多种宣传推广手段，有计划、有节奏地展开宣传攻势。承诺、吸引、说服目标对象产生购买欲望和动机，两方面有机配合，促成项目的全面销售。n “城市新理想”未来新主张人有人的理想,城市也有城市的理想。 宝安新城中心的规划与兴建与精确定位。未来深圳第三期地铁构成动脉,信息形成网络。这就是宝安新城中心区的理想。 物业的未来,很大程度上取决于城市的未来。 物业的未来 = 新城中心的理想n “小楼盘,大中央” 小楼盘本项目 大中央宝安新城中心区 大中央: 中心区,城市未来最繁华的地方, 也是最具有升值潜力的地方。 小楼盘：我有我个性、我有我精彩n价格上采取低开高走策略;n有计划、限量推出房源。n适时推出一些促销策略3、营销宣传：极具诱惑力的价格,高品质的地段。七、物业发展建议1、如何提高项目整体质素？市场的不断发展，对住宅质素提出了更高的要求，住宅应具有“人性化”的特点。通过调查我们根据市场消费群体结构，并关注到目标客户的群体特点，顺应不同的消费群体需求认为项目整体质素的高低，要服从于人的舒适性，服务于人的健康性，要适应于人的多样化选择。建议本项目从以下几个方面考虑增强楼盘卖点：A、建筑单位在户型设计方面因前期工程影响，改动可能性较小，因此在销售过程中有必要在建筑外观上多下功夫。建筑外观造型设计必须新颖,以适应新时代之家居时尚。同时与周边物业区别开来,突显独特风格和品味,使客户第一眼即产生拥有欲望。通过对周边楼盘的类比及本项目目标客户的习惯了解，建议本项目在外型设计处理上与周边楼盘隔离分开，做完全差异化的建筑外型以此增强市场占有率。建议在外观造型上选定现代都市主义风格,重点突出其“小资”情调。风格塑造的关键在于外观颜色搭配及屋顶造型处理,同时要使外形具备线条美,建议首层以淡橙色涂料饰面，二楼以上外墙以清静、平和的米白色涂料为主,再以白色或灰色的窗线和阳台作配合, 窗玻璃为湖水绿色，在屋顶及各单元中间采用蓝色线条或黄色线条进行间隔；屋顶造型充分运用构架、流线型挑板体现楼宇的线条动感，使整个建筑散发现代精神与鲜明个性，为了完善小区绿化不足可选用屋顶露台营造空中花园，让人有耳目一新的感觉。力求以简约现代的手法体现出建筑本身所具有的美感和楼宇的不凡气质与内涵。从另一个层面也体现了都市生活“小资情调”，充分吸引目标客户眼球，力求做出西乡大道上在标志性物业。并为项目销售买点“小而精”提供依据。B、环境景观建议在尽可能的空间里做最大的绿化面积，在项目后面的空地里做一个休闲广场，放置造型美观、现代、极具艺术性的雕塑及部分椅子，并适量布置一些健身器材。增加项目卖点。C、公建配套在车位设置、康体设施上尽可能满足于业主工作、生活需要的一切服务设施。基于本项目有部分商业面积做为小区配套的构成部分，但该片区消费力有限，商铺面积的划分不宜过大，建议以25-60平方米为主。D、物业管理聘请深圳资深物业管理公司作为物业管理顾问，重点体现科技领先，服务至上，以人为本的物管理念；同时结合本项目目标客户特点提出“E站式远程看护”的服务理念，通过物业管理中心总机接驳IE到每家每户，让业主可以通过网络享受轻松的物业管理服务，以物业管理作为软件的产品成本不多，但深入人心，可提高本项目的总体形象和附加植。2、装修标准建议外墙：以涂料为主；窗以塑钢窗及落地无框玻璃墙。大堂：墙面为高级大块地砖，地面铺砌花岗岩或高级防滑抛光砖拼图，天花为艺术天花木吊顶。电梯：合资日立、三菱或奥迪斯电梯。电梯间：地面为花岗岩；消防通道（步行楼梯）、地面：水泥沙浆找平公共走道：铺高级抛光砖；地面：刷白抹平墙面：刷白抹平单位门：高级防火