湖南XX养老院项目申请报告.doc

目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究报告编制依据21.3 报告编制的范围与内容31.4 项目概况41.5 研究结论6第二章 项目提出的背景和建设必要性82.1 项目提出的背景82.2 项目建设的必要性10第三章 市场预测153.1 养老的发展现状分析153.2 国外养老院模式对比193.3 养老的发展趋势203.4 项目市场预测20第四章 建设规模234.1 建设规模的合理性分析234.2 建设规模23第五章 场址选择与建设条件255.1 所在地概况255.2 建设条件26第六章 营销策略分析296.1 市场分析296.2 项目定位306.3 项目经营范围与运作方法316.4 营销方案326.5 项目优势34第七章 工程建设方案467.1 总体规划方案467.2 建筑设计方案507.3 设备购置方案597.4 电气设计方案627.5 给排水设计方案677.6 气体设计方案697.7 景观设计72第八章 环境保护、劳动安全及消防748.1 环境保护748.2 劳动安全778.3 消 防79第九章 节 能819.1 用能依据及节能设计规范819.2 耗能状况和能耗指标分析839.3 节能措施84第十章 组织机构8810.1 组织机构8810.2 人力资源配置88第十一章 项目实施计划9011.1 项目管理9011.2 项目实施进度建议9011.3 项目实施安排90第十二章 招 标9212.1 基本原则9212.2 招 标92第十三章 投资估算及融资方案9513.1 投资估算9513.2 融资方案98第十四章 财务分析10014.1 营业收入和运营成本估算10014.2 财务评价10114.3 项目效益分析103第十五章 社会效益10415.1 项目对社会的影响分析10415.2 项目与所在地互适性分析105第十六章 结论和建议10716.1 结 论10716.2 建 议107附表1：投资汇总表109附表2：营业收入估算表110附表3：总成本费用估算表112附表4：项目投资现金流量表114附表5：利润与利润分配表116附表6：商业贷款部分还款计划、借款利息估算表118附表7：财务指标汇总表120第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制）1.1.2 承办单位湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制）立足湖南，拥有数十家分公司与办事处的湖南亚凯工程管理咨询有限公司与全国多家工程咨询单位联合），专门为全国农业经济产业、新农村建设、农林项目产业、机械深加工项目、电子行业、饲料肥料项目、焊接材料项目、公路桥梁项目、房地产项目、物流项目小家电项目商业计划书，热水器项目商业计划书，家用电器项目商业计划书，营销策划书，商务文案策划，可行性报告代编写，资金申请报告代写等方面提供有力保障。实力团队，专业保障，帮您顺利通过审批，为您的事业推波助澜。1.2 可行性研究报告编制依据1、国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；2、产业机构调整指导目录（2011年本）（修正版）；3、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发【2000】13号）；4、中华人民共和国老年人权益保障法（主席令72号）；5、中国老龄事业发展“十二五”规划；6、关于加强基层老龄工作的意见（全国老龄委发【2006】2号）；7、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发【2006】6号)8、关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发【2000】19号）；9、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发【2007】7号）；10、民政事业发展第十二个五年规划； 11、湖南省国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；11、岳阳市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要12、湖南省老龄事业发展“十二五”规划；13、湖南省人民政府关于加快养老服务业的意见（湘政发）；14、老年人社会福利机构基本规范（MZ008-2001）；15、老年养护院建设标准（建标144-2010）；16、委托单位提供的基本资料。1.3 报告编制的范围与内容1、结合项目背景，论述该项目实施的必要性，确保工程项目实施的可行性；2、提出合理的工程建设方案，确定建设规模；3、环境保护与消防；4、节能分析；5、组织机构与劳动定员；6、项目实施计划；7、项目招投标方案；8、投资估算与资金筹措；9、对项目进行财务评价；10、提出研究结论及建议。1.4 项目概况1.4.1 建设场址该项目拟建于湖南省 。地理位置优越，环境优美，交通十分便利。项目建设选址内基础设施完备，地质条件好，可利用场区内完善的基础设施，在此建设有利于项目的顺利实施及今后的进一步发展。1.4.2 建设规模和工程方案1、建设规模该项目顺应煤炭产业员工的内部需求与中国老年事业发展的趋势，不仅为煤炭战线员工提供优质的疗养康复场所，也为湖南及周边城市老年人增添了一流的养老去处。建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳宿等多种服务为一体的综合性高端养老基地，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。项目可新增就业岗位4000多个，提供养老床位22000张、康复疗养床位350张。项目的建成运营，将进一步推动当地经济社会的全面、协调、可持续发展。2、工程方案该项目总占地1000亩，总建筑面积68万。项目容积率为0.72，建筑系数24%，绿地率56%。项目建成后，可提供养老床位22000张（其中：普通床位9999张，高档床位600张）、康复疗养床位350张，项目建成后可解决3万多位老年人的养老问题，并为老人提供日常护理，慢性病管理，康复、健康教育和咨询，医疗保健等服务，同时餐饮、娱乐活动等设施齐全。1.4.3 项目投入资金及效益情况该项目计划总投资XX万元。其中：建设投资XX万元，铺底流动资金XXX万元，建设期利息XX万元。建设投资包括：建筑工程费为XX万元，设备购置及安装工程费XXX万元，工程建设其他费用为XXX万元，基本预备费为XXX万元。该项目工程投入运营后，可实现年运营收入XXX万元，正常年利润XX万元，内部收益率6.61%，投资回收期25.22年（含建设期），财务净现值7498.16万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，在财务上是可行的。主要技术经济指标表表1-1序号项 目 名 称单位数 量备注1规划总用地面积666670.00 合1000亩2总建筑面积480000.00 3容积率0.72 4绿地率56.00%5建筑系数24.00%6总投资万元340000.00 6.1+6.26.1建设投资万元306764.83 其中：建筑工程费万元251329.70 设备购置费万元18224.00 工程建设其他费用万元22603.28 基本预备费万元14607.85 6.2铺底流动资金万元1303.92 7营业收入万元60546.00 8总成本费用万元51081.52 9利润总额万元9814.48 10投资回收期年25.22 含建设期11财务内部收益率6.61%ic=6%12财务净现值万元7498.16 13总投资收益率2.89%14盈亏平衡点58.83%15项目建设期年31.5 研究结论我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1: 2: 4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。养老已成为社会化问题，社会养老负担也会越来越沉重，完善社会保障体系更加迫切，老人的赡养、护理问题也日益突出。科学规划、合理配置地建设老年公寓刻不容缓，这是老年人的需要，社会的心声。项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）（修正版）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。老年公寓的建设符合国家产业政策和区域性经济规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进养老行业的发展，满足日益增长的老年群体对养老服务的需求，将为湖南省养老事业提供巨大的支持，通过提供保健、护理、膳宿、休闲、娱乐等多层次、多角度的养老服务，给广大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一个规范化的生活环境，构筑起一道保护老人生命安全的屏障。同时，项目实施后，将极大地促进湖南省养老事业社会化的方向发展，能促进区域经济发展，有助于社会的稳定和尊老爱老风气的形成。项目建成后，将新增2500多个就业岗位，为缓解当地的就业压力做出贡献。同时，有助于节约子女照顾老人的时间，分担子女压力，释放劳动力。因此，该项目有一定的经济效益，社会效益巨大，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。第二章 项目提出的背景和建设必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 我国老龄化现状及特点21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。随着经济的发展，我国社会老龄化的程度逐步加深。中国老龄事业发展报告（2013）蓝皮书指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比2011年增加891万，占总人口的14.30。全国老龄办副主任、中国老龄科研中心主任吴玉韶介绍：2013年，我国老年人口数量将突破亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.80。老年人口的高龄、失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。与世界发达国家相比，我国人口老龄化具有以下特征。一是老年人口规模巨大。中国人口老龄化发展趋势预测研究报告指出：中国60岁及以上老年人2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3-4亿的规模。二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就完成了这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。三是地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。四是城乡倒置显著。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。六是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。2.1.2 地方老年人口现状据有关机构统计，到2012年底，全省60岁及以上老年人口已达1033.02万人，老年人口比重达15.56%；65岁及以上老年人口有681.15万人，占全省常住人口总数的10.26%；80岁以上高龄老人127.54万人，90岁以上高龄老人12.15万人。60岁及以上老年人口占全省常住总人口的15.56%，较全国老龄系数的14.3%高出1.2个百分点。近10年来，湖南省老年人口呈现持续上升态势，每年以近30万人的速度增加，年增长率超过5%。随着人口老龄化、高龄化形势的日趋严峻，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设刻不容缓。另外，老年人的身体一般比较弱，患病率较高，其所需要的医疗费用远远高于居民平均医疗费用，所以人口老龄化也带来医疗保障支出的上升。同时，伴随人口老龄化的加剧，空巢老人日益增多问题不断显现。老龄化不断加剧，还将导致家庭养老功能弱化，一对夫妇将来需要同时照顾一个孩子和四位甚至更多老人，要承担起家庭养老的经济负担和生活照料重担，人口老龄化带来了诸多社会问题。2.2 项目建设的必要性2.2.1 符合产业政策要求该项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。2.2.2 符合国家经济社会发展规划和行业规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出：“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构。”“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。”中国老龄事业发展“十二五”规划指出：“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张”，“政府引导与社会参与相结合。按照社会主义市场经济的要求，积极发展老龄服务业。加强政策指导、资金支持、市场培育和监督管理，发挥市场机制在资源配置上的基础性作用，充分调动社会各方面力量积极参与老龄事业发展。”“家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。”该项目的建设，有利于完善湖南省的养老服务体系，促进养老服务业向社会化方向发展，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。2.2.3 符合国务院关于进一步鼓励引导民间投资健康发展的政策措施国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见指出：鼓励和引导民间资本进入交通电信能源基础设施、市政公用事业、国防科技工业、保障性住房等领域，兴办金融机构、投资商贸流通产业，参与发展文化、教育、体育、医疗、社会福利事业。该项目为社会资金兴办社会化养老事业，将为民间资本参与社会化养老的途径和方式提供借鉴。2.2.4 有利于改善地方民生，符合当地老龄事业发展规划湖南省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见的通知要求：大力发展各种形式的社会化养老服务。各地、各有关部门要采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励支持下岗、失业人员创办家庭养老院、托老所，加快社会养老机构建设，推进社会化养老服务业发展。要通过政策引导，鼓励发展以居家老年人为服务对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救助等业务，向居住在社区（村镇）的老年人提供养老服务。支持养老服务专业化连锁经营，提高养老服务质量和水平。支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀等服务。湖南省老龄事业发展“十二五”规划逐步形成与全国老龄事业发展“十二五”规划相衔接。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入力度、社会筹资力度和政策支持力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式，通过财政补助、入住补贴、物价补贴等措施，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。力争到“十二五”期末，建设一批规模大、档次高、设施完备、服务功能齐全的社会化养老机构，全省各类养老服务机构新增养老服务床位14万张，全省平均每千名老年人拥有养老床位达到30张以上，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的“六个老有”工作目标。该项目的运营准确地把握住了当前社会化养老的发展趋势，提高了老年公寓的服务能力和水平，有效地保障了老年人的生活品质。因此，该项目的建设符合当地老龄事业发展规划。2.2.5 有利于促进社会的稳定，是社会发展进步的必然要求随着我国老龄化社会程度的进一步加深，老年人群体的日益庞大，老年人的养老问题成为关系国家和社会稳定的重大问题。老龄化的快速增长、高龄和失能的增多，“空巢”的逐年增加等逐渐成为影响社会稳定和安定和谐的重大问题。尊老爱幼是中华民族的传统美德。老年人为社会的进步和发展做出了巨大的贡献，理应享受高质量的养老服务，这是一个社会文明和进步的体现。2.2.6 银色产业拉动国家经济的发展养老产业，也称“银色产业”，是一个新兴产业，也是朝阳产业。从第一、二、三产业派生出来的新兴综合性特殊行业，是专门为老年人生产、提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。从2005年至今，国家连续提高企业退休人员基本养老金，2013年企业退休人员平均月养老金已经超过1500元。统计数字表明，老年人口的年总收入在3000亿一4000亿元人民币之间，这些收入包括他们的养老金、再就业的收入，以及亲戚和朋友的赠与。从2025年到2050年，预计老年人的潜在购买力将高达5万亿元人民币。与老年消费群体巨大的需求相对应的是我国老龄产业市场的冷清。目前市场上适合老年人特殊需求的各种产品寥寥无几，老年用品市场发展滞后。这一巨大的消费市场正在吸引着越来越多的创业者的加入。养老产业不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业发展，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5的老年人需要进入机构养老的标准，估算我国至少需要835万张床位，而现在只有约250万张，缺口达将近600万张。以平均每张床位6万元的建设成本计算，仅床位建设就有3600亿元的市场空间，加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资，能够有效促进我国经济增长，带动养老行业的发展。2.2.7 为养老产业可持续性发展探索出新路子从以往的事例来看，老年产业还存在其他的增值服务空间是，比如说医疗、教育、休闲娱乐设施等。该项目通过对养老、养生、医疗、教育、娱乐、农业等各个领域的综合发展，将生态建设与旅游、养生相结合，吸引国内外人士的养生保健、旅游观光和学习。该项目建成后，除长期居住者外，同时年可接待来访者20000人以上，经营收入十分可观，由此带动岳阳市旅游休闲产业带的发展。随着区域经济发展，人气与市场机会的凝聚，将会进一步提升养生养老院的品牌形象，将使项目能够健康平稳的运行与发展，产生良好的社会与经济效益。2.2.8 解决了目前湖南省养老结构性发展障碍该项目定位为全国高端养生机构，依托现代的科学管理与先进的信息化、智能化养生理念将成为华中地区乃至全国范围内独树一帜的高端养生机构，能够很好的满足现有市场对于高档次养老的各种需求，使之成为调整湖南省养老产业结构障碍的填补空白项目。综上所述，该项目符合国家的总体规划与行业规划，符合地方的发展规划，有利于解决当前老龄化社会的突出问题，有助于社会的稳定和安定和谐。该项目有一定的经济效益，社会效益十分显著，具有非常大的投资意义，是必要的。第三章 市场预测3.1 养老的发展现状分析3.1.1 养老产业的发展情况当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自20世纪70年代北欧国家的养老机构，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤寡老人居住不同，这些新兴敬老院里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗帜指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的优良传统。近些年来，我国的养老事业取得了突出的成绩。“十二五”时期是老龄事业快速发展的五年。养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。3.1.2 湖南省养老服务业的发展湖南省委、省政府高度重视老龄工作，作出了一系列决策部署，老龄政策法规建设进一步加强。2011年省政府办公厅发布了关于加快发展养老服务业的意见，各地也先后出台了符合当地实际的实施办法，按照“公建民营”、“民办公助”方式，多渠道、多形式兴办老年社会福利事业，有力推动了养老服务业社会化进程。目前湖南省共有敬老院2079所，床位13万张，老年人养老床位占有率仅为17.7，较全国老年人均养老床位占有率的20低2.3个千分点。中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于进一步加强老年人优待工作的意见（湘办200967号）大幅度提高了老年人补贴标准。居家养老服务从无到有，从点到面，以保障高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务体系基本建立。养老服务的运作模式、服务内容等不断创新，积累了有益经验。但是，湖南省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，与新形势、新任务、新需求不相适应，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家和省级出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强。然而，上述措施仅仅为政府行为，存在着后劲不足、设施落后、规模小、服务水平低的问题等。3.1.3 目前湖南省养老院存在的问题根据目前湖南省地区现有的养老院情况来看，主要存在的问题如下：1、入住的老人主要是需要特护的老人和年在70岁以上的老人，能够自理的老人比例不到5。2、从建筑及环境看，近年来建设的敬老院环境比较差，大部分养老院是租用的民房，硬件很差，只有两家设立有专职医生，没有一家有呼叫系统。从政府有关部门检查的情况看，没有一家的建筑标准达到高端养生养老的建筑标准。从房间的设计看，只有两家设有标准间，配有电视，其它大部分是没有卫生间的两人间或者三人间。3、从服务内容看，大部分只提供食宿照顾，活动主要是打麻将为主，在重阳节等节日活动会有一些活动，几乎所有的养老院的卫生条件都很差，特别是被子和室内卫生。造成这种情况的主要原因是从业人员素质和待遇问题，所有养老院的一般护理人员的工资只有300至.500元，大部分是农民工。从管理的制度方面看，主要依靠人员管理，很少能提供完备的管理制度和资料。4、从经营模式上，主要是人员推广，很少有整体营销策略。5、从投资主体看，目前办的养老院除国有外主要是个人兴办，企业办的养老院比较少。6、从理念上看，现有养老院均为“三顿饭一张床”模式，只为老人提供最基本的生活，并未有一家能融合“养生、休闲、旅游、度假”先进理念的大型养生养老院区，也没有能够为老人和子女提供共同休闲生活设施的场所。3.2 国外养老院模式对比3.2.1 日本养老院提供专业的服务日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住模式主要有：两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都作了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上作了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。日本的养老院经过二三十年的发展，已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的市场规模。养老院可派专门的家庭护理员上门对卧床老人进行护理；定期用车接送老人到专门的养老中心，进行入浴、用餐等日常生活训练和指导。3.2.2 美国养老院实行多管齐下的方式美国老年公寓有三类：自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。陪助型老年公寓，向老年居住者提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。特护型老年公寓，则为老人提供了全面的专业护理，包括从传统的医护到特别为老年癌症患者提供的治疗。3.3 养老的发展趋势我国传统养老方式仍习惯以居家养老为主。但这一家一户的居家养老传统方式存在许多新的问题。第一，随着老年人年龄增长，生活自理能力衰退，生活水准和品质逐年下降。第二，家庭日趋小型化，空巢老人数量急剧上升。第三，独生子女户增多，逐步形成“四二一”的代际结构，一对夫妇必须供养四个以上老人。时代的发展使年轻人工作、生活、事业竞争等各方面压力加大、节奏加快，抚养能力受限，不适应老年人身心健康和安全生活需要。这种“倒金字塔”式的养老结构，目前受益于旁系血亲的支撑，暂时能维持一时。但当80后独生子女一代成长起来，旁系链条断裂后，家庭供养结构将无力解决老年人赡养问题。所以，推进社会化养老迫在眉睫。3.4 项目市场预测1、湖南省老年公寓需求加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，随着计划生育基本国策的实施以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。目前全国现有老人约1.78亿，80岁以上的老年人就有100余万人，加上失能老人总数超过了2000万人，100岁以上的老人达到了4万余人。加强养老服务体系建设，是应对人口老龄化的必然要求。据权威机构统计，湖南省目前有153万老年人居家养老，接受社会养老服务，有33.8万老年人由社区提供日间照料和托老服务，有15.2万老年人入住养老机构，需要新增养老床位14万张。湖南省老龄事业“十二五”规划提出到2040年湖南省的老年人口数量将超过总人口的30%，比全国平均水平大约超前10年左右。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设刻不容缓。2、全国煤炭体系的干部职工中国煤炭城市发展联合促进会为该项目的业务主管和投资风险控制监督主体。中国煤炭行业有庞大的产业工人群与煤炭系统老干部、老科技工作者等。每年都有计划地组织系统人员进行康复疗养。该项目建成后，将极大地改善与提高煤炭系统干部职工的康复疗养水平，每年将有8000-10000人次的人员来岳阳享受公寓长、中、短期的五星级服务。3、合作部门系统的干部职工中国城市战略研究中心、中经新世纪投资有限公司、国家机关老干部科学健康协作中心、中国老龄事业发展基金会、国润大统联合投资担保有限公司、全民健康管理工作组委会等机构都与中国煤炭城市发展联合促进会有着长期、深层次的合作关系与广泛联系，该公寓将接纳上述单位安排的老干部、老同志来岳阳市康复疗养与休假。每年计划组织的部分会务及其他活动。国家统计局湖南调查总队2012年度数据新闻发布会的数据显示，2012年湖南居民收入快速增长，其中，城镇居民人均可支配收入突破2万元，为21319元，比2011年增加2475元，增长13.1%，实际增长（扣除价格因素）10.7%。按照行业区分，科学研究、技术服务、地质勘查业非私营单位职工以及煤炭从业人员年平均工资最高，突破6万元。该项目顺应了湖南省目前富裕老年人日益增多而现状，能够满足老年人的日常生活和老年人对休闲和娱乐的需求。项目建成后，可让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配合理。该项目完成后能够更好地负担起辖区及周边地区的老年人护理、临终关怀、社区医疗、预防、保健、康复、技术指导等卫生服务责任，更好地实施社区化管理，构筑起保护老年人生命安全的屏障，推动养老健康服务的发展。因此，该项目的目标客户群为富裕人群，需要高端养老服务场所，有较为庞大的消费群体和群众基础，未来市场前景看好。第四章 建设规模4.1 建设规模的合理性分析建设规模的变动会引起受益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，获得更大的经济效益。不同产业规模的经济型可能不同。社会化养老行业属于长线投资产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，及规模效益递增。该项目的经济规模合理，能实现一定的经济效益。项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境，为老年人安度晚年提供一个舒适、方便的聚居地。4.2 建设规模第五章 场址选择与建设条件5.1 所在地概况湖南亚凯工程管理咨询有限公司（编制）立足湖南，拥有数十家分公司与办事处的湖南亚凯工程管理咨询有限公司与全国多家工程咨询单位联合），专门为全国农业经济产业、新农村建设、农林项目产业、机械深加工项目、电子行业、饲料肥料项目、焊接材料项目、公路桥梁项目、房地产项目、物流项目小家电项目商业计划书，热水器项目商业计划书，家用电器项目商业计划书，营销策划书，商务文案策划，可行性报告代编写，资金申请报告代写等方面提供有力保障。实力团队，专业保障，帮您顺利通过审批，为您的事业推波助澜。第六章 营销策略分析6.1 市场分析1、从全国来看，“421”家庭占绝大多数，中国35的城市家庭要赡养四位老人，49的城市家庭要赡养2到3位老人。在当前背景下，社会面临着严峻的养老形势，仅仅依靠子女照顾老人已经不现实，同时，湖南老龄化问题较全国更为突出。2、岳阳市是文化厚重的现代旅游城市，被评为中国楹联文化城市、中华诗词之市、中国魅力城市。正在大力实施“热游岳阳”工程，初步形成了以“楼、岛、湖”为特色的湘楚文化游、生态观光游、民俗风情游、休闲渡假游、温泉康体游、名人故里游、神秘探险游、宗教朝圣游8条黄金旅游线路。同时岳阳是山水相融的现代生态宜居城市，2009年，岳阳入选60个新中国成立60年城市发展代表，将吸引更多异地或海外人士到此养生保健、养老、度假。通过上述2点，可知岳阳市已具备了建立高档老年养生机构的各方面条件，在政策方面，有着国家和省市各部门的支持，市场方面，岳阳老年人收入较高，有条件享受更优质的老年服务，而且由于整体受教育程度较高，对高档次的养老机构需求更大，接受意愿更强，在城市规划方面，迎合了岳阳打造国际化大都市的需要。因此，该项目的建设时机成熟，有着良好的发展空间。鉴于养生机构存在巨大的潜在市场，同时也为社会福利事业作出贡献，综合考虑市场需求和风险等各方面因素，从市场细分的角度就涉足高档养生机构这个领域的可行性，及高档次规模化的老年养生机构建成后的如何运营管理商业化运作提出见解。6.2 项目定位项目将采取封闭管理和开放管理相结合，形成养生、康复和临终关怀为一体的功能齐全、设施完善、绿色环保、服务一流的高端养老机构。项目导入文化、科技、自然的养生理念，放眼国内，立足于世界高端养生机构，辅以现代的管理营销模式，形成单一功能或整体模式在海内的可复制性，从而建立一个网络遍布全过，功能完善的高端连锁养生养老休闲中心。6.2.1 养生功能1、旅游养生依托沣东新城优越的自然环境，昆明湖的自然风光，以中西医文化为基本文化氛围激发回归自然的恬淡心境，达到以旅游为契机的养生理念。2、文化养生将华夏文化探源与现代文化体验相结合，园林城镇休闲与民俗文化体验相融合，形成一个充满文化能量与生命活力的新时空，铸造人们所思归的精神家园，在清幽的秦岭之畔感悟三千年的历史积淀。以养生文化为方针，将养生文化贯穿在人们的饮食、起居、生活方式、教育、娱乐、信仰等各个领域。3、休闲养生结合中华文化、休闲健身、娱乐设施与场所，在放松怡情和乐融融的家庭氛围里体会到生活的温暖与幸福，建设住宿条件以星级宾馆要求并辅以子女短时探视配套酒店相结合的模式，使传统养生方式与现代颐养相结合，形成绿地、农田、菜地、花房，达到道法自然，清静无为，天人合一的休闲养生境界。6.2.2 临终关怀功能主要接收不可逆转疾病老年人，进行临终关怀，使他们在临终前同样享受关爱、欢乐和幸福，并按医院进行设置和管理。在老人生命的最后一个阶段辅以悉心关怀与照料，能够使得每位入住的老人都保证在最后一刻由心而生的安慰，从而提高老年人的生活质量。6.3 项目经营范围与运作方法6.3.1 项目经营范围1、主要负责入住老年人的吃、住、养、游。保障老年人的身心健康，提供理疗、保健康复服务，使他们健康生活。2、全权代理老年人收支帐的管理，代理办理每位老年人的婚姻、发明专利知识产权、债权债务诉讼、遗产的遗嘱赠予或捐献，旅游活动等各项各种手续。3、负责组织老年人的各项文化娱乐、体育锻炼，养生保健。如：组织合唱团、演讲团、文化演出队、书法绘画、奇石、根雕、花卉、收藏、门球、各种棋艺、旅游、观赏、增加老年人的精神食粮支柱，尽情享受生活和幸福人生。不论这些老年人曾经的地位、权势如何，是否富有，进入养老院后均一律人人平等，不分高低，同等看待、相同服务，尊重老年人的爱好、个性、宗教信仰等，让他们随缘欢乐终身。6.3.2 项目运作方式在智力致胜的信息化时代，以人力资源为中心充分应用现代化的网络管理技术，使人力资源与资金运作、银发产业、消费资本、研修旅游，老年教育优势完美结合，以期把项目承建单位建设成国内外独树一帜的一流文化养生基地。除了充分发挥员工的潜能外，吸引聘用国内外一切热心养生文化事业的人才，有了各种类型的高素质人才，就具备了办好养生养老院的核心力量，而且可以通过把热心养生文化事业的人才引入这个行业，将项目承建单位的模式复制下去，在国内建立连锁分支机构。通过国际人力资源网，复制项目承建单位知名品牌，吸纳大批会员来参与项目承建单位养生文化，使之形成一个巨大的消费群体，同时与国际世贸组织的运行制度接轨，通过累积，消费积分的形成，累积从生产者到消费者中间环节的财富，使资金得到良性循环的持续利用。6.4 营销方案1、老年继续教育为了使退休的养生者退而不休，充沛的精力和潜能得到更好的发挥，项目承建单位从国内外聘任热心于老年教育事业的知名专家教授，为项目承建单位构培养高素质的养生文化课讲师队伍和各种高素质服务人才,就地举办长中短期的培训班，把项目承建单位及各分支机构、服务网点办成一个没有围墙的老年大学，把中国五千年养生文化传播到千家万户。所聘任的知名专家教授和有特殊贡献的人员可采用高薪工资制或股份制，以保证养生养老院资金及银发产生的良性循环，吸引更多的专家教授队伍及投资者。2、高档次养老服务通过养生养老院中设置的体育运动场、理疗室、乐器室、棋牌室、书画室、音乐诗歌室、舞蹈室、钓鱼池、花鸟养鱼室及劳动室，全方位多角度的丰富老年人的文化生活，加之现代管理理念下的高档社区服务，使得老年人在此满足其物质和精神的双重要求。同时配套有公园区，公园建设考虑不同老人的室外活动爱好，有舞蹈区域，为有舞蹈爱好和专长的老人休闲锻炼用；有太极区，为喜好打太极拳的老人提供学习、锻炼、交流的场所；有演奏区，为有音乐爱好的老人提供良好的展示自己特长的地方，同时根据入驻老人的个体情况，还可以设置相应的其他的锻炼场所。功能区的划分，目的是为了让有相同爱好的老人可以分区活动，利于老人之间的交流、学习、锻炼，又互不影响，集中体现养老院的贴心、高端、个性化服务理念。3、身心康复服务以自然生态为景观环境、以中西医文化为基本文化氛围、以珍稀野生动植物和山林景观为游览对象，依托优质、富含多种有益人体的微量元素的温泉水资源，对于心理孤独封闭以及病后需要复健的老人进行心理疏导和康复服务，形成以休闲、养生、康体娱乐等功能为一体的复合型特色康复项目。4、休闲度假旅游式服务针对老年人特别需要家庭温暖的特质，该项目还推出一个共同生活休闲的家庭式休闲度假服务。由专业策划老年人旅游的职能部门牵头，利用与家人一起放松休闲的机会增进感情，从而达到老人身在养老院却不孤独的境界，同时也吸引了老人家属及其他游客，从而提升项目承建单位的社会效益和经济效益。6.5 项目优势6.5.1 硬件优势项目定位高端养老院，在项目建设上，充分考虑高端养老人群的个性及需求，在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1、环境园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。项目区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个项目的景观规划总体上应该是典雅、欢快和积极向上，使其充满生活情趣，可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。项目修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰。设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。整个项目规划形成从整体到局部，多层次，多样化景观体系。同时，各区域景观既相对独立，各成体系，又和项目整体景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。2、医疗保健理念及设施根据调查，老年人患病率高的前5种病是高血压、脑血管病、冠心病、骨关节病及呼吸系统疾病等，且有逐年增长的趋势，尤其是糖尿病患病率增长较快。因慢性病造成的死亡占总死亡人数的75%，以脑血管病、心脏病、肿瘤及呼吸系统疾病为导致老年人死亡的主要疾病。针对老年的病理特殊性，项目配有完善的医疗保健、会所、健身房等医疗配套设施。在老年人常发病科，项目聘请专业的主任医师定期坐诊，每周一次对不同老人进行病情观察和治理，医疗保健室配有专职护士针对老人进行护理跟踪，并对老人的日常用药进行配发和管理，按医嘱控制老人的用药剂量和用药时间。特别是需要重新取药和配药时，护士会根据具体需求安排专人取送药品，做到一对一、贴心服务。对有基本医疗需求的老人，考虑老人行动的不便性，项