瑞虹新城三期案场销售手册.doc

瑞虹新城三期销讲瑞虹新城三期案场销售手册销售手册提纲1. 发展商介绍2. 瑞安集团楼盘介绍3. 证照类4. 环境篇5. 市场篇6. 产品篇7. 政策篇8. 接待流程9. 接听电话、接待规则10. 团队介绍11. 答客问 12、关于行为与商业道德规范要旨学习一、发展商介绍瑞安集团瑞安集团于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。发展沿革 瑞安自一九八五年起在中国内地开拓业务，现已在中国房地产市场具有相当的影响力，并通过合资的拉法基瑞安水泥，成为中国西南部地区最大的水泥生产商。中国经济的高速增长将继续为集团提供庞大的发展机遇，瑞安的目标是要在全国的房地产、建筑及建筑材料行业大力发展，并成为享誉全球的企业。房地产业务瑞安房地产为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安房地产在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积达1,320万平方米（包括其他投资者权益）。公司于2006年10月4日在香港联合交易所上市。瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。瑞安房地产坚持“以客为本”的发展理念，珍视每一位业主、租户及所有客户。从租户选择到物业管理，每时每刻，每个环节，瑞安都尽力带给客户极致体验，全力创建舒适的社区环境。瑞虹集团主席：罗康瑞二、上海瑞安楼盘介绍在售楼盘简介创智坊一期翠湖天地三期即将开盘简介瑞虹新城三期创智坊二期已结案简介瑞虹新城一期瑞虹新城二期瑞安广场翠湖天地一期翠湖天地二期企业天地在售楼盘简介：【创智坊一期】 Tel:（021）- 65111881 销售均价: 22000元/平方米创智坊一期需贵公司提供项目LOGO地理位置杨浦区大学路33号开发商上海杨浦中央社区发展有限公司物业管理公司新昌瑞安物业管理（上海）有限公司竣工时间2005年底创智天地位于上海市杨浦区五角场的核心位置，毗邻五角场商圈及江湾体育场，位于中环线及轨道交通构成的交通枢纽。整体规划面积100万平米，绿化率35%。周边有复旦、同济、财大等知名大学。目前在售的是住宅项目创智坊，主要推出的是全装修现房，地板、卫浴洁具、空调、冰箱、洗衣机等一应俱全。【创智坊一期售楼处】【创智坊一期实景照片】【创智坊一期建筑实景照片】【创智天地实景照片】【创智坊一期实景照片】【翠湖天地三期】 Tel:（021）- 63868999 销售均价: 6.6-14万元/平方米翠湖天地三期需贵公司提供项目LOGO地理位置湖滨路222号企业天地2楼占地面积23975平方米建筑面积140000平方米开发时间2008.06.02翠湖天地嘉苑是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高尚住宅项目,占地52公顷的太平桥项目,以太平湖绿地为中心,融合上海时尚地标新天地,甲级写字楼群企业天地,在建的两座六星级酒店(预计2008年落成)68层标志性建筑,百老汇剧院,古董街,国际学校等多元要素,以国际视野,奢享风尚生活.【翠湖天地三期规划平面图】【翠湖天地三期景观方案效果图】【翠湖天地三期建筑实景照片】【翠湖天地三期实景照片】【翠湖天地三期实景照片】即将开盘楼盘简介：【创智坊二期】 Tel:（021）- 销售均价:23000元/平方米创智坊二期需贵公司提供项目LOGO地理位置大学路33号开发商上海杨浦中央社区发展有限公司物业公司新昌瑞安物业管理（上海）有限公司开发时间2008.11.8创智天地位于上海市杨浦区五角场的核心位置，毗邻五角场商圈及江湾体育场，位于中环线及轨道交通构成的交通枢纽。整体规划面积100万平米，绿化率35%。周边有复旦、同济、财大等知名大学。目前在售的是住宅项目创智坊，主要推出的是全装修现房，地板、卫浴洁具、空调、冰箱、洗衣机等一应俱全。【创智坊二期鸟瞰效果图】【创智坊二期景观方案效果图】【创智坊二期建筑实景照片】【创智坊二期实景照片】【创智坊二期商铺照片】已结案楼盘：【瑞虹新城一期】 Tel:（021）- 65217878/63866868 目前销售均价:1.7-2万元/平方米瑞虹新城一期需贵公司提供项目LOGO地理位置临平路333弄占地面积4.2公顷建筑面积17万平方米交付时间2003年瑞虹新城是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一，位于上海历史文化底蕴深厚的的虹口区整个项目地块范围为：北部是新港路，紧邻18万平方米的和平公园，东面是飞虹路，南面是临平路，地铁4号线临平路站直达。西面临沙洪港。项目临近有多所重点大学、市级知名中小学及商业区，五分钟车程可达外滩，交通十分便捷。项目总规划用地面积约为39公顷，总建筑面积约为148.86万平方米，总体建成后，将形成轻松的休闲气息和浓郁的商业氛围，同时具备运动、教育、时尚等多种元素，是上海环线以内规模庞大、设施完备的高品质住宅区。【瑞虹新城一期建筑实景图】【瑞虹新城一期效果图】【瑞虹新城二期】 Tel:（021）- 65217878 目前销售均价:1.7-2.3万元/平方米瑞虹新城二期需贵公司提供项目LOGO地理位置临平路占地面积4.5公顷建筑面积25万平方米交付时间2006年占地约4.5公顷，总建筑面积约25万平方米。共建13栋高层，1759个住宅单元；小区已于2006年全部交付使用。二期会所建筑面积约为7000平方米；商业建筑面积近3万平方米。地铁4号线已于2006年开通运行，其临平路站与生活广场地下一层相连，为瑞虹和周边居民的出入提供了便捷的交通。【瑞虹新城二期商业街】【瑞虹新城二期建筑实景图】【瑞安广场】 Tel:（021）- 66524912 目前租金: USD 1.1/平米/日 物管费：USD 3.5/平米/月瑞安广场需贵公司提供项目LOGO地理位置淮海路333弄建筑面积78000平方米物管公司第一太平戴维斯开发时间1996瑞安广场是1996年落成的超甲级商办综合楼。大楼耸立早淮海中路、黄陂南路的地铁站上。办公楼部分楼面面积约37000平方米，每层办公楼面积约2300平方米，另有八层商场提供超过30000平方米的零售、餐饮及娱乐设施。大楼提供充足的电话线、卫星电视天线、光纤通讯系统、宽带网络系统安装齐全、分区式空调系统、紧急电源及高速升降机，大楼设有国际会议中心、健身会所和充足的停车位。大楼内客用电梯11部，货梯2部，自动扶梯12部。【瑞安广场实景图】【瑞安广场效果图】【翠湖天地一期】 Tel:（021）- 目前销售均价:4.5-6万元/平方米翠湖天地一期需贵公司提供项目LOGO地理位置上海自忠路263号(近黄陂南路)占地面积平方米建筑面积平方米交付时间2002年一期由3幢8-12层小高层、2幢19-21层高层、2幢低层的独立别墅及联排别墅组成，房型多样，从2房至复式不等，建筑面积在105-500平方米之间，共有房源283套。翠湖天地这一“住宅天地”的建成将与该区域的第一体系“上海新天地”、第二体系的“企业天地”形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”。【翠湖天地一期实景图】【翠湖天地一期实景图】【翠湖天地一期平面图】【翠湖天地一期实景图】【翠湖天地一期太平湖景】【翠湖天地二期】 Tel:（021）- 目前销售均价:5.5-10万元/平方米翠湖天地二期需贵公司提供项目LOGO地理位置济南路168弄占地面积3.25万平方米建筑面积13万平方米开发时间2002-03-01二期总建筑面积13万平方米左右，容积率为4，绿化率为40%，内设车位共542个，由7幢32层高层组成，主力户型是139平方米左右的二房和191平方米左右的三房。翠湖一期于2002年全部售完，二期住宅项目将是上海“顶级”小高层住宅。二期住宅项目将是上海“顶级”小高层住宅。翠湖天地这一“住宅天地”的建成将与该区域的第一体系“上海新天地”、第二体系的“企业天地”形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”。【翠湖天地二期鸟瞰效果图】【翠湖天地二期建筑图】【翠湖天地二期太平湖景】【翠湖天地二期小区景观图】【企业天地】 Tel:（021）- 63859888 目前租金: 2.13美元/平方米.天企业天地需贵公司提供项目LOGO地理位置卢湾区湖滨路202号物业公司第一太平戴维斯建筑面积78000平方米物业类别5A甲级办公楼企业天地位于规划中的太平桥现代园区,外衔上海城市高架主干道,内接淮海中路地铁站,紧邻繁华高雅的淮海路商业街,位置优越,出行便捷。 企业天地为跨国公司创造了一个优越的办公环境,办公楼沿湖而筑,形成一道1.2公里的湖边建筑,风景极佳。它毗邻著名的上海新天地,与之浑然一体,互辅互成。 企业天地提供中间无支柱的写字楼楼层设计。它占据显赫的地理位置,富有成效、灵活多变的办公空间,加上最先进的技术和通信系统,是专为跨国公司度身定制的办公楼宇。【企业天地效果图】12 瑞虹新城三期销讲三、证照类 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 预售许可证 土地使用权证 营业执照以上证件将复印件贴在售楼处墙板四、环境篇1、虹口区基本概况及人文介绍虹口区基本概况虹口，因虹口港而得名，位于上海市中心城区东北部，南连黄浦江、苏州河交汇处，与浦东新区、黄浦区隔水相望，是上海中央商务区组成部分之一，西与闸北区相连，东北与杨浦、宝山区接壤，是两区通向市中心的必经之途，被誉为“风水宝地”。全区面积23.5平方公里，2007年末户籍人口78.9万人，辖10个街道（乍浦、嘉兴、提篮桥、新港、四川北、欧阳、曲阳、广中、凉城、江湾镇）。区内交通便捷，内环线、中环线横贯区域，轨道交通3号线（轻轨明珠线）、4号线、8号线、10号线等穿越区境，公交线路四通八达，正在建设中的虹口足球场综合交通枢纽将成为上海东北部最大的地铁和公交换乘中心。虹口紧邻上海火车站，东距浦东国际机场约30公里，西离虹桥机场约20公里，上海国际客运中心（邮轮码头）就座落在区内北外滩。上海CBD核心区“井字型”交通工程，包括公平路至浦东南路南北通道、外滩地下通道和周家嘴路北横通道建设，将加快浦江两岸快速路网一体化进程，使虹口与浦东陆家嘴、外滩快速通达，构成黄金三角、交相辉映，有助于进一步提升我区的区位优势。该项目将在“十一五”内全面完成。社会事业繁荣。鲁迅公园、鲁迅纪念馆以及茅盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口，多伦路文化名人街享誉海内外；区内有上海外国语大学、上海财经大学等著名高校，复兴高级中学、华东师大一附中等重点中学及南湖职校久负盛名。医疗卫生资源丰富，有上海市第一人民医院、岳阳医院、中西医结合医院、海军411医院等著名医院。虹口足球场是全国第一个专业足球场，区里培养输送的运动员、教练员在国内外各种体育赛事上为国家、为上海争得了荣誉。2002年以来，新一届区委区政府紧紧抓住黄浦江两岸综合开发的历史机遇，乘势而上，做出了“突出重点、发展两翼”的战略部署，坚持高起点规划，高标准建设，全面推进北外滩地区开发和四川北路商业街改造。在加快发展的新形势下，全区上下牢固树立和认真落实科学发展观，紧紧抓住发展第一要务，坚持以两翼开发为重点，以结构调整为主线，坚持以人为本，积极落实科教兴市主战略，加强三个文明建设，促进经济社会全面、协调、可持续发展，努力把虹口建成航运服务功能集聚、现代商贸繁荣繁华、城区环境优美整洁、科教文化事业发达的现代化中心城区。虹口之最中国第一条营运铁路中国第一个电话中国第一个消防瞭望塔中国第一次放映电影的徐园中国第一个国人开办的新式学堂中国第一盏电灯中国第一家正式电影院中国第一个公共游泳池中国第一座污水处理厂中国第一个书局中国第一所美术专门学校中国第一份大型画报亚洲第一个专业足球场虹口区人文积淀虹口人文积淀深厚。中国共产党“四大”会址纪念地、原上海区区委机关、上海总工会秘密办公旧址等革命遗迹遗址座落区内；“海上旧里多伦路文化名人街”从一个侧面展示了上海的历程印迹和文化缩影，鲁迅、茅盾、郭沫若等文学巨匠和丁玲、柔石等左联文学活动家铸就了多伦路“现代文学重镇”的历史地位；更有上海闻名的两大历史文化风貌保护区山阴路历史文化风貌保护区和提篮桥历史风貌保护区，因在中国近现代史上写下浓墨重彩的一笔而享誉海内外。梅园位于鲁迅公园内的“梅园”是为了纪念韩国抗日义士尹奉吉（号梅轩）而修建的。中国共产党第四次全国代表大会遗址位于东宝兴路254弄28支弄8号处。原系石库门房屋 ，转木结构假三层，坐西朝东。毁于“一二八”凇沪战争。1925年1月11日至22日，中国共产党第四次全国代表大会在此召开。瞿秋白寓所旧址位于施高塔路东照里（今山阴路133弄）。瞿秋白是中国共产党的重要领导人、马克思主义文艺理论家、左翼作家和翻译家。1935年被国民党枪杀。鲁迅故居位于山阴路大陆新村132弄9号。鲁迅（18811936），伟大的文学家、思想家、革命家，新文化运动奠基人。1933年4月，鲁迅从拉摩斯公寓迁此，一直居住到逝世。柔石景云里旧居位于横浜路35弄（景云里）23号。柔石（19021931），原名赵平复，浙江宁海人。作家、“左联五烈士”之一。1928年9月1930年，柔石居住于此。在此期间，柔石创作小说二月、为奴隶的母亲等作品。聂耳故居位于公平路185弄86号，为砖木结构里弄房。聂耳（19121935），作曲家。国歌义勇军进行曲曲作者。1930年7月1931年4月居住于此。鲁迅墓坐落于本区中部鲁迅公园的西北隅，1961年3月4日由国务院列为全国重点文物保护单位，市人民委员会在此安放了花岗石标志。叶圣陶景云里旧居位于横浜路35弄（景云里）11号。叶圣陶（18941988），原名叶绍钧，江苏常州人，著名作家、教育家、出版家。1927年5月1932年，叶圣陶居住于此。在此期间，他接替赴欧游学的郑振铎主编小说月报，还创作了小说倪焕之、多收了三五斗，成为中国现代文学的经典之作。李白烈士故居今黄渡路107弄。李白（19101949），湖南浏阳人。1945年9月中共中央指示他从事电台工作，他白天上班掩护身份，夜晚将情报发送中共中央。1949年5月7日夜，被害于浦东戚家庙。拉摩斯公寓位于四川北路20792099号（北川公寓）。鲁迅曾于1930年5月1933年4月在2093号4室居住，并在此会见陈毅，两次掩护瞿秋白夫妇。鲁迅入住此处不久，冯雪峰也搬入2099号地下室居住，与鲁迅一起编辑出版前哨，纪念“左联”五烈士。白俄咖啡馆也曾设于2079号底层。解放后改称北川公寓。霍山公园位于霍山路118号。初称司德来公园，也称舟山公园。1947年4月22日，8000名犹太人在这里集会，抗议英国当局将四名伊尔贡（犹太复国主义军事组织）组织成员处死，这是上海犹太人规模最大的一次政治活动。为了纪念犹太难民在上海这段特殊的历史。多伦路210号住宅花园住宅，由广东籍商人于20世纪20年代建造。抗战胜利后，该处成为南京国民政府国防部长白崇禧寓所，俗称白公馆。四川北路2023弄35号住宅花园住宅，由广东籍商人于20世纪20年代建造。抗战胜利后，该处被国民党第三方面军司令官汤恩伯接收并占为己有，俗称汤公馆。 后为台湾第一任行政长官陈仪住所。永安里该里包括四川北路1953弄和多伦路152-192号两部分。2003年12月16日，虹口区人民政府公布永安里为虹口区登记不可移动文物；2005年10月31日，被上海市人民政府公布为上海市优秀历史建筑。丁玲旧居位于昆山花园路7号，为三楼带部分四楼连接式红砖洋房。丁玲（19041986），原名蒋伟，字冰之，湖南临澧人。著名作家、社会活动家。秋瑾旧居遗址位于四川北路1515弄（厚德里）91号。 秋瑾（18771907），浙江绍兴人，别署鉴湖女侠。 1906年9月1907年，秋瑾居住于此。在此期间，秋瑾创办了中国女报。多伦路215号住宅该建筑由地产商李桂申所建，1924年竣工。占地面积642平方米，建筑面积426平方米。砖木结构假三层，东南向，为西班牙式略带地中海风格的花园住宅。1999年9月28日，上海市人民政府公布多伦路215号住宅为上海市优秀历史建筑。狄思威公寓位于四川北路1914-1932（溧阳大楼）。1929年建造，占地约1050平方米，建筑面积5279平方米。钢筋混凝土框架结构六层，坐东朝西，英式公寓。四幢联体，顶部、东立面阳台及门、线脚等都具特色。2005年10月31日，上海市人民政府公布狄思威公寓为上海市优秀历史建筑。沈尹默故居位于海伦路504号，沿街三层两开间西式住宅。沈尹默（18831971）浙江吴兴人。 沈尹默先生是“五四”新文化运动先驱者，当代著名学者、诗人、书法家。沙汀旧居位于秦关路44弄13号，为砖木结构的石库门房屋。沙汀（19041992），原名杨朝熙，四川安县人，著名作家。1929年1993年，沙汀居住于此。内山完造千爱里旧居位于山阴路2弄3号，内山完造（18851959），内山书店老板，日本冈山人。1931年1942年，内山完造居住于此。曹聚仁旧居位于溧阳路1335弄5号，曹聚仁（19001972），浙江兰溪人，字挺 ，号听涛。著名记者、教授、作家。 抗战胜利后至1950年8月，曹聚仁居住于此。在此期间，曹聚仁编写、出版了大江南线、中国抗战画史二书。郭沫若溧阳路旧居位于溧阳路1269号，为坐北朝南二层楼旧式花园洋房。郭沫若（18921978），新文化运动巨匠之一，卓越的科学家、文学家和政治活动家。1946年5月1947年11月，郭沫若居住于此。郭沫若多伦路旧居位于多伦路201弄89号，1927年11月1928年2月，郭沫若居住于此。在此期间，郭沫若补译了歌德的名著浮士德。冯雪峰拉摩斯公寓旧居位于四川北路2099号，为英国人拉摩斯所建的钢筋混凝土四层建筑。冯学峰（19031976），浙江义乌人，原名冯福春。无产阶级文艺理论家、文学翻译家、作家和诗人、鲁迅研究专家。中国革命文学奠基人之一，左联党团书记。1930年5月1933年6月，冯雪峰居住于此。多伦路32-48号住宅建于20世纪30年代，占地面积483平方米，建筑面积783平方米。砖木结构，主体二居，局部三层，坐北朝南，简约欧洲文艺复兴式花园住宅。2003年12月16日，虹口区人民政府公布多伦路32-48号住宅为虹口区登记不可移动文物。广东浸信会堂旧址位于新乡路66号。建于1931年。占地面积408平方米，建筑面积1100平方米。混合结构三层，坐北朝南，现代式建筑风格。该会堂由美国传教士万应远创办于光绪年间，专供在沪粤人礼拜之用。2003年12月16日，虹口区人民政府公布广东浸信会堂旧址为虹口区登记不可移动文物。胡蝶旧居位于四川北路1906弄（余庆坊）52号，胡蝶（19081989），1924年1932年，胡蝶居住于此。在此期间，胡蝶成功出演了秋扇怨、电影女明星、铁扇公主等影片，并主演了中国第一部有声片歌女红牡丹。景云里位于横滨路35弄。1925年建造，1928年1932年，鲁迅、矛盾、叶圣陶、柔石、冯雪峰等一批文化名人先后居住于此，他们在这里倡导左翼文化，构建文化理想，谱写了中国革命史和中国现代文学史上的光辉篇章。景云里由此成为闻名中外的历史文化名里。茅盾山阴路132弄旧居位于山阴路132弄6号，茅盾（18961981），现代文学巨匠之一，著名文学家、社会活动家。原名沈德鸿，字雁冰，浙江桐乡人。1946年5月1947年12月，茅盾居住于此。山阴路新式里弄住宅千爱里山阴路2弄。1928年，日本东亚兴业株式会社建造。内山完造曾居住该弄3号。鲁迅、茅盾曾分别在132弄9号和6号居住。王造时旧居位于多伦路93号。于20世纪20年代建造。王造时（19031971），江西安福人，政治学博士、复旦大学教授、社会活动家、“七君子”之一。1950年至1955年住此。榆林路住宅位于榆林路43、47、59、63号。约建于1927年。有四幢并排、式样相近的独立式花园住宅组成。占地面积约5100平方米，建筑面积约4400平方米。2005年10月31日，上海市人民政府公布榆林路住宅为上海市优秀历史建筑。五、市场篇1、年虹口区各板块商品住宅市场成交均价及成交量分析数据来源：CRIC系统09年第一季度，虹口区四大板块共计新增供应401，来自本案所处四川北路、四平路板块的“虹叶茗苑”二期以及“玫瑰购物广场”。区域供应极度匮乏。09年第一季度，虹口区共计成交12263。其中本案所处四川北路、四平路板块成交4419，主力成交项目为“虹叶花苑”二期；北外滩板块成交4290，主力成交项目为“豪景苑”、“耀江国际广场”；凉城板块成交2240，主力成交项目为“大上海紫金城”。曲阳板块成交1314，主力成交项目为“复城国际”。09年第一季度，从各板块的成交均价来看，北外滩板块借助江景资源的优势，季度成交均价达到30189元/；而本案所处的四川北路、四平路板块季度成交均价达到22971元/，而凉城和曲阳板块的季度成交均价分别达到16077元/和14336元/。2、年虹口区所有商品住宅成交楼盘明细表楼盘名称开盘日期总建面总户数绿化率得房率容积率虹叶花苑二期2008-11-153733525735%80%1.80豪景苑2008-08-165200025545%78%3.60大上海紫金城2006-12-098527957643%79%2.25白金湾府邸2008-05-174673213639%80%4.55水木年华花园2006-11-1010831770039%78%2.60六、产品篇6.1竞品个案市调资料1、 中信和平家园项目基本资料开发商上海飘鹰置业项目地址新港路227号企划营销锦和房产物业费未定总建面104896总建筑面积约12万占地面积47908容积率2.92物业公司狮城怡安（上海）物业管理有限公司主力房型88建筑形态小高层、高层容积率2.92停车位485个绿化率35.20%售楼电话65158877销售状态未售开盘时间预计09年5、6月份交房时间2010年年底总户数809套价格 2万元/平方起区域环境中信和平家园，位于上海市虹口区新港路天宝路口，总建面约10万方，规划1幢小高层、5幢高层公寓。该案南靠临平路，西连四平路，东临天宝路，北至新港路，位于轨道交通4号、8号及在建中的10号线的辐射区域。紧邻近18万平方米的和平公园。地理位置极为优越，向西有鲁迅公园、虹口足球场和多伦路文化名人街，往南有规划中的北外滩和闻名海内外的外滩源。小环境l 该项目以天宝路为界线分为东西两块区域，主要以建筑形态区分。天宝路东面以老公房及私房为主，有一定的基础生活配套，相对生活机能比较完善。但由于人口密集市民消费层次较低，相对配套设施较为简陋。北面为北面紧邻近18万平方米的和平公园，步行约8分钟。向西有鲁迅公园约、虹口足球场2.5公里，多伦路文化名人街约5公里，往南有规划中的北外滩和闻名海内外的外滩客运中心。l 周边商业及生活配套主要为瑞虹商业广场、四川路商业街、多伦路文化名人街、曲阳商务中心、通北路小吃街、虹口体育场、和平公园、鲁迅公园、中西医结合医院（区级医院）、上海第一人民医院（市级医院）l 该案主要干道为大连路及四平路，两条皆为双向六车道。l 主要地铁交通为8号线，该案离8号线四平路站为1至1.5公里左右。在建的规划10号线邮电新村站约1公里左右。客源分析：l 由于该项目尚处在蓄水期，所以还未有成交客户。但从来访客户来看，还是以本虹口本区域为主，周边杨浦、闸北、浦东也有一定的来访量。去化情况分析：l 该案共809套房源，目前还未开始公开认购 。目前接待处有模型展示，房型图及楼书资料已出，样板房估计在5、6月份出来，开盘时间也预计在5、6月份，售楼处目前对外报价在2万元/平方起。可销售总面积104896平方米已销售总面积0平方米可销售总套数809套已销售套数0套总去化率平均月去化数媒体分析：目前项目尚处在蓄水期，所以基本没有什么媒体投放，估计在5、6月份开盘前会有一定的投放量。与本案对比分析区域环境S离虹口区和平公园较近，依靠城市绿肺创作美好生活的理念带动房价。对比：本案区位距离不远，因此在生活理念上可以等同且距离公园有一定居里更可以创造闹中取静的生活理念。 W该区域属老城区板块，因此各方面配套及人文品质相对较低。对比：本案虽属老城区但相对周边开发力度较大，除本案的区域性开发加上周边商品房的陆续建成和使用提高了本案周边的配套品质和人文环境。 O该区域内交通的不断完善加上购房客户对于地铁房的关注使该案有一定的市场关注度。对比：区位交通的不断完善对本案也是利好消息，结合本案已建成的4号线地铁更可以带动市场关注度。T该区域虽依靠公园为主要卖点但周边总体品质如生活配套等较低，私房危房较多人文较差，因此向上空间较小。对比：本案的区域开发力度提高了生活品质及周边配套品质，因此在生活舒适度上有一定层次，大规模开发力度也带动了本案上升潜能。项目规划由5幢高层及1幢小高层组成，完全走品质路线。拥有集中绿化8000平方米，4.2*2.5米的大阳台。对比： 本案以为两幢高层，但瑞虹的大力开发提供给住户便利舒适的生活。小房型较少，主要还是以3房为主，加重了客户的购买压力。对比：本案房源多样，小面积到到大面积有一定的过渡面积，可供客户多重选择。项目体量较大，加上虹口区新推楼盘不多使该案在市场上有一定占有率。 对比：本案体量较小，共约280套左右，但区域开发力度加上开发商实力使本案有一定的市场认可度。 品质较高，可能产生较高的物业管理费，可能会减少周边区域客户。对比：本案周边配套齐全多样，可供多层次客户选择不同生活方式。项目交通主干道依靠四平路及大连路，地面交通较为便利。对比：本案周边主干道也是以四平路、大连路及周家嘴路为主，但支道临平路较天宝路和新港路通畅。虽然有轨道交通但距离较远，但距离较远，需步行20分钟左右。对比：本案地下建筑包括4号线临平路站点。 规划轨道交通10号线邮电新村站约步行10分钟左右。对比：本案已有4号线作为铺垫且环线内换乘较多，还可通往浦东陆家嘴金融贸易区。四平路虽为主干道但近年来城市交通工具的不断普及加上该路段的市政工程使该路段长年拥堵。对比：本案周边除四平路和大连路外还可依靠周家嘴路，上中环或外环甲为便利，加上北外滩东长治路的扩宽工程对于本案周边的道路交通改善有一定助力。2、 虹叶花苑二期n 项目基本概况项目地址长春路158号当期规划面积37335当期规划户数257户容积率1.80绿化率35%车位配比1：0.67装修情况毛坯物业类型普通住宅建筑形态2栋20层高层销售报价2.22.4万/近期成交均价23761元/项目位置示意图n 项目产品介绍房型面积段套数占比一房60706224.12%506020.78%二房7080176.61%8090176.61%901006525.29%三房1301406224.12%1701803212.45%n 项目供求及价格走势分析 该项目0811月上市全部257套房源，后续无供应，总计27013。 该项目自0811月上市后，总计成交11752，117套，去化率为43.5%，月均去化20套。 该项目目前销售报价为2.22.4万元/，开盘当月成交均价为24943元，后续价格逐步走低，0904月目前的成交价格达到23761元/。 目前该项目89号楼未开始正式销售，房型以63.82一房，91.29二房，129.66三房为主，已开卖的1012号楼成交均以中高区为主，剩余房源以低区大户型三房为主，这也是目前该项目成交均价小幅走低的主要原因。6.2 瑞虹新城3期项目介绍6.2.1基本经济指标：注册名： 推广名： 经济技术指标：总用地面积： 5800 M2总建筑面积： 44434.9M2住宅总建筑面积 32334.1 M2商业建筑面积 1713.1 M2会所建筑面积 740.7 M2地下建筑面积面积（不计容） 9500.4M2容积率： 6.0 绿地率： 25.05% 集中绿地率： 10.1% 建筑密度： 37% 总户数： 248 机动车停车位： 153 地上： 5地下： 148非机动车停车位： 14956.2.2基础资料1.开发商简介瑞安房地产为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安房地产在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积达1,320万平方米（包括其他投资者权益）。公司于2006年10月4日在香港联合交易所上市。瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。瑞安房地产坚持“以客为本”的发展理念，珍视每一位业主、租户及所有客户。从租户选择到物业管理，每时每刻，每个环节，瑞安都尽力带给客户极致体验，全力创建舒适的社区环境。2.承建商简介：需要贵公司配合给予资料3.建筑设计公司简介：需要贵公司配合给予资料4.景观设计公司：天华建筑设计有限公司一九九七年，六位国内建筑设计行业的翘楚和海外留学归国的精英创设了上海天华建筑设计有限公司，同期即获得了建设部颁发的建筑工程甲级设计资质，是中国第一批试点的甲级民营建筑设计公司，目前已获得城市规划乙级资质。目前，天华现有员工近500人，其中，建筑师占60以上，其他设计师分布于结构、机电、景观、室内、概算等各专业。公司集结众多专业人才和广泛的技术资源，努力提供多样化的服务，以满足不同客户在不同层面上的需要，为客户提供涵盖城市设计、规划、建筑、室内、景观、结构、机电等全方位的设计服务，可为客户提供包括方案、扩初、施工图及施工配合等全程服务。成立十余年来，天华始终如一地坚持对设计作品从概念构思到最终建成全过程的高品质，设计的作品如金桥碧云花园、橡树湾、浦江镇新城、联通新时空大厦、衢州学院等都成为业内经典，并先后在上海市建委和建设部组织的评奖活动中累计获奖60余项。自2003年起，跻身全国十大民营建筑设计公司排行榜的前列并保持至今，服务的客户包括万科、中海、华润、华侨城、复地、瑞安、招商、陆家嘴、金桥、金融街等诸多知名企业，并成为万科在华东地区最大的战略合作伙伴之一，成为中国居住社区规划设计领域的领军者。现今，天华坚持做细分市场，同时兼顾多个细分市场的开发，致力于居住社区设计，研究探索未来居住社区新模式，建立知识平台，力求设计标准化、管理标准化、客户服务标准化。以客户需求为导向，站在一个专业的高度创造超出客户期望值的服务，为客户提供技术领先、经济、实用、可靠的产品，提升客户的开发效率和经济效益，全力打造“居住社区设计第一品牌”。项目案例：中星清水湾、新时代富嘉花园、贝尚湾、碧云晓园、碧云花园、橡树湾、汇龙新城、康桥水都二期、浦江镇住宅、绿地枫丹公馆、四季花城、新湖明珠城、雅宾利、招商颛桥、宝华金山5. 物业管理公司介绍：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司新昌瑞安物业管理(上海)有限公司是由香港著名及唯一上市的物业及设施管理公司新昌管理服务公司与著名的房地产开发商瑞安房地产合资成立，锐意为瑞安地产在国内的房地产提供专业和优质的物业及设施管理服务。 随着瑞安房地产在上海及内地不断的开发项目，公司自2004年2月成立以来，也随之迅速发展壮大，员工人数由成立时的140人增至2008年12月份的800余人。公司所管辖之项目包括办公楼、住宅小区、商场及会所等截止2007年12月份，管理物业的面积已超过100万平米。公司亦于2005年12月成功申请物业管理二级资质，以便接管更大面积的住宅及非住宅物业，更为今后内地发展做了铺垫。 为了配合管理瑞安房地产在杨浦区投资开发的总建筑面积超过一百万平方米的住宅及办公项目创智天地，公司于2006年1月在杨浦投资成立了子公司，以接管杨浦项目的所有物业及设施管理。更为了配合瑞安房地产在武汉项目之发展，公司于2006年8月在武汉成立了新昌瑞安在武汉的分公司，以管理武汉之项目。更为配合瑞安在重庆项目之开展，公司亦于2006年底于重庆成立分公司，以接管瑞安在重庆开发之项目。 新昌管理及瑞安房地产一向着重优质管理，对提高国内房地产质量及管理服务的质素有着积极的意义；公司将新昌管理在香港的优质管理理念实践到国内，引进计算机信息化的管理系统，提供专业及以客为本的物业及设施管理服务。 公司在人才培养方面也非常注重，人才资源部为贯彻公司六大人才要诀：发掘人才、吸引人才、善用人才、奖励人才、栽培人才、维系人才，推出了各项公司福利、各项优才计划及奖励制度。 公司每年举办一次周年晚宴庆祝活动，通过丰富的奖品及活动感谢员工为公司做出的贡献，每年组织员工郊游活动，以增进员工之沟通与了解，丰富员工的企业文化生活。逢年过节，公司也推出一系列人性化礼品，既考虑员工的实用性，也考虑到体现节日之气氛。 对于在工作上表现比较突出的员工，公司推出了楼盘每季度的优秀员工评选及年度最佳员工的评选，给与他们充分的肯定及奖励，更使员工相互激励，积极向上。 更为了适应市场发展、公司发展及员工发展需要，人才资源部对公司每个层面的员工都给与了相应的内部培训及外部专业资格培训。通过挖掘公司内部专业人才，去培训一线员工在物业客服、保安、安全、技术等方面的基础知识及技巧。对于在工作表现中体现出高度工作热情且能力较强极具发展潜力的员工，公司给与了内部进阶专业知识培训。对于一些重要技术岗位，公司也出资给予其岗位资格证书的培训。对于公司管理人才，更是推出一系列中级职称考评资助计划。通过一系列内、外部培训相结合的方式，使公司每一位员工都充分发挥其潜能，使其在公司能有一个长远之发展空间。 远景：成为亚洲物业及设施管理业的基准 使命：我们矢志为所有利益相关者创建价值，为他们提供创新、务实和贴身的方案，以： 提升生活质素 改善成本及营运效益 令人安枕无忧推动持续增长 价值：正直诚实、以客为本、追求卓越 、不断创新、群策群力、贡献社会 6.2.3区域位置瑞虹新城是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一，位于上海历史文化底蕴深厚的的虹口区整个项目地块四至范围为：北部是新港路，紧邻18万平方米的和平公园，东面是飞虹路，南面是临平路，地铁4号线临平路站直达。西面临沙洪港。项目临近有多所重点大学、市级知名中小学及商业区，五分钟车程可直达外滩，交通十分便捷。6.2.4项目规划项目总规划用地面积约为39公顷，总建筑面积约为148.86万平方米，瑞虹新城总体建成后，将形成轻松的休闲气息和浓郁的商业氛围，同时具备运动、教育、时尚等多种元素，是上海环线以内规模庞大、设施完备的高品质住宅区。6.2.5户型配比房型面积总量（套）占有比一房872811%二房1059639%三房1509639%四房1712811%总计248100%6.2.6房型分析一房87平米优缺点分析优点：u 高层带电梯住宅，上下出行方便； u 进户门与电梯相距比较远，不容易受到干扰；u 整个户型全朝南设计，采光性好，适合居住；u 一房带书房的功能区分设计，给居住提供了更多方便；u 朝南大面宽客厅设计，附加大面积阳台，使得整个厅的通风采光，以及观景性得到提高；u 餐厅与客厅合理区分，合理的利用空间；u 合理控制了餐厅与厨房的距离，方便烹饪与用餐；u 厨房工作阳台即保证了景观观赏性，又合理安排了功能性，如已设计洗衣机位，拖把盆位；u L型厨房设计，操作方便，动线合理；u 厨房可供2个人同时操作；u 卫生间门设计比较合理，不影响用餐；u 卫生间面积设计合理，大小适中；u 卫生间有窗，通风比较好；u 主卧设计较方正，便于家具的摆放与人行动线的安排；u 主卧内设有一大飘窗，延伸了视觉及实用空间，采光通风更好；u 书房面积合理，且扩大了居住的实用性；u 书房可根据主人需求进行功能上的改变或延伸，如可以改为私密的会客室或放置运动器材，变成私人的运动空间等；u 书房离卫生间比较近，比较方便；u 整个房型没有斜角等等，都以直线墙进行设计，很大气；u CA定制产品，可根据习惯更改房间用途，以达到居住人性化；u 空调外机设置固定外机位，既保证外墙的统一性也一定程度上方便了住户；u 超高的得房率，能用到更多的面积；u 精装修房，功能齐全，省心省力； 缺点：(缺转优)1) 进户门朝里开，占用室内面积(这个门其实就是房门,总门在外面.向里开比较方便,再说进去之后就关上了,另外后期您自己也可以考虑朝外开)2) 进门时可以看到客餐厅所有的东西，一目了然，私密性差(可以考虑在后期买一屏风兼鞋柜的装饰柜)3) 进门就看到卫生间门，私密性不好（在后期可以通过买一屏风就可以了）4) 餐厅位置太小(本来就是一房的设计,实用型的)5) 主卧面积小(空间还是可以的,另外加上飘窗的设计实际使用空间的是不小的.)6) 书房面积太小(这是一房，以实用为主，书房这些面积够用了)7) 楼梯上下会有噪音(不会,我们有两个电梯，一般上下总是乘电梯的，不太会走楼梯)8) 厨房采光不好(厨房的使用机率大多数是在晚上,肯定要开灯的)9) 厨房通风不好(通风没问题的，都有抽油烟机了，一般都会在厨房装有排风)10) 厨房面积有点小(面积够用,L型柜设计，已经可以了)11) 卫生间小，采光一般(采光还好啊,面积是小了点,但一般1-2个人用是可以的,这样的大小足够了)12) 通风性能不太好(全朝南设计，阳光比较充足，光照好)13) 主卧离卫生间有点远，夜里上卫生间不方便(其实不远,家里也就那么点地方