物业管理专业工业区物业管理存在的问题及对策研究毕业论文.doc

毕业论文 工业区物业管理存在的问题及对策研究摘 要近年来我国物业管理行业的高速发展，物业服务逐渐向工业区进行延伸。 工业区物业管理是指包括工业厂房与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑红线以内的给排水系统、围墙、道路、绿化带等公用设施及场地管理。目前，我国工业区的物业管理存在有很多问题。从宏观上讲，国家物业管理的立法过多地针对住宅小区，工业区的物业管理立法还不很完善；工业区物业管理的市场化程度不高，专业性的物业服务企业较少。从微观上讲，工业园的设计不很完善，配套设施不很齐全，业主及物业服务企业对前期介入的重视程度不够。本文通过对工业区物业管理状况进行研究分析揭示了我国工业区物业管理行业的状况以及目前存在的问题并论述其成因，提出了改进和提高工业区物业管理水平的对策措施以及对工业区物业管理的未来发展方向的探讨。 关 键 词： 工业区，物业管理，市场化 AbstractIn recent years Chinese property management industry is developing at a high speed, the property service gradually to the industrial zone extension. Industrial areas of property management refers to include industrial factory building and warehouse, building management, as well as the workshop, warehouse outside industrial zone to a red building, within the drainage system, fences, roads, green belts and other public facilities and site management.At present, Chinese industrial areas of property management has many problems. From macroscopical on tell, the national property management legislation too much for residential areas, industrial areas of property management legislation is not perfect; industrial zone property management commercializes degree not tall, professional property management enterprises less. From microcosmic on tell, industrial design is not perfect, supporting facilities are very complete, the owners and property management companies to early intervention, not enough attention. This article through to the industrial areas of property management status analysis reveals Chinese industrial zone property management industry status and the existing problems and discusses its causes, puts forward improving and enhancing industrial zone property management countermeasure measure of the level and the industrial areas of property management in the future development direction.Keywords：Industrial Area, Property Management, Market目 录1 绪论.12 工业区与工业区物业管理.2 2.1 工业区的内涵与特点.2 2.1.1工业区的含义.2 2.1.2 工业区的特点.3 2.2工业区物业管理的内容和特点.3 2.2.1工业区物业管理的主要内容.3 2.2.2 工业区物业管理的特点.33 我国工业区物业管理过程中存在的问题.5 3.1 经营管理理念落后，方式单一.5 3.2 工业区物业管理立法不完善.6 3.3 工业园区的物业管理市场化程度不高.74 工业区物业管理的相关建议.8 4.1 改变工业区的管理理念和经营模式.8 4.2 加快工业区的物业管理法律法规的完善.9 4.3提高工业区物业管理市场化的程度.9 4.3.1 充分发挥政府职能机关的作用.9 4.3.2 树立物业服务企业的市场意识.105 我国工业区物业管理的发展趋势.11 5.1半社区化发展.11 5.2规范化与法制化发展.12 5.3市场化发展.13 5.4区域化发展.146 总结.15参考文献.16致谢.171 绪论随着我国新型城市化和新型工业化进程的不断加快，工业区的建设不断加强，工业区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。近年来，我国大多物业服务企业及相关行业协会对工业区物业管理的模式、方法、标准、内容等方面也进行了一系列的探索。工业区的规模在扩大，对物业管理服务的需求也在扩大，工业区物业管理面临前所未有的机遇，当然，这其中也有很多挑战。机遇来自市场需求不断扩大，挑战来自高要求的服务质量。但是工业区的物业管理在我国还比较落后，在实践上只是模仿住宅物业管理，理论研究水平就更低。本文首先阐述工业区与工业区的物业管理的相关概念通过对我国工业区物业管理现状进行分析，把握物业使用者的需求，并提出相关建议，最终概括出我国工业区物业管理的发展趋势。2 工业区与工业区物业管理2.1 工业区的内涵与特点2.1.1工业区的含义工业区是按照政府统一规划建设达到一定规模、基础设施配套齐全、适合生产企业单位集中开发生产经营活动的区域。生产企业单位以工业区位生产基地，开展产品的开发研制、生产制造、加工及组装等经营活动。工业区主要由工业厂房和各种原料库房、成品房组成，此外，工业区内还有一定的办公楼宇、生活用房、服务设施以及配套的公共设施和相关场地，如变电站、污水处理站、停车场、道路、绿化带。工业区中包含有基层工业区，属工业枢纽的组成部分。由一个或数个较强大的功业联合企业为骨干组成的工业企业群所在地区。大多以企业地域联合为基础，由一群企业或数群企业组成，有共同的市政工程设施和动力供应系统，各企业间有密切的生产技术协作和工艺联系。其范围常在几到十几平方千米。工业企业群或为协作制造配套产品，或在共同利用市政工程设施基础上组成。2.1.2工业区的特点（1）规划区域大。工业区一般由当地政府统一规划、统一建设、统一管理、规划占地面积大，一般由若干幢厂房及配套用房组成。从使用功能上划分，工业区分有生产区、仓储区、公用设施区、职工宿舍区、绿化带等区域。（2）工业厂房建筑结构独特。为满足各类企业生产的需要，工业厂房通常采用框架结构、大开间的建筑形式，室内净空较高，采光和通风条件较好，房屋抗震动、耐腐蚀能力和楼地面承载能力较强。（3）基础设施配套要求高。企业正常生产和科研开发需要充足的水、电、气、通信等方面的供应，工业区一般建有高负荷的大型变电站和处理能力强的污水处理厂，邮电、通信设备齐全，实现光缆传输数字化，交换数控化，以满足区内企业的生产要求。（4）环境易污染。工业区的生产企业在生产时一般都会不同程度地对环境产生污染，主要类型有：空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染、电磁波污染。（5）交通条件好。工业区是生产企业的生产基地，为使产品能迅速销往国内外各地，工业区一般选择在距离机场、铁路、水路、公路交通干道附近的交通便捷的领域，区内的道路宽阔，与城市之间主干道相连，可以通行大型车辆，方便运输。同时，工业区的自然条件一般比较好，土地资源丰富，气候条件有利于企业的生产。（6）享受优惠政策。工业区一般都制定特殊的优惠政策吸引生产企业进入工业区，这些政策贯穿企业从前期立项、审批、规划、建设到后期生产经营的每个环节，如有对入区企业实行行政费用减半，有的免收市政配套费、电力增容费等，有的实行企业所得税优惠政策等。2.2 工业区物业管理的内容与特点2.2.1工业区物业管理的主要内容 工业区物业管理有三个目的，即使物业保值增值，为业主（或物业使用者）服务，更好的经营物业。那么工业区物业管理的主要内容也就是针对这三个目的的物业管理。从使物业保值增值这方面来说，也就是对物业进行的常规性管理。这包括工业区的建筑物维护，消防安全保卫工作，治安保卫工作，设备、设施管理，环境管理，交通管理等。为业主或者是物业使用者服务，也就是物业管理公司对其的针对性的专项服务和业主或物业使用者要求的一些委托性的特约服务。针对性的专项服务包括日常生活类、商业服务类、文教卫生体育类、金融服务类、中介类等。委托性的特约服务是针对那些使用者主动提出的个别类服务。更好的经营物业，一般来说，如果工业区的物业不是业主自己经营的话，业主可以把工业区物业全权委托给物业管理公司经营，包括租赁方案的制定、执行，租金的收取，租赁方案的改进。物业公司的经营也可以说是委托性的特约服务。2.2.2 工业区物业管理特点工业区物业有它自己的特点，跟其他物业管理不一样，工业区物业管理的主要特点是管理内容相对简单、但协调工作量大；厂房、公用设施、机电设备维护工作量大；安全防范难度较大,尤其是消防安全的难度更大。工业区的物业管理还要求如下：做到制度严格，保证实施；安全管理防范第一；保证道路畅通，绿化有序；重点设备必须维护到位。另外，工业区物业管理融入了更多的物业经营。3 我国工业区物业管理过程中存在的问题目前，我国物业服务行业发展时间较短，且主要体现在住宅与写字楼的服务上，对于工业物业等其他物业方面的服务及管理尚属于一种探索阶段，整个物业工业板块显得格外的冷清，由于工业物业与住宅、写字楼等物业的特性存在着明显的区别和不同的难度，因此在发展的过程中存在不少的问题，主要总结如下：3.1 经营管理理念落后，方式单一就目前全国的工业区的物业管理来看，都缺乏经营意识，经营的范围就更单调。甚至在我国物业管理起步最早的深圳，工业区的物业管理都还很薄弱。工业区物业管理思想的落后，是导致物业管理落后的根本原因。无论从政府、业主还是从物业服务企业的角度来看，工业区物业管理都缺乏一种指导思想和理念。物业管理理念的落后必然导致经营管理方式的单一。目前，对政府来说，其一，划地块或出钱直接建工业区供使用者使用。其二，找合作者共同开发一个工业区。然后对其进行简单的物业管理，政府根本就没有从理念上转变看法。当前很多地方的政府，甚至是县级政府都建立了大片的工业区，然而建好之后又没能很好的管理。工业区建好之后，只等着租用者找上门来，没有用心去经营，更谈不上请专业的物业服务公司来运作管理了。大片大片的工业区没人来租用就形成了严重的资源浪费。对于工业区物业服务企业来说，一定要处理好物业服务与物业经营的关系，二者谁主谁辅要搞清楚。目前有很多工业区物业服务企业对这层关系理不清，就容易造成相互扯皮.不仅会带来管理上的失误，还会加大内耗，损失效益与利益。对于工业区物业来说，首先要清楚的知道本企业的管理中到底包不包括物业经营，如若包括物业管理就要以物业经营为本，但要注意物业服务的重要作用。工业区物业服务企业缺乏针对性的市场分析，无明显的细分市场，从而使得主动的细分市场分析缺乏对象，在实际工作中只能被动地接受市场带来的租价的变化，受高租住率的经营压力及缺乏市场分析的结果，造成租赁人员对客户不能有意识的选择和维护，只能“守株待兔”式进行租赁经营，客户结构分布散乱，缺乏客户开拓能力，对市场上炙手可热的高端和核心客户不能进行主动的开发和引进。“抓到篮子里的都是菜”的选择方式，使得优质客户难以成为关键驻商，同时，低端客户的进驻低租赁的整体品质，导致后续的租价持续走低和优质客户的远离。没有品牌或品牌度较低，没有借用外力来提升自己的物业的价值和品牌度，客户服务意识不强，客户服务不到位，租赁合同完成后，基本未对客户进行主动、定期的跟踪、回访和服务、未能及时关注客户的动态和变化，从而有效降低欠租和逃租发生的几率。 物业管理理念的成熟与否，直接影响到物业管理的实践中的方方面面，比如说信息化，目前很多物业服务企业根本就没有做到这一点，在财务管理上，采用现金方式收租，不仅占用过多的人力资源，而且加大了事故发生的几率。且每个月都会发生客户欠租，引发应收账款的管理问题。在设备设施维护方面，“坏什么修什么”，租赁维修费用大部分用于被维修设备的老化和更新，未将有限的维修资源配置到最能带来收益的物业维修。这样管理的结果是：客户满意率低，经营风险加大，维修成本没有合理的控制体系，资源消耗大，收益却不明显。3.2 工业区物业管理立法不完善政府缺乏先进的物业经营理念，在物业立法上就比较滞后，到目前为止，我国还没有一部权威性很强的法律。物业管理工作责任重大，涉及多方面的利益，要使各方面的利益得到保障，就要健全全面、周密、具体、细致的法律体系，以确立各方面的行动准则。对我国来说，社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，所以法律体系不是很完善。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，但是至今我国还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。在物业管理方面的法律法规，我国目前也只有物业管理条例可供参考，其中根本没涉及到工业区的物业管理。所以在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执行。在物业管理的法律体系发面，像我国香港、新加坡、美国都很健全，我国立法部门可以借鉴。3.3 工业园区的物业管理市场化程度不高目前，工业区的物业管理市场化程度还很低。从政府方面来说，政府目前只是考虑建工业区，租工业区，从来没有想过让工业区物业管理市场化，也就是说业主基本上是把物业委托给某个物业服务企业或者干脆自己组建一个物业服务企业。这对工业区物业管理市场化很不利，当前我国获得物业管理市场的方式主要有如下三种：通过公开招投标占领市场，通过协议招标方式占领市场，通过自建自管方式拥有市场。其中第三种情况就是开发商将所开发的物业委托给与自己有关系的物业服务企业进行管理，这是目前非常普遍的一种现象，这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。工业区的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限，管理难度大等原因，导致很少有物业服务企业接工业物业，这样政府或是开发商就只能把工业区的物业管理直接委托给某个物业服务企业了。这也是工业区物业的市场化程度不高的原因之一。另外，由于很多物业服务企业的市场意识不强也导致工业区物业管理市场化程度不高。由于市场意识不强，很多物业服务企业没有想过要进入工业区物业。要是他们分析一下，目前其他类型物业的管理市场已经被几个其他著名物业服务企业所控制，而工业区这一领域还没有太多物业服务企业介入，如果尽快进入市场，就能更早的占领市场。我国工业区的物业管理分工不细，一个物业服务企业包揽了所有的物业类型和所有的服务。如果物业管理分工细密，比如维修的，环卫的，绿化的各有专人负责，那么肯定能促使物业管理市场化的进行除以上现状，工业区物业管理还面临人才缺乏、工业区内同时出现多家管理公司等问题。4 工业区物业管理的相关建议4.1 改变工业区的管理理念和经营模式作为服务行业的物业服务企业要使自己真正成为一个优秀的品牌企业，立足现实，着眼未来，成为业主、开发商以及行政主管部门等各方面都认可、都满意的企业，就必须要有指导物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则，即企业的服务理念。运用好物业管理的服务理念，就要用规范化、专业化、科学化的管理来促进我们的服务，同时要学会当好业主的好管家、好朋友，使物业服务企业真正成为行业的佼佼者。搞好物业管理和服务需要一批高素质的管理人才，能够在市场的竞争中立于不败之地，在社会的浪潮中站稳脚跟，必须运用专业化、规范化、科学化管理手段，开拓进取，提高参与市场的竞争力。对于工业区单一的经营管理模式如何摆脱物业管理低利润的状况，积累其存续和发展所需的资金，已成为物业管理经营者共同面临的难题。物业服务企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。如物业服务企业可结合自身实际，逐渐跨行业经营，在管理的住宅小区内大力开展多种经营方式如工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业，这不仅方便了小区居民生活，还创造了收入，也弥补了物业管理费的不足。当然，多元化在降低单一经营风险的同时，也增加了进入其它行业而带来的风险，必须注意结合实际，凸现优势，在多元化发展中处理好与专业化发展的关系，使二者协同配合，共同打造可持续发展的物业管理品牌企业。4.2 加快工业区的物业管理法律法规的完善 目前工业区的物业管理法律法规还欠缺，使物业管理无法可依，那么就需要在物业法律法规这个地方下工夫，就需要国家立法机构梳理地方物业管理立法内容保证全国立法体系的统一性地方各级立法部门和政府应该对自己的物业管理法律法规和规章等，进行完善和调整，保持与全国条例形式上和内容上统一。首先是要统一条例的标题。从维护法统一性和权威性的角度出发各地的条例统一称为XX省（市）物业管理条例为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍效力还有利于法规名称与内容相一致。其次是要统一基础法律概念。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一并与全国条例的相关规定保持一致避免出现人们无所适从的局面。最后还要统一立法内容。比如有的地方是规定由“业主委员会”来选聘、解聘物业服务企业，而全国条例则明确规定此项职责由“业主大会”来履行。在地方立法中诸如此类与全国条例规定不一致的条款一律应给予修改保持全国立法和地方立法的一致性，最重要的是能尽快制定涉及工业区的物业管理法规，使工业区的物业管理有法可依而不是参照住宅小区的物业法规来进行。4.3提高工业区物业管理市场化的程度有市场，就有竞争，有竞争就需要有一定的行之有效的政策引导，就需要有一定的市场运作规则。国家虽然在颁发了的条例中明确指出工业区依照住宅小区法律法规来实施物业管理招投标，并发布了招投标办法等一系列的细则，以规范、促进物业管理行业的健康发展，但真正实施招投标办法的个例却屈指可数。一些发达的城市虽然有了不少的成功案例，起到了一定的模范作用，但对于全国整个行业的推动还是任重而道远。那么工业区物业法律法规可以依照以下两个方法推进物业市场化：4.3.1充分发挥政府职能机关的作用推动物业管理向市场化方向发展行政主管部门及行业协会加大力度落实开发商进行物业管理招投标办法，采取一些行政手段，如对认真执行并严格规范的实施物业管理招投标办法的开发商或房地产企业，政府给予资质等级评审的优先政策等支持，促使开发商完全抛开自管意识，为物业服务企业走向市场化、规范化营造一个良好的环境和条件，使这一朝阳的产业走向成熟发展的阳光之道。 4.3.2树立物业服务企业的市场意识物业服务企业要在市场化进程中保持不败，必须首先从改变自身观念、树立良好的市场意识开始。要建立“以人为本、服务在先“的理念，做到以良好的企业形象拓展市场，以优质的服务占领市场。在市场化进程中，物业服务企业应从以下几方面提升企业的市场竞争力：一是加强内部规范管理：在服务理念、工作制度、人员管理等方面结合市场需求进行规范运作。二是用“业主至上，服务第一”的业务宗旨造就员工的使命感、提升与客户关系最密切、最直接、体会最深的维修服务工作、保安服务工作、保洁服务工作、绿化服务工作的服务水平。三是提高员工素质。市场竞争归根结底是人才的竞争，企业管理的核心也是人才的优化和整合。针对河源物业管理从业人员学历低、非专业出身等情况，企业应积极鼓励员工进行自我提升。结合当前国家农民工免费培训的政策，鼓励员工考取物业管理从业资格证，有条件的到相应的大专院校进行深造，取得相应的学历，提高物业管理人员的知识结构和专业知识水平。同时，加强内部培训，学习新的政策法规，掌握新的办公手段，实现员工管理服务水平的大幅提高。5 我国工业区物业管理的发展趋势5.1 半社区化发展前面提到我国工业区缺乏先进的管理理念，没有一个明确的发展方向。由于工业区的特殊性，我们可以用管理社区的思想来管理工业区。因此，住宅物业的社区化管理完全可以成为工业区发展的借鉴。社区是一个区域性社会，是一定地域内人们共同生活的共同体。社区有它自己的特点，社区是社会的缩影，是聚落的承载体，有自己特有的文化，社区中的居民有共同的社区意识，社区不断变迁。社区还承载着政治、文化、维系、服务等功能。工业区的主要功能是生产，社区的主要功能确是生活，然而社区中的很大一部分功能都可以在工业区中来实现，工业区物业管理完全可以向社区方向发展。但工业区又不可能完全按照社区的模式发展，所以把这种发展趋势叫半社区化发展。总的来说，物业管理的根本还是服务，尽管工业区物业还是以收益为主。但是获得收益的前提还是服务。如果确立工业区物业管理的这种半社区化发展，那么管理工业园区就要确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心、超市、银行、邮政、诊所、书店等，为入驻企业以及人员提供全方位、多功能、综合性的物业服务。工业区物业管理的半社区化的建设主要考虑以下因素：一是要确定人口适宜容量，一个工业园区的适宜人口也就是能满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。即常驻人口数量。二是要充分考虑地域要素和社会心理要素，所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。“所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。”社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。更重要的，要重视工业区中占绝大数的工人的感受，工业区中的工人基本上是农民工，他们很难对这里产生归属感，这就使得物业服务企业必须想尽一切办法解决这些问题。三是要研究工业园区内各入驻企业需求，不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求。四是完善物业配套设施，由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便，因此，必须加强工业园区的配套设施建设。五是加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化，工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。工业园区的半社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如教育培训、文化娱乐、商务服务、健康服务、中介、社区商业、社区餐饮业以及其它连锁店等。5.2 规范化与法制化发展由于我国物业管理法律的缺失，法制化进程缓慢，这样的结果就是物业管理的不规范，而物业的不规范又制约的物业管理法制化进程。目前，我国工业区从物业管理的早期介入，管理方案制定，接管验收，物业管理服务的内容，物业管理服务的拓展，质量管理的引入等等方面都很不完善。工业园区物业管理前期介入具有非常重要的作用。尽管物业管理的诸多问题通常是在物业使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。前面所提到的工业园区物业管理的种种现状，与物业服务企业前期介入没能深入有一定关系。因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业服务企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业服务企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题。物业服务企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、物流公司进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题。要使工业区物业管理规范化，首先要编写一部规范工业区物业管理的条例。而广东的深圳已经在着手一部这样的条例。物业管理的规范化是为法制化做铺垫，规范化的结果必然是法制化，随着社会的进步与发展，适合我国工业区物业管理的法律体系必然形成。5.3 市场化发展虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入，必然会推动物业管理的市场化进程，工业区物业管理当然也不会例外。一些物业服务企业通过市场获得更多的物业，形成规模效益和品牌效应，另外一些物业服务企业可以通过兼并、联合和重组等方式，形成规模化管理和企业集团，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数品牌物业服务企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争更加激烈而且层次更高。这种状况会使一般的企业不敢介入或者已经无法介入物业服务行业，行业发展的大局已定，行业间重新洗牌的可能性减少。 21世纪，物业服务企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，工业园区内企业的要求不断提高，市场对工业园区的物业管理发展提出了更高的要求。工业园区的物业管理服务应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。因此，涉及工业区物业管理的企业一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。另一方面要结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售，投资业务的策划，参与经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业服务企业的发展后劲，实现企业规模效益。 另外，专业分工的加深也能促进市场化的发展。我国工业区物业管理的后期发展肯定是分工越来越细密，工业区设施设备多且复杂，由专业人员来管理维护是大方向。5.4 区域化发展目前，建立工业区时往往是按照一定的行政区域设定的，这就决定的工业区物业管理的区域化发展。这样，工业区物业管理一般会以自然区域为基础，以有利生产、工作，方便生活和便于管理为原则，形成以提高工业园区整体管理水平为目的的物业区域。这里所说的区域化，可以分开来说，如果行政区域很大，这个物业管理区域就会很大，那么就应该在给这个大区进行小区域的划分，如果行政区域不是很大，那么当然就可以对这个区域进行独立的物业管理。工业园区按行政区域设定物业区实行物业管理具有以下几个方面的好处：有利于提高工业园区的整体管理水平。工业园区物业管理的好差，不仅直接反映出工业园区的管理水平，而且直接影响政府对外开放和招商引资的环境。有利于物业服务企业实现规模效益。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小，经济效益差的问题，这一问题已严重制约了物业服务企业的发展。如果按行政区域设定物业区实行物业管理，管理规模相对按单体管理工业园区的规模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人员相对增加的数量远低于面积增加的数量，这样物业管理就会实现规模效益，进而实现物业服务企业自我发展的良性循环。有利于减轻业主或物业使用人的经济负担。按照行政区域设定物业区实行物业管理，由于规模大，物业管理的收费同单独一个工业园区的管理成本相比会大幅度下降，其收费标准也将随之降低，这样自然可以减轻业主或物业使用人的经济负担。有利于共用设备设施的统一维修养护。由于工业园区的建设是按照统一规划进行的，许多大型设备设施和地下管网等都是区域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整体设备、设施维修、更新和改造，只有按行政区域设定物业区实行统一管理，才有利于设备、设施的维修和养护。有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。按照行政区域设定物业区实行物业管理，同现在按单独工业园区实行物业管理相比，更有利于整个区域内的治安环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有利于创建文明城市、文明城区活动的开展。5 总结我国物业管理经过三十多年的发展取得了很大的进步，工业区物业管理也取得一定的成绩。但由于受社会发展和经济水平的制约，我国工业区物业管理行业在市场化、法律法规、管理理念、经营方式以及软硬件设施建设等方面仍存在很大的欠缺。目前我国工业区物业管理行业存在的主要问题主要表现在:物业管理理念落后；法制建设滞后；经营方式单一，经营思路窄，服务品种少，质量低；物业管理收费难；物业市场化程度不高；地区间发展不平衡；管理人才短缺等问题。针对这些问题提出改变经营理念和模式，完善物业法律法规，提高工业区物业管理市场化等措施来改善工业区物业管理的发展。随着经济的不断发展，工业区物业管理的经营理念、法律体系、市场状况必将得到改善，而我国工业区物业管理必将朝着法制化、规范化、市场化的方向发展。【参考文献】1郑扬耀.工业区物业管理问题探析J.北京：企业家天地理论版，2008，256-257.2李福平.物业管理学M.上海：复旦大学出版社，2002，8182.3孙长菊.最新物业管理知识问答M.北京：科学出版社，2005,68-69.4王在庚，白丽华.物业管理学J.北京：中国建材工业出版社，2002，189-190.5尤建新，孙继德.物业管理实务M.北京：中国建筑工业出版社，2004，512-513.6宋建阳.物业管理概论D.广州：华南理工大学出版社，2004，24-25.7娄成武，孙萍.社区管理学M.北京：高等教育出版社，2006，4-9.8许海峰.物业管理M.上海：人民法院出版社出版，2004，148-163.9梁柱.中国物业管理理论探索与实践M.北京：中国经济出版社，2003，123-187.10刘仙，伊立宏.物业管理基础J.北京：中央广播电视大学出版社，2012，89-95.致 谢非常感谢李佩瑾老师在我学习的最后阶段编写毕业论文阶段给我的指导，三年的大学生涯李老师一直就陪在我们的身边，每个学年都有她给我们讲的课，老师的那种勤恳、踏实、兢兢业业、无私奉献的精神深深地印在我的心里，这次毕业论文从初稿的资料收集、开题报告、定稿她都耐心地给我指导和帮助，为了我们的毕业论文，她牺牲了自己休息的时间，在这里我要对她说：“李老师，您辛苦了！感谢您对我们的帮助！”同时在这里也要感谢大学所有任课老师和同学，是他们教会了我专业知识和许多为人处世的道理。正是因为他们对我的帮助才有今天的我，让我在各个方面都有明显的进步在此向他们表示我由衷的谢意，并祝所有的老师培养出越来越多的优秀人才，桃李满天下！ 吴 利 登 2012年12月28日 袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅