瑞安五星级宾馆及商业服务项目市调及定位研究报告.doc

香港环球商机商业地产集团瑞安瑞祥新区五星级宾馆及商业服务业项目市场调研及发展定位策划报告目 录第一部分 市场调查分析一、温州城市宏观环境分析4二、瑞安城市宏观环境分析10三、温州及瑞安房地产行业环境分析23四、温州及瑞安商业市场调研分析26五、温州及瑞安酒店市场调研分析71六、未来竞争对手分析80七、非政府类消费者调研分析83八、政府类消费者调研分析95九、政府及非政府类消费调研分析总结107十、经营户调研分析107十一、商家访谈建议119第二部分 项目市场定位研究及发展策划一、项目概况及分析147二、商业市场定位研究及发展建议155（一）定位四大策略155（二）定位思路156（三）总体战略定位156（四）市场定位158（五）形象定位162（六）档次定位163（七）目标消费群定位165（八）商业功能定位168三、酒店市场定位研究及发展建议173第三部分 项目物业发展建议一、项目总体战略定位193二、城市综合体经典案例194三、项目总体定位201四、项目产品开发建议203五、国内外地标建筑统计分析204六、项目规划模式及各产品体量建议206（一）规划设计原则206（二）建筑形态考量207（三）项目整体规划模式建议208（四）项目体量建议212（五）商业业态定位及功能分布220七、项目主要景观建议237八、垂直交通设计建议245第四部分 项目经济效益分析 247第一部分 市场调查分析一、温州市城市宏观环境分析（一）温州市概况：浙南经济、文化中心1、温州市位于中国黄金海岸线中段，浙江东南部，东濒东海，南接福建宁德福鼎市，西与丽水市相连，北与台州市毗邻，是我国第一批对外开放的14个沿海城市之一，浙南经济、文化中心。2、2008年全市实现生产总值2424.3亿元，比上年增长8.5%，人均生产总值突破4500美元，财政总收入339.8亿元。 （二）温州行政区域划分及人口全市总面积11784平方千米，其中市区1082平方千米。总人口799.8万人（2008年）。辖3个市辖区、6个县，代管2个县级市，共有30个街道、119个镇（包括2个民族镇）、143个乡（包括5个民族乡）。 鹿城区人口66.41万龙湾区人口31.04万瓯海区人口39.69万瑞安市人口117.5万乐清市人口116.23万永嘉县人口91.33万人苍南县人口122.4万平阳县人口83万泰顺县人口35万文成县人口36.33万洞头县人口12.5万（温州行政区划图）（三）历年温州市GDP发展水平1、2008年全市生产总值（GDP）2424.3亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。2、分产业看，第一产业增加值76.68亿元，增长3.6%；第二产业增加值1286.76亿元，增长6.2%；第三产业增加值1060.85亿元，增长11.7%。人均地区生产总值31555元，增长7.5%，按年平均汇率折算，达到4544美元。3、国民经济三次产业结构由上年的3.2：54.2：42.6调整为3.1：53.1：43.8。财政收入占GDP比重为14.0%，比上年提高0.4个百分点。民营经济占全市国民经济比重达到80.9%。（四）温州市居民消费价格水平1、全年物价水平呈现“前高后低”的态势，回落态势比较明显。全市居民消费价格比上年上涨4.7%，其中消费品价格上涨5.8%，服务项目价格上涨1.5%。2、房屋销售价格上涨3.5%，其中新建住宅价格上涨6.7%，二手住宅价格上涨0.7%；房屋租赁价格上涨2.6%。（五）固定资产投资和房地产业1、2008年，全社会完成固定资产投资758.44亿元，比上年增长2.9%。2、全年完成房地产开发投资219.39亿元，增长14.0%，其中住宅建设投资153.13亿元，增长6.6%。全年房屋施工面积2390.57万平方米，下降3.0%；竣工面积593.94万平方米，增长11.0%；商品房销售面积173.33万平方米，下降41.7%，其中住宅销售面积141.12万平方米，下降46.3%；商品房销售额152.82亿元，下降32.2%，其中住宅销售额121.13亿元，下降39.6%。小结：温州市：中国双拥模范城 中国最具经济活力城市 中国优秀旅游城市中国锁都 中国鞋都 中国制笔之都 中国皮都 中国低压电器之都中国教玩具之都 中国合成革之都 中国五金洁具之都 中国汽摩配之都 中国塑编之都 中国纽扣之都 中国礼品城中国杨梅之乡 中国特产之乡 中国茶叶之乡 中国民间艺术之乡 中国乌牛早之乡 中国拉链之乡 中国席草之乡 中国泵阀之乡中国羊栖菜之乡 中国瓯柑之乡 中国马蹄笋之乡 中国四季柚之乡 中国蘑菇之乡 中国紫菜之乡中国牡蛎之乡 中国泥蚶之乡 中国文蛤之乡 中国花蚶之乡中国印刷城 中国电器城 中国礼品城 中国男装名城 中国休闲服装名城 中国胶鞋名城中国商务礼品生产基地 中国鲨鱼加工基地 中国金属外壳打火机生产基地 中国塑料薄膜生产基地中国剃须刀生产基地 中国鞋都女鞋基地 中国不锈钢无缝管生产基地 中国眼镜生产基地中国精密模具生产基地 中国钻头产业基地 中国电子元器件生产基地 中国金属外壳打火机生产基地中国休闲鞋生产基地 中国防爆电器生产基地 中国人参鹿茸冬虫夏草集散中心 中国数学家之乡二、瑞安城市宏观环境分析（一）瑞安概况：国家级历史文化名城、优秀旅游城市、全国百强县市瑞安位于浙江东南沿海，地处上海经济区和厦漳泉三角之间，东临东海，南濒平阳，西接文成，北邻温州，规划为浙江省现代化大城市，是“温州模式”的重要发祥地。 为“中国优秀旅游城市”、“中国汽摩配之都”、“中国塑料薄膜生产基地”、“中国男装名城”、“中国休闲鞋生产基地”、“中国胶鞋名城”、“中国工艺礼品生产基地”、“中国包装机械城”、“中国锻造产业基地”、“中国马蹄笋之乡”、“浙江省科技强市”。（二）行政划分全市现行政区下辖安阳、玉海、锦湖、东山、上望、潘岱6个街道；塘下、莘塍、汀田、飞云、仙降、马屿、曹村、陶山、碧山、湖岭、龙湖、平阳坑12个镇；大南、顺泰、梅屿、荆谷、桐浦、芳庄、金川、林溪、潮基、鹿木、永安、桂峰、营前、东岩、高楼、宁益、枫岭、北麂、北龙19个乡。共有61个社区，910个行政村,瑞安市人民政府驻地安阳街道。（三）2008年人口状况总户数32万户总人口1175万人口增长率0.74%每户3.65人出生人口1.35万出生率11.5死亡人口0.48万死亡率4.1性别人口男性 60.39 万人，增加 0.71 万人，女性 57.13 万人，增加 0.76 万人；非农人口 21.01 万人，增加 0.43 万人；外来人口约20万。侨乡人口有15万瑞安人走出瑞安到全国各地经商，现有海外侨胞8万多人，分布在世界60多个国家和地区，有归侨侨眷有12万多人。（四）瑞安市经济数据分析1、GDP发展状况及产业结构情况：国民经济平稳发展，产业结构继续优化2008 年全市生产总值 368.16 亿元，比上年增长 7.8% 。其中第一产业增加值 12.06 亿元，增长 3.3% ；第二产业增加值 195.22 亿元，增长 5.2% ；第三产业增加值 160.88 亿元，增长 11.6% 。人均生产总值突破 3 万元大关，达到 31525 元（按户籍人口口径计算）。三次产业的比重由上年的 3.3 ： 54.1 ： 42.6 调整为 3.3 ： 53.0 ： 43.7 。第三产业的增幅高于 GDP 增幅 3.8 个百分点，对全市生产总值的贡献率为 62.7% 。2、工业和建筑业（1）工业生产平稳增长： 2008 年，全市工业总产值 789.12 亿元，比上年增长 5.1% ，其中规模以上工业产值 552.88 亿元，增长 5.9% 。规模以上工业产值占全社会工业总产值的 70.1% 。规模以上工业企业数 1482 家，比上年增加 227 家。（2）工业结构继续调整：全年轻工业总产值 181.77 亿元，比上年增长 6.8% ；重工业产值 371.12 亿元，增长 5.5% ，重轻工业之比由上年的 2.23 ： 1 调整为 2.04 ： 1 。三大主导行业产值 313.43 亿元，比上年增长 3.7% ，占规模以上工业总产值的 56.7% ，比重比上年上升 2 个百分点。（3）建筑业稳步发展：全年实现建筑业增加值 10.40 亿元，按可比价计算，比上年增长 8.6% 。建筑企业进一步发展壮大，据规划建设局资料显示全市现有建筑业企业 65 家 , 其中一级资质企业 3 家、二级资质企业 17 家、三级资质企业 42 家、劳务企业 3 家。3、固定资产投资和房地产（1）固定资产投资稳定发展：2008 年，全社会固定资产投资 86.79 亿元，比上年增长 10.2% ，其中工业性投资 36.88 亿元，增长 0.3% 。限额以上固定资产投资 68.10 亿元，增长 12.7% 。限额以上固定资产投资中，第二产业投资 30.37 亿元，增长 3.9% ，第三产业投资 37.33 亿元，增长 25.9% 。 （2）房地产投资平稳发展：全年完成房地产开发投资 21.66 亿元，比上年增长 37.3% 。商品房销售面积 13.89 万平方米，比上年下降 52.8% 。4、国内贸易和旅游（1）消费市场持续走旺：2008 年，全市社会消费品零售总额 130.13 亿元，比上年增长 16.9% 。分行业看，批发业零售总额 26.42 亿元，增长 22.7% ；零售业零售总额 88.70 亿元，增长 16.7% ；住宿和餐饮业零售总额 15.01 亿元，增长 9.5% 。分城乡看，市的零售额 74.30 亿元，比上年增长 16.0% ，县以下的零售额 55.83 亿元，比上年增长 18.2% ，城市消费增长快于农村消费增长的局面得到有效扭转。 （2）全市拥有商品交易市场 82 个，全年市场成交额 121.3 亿元，增长 7.5% 。成交额超亿元的市场 9 个，其中超十亿元的市场 2 个。 （3）旅游业较快增长：全年旅游总收入 18.27 亿元，比上年增长 17.5% ，其中国内旅游收入 17.44 亿元，增长 18.5% 。入境旅游外汇收入 1181 万美元，增长 13.9% 。接待国内游客 270.90 万人次，增长 17.5% ；接待入境旅游者 5.34 万人次，增长 9.6% 。5、财政和金融（1）财政收入稳定增长：全年全市财政一般预算总收入 46.32 亿元，比上年增长 15.7% ，完成年度预算的 100.59% 。其中，地方一般预算收入 23.97 亿元，增长 13.3% 。税收收入 21.94 亿元，比上年增长 15.7% ，由于工业企业受金融危机等严峻经济形势的影响较大，企业所得税收入 3.08 亿元，仅增长 1.8% 。从征收部门来看，国税征收 22.84 亿元，地税征收 18.54 亿元，财政征收 4.94 亿元。全年地方财政一般预算支出 25.22 亿元，比上年增长 19.3% 。财政支出对民生支持力度继续加大。其中，教育支出 7.60 亿元，增长 18.0% ；社会保障和就业支出 1.45 亿元，增长 44.8% ；城乡社区事务支出 0.91 亿元，增长 15.0% 。 （2）信贷资金紧缩局面有所缓解：受国家宏观政策取向调整的影响，全年贷款增幅呈现先抑后扬走势。从整体的形势来看，银行信贷资金紧缩的情况有所缓解， 12 月末全市金融机构本外币存款与贷款余额分别为 515.73 亿元和 380.35 亿元，增长 30.0% 和 19.8% ，存贷比从上年的 1.25 调整为 1.36 ；其中人民币贷款 376.41 亿元，比年初多增 71.07 亿元，增长 23.3% 。受股市持续回调下跌影响，储蓄存款回流比年初多增 64.48 亿元，总量达到 280.73 亿元。 6、人民生活：城乡居民收入稳定增长，生活水平不断提高（1）2008 年城镇居民人均可支配收入 25949 元，农村居民人均纯收入 10332 元，分别比上年增长 10.5% 和 9.5% ，城乡收入之比为 2.5 ： 1 ；（2）生活质量明显提高：城镇、农村居民恩格尔系数分别为 39.2% 和 37.9% ，每百户城镇居民家庭拥有汽车27 辆，每百户农村居民家庭拥有汽车 11.6 辆；（3）居住条件和环境不断改善。城镇居民人均居住面积 31.57 平方米,农村居民人均居住面积 45.6 平方米 。（五）瑞安城市发展规划依据浙江省城镇体系规划（2008-2020）及瑞安城市规划，瑞安城市主要总体规划如下：1、城市性质为：浙江省的7个现代化大城市之一。2、城区规划目标：按照规划，到远期2020年时，市域总人口总人口为170万人，其中城镇人口为134万人；中心城市用地规模为10325公顷，人口为115万人；城镇化水平为78.8%。城市绿地率达35%，绿化覆盖率达40%。预测2020年瑞安市用水量75万吨/日，用电负荷达300万千瓦左右。风景旅游方面，到2020年建设成为“中国最具经济活力的现代旅游名城”。3、城市空间结构：中心城区远景主要向东发展，北部组团和中部组团进一步扩大，同时跨飞云江南岸形成有完善城市功能的南部组团。3个组团分别以绿楔和飞云江作为生态绿地分隔，形成“一心两岸三片多点”的空间结构：“一心”指一个与大城市规模档次相对应的城市新中心区；“两岸”指城市跨越飞云江南北两岸发展；“三片”指北部组团、中部组团和南部组团；“多点”指城市在沿袭既有各镇的社会结构基础上发展。4、交通规划：七纵三横一绕，建立外快内畅交通网构建公、铁、水、空等多种运输方式相互协调、有机衔接、互为配套的综合交通体系，重点建设由高速公路、国省道（规划）和城市快速路组成“七纵三横一绕”（甬台温复线、滨海大道、温州南塘大道、瑞祥大道、甬台温高速公路、高桐公路及57省道，龙丽温高速公路、56省道及瑞枫-永瑞公路，温州绕城高速公路）的主框架路网，形成外快内畅的交通网络。小结：通过相关规划的综合分析，瑞安将来作为浙江省现代化大城市，规划要求加强城市的空间结构、功能布局、特色风貌、生态环境等建设，本项目作为城市组团的重要商业功能，将直接受益城市和交通规划，将辐射更多人口，推动瑞安城市和商业发展水平。（浙江省城镇体系规划）（六）瑞祥新区发展规划瑞祥新区地处瑞安城市的中部组团，东南边与安阳新区接壤，西北与万松山、东岙山相连，区域面积为3。15平方公里，其发展规划如下：1、瑞祥新区的功能是：以商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区，是城市中心区的有机组成部分。2、规划结构采用“一核、二轴、三区、四带”的布局“一核”：“T”字型发展轴交点。“二轴”：罗阳大道与瑞枫公路两条“T”字型发展轴，根据不同的道路性质，两侧安排内容各异的市级公共设施项目。“三区”：指由发展轴分割而形成的东、西、北三个生活居住区。“四带”：指结合河流布置的四条滨河绿带，构成了新区的绿化骨架。3、公共设施：公建结构分为两级，即市级和小区级（1）市级公建主要沿“T”字型发展轴布局，其中东西向发展轴瑞枫大道两侧布置交通流量相对较大的公共设施项目，主要有市场、汽车客运站等。（2）南北向发展轴罗阳大道公建单侧布置，南段以商业步行街形式规划，步行街西侧以低层商业建筑为主，东侧以中高层商务办公建筑为主；罗阳大道北端以商住楼形式布置。医院用地根据有关意向安排在瑞枫大道北侧上山根村。（3）小区级营利性商业服务设施沿城市次干路布置，以商住形式建设；小区级管理、文化教育等服务设施，布置在小区中心，采用23个小区设一处小区中心。4、居住（1）为满足旧村改造和征地要求，返回地居住建筑一般以高层为主，容积率为2.6。（2）本区居住容量约为5.5万人左右。（3）规划小学两所，规模分别为36班和48班，新区小学生人数约为3630人，用地2.45公顷和3.56公顷（包括河边绿地）；规划初中和普高各一所，规模各为42班，用地分别为3.81公顷和4.54公顷。规划幼托5所，规模12班，用地各0.4公顷左右，每所服务人口11.5万人。5、绿地景观以周边山体绿化为背景，滨河绿地为骨架，各级块状绿地为基础，构成新区的绿化系统。中部主干河流东侧布置30100米宽的滨河绿地，作为进入新区的主要自然景观轴线，滨河绿地通过支流延伸至各居住小区，构成网状绿地系统。罗阳大道为新区最主要的景观性道路，单侧绿地，单侧公建布置具有个性。为突出纵轴线地位，沿纵轴线公共建筑高度一般控制在6080米，纵轴线北端酒店建筑作为对景和新区地标性建筑，高度控制在100米左右。居住建筑一般控制在35米左右。（七）瑞安商业发展规划根据瑞安市商业网点规划（2005至2020年），瑞安商业发展规划主要如下：1、 规划目标：（1）20052015年为近中期目标，20162020年为远期目标；（2）近中期目标是继续“完善老区”即完善瑞安市老城区的商业核心功能，同时培育新区，加强以瑞安广场为中心的安阳商务商贸核心商业区的建设；（3）远期的目标是最终实现老区新区的共同繁荣，即“东西并举”的商业格局。通过商业网点的规划，提升商贸业的档次，并奠定其作为温州市次中心的地位，使之成为辐射浙东南乃至闽北地区的重要商贸中心。2、规划内容：根据规划，瑞安市将形成“两心一带两团四片区多节点”的商业空间布局体系。“两心”指瑞安老城区商业中心区和新城区商业中心区；“一带”指滨江大道游憩商业中心区；“两团”指塘下至汀田商业组团和飞云新区组团；“四片区”按城镇经济区发展规划的经济片区来划分，即以马屿镇为中心的中南部商贸区，以陶山镇为中心的中北部商贸区，以湖岭镇为中心的西北部商贸区，以龙湖镇为中心的西南部商贸区；“多节点”指城区和一般乡镇中数量众多，服务所在社区（居民区），主动与市级商业中心、副中心和区域性商业中心接轨的各级商业网点，形成以瑞安广场商业圈为核心商业圈，以莘塍镇和经济开发区两片区商业为两翼的商业格局体系。小结：从瑞安未来商业发展定位我们可以清晰的看出，提升商贸业档次是未来商业规划目标， “两心一带两团四片区多节点”的商业空间布局更为瑞安未来商贸发展规划出了宏大的蓝图，我项目作为商业规划的直接受益者，商业中心区的规划，新的挑战和机遇应运而生。（八）宏观背景分析总结1、温州作为浙南经济、文化中心，是中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前沿阵地，具有重要的战略地位；2、近年温州市宏观经济持续、稳定，呈快速发展态势，为房地产和商业的发展提供了良好的经济环境；3、瑞安是未来浙江省现代化大城市，浙江省重要的现代工贸城市和历史文化名城，在温州乃至全国具有相当的影响力；4、瑞安是“温州模式”的重要发祥地，现已形成汽摩配件、机械电子、塑料制品、鞋类、精细化工、纺织服装等六大支柱产业，形成了有较强竞争能力的行业规模优势和产业配套优势；5、瑞安国民经济、房地产和商业等近年稳步发展，房地产和商业市场繁荣，民间资本雄厚； 6、瑞安是浙江著名侨乡，并有20多万瑞安人在全国各地经商办厂，华侨及经商人士极大的推动了当地经济、房地产和商业的发展；7、瑞安定位层次被大大提高，对瑞安的发展将产生极大的推动作为现代化大城市之一，在温州市“一主二辅五组团”的空间结构战略格局中，更高层面提升了瑞安发展地位；8、随着瑞安及瑞祥新区的城市规划的实施，本项目将作为规划的直接受益者；宏观环境总结： 随着温州及瑞安经济的较快发展及瑞安定位层次的提升，瑞安整体经济增长强劲及工业发展后劲强大，但同时面临着全球金融危机及区域的激烈竞争，这些都对瑞安房地产业、商业及我项目作为地标性商业的发展带了更有力的发展与挑战。三、温州及瑞安房地产行业环境分析（一）2009年温州房地产市场运行状况：房地产市场繁华据温州政府部门统计公布：今年上半年，温州土地市场与去年同期相比，成交宗数增加133.33%；温州市区一手房销售面积环比增加185.09%，供应面积环比增加19.15%；温州主城区(鹿城区)二手房交易量环比增加163.42%，同比增加65.2%，主要体现为以下特点：1、量价齐升2009年上半年温州市区一手房销售面积同比增加46.18%，供应面积同比增加19.73%；温州市区新建商品住宅的平均价格为20569.94元/平方米，较去年同期平均价格每平方米上涨7103.71元/平方米，增幅为52.75%，环比上涨2981.38元/平方米，增幅为16.95%。2、地王不断涌现4月份，原温州长运集团地块以高出起始价格55.69%的价格出让，楼面价格达到19607.84元，刷新了温州市土地出让价格新的记录，5月份出让的龙方村三产安置地块，以15205元/平方米的楼面价格刷新了该区域去年所创下的地王价格，另外还有位于城市中心区府东路东侧F31#1-2地块最终以20735.3元/平方米的楼盘价格成功出让。3、商品房销售市场火爆根据对汇金锦园、万川锦苑、香缇半岛、涵景苑、中环广场、外滩国际公馆等楼盘的现场踩盘，在传统的淡季，房价坚挺，销售火爆，6月二手房交易量不降反升，成交1600件，环比上升16.0%。4、中高端物业集中绿城温州鹿城广场、外滩国际公馆、中瑞曼哈顿都定位在高端。户型面积集中120平方米/套以上，说明目前市场改善型和投资型客户占主导，中高端物业发力。（二）瑞安房地产市场运行状况分析上半年房地产市场的量价齐升，部分住房需求的释放，使市场已经迈出“冷市”，走向“热市”。土地资源紧张，民间资本雄厚，城市规模扩大，是支撑房地产市场刚性需求的三大支柱。改善居住条件、结婚住房需求、农民进城购房是房地产市场刚性需求的三大主流。但我们也应该清楚看到，市场要想保持在一定水平，后市支撑点还较为缺乏。1、土地供应市场：土地市场一扫去年低迷态势，今年上半年商品房建设用地平均楼面地价与去年基本持平据瑞安市公共资源交易中心公开的信息数据统计：上半年出让商品房建设用地项目8宗，出让土地总面积14万平方米（210亩），建筑规模约33.7万平方米，其中商品住宅约25.6万平方米，成交总金额13.53亿元，平均出让土地楼面地价4832元/平方米。2、商品房市场：商品房供应面积、销售面积、合同均价都有了大幅度的提升据商品房预售项目数据统计：上半年办理商品房买卖合同备案776套，同比下降7.8%；备案总面积13.53万平方米，同比上升17.9%；合同总金额22.2亿元，同比上升164%。商品房买卖合同均价为16407元/平方米，同比上升124%；其中住宅均价16126元/平方米，同比上升153%。3、二手房市场：二手房市场异常活跃，二手房市场已经暖意融融上半年二手房交易3187套，同比上升30.72%；成交面积42.07万平方米，同比上升11.95%；成交总金额25.23亿元，同比上升80.93%。二手房成交均价6000元/平方米，同比上升60.85%；其中二手房住宅成交均价6474元/平方米，同比上升59.76%。4、房价上涨原因分析（1）房地产市场供不应求矛盾的影响：受宏观调控政策的影响和土地资源不足等情况影响；（2）市民购买力非常强大：如：国际公馆、天瑞尚品开盘均价超过2万元，较之前两年的楼盘开盘均价高出一倍以上，但大部分的楼盘销售效果都较好，华侨、企业主和经商户是本轮购房的主要消费对象；（3）信贷政策宽松，投资性购房重回楼市：在金融危机的背景下，世界经济面临着较大的通胀风险。不动产成为许多投资者规避风险的首选，一些投资者将购买房屋当做避免货币贬值的重要渠道，大量的投资性购房重新涌进了楼市，进一步助推了房价的回升。（三）房地产市场总结1、温州及瑞安经济保持较快的发展速度，为本地房地产的发展创造了良好的宏观经济环境；2、由于民营企业较为发达，加上大量外币资金的流入，使得温州及瑞安民间有较强的购买力，它的房产市场价格可以跟一线城市相比拟；3、房地产市场基本以当地的房产开发企业为主，项目开发水平、形象等都普遍不高；4、土地资源紧张，民间资本雄厚，城市规模扩大，是支撑本地房地产市场刚性需求的三大支柱；5、后续房市须观察：国际经济形势是否回暖、中国经济发展态势是否理想、房价是否合理回归等。四、温州及瑞安商业市场分析（一）温州市商业市场分析1、温州市主要商业概况温州市区业已形成五马街、大南路、华侨国际名品广场、欧洲城、车站路时代广场几大商圈，商业氛围浓厚，而五马街、大南路商圈则是市级重点商圈。2、五马街商圈发展分析（1）五马街分析：地处温州老城区中心，是温州旧城古老的街道之一，全长400余米，是温州旧城商业文化最为浓厚的区域，主要以经营服装、鞋革、箱包和珠宝首饰为主并能提供休闲和餐饮。目前，五马街存在经营商品档次不高、重复开店等问题。由于五马街商品档次不高、业种不齐和停车难等诸多原因，前来购买的人群主要集中在新温州人、外地游客和中底端消费者。据了解分析，目前，五马街的顾客购买力人均消费在300元至500元左右，消费的主要商品表现为皮鞋和休闲服装，珠宝首饰类(含手表)的销售对象主要是部分用于订婚和结婚的年轻人，一次性的购买额较大。（2）主要商家： 中百商城、运动一家、德克士、大禾寿司、卡斯高鞋、嘉乐迪、海上天西餐、五马美食林、天一角食街等； 3、大南商圈发展分析（1）大南路分析：大南路北接人民路、南至荷花路，旁边的莲花路和荷花路承担传统的购物街功能，各种业态的相互补充组合，使大南街区的综合性精品商圈功能更为完善。银泰百货、开太百货、嘉乐广场、世贸中心、苏宁等这些精品商业业态的集合，将把大南门打造成为一个高档精品商贸中心，日渐成为温州核心商圈。此商圈虽比五马街商业硬件要好，但存在停车难、租金高的特点、业态主要以中档以上服装为，业态过于单一的缺陷。（2）主要商家：银泰百货、开太百货、嘉乐广场、世贸中心、苏宁、迪信通、名欧咖啡、舍得坊、卡西妈、芭缇雅酒吧。 4、华侨国际名品广场发展分析位于五星级华侨饭店内，营业面积3000平方米，引进了Louis Vuitton（路易威登）、 （阿玛尼）、（范思哲）、（博柏利）、 （唐美希绯格）等近个国际顶尖服装品牌，（博柏利）、 （爱斯达卡）开设了浙江省第一家形象专门店。此商场虽然品牌化较高，但存在经营面积较小、硬件条件差、品种结构单一等缺陷； 5、欧洲城商圈发展分析温州欧洲城坐落于温州江滨路，与五马街、公园路商业街区相接，融商业、居住、娱乐、休闲、游览、办公为一体。建筑总面积230000平方米，其中住宅面积87370平方米，商业与办公楼建筑面积131735平方米，绿化生态广场面积30080平方米，道路广场面积38560平方米，地下建筑面积60000平方米，地下商场5000平方米，还能容纳800多辆小车。其结构布局采用西方国家城市规划中常见的“环形放射状”布局：中心为商贸广场，多条步行街呈放射状向各个方向延伸。工程内环建设以环形商业步行街衔接各类营业场所，周边布置高层公寓楼。外环主要铺设异国风情景观，主要入口处仿效欧洲大陆标志性建筑，建有法国凯旋门、德国水景广场、意大利罗马广场、荷兰郁金香广场、希腊柱廊广场等。商业定位在超大型一站式购物广场，在引进了好又多、必胜客、德克士、屈臣氏、石头剪刀布等200多个国际、国内一线品牌后，但由于市场的激烈竞争及运营成本很高等因素，丹璐广场经营不善已转型为奥特莱斯，许多知名商家已撤柜。 6、车站路时代广场发展分析（1）位于温州市车站大道时代广场大厦裙楼，2万多平方米面积；（2）现汇集国内外中高档名品20000余种，其中国际知名品牌300余个，包括LANCOME、ESTEE LAUDER、Dior、MONT BLANC、FERRAGAMO、VERSACE、HUGO BOSS、MISS SIXTY、TOMMY HILFIGER、Alexandre、CK Calvin Klein、CARAMELO、Armani Jeans、DIESEL等国际著名品牌；（3）商业开业时间较早，属于温州市老牌商场；（4）随着多次的内部调整，商业由原来的中档定位，正调整为中档偏高的路线，知名品牌约占50%；（5）相对温州银泰、开太，商场所处位置较偏，尤其是晚上，路灯昏暗；（6）商场周边商业未成行成市，且商业档次较低；（二）瑞安商业市场分析1、瑞安商业总体情况（1）消费市场持续走旺：2008 年，全市社会消费品零售总额 130.13 亿元，比上年增长 16.9% 。分行业看，批发业零售总额 26.42 亿元，增长 22.7% ；零售业零售总额 88.70 亿元，增长 16.7% ；住宿和餐饮业零售总额 15.01 亿元，增长 9.5%；（2）全市拥有商品交易市场 82个，成交额超亿元的市场 9 个，其中超十亿元的市场 2个；（3）居民购买力强劲，有着很高的消费水平：09年 1-4月实现社会消费品零售总额49.22亿元，同比增长17.6%，增长速度排名位列“三区两市”第一，总量排名仅次于鹿城区居第二位。；（4）汽车类零售额呈井喷性增长：豪华汽车犹如雨后春笋随处可见，奔驰、宝马、保时捷、悍马等名牌汽车已是屡见不鲜，汽车消费更新换代频率加快；（5）住宿餐饮业发展迅速：住宿餐饮业 1-4月实现社会消费品零售额5.9亿元，同比增长14%，特别是限额以上企业同比增长15%，已经连续四个月增长幅度保持在15%以上；总之，第三产业已成为瑞安经济发展的重要支柱产业，虽在一定程度上形成了“是路便有商”遍地开花的城市商业氛围，但是，受土地地价、传统习俗等因素的影响，整体层次还偏低，商业发展所需要的基础设施、场地处于较低阶段，零售商业网点以临街商铺为主导，瑞安市的商业总体仍存在特色不突出、随意的住改商、占道经营、小商小贩流窜等不规范的 “马路经济”式商业活动等问题。2、瑞安商业格局分析（1）瑞安商业格局及商业板块分析总体来说，瑞安城区形成四大商圈：虹桥路商圈、瑞安广场商圈、商城商圈及外滩商圈，其中虹桥路商圈位于瑞安人流最密集的老城区，是瑞安最繁华、商铺价格最高的商圈。A、虹桥路商圈：瑞安最繁华的商圈虹桥路商圈以虹桥南路为核心，包括虹桥南路、虹桥北路一部分、解放中（东）路、后街等路，虹桥南路全长1100米，有200余精品店铺的综合商业街，虹桥路商圈辐射整个城市，是城市的核心地带。开太、苏宁、新族广场、花布街、女人街、玉海楼、运动一家、肯德基、南大超市、中国银行、农业银行等形成了庞大的城市核心商圈。商圈中大量的人流、车流也为各大商场和临街店铺良好经营奠定了坚实的基础。（A）主要大型商业名称营业面积开业时间图片开太百货40002003年新族广场6000M22005年运动一家2000M22007年苏宁30002005年肯德基4002004年（B）存在的主要问题一是交通问题：商圈交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展；二是购物环境较差：树木少，绿化差；三是商圈内各商业网点竞争无序：销售商品定位过于趋同；四是整体商品档次低：大部分沿街商业整体档次均较低；五是机动车车行路网密度高、宽度窄，人车混行现象普遍；六是个体经营户搭建的钢架摊位，少数经营户未搭建的路段也有临时摊位占道经营；七是小商贩随处摆摊设位，贩卖假冒伪劣商品、食品； （停车位严重不足） （随处占道经营） B、 瑞安广场商圈：瑞安新兴商业中心瑞安广场商圈是瑞安新兴商业中心，集中了大润发、时代广场、大富豪、豪门盛典、小肥羊、德克士、葡萄园等商业，商圈内商业设施及环境相对虹桥南路要好，周边小区林立、机关众多，但楼盘空置率较高。（A）主要商业：名称建筑面积开业时间图片大润发150002007年时代广场200002008年葡萄园100001989年大富豪140002005年豪门盛典49002007年（B）存在的主要问题一是停车位不足，停车难：大润发、时代随处停车现象严重事故 二是商圈聚集效应不明显：商圈内只有大润发、时代、大富豪、葡萄园等知名商家；三是商圈业态复合度、档次化不高；C、商城商圈商城商圈主要以新老商城为核心，其中瑞安商城总占地面积达296亩，建筑面积达12万平方米，店摊总数5291间，地上和地下停车面积100070平方米，是一个集服装、针织品、日用小百、家私、家电、灯具、鞋、布匹、毛线、服装辅料、床上用品、化 妆品、袜（礼品）等十三大行业的多元化综合性现代化商城。商品总成交额连年列温州各大市场之首，跻身浙江省五大市场之一，成为浙南闽北最大的商品集散中心。2000年4月建成营业建筑面积56449平方米，高达十二层的商城大厦日用品交易中心。商城因特定的历史原因，曾一度辉煌，但因其硬件条件差、商品档次低、炒铺严重及义乌等市场的兴起，现在辐射力及影响力正呈下降趋势。名称营业面积开业时间图片瑞安商城1200001993年商城大厦56449M22004年D、 外滩商圈：瑞安餐饮、娱乐、休闲、观光场所概况：外滩商圈以滨江大道为主轴，道路二侧遍布了大量酒吧、KTV、足浴按摩、餐饮店，是瑞安餐饮、娱乐休闲的聚集地。瑞安外滩位于飞云江畔，又称瑞安滨江大道，该工程由瑞安市政府统一规划，以出让涂滩围成的地块来筹集资金，政府不花一分钱建设而成，是一个集防洪防汛、城市道路、旧城改造和新区开发为一体的综合性工程，开发总面积达 25万平方米。主要问题：一是停车难，尤其是晚上随处停车现象严重；二是治安相对较差；三是硬件条件较差；四是商业味太浓，缺少文化内涵；主要商家：酒吧类：多伦多酒吧、本色酒吧、夜爵咖啡、66BAR、骑士酒吧、拉芳舍会所、菲咖啡、2008概念酒吧、哥伦比严；餐饮类：唐人街铁板烧、麦田村、皇家扎啤城、小波皮烤牛肉、香江美食；足浴按摩类：夜来香健康城、彩虹健康城、玉海假期健康城、碧海云天按摩；3、商业各业态调查分析瑞安商业形态以沿街商铺为主、专业市场、超市、百货和步行街为辅（1）专业市场A、概况：瑞安的专业市场主要以服装、家居装饰、电器、汽车为代表，集中分布在商城路、安阳路、隆山路、仲容路、瑞祥大道、罗阳大道、塘下镇等。名称主要道路主要商家建筑面积开业时间经营状况汽摩配城塘下镇/占地120亩1996年良家居装饰、建材尚未有上规模上档次的此类市场，主要集中在安阳路、隆山路，但均以沿街商铺形式出现，15000陶瓷品广场即将开业；汽车集中在瑞祥大道、罗阳大道、瑞湖路、塘下镇等，以汽车城、旧车交易市场及各汽车专卖店为代表，汽车经销和汽配服务在瑞安销售很好； 服装市场以瑞安商城为代表，市场形成时间长，影响较大；IT、电器/国美电器30002009年一般苏宁电器30002005年良新族广场60002005年良颐高数码广场40002008年一般瑞安数码广场50002006年良图片 B、专业市场业态分析（A）以商品生产基地为依托，各类专业市场遍布城乡，塘下汽摩配等市场在全国都颇具影响，瑞安商城是全国三十个大型市场之一；（B）没有一家上规模上档次的家居建材市场，基本上以沿街铺为主；（C）服装、电脑数码等专业市场脏乱差，硬件及商业管理较差；（D）商贸城、汽摩等传统市场市场影响力大；（2）超市A、主要超市：名称建筑面积开业时间经营状况大润发150002007年好南大超市1000-20001998年分布于城区银城超市1000-20002001年拥有周松店、飞云店等多家分店及多家特许加盟店五洲超市500-20001999年分布于城区及乡镇，约二十家自营及加盟店B、超市业态分析目前当地超市大卖场总体来看,呈现出以下特征:（A）以纯超市为主，百货部分较少目前商场形式基本上是以纯超市经营方式为主；（B）5000平方米以上的大型超市很少,但中小型及社区超市竞争激烈；（C）与大型超市相比，中小规模的社区店分布于城区各角落，竞争激烈；（D）城区超市分布不平衡，工业区基本没有中型以上超市；（E）品牌化程度相对不强,目前的超市品牌以瑞安本地品牌为主；（F）大型超市市场空间较大：大润发排队现象严重，33个收银台周末高峰期排队严重；（3）百货、购物中心A、主要百货及购物中心序号名称面积开业时间经营状况1时代广场200002008一般2开太百货40002003良B、百货及购物中心业态分析（A）百货网点数量不多；（B）除时代广场外，百货商场硬件设施较陈旧、经营管理也比较落后；（C）从业态功能所占比例上看，传统购物功能占的比重过大，餐饮休闲功能不足；（D）百货经营商品供给量有限，品种、品牌相对档次不高；（E）整个瑞安没有严格意义上的购物中心。（4）商业街A、主要商业街序号名称面积开业时间经营状况1外滩步行街约120002005现多为电脑及低档餐饮等2瑞祥新区步行街52