物业管理顾问工作指引.doc

h金地物业管理顾问工作指引共创物业管理辉煌 金地物业管理顾问工作指引前言 物业管理作为新兴的“朝阳行业”，在中国已走过了20年的发展历程。 20年来，无数的物业管理企业，无数的物业管理人，为中国物业管理的发展和成熟，进行着默默的耕耘和奉献。 这套金地物业管理顾问工作指引是金地物业管理多年顾问工作的经验总结，是数十个顾问管理项目运作模式的提炼和升华，是无数金地物业管理人心血和智慧的结晶。她不仅为金地物业管理今后的顾问项目明确了标准化的作业规程，同时也必将为中国物业管理行业的规范成熟及水平的提升，做出探索性的巨大贡献。 这套金地物业管理顾问工作指引，基本涵盖了金地物业管理顾问工作的所有流程和环节。从项目开发的前期准备，到物业接管验收后的入伙装修，再到业主入住后的日常管理，直至顾问合同期满后的跟踪服务，以及创优工作的开展等等，每个环节、每个流程、每项工作都有具体的要求，有详尽的描述，有要点的提示，有相关的背景资料供查阅，有具体的实际案例供参考 金地物业管理的目标，是以这套金地物业管理顾问工作指引为开端，在全国所有的顾问管理项目中，建立标准化的规范操作模块，在各个业务领域，形成规范一致的作业规程和服务水平。力争像“麦当劳”一样，做到以标准化的运作模式，标准化的操作环节，标准化的语言行为，标准化的考核评估，生产标准化的产品，提供标准化的服务。 “泰山不辞细壤，故能成其大；河海不择细流，故能就其深。”金地物业管理的模式是开放的模式，金地物业管理的文化是开放的文化，衷心希望使用者通过实践，不断总结经验，不断超越前人，不断充实完善这套金地物业管理顾问工作指引，为金地物业管理的明天，也为中国物业管理的明天，创造出更大的辉煌！ 第一部分 前期工作指引第一章 项目开发前期准备一、顾问项目执行前的准备工作相关资料1：顾问项目执行准备工作规定1目的 合理安排和规范在开展顾问工作前的有关事项。 2适用范围 企业发展部相关人员办理执行顾问的准备工作。 3相关文件 31采购及分包控制程序 32人力资源管理程序 4职责 41部门经理负责安排有关人员准备开展顾问工作。 42区域经理负责开展顾问的准备工作。 43顾问经理负责开展顾问的准备工作。 5内容 51顾问工作准备执行的条件。 511物业管理顾问合同已签订。 512对方履行合同，按期支付应付的相关费用。 513距合同要求的现场顾问时间不少于一个月。 52顾问人员的配备 521新入司职员应有不少于三个月的司龄，并已接受相关培训，符合任职要求。 522视需要申请从其它部门调配。 523现职顾问经理/项目经理。 53顾问人员应了解熟悉顾问项目的相关情况。 531有关开发商、物业公司的基本情况。 532当地物管市场、房地产市场情况。 533合同期限、各阶段时限、付款金额及特别的约定事项。 534项目的以往工作及现状。 535现有资源情况。 54顾问人员应做好顾问项目的工作交接。 541直接接受拓展人员及相关人员的工作交代，如必要应做简要记录。 542查阅该顾问项目的有关资料，如业务信息处理单、管理方案、合同、往来函件、顾问工作报告等。 55根据顾问要求确定应配置的硬件工具、物品（如金地物管顾问标识牌）等，按采购及分包控制程序办理早购和领用。 56出差应提前至少1天办理，填写出差审批单、借款审批单报上级批准。 57特殊情况下，部门经理可指定专人代为办理物品早购、领用、用车申请及出差办理等手续。 58由办公室发出关于派驻项目顾问人员的函，由公司加盖公章生效，顾问人员去顾问项目报到时交甲方，企业发展部留复印件存档。 6记录 61关于派驻项目顾问人员的函由企业发展部保存一年。 7附件 无 二、 开发商会面、沟通、实地考查应少发表意见多了解情况，见拓展项目考察规程相关资料2：拓展项目考察规程1目的 了解和掌握拓展项目的基本情况，以确定对其拓展的可能性。 2适用范围 企业发展部对各区域项目的考察活动。 3职责 31企业发展部部门经理对需考察项目统筹安排或向上级汇报。 32区域经理负责对区域内各项目的考察。 33项目经理负责分管地区各项目的考察。 4内容 41考察前的必要准备 411无论进行信息跟进、考察、洽谈、出席重要会议或场合，特别是初次与对方开展公共关系的情况，相关人员应遵循以下要求。 412仪容仪表的要求 a 着公司规范服饰、标识，特别是二人以上共同参与时应保持一致。 b精神饱满、待人大方。 c 语言得体、态度诚恳，使用敬语。 d身体语言规范。 e 男性不留胡须、长发或染发，发型可喷适量摩丝。 f 女性可以化淡妆，不应佩带明显、贵重的饰物。 g 不食用有刺激性气味的食物。 h 遇天气炎热、出汗多的季节，可喷适量香水。 413使用符合公司CI且具有明显CI标识的如下物品： a 衣着：帽、领带（结）、衬衣、外衣、裤子、皮鞋、皮带、手套、西装胸饰。 b办公用具：手提电脑、手机、手套、高档用笔、掌上电脑、名片、名片夹（盒）、信笺、信封、公文包、行李箱包、各类文件夹（袋）。 c 交通：深圳本地及附近可提前申请公司车辆，或搭乘公共交通工具；非深圳本地且附近亦无公共交通工具，可以打的。 42考察对象，以下拓展项目视公司现有人力资源配置及分区责任等情况，由部门经理安排专人进行考察。 421已立项，但尚未开工。 422在建项目。 423已建成新项目。 424已建成旧项目。 425其它需要考察的项目。 43确定考察时间 431考察前应事先约定对方，要求对方派专人介绍情况。如条件不具备，可自行前往考察。 432对已立项，但未建的项目，应根据已掌握的信息，安排专人分段段多次进行考察。 433对在建或已建成项目，部门经理应安排专人进行不少于一次的考察。 44考察人员安排 441一般由项目经理进行考察，异地项目的考察可由驻外人员承担，重大异地项目由公司安排进行。 442涉及多专业的考察，要求公司指派相关专业人员组成考察组。 45考察内容 451项目的规划。 452项目的地理环境、经济环境、人文环境。 453项目的资金情况及进度。 454项目的销售情况。 455项目的配套设施。 456所在地区的物业管理市场状况。 457其它相关内容。 46考察结果的处理 461向上级汇报考察结果，为该项目的下一步拓展提供依据。 462必要时，形成考察报告交相关领导。 5记录 51考察报告由企业发展部保存一年。 6附件 无 三、 究规划设计资料，对规划设计提出建议3.1人车的通行应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理3.2停车场的规划应考虑：车位数量与未来的发展，进出的便利，安全与管理，设备设施的选用案例1：致： 苏州工业园区置地有限公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于人车通行、车场规划的建议时间： 2002年7月16日 人车通行：在小区规划人车通行方案时，主要应考虑以下几个主要方面的问题：1、 人车尽量分流：随着我国经济的发展，家庭型轿车在我国越来越普及，因而住宅小区中的车流量会越来越大，如不实行人车分流，车辆进出与居民进出会相互干扰，对行车、行人都造成一定程度的不便和影响，人车分流是现在及将来小区内交通的基本准则；2、 在人车分流的前提下，要尽量考虑人、车通行的方便，如居民出入口与电梯口的距离、人行道的宽度、相关阶梯的级数等；车道的宽度、车道的拐弯处角度、转角镜的安装是否合理、车辆进入地下车库的坡度、是否有防滑设施、司机刷卡的方便性等；在人车分流中，车辆通道一般应为单行道，如地下车库出入口分开，地面车场的出入口也应分开或车位可以使车辆从容倒车；3、 人车通行方案还应考虑某些特殊需要，如人行道中台阶应有部分平斜面，以利于残疾人士手扶车的通过或婴儿车的通过，如台阶太陡，则应设置专门的残疾人通道；车道中要考虑大车的通行，如业主搬家用的货车、重物的下货地点是否方便等；4、 规划人车通行方案时还要考虑到安全与管理的因素，如车辆进入地下车库的坡面应采取防滑措施，相关标识应明确清晰，特别是限高警示标识一定要明白显眼，以免发生意外情况。停车场的规划： 在停车场的规划中，应注意以下几个方面：1、 首先应考虑小区车位数与小区居民户数的比例。随着家庭轿车的越来越普及，车位数量多少成为小区配套设施是否完善的关键，如目前在深圳，由于当初规划缺乏前瞻性，导致九六年以前开发的小区百分之九十以上车位数缺乏，停车难成为小区业主十分头疼的问题，而要解决这个问题，则需花费巨额资金，如建立体停车场等。目前在深圳，小区规划基本按1：1的比例配置车位，而在内地城市，尽管目前在普通小区的业主购车数量不是很多，但考虑到将来的需要，至少需按3：2的比例配置车位，即至少每1.5户配置1个车位，才能满足小区未来的居住需要；2、 停车场的规划应考虑车辆出入的方便，如通道的宽度是否合适，拐弯处的角度是否能满足大部分型号家庭车辆的通行，如业主购买吉普车能否通行，每个车位的宽度、长度是否能方便业主停放，倒车是否方便，地下停车场应考虑屋顶与停车场地面的高度等；3、 停车场的规划还应考虑安全与管理的需要，如停车场的规划要方便保安人员对车辆的指挥、方便保安人员对业主发放停车卡、停车场特别是地下停车场的消防设施配置等；4、 在停车场的设施设备选用上，一是要尽量选择质量优的产品，二是尽量配置智能化程度高的设备，如智能刷卡设备、车辆自动识别设备、拐弯处的转角镜设备等，智能化程度高，既能方便业主，又能增加停车的安全性，更能在管理上节省人力财力。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅签收单位：苏州工业园区置地有限公司 签发单位：金地物业湖左岸顾问组签 收 人： 签 发 人：易柄顺3.3 围栏与岗亭应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式3.4 安防设施的配置应考虑：门禁、对讲、巡更、边界防越、闭路监控、室内报警3.5 监控中心的设置应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求案例2：致： 苏州工业园区置地有限公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于围栏与岗亭的建议时间： 2002年7月16日 在围栏的规划建设上，既要考虑安全性，又要考虑美观性。安全性主要有以下几个方面：一是高度，围栏要达到一定高度，才能起到隔离的作用，进而达到安全的效果；二是材质，用混凝土、铁栏杆、木栅栏，安全作用不一样；三是弯曲度，围栏应尽量减少弯曲度，主要是为了在安置红外对射设备时可减少镜头数量，有利于监控；美观性主要有以下几个方面：一是材质，用混凝土、铁栏杆、木栅栏等各种不同材质，其外观效果就完全不一样，关键是在安全的前提下要与小区整体相协调；二是色调，围栏的色调一定要与小区相协调；三是构造，如在围栏上增加一些图案或其它装饰，可能感觉就完全不一样。在岗亭设计建设中，要考虑以下几个方面：一是岗亭的位置，要既要方便业主车辆出入方便，又要利于对小区安全的监控；二是数量，从成本上考虑，满足管理的前提下要尽量减少岗亭的数量；三是岗亭的样式与规格，岗亭的样式、规格、色调等一定要与小区的整体相协调；四是要考虑一些细节方面，如通风性、采暖性（指北方城市）、空调安装位置、写字台摆放位置等。安防设施的配置小区安防设施的设置应考虑以下几个方面：目前安防系统主要有门禁系统、对讲系统、巡更系统、边界防越系统、闭路监控系统、室内报警系统等，一般以上项目小区均应配置，但根据实际情况可以有所取舍或增加。门禁系统的设置，除了安全因素外，还应考虑业主使用的方便，如采取推拉式还是旁移式，采有密码式还是刷卡式，推拉式门的松紧力度，旁移式门的旁移速度，密码键盘的设置、刷卡机设置的位置及灵敏程度等，均关系到业主使用的方便；对讲系统应考虑方便性，对讲所挂的高度、房号输入的便捷等，应考虑功能和质量，如对讲音质的好坏、是否可视等，增加可视功能是目前对讲系统的普遍做法；巡更系统的设置，主要应考虑安装的数量、位置、对巡视人员巡视情况的正确记录等，巡更点数量多了，耽误巡视人员的时间，巡更点数量少了，不能达到有效监控的目的；而巡更点位置的设置也应比较讲究，一般应设在有安全隐患的地方，保证巡视人员对有安全隐患的地方的巡视频次；巡更系统应对巡视人员的巡视情况有详细记录，如时间、事件、巡视人员、事件处理等；边界防越系统主要是红外对射系统，一般布置在小区围墙上，布置时应考虑高度、角度、对射点的对数、周围树木等对对射误报警的影响等，现在某些高档小区除了在外围安装红外对射系统外，还安装可视监控系统，实行对边界防越的双重保护；闭路监控系统是小区安防系统中的重要项目，良好的闭路监控系统可以节省保安人力，节约管理成本。闭路系统的设置应考虑以下几个方面：如画面的清晰程度、画面分割情况、是否设置可转动的监控云台等，而监控镜头一般应设置在有安全隐患的地方及人车流较大的地方，如小区出入口、单位财务室、游泳池、小区主干道等。监控中心的设置监控中心的设置主要应考虑以下几个方面：一是位置，监控中心应离管理处办公室较近，便于监控中心值班人员随时与管理处办公室人员保持联系，同时监控中心应能顺利接收到对讲机信息，要能安装空调以保持室内温度处于理想状态，因而不能将监控中心设置在地下二层以下，最好不要设置在地下室；二是面积，监控中心面积不能太小，主要是要便于监控人员对多屏幕的全方位监视；三是功能,将消防控制、消防广播、安全监控、小区报警、巡更监控汇聚于此。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅签收单位：苏州工业园区置地有限公司 签发单位：金地物业湖左岸顾问组签 收 人： 签 发 人：易柄顺3.6 商铺及便民服务点的规划应考虑：功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制案例3：致： 苏州工业园区置地有限公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于商铺及便民服务点的规划的建议时间： 2002年7月16日 商铺及便民服务点的规划建设中，主要应注意以下几个方面：一是位置，商铺一定要建设在人流量比较大、居民购物比较方便、比较显眼的地方，如电梯口外两侧、临街位置等，小区内的商铺一般只能设在一楼，设在二楼的话，由于规模小，很难吸引客户，但如美容美发、特色饮食等，只要有特点，设在二楼也可以吸引客户，但是商铺不能造成对业主生活的干扰，；二是功能，商铺的设置要从综合功能上进行考虑，在功能上力求多样化，如功能单一，商铺经营就很困难，也达不到方便业主的目的，小区商铺在功能上要尽量考虑业主的日常生活需求，如干洗店、小卖部、美容美发厅、糕点屋、小食店等，规模大的小区可考虑设置银行、邮电所、超市、书店甚至股票交易厅等；三是商铺的规划建设应考虑小区的整体统一，考虑商铺与小区整体环境的协调，如广告牌的位置、色调、商铺外部装修装饰等。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅签收单位：苏州工业园区置地有限公司 签发单位：金地物业湖左岸顾问组签 收 人： 签 发 人：易柄顺3.7 文娱活动场所的规划应考虑：使用面积、安全要求、对环境和住户的影响案例4：致： 苏州工业园区置地有限公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于文娱活动场所规划的建议时间： 2002年7月16日 小区内的文娱活动场所，主要包括会所的相关设施及户外活动场所，会所设施中属于娱乐活动场所，一般有书画室、阅览室、卡拉OK室、乒乓球室、棋牌室、舞蹈室、健身房、游泳池等，户外活动场所一般有网球场、篮球场、儿童游乐场等。在规划娱乐场所时，主要应考虑以下几个方面：一是使用面积，各种娱乐场所对面积都有要求，如网球场、篮球场等更是有最低标准面积要求，健身房、舞蹈房等对面积也有较高的要求；二是安全性，所有文娱活动场所在规划建设过程，都应将安全放在重点考虑，如室内场所的消防措施是否完善，游泳池是否有救生没备设施，儿童游乐中心的设备的安全性能等；三是对环境与居民的影响，如游泳池尽可能安排在公共视线外，卡拉OK室的隔音效果一定要好，网球场、篮球场尽可能与楼宇相距一定距离并有防护设施，以免在运动过程中球不小心咂着居民玻璃，阅览室一定要安静等。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅签收单位：苏州工业园区置地有限公司 签发单位：金地物业湖左岸顾问组签 收 人： 签 发 人：易柄顺3.8 管理用房应考虑：位置、面积、装修案例5：致： 福城投资有限公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于嘉洲豪园二期管理用房的建议时间：2001年6月28日呈报：福城投资有限公司蔡董、福城物业公司蔡董、吴总 嘉洲豪园二期（加州地带）定于2001年9月28日入伙，离现在还有整整三个月的时间。因此，贵司必须要在此之前把管理用房建好并装修好，为以后的物业管理提供一个优良的办公环境。根据嘉洲豪园二期的建筑平面布置和建筑结构特点，对于管理用房，物业顾问提出如下建议：一、 位置：嘉洲豪园二期的容积率为6.87，因此，地面空间相对较少。为了尽量给业主以后腾出足够的地面活动空间，又兼顾问方便以后的物业管理工作。物业顾问建议将管理用房建在四栋下面现在的施工现场管理用房（因为有关法规规定管理用房必须是正式办公用房）。二、 面积：嘉洲豪园二期总建筑面积为4万2千平方米，商用面积为6200平方米，共393套。根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及相关物业管理法规：房屋总套数（住宅、单身公寓加非住宅房屋每100平方米建筑面积折为一套）人均规划指标（0.06）人均人口数（3.75）=管理用房面积；物业管理用房项目中包含了办公用房、生活用房、库房等物业管理单位所需的各类用房，但不包括机电及保安人员值班用房。管理用房面积=393+（6200100） 0.063.75=102.375（米2）也就是嘉洲豪园的管理用房面积大约为102.375米2三、布局：为了更好地提高以后的工作效率，增强办公室本身的功能。建议最里面的一个独间为财务室，紧隔其东面隔成一个独间为主任室。最外面的一个大间为管理员的大办公室，大门与大办公室之间可隔出一个小前台，以提高物业管理形象。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：周明签发人：年 月 日3.9生活用房应考虑：位置、面积、装修、对住户的影响案例6：致： 福城投资有限公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于嘉洲豪园二期管理用房的建议时间：2001年7月10日呈报：福城投资有限公司蔡董、福城物业公司蔡董、吴总物业顾问在6月28日已呈交给贵司一份关于嘉洲豪园二期之管理用房的建议。按照深圳市的有关法律、法规，管理用房中已经包括了生活用房，但嘉洲豪园二期共有42名工作人员。显然管理用房中的生活用房面积是不能满足现在管理处生活用房需要的。为了提高管理处工作人员的生活质量，而又不影响小区内住户的正常生活和管理秩序，物业顾问建议用以下方法来解决生活用房不足的问题：一、在1栋、2栋之间的大台阶下面有大概50平方米，2.8米层高的空间，管理处可考虑装修一新，并安装通风设备和给排水设备，以作生活用房。二、在4栋下面的地下车库入口的架空层，装修成生活用房，因为所处层高达到6.8米，面积大概有60平方米，这里既不影响小区的外观，也不影响以后的管理秩序，也能取得业主的支持。通过以上方法，可以基本解决管理处生活用房的问题，以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：周明签发人：年 月 日3.10会所应考虑：位置、装修、项目设置、运营成本分析、区域划分、经营与管理模式案例6：致： 天集房地产开发公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于金港豪庭会所管理方案的建议时间：2002年1月7日呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司周董、徐总、袁总根据金港豪庭项目高档次住宅的定位，通过分析目标客户群的消费能力及消费特征，并结合该项目地处交通便利、人商两旺地段之具体情况，金地物业就金港豪庭会所相关事项提出如下初步构想供发展商参考。一、 会所项目的设置作为一个高标准住宅项目的会所，建议设立如下服务项目：美容美发、桌球、男女桑拿、室内/室外泳池、健身房、体操房、网吧、阅览室、游戏机室、视听室、中西餐厅、多功能厅、棋牌室等。二、 会所项目的经营出于专业化分工的考虑，将上述项目分为两大类：第一类为劳动密集型项目（如美容美发、中西餐厅），原则上建议采用对外招商的办法，一方面能保证这些项目的专业服务水准，另一方面能回避经营风险。第二类为自助型或基本自助型项目，可由物业管理公司经营。三、 物业管理公司的服务范围及收费标准按行业内通行的做法，物业管理公司对（1）供会所使用的小区公共设施（消防控制系统、喷淋系统、管网、发电机等）提供维修、保养服务。（2）对会所滴水线以外的周边环境提供保洁及绿化保养服务。（3）对整个会所产生的垃圾提供外运服务。提供上述物管服务的收费标准为3.30元/每平方米建筑面积.每月。四、 补充说明由于会所管理服务这一部分内容所涉项目繁杂，相对来讲需要比较专业的知识和经验，同时因为金港豪庭与我司所管理的金海湾花园无论从项目档次，还是客户群特征都有非常一致之处，故一待确定合作关系，我金地物业管理公司金海湾花园会所管理部将全面介入金港豪庭会所的各项工作，利用金海湾花园会所的人才、管理模式及近2年的运行中积累的经验，使金港豪庭会所的管理服务水准有充分的保证。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：签发人：年 月 日3.11垃圾收集点，与中转站的规划应考虑：（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，分类收集的要求，对环境的影响；（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放；封闭管理的要求，以及对环境住户的影响案例7：致： 天集房地产开发公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于“垃圾收集点、中转站、绿化、景观规划”的建议时间：2002年1月7日呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司周董、徐总、袁总为使小区公共环境的建设更满足居民的要求，建议在对垃圾收集、绿化点、中转站及景观进行规划设计时考虑以下因素：一、 垃圾收集点、中转站垃圾桶安放置可分为室内、室外两类，在购买或设计制作时应考虑美观、实用、与小区整体环境协调一致。并应考虑垃圾分类处理，标识的统一。垃圾桶放置位置：带电梯的楼宇在每层楼应考虑摆放垃圾桶的位置，最好能够密封。不带电梯的楼宇附近设置垃圾桶。室外的常放置于休息场所、主要路口等人流集中出入的区域。室外垃圾桶距住宅应在5米以上。中转站的位置设定应考虑：a：距离建筑物8米以上；b：设置在建筑物的下风口（主要应从夏季风向考虑）；c：设置在偏僻、隐蔽之处，要与周围环境协调；d：根据实际情况可将中转站的垃圾收纳口设在小区内，垃圾清运口设在小区外，从而不进入小区即可进行垃圾搜集、清运。垃圾中转站的容积，应以小区住户数量和垃圾清运频次确定。（一般30-40户设置一个专用大垃圾桶）；为便于垃圾的清运和清洁，要求垃圾中转站周围有排污设施，并设置一定的坡度以满足冲洗、污水排放的要求。二、 绿化合理搭配草皮、乔木、灌木，布置和谐美观的环境，一般要求住宅小区绿化南方四季有花，北方三季有花、四季常绿。植物品种的选用坚持以乡土树种为主、引种品种为辅，引种品种应适宜当地情况。南方主要以常绿植物为主，北方落叶和常绿植物合理配置，选用观赏价值较高的植物种类。尽量避免选用有针、有刺、有毒、有花粉类植物，或种植于偏僻不易接触位置。住宅小区一般以草皮、灌木和小乔为主，一般不种植高大的乔木；对于地下架空的小区，宜选用抗风性强，对土壤要求不高的小乔木和小灌木，或以草皮等地被类植物为主。架空层下以种植阴生植物为主。三、 小区景观住宅小区景观风格多样，一般在景观规划上要求功能完善、安全、美观；与整体环境溶为一体，能充分体现小区特点。住宅小区一般要求设置一定面积的儿童活动区和老年人活动区。住宅小区内设置喷泉、水池一般深度不超过50CM，高于50CM的要求池边具有一定的围栏或用绿化带隔离，并有相应的警示标识，防止对儿童造成危险。较大型水池驳岸一般处理成缓坡，地面要防滑。以上建议望贵公司给予充分考虑深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：闫智广签发人：年 月 日 3.12 绿化应考虑：（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种：a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐；b:植物的生长期与开花期的适宜性；c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒、有花粉的植物；（2）便于养护，有利于养护成本的降低案例8：致： 中北房地产开发公司刘总由： 深圳市金地物业管理有限公司一品嘉园顾问组主题：关于一品嘉园一期园林绿化建设有关问题的建议时间： 2001年12月21日 一品嘉园地处秦淮河畔夫子庙，因其特殊的地理位置，使其建筑与景观设计的风格必须和楼盘所处的地理环境、人文环境等相融洽。针对一品嘉园景观设计中的园林绿化方案，结合南京所处区域的气候及将来物业管理所涉及的问题，现将一期园林绿化方案中的有关事项提出建议和看法，供开发商和园林景观设计单位参考（目的是希望把一口嘉园的景观打造成一流的楼盘景观，争取达到“逛夫子庙，看一品嘉园楼盘”的境地）。1、 01栋、02栋、08栋等处，把合欢树做为行道树感觉不理想。合欢树树冠较大，长势迅速，粉色绒花自夏季至十月底连续开花，花开花谢落下的残花和秋季落叶造成的环境污染较大；另外，凋谢的花、落叶及果荚飞落草坪无法清扫干净，在后期的管理中，增加保洁的工作难度，影响保洁质量；到了冬季，大量成行的合欢树梢挂着部分未脱落的果荚给一种失落、失意的感觉，缺乏生命的气息，且色调与建筑物也不相配。建议：对上述几栋楼宇的行道树改用生长相对缓慢、树干色泽灰暗、形态高大的树种。如：银杏、珙桐、辛荑等，在一品嘉园园林绿化中尽量少用合欢，不宜大量使用。2、 09栋南面绿化带丝兰的应用。丝兰一般在工矿污染区、园林中的岩石、台坡等处应用的较多，小区绿化建设中一般不提倡使用。主要是因为其叶端较尖，容易造成人的意外刺伤，特别是儿童。丝兰在小区、学校绿化中造成意外刺伤事例，在南京就有类似教训，所以，现在南京新建小区绿化中都不采用丝兰。3、 含笑树。含笑在南京能否安全越冬？主要看树龄大小及产地。对于树龄小、又是福建、浙江等处产的含笑，应尽量少用。一般多采用地产或常州、苏北地区产的含笑对为好，以防南京因冬季特冷、日温差较大而造成树木的冻害，甚至死亡。4、 百年古樟。该树所处园区的中心地带，是园区最大的一棵樟树，可视为“镇园之树”。建议：选用树形较奇异、树直径在40cm以上或外观较好，有四至五个骨干枝，主干有2.2至2.5m以上的樟树。否则，百年古樟成了有名无实的普通樟树，失去应有的文化蕴意。树的枝、叶在栽植时应保留部分切勿全部打光。栽植后，要采取特殊的保护措施，以提高成活率。5、 10栋的苗木色块和色带。10栋的苗木色块（色带）共计有七种苗木组成。分别是金叶女贞、红叶小檗、红花继木、龟甲冬青、毛鹃、紫鹃、红月季。七种色彩的集中出现，给人一种繁杂的感觉。建议：该处用五种苗木做为色块或色带就足矣，这样苗木色彩的跳跃性比原先要小些，不论是平视还俯视，效果均很理想。6、 11栋和12栋北绿化带。此处的绿化带将于近期开工建设，工程的好坏有着重要的意义。11栋、12栋均为商铺，在园林绿化建设时一要考虑到美化环境，二要经济实用。建设进，在花坛边可提供固定的座椅，以方便游人及购物者休息。大环境有了改善，才能赢得良好的口碑，才会带动楼盘的销售，该地段树种可采用爪子黄杨和麦冬或葱兰镶边栽植。7、 地下停车场入口西侧绿化带的建设。在景观施工图中无此处的方案。建议：在此处栽植绿色植物，依地势、位置选用小灌木做绿篱，边缘用地被植物点缀，如黄杨、女贞、红花酢浆草等，也可留做栽种草花用。8、 草坪的栽植工作。据了解，一品嘉园草坪将全部采用直播法栽种草坪，品名是高羊茅。在一期绿化工程中，高羊茅的用量不是很大，移栽草坪和直播草坪，累此建议：选用移栽法植高羊茅草坪。在品种选用上，根据南京夏季较炎热的气候特征，应选用耐热性好、叶色深绿、冬天色泽佳的品种。在造价上，移栽草枰比直播草坪每平方米高35元左右。9、 草坪中草坪修剪机插座的预留。草坪栽植后修剪管理尤为重要，选用草坪修剪机，要根据草坪管理的长远观念和实际情况相结合。建议：在草坪中不需预留草坪修剪机插座。草坪管理需用的机械目前有1.2万元就能购买到适合整个小区使用且性能一流的草坪机械。如果在草坪预留插座，造价是否比购买草坪机械使用维修费用高？会不会造成隐患？应该衡量一下。10、绿化施工回填土的监督。土壤对植物生长起到十分重要的作用。建筑施工结束后，遗留下的建筑物垃圾，对绿色植物生长影响较大，根据园林绿化的要求，必须清除建筑垃圾，适量的回填土，以保证绿地建成后有一个良好的生长环境。因此，加强对垃圾清运、回填土监督工作非常有必要。11、加强园林绿化竣工后的监督工作。该工作涉及绿化施工单位在按图施工结束后，一年内对所栽植的植物按绿化养护标准进行维护。满一年后将成活的树木、草坪交付给投资商或物业管理部门，加强对完工后植物的养护督管是为了尽量减少苗木、草坪因维护不到位，而造成不必要的补缺工作，降低绿地的二次破坏程度，减少施工单位和开发商的经济损失。12、2002年“五一”期间园区园林绿化工作安排。一期园林绿化工程在“五一”期间是达不到节日氛围的，必须要借助草花的摆设和栽种，以增加节日的气氛，具体的安排建议如下：在大门口两侧及中心庭院处，摆设一串红和绿叶红花、红叶粉花的四季海棠或用黄色孔雀草与一串红配色摆设。对其余各栋前后都要用适量草花栽种、摆设，花色要艳丽，以暖色调为主，如矮牵牛、石竹等草花，用量估计约6000盆左右。13、一、二期工程衔接部位的处理方法。在一、二期工程的交汇处，必须采取简单、美观、造价低的处理方法。为了和一期绿化有一个过渡性连接，建议用草坪和草花混栽处理，草坪用高羊茅，草花可用一串红、紫鸭跖草、橙色孔雀草。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅签收单位：苏州工业园区置地有限公司 签发单位：金地物业湖左岸顾问组签收人： 签发人：3.13 小区景观应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否便于维护以及维护成本，对住户的影响案例9；致： 天集房地产开发公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于“垃圾收集点、中转站、绿化、景观规划”的建议时间：2002年1月7日呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司周董、徐总、袁总 为使小区公共环境的建设更满足居民的要求，建议在对垃圾收集、绿化点、中转站及景观进行规划设计时考虑以下因素：一、 垃圾收集点、中转站垃圾桶安放置可分为室内、室外两类，在购买或设计制作时应考虑美观、实用、与小区整体环境协调一致。并应考虑垃圾分类处理，标识的统一。垃圾桶放置位置：带电梯的楼宇在每层楼应考虑摆放垃圾桶的位置，最好能够密封。不带电梯的楼宇附近设置垃圾桶。室外的常放置于休息场所、主要路口等人流集中出入的区域。室外垃圾桶距住宅应在5米以上。中转站的位置设定应考虑：a：距离建筑物8米以上；b：设置在建筑物的下风口（主要应从夏季风向考虑）；c：设置在偏僻、隐蔽之处，要与周围环境协调；d：根据实际情况可将中转站的垃圾收纳口设在小区内，垃圾清运口设在小区外，从而不进入小区即可进行垃圾搜集、清运。垃圾中转站的容积，应以小区住户数量和垃圾清运频次确定。（一般30-40户设置一个专用大垃圾桶）；为便于垃圾的清运和清洁，要求垃圾中转站周围有排污设施，并设置一定的坡度以满足冲洗、污水排放的要求。二、 绿化合理搭配草皮、乔木、灌木，布置和谐美观的环境，一般要求住宅小区绿化南方四季有花，北方三季有花、四季常绿。植物品种的选用坚持以乡土树种为主、引种品种为辅，引种品种应适宜当地情况。南方主要以常绿植物为主，北方落叶和常绿植物合理配置，选用观赏价值较高的植物种类。尽量避免选用有针、有刺、有毒、有花粉类植物，或种植于偏僻不易接触位置。住宅小区一般以草皮、灌木和小乔为主，一般不种植高大的乔木；对于地下架空的小区，宜选用抗风性强，对土壤要求不高的小乔木和小灌木，或以草皮等地被类植物为主。架空层下以种植阴生植物为主。三、 小区景观住宅小区景观风格多样，一般在景观规划上要求功能完善、安全、美观；与整体环境溶为一体，能充分体现小区特点。住宅小区一般要求设置一定面积的儿童活动区和老年人活动区。住宅小区内设置喷泉、水池一般深度不超过50CM，高于50CM的要求池边具有一定的围栏或用绿化带隔离，并有相应的警示标识，防止对儿童造成危险。较大型水池驳岸一般处理成缓坡，地面要防滑。以上建议望贵公司给予充分考虑深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：闫智广签发人：年 月 日3.14 建筑的外立面应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否便于维护及维护成本3.15 公共部分的装修应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井案例10：致： 天集房地产开发公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于建筑物外立面、公共部分装修的建议时间：2002年1月7日呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司周董、徐总、袁总建筑物外立面建筑物外立面总的来说应根据建筑物的类型(超高层、高层、小高层、多层、别墅)、用途、周边环境等特点及开发商的特定目的(如：为了吸引顾客促进销售，为了省时省钱等)，来考虑外立面采用的色彩、用材等，色彩一般要求和谐，材料选择寿命长的，便于施工维护保养。案例1：金海湾，面临深圳湾，开发商确定以海为主题，确定外立面主要材料是蓝绿(海水色)的双面中空玻璃，这样既彰显物业的高档次，与大海和谐，又克服了日照强烈，临路噪音大的缺陷。案例2：益田房地产开发有限公司在96年推出欧式建筑风格和大户型复式豪宅的益田花园，火爆深圳，其古典的深红外墙(贴砖)，气派的白色罗马柱，宽大孤型的白色观赏阳台，高昴的白色楼冠，深深地吸引了广大顾客和房地产开发商，掀起了欧陆风，诞生出欧陆一条街。四五年过去，回首省思，当时从营销的角度推出欧陆风格概念是成功的，但现在从建筑的实用性、外墙面的维护角度来说，是考虑不周到的。案例3：武汉航天花园从外立面色彩的选择来说是失策的，因为灰色的外墙很难吸引人们的眼光，新建的小区看上去就象旧的一样，不利于销售。而武汉金色港湾的部分别墅外墙为了赶工期，采用塑胶扣板，效果却很好。公共部分装修对于建筑公共部分的装修应从建筑物的档次、安全性、耐用性以及便于维护出发，选择装修材料。一、多层对于低档次的经济实用房，公共的楼梯、地面一般是水泥沙浆抹平地面，楼梯墙面批灰刷乳胶漆。对于中档次的商品房，公共楼梯地面应贴耐磨防滑地砖,地脚贴地脚线,墙面批灰刷乳胶漆。对于高档的商品房，公共楼梯地面应贴高档耐磨防滑地砖,地脚贴地脚线,墙面批灰刷涂料。二、高层高层的公共走廊、电梯厅、大堂等的装修也应根据档次的不同和安全性、耐用等要求选择石材或瓷砖。特别是安全性，地面要考虑防滑，走廊墙上(离地1.2米至1.4米的位置)要为老弱病残群体着想加设扶手，电梯门前的地面应有适当的坡度，防止水流进电梯井。另外，走廊和大堂等，应要求通风。金海湾和鸿景湾在楼层走廊的通风设计都做得不错，可以借鉴。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：王泽宙签发人：年 月 日 3.16 清洁、绿化的用水用电应考虑：用水用电点的数量、位置3.17 公共用电应考虑：满足使用功能，方便控制，节约能源案例11：致： 天集房地产开发公司由： 深圳市金地物业管理有限公司主题：关于清洁、绿化用水用电和关于公共用电的建议时间：2002年1月7日呈报：天集集团沈董、邵总、新禧公司周董、徐总、袁总清洁、绿化用水用电这里的清洁、绿化用水用电指公共区域的清洁、绿化用水用电，一般是室外的公共区域用水、用电和高层建筑的走廊、大堂等的用电用水。布点及用水量用电量的设计以用途为参考依据。(1) 用水可与绿化共用取水点(非自动化的绿化点喷灌系统)，布点以20米至25米一个点为佳(方便员工工作用水)，出水管口以6分为宜(方便使用，同时能满足高压水枪的供水量)。高层的大堂、走廊等清洁或绿化的用水，一般由公共卫生间的水源来解决，不必另设取水点。自动喷灌系统的喷头布点，一般半径为7至10米，具体要根据绿化面积大小和自动喷灌系统的型号来定。(2) 用电清洁绿化的用电主要是清洁机械使用时用电和绿地塑造霓虹灯景时用电，故它的布点及用电量分两种情况：清洁用电以30米至40米设一个插座为佳，用电量设计考虑3千瓦；绿化用电以10米设一个插座为宜，用电设计考虑1千瓦。所有室外的用电插座一定要防水、防触电的，安装位置应比地面高。高层建筑的大堂、走廊等地方的清洁用电布点，每层最少应有一个插座，同样应采用防水防触电插座，布点最好选择卫生间或强电井，用电量考虑3千瓦宜。公共用电这里的公共用电主要指公共地方照明用电(如路灯、楼梯灯等)和公共人造景观(如喷泉等)的用电。在设计时应以安全、满足使用功能、方便控制、节约能源为原则。在方便控制、节约能源方面，利用自动化科技手段来实现：路灯控制采用光亮度感应自动控制技术（开关）；楼梯灯控制采用声光（含红外线）感应自动控制技术（开关）；人造景观控制采用编程定时自动控制技术（开关）；在选择用电器方面尽量采用节能、耐用、高效的，如路灯，用氖气灯，办公室照明用节能灯泡，停车场用白炽灯管。有一点要注意，声光（含红外线）感应自动控制开关和可调光亮度的控制开关，不能用来控制氖气灯、白炽灯管、小节能灯等，因为频繁的电源开关或电压的不稳定都会损坏这类照明电器。以 上 建 议 请 贵 公 司 参 阅深圳市金地物业管理有限公司顾问经理：王泽宙签发人：年 月 日四、 从物业使用人的角度对规划设计提出的建议4.1 室内的规划布局应考虑：门窗的位置、开启方向，布局的合理性，空调孔、排气孔的位置 4.2 水、电、气的容量，抄表方式应考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响4.3 各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视等的接入点位置应考虑：位置是否合理，方便使用4.4 家居的安全性应考虑：如何采用硬件措施，弥补技术的不足（如：加装防盗网）4.5 家居私密性应考虑：户门的位置，开启方向，户与户间窗户的位置和距离，摄像头安装的位置与角度4.6 住户对公共设施及公共环境的要求应考虑：使用的便利、舒适、安全案例12：致： 中北房地产开发公司刘总由： 深圳市金地物业管理有限公司一品嘉园顾问组主题：“湖左岸”项目设计与工程方面涉及物业管理及业主后期使用的诸多应注意问题时间： 2002年7月16日 作为服务性行业的物业管理需要强调其人性化，而人性化的物业管理是建立在人性化的设计和建筑上的。因为，如果把房子（物业）作为一个产品的话，那么，规划设计就可视为其产品的研发环节，工程建筑就是其生产环节，而物业管理就是其产品的售后服务环节；好的（高质量，人性化的）产品售后服务是建立在好的（高质量，人性化的）产品基础上的。如何做到“湖左岸”物业高质量、人性化则需我们各环节工作人员共同努力。鉴于此，我们根据“湖左岸”一期客户反馈意见（设计与工程方面），部分设计图纸和项目模型等资料结合物业管理工作中的经验教训，就“湖左岸”项目的设计与工程（暂不涉及标识，园林景观、会所等其它内容）先提出部分意见和建议，（因分工角度不同，未考虑成本控制与施工工艺等因素），以供参考。一 物业本体及外立面：1 平台花园及花园的栏杆应尽可能考虑不用易锈材料（即使表面油漆），以免造成后期外墙锈蚀，影响物业外立面，增加管理成本，同时也可能造成业主装修时因以上原因自行更换造成小区的不统一；另外，应注意考虑栏杆结构尽量不用横向结构，以免儿童攀爬，造成危险。2 因部分房屋卫生间偏小，洗衣机没有适当的安放位置等原因，且在“湖左岸”一期客户反馈意见中有提到：北阳台是否预留洗衣机位、拖把池位及如何解决污水排放等相关问题，我们认为，如果在北阳台上预留洗衣机位不仅要考虑以上提到的问题，同时还应考虑到防渗漏的问题，因为普通住宅一般只有厨房和卫生间进行了专门的防水处理，如果将北阳台功能延伸，必须考虑对阳台进行防水处理。另外，不论南北阳台（尤其是南阳台）考虑雨雪天气或下水管堵塞可能会造成阳台积水溢入室内造成装修损坏，故请注意落地门与户外阳台高差的处理。3 从模型上看一期所有样式房顶层复式阳台上方均无挑出飘板（雨篷），这是否会影响房屋的使用功能（如晾衣、遮阳等），如统一封闭北阳台为工作阳台，如何处理；另从“电施EF-10”了解到4#6#8#10#11#12#房D单元12F北阳台不仅无照明设计，且插座也无设计（其它部分房型北阳台也有此类情况）4 空调机位一直是物业装修过程中的一个焦点问题，它的解决应考虑如下几个方面因素：1）要保证有足够的机位数，象“湖左岸”这样高中档楼盘必须保证一室一机（厨房、卫生间除外）；2）每个机位尺寸必须足够大，考虑到装修过程中业主个性化差异，一般空调机位尺寸保证在：长高厚=1100mm 600 mm 500