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商业地产之铺位知识 商业铺位知识 商业地产知识培训系列 1 商业地产的概念 商业地产 是作为商业用途的地产 商业地产广义上通常指用于各种零售 批发 餐饮 娱乐 健身 休闲等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 别墅等房地产形式 以办公为主要用途的地产 属商业地产范畴 也可以单列 国外用的比较多的词汇是零售地产的概念 泛指用于零售业的地产形式 是狭义的商业地产 商业地产主要以铺位和主题卖场来体现 2 商业地产之铺位简述 铺位 即商业铺位 也称呼 商铺 由 市 演变而来 商铺是专门用于商业经营活动的房地产 是经营者对消费者提供商品交易 服务及感受体验的场所 广义的商铺 其概念范畴不仅包括零售商业 还包括娱乐业 餐饮业 旅游业所使用的房地产 盈利性的展览馆厅 体育场所 浴室 以及银行 证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所 铺位广泛存在于各个百货 超市 集体专业市场和shoppingmall中的有实际产权 但没有对空间进行物理分割的商业物业 其市场经济流通形态一般有 只租不售 3 商业地产之铺位简述 作为铺位 最大的特点就是要求总价较低 因为对物业进行分割产权出售 其面积一般不会很大 有的甚至只有十几平方米 再加上铺位的单价要比临街的店面低很多 所以铺位深受广大中小投资者的青睐 当然 由于其没有进行空间上物理分割 给铺位管理加大了难度 这就要求铺位商业体的经营管理队伍有着不同一般的招商能力和管理能力 4 铺位分类 关于铺位分类有多种 现仅仅把按位置和按产权两种分类说明如下 1 按照商铺的位置形式分类按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位 下面就其概念及区别进行介绍 铺面房 是指临街有门面 可开设商店的房屋 俗称店铺或街铺 铺位 一般只是指大型综合百货百货商场 大卖场 专业特色街 购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭 角等 俗称店中店 5 铺位分类 2 按产权形式分类 虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题 购买者拥有一定面积的产权 但具体商铺位置一般不明确 在此条件下套现是第一位的 只能以市场需要做策略性引导 运用返租方式是有效的 此种形式在北京 上海 成都等城市已禁止使用 深圳还有部分存在 独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间 注重项目入市后的经营状况和物业升值 开发商一般采用应将部分卖场保留 该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境 在此基础上 对所经营的业态业种以及经营环境 经营档次进行升级 从软硬环境两方面入手 提高项目的市场认知度 从而提升项目的商业价值和发展前景 吸引投资者与经营者共同的投资热情 6 铺位的称谓 在商业地产中 关于铺位的称谓很多 因地域 位置 人们的习惯等各不相同 但主要有以下几种 内铺 指卖场内部的铺位 外铺 指卖场外部的铺位 边铺 市场或主题卖场内靠边的铺位 这种铺位位置较偏 死铺 通常是指市场内视线极差 通道已经到尽头 不利于转弯的铺位 转角铺 一般指市场内 转角部分的门面 这种铺位视线很好 可以兼顾两面来的顾客来访 通铺 一般者专业市场内 铺位从两头开门从一端经过铺内铺货的顾客去 可以从中间隔断构成两个铺位 连铺 一般者沿街指或商场内 相邻铺位连接 可以拆掉分割线构成一个大的铺位 中岛 指专业卖场内 中间部位 一般靠近核心筒 可以根据需要自由组合成自己所要的卖场单元 独立街铺 指专业卖场内 靠过道 通道 的铺位 可以根据需要自由组合成自己所要的小卖场单元 但要严格分割 经营相对比较灵活 门面 商店房屋及沿街的部分 指店铺外表 另外 提一下市口 即市场口的简称 是专业市场的咽喉之地 所处其铺位租金相对较高 7 铺位划分 铺位划分时商业地产的主题 铺位划分合理 利于产品销售 对招商也起到带动作用 商铺划分原则有 面积适宜的原则避免异形商铺产生的原则避免柱头在商铺内的原则划分方法铺位划分方法通常是 根据柱距 两等分或者三等分 划分时注意人流动线的流畅 避免出现死铺 保证商铺开间在2 8米以上 保证商铺开间和进深比保证在1 3左右 位置较好的商铺应尽量划小 保证总价不至于过高 利于销售 出现异形商铺 尽量将异形商铺面积划小 以利于调整 异形商铺的划分应注重其实用性 尽量增大使用价值 8 铺位的销售 铺位通常进行产品定位后然后开始发售 通常有几种方式 分割出售 整体出售 先租后售 9 铺位投资选择要点 对一个铺位的投资选择 可从以下几个方面入手 第一 考察商业体中的物业管理公司 这是因为一个商业物业能否吸引客户 留住客源 其购物环境的好坏就占了很大的比例 而环境的好坏直接相关的就是物业管理公司 第二 铺位存在的商业体的配套设施 很难想象一个没有水电 没有任何的生活配套的商业体会有多少的经营者进驻 第三 整体的商业定位 没有准确商业定位的商业体如今在竞争日益激烈的市场上是很难会有客流的 而一个商业体如果不能吸引人流的话 自然而然 其铺位的价值就比较低了 第四 铺位自身在商业体中的地理位置 一个商业体里面的铺位也会根据位置不同 而带来不同的人流 第五 其他影响商业气氛的因素 如商业体的知名度 美誉度 便捷度等 10 独立街铺案例 黔北国际五金机电城简介 区域优势 城南商圈作为遵义城市副中心 忠庄将成为城市物流商业重点发展区域 政府实施重点商业发展的核心商圈 凭借忠庄腾飞的区域功能优势 将成为遵义市未来物流商贸中心 黔北五金机电城鼎踏大遵义流金商圈中央枢纽 双码头客运口岸商业门户 大流通商业动脉汇集忠庄 流金商圈跃然呈现 黔北五金机电城是高成长型专业市场 遵义稀缺的商业地产资源 五金机电经营占据产业重要席位 租金增值率搞 项目作为遵义城南商业投资