秦地国际项目分析报告.doc

“秦地国际”房地产开发开发项目可行性研究报告一、 项目概况1、开发单位“秦地国际”项目由陕西秦地房地产开发公司实施开发。陕西秦地房地产开发公司是一家具有房地产综合开发资质的国有企业，拥有较丰富的房地产开发经验，将严格按照现代企业制度的规范要求运作本项目。2、项目位置及周边环境土地位置：西安市雁塔区吉祥路66号。占地面积：39637.3m2（约59.456亩）。项目用地北临吉祥路、南临吉祥小区、西临化学试剂厂家属院、东邻四季东巷。3、配套设施状况周边供电、电信、给排水、燃气等配套市政管网齐全，已经具备了有利的市政配套条件。二、投资环境及市场分析1、房地产市场宏观形势分析进入2000年以来，中国经济高速增长，人民收入水平大幅度提高，改善型住房需求以及房产的投资属性使得房地产业进入一个繁荣发展的阶段。由于房地产价格上涨幅度过快，国家出台了包括限购等一系列楼市降温措施。限购令固然是以其行政强力遏制了购房需求，短期内对城市的房地产市场会有所影响，但正是因为其调控的计划性和非市场性，此项政策落实的实质和连续性便遭到了质疑。我国自九十年代以来一直试行社会主义市场经济体制，在市场配置资源的基础上配合以政府的宏观调控，达到资源优化配置的目的，显然，限购令的颁布违背了以市场为主导的经济体制。从政策颁布后执行的效果看，限购令的实际效果有限，象征意义远大于实际意义，而且这项临时措施对房地产市场只是起到降温作用，并未改变其整体上涨的趋势。 从西方发达国家以及日、韩等国的经济发展轨迹来看，城市化率在达到70%以前均呈上升态势。1996年中国城市化水平达到30%水平，便进入了“诺瑟姆曲线”所谓的快速增长期，此后城市化率年均提高一个百分点以上。2012年2月22日中国国家统计局发布的中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报中指出2011年中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.3%。根据世界各国城市化进程的规律，城市化率从50%提高到70%至少需要十几年时间。因此，中国的城市化进程还将至少保持十年以上的增长。截止2011年末，中国城镇存量住宅面积200亿平方米，如果未来20年城镇化率提高到70%，把老旧房屋的更新考虑进去未来20年还有200亿平方米的需求，每年10亿平方米的销售是最低限度，2011年全国住宅竣工面积7.17亿平方米，显然与市场需求有相当差距。所以，从这个角度看我国房地产市场前景广阔，政府针对楼市适当的调控使房地产业走上了长期健康发展的轨道。2、西安市房地产市场分析吉祥路在西安市政府规划打造小寨商业圈范围内。按照西安市政府要求，城区内工业企业须迁移至郊外工业园区，政府加大城市基本建设力度，打造商业新区和国际大都市的整体规划。三环的修建、城市行政区域的扩大，为房地产市场创下了前所未有的历史机遇，西安市房地产业成为全市的支柱产业之一。西安作为全省的经济、政治、文化中心，不仅吸引着国内外机构、企业入驻。作为西北的门户，西安也是外地机构和个人在西北投资置业的首选之地，为西安市房地产市场带来大量的商机。为了进一步提高城市居民的生活质量和扩大内需，住宅建设一直是西安市城市建设的重点。从总体上看，近年来西安市房地产市场交易活跃，持续走强，健康发展，处于良性运行态势。 3、项目所在区域市场分析本项目位于雁塔区吉祥路，周边商业网点密集，国有企事业单位较多，可供房地产开发用地较少。拟开发项目附近人口密集，大专院校、医院、超市近邻。特别是紧邻的吉祥村，本次全国人口普查结果，全村人口（含外来人口）达18万人之多，且面临城中村改造，其对商铺和住宅的需求较为旺盛，但所在区域可供选择的房源偏少。在对市场需求进行深度分析后，我们发现，该区域附近由于市场密集，大量商户、迁徙人群及地域性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，市场需求也越来越突出。4、区位优势从地理位置看，本项目西临高新开发区,南靠美院、石油学院、西安医学院，东临小寨商业区，北距南二环仅一公里，是西安市南郊的黄金地段。已开建的地铁3号线途径吉祥路，这样既可充分受惠于主干道的交通畅达和繁华便利，又因住宅部分地处四季东巷而享受相对宁静。相对于竞争楼盘而言，本项目具有距市区和众多商贸中心、学校、医院较近和公共交通便捷的优势，可对置业者构成吸引力。 三、项目定位分析依据西安市规划部门意见，本项目实际可利用建设用地39590m2（约59.385亩）。1、 建设规模计划总建筑面积：204950 m2【其中地上建筑面积169050 m2（住宅151610 m2，商业用房17440m2）地下建筑面积35900 m2】。容积率：4.27建筑密度：26.2%2、物业类型定位配套设计齐全的中、高档社区。3、规划设计定位建筑风格：现代风格建筑绿地率：33.6%停车泊位：1100辆住宅以50160M2/套为主力户型，外观设计特点突出并适当超前，利于推广和提升销售价格。4、价格定位经过市场调研，拟将商业用房单位面积销售均价定为20000元/ M2，住宅均价8500元/M2。此价格略高于周边楼盘，但又低于西高新开发区楼盘价格。定价过低可能影响投资收益和设施配套，亦可能引起消费者对物业质量的怀疑；价格过高则不利竞争。从调研对象的销售情况看，以上价格定位是较为合理的。5、目标客户定位根据本项目的市场定位，我们将目标客户确定为：5.1 企事业单位的年轻职员由于紧邻西高新开发区，这里有一批知识层次较高的白领阶层的消费群体，工作年限短，有少量积蓄，对住房有强烈需求，是对价格较为敏感的刚需族。5.2 投资客户追求物业升值，对项目的升值潜力有很深的研究人士。5.3 商务人士周边商贾云集，地区内有大量外地客商，经济实力强，有置业愿望，。5.4 城南居民周边企事业单位居住条件较差，经济条件较好的群体，亦可能成为本项目的潜在客户。5.5 机构和单位本项目在该区域属大型房地产项目，配套设施齐全，交通便利。可能会吸引单位以团购形式出现。6、营销策略定位根据市场实际情况和未来市场发展的方向，我们拟将营销周期划分为以下几个阶段：6.1筹备期通过售楼中心和工地现场的包装，树立拟开发项目初步形象。反馈市场信息，针对市场的不同需求，制定具体有效的推广策略，完成销售前的各项准备工作。6.2主销期这时消费者已对本项目形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动，业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、企业文化等综合宜传，进一步强化消费者的认同感，促成目标客户的购买行为。6.3清盘期在楼盘销售尾期，对项目的环境实景加以报导宣传，对本项目品质加以肯定。提供高质量的物业管理服务，最终完成清盘。四、项目进展及资金使用情况 1、项目进展 “秦地国际”项目用地，已于2011年9月18日通过西安市国土资源局土地招拍挂的仪式取得该宗土地使用权。并于2012年8月12日取得西安市规划局颁发的建设用地规划许可证。为确保项目的早日实施，陕西秦地房地产公司于2011年4月对该宗地沿街门面房进行动迁。截至目前，除生产车间及办公楼外，已全部动迁并拆除清理。待生产车间搬出后，可在60日内完成该宗地内所有建筑物的拆除清理工作，从而达到开工条件。目前，秦地房地产公司正在办理西安市规划局报建审批等相关手续。预计2013年6月前可将批复手续完成。2、 资金使用情况“秦地国际”项目土地使用权的取得，缴纳土地出让金及契税2.3亿元。门面房动迁赔偿，共计约6500万元；房屋拆除及清运费1000万元。西安探矿机械厂在拆除门面房期间过渡期的经营损失每年600万元，已赔偿两年，共计约1200万元。集中供热接口期费500万元（共计2000万元分四期交纳）规划设计费及工勘400万元。以上几项合计3.26亿元。 五、经济效益分析1、 总投资估算 住宅可销售面积约9万平方米（预留探矿厂职工住宅约4万平方米）。 此项目总投资估算118943万元，毛利润测算15665万元，投资收益率14%。六、项目风险性及盈亏平衡分析项目建设周期内，可能因外界因素导致售价上下浮动，对净利润和收益率也较为敏感。我们令销售价格上下波动幅度最大值为10%，以此分析净利润及收益率对售价波动的敏感性，并加以分析项目的风险性及盈亏平衡点。本项目的盈亏平衡点在假设售价整体下浮12%左右，即商业用房均价17760/M2、住宅均价7480/M2时，为盈亏的临界点。从周边楼盘旺销的市场调研情况和城市发展趋势分析，这种可能几乎不存在。七、后续资金的解决本项目已通过招拍挂的方式取得了土地使用权,在规划批准后即可开始全面动工。目前，项目启动还需资金：其中：城市规划配套费：5000万元 开挖土方、厂房拆除1000万元 桩基及支护 4000万元 设计费600万元 探矿厂搬迁及补偿费用1600万元 探矿厂阎良厂区建设2000万元以上几项费用共计1.42亿元。资金的解决建议：请地矿总公司以委托借款形式借与秦地房地产公司7500万元，用于探矿厂的搬迁补偿、厂区拆除清理和规费的缴纳。力争在2013年上半年取得开发项目的四证，具备在银行的贷款条件。在银行贷款解决后，除解决工程建设资金的所需，归还地矿总公司借款和内部单位的拆解资金。2014年6月底前，完成预售楼的相关手续，开始销售，回笼资金。八、结 论综上述测算，本项目可实现销售收入144740万元，利润15665万元，投资收益率14%。投资收益率高于房地产开发项目的平均收益率，因此，在经济效益方面是可行的。本项目符合西安市政府工业企业外迁至工业园区，建设商业化城圈的整体规划，可以更好地改善探矿厂职工现有的居住条件，提高生活质量。同时商业用房的开发也为繁荣经济和提供就业机会做出贡献。厂区迁至航空区，可以更好地发挥探矿厂机加工的优势，扩大生产规模。所以，本项目不仅可以创造很好的经济效益，还具有良好的社会效益。为达到上述目标，本项目将在规划设计中以人为本，注重生态环境，将自然的、人文的、现代的多种景观