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1 房地产广告常用术语 2 三 二 四 一 3 4 地产术语 第一部分 5 房地产又称不动产 是房产和地产的总称 房产和地产联贯为一体的 不可分割 房地产市场一级市场 指国家以土地所有者和管理者的身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场 指土地使用权出让后 由房地产经营者投资开发后 从事房屋出售 出租 土地转让 抵押等房地产交易 三级市场 指在二级市场的基础上 再转让或者再出租的房地产交易 房地产 6 土地竞拍 楼盘开盘 三级地铺 7 按土地使用性质划分为 居住 商业 工业 仓储 综合用地 公共设施用地 自由集资 微利房用地 例如 常提到的商住楼 指居住 商业办公两用地 土地类型 指政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后继续使用 如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回 现政府规定 居住用地70年 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 综合用地为50年 商业 旅游 娱乐用地为40年 土地使用权 8 土地使用权证 9 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产 是可领独立房地产证并可转让 出租 继承 抵押 赠与 交换的房地产 分类外销商品房 是由房地产开发企业建设的 取得了外销商品房预 销 售许可证的房屋 外销商品房可以出售给国内外 含港 澳 台 的企业 其他组织和个人 内销商品房 是由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋 内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民 商品房 10 亦称微利商品房 指由各级政府房产管理部门组织建设和管理 以低于市场价格和租金 高于福利房价格和租金 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋 微利房 是政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 建造的房屋 通常仅有一整栋的一张产权证 客户没有单独的产权证 个人可按房价全额或部分出资 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 集资房 11 一指具有社会保障性质的商品房 它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的 是由国家统一下达计划 用地实行行政划拨方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格按保微利的原则确定的 具有经济性和适用性的特点 经济性是指住宅价格相对市场价格而言 是适中的 能够适应中低收入家庭的承受能力 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果 而不是降低建筑标准 经济适用房 12 限价房 又称限房价 限地价的 两限 商品房 是一种限价格限套型 面积 的商品房 主要解决中低收入家庭的住房困难 是目前限制高房价的一种临时性举措 并不是经济适用房 限价商品房按照 以房价定地价 的思路 采用政府组织监管 市场化运作的模式 与一般商品房不同的是 限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格 建设标准和销售对象 政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后 设定土地出让的价格范围 从源头上对房价进行调控 限价房 13 工作室 小面积的办公场所 通常为一人公司 一间工作室所使用 SOHO也是一种新经济 新概念 指自由 弹性而新型的生活和工作方式 特别适合SOHO的是一些基于信息的制造 加工 传播类的工作 如编辑记者 自由撰稿人 软件设计人员 网站设计 美术 音乐等艺术工作者 财务工作者 广告 咨询等 因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成 SOHO中国 中国房地产行业领袖 目前北京最大的房地产开发商 张欣和潘石屹 SOHO办公 14 一手房一般指的是新房交易 即从开发商直接购买在售商品房 属于二级市场交易的房产 一手房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 因此 二手房 是相对于开发商手中的商品房而言的 凡产权明晰 经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房 包括商品房 允许上市交易的二手公房 房改房 解困房 拆迁房 自建房 经济适用房 限价房 二手房 15 房地产商在预售商品房时应具备下列五证 简称 五证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 国有土地使用证 商品房预售许可证 其中前两个证由市规划委员会核发 开工证 由市建委核发 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 由市国土资源和房屋管理局核发 五证 16 购房者通过交易取得房屋的合法所有权 可依法对所购房屋行使占有 使用 收益和处分的权利的证件 即 房屋所有权证 是国家依法保护房屋所有权的合法凭证 房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋 房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证 在通常意义上 房产证是房屋所有权证的简称 是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证 2011年8月下旬税务部门表示房产加名按房价一半征契税 房产证 17 商品房销售 预售 许可证 是政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 房地产商在销售商品房时 如该房屋已建成 还应持有房屋所有权证书 开发商取得了 预售许可证 就可以证明该项目在规划 工程 土地使用等方面通过了政府的批准 就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格 商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 预售条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 预售证 18 预售许可证 19 20 建筑术语 第二部分 21 红线一般是指各种用地的边界线 有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线 即建筑红线 也称 建筑控制线 它可与道路红线重合 也可退于道路红线之后 但绝不许超越道路红线 在建筑红线以外不允许建任何建筑物 建筑红线 22 占地面积 也称用地面积 整个小区或工程包含的地理面积 基底面积 建筑物整体在地面的正投影 常归为占地面积 建筑面积 建筑展开面积 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标 它包括三项 即使用面积 辅助面积和结构面积 使用面积 指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和 计算住宅使用面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 辅助面积 住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积 包括过道 厨房 卫生间 厕所 起居室 贮藏室等 但不包括烟囱等 结构面积 指住宅建筑墙体 柱等等建筑结构所占的面积 用户不能直接享用的空间 面积 23 在线项目总面积 24 建筑面积与规划占地面积的比值 衡量一个小区密度的一个指针 通常不含地下室 一个良好的居住小区 高层住宅容积率应不超过5 多层住宅应不超过2 容积率 地上总建筑面积 规划用地面积 100 容积率 即绿地率 绿化面积在占地面积中所占的百分比 绿化率 绿地总面积 总占地面积 100 绿化率 在线项目各参数 25 一块标准砖长为240毫米 高为53毫米 一砖墙 指墙厚为240毫米 半砖墙 指墙厚为120毫米 不包括水泥砂浆和粉刷层 一砖墙 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离 标准层高为2 8米 楼层净高 本层地面至本层顶的高度 净高 楼板厚度 层高 层高 26 承重墙 指支撑着上部楼层重量的墙体 在工程图上为黑色墙体 打掉会破坏整个建筑结构 非承重墙 是指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 在工程图上中空墙体 有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响 承重墙 27 建筑结构分为砖墙结构 框架结构 框架剪力墙结构 框筒结构和筒筒结构 其中 别墅 一般为砖墙结构 多层 一般为砖墙结构或框架结构小高层 一般为框架剪力墙结构高层 一般为框架剪力墙结构或框筒结构超高层 一般为框筒结构 或筒筒结构 建筑结构 28 别墅 已超过单纯居住的功能 兼带高级休闲之功能并独立的楼房 通常为三层以下 多建在城郊或风景区 中国古代称别业 别馆 多层 7层以下 也有带电梯 一般不带电梯 小高层 在建设部有关规定中 没有小高层这个概念 它是人们的通俗叫法 具体几层叫小高层没有约定俗成的概念 大概在8 18层左右惯称为小高层 高层 8层以上 一定带有电梯 为区别小高层 一般也指18层以上 超高层 超过100米以上之建筑物 其单位面积之建筑成本较高 物业形态 29 即房型 就是指房屋的类型 常见的户型有平层户型 跃层户型 错层户型 复式户型 而按照面积又可分为小户型和大户型 平层 指一套房屋的厅 卧 卫 厨等所有房间均处于同一层面上 跃层 跃层住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 错层 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上 用30 60cm的高度差进行空间隔断 层次分明 立体性强 但未分成两层 适合100平米以上大面积住宅装修 复式 不管是独幢的别墅或高层的上下两层的连通 都称为复式 复式与错层区别 复式层高往往超过一人高度 而错层式高度低于一人 复式的一 二层楼面往往垂直投影 上下面积一致 户型 30 跃层 复式 错层 平层 31 住宅户型 公寓 面积50m2以下一房 带卫生间 类似酒店标准单人间 一房 面积50m2以下的一房一厅 小两房 面积为40m2 70m2的二房二厅 两房 面积为80m2 120m2的二房二厅 小三房 面积为100m2以下的三房二厅 标准三房 面积为100 120m2之间 四房 五房以上 32 户型比 户型比是指各种户型在总户数中所占的百分比 反映不同套型住宅总套数的比重 例如 一幢住宅楼中 小套 或一室户 占25 中套 二室户 占47 大套 三室和四室户 占28 7090 政策 政府于08年推出的关于城市住宅面积控制的政策 即要求一个城市里新增的一手住宅供应必须有70 面积的产品属于90平方米以下的户型 此要求同样下达至每个楼盘 33 进门后 各个功能房之间的活动路线 意指人在室内室外移动的点 连合起来就成为动线 优良的动线设计在博物馆等展示空间中特别重要 如何让进到空间的人 在移动时感到舒服 没有障碍物 不易迷路 是一门很大的学问 动线 34 一般指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台 由于它面积一般均较大 上边又没有屋顶 所以称为露台 露台 阳台 泛指有永久上盖雨遮 有围护结构 有台面 与房屋相连 可以活动和利用的房屋附属设施 供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 35 外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度地感受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 飘窗 36 玄关原指佛教的入道之门 现在泛指厅堂的外门 也就是居室入口的一个区域 源于日本 专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间 也就是进入室内换鞋 更衣或从室内去室外的缓冲空间 也有人把它叫做斗室 过厅 门厅 在住宅中玄关虽然面积不大 但使用频率较高 是进出住宅的必经之处 玄关 37 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅的开间在住宅设计上有严格的规定 根据 住宅建筑模数协调标准 GBJ100 87 规定 住宅建筑的开间常采用下列参数 2 1米 2 4米 2 7米 3 0米 3 3米 3 6米 3 9米 4 2米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 开间 38 又称低辐射玻璃 是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品 其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性 使其与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比 具有优异个隔热效果和良好的透光性 Low E玻璃 由两层甚至更多的玻璃密封组合 两层玻璃之间必须形成真空或气体 如加入惰性气体 状态 故称 中空玻璃 这种技术的运用使门窗的隔音 阻热 密封 安全性能都大大提高 中空玻璃 建筑上常用的是LOW E镀膜中空玻璃 39 LOW E玻璃 中空玻璃 40 骑楼是一种商住建筑 骑楼这个名字描述的是它沿街部分的建筑形态 它的沿街部分二层以上出挑至街道红线处 用立柱支撑 形成内部的人行道 立面形态上建筑骑跨人行道 因而取名骑楼 简单讲就是有雨遮的一楼直道部分 骑楼 41 封顶 指完成屋顶混凝土浇筑结构 封顶后 主要是内外部装饰装修 水电通风等配套设施的建设和施工 也就是封顶之后还有很多工程要处理 可能也就相当于完成了工程的一半 各个开发商和项目的情况不同 具体的时间也会不一样 一般高层可能封顶后不到一年可以交付 多层和小高层时间会短些 封顶 42 43 销售术语 第三部分 44 首先应明确 任何形式的 认筹 内部认筹 VIP排号 等行为 都是房地产开发商在没有取得 预售许可证 之前的非法活动 是国家明令禁止的 认筹 的具体操作大致有以下几个环节 首先是消费者去开发商那里填写个人资料 在交纳一笔数额不菲的 诚意金 后 将领取到一张叫VIP卡 VIP护照 VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的 证书 拿到这些 证书 之后 消费者即获得了 认筹 资格 但往往有 认筹 资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量 目前还有些做法就是诚意预订 验资报告等手法 同样是在客户签订买卖合同前的一种洗客方式 是在开发商未拿到预售证 而向购房者预约房源 待拿到预售证正式销售时正式成交 即在没有正式的销售许可的情况下 开发商与购房者达成购买意向协议 也叫预约 预定 认筹 45 是开发商在拿到预售证的情况下 与购房者达成购买协议 但没有进行正式的书面签约 而只进行简单的协议签署 确认达成购买协议 这种情况是因为签署房屋购买协议过程比较复杂 条约较多 还涉及贷款 银行 以及各类证件的证明 而进行的简化过程 正式签约一般会在认购之后正式签署购房协议 因此 许多楼盘开盘当天声称卖了N套 卖了N 均为认购数据 而不是实际的成交 也叫做去化 认购率 也叫去化率 是认购数量与开盘总房源数的比率 认购 46 原指股市术语 开盘指每天股市开始交易称为开盘 是指楼盘建设中取得了 销售许可证 可以合法对外宣传预销售了 为正式推向市场所进行的一个盛大的活动 就向某酒店开张营业了一样 开盘 47 是楼盘的平均价格 它代表一个项目的整体价位水平 但购房者会发现 用标着的 均价 来买房 往往想买的房子与打出的 均价 有很大差距 均价 不是简单的算术平均值 而是发展商根据当前的市场情况专门制定的 以收回成本并获得利润的价格 一个楼盘在推向市场时 先有 均价 通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位 它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准 是这个楼盘售价的平均值 根据这个平均值 在给每一户定价前 先定出要销售的小区中每栋楼的均价 在这里就要应用到价差系数 它是根据每栋楼在总平面中的位置不同 朝向不同 景观不同等定出来的 用拟定的均价乘以每栋楼的系数 得出这栋楼的销售平均价 均价 48 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 大产证 止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房 一词最早源自香港 是指未完工的在建物 一般称卖 楼花 为预售房屋 买 楼花 为预购房屋 楼花 目前二级市场上交易的基本上为楼花和期房 现楼销售 现房 只在项目销售尾期 全部入伙后销售的部分不是 49 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率 按照国际通行惯例 商品房空置率在5 10 之间为合理区 商品房供求平衡 有利于国民经济的健康发展 空置率在10 20 之间为空置危险区 要采取一定措施 加大商品房销售的力度 以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行 空置率在20 以上为商品房严重积压区 房屋空置率 50 就是没有实际和本单位达成过交易 但表达了交易意向的客户 意向客户就是潜在的客户 也可能就是将来的 未来的客户 我们不要因为这部分客户还没有和本单位有过交易而忽视他们 而要仔细将他们进行考察分析 将有发展前途 有市场开拓能力 有雄厚的资金 讲求信誉的意向客户进行联系 引导 培育 帮助 使之最终成为本单位的客户 意向客户 潜在客户指的是对楼盘有需求同时又具有购买力的人 潜在客户 51 溢价是指所支付的实际金额超过货品的名目价值或面值 我们通常说一支股票有溢价 是指在减掉各种手续费等费用之后还有钱 我们说一支股票有多少的溢价空间 是指离我们判断这支股票的目标价格和股票票面价格之间的价差 溢价是指交易价格超过证券票面价格 只要超过了就叫做溢价 房地产行业引入此说法 也指房价的实际成交价格超过市场预期价格 溢价 52 当事人一方向对方给付的 作为债权担保的一定数额的货币 它属于一种法律上的担保方式 目的在于促使债务人履行债务 保障债权人的债权得以实现 根据国家规定 定金应该以书面合同形式约定 定金合同中约定交付定金的期限 从实际交付定金之日起生效 定金的数额由当事人约定 但不得超出合同标的额的20 如果购房者交定金之后改变主意决定不买 开发商有权以购房者违约为由不退定金 如果开发商将房屋卖给他人 应当向购房者双倍返还定金 定金 53 订金 与 定金 虽一字之差 意思却大相径庭 它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后 准备进一步协商签订的临时临时认购协议 通常的做法是在约定所选房号 面积 房屋单价及总价款后 约定一个期限 买方需在此期限内与卖方签署正式合同 买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权 在约定的时间内 卖方不得再将该房屋出售给其他人 订金 54 55 广告术语 第四部分 56 有的广告主不会将广告计划立即委托一家广告公司 而是让多家广告公司彼此竞争 再从中选择最优秀 最满意的广告公司 此过程称之为比稿 也叫竞稿 比稿 对客户做正式的广告战略及创意企划案的提出 提案 57 最初的稿件 也泛指尚未最后确定的稿件 一般用于还需要修改的底稿 一般来说 初稿的内容并不完全 初稿 广告客户最终审定的稿件 也泛指已经设计和风格确定的稿件 可作细节完善修改后再确定的方案 定稿 按照广告客户最终确定的定稿 来输出制作的文件 包括所有出血 工艺 尺寸精度等条件审核之后的文件 正稿 58 原本是指设计的小稿 只是一个草图 在文学里的意思是草稿 初稿 样稿 即没有最后定稿的稿件 在印刷中指缩小尺寸的样书 即在正式印刷前 按原尺寸或缩小尺寸手工制作的 用来指引印刷的样书 例如 楼书印刷前 印刷厂输出菲林打稿后 用打稿粘贴的样书 或者数码打印 尺寸在A3以内 的缩小书样 小样 59 营销渠道是传统上的流通规划任务 就是在适当的时间 把适量产品送到适当的销售点 并以适当的陈列方式 将产品呈现在目标市场的消费者眼前 以方便消费者选购 在地产营销中通常指小众的 有针对性的营销方式 例如 将楼盘广告投放到片区娱乐中心 KTV包房 汽车4S专营店 高端咖啡西餐厅等 甚至有些养生为主题的楼盘广告做到大型中药行等渠道 渠道营销 60 是指企业通过策划 组织和利用具有新闻价值 社会影响以及名人效应的人物或事件 吸引媒体 社会团体和消费者的兴趣与关注 以求提高企业或产品的知名度 美誉度 树立良好品牌形象 并最终促成产品或服务的销售的手段和方式 由于这种营销方式具有受众面广 突发性强 在短时间内能使信息达到最大 最优传播的效果 为企业节约大量的宣传成本等特点 近年来越来越成为国内外流行的一种公关传播与市场推广手段 例如 海伦堡地产中山项目爱ME公园 7月16日 寻ME启事 中山海伦堡爱ME公园大型户外 寻ME 演出活动在珠海拱北迎宾广场 口岸地下商场 前山华润万家同步绽放 并有神秘嘉宾出席 一起拍摄 发微博 事件营销 61 具有自行复制特点 像病毒一样传播的扩散的营销方式 例如 病毒式网络营销 是通过用户的口碑宣传网络 信息像病毒一样传播和扩散 利用快速复制的方式传向数以千计 数以百万计的受众 也就是说 通过提供有价值的产品或服务 让大家告诉大家 通过别人为你宣传 实现 营销杠杆 的作用 病毒式营销已经成为网络营销最为独特的手段 被越来越多的商家和网站成功利用 病毒营销 62 QQ表情就是一种病毒营销的载体