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第二章房地产市场及其运行规律 1 房地产市场概述 2 房地产市场的供求关系3 房地产市场结构与市场指标4 房地产市场的特性与功能5 房地产市场的运行规律6 政府对房地产市场的干预 2 第一节房地产市场概述 一 房地产市场的概念房地产市场 是指房地产商品交换的领域和场所 从事房地产买卖 租赁 抵押 典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式 是所有这些交换和流通关系的综合 体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系 3 第一节房地产市场概述 二 房地产市场的运行环境影响运行活动各种因素的总和社会政治经济金融法律技术资源国际 4 第一节房地产市场概述 三 推动房地产市场转变的社会经济力量1 社会经济因素社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境和国际环境 2 社会经济力量 金融业的发展 信息 通讯技术水平的提高 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁 5 第二节房地产市场的供求关系 一 房地产市场的需求1 概念房地产需求 是指在一个特定时期内 消费者在各种可能的价格下 愿意而且能够购买的房地产数量 2 房地产需求的特点1 房地产需求具有整体性2 房地产需求具有区域性3 房地产需求具有层次性 6 第二节房地产市场的供求关系 一 房地产市场的需求3 类型生产性 消费性 投资性4 房地产需求的影响因素1 收入的变化2 其他商品的价格变化 替代品 互补品 3 对未来的预期4 政府政策的变化 贷款利率 税费 7 第二节房地产市场的供求关系 二 房地产市场的供给1 概念房地产供给 是指在一个特定时期内 房地产开发商在各种可能的价格下 愿意而且能够供给的房地产数量 2 房地产供给的特点1 房地产供给缺乏弹性2 房地产供给具有层次性3 房地产供给具有滞后性 8 第二节房地产市场的供求关系 二 房地产市场的供给3 房地产供给的影响因素1 房地产开发成本2 政府政策的变化 土地增值税费 3 对未来的预期 9 第二节房地产市场的供求关系 三 房地产市场的供求均衡和非均衡1 供求均衡即供给与需求的均衡状态 是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致 而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态 价格 数量 S D P 0 M E 10 11 价格 数量 S D1 D2 P P1 0 Q1 Q Q2 12 第二节房地产市场的供求关系 三 房地产市场的供求均衡和非均衡1 供求均衡RE供求均衡原理的要义 是供给和需求两种力量相互作用 相互变化的结果均衡状态的构成要素 不但包括供 需价格 而且还包括供 需数量一致 二者缺一不可 且相互联系 影响供 需数量一致 微观上 表示特定市场 特定房地产商品的供求数量相当 供求结构吻合 宏观上 表示一个城市或一个国家的RE供 需数量相一致 13 第二节房地产市场的供求关系 三 房地产市场的供求均衡和非均衡1 供求均衡RE供求均衡原理的现实意义 在微观层次上 房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动 重视其均衡状态的状况 及时调整生产经营策略和计划 在宏观层次上 国家应该运用税收 利率 信贷等经济杠杆 刺激或抑制供给或需求 引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动 从而达到一个新的均衡状态 14 第二节房地产市场的供求关系 三 房地产市场的供求均衡和非均衡2 供求非均衡即供给与需求的失衡状态 是指房地产商品的供给价格与需求价格 供给数量与需求数量之间 或者有一对不一致 或者两者都不一致的经济运行状态 三种状态 A 总量性供不应求状态B 总量性供过于求状态C 结构性供求失衡的状态 均衡是偶然的 几乎是不存在的 非均衡状态是绝对的 常见的 15 第二节房地产市场的供求关系 三 房地产市场的供求均衡和非均衡3 RE市场供求均衡条件及其实现A 深化住房制度改革 积极推进住房分配货币工资化B 完善房地产市场体系 为沟通供求创造良好的市场条件C 着重研究和培育商品房的有效需求 注重供给与需求的总量均衡D 以需定产 以需促供 注重供给与需求的结构协调 16 第二节房地产市场的供求关系 四 房地产市场的体系房地产市场体系是房地产经济运行的载体房地产市场体系是指多种房地产市场互相联系 互相制约形成的市场集合体和系统 按层次分 一 二 三级市场按用途分 按交易客体分 土地市场 房产 RE中介 RE金融 物业管理等 17 第三节房地产市场结构与市场指标 一 房地产市场结构包括 总量结构 开发与销售之间的数量结构区域结构 全国不同区域 同一城市不同区域 地段 产品结构 住宅 别墅 豪宅 商品房 经济适用房 廉租房 写字楼 商业用房供求结构 供求档次和需求水平投资结构 投资目的 投资方式 18 第三节房地产市场结构与市场指标 二 房地产市场细分1 按地域细分 城市 区域 省2 按房地产用途分 居住 商业 工业 3 按存量增量细分 一级 二级 三级4 按交易形式细分 买卖 租售 抵押5 按目标市场细分 抵挡 中档 高档 青年 老年 19 第三节房地产市场结构与市场指标 三 房地产市场指标 供给指标存量新竣工量灭失量空置量空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值 需求指标国内生产总值人口数城市家庭人口就业人员数量就业分布城镇登记失业率城市家庭可支配收入房屋空间使用数量商品零售价格指数城市居民消费价格指数 交易指标销售量出租量吸纳量吸纳率吸纳周期预售面积房地产价格指数房地产价格房地产租金 20 第四节房地产市场的特性与功能 一 房地产市场的特性1 市场供给的特点 缺乏弹性 非同质性2 市场需求的特点 广泛性 多样性 融资性3 市场交易的特点 产权交易 法律性 代理性4 市场价格的特点 位置决定性 上升性 个别因素影响性 21 第四节房地产市场的特性与功能 二 房地产市场的功能1 配置存量房地产资源和利益2 显示房地产市场需求变化影响因素 未来预期收益变化 政府税收政策影响 收入水平变化或消费观念变化 原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化 22 第四节房地产市场的特性与功能 二 房地产市场的功能3 指导供给以适应需求的变化变化原因 建设新的房地产项目或改变原来物业使用方式变化租售价格变化4 指导政府制定科学的土地供给计划5 引导需求适应供给条件的变化 住房建设规划编制 23 第五节房地产市场的运行规律 一 房地产空间市场与房地产资产市场S1房地产市场的参与者 24 第五节房地产市场的运行规律 土地市场 RE开发建设市场 RE销售市场 RE消费市场 建筑材料市场 RE金融市场 中介服务市场 物业管理市场 房地产市场运行机制基本架构 25 第五节房地产市场的运行规律 一 房地产空间市场与房地产资产市场1 房地产空间市场生产 生活空间2 房地产资产市场获取投资收益 租金 转让增值收益 26 27 第五节房地产市场的运行规律 二 房地产市场的周期循环经济波动与经济周期世界各国的经济发展表明 在经济总量增长过程中 由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异 高低有别 导致经济总量在时间序列上的波动现象 即实际增长曲线围绕趋势线上下波动 由此反映经济增长与经济波动的关系 GDP T 潜在的GDP水平线 经济波动是重复出现扩张与收缩的周期波动 经济周期则可称为从波峰到波谷周期性运动的经济波动 产生根源社会总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一 28 第五节房地产市场的运行规律 二 房地产市场的周期循环1 定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 且此现象重复发生 2 房地产周期循环的原因供需 信息 心理 政策 制度 时间等 3 传统房地产周期理论的主要内容扩张 缓慢 萧条 调节 复苏 再次扩张 29 第五节房地产市场的运行规律 二 房地产市场的周期循环5 房地产市场的自然周期供给 需求 空置率 B A C D E 30 S1空置率 空置面积 报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积 但不包括报告期已竣工的拆迁还建 统建代建 公共配套建筑 房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积 北京统计信息网但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据 当前流行空置率计算方法 A 全社会空置房面积除以全部住房面积 B 空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积 C 空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积 31 S2空置率 国外做法 在海外住房空置率研究中 都没有把已经出售或出租但是没有人居住的房屋统计在内 盖伯瑞 Gabriel 和诺萨特 Nothaft 将住宅空置分为两类 偶然 Incidence 空置和长期 Duration 空置 偶然空置取决于人口流动 而长期空置是市场搜索的必然结果 长期空置不可避免 偶然空置和产业结构变化 就业机会及移民流动等要素密切相关 32 S2空置率 有人说 按国际通行惯例 空置率在5 至10 之间为合理区 空置率在10 至20 之间属危险区 空置率在20 以上为严重积压区 极度危险 所谓 国际警戒线 恐怕凭空杜撰 说话者试图传递何样信息 住宅空置是一个市场显现 除了加强银行信贷纪律之外 不需要设置什么 警戒线 33 第五节房地产市场的运行规律 二 房地产市场的周期循环6 房地产市场的投资周期 34 第五节房地产市场的运行规律 二 房地产市场的周期循环7 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系两者相互联系和相互影响 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化 在其他阶段则超前于市场自然周期的变化 35 第五节房地产市场的运行规律 二 房地产市场的周期循环8 房地产市场周期的特点1 在经济周期中 房地产业进入高涨阶段 相对于国民经济周期来说要较为提前些 2 房地产业周期衰退阶段也相应更早到来 3 房地产业周期萧条阶段相对长一些 4 房地产业相对比较容易波动 房地产周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些 5 房地产周期性波动带有明显的区域性特点 36 1994 2006中国房地产投资增长率走势图 1979 1991属于恢复阶段 周期性难以显现 1992 1993高速增长期 可看作繁荣阶段 1994 1996衰退阶段 1997 1999萧条阶段 1999 2000复苏阶段 2000 新的繁荣阶段 37 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热1 房地产泡沫及成因S1泡沫经济 泡沫状态 这个名词 随便一点说 就是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价 开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期 于是吸引新的买主 这些人一般只是想通过买卖谋取利润 而对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣 随着涨价常常是预期的逆转 接着就是价格暴跌 最后以金融危机告终 金德尔博格 新帕尔格雷夫经济学大辞典 1992年版 38 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热1 房地产泡沫及成因S2泡沫经济与经济泡沫经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象 具体表征 上下起伏的经济周期 泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象 区别 市场机制 对经济泡沫产生制衡均衡点对泡沫经济无能为力均衡点 39 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热1 房地产泡沫及成因房地产泡沫定义 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离 脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态 房地产泡沫形成的过程 较大群体对RE市场的乐观共识比较发达的房地产市场交易 容易买进卖出在房地产交易市场上投机资金占用时间比较短购房容易得到银行支持 从而放大购买能力银行要能够吸收更多储蓄 才能支付越来越多的借贷 40 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热1 房地产泡沫及成因房地产泡沫产生的原因 土地有限和稀缺 基础 投机需求膨胀 直接诱因 金融机构过度放贷 金融流动性过剩 直接助燃剂 S 41 第五节房地产市场的运行规律 社会需求大致上可分为两类 真实需求和投机需求 区别 第一 真实需求和投机需求的目的不一样 第二 资金占用时间长短不同 投机需求占用资金的时间短于真实需求 第三 真实需求往往比较稳定 可以从过去历史数据来判断下一期的需求 第四 投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求 42 第五节房地产市场的运行规律 在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限 在一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为 有些人买房子的目的不是为了居住 放在那里等待房价上涨 希望在高价位上出售 从中获利 这样的购房具有一定的投机成分在内 但是在经济理论上却无可非议 如果只是买一套或几套住宅 放在那里等升值 在大多数情况下属于投资行为 投资自然希望有一定的回报 否则何必投资 如果打算买上很多的住宅 在抬高房价之后再卖出去 那就有投机之嫌 43 Q S1 D2 D1 P P0 0 Q0 S2 D3 A 在一般商品市场上 当价格上升的时候需求减少 当价格下降的时候需求增加 需求曲线必然有负斜率 当投机需求过盛的时候 商品房的需求曲线拥有正斜率 东西越贵 买的人越多 44 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热1 房地产泡沫及成因危害破坏稳定的宏观经济环境降低社会生产和资源配置效率阻碍工农业的发展助长地下经济和非法活动加大贫富差距和国民收入不平等败坏社会风气破坏金融秩序 导致银行危机 45 第五节房地产市场的运行规律 附 中国的房地产泡沫1 区域性的2 以海南为代表1988 4 13建省1993年国家金融整顿1997年海南银行倒闭 Re泡沫的直接后果3 影响 46 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热2 过度开发 及诱因定义 是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时 所出现的空置率上升 物业价格和租金下降的情况 诱因 开发商对市场预测的偏差开发商之间的博弈和非理性行为开发资金的易得性 47 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热3 房地产泡沫和 过度开发 的区别与联系区别 反映层面不同 供需 价格 严重程度和危害性不同在周期循环中所处阶段不同参与者动机不同 长期和短期效益 联系 都是市场价值的偏离 过热 不一定产生泡沫 但 泡沫 一定会产生过热 诱因 48 第五节房地产市场的运行规律 三 房地产市场中的泡沫与过热4 房地产泡沫的衡量实际价格 理论价格 房地产价格增长率 实际GDP增长率 房地产价格指数 居民消费价格指数 房价收入比 住房支付能力指数 房地产投资需求 房地产使用需求 49 S2房价收入比 1 出处瑞纳特 BertnardRenaud 1989年研究报告指出 发达国家中房价收入比1 8 5 5 发展中国家4 0 6 1 穷国和富国房价收入比大不相同 联合国人居中心 1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比 各国 离散度相当大 0 8 30 均值8 4 中位数6 4 报告非学术研究论文 未给出房价收入比的定义 被译为中文后广为流传 50 S2房价收入比 2 不能用 来进行国际比较房价的统计对象选择不同房价的统计定义千差万别面积含义分歧居民年全部收入上各国分歧更大 51 S2房价收入比 3 国内做法国务院 1998 23 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 中 房价收入比 本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比 数据定义千差万别 房价收入比各有内涵 只能用于时间序列的纵向比较 而不能用于在不同国家和地区之间的横向比较 52 S2房价收入比 房价收入比没有国际警戒线 欧洲房地产研究联合会主席本特 特纳2006 4 22在北京接受记者采访时明确表示 世界银行的结论是 在低收入国家 房价收入比普遍偏高 但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险 53 S2房价产价格指数 1 房地产价格指数的起源及其意义价格指数最早产生于18世纪的欧洲 起源于物价指数 对房地产价格指数的研究则是20世纪30 40年代以后才开始盛行的 54 在我国香港 房地产价格指数没有采取综合形式 而是根据各类型的物业编制分类 分地区的房地产价格指数 其中 公认权威的房地产价格指数是香港差饷物业估价署公布的各项房地产价格指数 该指数将全港物业按用途分为住宅 写字楼 零售业楼宇以及工业厂房 同时将各类型物业进一步的细分 在内地 自1995年开始研制开发及应用中房指数系统以后 全国各地日益重视房地产价格指数编制的研究 1997年国家计委 国家统计局联合下达 关于开展房地产价格指数编制工作的通知 1998年在全国选择35个大中城市进行房地产价格指数编制工作 并定期向社会公布 55 2 我国房地产指数系统 1 中房指数系统中房指数系统 CREIS 是中国房地产指数系统 ChinaRealEstateIndexSystem 的简称 是一套以价格指数形式来揭示并反映全国各主要城市房地产市场发展和变化轨迹的指标体系 中房指数系统由中国房地产协会 国务院发展研究中心和中国房地产开发集团三方发起 中房集团企业顾问公司精心筹划组织和具体操作 1995年初开始运行 中房指数由国家发展计划委员会和国家统计局联合发布 国家成立有中房指数系统办公室 目前公布的中房指数包括大陆16个城市和香港 56 中房指数采用了抽样调查方法 在对市场商品房项目进行调查的基础之上 采用聚类分析方法 确定样本 然后对样本进行较长时间的跟踪调查 中房指数将物业按用途分为住宅 商业服务业用房 办公用房和厂房仓库4大类 以1994年11月北京物业的比较价格为基值 各城市的4类物业的销售价格为依据 分别分为高 中 低3档 以各类各档次物业的销售量为权计算4类物业的平均价格 最后将这4类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格 并以此平均价格作为各城市的物业比较价格 运用下列公式计算各城市的房地产价格指数 某时期城市房地产价格指数 某时期该城市物业比较价格 1994年11月北京物业比较价格 100 57 2 武房指数系统2000年7月 武汉市房地产管理局和武汉市房地产综合信息网向社会推出武房指数系统 并首次通过网络公布 武房指数系统是继上房指数后第二家城市房地产指数 也是全国第一家由政府部门发布的房地产指数 该系统将成为衡量武汉房地产市场行情涨落的一个标准尺度 为政府部门 投资者 投资机构提供政策和研究参考 武房指数系统由分类物业指数和综合物业指数组成 以2000年3月为基期 以2000年3月房地产价格指数1000点为基值 每季度第一个月16日向社会发布前一季度的武房指数 武房指数系统从武汉市房地产市场公开销售的房屋中选取50个具有代表性的房屋为样本 并且在选取样本时 要充分考虑区域间的平衡和楼盘的品质 同时根据市场变化对样本作适应性调整 武房指数基期的各项数据均来自50个样本楼盘于2000年3月的基价 季度的各项数据来自样本楼盘该季度销售面积和价格的综合统计及整合 据业内人士称 武房指数系统较国内其他房地产指数更具权威性 科学性 全面性和灵敏性 58 讨论中国房地产价格 一 中国的房地产价格 1998 2005年全国住房价格变化图 59 1998 2005年全国商品住宅 经济适用房投资总额 亿元 60 1998 2005年全国商品住宅 经济适用房新开工面积 万平方米 61 中国的房地产价格 62 中国的房地产价格 房价攀升的原因1 房地产市场需求强劲是拉升房价的动力城镇职工住宅进入换代期购置第二套房城市化步伐加快城市居民的新投资方向2 非理性 投资性 甚至是投机性购房助推房价的攀升3 国外和境外机构及其人员的购房需求增加4 城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求 63 中国的房地产价格 房价攀升的原因5 钢材 水泥等原材料价格的上涨 房屋环境和质量的提升6 开发商哄抬房价 及媒体 64 中国的房地产价格 房价攀升的原因8 金融助推作用9 住房结构性失衡 供给和需求 反映出政府 开发商对利益的追逐 65 66 国家政策应对 温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告 要促进房地产市场平稳健康发展一是继续大规模实施保障性安居工程中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元 比上年增加81亿元 建设保障性住房300万套 各类棚户区改造住房280万套 扩大农村危房改造试点范围 各级政府要切实负起责任 严格执行年度建设计划 确保土地 资金和优惠政策落实到位 67 二是继续支持居民自住性住房消费 增加中低价位 中小套型普通商品房用地供应 加快普通商品房项目审批和建设进度 规范发展二手房市场 倡导住房租赁消费 盘活住房租赁市场 三是抑制投机性购房 加大差别化信贷 税收政策执行力度 完善商品房预售制度 68 四是大力整顿和规范房地产市场秩序 完善土地收入管理使用办法 抑制土地价格过快上涨 加大对圈地不建 捂盘惜售 哄抬房价等违法违规行为的查处力度 69 住房和城乡建设部部长姜伟新讲话 未