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淮北项目市场调查报告 杭州 杰地2008 5 内容架构 我们看到了什么城市概况竞品分析 我们得到了什么人口统计特征数据结果 我们想到了什么 产品分析产品建议 我们看到了什么 淮北宏观概况 区域竞品分析 城市简介经济指标房产市场 我们看到了什么 淮北宏观概况 城市简介 关键词 面积人口交通产业规划 我们看到了什么 淮北宏观概况 城市简介 规划 东延西进南扩 我们看到了什么 淮北宏观概况 城市简介 淮北正处在一个经济快速的发展期 交通和城市基础设施建设不断完善 新兴能源工业城市的定位使之成为重要资源输出地 并呈多元化发展 我们看到了什么 淮北宏观概况 经济指标 地区生产总值 GDP 淮北GDP五年来一直呈现着增长趋势人均GDP超过1W元 我们看到了什么 淮北宏观概况 经济指标 GDP与房地产发展之关系 GDP增幅稳定在12 左右说明淮北房地产市场正处于高速发展期 我们看到了什么 淮北宏观概况 经济指标 房地产投资 我们看到了什么 淮北宏观概况 经济指标 固定资产投资 社会消费品零售总额 我们看到了什么 淮北宏观概况 经济指标 综上所述 淮北市的总体经济发展特征显示淮北的房地产发展具有良好的经济基础和社会基础 对于将来的房地产市场以及我们即将上马的项目 都提供了良好的机会 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 发展态势 淮北的房地产发展正处于高速发展之中 政府加大了土地供应量 房产成交量也在逐年递增 相山新区区域内远景规划和配套在不断完善中 必将成为下一轮房产开发的热潮 相山新城区是政府 南扩 规划中拟大力扶持的区域 其房产发展势头看好 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 发展特点 淮北房地产 发展 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 发展特点 老城区 相山路 桓谭公园区 市政区 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 发展特点 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 2006年至今 淮北房地产业稳步发展 虽然政府提出很多遏制房价的措施 但仍然没有阻止房价的上涨 房价每年保持约18 的涨幅 淮北老城区的房价目前在3500 4500元 平方米 新城区的价格也已经达到2500 3500元 平方米 发展特点 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 发展特点 投资 自住 80 120平米三房中小户型 购买的主要目的是为了自住 投资行为相对不多 市场住宅销售面积以80 120平米三房户型最为紧俏 中小户型是市场反映较好的产品 我们看到了什么 淮北宏观概况 房产市场 淮北市房地产自2002年开始启动 近年来投资规模不断扩大 发展较为迅速 随着近年淮北市经济的持续发展 淮北市民消费观念以及对居住质量的要求 对生活品质的追求 对于房子对于家的理解 要求也发生了明显的变化 从以前的自建房 单位福利房的满足中转变到要求品质较高 环境较好具有一定的物业管理的综合配套小区 物业开发形态也比较成熟 规划设计理念较为先进 物业管理服务成熟 房地产市场呈现了供需两旺的局面 我们看到了什么 淮北宏观概况 区域竞品分析 基本区划住宅情况商业情况 我们看到了什么 区域竞品分析 基本区划 关键词 淮海路相山路步行街 淮海路 相山路 步行街 我们看到了什么 区域竞品分析 基本区划 淮海路 上海南京路一点一线业态丰富良莠不齐 我们看到了什么 区域竞品分析 基本区划 相山路 淮北龙脊贯穿南北新区轴心楼盘聚集 我们看到了什么 区域竞品分析 基本区划 步行街 特色商业中心位置新区截流 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 老城区桓潭公园区市政区 老城区 相山路 桓谭公园区 市政区 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 老城区 商业氛围景观优势市场饱和 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 相山风景 商业氛围景观优势绿化较少道路狭小 项目位置 孟西路以西开发商 淮北亿园房地产开发有限公司销售代理 合肥同志广告公开日期 一期07年10月 二期未定面积范围 60 85 120 主力面积 85 均格范围 3900 4500元 均价 4200元 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 汇景家园 商业氛围景观优势环境拥堵 该项目处于规划期 体量较小 目前正在打桩 售楼处尚未建起 预计2008年开盘 户型为92 5 112 5 139 3 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 桓潭公园区 公园景区高尔夫场高端社区市场接纳 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 翡翠岛 公园景区高尔夫场社区水景超高绿化品牌效应 开发商 淮北中房金爵房地产开发有限公司总建筑面积 27万 面积范围 94 140 标准 190 240 别墅 主力面积 102 两室两厅 140 三室两厅两卫 均价 3300 多层 高层 4200 叠拼 5500 联排 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 中央花城 全部高层高端定位宣传力度 总建筑面积 23万平方米公开日期 2008 5 1入住时间 09年底主力面积 94平方米主力户型 2室2厅均价 3300元 平方米 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 慢城 地段良好价格优势去化迅速 总建筑面积 12万 公开日期 07年4月总套数 896户面积范围 120 160 主力面积 120 140 均价 三期3000元 左右多层2700元 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 经济开发区 政府所在规划方向龙脊尾部品质优良 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 相山庭院 社区景观高端定位配套不足去化较慢 总建筑面积 70000 公开日期 未定面积范围 120 140 主力面积 122 63 140 78 价格范围 3000 3350元 均价 3150元 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 帝景翰园 注重物管企划考究高端定位去化迅速 管理顾问 高力国际企划推广 天仕不动产机构 上海 公开日期 高层今年10 12月 别墅9月主力面积 105 150 均价 3800元 别墅每套均价205万 380 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 百年香樟 市政关系体量大不接近尾盘 总建筑面积 6万 公开日期 2007年11月总套数 406户面积范围 89 137 主力面积 112 均价 2800元 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 可伦国际 单一多层针对客群销况良好 总建筑面积 70000平方米公开日期 07年4月开盘面积范围 98 76 143 93主力面积 98 55 98 76均价 3100 3400 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 碧桂园 德式风格品牌效应配套不足 总建筑面积 8 9万 公开日期 2008年5月18日 二期 面积范围 80 140 主力面积 80 110 均价 一期2700元 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 凯莱文苑 户型匹配价格优势销况良好 总建筑面积 65118 开盘日期 多层08 3 29 小高层5月下旬总套数 564套面积范围 70 135 主力面积 90 均价 2700元 我们看到了什么 区域竞品分析 住宅情况 星河湾 北欧风情城市新贵企划一般资料较少 总建筑面积 10万方公开日期 4月26日公开 但并未开盘主力面积 88 120平方米均价 五月中旬出价格 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 淮海路 一马路一点一线强大客流价格高昂 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 东方百货 运营成熟管理完善中高档次人气充足 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 华松国际 高档定位自留产权招商完成 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 鼎盛国际 顶级定位注重管理三年回购 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 万金时代 定位偏差经营不善自留产权 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 相山路老城区段 紧邻淮海路中央 城市主干道 城市 龙脊 也是淮北市一个重要的商业圈 是淮海路商圈的延伸 其沿街店铺的档次比淮海路较低 价格也略低于淮海路和孟山路 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 步行街 步行街作为一个城市的特色商业街区 其商业地位是显而易见的 但是在淮北 由于淮海路无可动摇的商业老大的地位 使得淮北市的步行街无论在商业氛围上和规模上 都不足以跟淮海路相抗衡 步行街的租金在东部靠近相山路的位置大概为20元 平方米 月左右 而以西部分靠近孟山路部分则是10元 平方米 月左右 同时 根据具体位置的不同 租金还有所调整 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 市政区 市政府迁入发展潜力大配套不足客流稀少 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 盛世商贸城 家居建材客流稀少 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 中泰国际 HOPSCA体量巨大区位优越 我们看到了什么 区域竞品分析 商业情况 相关楼盘的商业部分 多为沿街底商体量相对不大多处于规划中推出时间较晚 中央花城 慢城 帝景翰园 大名城 华佳梅苑 相山庭院 可伦国际 凯莱文苑 百年香樟 碧桂园 总体来看 虽然市政区的商业氛围较差 但是从目前在售的诸多住宅项目来看 该区域的商业价值仍然有可观的上升空间 我们得到了什么 住宅购买者商业消费者商业经营者 人口统计特征 数据统计结果 我们得到了什么 住宅购买者 人口统计特征 本次被访问者共485人 调查分布区域分别是一马路 二马路 三马路以及相山路和孟山路一带 年龄构成 职业构成 我们得到了什么 住宅购买者 人口统计特征 本次被访问者共485人 调查分布区域分别是一马路 二马路 三马路以及相山路和孟山路一带 学历构成 居住区域 我们得到了什么 住宅购买者 人口统计特征 本次被访问者共485人 调查分布区域分别是一马路 二马路 三马路以及相山路和孟山路一带 家庭收入 置业次数 我们得到了什么 商业消费者 人口统计特征 本次被访问者共513人 调查分布区域分别是淮海路 步行街和盛世商贸城一带 年龄构成 职业构成 我们得到了什么 商业消费者 人口统计特征 本次被访问者共513人 调查分布区域分别是淮海路 步行街和盛世商贸城一带 家庭收入 投资历史 我们得到了什么 商业经营者 人口统计特征 本次被访问者共60人 调查分布区域分别是淮海路 步行街和盛世商贸城一带 年龄构成 购铺次数 我们得到了什么 人口统计特征 数据统计结果 住宅购买者商业消费者商业经营者 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 能够接受的新房房价 市民对五马路新房上市价格预期 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 购房用途 新房选购区域 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 能够承受的房价总款额 房屋面积喜好 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 房型喜好 关注方面 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 是否需要换风装置 采暖方式偏好 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 是否需要净水处理 净水处理方式 我们得到了什么 数据统计结果 住宅购买者 消费者购房时间分布 车位需求 付款方式倾向 物业费 我们得到了什么 数据统计结果 商业消费者 聚会区域选择 聚会场所选择 我们得到了什么 数据统计结果 商业消费者 购物区域倾向 购物场所喜好 我们得到了什么 数据统计结果 商业消费者 主要消费对象 购物在意的因素 我们得到了什么 数据统计结果 商业消费者 对商业市场前景看法 对项目地点的观点 我们得到了什么 数据统计结果 商业消费者 消费者对项目地点的印象 环境 商业气氛 交通 我们得到了什么 数据统计结果 商业经营者 商业地产投资 商业地产前景 我们得到了什么 数据统计结果 商业经营者 购买商业地产类型 购买商铺的用途 我们得到了什么 数据统计结果 商业经营者 购买商铺的区域 商铺面积选择 我们得到了什么 数据统计结果 商业经营者 总价承受能力 付款方式 租金承受能力 我们得到了什么 数据统计结果 商业经营者 购买商铺的注重点 投资回报率 我们得到了什么 数据统计结果 商业经营者 物业提供的服务 统一管理 我们得到了什么 数据统计结果 信息渠道 购房者 消费者 经营者 我们想到了什么 产品情况分析 产品定位建议 项目概况项目分析 我们想到了什么 产品情况分析 项目概况 位于经济开发区相山组团内开发区两条主干道的交界距离市中心2 5公里交通便捷 我们想到了什么 产品情况分析 项目概况 总建筑面积257739平方米以多层 小高层 商业街 城市广场及写字楼新区内集商务办公 休闲商业 公共活动 生活居住为一体的综合性复合空间 我们想到了什么 产品情况分析 项目概况 内部因素 外部因素 战略 我们想到了什么 产品情况分析 项目分析 通过对项目的SWOT分析 可以看出 就项目整体而言 优势大于劣势 机会多于威胁 为了避免区域众多品质楼盘的竞争风险 不仅需要把握好项目的入市时机和推广包装上的创新 更重要的是要做到产品这个核心要素的差异化突破 进而为项目取得市场主动构筑起核心竞争力 我们想到了什么 产品情况分析 产品定位建议 产品定位产品建议 O B D 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 项目整体定位 项目定位依据 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 总体定位思路 城市向南发展 大型综合社区 标杆作用 打造相南新城区标志性楼盘 点亮相南新生活 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 开发主题定位 点亮相南新生活 体现项目规模 功能复合性 能够辐射 带动周边区域内生活新方式 就像一颗璀璨的明珠点亮四方天空 体现新淮北人的生活消费理念 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 主题定位提升 相南生活第一站 强调居住品质和文化内涵 体现项目区位 体现领先的地位 建筑品质 整体规划布局等 不一定是价格 商业物业规模 生活配套规模 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 住宅部分定位 客群分析 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 住宅部分定位 客群分析 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 住宅部分定位 客群分析 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 住宅部分定位 客群分析 小结 从消费者房屋意向调查研究显示需求3房1厅的被调查者占了50 同样选择81 100平米的占到45 101 120平米的占到31 所以三口之家 及全家三代同堂的家庭是我们的主要目标客户群 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 产品定位 住宅部分定位 客群分析 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 产品定位 住宅部分定位 客群分析 马斯洛需要层次理论 生理需要 安全需要 社交需要 尊重需要 自我实现 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 产品定位 住宅部分定位 客群分析 作为未来淮北市相南标志性楼盘 需要倡导一种新的生活方式 需要体现客户的一种身份 需要表明一种生活品位 而新兴中产阶层就是这样的一个群体 所以本项目的主要目标客户群就是新兴中产阶级 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 产品定位 住宅部分定位 客群分析 区域属性 附近矿区内管理层周边区域内其他客源升级消费客源小部分房产投资客源身份描述 年轻夫妇中年3 5口之家年龄 25 40岁左右 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 主题定位提升 产品定位 商业部分定位 市场容量 地段因素 风险控制 竞争情况 五马路商业不成熟 商业市场未形成 切入空白点 打造新亮点 快速回笼资金 投资风险最小化 商业设施相对缺乏 在开发楼盘众多中泰强势出击地段被看好 居住人口密度小消费能力有限大多数楼盘正在开发 人气积累需要时日 定位依据 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 主题定位提升 产品定位 商业部分定位 定位思路 统一的业态规划 统一管理的前提下 保持合理的租售比例 以确保主力店招商成功 大众化消费为主 突出主题化 体验化 以确立鲜明的形象 根据不同的功能 不同的业态 通过不同建筑形态设计 将多种功能进行有效的组合 我们想到了什么 产品定位建议 本项目居住者 相南区域居民 流动人流 周边公司职工 部分老城居民 消费人群 客户定位 我们想到了什么 产品定位建议 主题定位提升 主题定位提升 产品定位 商业部分定位 整体市场定位 区域商业中心 主题街区主题定位 相南生活广场产品功能定位 餐饮 娱乐休闲 零售 展览 我们想到了什么 产品定位建议 产品定位 商业部分定位 1 美食街区2 休闲街区3 主力餐饮4 娱乐配套超市5 小区配套6 主题广场 我们想到了什么 产品定位建议 产品建议 面积和户型 以90 110平米为主 延伸至80 120平米 主力户型为3房1厅和2房 设计更注重舒适度 适当享受型 增加户型的变化 如错层和跃层 丰富产品 形成差异化户型和布局 我们想到了什么 产品定位建议 产品建议 新风装置 该项目无须安装新风装置 有胜于无的心理感受性差异不明显生活成本顾虑开发成本增