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经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 1 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目 建设可行性研究报告 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 2 目 录 第一章第一章 项项目概述目概述 1 第二章第二章 项项目建目建设设的必要性和可行性的必要性和可行性 5 第三章第三章 拟拟建地址建建地址建设设条件条件 10 第四章第四章 项项目目建建设设方案方案 13 第五章第五章 公用配套工程公用配套工程 含消防 含消防 29 第六章第六章 环环境境保保护设计护设计 61 第七章第七章 节节能能设计设计 64 第八章第八章 项项目目组织组织机构与机构与项项目管理目管理 67 第九章第九章 安全安全设设施施 93 第第十十章章 项项目招目招标标与建与建设进设进度度 95 第十第十一一章章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 98 第十二章第十二章 工程工程社会效益和社会效益和经济经济效益效益 103 第十第十三三章章 结论结论和建和建议议 104 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 1 第一章第一章 项目概述项目概述 1 11 1 项目概况项目概况 1 项目名称 某管理处 AA 花园 2 项目建设单位 开发区投资控股有限公司 3 建设性质 新建 4 项目负责人 5 建设地址 经开区 大道以南 路以东 6 工程建设内容 住宅 商业 包括商业网点及大型商业 超市组成的商业街 办公楼 幼儿园 景观道路及地下 室人防 平时为地下车库 7 建设规模 总建筑面积 185687 92 平方米 8 项目总投资 约 44446 1 万元 不含二次精装修费 土 地费用 建设期贷款利息 办公家俱购置费及涨价预备费 9 资金来源 自筹 1 21 2 主要编制内容主要编制内容 对 市经开区某管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设的 背景和必要性进行了阐述 根据经开区管委会提供的基础材料和 数据 以及经开区拆迁还建的规定 严格按照国家标准规范的要 求 按照 市本地还建房建设的实际情况对项目的建设规模和建 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 2 筑 结构 设备 景观等工程方案作了分析和研究 对项目投资 比照同类已建成项目和市场情况估算了项目总投资 1 31 3 编制原则及依据编制原则及依据 1 编制的全过程应贯彻规范 完善 适用和经济性原则 编制成果应符合国家 省和 市颁布的相关法规 标准 规范 规划和条例 2 在 市城市总体规划 市经开区规划 和 控制性详细规划 住宅设计规划 的指导下 使拆迁 还建后 的经开区能全面地符合上述规划的要求 1 41 4 主要经济技术指标主要经济技术指标 用地性质 住宅用地 占地面积约 64 439 3 平方米 总建筑面积约 185687 92 平方米 计容建筑面积约 144624 97 平方米 占总建筑面积的 77 89 住宅建筑面积约 126756 11 平方米 占总建筑面积的 68 26 商业建筑面积约 14369 5 平方米 占总建筑面积的 7 74 其中独立商业广场约 5489 02 平方米 住宅底层商铺约 8880 48 平方米 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 3 公建设施建筑面积约 6286 91 平方米 占总建筑面积的 3 39 其中 1 还建办公面积约 4278 48 平方米 2 配建 6 个班幼儿园约 1900 79 平方米 3 物业管理及社区用房约 111 79 平方米 4 垃圾中转站约 107 64 平方米 容积率 2 24 建筑密度 20 75 绿地率 大于 35 居住总户数 1 342 户 地下室面积 38 163 61 平方米 机动车停车位 1 273 辆 其中住宅 1140 辆 商业办公 118 辆 幼儿园 4 辆 地上 104 辆 地下 1158 辆 非机动车停车位 883 辆 其中住宅 610 辆 商业办公 243 辆 幼儿园 30 辆 项目总投资约 44446 1 万元 含景观道路费用 项目总建筑面积约 185687 92 平方米 折合建筑单方造价 2393 59 元 平方米 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 4 附鸟瞰及总平面图 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 5 第二章 项目建设的必要性和可行性 2 1 项项目的建目的建设设背景背景 开发区 以下简称 经开区 创建于 1992 年 2000 年被 国务院批准为国家级 开发区 为我省首个国家级 开发区 全 区辖区面积 158 平方公里 全区常住人口 27 万 开发区位于昌 北美丽的赣江之滨 毗邻国家级森林公园梅岭风景区 S49 枫生 高速旁 区内三面环山 一面临水 浑然天成 是一座功能完善 的新型工业园区 又是一座绿色生态的滨江新区 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 6 十二五 期间 开发区将紧紧围绕 工业立区 三产富 区 功能活区 的发展思路 着力打造一个由现代制造业为主体 的 集物流产业 商贸购物 房地产开发 文化产业为一体的综 合型经济新城区 成为省会 产城融合的旺地 随着经开区的建设全面展开以及地铁一号线的建设开工 开 发区建设进入加速提升阶段 本项目某管理处 AA 花园正是为了 配合开发区的十二五规划整体建设布局 按居住小区 工业园区 大型商业购物中心 城市商业综合体的聚集原则 改善目前经开 区私房的杂乱 零散的布局状况 整合开发区土地资源 提高土 地利用率 以打造交通便利 宜居的生活居住环境而拆迁 安置 建设的安置房精品示范小区 本次拟建的安置小区主要用于五联村居民按拆迁还建标准安 置 行政建筑仍属于五联村 建设用地位于英雄大道以南 曰修 路以西 地铁一号线延长段规划站点位于用地西侧相邻的曰修路 曰修路规划接到五联村 小区占地约 64 439 3 万平方米 计容建 筑面积约 14 46 万平方米 平均分配 60 平米户型 120 平米户型 为满足还建要求 提高使用面积系数 设计 18 层住宅单元为 1 梯 3 户 边套 120 平米 2 套 中间 60 平米 1 套 超过 18 层以上 高层为 2 梯 4 户 边套 120 平米 2 套 中间 60 平米 2 套 住宅 总面积约 12 38 万平方米 可安置 1 342 户 本项目满足经开区城市建设拆迁安置需要 是一个含市政工 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 7 程 招商项目和其他要求征地拆迁的项目 本工程的实施在解决 拆迁安置的同时 促进了片区内的建设 进一步聚集了人气 创 造了 开发区安置小区的新形象 对经开区的发展建设 对本片 区周边进一步开发 对我国推进城市化的进程具有重要的促进作 用 对本地的开发建设具有重要的提升意义 2 2 项项目建目建设设的必要性的必要性 1 是加快区域市政道路建设 区域完善路网体系和土地资源 整合的需要 促进社会可持续发展 进行经开区安置房项目 可促进土地集约化利用 提高土地 利用率 保证土地资源的可持续发展 能加快区域规划市政道路 的建设 为加快实现区域十二五规划起着重要作用 2 是区域经济发展的需要 对加快推进城市化进程 促进 居民就业有重要意义 将区域分散居住的居民拆迁并集中安置到 1 地铁线旁 可 实现 5 10 分钟内与经开区双港大道城市副中心 红谷滩国际 CBD 中心等行政服务 学校 医疗 购物配套的快速对接 本项 目的建成是加快经开区快速建设的必要条件 为加快经开区的建 设步伐 提升经开区生活硬件环境 特别是对响应中央指示加快 城市化进程工作的推进和促进居民就近就业有重要的意义 因此 要尽量使本项目尽快开工 加快工期 早日完成 3 是提升城市形象的需要 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 8 某管理处 AA 花园的建设 按 21 世纪新城区的高标准建设 为拆迁户建设一个中式风格样板住宅区 创造出高水平的住宅区 形象 高质量的建筑产品 高品质的环境景观和完善的功能配套 沿城市主干道展示出既有现代建筑的时尚 又带有建筑艺术韵味 的建筑立面 提升了经开区的整体形象 因此 本工程的建设对于推进 市的城市化进程工作 合理 利用土地资源 改善居民居住条件 促进居民就业 提高城市形 象起着相当重要的作用 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 9 2 3 项项目建目建设设的可行性的可行性 住宅区的建设符合本区域的规划配建要求 项目用地位于某 五联村的区域 用地北面英雄大道已经建成 西面曰修路修好的 一段与用地相邻 项目的建成将有效的缓解中心城区的人口压力 协助 开发区成为一个由现代制造业为主体的 集物流产业 商 贸购物 房地产开发 文化产业为一体的综合型经济新城区 并 与双港大道城市副中心 红谷滩国际 CBD 中心快速对接 呈现 共荣态势 1 号线的地铁站点就建在本用地范围内 并且预留了 60 米宽的地铁站建设退距 项目距 北火车站约 5 公里路程 距 西侧的 S49 枫生高速 2 3KM 另有 520 路公交车直达小区周边 步 行至公交车站约 500 米 项目交通便利 项目用地面积约 64 439 3 平方米 主要为丘陵地貌 内有 大面积的空地 西南面有小块坟地 将尽快迁移不影响项目施工 进度 东面有部分拆迁户将在今年 5 月前完成所有拆迁工作 项目用地内已完成通水 通电 通路 通信 通气等五通一平工 作 符合建设开工条件可马上投入本项目建设 经开区的市政建 设要求尽快建成安置小区 落实拆迁工作 本项目的建成及所融入的宜居元素对经开区的加速发展 进 一步聚集人气 提升经开区生活环境品质 改善区域形象 将经 开区打造成一座活力城 以招商引资吸引更多的百强企业和大型 商业购物中心 城市商业综合体开发项目入驻经开区具有重要意 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 10 义 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 11 第三章第三章 拟建地址建设条件拟建地址建设条件 3 13 1 拟建地址建设条件拟建地址建设条件 3 1 1 选址要求及拟建地址状况 在选址过程中充分考虑下列因素 工程地质 交通条件 市 政配套及社会协助等 应选择工程地质 水文地质条件较好 交 通方便 给排水 供电 供气 通讯等市政设施较完善的地段 经业主单位与有关部门的沟通和协商 用地选址于曰修路地 铁 1 号线站点旁 用地北面英雄大道为城市交通干道 南面为商 住用地 东面规划为一般道路 西面的曰修路为通向红谷滩的大 道 3 2 自然水文条件 地形地貌 地震情况自然水文条件 地形地貌 地震情况 一 自然条件自然条件 1 地形 市西接九岭山脉 东南属赣中南山地丘陵 土地面积 7402 36 平方公里 占全省总面积的 4 4 全境山 丘 岗 平 原相间 其中岗地低丘占 34 4 水面占 29 8 平原占 35 8 2 地质与地震烈度 市位于江南台隆构造单元的丰城 乐平凹陷之中 构造上 主要受赣江大断裂的影响 区内河谷阶地属内迭或上迭类型 根据 中国地震震动参数区划图 部分 2001 年版 本 工程建设地地震震动峰值和加速度为 0 05g 地震反应谱特征周 期为 0 35s 相当于地震烈度 6 级 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 12 3 气候条件 市地处南岭以北 长江以南 受东亚季风影响 形成了亚 热带季风气候 温暖湿润 雨量充沛 四季分明 温差较大 夏 季酷热 冬季寒冷 历年平均气温在 17 1 17 8 之间 最冷 1 月份平均气温 5 1 最低气温 9 9 1972 年 2 月 19 日 最 热七月份平均气温 29 6 最高气温 40 3 1961 年 7 月 23 日 多年平均相对湿度为 76 二 地基土 岩 层结构及特征 经本次勘察钻孔揭露 该场地岩土层自上而下分别为 素填 土 层厚约 3 0m 粉质黏土素 层厚约 6 0m 全风化千枚岩 层厚约 6 3m 强风化千枚岩上段 层厚 8 8m 强风化千枚 岩下段 层厚 3 3 8 4m 中风化千枚岩 层厚约 0 5 11 30m 查明 在钻探所达深度范围内 场地地层层序及性质分别描述如 下 三 场地水文地质条件 上层滞水赋存于素填土层孔隙中 水位 水量取决于大气降 水和地表水补给 水位埋深 1 50 3 0m 年变幅 0 50 1 00m 水 量较小 雨季水量增大 松散岩类孔隙水及基岩裂隙水赋存于粉质粘土和全风化千枚 岩 强风化千枚岩 和中风化千枚岩孔隙裂隙中 两者之间有水 力联系 稳定水位埋深 3 60 13 70m 水位标高 22 457 23 033m 水位年变幅 0 50 1 50m 为微承压水 属弱透水层 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 13 水量较小 场地承压含水层综合渗透系数 K 0 1m d 主要接受大 气降水补给 抗浮设计水位拟按场地设计的室外地坪标高 即绝对标高 31 000 米确定 场地第四系地下水及基岩裂隙水为弱透水层 对混凝土结构 和对钢筋混凝土结构中的钢筋均为微腐蚀性 场地土对混凝土结 构为弱腐蚀性 对钢砼结构中的钢筋为微腐蚀性 对钢结构为微 腐蚀性 3 33 3 市政配套条件市政配套条件 项目选址位于地铁 1 号线旁 距离 1 号线终点站仅 5 分钟路 程 距 北火车站约 5 公里路程 距西侧 S49 枫生高速 2 3KM 另有 520 路公交车直达小区周边 步行至公交车站约 500 米 本项目交 通状况良好 道路 供电 燃气 电信等均已接入 可以满足项 目建设期及项目竣工后使用要求 3 4 材料供应情况 本项目周边砂石材料供应丰富 水泥 钢材等建筑材料均可 就近购置 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 14 第四章第四章 项目建设方案项目建设方案 4 14 1 建筑规划设计建筑规划设计 4 1 14 1 1 设计内容和要求设计内容和要求 某管理处 AA 花园为一整体工程 本次设计共十三栋楼 包 括住宅 商铺 办公楼和幼儿园 景观道路及地下室人防 平时 为地下车库 1 建筑结构形式为框架结构 建筑类别为三类 设计使用年 限为 50 年 抗震设防烈度为 6 度 2 建筑耐火等级为一级 3 建筑防水设计等级地下室按 级标准 设备用房按 级标 准 屋面按 级标准 4 1 2 工程设计依据工程设计依据 工程设计标准强制性条文 民用建筑部分城乡规划部分 城市居住区规划设计规范 民用建筑设计通则 住宅建筑规范 高层民用建筑设计防火规范 市城市规划管理技术规范 市府 2004 第 95 号 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 15 昌北国际机场净空保护区障碍物限制图 2011 年 7 月 版 关于 开发区部分规划地块建筑限高的复函 省机场 集团公司赣机集函 2012 33 号 4 1 34 1 3 建设规模建设规模的确定的确定 还建小区规划用地面积 64 439 3 平米 根据还建要求及容积 率不小于 2 0 的要求 规划小区总建筑面积 185687 92 平米 其 中计容建筑面积 144624 97 平米 设计容积率为 2 24 4 1 44 1 4 建筑方案建筑方案 按建设内容分为 住宅建设方案 配套商业建设方案 办公 物业建设方案 幼儿园建设方案 人防地下室建设方案及 结构 设计方案 室外景观建设方案 1 住宅建设方案 户型标准 依据还建 60 人标准 户型按照 60 的模数设计 并且考虑 120 与 60 平米的户型可以相互连通成一个大套型 方 便业主选择 小区共设 4 种户型 分为 60 的一房和 120 的三 房 60 户型 每户一房两厅一卫 各房间均朝南 交通面积最 少 经济实惠 120 户型 每户三房二厅两卫 户内各房间方 正完整 利用率高 南北均设有阳台 生活居住功能空间齐全 每栋单体均有良好的朝向 各种户型充分利用南面面宽 争取最 大的南向房间 厨卫做到全明设计 且每户均设有储藏间 方便 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 16 住户使用 还建户设计达到 1 342 户 平均分配 60 平米户型 120 平米 户型 为满足还建要求 提高使用面积系数 设计 18 层住宅单 元为 1 梯 3 户 边套 120 平米 2 套 中间 60 平米 1 套 超过 18 层以上高层为 2 梯 4 户 边套 120 平米 2 套 中间 60 平米 2 套 计容总面积 123782 42m2 按照规范日照及间距要求均衡布置住 宅楼 中间留出一个中央绿地 靠绿地的住宅单元底层架空 扩 大中央绿地的空间 在满足日照要求的条件下共规划住宅塔楼 10 栋 住宅总建筑面积 126756 11 平米 附住宅户型面积表 经开区经开区 AAAA 花园户型面积表花园户型面积表 栋 号 户数 户 型 套 型 套内面 积 阳台面积 套型面 积 公摊面 积 建筑面 积 总面积 90 平米 总面积 单栋总面积 72 A1 三室 两厅 二卫 90 72 5 61 96 33 24 62 120 95 8708 12 8708 12 1 楼 34 B1 一室 一厅 一卫 45 05 3 30 48 35 12 36 60 71 2063 98 2063 98 10855 9 40 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 24 36 118 03 4721 09 4721 09 2 楼 40 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 12 23 59 27 2370 87 2370 87 7125 27 88 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 25 34 119 01 10472 81 10472 81 3 楼 88 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 12 73 59 77 5259 33 5259 33 16304 13 68 A1 三室 两厅 二卫 90 72 5 61 96 33 25 76 122 09 8301 99 8301 99 4 楼 34 B1 一室 一厅 一卫 45 05 3 30 48 35 12 93 61 28 2083 47 2083 47 10867 89 40 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 24 41 118 08 4723 32 4723 32 5 楼 40 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 12 26 59 30 2372 00 2372 00 8188 29 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 17 88 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 25 37 119 04 10475 60 10475 60 6 楼 88 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 12 74 59 78 5260 72 5260 72 16300 32 68 A1 三室 两厅 二卫 90 72 5 61 96 33 25 25 121 58 8267 46 8267 46 7 楼 34 B1 一室 一厅 一卫 45 05 3 30 48 35 12 67 61 02 2074 80 2074 80 10915 33 36 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 26 29 119 96 4318 48 4318 48 8 楼 36 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 13 20 60 24 2168 69 2168 69 8546 23 112 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 25 35 119 02 13330 59 13330 59 9 楼 112 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 12 73 59 77 6694 47 6694 47 23631 77 112 A2 三室 两厅 二卫 88 54 5 13 93 67 25 35 119 02 13330 59 13330 59 10 楼 112 B2 一室 一厅 一卫 43 80 3 24 47 04 12 73 59 77 6694 47 6694 47 23120 89 合 计 1342 37042 81 86650 04 126756 11 小于 90 与大于 90 套型面积比 29 95 70 05 2 配套商业建设方案 公共配套建筑包括商业建筑面积按计容面积的 10 以上设计 在临北面英雄大道和西面曰修路两条主干道上 规划了两条沿街 商业 依据五联村的要求 在商业价值较高在转角处规划了一栋 单独的三层中心商业作为主力店 主力店旁边一条商业内街与二 条主干道沿街商业连成一条商业区 成为将来地铁站点实施后的 社区商业网点 满足还建小区及周边地块的生活需求 建设标准 为一般商业楼盘的标准 达到样板小区的品质 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 18 商业总建筑面积为 14369 50 平米 其中 8 楼一 二层为 商铺 面积为 1871 75m2 9 10 楼一 二层为商业服务网点 面积分别为 3158 54m2 和 2758 11m2 5 楼为商业服务网点 面 积为 1092 08m2 12 楼为三层商场 面积为 5489 02m2 3 办公物业建设方案 办公楼共 7 层 采用框架结构 楼板均为现浇楼板 为还建 小区配套物业管理 社区活动及街办合建的综合办公楼 按小区 面积比例需物业及社区用房 1 231 64 平米 街办要求办公面积 3 000 平米 办公楼设计面积为 4278 48 平米 其中一层为活动 室 二层用于物业 三层以上用于办公 4 幼儿园建设方案 配建幼儿园共 2 层 面积为 1900 79m2 规模为 6 个班 学 生人数 180 人 配比教职工 30 人左右 总人数 210 人以上 幼 儿园占地面积约 4 172 97 平方米 学生人均用地面积 23 18M2 人 综合考虑 87 年的规范配置和 示范幼儿园的标准要求 总建筑 面积控制为 1900 79 平方米 学生人均建筑面积控制在 10 56 M2 人 超过 87 年标准 0 3 M2 人 超过部分用于以下用途 幼儿园中午用餐 100 的学生和大部分教师都在幼儿园食堂 1987 年颁布的 托儿所 幼儿园建筑设计规范 中食堂的面积指 标用餐规模偏小 另外 省示范幼儿园评估标准 增加了音体 活动室 面积约 132 平方米 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 19 用地相对偏小 为节约用地 满足现行规范标准对幼儿园的 功能要求 设计应综合布置教学综合楼 包括教学 休息 办公 音体活动室 食堂等各项教学 行政 后勤功能 空出场地 配 备 省示范幼儿园评估标准 要求的 30 米跑道和大型活动器 具等 每个班需要配建 60M2游戏场 全园需要配建沙坑 戏水池 等活动设施 附城市幼儿园园舍建筑面积定额表 附城市幼儿园园舍建筑面积定额表 规模园舍建筑面积 m2 面积定额 m2 生 6 班 180 人 1 7739 9 9 班 270 人 2 4819 2 12 班 360 人 3 1828 8 5 人防地下室建设方案 本项目拟建成一个面积为 38163 61m2 的一层地下室 采用 板柱结构 底板为普通梁板结构 顶板采用预应力平板 结构找 坡 地下室层高 4 0 米 顶板覆土 1 2 1 5 米 与景观协调处 理 耐火等级为一级 火灾危险性均为丙类 平时车库 战时 人防 4 1 54 1 5 平面设计平面设计 1 根据经开区政府对拆迁安置房的建设要求 户型均按 60 平 方米的倍数设计 户型面积为 60 平方米和 120 平方米 2 商铺主要为二层附建式商业网点 12 楼为一个主力店 综合超市 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 20 3 13 办公楼为活动中心 物业办公和社区办公合建的一栋 7 层办公楼 4 11 幼儿园为一所 6 班独立建设幼儿园 5 地下室满铺做地下车库 局部为平战结合人防工程人员掩 蔽所 4 1 64 1 6 剖面设计剖面设计 1 住宅标准层层高 3m 室内外高差 0 1m 0 3m 架空层层高 4 0 米 住宅 18 30 高度为 55 3 92 20 米 2 底层商铺 4 5m 二层 3 6 米 主力店底层 5 1m 二 三层 4 8 米 室内外高差 0 1m 0 5m 3 办公楼底层层高 3 9m 楼层 3 3m 室内外高差 0 1m 4 幼儿园层高 3 6m 室内外高差 0 15m 0 45m 所有建筑高度均满足 省机场集团公司赣机集函 2012 33 号文 关于 开发区部分规划地块建筑限高的复函 4 1 74 1 7 立面设计立面设计 1 建筑方案按照还建样板安置住宅区的要求 建筑风格应该 具有鲜明的个性 特别是要突出当地的建筑文化特色 现 代中式风格是方案设计的首选 为了使还建小区品质与商 业开发的楼盘达到同一水准 成为名副其实的还建小区样 板 方案设计力求突破以前还建小区呆板的形象 解决比 较少的户型造成立面形象呆板的难题 规划布局上单栋住 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 21 宅的层数在航线限高的条件下 错落有致 虚实变化 立 面设计结合环境布局 整栋或局部架空 采用中式篆书特 征符号 运用现代构成手法 在保证各种户型统一的前提 下 注意塑造生活氛围浓郁的建筑环境界面 形成生动的 赏心悦目的整体效果 以现代建筑的手法再塑造 在色彩 线脚 构件等方面突出中式风格的特点 2 整体建筑风格为带有中国传统建筑符号的现代中式风格 与配建的公共建筑现代风格协调一致 体现了传承历史文 脉 创新与时俱进的特点 具有样板小区的气质 3 沿街商业引入篆书特征符号 中式花格元素 配合仿木色 铝合金构件 使得整体色彩在黑白灰的中式基调下 点缀 活泼的对比色 渲染出热闹的商业氛围 三层商业和商业 内街之间设过街骑楼连通商业内部交通 形成人性化的商 业街区 4 住宅部分用简约的窗花分隔配合白墙形成富有中国古典文 化韵味的粉墙黛瓦效果 山墙面挑出传统马头墙的束缚 采用立帖式格构和仿砖灰双色面砖 采用涂料实现 组合 整体造型挺拔伟岸 中式韵味浓郁 现代特征明显 5 幼儿园方案突出幼儿的特点 适应幼儿心理特点 采用带 有中国传统建筑符号的现代中式风格 与整个还建小区的 风格协调一致 体现了传承历史文脉 创新与时俱进的特 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 22 点 6 立面建筑材料 7 住宅外墙 丙烯酸自净式涂料 仿砖灰双色面砖涂料 8 住宅外窗 铝合金中空玻璃 铝合金装饰条 9 9 办公楼 商铺外墙 砖灰色陶制双色面砖 铝合金装饰条 4 2 结构设计方案结构设计方案 4 2 14 2 1 设计依据设计依据 本工程设计所遵循的主要标准 规范 规程 1 工程结构可靠性设计统一标准 GB 50153 2008 2 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223 2008 3 建筑结构荷载规范 GB 50009 2012 版 4 建筑抗震设计规范 GB 50011 2010 5 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 6 砌体结构设计规范 GB50003 2011 7 建筑地基基础设计规范 GB 50007 2011 8 建筑桩基技术规范 JGJ 94 2008 9 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ 3 2010 10 地下工程防水技术规范 GB 50108 2008 11 混凝土异形柱结构技术规程 JGJ 149 2006 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 23 12 建筑工程设计文件编制深度规定 2008 版 13 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 2009 年版 14 开发区 AA 花园岩土工程勘察报告 省勘察设计研究院二 0 一三年元月编制 4 2 24 2 2 结构设计标准结构设计标准 本工程的结构设计标准如下表 2 表表 2 2 结构设计标准结构设计标准 项项 目目 名名 称称 结结 构构 安全等级安全等级 设设 计计 使用年限使用年限 抗抗 震震 设防类别设防类别 地基基础地基基础 设计等级设计等级 地下室地下室 防水等级防水等级 1 13 1 13 楼楼二 级50 年丙 类甲 级二 级 幼儿园幼儿园二 级50 年乙 类甲 级二 级 4 2 34 2 3 自然条件自然条件 1 风雪荷载 详见表 3 表表 3 3 风雪荷载风雪荷载 基本风压基本风压地面粗糙度地面粗糙度基本雪压基本雪压 Wo 0 45 kN m2 50 年 一遇 60m 以上高层建筑承载 力设计时按 1 1 倍的 Wo C 类 0 45 kN m2 50 年 一遇 2 抗震设防参数 详见表 4 表表 4 4 抗震设防参数抗震设防参数 项目名项目名 称称 抗震设防抗震设防 类别类别 抗震设防抗震设防 烈度烈度 设计基本地设计基本地 震震 加速度值加速度值 设计地震分设计地震分 组组 建筑场地建筑场地 类别类别 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 24 1 13 楼 丙 类6 度 0 05g 第一组 类场地 幼儿园乙 类7 度 0 10g 第一组 类场地 4 2 44 2 4 工程地质条件工程地质条件 工程地质 见拟建场址部分 4 2 54 2 5 设计荷载设计荷载 1 楼面及屋面设计活荷载取值如下表 6 表表 6 6 楼面及屋面活荷载标准值取值表 楼面及屋面活荷载标准值取值表 类类 别别 活荷载标准值活荷载标准值 kN m2 办 公 2 0 活动室 3 0 餐 厅 2 5 会议室 2 0 住 宅 2 0 阳 台 卫生间 2 5 厨 房 2 0 走廊 门厅 办公 2 5 住宅 2 0 超 市 8 0 楼 梯 3 5 地下室室内顶板 5 0 地下室室外顶板 非消防车道 10 0 地下室室外顶板 消防车道 20 0 通风机房 电梯机房 7 0 上人屋面 2 0 不上人屋面 0 5 其 它按实际荷载取值 4 2 64 2 6 主要材料主要材料 1 混凝土 本工程采用的混凝土材料强度等级如下表 7 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 25 表表 7 7 混凝土强度等级表 混凝土强度等级表 层别及构件部位层别及构件部位混凝土强度等级混凝土强度等级备备 注注 基础垫层 C15 桩基础嵌岩钻孔灌注桩 C35 承台 基础梁 地下室底板 外墙 C30 设计抗渗等级 P6 顶 板 C30 设计抗渗等级 P6 竖向承重构 件 墙柱为 C40 C25 1 11 楼 梁 板 C25 竖向承重构 件 墙柱为 C30 12 13 楼 梁 板 C30 构造柱 圈梁 现浇过梁等构件 C20 后浇带 采用比相应部位混凝土强 度等级高一级的微膨胀混 凝土 2 砌体 本工程采用的非承重砌体材料如下表 8 表表 8 8 非承重砌体 非承重砌体 用作填充墙 层别及构件部位层别及构件部位砌块强度等级砌块强度等级砂浆强度等级砂浆强度等级 加气混凝土砌块 A5 0 专用砌筑砂浆 Mb5 0 标高 0 200 以上 KP1 型多孔砖 Mu10 混合砂浆 M5 0 标高 0 200 以下实心砖 Mu10 水泥砂浆 M7 5 3 钢筋 梁 柱 墙 板钢筋直径 6 8 为 HPB300 级钢 直径 10 12 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 26 为 HRB335 级钢 直径 14 25 为 HRB400 级钢 钢筋质量应符合现行国家标准 钢筋混凝土用热轧带肋钢筋 GB1499 的规定 4 预埋件 钢板采用 Q235B 钢 依据本项目现场实际情况和工期要求 基础设计拟全部采用 机械钻孔桩 主体结构工程设计使用年限为 50 年 抗震设防烈 度为 6 度 设计基本地震加速度值 0 05g 设计地震分组为第一 组 1 10 楼采用剪力墙结构 11 13 楼及幼儿园 垃圾站采 用框架结构 楼板均为现浇楼板 地下室采用板柱结构 底板为普通梁板结构 顶板拟采用预 应力平板 结构找坡 4 34 3 室外景观建设方案室外景观建设方案 一个优秀的小区环境设计 可以全方位地提升整个楼盘的文 化品味 渲染其个性 这一点已经是勿庸置疑的 景观设计最终 目的都是让都市中忙碌的人们在有限的时间和空间内更多地接触 自然 因为人离不开自然 亲近自然是人内心本能的渴望 自然 的最佳体现就是水与绿色 赋予了文的色彩的景观 园林才有了 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 27 品味 才真正鲜活起来 设计理念 现代小区景观设计的成果是供小区内所有居民共 同休闲 欣赏 使用的 我们在设计中从全方位着眼考虑设计空 间与自然空间的融合 不仅仅关注于平面的构图及功能分区 还 注重于全方位的立体层次分布 结合原有地形运用堆土成坡 上 升式广场 铺地落差 植物配置等等手段进行高差的创造和空间 转换 平面构成线条流畅 从容大度 空间分布错落有致 变化 丰富 再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁 使整个景 观设计真正成为一个四维空间作品 无论春夏秋冬 无论平视鸟 瞰 都能令人获得愉悦的立体视觉效果 本设计中自然生态的理 念一直贯穿始终 体现了尊重自然而不仅仅是改造自然的现代设 计思想 追求人造环境与自然环境的密切结合 相互辉应 相得 益彰 建设一个适应原住民文化特点的景观环境 中央绿地设置一 个下沉式广场 下沉式广场周边相邻的住宅底层均架空 扩大绿 地范围 架空的区域可以为居民提供一个全天候的活动场地 居 民均为原村民 仍然保留了原来村庄的一些集体活动习俗 这个 活动场所可以满足他们集体活动的需要 设有体育活动场地和设 施 园林的功用性亦是小区园林设计的重点之一 小区的功能划 分井井有条 在保持总体现代简约风格的基础上追求各自的特色 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 28 考虑全面周到 分布人性科学 强烈地吸引着人们走出家门 来 到户外 投入自然的怀抱 溶入绿色的环境 享受这美好的优质 生活 两个主入口都设有一个对景 保持了原有的乡村环境特色 植物种植设计 植物配置遵循适地适树的原则 并充分考虑 与景观设计风格的吻合 兼顾多样性和季节性 进行多层次 多 品种搭配 分别组合成特色各异的群落 整体上有疏有密 有高 有低 力求在色彩变化和空间组织上都取得良好的效果 1 种植 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 29 设计适应绿地功能的要求 适地适树 2 乔灌木结合 季相的应 用 常绿与落叶 速生与慢长相结合 乔灌与地被 草皮相结合 适当点缀些草花 构成多层次的复合结构 既满足生态效益的要 求 又能达到观赏的景观效果 充分利用植物的形体 色泽 质 地等外部特征 发挥其干茎 叶色 花色等在各时期的最佳观赏 效果 尽可能做到一年四季有景可赏 而且充分体现季节的特色 植物配置在统一基调的基础上 树种力求丰富 有变化 避免种 类单调 配置形式雷同 具体树种选择 基调树种 香樟 桂花 主调树种 杜英 无患子 山茶 银杏 河南桧 柿树 白皮松 雪松 白玉兰 紫叶李配调树种 重阳木 花石榴 罗汉松 碧桃 红枫 杜鹃 红继木 茶梅 紫薇 广玉兰 紫 玉兰 罗汉松球 龙柏球 火棘球 瓜子黄杨球 千头柏 紫荆 十大功劳 南天竺 金叶女贞 木槿 榆叶梅 孝顺竹 草坪 马尼拉 黑麦草 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 30 第五章第五章 公用配套工程公用配套工程 含消防 含消防 公用配套工程包括供电 照明 通信 给排水 消防 道路 等 以上配套工程需要在主体工程建设过程中同步规划 同步建 设 同步投入使用 5 15 1 给排水设计给排水设计 5 1 15 1 1 设计依据设计依据 1 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2009 版 2 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 3 建筑设计防火规范 GB50016 2006 4 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 5 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 版 6 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 7 住宅建筑设计规范 GB50368 2005 8 室外给水规范 GB50013 2006 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 31 9 室外排水规范 GB50014 2006 2011 版 10 民用建筑节水设计标准 GB50555 2010 11 二次供水工程技术标准 CTT140 2010 12 二次供水设施卫生规范 GB17051 1997 13 其它现行的设计规范或规程 14 建筑专业提供资料 15 业主提供的资料和要求 5 1 25 1 2 设计内容设计内容 设计内容为 1 10 高层住宅 11 13 楼 幼儿园及地下车 库的生活给水系统 消火栓给水系统 自动喷水灭火系统 生活 污废水系统 雨水系统 灭火器及气溶胶气体自动灭火装置的配 置 5 1 35 1 3 给水设计给水设计 1 水源 以城市给水管网为水源 从日修路 英雄大道各接入一根 DN250 的给水管 共 2 路引入管 可满足建筑所在区域的生活及 消防用水 市政供水压力 0 24MPa 2 用水量 生活用水量参见附表 消防用水量 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 32 室外消火栓 25 L s 室内消火栓 20 L s 自动喷水灭火系统用水量 30 L s 总用水量表 总用水量表 1 13 1 13 楼 楼 序 号 项目 名称 用水定额 数量最大日 用水量 m3 d 用水 时间 平均时 用水量 m3 h 时变 化系 数 最大时 用水量 m3 h 1 住宅230L 人 日 4500 人 10352443 12 8 120 8 2 商业6L m2 日 14257 m285 5108 61 5 12 9 3 办公450L 人 日 300 人 1281 51 5 2 3 4 幼儿园40L 人 日 2008100 82 0 1 6 5 绿化1L m2 日 22550m222 645 61 5 6 6 未预见 水量 以上水量 10 116 36 014 3 7 总计 128065 6 157 5 另外本工程最大消防用水量为 75 升 秒 3 给水系统 3 1 住宅给水系统 小区 1 5 层利用市政余压直接供水 6 层及以上采用变频无 负压供水设备加压供水 分 3 个区供水 其中加压一区为 6 14 层 加压二区为 15 23 层 加压三区为 24 30 层 3 2 高层住宅每户设 DN20 干式分户水表安装在水管井内 商铺 水表放置在卫生间内 3 3 热水系统 住宅每户的热水供应由户内快速式燃气热水器供给 每户预 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 33 留燃气热水器 给水管 5 1 45 1 4 排水系统排水系统 本工程排水体制采用雨污分流制 小区雨 污水分别排至日修路市政雨 污水管网和规划路与 英雄大道的交叉口的市政雨 污水管网 1 污 废水系统 1 本工程污水排水总量按 90 给水量计约 1112m3 d 生活污废 水按停留时间 24 小时 清淘周期 180 天计算 设六座处理能 力为 100m3 d 钢筋混凝土化粪池 处理后就近排入城市污水干 管 2 地下室集水坑及消防电梯集水坑排水由潜水排污泵排入雨水 管网 住宅空调水经管道有组织排至室外 室外污水干管管径 拟采用 DN200 DN300 分两个口排出 3 住宅卫生间采用结构降板同层排水 排水立管穿楼板设防渗 漏连接套管 2 雨水系统 屋面雨水采用外排水系统 屋面设 87 型雨水斗汇入落水管 经排出管排至室外雨水排水系统 雨水计算采用 地区暴雨强度公式q 1598 1 0 69LgP t 1 4 0 64 初始集水时间10分钟 屋面设计重现期按 5 年 室外设计重现期按 3 年 地下室设 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 34 计重现期按 10 年 雨水在室外汇合后排入市政雨水管网 雨水 排水干管管径拟采用 DN300 DN900 分两个口排出 5 1 55 1 5 管材及连接方式管材及连接方式 1 室外埋地常压生活给水管及常压消防管 DN 100 采用球墨铸铁 管 橡胶圈承插连接 管径 100 采用钢塑复合管 丝扣或法兰 连接 室内给水立管采用钢塑复合管 丝扣连接 分户水表后管 道采用给水聚丙烯管 PP R 热熔连接 2 室内排水管采用排水硬聚氯乙烯管 PVC U 承插粘接 高 层底部出户管采用钢塑复合管 热熔连接 5 25 2 暖通设计暖通设计 5 2 15 2 1 设计依据设计依据 1 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 2 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB50736 2012 3 通风与空调工程施工质量验收规范 GB50243 2002 4 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 5 建筑设计防火规范 GB50016 2006 2006 年版 6 汽车库建筑设计规范 JGJ100 98 7 汽车库 修车库 停车库设计防火规范 GB50067 97 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 35 8 住宅建筑规范 GB50368 2005 9 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 动力 2009 年版 10 商店建筑设计规范 JGJ 48 88 5 2 25 2 2 设计范围设计范围 1 地下室汽车库和设备用房的机械通风 兼排烟 系统 2 地下防烟楼梯间及其消防合用前室的机械正压送风系统 3 12 楼的多联机中央空调系统 5 2 35 2 3 设计参数 设计参数 1 室外设计计算参数 夏季冬季 大气压力 kpa 999 51019 5 空调室外计算干球温度 35 5 1 5 空调室外计算湿球温度 28 2 通风室外计算温度 32 75 3 空调室外计算相对湿度 77 室外平均风速 m s 2 22 6 2 室内设计计算参数 夏季冬季 房间名称 温度 相对湿 度 温度 相对湿 度 新风量 m3 h p 经开区管理处 AA 花园 还建住宅区 项目建设可行性研究报告 36 商场 26 50 65 18 19 3 通风换气次数 变配电室 按电气专业提供的发热量资料计算 卫生间 10 15 次 h 水泵房 5 次 h 电梯机房12 次 h 发电机房 平时 6 次 h 发电时通风根据发电机的要求 储油 间 6 次 h 地下汽车库 4 次 h 5 2 45 2 4 空调系统空调系统 1 本工程的 12 商场建筑面积约 5500m2 冷量约 1170KW 总热量约 870KW 按照甲方要求 设计可分层安装 分层控制的多 联机系统 拟设置 6 台 135kW 的多联机室外机设于屋顶上 新风 采用组合式能量回收新风换气机 5 2 55