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经纪人转正考核题库一、 商品房税费1 商品房是指开发商以市场手段取得土地使用权，并通过市场方式在地面上形成建筑，再进行销售的房产。分为普通住宅与非普通住宅。2 如何辨别商品房？可通过两方面看：购房合同：封皮上写的是商品房买卖合同；产权证：在产权证号上无盖其他章。3 什么是区产权？如何区分？ 在北京，由市房屋管理部门进行房屋权属登记、颁发房产证的，叫市产权；由各区办理的，叫区产权。区产权与市产权最大的不同就是，区产权不颁发土地使用权证，而市产权有。（可通过产权证上的产权证号与填发单位进行区分。例：区产的产权证号：x京房权证 海私 字第003号；市产权的产权证号：x京房权证 市海私 字第003号；填发单位：区产的各个区的建设委员会；市产的为北京市国土资源局。）4 普通住宅必须同时符合以下三个条件： 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上； 单套建筑面积在140(含)平方米以下； 实际成交总价低于同区域销售优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下：（什么叫“享受优惠政策住房平均交易价格”：三环以内总价人民币215万元/套：即实际成交总价应低于258万/套；三环至四环之间175万元/套；即实际成交总价应低于210万/套；四环至五环之间165万元/套；即实际成交总价应低于198万/套；五环以外100万元/套；即实际成交总价应低于120万/套）5 商品房是以契税票上的填发日期或是产权证上的填发日期孰先来判定其购买年限（包括是否满五年）。6 申报价的计算公式：普通二手商品房：计税价格=基准价格建成年代修正系数楼层修正系数特殊二手商品房：计税价格=基准价格楼层修正系数二手办公用房和二手商业用房交易最低计税价格=基准价格（注：朝阳区以基准价计算申报价格，无需修正）7 税费征收表格 商品房卖方买方营业税个人所得税契税工本费普通5.5%（购满5年不交）1%（未提供原值发票）/按增值部分的20%（提供原值发票）购满5年不交1.50%(个人首次购买90平米以下的住宅按1%计)80元非普通5.5%（满5年后按差额的5.5%交）同上3%80元（届时以计算题的方式进行考核税费）二交易流程（一）各个区税务局和建委的工作时间及地点1海淀区： 双榆树北路中关村税务所（海淀区地方税务局第二税务所）周一至周五早8：3011：30 13：3016：00 海淀区知春里27号楼；开车路线：当代商城往北第一个红绿灯向东行200米路北海淀区建委房屋产权交易大厅：周一至周五早8：3011：30 13：3016：00注：必须在上午11：00之前，下午4：00之前拿到号才可办理，办完为止双榆树北里甲22号楼 乘车路线：人民大学下，第一路口，行至约260米处见海淀区建委交易大厅指示牌，按路线走2朝阳区： 税务局：周一至周四8：3015：00 周五8：3012：00 团结湖六里屯18号楼A座三层：朝阳体育馆路口往东路北，华阳家园临街办公楼 建委：周一至周四 8：3015：30 周五 8：3011：30 石佛营东里128号院3.东城区： 税务局：周一至周四9：0011：30 13：0016：00 周五金9：0012：00 印花税出售时间截止至少14：00 地安门东大街，坐车地安门下车 建委：周一至周四9：0011：30 13：0016：00 周五9：0012：00 地安门东大街，坐车地安门下车4.崇文区 税务局：周一至周五9：0011：00 14：0016：00 北京市地方税务局房地产交易纳税服务大厅；（北京市崇文区东花市南里富贵园小区二期3号楼一层）。 建委：周一至周五9：0011：00 14：0016：00 北京市崇文区房屋管理局服务大厅（富贵园小区二期3号楼一层）5.北京市国土资源局 周一至周五8：3011：00 13：3016：00东城区和平里北街2号，坐车在和平里火车站下车(二)、流程1.一次性付款的交易流程 签约后（将合同等材料送至总部，权证部进行网上公示与签约）支付房款（自行交付后房款资金监管）交税过户物业交接银行解冻划款2.商业贷款（按揭）的交易流程签约后（将合同等材料送至总部，权证部进行网上公示与签约）向银行申请贷款（面签、存首付，交贷款服务费）银行批贷交税过户物业交接放款（三）、网签问题1.什么是房源公示和网签，为什么我们公司的单子都需要进行公示和网签？ 房源公示是指凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房，房源信息在网上公示满一天后，房地产经纪机构方可进行网上签约操作服务。 网签即网上签约，是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统，在线录入存量房屋买卖合同的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。 市建委规定自2007年7月1日起，中介机构的房源须进行网上公示，且实施网上签约，否则无法办理交税、过户。 即使是买卖双方自行成交，也需要先到建委由建委专设窗口进行网签后才可办理交税过户手续。2.进行公示至少需要什么资料？网签至少需要什么资料?大概流程是怎样的?进行公示必须准备的资料：清晰的产权证复印件网签必须的资料：产权人当初买房时用的身份证明复印件、新产权人的身份证明复印件（如是受托人到场办理需提供受托人相关证件复印件）流程：经纪人提交产权证复印件审核进行公示公示24小时后根据资料进行网签网签2个小时后可交税、过户3.如果网签错误，怎么办？注销多长时间后可以过户？如果网签错误，可在各区县建委的合同注销窗口办理注销，当场可办理完注销手续。注销办理完毕后，可立即回公司重新进行网签，如时间允许可当天再去办理交税过户手续。（四）各环节办理时间1.抵押注销：各区注销需要多长时间？注销后多久可以办理过户手续？海淀区：当天注销，当天取房本；抵押注销3个工作日后可办理过户手续；朝阳区：产权证或者他项权证的证号上开头是“X京”的，注销当场出产权证，领取产权证后计算归档7个工作日后可过户；非“X京”当天注销，当天取本过户；（注：朝阳区2007年后办理抵押登记的不论是否为“X京”，皆按“X京”的办理。）东城区：产权证或者他项权证的证号上开头是“X京”，注销2周后取证；非“X京”每周二办理注销手续，一周后取证；取证后当天即办理过户手续。崇文区：注销需10个工作日取证；注销取证后当天，手写的房本需要确权（机打房本无需确权），三个工作日后才可过户。市产权：做抵押注销，房产证与土地证可同时办理注销，注销后一小时可领土地证，产权证需5个工作日可领，两证出后即可办理过户手续。2.各个区过户出新产权证的时间： 海淀区：当天 朝阳区：10个工作日 东城区：10个工作日 崇文区：10个工作日 市产权：10个工作日出新产权证，新产权证办出后再过户土地证，需25个工作日取新土地证3.各个区办理抵押登记的时间： 海淀区：当天 朝阳区：10个工作日 东城区：10个工作日 崇文区：10个工作日 市产权：产权抵押登记10个工作日；土地证抵押登记15个工作日（先办理产权证抵押登记，出他项权证后再办理土地证的抵押登记）（五）房款支付 交接房款有两种方式：1、 自行交接即买方自行将房款支付与卖方。2、 银行监管（托管），即买卖双方与银行签署资金监管协议，买方将房款存入银行指定账户冻结，待办理完毕产权交税过户等手续后，双方携带契税票、受理通知单或产权证至银行办理该房款的解冻及划转手续。 办理资金监管（托管）的到场人，携带材料，合作银行及注意事项？办理资金监管，需要买卖双方的产权人到场并提供双方的身份证原件，银行卡，产权证，买卖合同（如产权人无法到场，则需办理委托公证）我司合作的资金托管银行为招商银行。办理资金监管需要买方提前将房款存入其监管银行的账户内且是北京开立的账户。（例：在招商银行做资金监管，买方需要提前将房款存到其在北京的招商银行账户内 我们的资金托管收不收取费用？ 资金托管是我公司和合作的银行谈好的项目内容，对公司内部单子是免费的（六）交税过户1、办理交税过户时，买卖双方到场人，携带证件、材料： 卖方需：产权人本人持身份证原件到场，如本人无法到场，需办理售房委托公证；买方需：产权人本人持身份证原件（外地户口需带暂住证）到场；如本人无法到场，可手写委托书，并留下身份证原件（朝阳区可用身份证复印件）。2、 护照可替代身份证，居住证可替代暂住证。3、 领房本是用本人过去领取吗？朝阳领证分几种情况，根据情况不同回答：公司网签的单子客户本人不用到场，外籍人士除外；手工的领证通知单客户必须到场。市局：本人可不到场，受托人到场提供手写委托书、委托人身份证原件、复印件；受托人身份证原件、复印件。注：崇文、东城、海淀领产权证客户必须到场。4、 办理暂住证需要哪些材料？答;本人一寸免冠近照两张（黑白彩色均可） 本人的身份证原件 房主的身份证原件 本人的住房证明（包括房产证复印件（房产证没下来的用购买合同也可以）或房屋租赁合同）5、 买方交税需要准备银行卡还是现金？答：朝阳区：一张银联卡东城区：现金或工行卡海淀区：现金或工行卡崇文区：必须现金（七）银行贷款： 1、按揭贷款在面签时，买卖双方到场人应携带的证件、材料，缴纳的费用，房款：卖方产权人需到场（如已婚需夫妻双方到场），并提供：身份证、户口薄、婚姻证明（已婚需提供夫妻双方的身份证、户口薄、结婚证/未婚的为未婚证明/离婚的需离婚证、法院判决书或公证的离婚协议）、产权证； 买方借款人到场（如已婚需夫妻双方到场），搅闹贷款服务费，存首付，并提供：身份证、户口薄、结婚证（已婚需提供夫妻双方资料）、收入证明、公司营业执照副本复印件加盖公章（年检过的）、资信证明、（外省市需提供暂住证）（注：收入证明上的工资收入需为月供的2倍以上，如果之前有贷款（已婚则指夫妻双方），那么收入证明上的工资收入需为所有贷款月供（本次贷款也包括）的2倍以上。）2、 什么是贷款服务费及收费标准？ 贷款服务费包含：A、担保费，正常买方从银行贷款，贷款部分的钱需要在银行办理完毕抵押登记、领取他项权证之后银行方能给房东放款，而我们公司以自身的资质及存入保证金至银行为买方提供担保，以确保在过户之后银行即可发放房款，使交易可以顺利进行。B评估费，银行要求其认可的评估公司至实地看房出评估报告，以评估价与成交价孰低为准给客户贷款，评估的费用由我司代其支付；C、服务费，我司长期办理贷款业务，为客户提供咨询与手续办理的服务。 收费标准：20万以下3000元，20万以上每多1万加收50元；（市产权我司见本放款的收费与区产一致，如为担保公司见契税票放款的，收费为20万以下4000元，每加1万加收50元。）3、 不同贷款次数，如何计算贷款成数、贷款利率？房贷基准利率是6.12%第一套贷款：住宅（含公寓，双拼，叠拼别墅）：分为自住和非自住 自住又分为普通和非普通，认定的标准，主要以140平方米（含）为准：普通住宅：贷八成，利率是4.284%,利率下浮30%非普通住宅：贷7.5成，利率是4.59%，利率下浮25% 非自住以公寓、住宅立项（产权证上的房屋用途为“公寓、住宅”），但整栋楼中有部分实际用途为办公的，该部分房屋的贷款政策是：贷七成，利率是5.508%，利率下浮10%（没有面积限制）非住宅 商、住两用的，如朝青区域的明天第一城（产权证上的用途写为“公寓、办公”），即整栋楼的实际用途都是办公的，可贷5.5成，利率是6.732%，利率上浮10% 商用房，如写字楼、底商：贷5成，利率是6.732%，利率上浮10%注意事项：违约条款:享受下浮20%及更多下浮利率的，必须保证至少还款期在36个月，否则有违约金违约金计算公式：剩余的还款期（以月为单位，在36个月内）*万分之四*提前还款的金额例：张某贷款100万，按利率下浮30%做的贷款，其还了1年月供还剩90万未还完，现要结清贷款，他的违约金是，240.0004900000=8640元第二套贷款：可贷6成，利率是6.732%，基准利率上浮10%第三套贷款：可贷5.9成，利率是6.7932%，基准利率上浮11%第四套贷款：可贷5.8成，利率是6.8544%，基准利率上浮12%第五套贷款：可贷4.5成，利率是7.344%，基准利率上浮20%*以上可贷款成数是以评估价及成交价孰低为基准计算，上浮标准是以招商银行为例。贷款次数是以家庭为单位，另即便结清原贷款仍算套数（例：丈夫第一次向银行申请贷款，但其妻子有向银行申请过一次贷款且还清了，其仍算为第二次贷款。）4.什么是等额本息？什么是等额本金？如何选择这两种还款方式？等额本息是在还款年限内每个月的还款额是相同的。等额本金是在还款年限内月供是逐月递减的。等额本金开始还款的时候还款额比较多，压力比较大，但与等额本息相比还款满借款年限利息会比较少（例如借款年限是20年，还款也还20年，不提前还款，那么选择等额本金比较合适）：如果客户有提前还款的打算，建议客户选择等额本息，因为3-5年之内提前还款，利息没有节省多少，而且等额本金开始的时候月供很多，还款压力比较大。5.银行批贷具体需要多少时间？客户、房东资料提供齐全、评估报告送到银行，且买方资信符合银行要求的前提下，2-3个工作日可批贷6.银行面签的时候借款人来不了或者她配偶来不了怎么办？银行规定面签时借款人本人必须到场，借款人配偶不能到场提供公证书原件及其相关证件的复印件即可（公证书内容中要有委托办理银行贷款手续一条）（八）物业交接1.什么是物业交接1）物业交接是指协助买卖双方至屋内清点合同中约定的家具家电，设施设备，移交钥匙，并至物业处更名，结清相关费用。2）办理物业交接的过程中，需要交接并结清的项目有哪些？物业交接要求房东将之前的费用都结清，包含物业费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、热水费、电话费等，凡是关于这个房子的费用都需结清，因此之前有欠费的话，房东的钱要带够；同理，在物业办理交接的时候，物业也许会要求买方交部分费用，所以买方最好也带部分现金。2、 公共维修基金专用收据过户的地址、