房地产企业所得税汇算清缴政策解析1税协.ppt

辛连珠 房地产企业所得税汇算清缴政策解析 房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析 房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析 1 开发产品的完工条件2 房地产企业核定征税问题3 开发产品销售收入的范围4 房地产销售合同 或 房地产预售合同 5 房地产企业的视同销售6 期间费用与税金7 可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本8 维修基金费用 房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析 9 配套设施成本10 利息支出11 国家无偿收回土地使用权12 成本对象的归集与分配13 计税成本的主要内容14 成本核算的一般程序15 企业预提 应付 费用 1 开发产品的完工条件 确认完工的目的是将预计的所得额 转化为实际的应纳税所得额 因为收入是确定的 完工的目的是确认实际成本 符合下列条件之一的 应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用 三 开发产品已取得了初始产权证明 俗称大证 2 房地产销售合同 或 房地产预售合同 企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 如何理解正式签订 主要看实质要件 而不是形式要件 法律依据 1 商品房销售管理办法16 2001建设部令第88号2 关于审理5商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 2003 号3 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释2 法释 2012 7号 3 期间费用与税金 企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 关于税金中印花税 土地使用税应当计入期间费用 不得计入土地成本或开发成本 税法支持 2009年31号文件二十七条2010年国税函148号文件 4 公共配套设施 1 属于非营利性且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位的公共配套设施 属于计税成本对象中的不可单独销售开发产品 作为过渡性的成本计算对象 先归集 后分配 其建造费用计入开发成本的公共配套设施 需要在成本对象中进行分配 判断公共配套设施是否具有营利性的证据链 物业管理条例27 29 主要解决资产的物权属性的问题 物业承接查验办法 主要解决的资产交接程序问题 公共配套设施不颁发房屋权属证书 但房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载 依据 房屋登记办法 第三十一条 2008建设部令168号 4 公共配套设施 2 属于营利性的 或产权归企业所有的 或未明确产权归属的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单独核算其成本 除企业自用应按建造固定资产进行处理外 其他一律按建造开发产品进行处理 4 公共配套设施 3 企业在开发区内建造的邮电通讯 学校 医疗设施应单独核算成本 其中 由企业与国家有关业务管理部门 单位合资建设 完工后有偿移交的 国家有关业务管理部门 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本 抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额 无偿为地方政府 公用事业单位提供上述开发产品的 不视同销售 其建设成本在建造成本中核算 5 利息支出 1 4 企业22y为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用 可按企业会计准则的规定进行归集和分配 其中属于财务费用性质的借款费用 可直接在税前扣除 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的 借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件 可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用 使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 利息支出几个重要问题 2 4 金融企业 包括银行 财务公司 信托公司等金融 2011年公告第34号 金融企业界定可借鉴的税法依据 国税函 2009 377号企业所得税利率 既可以是金融企业公布的同期同类平均利率 也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率 土地增值税 商业银行同类同期贷款利率计算的金额 利息支出几个重要文件 3 4 2009年国税函312号 2009年国税函777号 2008年财税字121号 统借统还确认为关联借款 符合条件的不受债资比例限制 2009年国税发2号89 各地政策 上海 河北32 统借统还利息支出的凭证管理 4 4 出具银行与统借人协议 贷款通则 第十九条 银行给统借人开具的发票复印件 统借人向成员公司签发的原始凭证分割单 企业所得税法 第四十一条第二款 会计基础工作规范 第五十一条第四项第二款原始凭证分割单 6 国家无偿收回土地使用权 国家无偿收回土地使用权企业所得税问题 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失 可作为财产损失按有关规定在税前扣除 无偿收回土地使用权的法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十六条无偿收回土地使用权不征收营业税 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 国税函 2008 277号 7 成本对象的确定原则 可否销售原则 公共配套设施分类归集原则 简化核算功能区分原则 住宅与非住宅定价差异原则 还迁房与商品房成本差异原则 毛坯房与成品房权益区分原则 自行开发与合作开发成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 8 土地征用费及拆迁补偿费 1 6 指为取得土地开发使用权 或开发权 而发生的各项费用11 主要包括土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 拆迁补偿支出 安置及动迁支出 回迁房建造支出 农作物补偿费2 危房补偿费等 企业产品成本核算制度 征求意见稿 第三十六条 企业缴纳土地款滞纳金问题 2 6 延期缴纳土地款产生的土地款滞纳金是否可以做为扣除项目成本费用 政府延期交地支付给房地产公司的补偿金是否要冲减扣除项目成本费用 可以在企业所得税前申报扣除 政府延期交地支付给房地产公司的补偿金 如果注明了具体的原因 属于出让金的折让行为 应当冲减土地成本 如果没有注明具体的原因 视为政府补助 关于土地买价或出让金 3 6 买价是从政府以外的土地使用者购买而支付的价款 土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益 以划拨方式获取的土地使用权发生转让 抵押等市场行为必须补办出让手续 交纳出让金 方可办理土地登记 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第八条 第十九条 1990国务院令55号 关于契税 耕地占用税 土地使用费 4 6 契税的计税依据包含价外费用 税收政策 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 2004年财税134号 返还土地款问题是否冲减计税依据问题 参见 关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 2009年国税函603号 关于土地闲置 变更用途和超面积 5 6 应当注意的问题是计算土地增值税时 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 政策依据 关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函 2010 220号 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 政策依据 关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复 国税函 2008 662号 关于拆迁补偿 安置及动迁 回迁房建造 6 6 赔偿价值与形式 国有土地上房屋征收与补偿条例 十七条 二十一条 拆一还一 以建造成本作为土地成本 并据此计算缴纳营业税 超面积的部分 按同期销售价格视同销售 政策依据 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复 国税函 1995 549号 项目营销设施建造费 案例 国税发2009 31号文件中提及的开发间接费 营销设施建造费开支的内容主要包括哪些 是指自行建造的建安成本吗 是否含装修费 如果是租用的营销设施 装修费是否可以计入开发间接费 项目营销设施建造费 案例 2009国税发31号文件中的项目营销设施建造费 指的是在开发产品的范围内建造的样板间的装修费用 此类样板间未来出售或自用 属于临时建筑的售楼部 未来按照规定需要拆除 应当归属于长期待摊费用 未来不低于36个月计入销售费用 租用的售楼部发生的装修支出 如果金额较大 通常超过年租金的50 也应当界定为长期待摊费用 未来不低于36个月计入销售费用 单独建造的停车场所 企业74单独建造的停车场所 应作为成本对象单独核算 利用地下基础设施形成的停车8场所 作为公共配套设施进行处理 企业单独建造的停车场所 应作为成本对象单独核算 是贯彻功能区分原则的结果 即 开发项目某组成部分相对独立 且具有不同使用功能时 可以作为独立的成本对象进行核算 税收待遇 按一般的开发产品处理 停车场所作为公共配套设施 产权问题 停车场所办理物业承接 查验手续的 且占有 使用 收益权益归全体业主所有的 可以作为公共配套设施 归集过渡性成本并在对象进行中进行分配 使用权问题 物业公司自营 如写字间 按天 月 年收费 停车场所没有原值 但仍然按房屋原值征税房产税 关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 财税 2006 第186号 未办理物业承接 查验手续的 配套设施 开发商只能出租 不能出售 出租的期限问题 不可以违背法律禁止性条款 如合同法 52条 214条会计准则 租赁 第六条第三项税收征管实践 依据使用权期限 判断出租与销售 湖北第十七条四项 青岛第十二条 天津第四条 不论使用权期限长短 认同出租 黑龙江第四条 合作或合资开发房地产项目 没有成立法人公司 向投资各方分配开发产品的 1 项目已经结算计税成本 即销售现房 投资额确定为当期销售收入 2 未结算计税成本 即销售期房 投资额作为房地产商的预售房款处理 结论 房价可能与市场价格不一致 按所得税对称原则 税收载体没有消失 利润接续在另一个纳税人实现 合作或合资开发房地产项目 没有成立法人公司 约定分配项目利润的 应当先税后分 1 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 2 投资方取得该项目的营业利润应视同股息 红利进行相关的税务处理 问题 若合作项目盈利 但合作企业亏损 分回项目利润是否认定为股息红利 开发产品对外股权投资 相关法律基础26 全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十 也不得低于法定的注册资本最低限额 其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足 股东可以用货币出资 也可以用实物 知识产权 土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资 全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十 开发产品对外股权投资税收问题 营业税 投资入股的不征收营业税 属于企业增加权益 以无形资产 不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 换取股权按的规定征税 属于企业股东之间转让权益 以不动产换取产权的实质是有偿转让不动产的所有权 应按 销售不动产 征收营业税 鲁地税函 2001 227 开发产品对外股权投资税收问题 土地增值税 暂免税规定 对于以房地产进行投资 联营的 投资 联营的一方以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到所投资 联营的企业中时 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 1995财税字48号 暂免税主体的限定条件 对于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用暂免征收土地增值税的规定 2006财税21号 开发产品对外股权投资税收问题 契税 以房产作为投资 与其他企业合资经营 凡办理房屋产权交易和产权变更登记手续的 应由承受方按买契税率缴纳契税 政策依据 1991财农税38号 中华人民共和国契税暂行条例细则第八条 开发产品对外股权投资税收问题 所得税 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 政策依据 2009国税发31号第七条没有清算前 仍然按照计税毛利率或核定毛利率预征企业所得税 以开发产品换取企业股权会计处理 被投资企业 按 非货币性资产交易准则 具有商业性质的交易进行会计处理 被投资企业接受开发产品时 借 固定资产 公允价 贷 实收资本 发行价 资本公积 溢价 以开发产品换取企业股权会计处理 开发商 按 非货币性资产交易准则 具有商业性质的交易进行会计处理 开发商交付开发产品时 借 长期股权投资 公允价 贷 主营业务收入 公允价 开发商交纳营业税及印花税时 借 销售税金及附加 营业税管理费用 印花税9贷 银行存款 以土地换取企业股权法律依据 2007城市房地产管理法 二十八条 依法取得的土地使用权 可以依照本法和有关法律 行政法规的规定 作价入股 合资 合作开发经营房地产 西安张辉 以土地换取企业股权法律依据 2007城市房地产管理法 二十八条 依法取得的土地使用权 可以依照本法和有关法律 行政法规的规定 作价入股 合资 合作开发经营房地产 西安张辉 以土地换取开发企业股权税收问题 营业税问题 1994 国税函644号 1995 国税函156号十七条 1998 国税函413号 2002 财税191号 契税问题 应征收契税 2008 国税函662号 土地增值税问题 19