肇庆市房地产分析.doc

肇庆市房地产当前概况分析在广佛肇经济圈美好前景带动下，肇庆楼市价值日渐凸显，相比珠三角其它城市，产品性价比高是不争事实。主动走出去，扩展销售渠道，已经成为不少有志于长远发展的企业共识。本月15日至17日，广州市举办“2009广东广州房地产博览会”，肇庆市星奥投资、中房百花园、星湖雅苑房产、星湖名郡房产、侨兴实业、臻汇园房产、华基房产、广物房产等八家房地产开发商组团参展，首次以整体形象亮相一线城市。这不仅是肇庆市房地产业一次总体的检阅，也使广州市和珠三角置业者能够在近距离了解肇庆，这对未来肇庆市房地产业将产生积极的推动作用。一、肇庆的区域优势 肇庆市拥有四大区域优势：一是环境优势。肇庆城市环境空气质量好、生态和谐、环境优美、观光休闲旅游资源富集，环境质量与珠三角区域其它城市相比表现突出；二是肇庆市是久负盛名的山水景观城市，也是国家历史文化名城，自然资源与文化资源有机结合，最适宜人居；三是有独特的区位和交通优势。肇庆市东临珠三角腹地，西近桂东南区域、两条国道贯穿城区、西江主航道，三茂铁路等缩短了与珠三角及周边城市的距离；四是价格优势。肇庆市楼价明显低于珠三角其他城市，对周边县（市）区、港澳台华侨以及外地人士很有吸引力。国务院已把肇庆纳入珠三角改革发展规划纲要的城市之一，根据广佛肇城际轨道交通规划，肇庆将融入珠三角城际轨道交通体系，广州等珠三角城市到肇庆都在一小时之内。珠三角一体化发，将改变房地产市场格局。而肇庆拥有珠三角城市中最多的土地资源，并且拥有鼎湖、星湖等风景区，自然资源丰富。珠三角一体化之后，肇庆房地产将拥有更广阔的发展空间。二、当前的市场状况多年来，肇庆市房地产市场一直保持持续快速发展势头，尽管自去年下半年以来，受国际经融危机及国内外经济形势变化影响，房地产市场面临较大压力，但全年房地产开发投资还是比去年同期增长了15.06，达54.32亿元，创历史新高，保持着向前发展的动力。今年，城区房地产市场逐步回暖，商品房交易量有较大回升，投资者信心逐渐恢复，呈现出平稳健康、有序推进、创新发展三个特点。NextPage （一）平稳健康 根据肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约数据，今年1至4月，城区（包括端州、鼎湖区）商品房合同签约销售建筑面积38.3688万平方米，同比增长57.64；成交金额12.9678亿元，同比增长52.16，销售建筑面积平均价为3379.78元m2，同比下降3.48。以上数据来源：2008年数据按统计局数据计算，2009年数据为肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约系统显示。 （二）有序推进 一是政府及相关部门采取有效措施促进房地产业有序发展。在国务院和广东省政府出台促进房地产市场健康发展相关政策措施的基础上，肇庆市建设局结合当地房地产市场实际情况，出台了关于支持我市房地产业健康有序发展的暂行办法，提出提高工作效率、减免服务性收费等促进措施，相关部门也优化服务、加大支持力度，为我市房地产市场在国际金融危机的影响下保持平稳健康有序发展提供了有力支撑。NextPage 二是企业主动调整，积极应对。面对复杂多变的市场形势，企业及时调整发展战略，整合内外部资源，主动应对市场变化，采取“面对、调整、改善”策略：即面对本区域消费水平和市场需求，调整商品房销售价格，调整开发节奏和产品结构，改善小区内部环境建设、推动改善市政基础配套设施建设、改善物业服务。一方面，开发商根据肇庆市商品房消费群体结构和居民消费水平，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售。另方面，开发商根据市场形势和本地居民购买力和消费特点，调节开发计划，调整户型结构，着重开发建设中、小户型商品住宅以适应消费需求。为促进商品房销售，开发商在推动改善市政基础配套设施建设的同时，将重心放到提高楼盘质量、品位上来，完善小区配套、优化区内外环境、改善物业服务，以良好的质量信誉和服务环境争取消费者的青睐。（三）创新发展今年以来，肇庆市房地产开发企业在促进房地产销售、提高开发管理水平的同时，努力创新思维、开拓市场，在实践中摸索出两种创新做法，为推动房地产市场发展开阔了思路：一是首次出现酒店式公寓经营方式。恒裕“酒店式公寓”吸收了传统酒店和传统公寓的长处，将酒店式物业管理引入住宅管理，形成“酒店、写字楼、商品住宅”三位一体的综合性经营模式，具有单位小，好管理，租金高，易出租等特点，对促进我市的旅游、商务发展及房地产投资具有积极作用。二是出现物业管理创新。市百花园物业管理有限公司去年下半年以来，尝试通过改善物业管理等服务树立楼盘品牌、促进企业经营，以此为代表，一批物业管理服务企业通过开展多层次的有偿服务如水电、家电维修、家政服务、车辆保管等来延伸和拓展物业服务，实现业主和企业双赢。NextPage 三、进一步促进房地产市场发展（一）认清形势、把握机遇，坚定推动房地产市场平稳健康有序发展的信心和决心。尽管目前我市经济发展面临着来自国际国内市场的严重困难和严峻挑战，但我市经济发展的基本面和长期趋势并没有改变，房地产市场发展具有应对困难的有利条件和积极因素。首先是珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020）将肇庆列为珠三角主体地区之一，使我市迎来了新一轮改革发展的重大历史机遇，房地产业发展必将迎来广阔的发展空间并发挥积极的促进作用。其次是中央、省、市积极调整政策，为促进企业发展营造良好的政策环境。中央和省相继出台一系列扩内需、保增长、调结构的政策措施，加大城建领域的固定资产投资和建设，鼓励普通商品住房消费、给予企业合理的信贷支持等措施，为我市房地产开发企业化解当前困难、实现新发展提供了机遇条件。肇庆市人居环境优越，随着区位优势、交通优势的日益突出，房地产业发展将迎来更为广阔的发展空间。作为珠三角西部的门户城市，肇庆的区位和资源、环境优势明显、人文底蕴深厚，形成了发展房地产业的独特优势。随着珠三角区域一体化进程的提速，尤其是珠三角城际轻轨的开通和南广铁路、贵广铁路、二广（二连浩特广州）高速、汕昆（汕头昆明）高速、珠三角外环高速、揭茂（揭阳茂名）高速、开南跨江大桥、西江“黄金水道”、肇庆港等交通网设施的建设和完善，肇庆市将形成铁路、高速公路、水路于一体的立体交通体系，融入珠三角“一小时生活圈”，对珠三角其他城市及周边城市购房群体将形成巨大的吸引力。（二）科学引导，理性发展，推动房地产业有序开发建设。按照建设最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市的城市目标，明确房地产业开发规划，引导企业合理开发，推动市场供给基本平衡，推动城市资源保值升值。NextPage （三）加快对接，品牌带动，提高房地产开发管理水平。抓住广肇城际轨道、贵广和南广铁路等重大交通设施建设给房地产市场发展带来的机遇，积极拓宽市场，围绕城市轨道经济带建设，引导企业做大做强。肇庆市组织开发企业参加“2009广东广州房地产博览会”，目的就是鼓励开发企业积极走出动，突破购房区域局限，开拓珠三角市场，推介优质楼盘，展示企业形象，打造房地产宜居品牌。（四）加快建设，完善市政基础设施和公共服务配套设施建设。按照“东西呼应、南北互动”的要求，大力推进广肇城际轨道、城东新区基础设施、星湖大道、信安路、龟顶新城等重大项目建设，抓好城东新区建设，进一步拉大城市框架，使房地产开发建设实现“开发一片、形成一片”的效果，为改善群众生活、推动城市经济发展发挥最大效应。近期要尤其加快解决管道燃气安装对接问题。（五）提高物业服务水平。肇庆市建设局把2009年定为物业管理规范年，通过进报纸、进电视、进电台、进网络、进社区“五进”扩大宣传，并分阶段推进物业管理调研，研究规范监管的有关措施，还将于今年成立物业管理专业委员会，引导物业管理科学有序发展，为推动房地产业健康有序发展夯实基础。（六）加强扶持，提高效率，切实改善对房地产开发企业的服务。贯彻落实中央、省出台的各项房地产政策措施，加强市场监测，结合我市实际，进一步加强协调、简化程序、提高效率，研究制定相关措施，促进房地产平稳健康有序发展。在广佛肇经济圈美好前景带动下，肇庆楼市价值日渐凸显，相比珠三角其它城市，产品性价比高是不争事实。主动走出去，扩展销售渠道，已经成为不少有志于长远发展的企业共识。本月15日至17日，广州市举办“2009广东广州房地产博览会”，肇庆市星奥投资、中房百花园、星湖雅苑房产、星湖名郡房产、侨兴实业、臻汇园房产、华基房产、广物房产等八家房地产开发商组团参展，首次以整体形象亮相一线城市。这不仅是肇庆市房地产业一次总体的检阅，也使广州市和珠三角置业者能够在近距离了解肇庆，这对未来肇庆市房地产业将产生积极的推动作用。一、肇庆的区域优势 肇庆市拥有四大区域优势：一是环境优势。肇庆城市环境空气质量好、生态和谐、环境优美、观光休闲旅游资源富集，环境质量与珠三角区域其它城市相比表现突出；二是肇庆市是久负盛名的山水景观城市，也是国家历史文化名城，自然资源与文化资源有机结合，最适宜人居；三是有独特的区位和交通优势。肇庆市东临珠三角腹地，西近桂东南区域、两条国道贯穿城区、西江主航道，三茂铁路等缩短了与珠三角及周边城市的距离；四是价格优势。肇庆市楼价明显低于珠三角其他城市，对周边县（市）区、港澳台华侨以及外地人士很有吸引力。国务院已把肇庆纳入珠三角改革发展规划纲要的城市之一，根据广佛肇城际轨道交通规划，肇庆将融入珠三角城际轨道交通体系，广州等珠三角城市到肇庆都在一小时之内。珠三角一体化发，将改变房地产市场格局。而肇庆拥有珠三角城市中最多的土地资源，并且拥有鼎湖、星湖等风景区，自然资源丰富。珠三角一体化之后，肇庆房地产将拥有更广阔的发展空间。二、当前的市场状况多年来，肇庆市房地产市场一直保持持续快速发展势头，尽管自去年下半年以来，受国际经融危机及国内外经济形势变化影响，房地产市场面临较大压力，但全年房地产开发投资还是比去年同期增长了15.06，达54.32亿元，创历史新高，保持着向前发展的动力。今年，城区房地产市场逐步回暖，商品房交易量有较大回升，投资者信心逐渐恢复，呈现出平稳健康、有序推进、创新发展三个特点。NextPage （一）平稳健康 根据肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约数据，今年1至4月，城区（包括端州、鼎湖区）商品房合同签约销售建筑面积38.3688万平方米，同比增长57.64；成交金额12.9678亿元，同比增长52.16，销售建筑面积平均价为3379.78元m2，同比下降3.48。以上数据来源：2008年数据按统计局数据计算，2009年数据为肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约系统显示。 （二）有序推进 一是政府及相关部门采取有效措施促进房地产业有序发展。在国务院和广东省政府出台促进房地产市场健康发展相关政策措施的基础上，肇庆市建设局结合当地房地产市场实际情况，出台了关于支持我市房地产业健康有序发展的暂行办法，提出提高工作效率、减免服务性收费等促进措施，相关部门也优化服务、加大支持力度，为我市房地产市场在国际金融危机的影响下保持平稳健康有序发展提供了有力支撑。NextPage 二是企业主动调整，积极应对。面对复杂多变的市场形势，企业及时调整发展战略，整合内外部资源，主动应对市场变化，采取“面对、调整、改善”策略：即面对本区域消费水平和市场需求，调整商品房销售价格，调整开发节奏和产品结构，改善小区内部环境建设、推动改善市政基础配套设施建设、改善物业服务。一方面，开发商根据肇庆市商品房消费群体结构和居民消费水平，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售。另方面，开发商根据市场形势和本地居民购买力和消费特点，调节开发计划，调整户型结构，着重开发建设中、小户型商品住宅以适应消费需求。为促进商品房销售，开发商在推动改善市政基础配套设施建设的同时，将重心放到提高楼盘质量、品位上来，完善小区配套、优化区内外环境、改善物业服务，以良好的质量信誉和服务环境争取消费者的青睐。（三）创新发展今年以来，肇庆市房地产开发企业在促进房地产销售、提高开发管理水平的同时，努力创新思维、开拓市场，在实践中摸索出两种创新做法，为推动房地产市场发展开阔了思路：一是首次出现酒店式公寓经营方式。恒裕“酒店式公寓”吸收了传统酒店和传统公寓的长处，将酒店式物业管理引入住宅管理，形成“酒店、写字楼、商品住宅”三位一体的综合性经营模式，具有单位小，好管理，租金高，易出租等特点，对促进我市的旅游、商务发展及房地产投资具有积极作用。二是出现物业管理创新。市百花园物业管理有限公司去年下半年以来，尝试通过改善物业管理等服务树立楼盘品牌、促进企业经营，以此为代表，一批物业管理服务企业通过开展多层次的有偿服务如水电、家电维修、家政服务、车辆保管等来延伸和拓展物业服务，实现业主和企业双赢。NextPage 三、进一步促进房地产市场发展（一）认清形势、把握机遇，坚定推动房地产市场平稳健康有序发展的信心和决心。尽管目前我市经济发展面临着来自国际国内市场的严重困难和严峻挑战，但我市经济发展的基本面和长期趋势并没有改变，房地产市场发展具有应对困难的有利条件和积极因素。首先是珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020）将肇庆列为珠三角主体地区之一，使我市迎来了新一轮改革发展的重大历史机遇，房地产业发展必将迎来广阔的发展空间并发挥积极的促进作用。其次是中央、省、市积极调整政策，为促进企业发展营造良好的政策环境。中央和省相继出台一系列扩内需、保增长、调结构的政策措施，加大城建领域的固定资产投资和建设，鼓励普通商品住房消费、给予企业合理的信贷支持等措施，为我市房地产开发企业化解当前困难、实现新发展提供了机遇条件。肇庆市人居环境优越，随着区位优势、交通优势的日益突出，房地产业发展将迎来更为广阔的发展空间。作为珠三角西部的门户城市，肇庆的区位和资源、环境优势明显、人文底蕴深厚，形成了发展房地产业的独特优势。随着珠三角区域一体化进程的提速，尤其是珠三角城际轻轨的开通和南广铁路、贵广铁路、二广（二连浩特广州）高速、汕昆（汕头昆明）高速、珠三角外环高速、揭茂（揭阳茂名）高速、开南跨江大桥、西江“黄金水道”、肇庆港等交通网设施的建设和完善，肇庆市将形成铁路、高速公路、水路于一体的立体交通体系，融入珠三角“一小