房地产开发习题.pptx

房地产开发 课堂练习 对于投资型物业购买者而言 往往决定了其愿意支付的价格水平 A 自身支付能力B 拥有物业后所能获取的预期收益大小C 市场供求状况D 区域因素 B 新城区环境幽静舒适 空气清新洁净 四周宽敞空旷 适合建造 A 商业中心B 娱乐用房C 高级住宅 公寓D 廉租房 C 财务评价是根据 计算评价指标 判别项目的财务可行性 A 市场平均价格B 国家现行的财税制度和价格体系C 影子价格D 集团企业之间的交换价格 B 下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降 A 提高抵押贷款利率B 降低抵押贷款利率C 降低首期付款比例D 通货膨胀率上升 A 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是 A 房屋出售B 房地产抵押C 土地使用权转让D 土地使用权出让 D 需求增长比供给增长快 空置率继续下降 租金增长率上涨 这种状况发生在房地产市场自然周期的 A 第一阶段B 第二阶段C 第三阶段D 第四阶段 B 建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线 道路工程的建设费用为 A 建筑安装工程费B 城市基础设施建设费C 基础设施建设费D 公共配套设施建设费 B 在商品住宅市场 多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求 A 增加B 减少C 改变D 不变 A 房地产投资具有保值 增值性 源于房地产本身的 A 多样性B 固定性C 稀缺性D 体积大 消耗材料多 C 规范房地产市场行为的方法有 A 产权登记B 资质审查C 建立房地产价格评估制度D 城市规划指导E 规范交易行为 ABCE 房地产开发投资较置业投资 A 投资回收期长B 风险较大C 提高投资者资信等级D 回报丰厚E 能够得到税收方面的好处 BD 与其他投资相比 房地产投资的优点有 A 能够得到税收方面的好处B 能抵消通货膨胀的影响C 自然寿命周期长D 变现容易E 提高投资者的资信等级 ABE 对房地产投资者而言 购买熟地比购买生地进行开发建设 有 特点 A 土地费用高B 投资风险减少C 投资风险增加D 开发周期缩短E 投资收益较高 AD 房地产开发项目的规划管理主要体现在 A 选址定点审批B 核发 建设用地规划许可证 C 核发 建设工程规划许可证 D 核发开工许可证E 参与项目的竣工验收 ABCE 房地产置业投资的目的一般有 A 满足自身生活居住B 满足自身生产经营的需要C 转让给新的投资者D 出租给最终的使用者E 便于抵押贷款 ABD 房地产开发项目评估中的不确定分析 主要是分析 等主要变动因素 对开发项目评价结果的影响A 建造成本B 租金或售价C 专业人员费用D 地价E 容积率 ABDE 房地产市场状况分析一般从 方面进行 A 竞争性物业发展状况B 房地产市场宏观因素C 各类物业的供求关系D 房地产售价和租金水平E 土地批租数量和分布 ACDE 政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有 A 调控土地供应计划B 城市规划指导C 控制房价D 税收调节E 调整银行贷款利率 ABDE 某项目建设期为3年 建设期内每年年初贷款分别为100万元 200万元和400万元 年利率为8 若在运营期第4年末一次性偿还贷款 则应偿还的本利和多少元 解 现金流量图如图所示 F 100 1 8 7 200 1 8 6 400 1 8 5 1076 49万元 某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营 该投资项目现金流入与流出情况如下表所示 目标收益率为10 试求该投资项目的净现金流量 财务净现值 并判断该投资项目的经济可行性 物业经营期内现金收入与支出表单位 万元 54 44 万元 0 可行 现金流量图如图所示 年利率为8 半年计息一次 求年末终值F为多少 某投资者5年前以200万元价格买入一房产 在过去的5年内每年获得净现金收益25万元 现在房产能以250万元出售 若投资者要求的年收益率为20 此项投资能否达到要求的收益水平 F1 200 1 20 5 497 66万元F2 25 F A 20 5 250 25 7 4416 250 436 04万元由于F1 F2 即 收入小于支出 故 此项投资不能达到要求的收益水平 某厂房建设项目 有两个技术方案 方案A初始投资1700万元 寿命15年 年运行费160万元 期末净残值80万元 方案B初始投资7800万元 寿命60年 年运行费120万元 期末净残值300万元 部分设施及建筑装修每10年更新一次 每次需250万元 设备15年更新一次 每次400万元 基准收益率12 请绘制两个方案的现金流量图 并进行方案选择 假定两个技术方案的技术功能效果相同 解 AA 160 1700 A P 12 15 80 A F 12 15 407 45万元AB 120 250 A P 12 10 400 A P 12 15 300 A F 12 60 7800 250 400 A P 12 60 1081 86万元 AA AB 选择A方案 某一工程项目计划投资470万元 年收入160万元 年成本50万元 有效期6年 残值18万元 求企业的内部收益率 解 将整个经济活动期间的投资与收入折现 令其为0 有 470 160 50 P A i 6 18 P F i 6 0设每年残值为3万元 则 470 160 50 P A i 6 3 P A i 6 0 P A i 6 4 159查表 可知 P A 12 6 P A 10 6 的值与4 159接近 则 FNPV1 470 160 50 P A 10 6 18 P F 10 6 19 24万元FNPV2 470 160 50 P A 12 6 18 P F 12 6 8 63万元 已知某项目的现金流量如图所示 设行业的基准收益率为12 试计算该项目的净现值 并判断方案是否可行 某投资方案建设期为2年 建设期内每年年初投资400万元 运营期每年年末净收益为150万元 若基准收益率为12 运营期为18年 残值为零 并已知 P A 12 18 7 2497 则该投资方案的净现值和静态投资回收期分别为 FNPV 150 P A 12 18 P F 12 2 400 400 P F 12 1 150 7 2497 1 12 2 400 400 1 12 109 77 Pt 8 1 50 150 7 33 某单位现金流量表如下 则该项目的净现值和动态投资回收期分别为 A 1593 95 4 53B 1593 95 5 17C 3750 4 53D 3750 5 17 解 FNPV 909 991 2 600 8 614 7 589 95 564 564 3 560 4 1593 95 Pt 6 1 94 75 564 5 17 某开发商通过出让方式以1000元 平方米的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权 预计尚需投入的拆迁安置补偿和其它土地开发费为2000万元 已知该地块的规划建筑面积为10000平方米 建造成本为2500元 平方米 专业人员费用为建造成本的12 电贴费和用电权费等其它费用为400元 平方米 管理费用为建造成本 专业人员费用及其它费用之和的5 销售费用和销售税金分别为总销售收入的2 5 和6 如果该项目的开发期为36个月 建造期为24个月 地价款于开发活动的起始点一次投入 拆迁安置补偿和其它土地开发费在建造期开始前均匀投入 建造成本 专业人员费用 其它费用和管理费用在建造期内均匀投入 贷款利息为9 写字楼建成后的销售价格为9600元 平方米 试求该项目的开发商成本利润率 解 项目总开发价值 销售收入 9600 10000 9600万元 销售税费 9600 6 576万元 项目总开发价值 9600 576 9024万元 项目总开发成本 土地成本 1000 10000 1000万元 拆迁安置费 2000万元 建造成本 2500 10000 2500万元 专业人员费用 2500 12 300万元 电贴费 400 10000 400万元 管理费用 2500 300 400 5 160万元 销售费用 9600 3 5 240万元 土地利息 1000 1 9 3 1 295 03万元拆迁安置利息 2000建造成本等利息 2500 300 400 160 1 9 1 1 302 4万元 项目开发总成本 7678 26 成本利润率 9024 7678 26 100 17 53 某房地产开发项目的占地面积为2000m2 容积率2 5 楼面地价为1