花园商住小区建设项目可行性实施方案.doc

WORD 资料 下载可编辑 专业技术 花园商住小区建设项目花园商住小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 3 3 一 项目名称及承办单位概 况 3 二 可行性研究工作的依据和范 围 4 三 可行性研究结 论 5 第二章第二章 项目建设背景和项目的提项目建设背景和项目的提 出出 8 8 一 项目建设地概 况 8 二 项目提出的背 景 10 三 项目建设的必要 性 18 第三章第三章 建设条件与场建设条件与场 地地 23 23 一 建设地 址 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 23 二 配套条 件 23 第四章第四章 建设方建设方 案案 27 27 一 方案设计原 则 27 二 建设规模及内 容 27 三 工程技术方 案 28 第五章第五章 环境保环境保 护护 45 45 一 环境和生态现 状 45 二 生态环境影响分 析 45 三 生态环境保护措 施 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 46 四 地质灾害影响分 析 47 五 特殊环境影响分 析 47 第六章第六章 节节 能能 48 48 一 用能标准和节能规 范 48 二 能耗状况和能耗指标分 析 48 三 节能措施和节能效果分 析 50 第七章第七章 项目组织管项目组织管 理理 55 55 一 建设期管 理 55 第八章第八章 项目实施进项目实施进 度度 57 57 第九章第九章 投资估算及资金筹投资估算及资金筹 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 措措 58 58 一 估算依 据 58 二 投资估 算 58 三 资本金及资金筹措方 案 63 第十章第十章 经济影响分经济影响分 析析 64 64 一 经济效益分 析 64 二 行业影响分 析 71 三 区域经济影响分 析 72 四 宏观经济影响分 析 75 第十一章第十一章 社会影响分社会影响分 析析 76 76 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 一 社会影响效果分 析 76 二 社会适应性分 析 77 三 社会风险及对策分 析 80 附表 附表 表一 招标基本情况表 表二 审批部门核准意见 表三 总投资估算表 不包含财务费用 表四 总投资估算表 包含财务费用 表五 总投资使用计划与资金筹措表 表六 借款还本付息计划表 表七 销售收入 经营税金及附加估算表 表八 土地增值税计算表 表九 损益表 表十 资金来源与运用表 表十一 全部投资财务现金流量表 表十二 资本金财务现金流量表 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 第一章第一章 总总 论论 一 项目名称及承办单位概况一 项目名称及承办单位概况 一 项目名称 某置业有限公司某县金润花园商住小区 建设项目 二 项目建设地点 项目建设场址位于某县青年路以东 浮来路以南 占地 16693 平 方米 该区地理位置优越 自然环境良好 交通十分便利 附近文化 气息浓厚 具有住宅 商业开发建设得天独厚的优势 三 项目承建单位概况 1 项目承建单位 某置业有限公司 2 单位法人代表 3 项目单位概况 某置业有限公司是企业法人组织 实行总经理负责制 设有经理 办公室 由总经理全面负责公司的业务 财务 人事任免 全盘掌握 房屋开发 工程施工 验收 交付及销售工作 下设销售科 工程科 财务部 某置业有限公司 注册地址某县城阳镇西大街村 北坛西路 北侧 法人代表张硕一 注册资本 3000 万元 该公司成立于 2009 年 4 月 公司开发的文心家园位于文心路以北 潍徐路以东 占地面 积 6475 72 平方米 规划建设 7 幢楼房 开发的世纪家园位于文心中 路以北环保局以西 占地面积 3800 平米 规划建设 2 幢楼房 公司 总资产达 10866 万元 具有很好的社会信誉 诚实守信 是以房地产 开发 经营 管理为主的专业公司 技术力量雄厚 管理体系现代化 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 且拥有一支精通房地产资本运作 项目开发 建筑设计 营销策划 工程管理 物业管理等业务的高素质员工队伍 公司始终贯彻 尊重 自然 以人为本 服务社会 的开发理念 积极引进现代住宅形态 倡导先进的生活态度 以其独特的战略眼光 规模化 科学地建设 具有丰富的房地产开发建设经验 建设成为以资本为纽带 资产经营 与跨行业经营兼容 按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型 企业 二 可行性研究工作的依据和范围二 可行性研究工作的依据和范围 一 可行性研究工作的依据 1 中华人民共和国建筑法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 城市房地产开发经营管理条例 4 城市居住规划设计规范 GB50011 2001 5 建设部建住 2006 165 号文 关于落实新建住房结构比例 要求的若干意见 6 国家发展改革委 建设部 建设项目经济评价方法和参数 第三版 7 山东省安康居住工程实施方案 8 山东省建设领域节能减排工作实施方案 鲁建科教字正 2007 12 号 9 某县城市总体规划 10 建筑工程方案设计招标投标管理办法 2008 11 国家和山东省有关政策规定 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 12 建设单位提供的有关资料 二 可行性研究的范围 项目提出的背景 项目建设的必要性 建设条件与场地 建设规模及方案 环境保护及节能项目组织管理 项目实施进度 投资估算及资金筹措 财务分析 社会效益分析 三 可行性研究结论三 可行性研究结论 一 项目占地面积 16693 平方米 总建筑面积 69514 5 平方 米 包括地上建筑面积 58247 5 平方米 地下建筑面积 11267 0 平方 米 地上建筑由住宅 商业和公建等组成 住宅建筑面积 47686 平方 米 商业建筑面积为 10061 5 平方米 公建 包括物业管理 居委会 及治安联防等 500 平方米 地下建筑为机动车停车位 本项目可入住总户数 276 户 建筑密度 29 容积率 3 49 绿 化面积 5091 37 平方米 绿化率 30 5 停车位 包括地上停车位 100 个 地下停车位 269 个 二 建设性质为新建 三 建设起止时间 2011 年 10 月至 2013 年 9 月 四 总投资及资金来源 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 本项目总投资 19998 62 万元 其中 建筑安装工程费用 14570 47 万元 土地用地费用 349 00 万元 前期工程费用 1085 35 万元 基础设施建设费 217 48 万元 公共配套设施费 135 62 万元 开发期税费 22 53 万元 管理费用 327 16 万元 不可预见费用 490 74 万元 销售费用 824 87 万元 其他费用 1015 40 万元 财务 费用 960 00 万元 资金来源 本项目总投资 19998 62 万元 由某置业有限公司自 筹 9998 62 万元 银行贷款 10000 00 万元 五 经济水平评价 本项目完成后 销售收入 27495 60 万元 利润总额 5237 96 万 元 本项目的投资利润率 26 19 投资利税率 37 49 均大于行业 基准利率 12 该项目的风险较低 综上所述 该项目经济效益较好 符合国家的产业政策 本项目具有一定的抗风险能力 该项目可行 六 主要技术经济指标 主要技术经济指标一览表主要技术经济指标一览表 序 号指 标数 值 1总用地面积 平方米 16693 2总建筑面积 平方米 69514 5 2 1地上建筑面积 平方米 58247 5 2 1 1住宅面积 平方米 47686 2 1 2商业 平方米 10061 5 2 1 3公建面积 平方米 500 2 2地下建筑面积 平方米 11267 3建筑物占地面积 平方米 4840 97 4道路及停车场等硬化面积 平方米 6752 66 5绿化面积 平方米 5091 37 6总户数 276 户 7建筑密度 29 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 8容积率 3 49 9绿地率 30 5 10总投资 万元 19998 62 11销售收入 万元 27495 60 12销售税金及附加 万元 1547 31 13利润总额 万元 5237 96 14所得税 万元 1309 49 15税后利润 万元 3928 47 16投资利润率 26 19 17资本金利润率 52 39 18全部投资财务净现值 万元 3231 58 19全部投资内部收益率 47 07 20资本金财务净现值 万元 2128 40 21资本金内部收益率 43 26 第二章第二章 项目背景及建设的必要性项目背景及建设的必要性 一 项目建设地一 项目建设地概况概况 某县位于山东省东南部 某市西部 东经 118 35 119 06 北纬 35 19 36 02 隶属于沿海开放城市 某市 东临 某市东港区 五莲县 西界沂水县 沂南县 北接诸城市 南毗某南 县 南北最大长距 75 6 公里 东西最大宽距 37 4 公里 面总积 1952 42 平方公里 总人口 110 16 万人 辖 21 个乡镇 1260 个行政 村 有汉 回 蒙 藏 壮 朝鲜等 20 多个民族 某县南靠兖石铁路 北近胶济铁路 东临某港 青岛港 连运港 距某港 临沂机场均不足 1 小时路程 距青岛机场 连云港机场约 2 小时路程 日东高速公路和胶新铁路分别在县城南北横穿东西 206 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 国道 335 省道 225 省道 336 省道在县城交汇 县城西部与正在 规划建设的汕尾高速公路相连接 交通十分便捷 全县有主干道 434 47 公里 硬化率达 100 形成了城乡一体 干支相连 四通八 达的公路交通网络 某县自然资源比较丰富 土地资源可利用面积 1540 64 平方公里 占总面积的 78 9 现已探明的矿产资源有 35 种 分为金属 非金 属两大类 金属类有金 银 铜 铁 锰 铅 锌等 金 银有一定 储量 特别是钛铁矿资源丰富 初步探明储量达 1 05 亿吨 是目前 山东省发现的最大钛铁矿 非金属类有煤 铅土 高岭土 重晶石 沸石 水晶 石英 钾长石 萤石等 种类多 分布广 均有一定开 采价值 尤以石灰岩 花岗岩 沙岩等储量丰富 西部有一条南北长 50 公里的石灰岩带 总储量 34 2 亿立方米 层厚 质纯 化学成分 稳定 是长江以北品质最好 储量最丰富的石灰岩产区 具有极高的 工业开采 加工价值 中部有一条长 50 公里的页岩粘土带 适宜发 展砖瓦生产 东部一条 25 公里长的花岗石带 储量为 68 亿立方米 质地坚硬 品质优良 其光泽 密度 耐酸碱度均达到优质标准 是 用于建筑外墙装饰 室内装潢 城镇石雕及园林建设艺术的优质材料 某县农副产品资源丰富 是全国商品粮大县 也是全国粮油 果 品 蔬菜 生猪 肉食兔 中药材生产基地 也是山东省芦笋 大蒜 生姜主要生产基地 全县粮食作物面积 116 59 万亩 粮食总产量 48 86 万吨 花生 7 万吨 果品 14 万吨 西瓜 22 万吨 大姜 9 万吨 绿芦笋 5 万吨 其它蔬菜 55 万吨 蚕茧 3363 吨 芦笋 大姜远销日 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 韩 东南亚及欧美各国和地区 药材种植面积 6 1 万亩 中药材黄芩 丹参等产量 品质居全国之首 桑蚕生产连续十年为全省第一 绿茶 浮来青誉为 江北第一茶 某县林业资源丰富 是全国最大的杨树丰产林基地之一 目前 全县有林地面积达到 58 8 万亩 其中防护林 16 7 万亩 经济林 24 4 万亩 用材林 17 7 万亩 森林覆盖率达 27 8 某县有220kV变电站1座 110kV变电站4座 35kV变电站17座 主变容量28 775万千伏安 某县拥有一流的供电网络 且已与国内大电 网并网 供电充裕 价格适宜 能为各类生产经营项目提供良好的供电 服务 某县水资源丰富 供水充足 城区现有花园式水厂 5 座 日供水 能力 10 万吨 水质优良 供水主管道 76 公里 供水管网遍布城区 可满足工业企业和城区居民生产生活需求 某县是沿海开放城市 近年来已先后举办县外投资项目 800 余个 利用外来资金 10 亿元人民币 韩国 日本 西班牙 香港 美国等 十几个国家和地区的外资企业已落户某县 某县县委 县政府坚持开放与县发展战略 鼓励和支持外来客商 在某举办独资 合资 合作项目 努力为外商创造最佳的投资环境 提供一流的服务 实现外商发财我发展的目标 二 项目二 项目提出提出的背景的背景 一 2011 年上半年全国房地产市场运行情况 2011 年上半年 GDP 为 20 45 万亿元 按可比价格计算 同比增 长 9 6 经济软着陆态势明显 6 月 CPI 同比上涨 6 4 比 5 月份 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 扩大了 0 9 个百分点 创 35 个月新高 并有望触顶回落 6 月全国 房地产开发投资 商品房销售面积环比双双增加 2011 年 6 月房企 利用外资剧烈反弹 环比上涨 290 9 二季度利用外资合计 294 亿 元 占房企资金来源的 1 4 比一季度的比重增大一倍 企业自筹 资金占 43 0 比一季度上升 6 0 个百分点 1 2011 年上半年 GDP 同比涨幅为 9 6 软着陆态势明显 初步测算 上半年国内生产总值 204459 亿元 按可比价格计算 同比增长 9 6 其中 一季度增长 9 7 二季度增长 9 5 分产业 看 第一产业增加值 15700 亿元 增长 3 2 第二产业增加值 102178 亿元 增长 11 0 第三产业增加值 86581 亿元 增长 9 2 从环比看 二季度国内生产总值增长 2 2 可见 GDP 增速正 在由前期政策刺激的偏快增长向自主增长有序转变 软着陆 态势 明显 但增速依然保持近两位数的增长水平 很多人觉得 GDP 好像与楼市 房价关系不是很明晰 这里借此半 年度的机会 在这一期的报告里阐述一下这个问题 打一个形象的比 喻 我们整个国家宏观经济好像是一个多面体 而楼市如同股市 车 市一样是这个多面体其中的一个面 你觉得这个 面 会脱离这个 体 自行运转吗 中原地产集团主席施永青 7 月 6 日的博文中对这 方面的关联阐述了他经验上的考量 这里一起分享下他的观点 楼市的主趋势 通常会与经济同步 现时本港的经济增长势头 不差 失业率不高 工资水平看涨 通常 在这种经济形势下 楼价 是易升难跌的 楼价走在经济前面率先下跌的情况不多 楼价与经济 背向发展的机会则更为少见 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 2 2011 年 6 月 CPI 同比上涨 6 4 创 35 个月新高 2011 年 6 月 居民消费价格 CPI 同比上涨 6 4 比 5 月份扩 大了 0 9 个百分点 创 35 个月新高 其中 城市上涨 6 2 农村上 涨 7 0 食品价格上涨 14 4 非食品价格上涨 3 0 6 月份 居民 消费价格环比上涨 0 3 其中 城市上涨 0 2 农村上涨 0 3 之 前很多人预测 CPI 的见顶是在 6 5 看来 目前的 CPI 已经超过 2008 年 7 月前的水平 与预期中的 顶点 似乎仅一步之遥 一同公布了还有两个前期指标 6 月份 工业生产者出厂价格环 比与上月持平 比去年同月上涨 7 1 工业生产者购进价格比上月 上涨 0 2 比去年同月上涨 10 5 国务院发展研究中心金融研究所副所长 中国银行业协会首席经 济学家巴曙松说 从过去 10 年的调控经验看 GDP 通常先于 CPI 三个季度左右回落 以 2006 2008 年这一轮通胀周期为例 GDP 在 2007 年二季度触顶回落 CPI 在 2008 年一季度才触顶回落 巴曙松 说 时下 GDP 已下行 CPI 仍在上行 宏观调控应格外注意力度和 节奏 否则有可能矫枉过正 特别是在不确定因素干扰下 容易产生 经济下行幅度过大的超调风险 3 2011 年 6 月国房景气指数持续 4 个月回升后首次下跌 2011 年 6 月 全国房地产国房景气指数为 101 8 比 2011 年 5 月份回落 1 5 点 比上年同期回落 3 3 点 总体上看 房地产国房景 气指数再次回落 结束了连续 4 个月国房景气指数持续回升的势头 最近的一次加息是 7 月 7 日 但就此断言房地产国房景气指数会持续 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 下滑可能言之尚早 毕竟下半年的宏观环境与 08 年还是有所不同的 4 2011 年 6 月全国房地产开发投资额环比增加 39 2 2011 年 1 6 月全国房地产开发投资 26250 亿元 同比增长 32 9 其中 住宅投资 18641 亿元 增长 36 1 就 6 月当月而言 全国房地产开发投资 7513 亿元 环比上月上涨 39 2 其中 当月 住宅投资 5351 亿元 环比增长 41 1 2011 年 1 6 月房屋新开工面积 9 94 亿 同比增长 23 6 房 屋施工面积 40 57 亿 同比增长 31 6 房屋竣工面积 2 76 亿 同比增长 12 8 其中住宅竣工面积 2 21 亿 同比增长 12 3 正如 7 月 13 日第一财经电视记者提问国家统计局新闻发言人盛 司长的问题一样 今年以来房地产调控政策一直是趋紧的 为什么 上半年房地产开发投资额 商品房销售面积 还能保持这样的速度 盛司长的回答主要包括以下三个方面 第一 房地产调控中有规定 房地产商不能捂地 拿到地以后半年之内就要开工 一个新楼盘开工 后 一般需要两到三年建设周期 所以后续的资金也要持续的增加 第二 今年以来保障房建设的力度在不断加大 这方面的资金投入也 在增加 第三 固定资产投资价格涨幅也比较大 现在建筑安装成本 人工成本也都在增加 这也是名义增速快的一个原因 二 国家宏观经济政策 进一步明确房地产的支柱产业地位 国务院 2009 年 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的 调整结果 普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35 调低至 20 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 这是自 1996 年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低 对 于房地产企业是重大利好 一是加强资金的杠杆效应 缓解房地产企业的资金压力 本次对 房地产开发项目资本金下调 5 15 提高了房地产企业的资金杠杆 效应 减少了房地产企业的新投资压力 提高了企业的负债能力和滚 动开发能力 从而大大缓解房地产企业的资金压力 二是降低房地产投资的门槛 有利于促进房地产行业投资的增长 银行也可能会进一步加大信贷投放 这将有助于缓解企业资金压力 打破资金链短缺的 瓶颈 提高资金使用率 以更少量的资金启动 更多的项目 有利于缓解今年以来房地产投资增速下滑的趋势 三是房价和地价稳定 随着春节以来商品房销售量的同比大幅增 加 以及本次资本金比例的大幅下调 开发商的资金压力大大缓解 因此通过降价促销回收资金已不迫切 近期房价已有上涨趋势 此外 销售量的大幅回升以及资本金比例的下调 促使开发商加快新开工面 积和拿地的速度 因此地价也呈现稳中有升的局面 三 国家出台政策确保房地产市场平稳健康发展 2010年01月11日 国务院办公厅 关于促进房地产市场平稳健康 发展的通知 中指出 2008年四季度以来 各地区 各有关部门认 真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施 取得了积极成效 新建商品住房成交面积大幅度增加 保障性安居工 程建设进度进一步加快 这对于提振信心 活跃市场 解决低收入家 庭住房困难问题 促进住房消费和投资 实现保增长 扩内需 惠民 生的目标 发挥了重要作用 对于今后的房地产发展 强调的以下 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 几点 明确提出了要增加保障性住房和普通商品住房有效供给 一是加快中低价位 中小套型普通商品住房建设 对已批未建 已建未售的普通商品住房项目 要采取促开工 促上市措施 督促房 地产开发企业加快项目建设和销售 要适当加大经济适用住房建设力 度 扩大经济适用住房供应范围 商品住房价格过高 上涨过快的城 市 要切实增加限价商品住房 经济适用住房 公共租赁住房供应 二是要增加住房建设用地有效供应 提高土地供应和开发利用效 率 三是要合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 国家明确提出房地产业是国民经济支柱产业 出台了一系列的政策促 进房地产市场平稳健康发展 四 建设地城市建设发展背景 由于某县城市建设起步晚 城市基础设施不配套 城中村 平房化 现象比较突出 城市容貌 景观效果及居民的居住环境较 差 城市化水平较低 这与建设区域性中心城市的要求极不适应 已 成为影响城市形象 制约城市发挥重要载体作用的经济问题和社会问 题 通过房地产开发及商品房建设 可以进一步增强城市功能 提高 城市承载能力 实现经济效益 社会效益和环境效益的统一 五 某县房地产市场运行情况 住宅建设已成为扩大内需 带动地方经济发展的重要措施 随着 某县经济的快速发展 城市居民对改善住房条件及居住环境的要求日 益增强 目前某县城乡人民的生活水平和购买力大幅提高 对城区商 品房需求明显增多 位置优越 环境优美 设计合理 服务完善的房 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 地产开发项目受到普遍欢迎 对扩大就业 推动相关产业发展 增加 税收 进一步发展地方经济也起到很大的促进作用 近几年 某县房地产业获得了较快的发展 已建成小区大部分被 抢购一空 部分在建楼盘已出现脱销局面 可以说 某县的商品房建 设正蓄势待发 具有良好的发展前景 某置业有限公司致力于某县房地产业的发展 抓住当前有利时机 决定开发建设 金润花园 商住小区 为居民提供优美 舒适的现代 住宅新居 三 项目建设的必要性三 项目建设的必要性 一 发展规划 房地产业是国民经济的重要组成部分 一方面它受到国民经济发 展水平的制约 另一方面 又由于其基础性 先导性产业的地位及其 特点 房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用 建设部提出继续加大经济适用住房的建设力度 确保经济适用住 房的低阶位和高质量 经济适用注房的发展要与地方经济发展水平 居民收入状况 房价和住房商品化程度相协调 相适应 2010 年中央经济工作会议强调保持宏观经济的连续性和稳定性 积极实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 将短期的增长目标 和长期的发展目标有机结合起来 保增长要平稳转向增长方式 同时 中央经济工作会议强调推进城镇化工作任务 一是稳固推进城镇化为 依托 优化产业结构 努力使经济结构的调整取得明显的进展 其中 要增加普通商品房的供给 支持居民自住型和改善住房需求 提升城 镇发展质量和水平 提高城市规划 加强市政基础设施建设 完善城 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 市管理全方位的提高城镇发展 第二处提到统筹城乡区域协调发展与 推进城市化结合起来 大力拓展发展空间 加快房地产开发建设 是促进城镇化建设进度 促进消费 拉动 经济经一步发展的重要举措 特别是加快商业地产的开发 对促进商 品流通 方便居民购物 生活质量和水平 加快小康社会 和谐社会 的建设都具有重要意义 二 房地产市场发展与城市发展的协调统一 1 房地产市场发展是城市发展的基础 城市发展片区功能的界定和明确 城市发展格局逐步清晰和明确 城市配套和环境的日益完善 提供良好的城市发展环境 城市区域和地块功能的整合和调整 为闲置土地的合理规划和利 用奠定了基础 商务 教育 人文 金融等城市功能环境的逐步提升 带动了土 地价值的自然增值 社会和民生保障的逐步完善 优化了房地产行业的消费群体 2 城市发展为房地产业发展提供了机遇 城市发展 目前仍然是房地产繁荣的支持因素 客观上来讲 中 国房地产市场的发展 在很大程度深得益于城市的发展 机会也来自 于城市的发展 中国的城市发展的特点 中国城市化进程规模速度是 空前的 规模和速度空前表现在最近十年 改革开放三十年 中国新 增城镇人口 4 亿人 其中的一半人是最近十年增加的 1998 年到 2010 年中国城镇新增人口 2 亿人 速度是非常快的 规模也是非常 的庞大 城镇化人口的迅速增加 导致了急速的快速提高 中国城市 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 内的人口密度是 7 倍 人口密度大量增加 导致了城市内 土地的稀 缺度大大提高了 增加是有限的 人口和建筑的密度提高 导致城市 内土地稀缺的东西高 城市发展的格局对土地的价值变化产生了很大的作用 给房地产 带来了很大的机会 更重要的是这些年来 各个城市提高了宜居程度 城市政府所推动的退二进三 推动了城市内功能质量的提高 区位的 价值发生了很大的改变 房地产需求的提升 不仅仅大家喝得上干净 的水 在周围的人居环境方面得到了极大的改善 使我们的所有的房 地产开发都带来了很大的机会 3 随着城镇化的推进 进一步促进了非住宅地产的发展 根据 GDP 的预测增长速度和非住宅商品房销售面积的发展趋势方 程 推算得到 2006 2020 年非住宅商品房销售面积及其增长率的预测 结果 1 2005 年以后非住宅商品房销售面积将持续增加 预计销售 面积将从 2005 年的 4411 76 万平方米增加到 2010 年的 8658 61 万平 方米 2 2006 年非住宅商品房销售面积增速为 13 04 2007 年增 速将下降到 8 47 此后恢复较快增长态势 2008 2010 年增速分别 为 17 63 16 4 和 16 9 2006 2010 年期间非住宅商品房销售 面积的年均增速为 14 43 三 项目的建设符合 某县城市总体规划 的要求 某县城市规划区面积 215 平方公里 规划建成区面积 35 1 平方 公里 现状建成区面积 21 48 平方公里 某县城市总体规划布局为两 城三区 两城指故城区和新城区 三区指城南产业区 城北产业区和 火车站发展区 故城区主要功能是居住生活及商贸服务 城市新区位 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 于县城东部 规划面积 280 公顷 是某县今后建设发展的重点区域 以居住生活区为主 包括行政办公 文化娱乐 体育文教 科研 金 融商业等中心 某县城市建设坚持以绿取胜 本着公共绿化上水平 社会绿化抓 普及 专业绿化出精品的思路 着重做好广场绿地绿化 道路绿化 社会绿化三篇文章 以广场绿地为龙头 规划建设了城阳花园 火车 站站前广场等一批园林精品工程 创新绿化手法 把绿地建到街道上 形成了城阳南路两侧 80 米的观光绿地 某州路两侧 60 米的植物园科 普绿地 振兴西路两侧 40 米的风景林地等绿化通道景观 加强道路 绿化 对某路 山东路 青岛路 225 省道城区至长岭高速公路出入 口等城区道路进行了大规模 上档次的绿化改造 极大地改善了城区 形象 此外 不断完善 绿线管制 绿色图章 制度 广泛开展了创 建园林城市和花园式单位评选活动 动员全县具备通透和绿化条件的 沿街单位进行拆墙透绿 见缝插绿 近年来 新增社会绿化面积 419 万平方米 目前某县城区公共绿化面积达 105 81 万平方米 绿化覆 盖面积 856 09 万平方米 绿化覆盖率达 37 61 构筑畅通便捷的道路交通网络 某县坚持适度与超前 新建与改 造相结合的原则 加快了城区道路建设 重点增强主次干道功能 提 高通行能力 先后投资 1 5 亿元 拓通硬化了信中路 某州路 某路 青岛路 广场东西路 临沂路等 16 条道路 形成了前后相连 左右 贯通 功能完善的城区道路交通网络 同时坚持以人为本 服务群众 的发展理念 对老城区部分道路进行全面升级改造 极大地提高了老 城区道路承载能力 某县新建 改造路网建设全部一次到位 配套全 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 标准高 目前某县人均占有道路面积已达到 24 3 平方米 为招商引 资 发展经济创造了良好条件 城市基础设施建设日趋完善 目前城区已建成自来水厂 5 座 日 供水能力达 10 万吨 城市自来水普及率达 94 3 加大了治污设施 建设步伐 投资 5898 万元的 4 万吨 日污水处理工程全面竣工投入运 行 处理污水全部达标排放 完成污水管网敷设 45 公里 污水汇水 面积 20 平方公里 污水收集率达 72 2 投资 240 万元 建设了占 地面积 80 亩的垃圾处理场 实施垃圾无害化集中处理 积极发展公 共交通事业 全县现有公交线路 5 条 通车里程 73 公里 液化气供 应方式正逐步由瓶装向管道燃气方向发展 香港燃气公司投资的管道 燃气项目 目前已完成燃气主管道敷设 6 公里 庭院管道 2 公里 城 市燃气普及率达 95 7 城区现有集中供热锅炉 9 座 集中供热普 及率达到 72 房地产开发建设步伐加快 近年来 某县把房地产业作为经济发 展新的增长点 大力加强了房地产开发建设 积极吸引有实力的开发 商 开发不同档次的住宅小区 房地产市场空前活跃 先后投资 4 9 亿元 开发建设了富乐苑 朝阳小区 海纳某州家园等 10 多个规划 布局合理 配套设施完善 环境优美的居民区 自 2003 年以来 累 计开发商品房面积 57 万平方米 近 6000 户居民搬进了新居 极大地 提高了居民的居住条件 近几年 某县房地产业获得了较快的发展 已建成小区大部分被抢购一空 部分在建楼盘已出现脱销局面 因此 开发建设本项目是必要和可行的 本项目的建设符合国家 省和某县发展规划的要求 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 综合以上分析 结合社会发展及城镇居民的需要 项目建设是十 分必要的 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 第三章第三章 建设条件与场地建设条件与场地 一 建设地址一 建设地址 项目建设场址位于某县青年路以东 浮来路以南 占地 16693 平 方米 该区地理位置十分优越 环境适宜 交通便利 配套条件较好 二 配套条件二 配套条件 一 自然条件 1 气候 某县地处中纬度地带 属于暖温带季风区大陆性气候 四季分明 主要特征是 春季温和 风多雨少 夏季炎热 雨量集中 秋季凉爽 少雨干旱 冬季寒冷 雨雪稀少 全年在作物生长季节 光照充足 热量和降水量都较丰富 但在个别年份 也出现旱涝 低温等灾害性 天气 历年某时数平均为 2450 5 小时 年某率为 55 历年平均气温 为 12 1 据统计资料显示 历年平均无霜期为 182 天 多年平均 地面温度为 14 3 年平均气压为 1004 6 百帕 年平均风速为 2 7 米 秒 境内年平均相对湿度 72 历年平均蒸发量为 1617 9 毫米 2 地形 地貌 地质构造 项目场地地处某县青年路以东 浮来路以南 场地地势较平坦 某县位于山东省东南部 某市西部 地处东经 118 35 119 06 北纬 35 19 36 02 东接东港区 五莲县 西连沂水 沂南两县 南与某南县毗连 北与诸城市为临 南北最大长距 75 6 公里 东西最大宽距 37 4 公里 面总积 1952 42 平方公里 地域由 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 平原 准平原 丘陵 山区 中高山区组成 某城坐落在某县盆地中 央 地理位置甚佳 全县地质北高南低 地形复杂多样 四周环山 中间丘陵 平原 洼地相接 沭河北入南出 纵贯全境 境内 200 米 以上的低山 450 座 主要分布在县境北部 东部 东南部 面积 258 7 平方公里 占全县总面积的 13 25 域内平原主要分布在县境中部 沿沭河及其支流两侧的狭长地带 面积 495 平方公里 占全县总面积 的 25 4 土层深厚 土质为冲积洪积层 表土多系壤土 全县低平 洼地大都分布于某城周围的城阳 陵阳 浮来山 阎庄 刘官庄 峤 山 招贤 店子集等乡镇的平原地带 为冲积物土属 面积 46 25 平 方公里 占县内平原面积的 9 占全县总面积的 2 3 土壤为水稻 土 地表为轻壤和中壤土 底部多为粘土 地下水比较丰富 埋深 1 至 2 米 某县主要山脉 东为峤山 西有浮来山 南有马髻山 老营 顶 北有碁山 其中马髻山 老营顶 峤山都是海拔 600 米左右的高 山 依据 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 某县建筑抗震设防 烈度为 8 度 设计基本地震加速度值为 0 20g 分属第一组 3 水文 某县属淮河流域 有沭河水系和潍河水系之分 境内主要河流除 沭河 潍河之外 尚有绣珍河 茅埠河 袁公河 洛河等 26 条主要 支流 沭河经沂水县境流入某县天宝乡 蜿蜒南流 至夏庄镇东南出境 境内段长 76 5 公里 流域面积 1718 2 平方公里 丰水年平均流量 27 3 立方米 秒 枯水年为 0 6 立方米 秒 潍河于东莞镇后石崮后 村流入某境 曲折南流到库山乡库山村南与其南源石河水汇合后 东 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 南流入五莲县境 境内段长 18 公里 流域面积 162 平方公里 根据勘查所取地下水水质及地下水以上土的易溶盐检测报告 地 下水化学类型为 HCO3 Na 型水 综合评定场地地下水对混凝土结构无 腐蚀性 对钢筋混凝土结构中的钢筋长期浸水无腐蚀性 干湿交替作 用时具弱腐蚀性 对钢结构具中等腐蚀性 土对混凝土结构无腐蚀性 对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性 对钢结构具有弱腐蚀性 二 配套条件 l 供水 某县县城供水系统已成网络 已建成现代化水厂五座 日供水可 达 10 万吨 工业生产和居民生活用水有充分保障 2 排水 某县城区排水系统多为雨 污合流制 只有少部分路段为雨 污 分流制 分流管线长度仅占城区排水管线总长度的 7 城区现有污 水处理厂一座 处理厂排放标准为 污水综合排放标准 GB8978 1996 二级标准 本项目排水采用雨污水分流制 雨水采用自然漫流方式经雨水沟 排至市政管网 污水经污水管输送至市场污水处理站达标排放 3 供电 某县电力设施日臻完善配套 供电网络科学合理 可靠性强 现 有 35KV 变电站 15 座 年供电量达 3 866 亿千瓦时 足以保证全县工 农业生产和人民生活需要 本项目用电由城区变电站接入 项目区设 变配电设施 可满足项目用电负荷的需要 4 供热 供热设施采用某县热电厂集中供热工程提供的热源 采用散热器 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 采暖 部分单位和家庭为空调采暖 5 交通 某县南靠兖石铁路 北近胶济铁路 中有胶新铁路 即将开工的 山西中南部铁路大通道横贯东西 东临某港 206 国道和 335 省道交 汇某城 交通十分便利 改革开放以来 某县经济和社会各项事业得 到长足发展 财政收入持续增长 连续 10 年保持财政收支平衡 基 础设施建设有了根本性的改善 全县村村通公路 县道路全部实现了 硬化 6 生活配套 电信全部实现了交换程控化和传输数字化 国际互联网业已经开 通 卫生机构齐全 医疗设施先进 县属两处医院均达到二级甲等医 院标准 广播电视蓬勃发展 已并入全省有线电视传输网络 乡镇普 遍建起了电视差转台 第三产业发达 已形成较现代化的服务网络 有大型商场 娱乐中心 20 余处 有设施完备的涉外宾馆酒楼 18 处 可为中外朋友提供优质服务 7 城市消防 某县消防局本着 消防结合 以防为主 的原则 根据火灾危险 性类别和重点单位 工商企业 人口密度 建筑状况以及交通道路 水源等实际情况划分消防区 并已建成较为完善的城市消防水管网 整个市区消防给水以城市自来水为主 消防设施按防火规范要求设里 沿城市主干道每隔 120 米设一消火栓 次干道每隔 150 米设置一消火 栓 并根据该项目具体情况 依据消防设计规范配备合理的消防设备 以确保火情发生时能及时灭火 确保市民生命安全 尽量降低损失 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 第四章第四章 建设方案建设方案 一 方案设计原则一 方案设计原则 项目设计原则体现功能合理 造价经济 生态 节能 健康和安 全 并与周围环境相协调 与周边功能相配套 注重人的空间环境感受和行为需要 充分考虑人的生活 工作 休憩需要 着力营造人性化的亲切舒适的空间 突出环境特征 体现地形特色 强调景观视线设计 给人以心理 上的舒适感 二 二 建设规模及内容建设规模及内容 1 建设规模 本项目为某置业有限公司某县金润花园商住小区建设项目 占地 面积 16693 平方米 总建筑面积 69514 5 平方米 包括地上建筑面积 58247 5 平方米 地下建筑面积 11267 0 平方米 地上建筑由住宅 商业和公建等组成 住宅建筑面积 47686 平方米 商业建筑面积为 10061 5 平方米 公建 包括物业管理 居委会及治安联防等 500 平方米 地下建筑为机动车停车位 本项目可入住总户数 276 户 建筑密度 29 容积率 3 49 绿 化面积 5091 37 平方米 绿化率 30 5 停车位 包括地上停车位 100 个 地下停车位 269 个 2 建设内容 建筑由住宅 商业用房 公建 包括物业管理 居委会及治安联 防 等 其中 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 住宅 1 栋 6 层 1 栋 17 层 1 栋 27 层建筑 总建筑面积 47686 平方米 商业用房 商业用房面积 10061 5 平方米 为沿街商服 4F 公共配套设施 1 小区设计地上停车位 100 个 地下停车位 269 个 2 配套建设小区物业管理 治安联防 水 电 暖气设 施 配套设施面积 500 平方米 三 三 工程技术方案工程技术方案 一 设计依据 1 住宅设计规范 2 建筑给排水设计规范 3 建筑设计防火规范 4 高层民用建筑设计防火规范 5 城市规划设计规范 6 单位提供的资料 二 总体规划方案 1 总平面布局 根据项目厂址地形地貌特点及规划条件要求 按照项目设计指导 思想和原则 对项目进行总平面布置 本项目总建筑面积 69514 5 平 方米 包括地上建筑面积 58247 5 平方米 其中住宅建筑 47686 平方 米 商业建筑面积为 10061 5 平方米 配套公建 500 平方米 地下建 筑面积 11267 0 平方米 容积率 3 49 2 功能分区 总体布局规划是建立在土地适宜综合评价和道路交通分析基础之 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 上 综合考虑土地适宜性和交通需求的关系 确定各分区用地的功能 布局 努力创造科学 合理 灵活多变的土地使用规划 3 空间布局 项目规划设计以强化小区空间组织的整体性为宗旨 以道路和绿 地作为空间的组织核心并在其周边引发出若干个组团 在线性空间组 织方面 主要道路尽量以顺畅的曲线来处理 以增加空间的层次 在 直线路段则通过路面曲线的变化 绿化的穿插破除其冗长与沉闷 各 组团围绕中心绿地布置 使各空间环境既有层次又相互渗透 小区主次出入口设置于青年路和浮来路 公建靠近主出入口布置 4 绿化与景观设计 1 小区绿地共分三种 即小区中心绿地 庭院绿地 沿道路 绿化带 a 小区绿地设在小区的主出入口处 设置一处开敞空间 强化 了小区的入口 也加强了小区的可识别性 给小区一种独特的标识 给居民一种久违的归属感 小区绿地以花架 坐椅 硬地 小品 儿童活动设施等设施 为 老年人和儿童提供休息和活动的场所 是小区内居民交往 游憩的主 要场所 属公共开放空间 b 宅前院落绿地主要以草皮 乔木 石桌 石凳 花架 沙坑 常绿灌木为主 为院落邻里交往创造一个好的室外活动空间 c 沿路绿化带以乔木为主 种植观赏树木 住宅山墙建议用藤 蔓植物半装饰 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 2 景观设计 小区景观设计充分考虑地形特点和道路走向 将建筑景观与绿化 景观相结合 小区景观与城市总体艺术布局相结合 形成丰富而有特 色的居住小区景观 结合小区道路 形成路移景变的沿街景观效果 建筑风格形成典 雅 别致 富有地方特色的建筑形式 小区公建力求建筑形式丰富 活泼 采用较为浓重的色彩 与居 住建筑典雅的色彩形成对比 使整个小区建筑色彩具有浓郁的现代化 气息 环境小品 小区环境小品面广量大 规划从环境小品融功能性 装饰性 趣 味性于一体的设计要求出发 对小区中心绿地及各组团绿地的建筑小 品 从指示标牌 柱廊 雕塑 灯柱 围墙 花台 地面铺砌 座椅 儿童游戏等提出规划要求 各院落绿地中的小品 雕塑即表现出院落的特征 又美化了居住 环境 围墙 路灯 座椅等每个组团各具特色 增强院落的识别性 小区步行道采用有别其他硬地的铺砌方式 从色彩和质感上来限制空 间 以达到丰富的景观效果 5 竖向规划 小区竖向规划标高采用 1956 年黄海高程系 整个小区较为平坦 竖向规划结合自然地形 力求最小的土方量和尽可能就地平衡 为满 足排水要求 小区道路广场均采用 0 2 坡度 绿地坡度 0 4 道路纵坡不小于 0 3 不大于 0 8 小区的入口广场和中心绿化 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 带采用仿自然的波动性动感走向 根据道路的现状标高 确定规划标高 按照地形及交通要求 定 出主要排水方向 地块设计标高 确定建筑底层地坪标高 一般道路 标高比其他周围场地标高低 10 20 厘米 半地下室住宅室内外高差为 1 0 1 2 米 公建室内外高差为 0 45 0 6 米 6 工程规划经济技术指标一览表 序 号指 标数 值 1总用地面积 平方米 16693 2总建筑面积 平方米 69514 5 2 1地上建筑面积 平方米 58247 5 2 1 1住宅面积 平方米 47686 2 1 2商业 平方米 10061 5 2 1 3公建面积 平方米 500 2 2地下建筑面积 平方米 11267 3建筑物占地面积 平方米 4840 97 4道路及停车场等硬化面积 平方米 6752 66 5绿化面积 平方米 5091 37 6总户数 276 户 7建筑密度 29 8容积率 3 49 9绿地率 30 5 10总投资 万元 19998 62 三 建筑方案 本工程规划建设由住宅 商业和公建等组成 占地面积 16693 平 方米 建筑面积 69514 5 平方米 包括地上建筑面积 58247 5 平方米 其中住宅建筑面积 47686 平方米 商业建筑面积为 10061 5 平方米 公建 包括物业管理 居委会及治安联防等 500 平方米 地下建筑 面积 11267 0 平方米 总户数 276 户 1 户型平面 根据组团建筑物的功能使用要求 公共建筑部分的设计以突出住 WORD 资料 下载可编辑 专业技术 户及商业为主 商业采用大开间大进深的空间布局 居住区的平面设 计根据用户的需求和空间使用功能的不同 合理调整各功能间的关系 突出专业性 厅 室分割得当 通风 采光良好 水 电 暖 气管 线布置合理 满足舒适 方便的居住需求 根据现代家庭生活的行为特征 合理组织住宅内各功能空间的平 面关系 突出各空间的专用性 体现以起居厅为家庭活动中心的原则 达到设施完备使用方便 具有良好的自然通风和视觉效果要求 所有 住宅主要功能空间 客厅 主卧室 应朝南 北向的各个功能空间的对 外开口尽量封闭 阳台尽量采用直线形式 要有超常的建筑空间尺度 设有一定特色的空间变化 为满足不同居住者的住房需求 本项目住宅设计不同类型 分别 有二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 四室二厅等户型 2 立面与造型 建筑立面主要从人性化的角度出发 将建筑理解为组成景观的一 个元素 结合景观建筑的特点 用建筑的语言拉近人 建筑 环境之 间的距离 简洁而不是细节的建筑立面使建筑整体更富灵性 在深层 次中挖掘建筑自古以来要求的人性化 提升了住宅区的舒适性与变化 性 根据