远洋地产宁波慈城新区项目市场研究报告.doc

1 87 宁波慈城新区项目宁波慈城新区项目 市场研究报告市场研究报告 投资开发部投资开发部 2010 年年 04 月月 2 87 目目 录录 1 1 项目概况项目概况 4 4 1 1 项目区位 4 1 2 规划条件 5 2 2 外部环境分析外部环境分析 6 6 2 1 城市概况 6 2 2 经济发展 12 2 3 与可比城市 2009 年部分经济指标对比 16 3 3 宁波市房地产市场分析概述宁波市房地产市场分析概述 1717 3 1 房地产投资 17 3 2 商品房施工 新开工量 17 3 3 销售面积 销售额 18 3 4 人均居住水平 19 3 5 价格 19 4 4 宁波土地市场分析宁波土地市场分析 2020 4 1 整体土地市场 20 4 2 区域土地市场 23 4 3 热点成交土地排行 24 5 5 区域板块分析区域板块分析 2727 5 1 分布 27 5 2 城市核心区版块分析 27 6 6 市区市区 商品房住宅市场分析 商品房住宅市场分析 5555 6 1 2009 年市区商品住宅供应情况 55 6 2 2009 年市区商品住宅需求情况 56 6 3 2009 年价格情况 57 6 4 产品情况 58 6 5 客群情况 59 7 7 酒店市场分析酒店市场分析 6161 3 87 7 1 供应情况 61 7 2 发展状况 64 8 8 商业市场分析商业市场分析 6969 8 1 供应分析 69 8 2 需求分析 69 8 3 价格情况 70 8 4 区域市场分析 71 8 5 产品分析 72 8 6 价格状况 74 8 7 业态状况 74 8 8 重点案例介绍 江北万达广场 75 9 9 项目投资建议及风险提示项目投资建议及风险提示 7878 9 1 投资建议 78 9 2 住宅地块定位建议 78 9 3 商业地块定位分析及建议 80 9 4 开发策略 86 9 5 风险提示 87 4 87 1 1 项目概况项目概况 1 11 1 项目区位项目区位 地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区 慈城 位于宁波市区西北部 项目 所在的规划新区位于慈城镇南部约 1 公里 距离宁波市区中心约 15 公里 图 项目地块区位示意图图 项目地块区位示意图 宗地四至范围 宗地四至范围 地块位于慈城新区西北部 规划新区中心湖西北面 北至规划横三路 南至横六路 已建成通车 东至官山河现状 西至规划路 目前正铺修 城投项目 洪塘镇 中心湖万科项目 项目位置 慈城古镇 慈城中学 城投项目 5 87 图 项目用地示意图图 项目用地示意图 1 21 2 规划条件规划条件 地块编号 1 101 111 121 131 141 151 16 地块面积 亩 36 9054 6042 1586 8560 4593 7572 5 容积率 1 31 31 81 21 31 31 8 建筑限高 米 18183018181830 用地性质 R2R2C2R2R2R2C2 备注 图中备注 图中 表示表示 酒店酒店 规划位置 因酒店规划指标不详 因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究 规划位置 因酒店规划指标不详 因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究 不做定位建议 不做定位建议 洪塘镇 中心湖万科项目 项目位置 慈城古镇 慈城中学 城投项目 6 87 2 2 外部环境分析外部环境分析 2 12 1 城市概况城市概况 2 1 12 1 1 城市区位城市区位 宁波 简称甬 浙江省地级市 副省级城市 计划单列市 具有制定地方性法规权 利的市 全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一 是浙江省对外开放的门户城市 宁波位于浙江东部 长江三角洲南翼 北临杭州湾 西接绍兴 南靠台州 东北部 与舟山群岛隔海相望 图 宁波市城市区位图 宁波市城市区位 2 1 22 1 2 发展历史发展历史 宁波历史悠久 灿烂的河姆渡文化发源于此 春秋时为越国地 战国中期以后为楚 国辖地 秦定楚江南地 置鄞 鄮 句章 3 县 属会稽郡 两汉 三国至魏晋南北朝时 期 区域范围基本未变 至唐朝 设州制 先后治于三江口 现宁波老城区 小溪 今鄞 州区鄞江镇 再迁至三江口 唐长庆元年 821 年 建子城 为后来历代宁波城的发展奠 定了基础 宋元明清时期 历经多次更变 最终定称 宁波 1949 年 5 月宁波解放 建置宁波 绍兴绍兴 地块位置 杭州跨海大桥 7 87 市 随着北仑深水港的开发建设 宁波逐渐由河口城市发展为海港城市 并形成三江 镇海 北仑三片滨海临江发展的空间格局 1986 年宁波列为全国历史文化名城 1987 年 国务院批准成为计划单列市 近现代宁波因港兴市 工商业发展较早 民间产业经济极其活跃 是全国著名的民 营生产加工 电子信息 汽车产业 出口贸易 金融服务等二三产业发达的核心城市之 一 在浙江乃至全国 经济地位举足轻重 2 1 32 1 3 城市规划 定位 目标城市规划 定位 目标 根据国务院批复的 宁波市城市总体规划 2006 年 2020 年 方案 图 宁波市城市总体规划图 图 宁波市城市总体规划图 2006 2020 城市定位 城市定位 我国东南沿海重要的港口城市 长江三角洲南翼经济中心 国家历史文 化名城 城市主要职能 城市主要职能 东北亚航运中心深水枢纽港 华东地区重要的先进制造业基地 现 代物流中心和交通枢纽 长江三角洲南翼重要对外贸易口岸 浙江省对外开放窗口和高 教 科研副中心 东南沿海重要风景旅游城市 8 87 城市规模 城市规模 到 2020 年 市域常住人口 810 万 中心城实际居住人口 250 万 城市化 水平 70 以上 中心城建设用地 311 9 平方公里 其中三江片 185 1 平方公里 人均建设 用地 94 9 平方米 北仑片 94 7 平方公里 镇海片 32 08 平方公里 2 1 42 1 4 城市发展布局城市发展布局 根据国务院批复的 宁波市城市总体规划 2006 年 2020 年 方案 总体布局 总体布局 以宁波中心城为中心 二区 T 轴为主体的面向杭州湾的开放式空间 布局结构 二区 以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖 穿山半岛为分界线 形成北部都 市区 南部生态发展区 T 轴 杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的 T 字型发展带 如下 如下 图所示 图所示 北部都市区北部都市区是宁波城市化发展的重点地区 重点发展港口 制造业 物流及 金融 商贸 信息 科技 风景旅游等第三产业 规划以中心城区为核心 沿杭 州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构 以高速公路 轨道交通为纽带 卫星 状小城镇为组团 实现网络互动 整体发展 南部生态发展区南部生态发展区是城市水源涵养地 重要的生态生产基地 重点发展风景旅游 水产养殖加工和机械电子等与生态环境 风景旅游无矛盾产业 规划以宁海县城 象山县城为中心 西店 宁海县城 岔路 象山县城 石浦 两条城镇发展 纵轴及 象山县城 宁海县城 发展横轴组成点轴型结构 本次研究目标地块则属于北部都市区北部都市区中的慈城中心镇 慈城新区 市区发展规划 市区发展规划 市区包括海曙区 江东区 江北区 鄞州区 镇海区 北仑区六 个行政区 面积 2560 平方公里 规划确定市区为城市规划区范围 规划 2020 年市区范围内的城镇共有 11 座 规划形成 5 片城镇组群 以慈城 为中心的甬西北城镇组群甬西北城镇组群 以集士港为中心 包括高桥 古林 横街等镇的鄞西鄞西 城镇组群城镇组群 以咸祥为中心 包括瞻岐 塘溪等镇的鄞东南城镇组群鄞东南城镇组群 以姜山为中 心 包括横溪 云龙等镇的鄞南城镇组群鄞南城镇组群 以鄞江为中心 包括洞桥 章水等镇 9 87 的鄞西南城镇组群鄞西南城镇组群 本次研究目标地块属于 甬西北城镇组群甬西北城镇组群 重点发展区为慈城 集士港 古林 横街 咸祥 瞻岐 塘溪 高桥 姜 山 适度发展区为鄞江 洞桥 龙观 五乡 春晓 九龙湖 生态环境保护区 为章水 横溪等乡镇的山区 图 宁波市域空间布局规划图图 宁波市域空间布局规划图 中心城区发展规划 中心城区发展规划 根据规划方案 中心城范围包括三江片 镇海片 北仑片 规划建设三江片三江片为政治和文化中心 金融 商贸 信息 科技 教育 旅游 基地 以三产和生活居住用地为主 适当发展高科技或无污染的工业 北仑片北仑片是 东北亚航运中心深水枢纽港 东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先 进制造业基地 区域性现代物流中心和现代化滨海新城区 镇海片镇海片作为近海物资 目目 标标 地地 块块 北部都市区北部都市区 南部生态发展区南部生态发展区 区区 10 87 中转基地 大型临港工业区和滨海 滨江的现代化生活区 规划期内的重点发展区域 分为新区 旧城更新区二类 新区 6 片 东部新城 湾头地区 江北区 镇海新城 鄞州新城 江北西区 北仑片临港工业区 重点建设东部新城中央商务区 湾头地区 浙东生产性港口 物流园区 宁波保税区 鄞州南部商务区 旧城更新区 11 片 鄞奉路滨江商务居住区 长丰 宁丰村及钟公庙地段 原 火车北站地段 甬江东南岸区块 高新技术产业开发区启动区地段 王家弄地段 潘火地区 镇海老城 小港沿江地段 小峡江地段 北仑新碶 大碶老街地段 和非成套房改造地块 重点建设三江中央商务区 铁路南站客运枢纽地块 科技 文化创业区 长丰滨江休闲居住区 都市文化旅游商贸区 2 1 52 1 5 其它其它 项目周边区域规划项目周边区域规划 根据江北区规划 项目周边规划有文化创意发展区 综合旅游休闲服务区 核心商务区 先进制造业发展区 核心商务区 都市工业发展区 华东 MALL 公路交通客运枢纽等产业配套和基础设施 11 87 图 周边规划效果图图 周边规划效果图 本地块附近有本地块附近有 4 号线地铁交通规划 但是开工时间尚未确定 预计十年后通车 号线地铁交通规划 但是开工时间尚未确定 预计十年后通车 12 87 2 22 2 经济发展经济发展 GDP 持续增长 近一两年增速放缓 持续增长 近一两年增速放缓 图 图 2001 2009 年宁波市年宁波市 GDP 增长趋势增长趋势 12 14 18 22 13 20 8 9 10 10 13 15 8 6 17 12 10 9 8 7 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 亿元 0 5 10 15 20 25 30 宁波GDP总额宁波增长率全国增长率 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2001 年至 2009 年 宁波市 GDP 持续增长 2004 年 GDP 为 2158 04 亿元 到 2009 年 上升至 4214 6 亿元 增长近一倍 但是近几年受外部经济环境影响 出口贸易拉动 减弱 第二产业不景气 GDP 增速明显趋缓 2009 年增速为 8 6 低于全国平均增长 水平 8 7 城市化与人口 人口规模稳步增长 城市化水平发展速度快于全国水平城市化与人口 人口规模稳步增长 城市化水平发展速度快于全国水平 图 图 2001 2009 年宁波市人口总量及城市化率水平年宁波市人口总量及城市化率水平 63 46 0 200 400 600 800 20012002200320042005200620072008 万人 0 20 40 60 80 宁波常住人口宁波城市化率全国城市化率 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 13 87 2001 年至 2009 年 宁波市常住人口稳步增长 至 2009 年底 常住人口达到 719 万 城市化率水平一直比较稳定 且走在全国城市前列 2009 年底 宁波市城市化率水平为 63 远高于全国 46 6 的水平 产业结构 产业结构 一产相对稳定 二产主导 但比重呈递减趋势 三产比重持续增加一产相对稳定 二产主导 但比重呈递减趋势 三产比重持续增加 图 图 2004 2009 年宁波市三次产业结构情况年宁波市三次产业结构情况 5 7 5 3 4 9 4 5 4 2 4 4 55 4 53 3 37 3 39 4 40 1 40 5 40 4 42 3 57 0 55 3 55 0 55 0 0 25 50 75 100 200420052006200720082009 第一产业第二产业第三产业 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2004 2009 年 宁波市的三次产业结构呈现出 一产稳中略降 二产主导但递减 三 产比重持续增长 的特征 至 2009 年 三次产业结构为 4 4 53 3 42 3 居民收入水平 人均储蓄存款增长强势 城镇居民可支配收入持续增长居民收入水平 人均储蓄存款增长强势 城镇居民可支配收入持续增长 图 图 2001 2009 年宁波市居民收入水平情况年宁波市居民收入水平情况 50254 27368 58618 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 200120022003200420052006200720082009 元 人均储蓄存款城镇居民人均可支配收入人均GDP 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 14 87 2001 2009 年 随着宁波市经济的快速发展 居民收入水平和支付能力不断提升 截 止 2009 年底 宁波市人均 GDP 为 58618 元 同比增长 4 5 人均储蓄存款余额 50254 元 同比增长 19 1 城镇居民可支配收入 27368 元 同比增长 8 2 在全国各大中城 市中仅落后于深圳 上海和广州 居第四位 表 表 2009 年全国各大中城市城镇人均可支配收入排名年全国各大中城市城镇人均可支配收入排名 排名排名城市城市人均可支配收入 元 人均可支配收入 元 1深圳29245 2上海28838 3广州27600 4宁波宁波27368 5杭州26800 6北京26738 7苏州26320 8厦门26131 9南京25504 10厦门22368 11天津21430 12长沙20217 13大连19070 14西安18963 15成都18650 16沈阳18560 17武汉18385 18重庆17175 数据来源 各大城市统计局数据来源 各大城市统计局 社会固定资产投资 投资额稳步增长 房地产投资比重相对稳定社会固定资产投资 投资额稳步增长 房地产投资比重相对稳定 图 图 2001 2009 年宁波市社会固定资产和房地产投资情况年宁波市社会固定资产和房地产投资情况 18 7 0 500 1000 1500 2000 2500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 亿元 0 5 10 15 20 25 全社会固定资产投资总额房地产开发投资总额 房地产投资比重 15 87 0 10 20 30 40 50 60 70 20022003200420052006200720082009 宁波北京上海青岛杭州 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2001 2009 年 宁波市社会固定资产投资增长迅速 发展稳定 2004 年投资额为 1103 81 亿元 至 2009 年上升至 2004 2 亿元 其中房地产投资比重相对稳定 基本稳定 在 19 左右 2009 年房地产投资额 374 5 亿元 同比上升了 29 3 个百分点 占社会固定 投资的 18 69 与北京 上海 杭州 青岛等城市相比 2005 2009 年 房地产投资比重明显落后于 京 沪 杭 与青岛相当 房价收入比 比值房价收入比 比值 9 9 在各主要大中城市排名居中 在各主要大中城市排名居中 从全国范围内来看 2009 年 宁波市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平 比值为 9 9 低于全国平均水平 图 各主要城市房价收入比图 各主要城市房价收入比 14 814 8 12 9 11 8 10 2 9 89 7 9 5 9 2 7 27 2 9 9 10 3 0 2 4 6 8 10 12 14 16 北京深圳上海杭州厦门珠海宁波广州大连福州天津苏州青岛 16 87 资料来源 各大城市统计局 中国指数研究院资料来源 各大城市统计局 中国指数研究院 注 房价收入比注 房价收入比 住宅房价 住宅房价 90 人均可支配收入 人均可支配收入 3 2 32 3 与可比城市与可比城市 20092009 年部分经济指标对比年部分经济指标对比 类别类别宁波宁波温州温州上海上海杭州杭州 GDP 亿元 4214 62527 914900 95098 7 常住人口 人 7198071921808 人均 GDP 元 73808324457755644335 城镇人均可支配收入 元 27368244672883826800 商品房平均售价 元 平米 10320220421600014430 数据来源 各市统计局数据来源 各市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 17 87 3 3 宁波市房地产市场分析概述宁波市房地产市场分析概述 3 13 1 房地产投资房地产投资 图 图 2001 2009 年宁波市房地产投资情况年宁波市房地产投资情况 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2009 年宁波房地产开发投资完成 374 5 亿元 增长 21 7 在 2004 年之前宁波房地 产投资额增速均在 32 以上 后五年 2005 年 2009 年 房地产投资呈 V 型震荡态势 经历 2007 年低增长 2008 年负增长之后 2009 年房地产投资强势反弹 增速同比上升 了 29 3 个百分点 3 23 2 商品房施工商品房施工 新开工量新开工量 图 图 2001 2009 年宁波市商品房施工与新开工量年宁波市商品房施工与新开工量 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 7 54 21 67 0 100 200 300 400 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 亿元 20 10 0 10 20 30 40 50 房地产开发投资额房地产投资增速 3104 812 6 3 0 1000 2000 3000 4000 5000 20012002 2003 20042005 2006 20072008 2009 万平米 20 10 0 10 20 30 40 50 60 施工面积新开工面积 施工面积增长率新开工面积增长率 18 87 2009 年 宁波市商品房施工面积 3104 万平米 增幅 1 5 新开工面积 812 万平米 增幅 8 2001 2009 年 宁波市商品房施工量在前段时间经历急速上扬之后 增幅慢慢趋缓 2005 年以来 增幅均在 10 或以下 2008 2009 年增幅接近为零 商品房新开工量在本世纪初期急速上扬之后 又急速下滑 多个年份增幅为负 即 使在 2007 年峰值时候 新开工量增幅也不到 20 2008 年更是负增长 20 这与目前市场商品房供应 尤其是商品房住宅供应明显不足不无关系 3 33 3 销售面积销售面积 销售额销售额 图 图 2001 2009 年宁波市商品房交易量情况年宁波市商品房交易量情况 0 200 400 600 800 1000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 60 30 0 30 60 90 120 150 销售面积 万平方米 销售额 亿元 销售面积增长率销售额增长率 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2009 年宁波市商品房成交面积 815 万平米 同比增长 87 8 成交金额 733 亿元 同比增长 128 7 两项指标均创历史新高 这样 在前述宁波市商品房施工与新开工量不足的背景下 使得市场更显供不应求 19 87 3 3 4 4 人均居住水平人均居住水平 图 宁波市近几年人均住房使用面积趋势图图 宁波市近几年人均住房使用面积趋势图 29 72 0 5 10 15 20 25 30 35 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 平米 人 0 5 10 15 20 25 30 35 宁波市人均住房使用面积增长率 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2002 2009 年 宁波市居民居住水平逐年提升 到 2009 年 人均住房使用面积达到 29 72 平米 3 53 5 价格价格 图 图 2001 2009 年宁波市商品房销售均价走势年宁波市商品房销售均价走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 元 平米 20 0 20 40 60 80 销售均价增长率全国增长率 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 2001 2009 年 宁波市商品房销售均价逐年走高 尤其是至 2009 年 均价骤升至 8992 元 平米 同比上升 68 2 其中 商品住宅期房均价 9526 元 平米 商业用房均价 10900 元 平米 同期市区商品房成交均价 10320 元 平方米 20 87 4 4 宁波土地市场分析宁波土地市场分析 4 14 1 整体土地市场整体土地市场 宁波市土地开发规模相对平稳 但土地购置情况冷热不均 宁波市土地开发规模相对平稳 但土地购置情况冷热不均 图 图 2002 2009 年宁波市土地开发与购置规模趋势年宁波市土地开发与购置规模趋势 910 92 452 4 0 200 400 600 800 1000 20022003200420052006200720082009 万平米 100 0 100 200 300 400 500 土地开发面积土地购置面积 开发面积增幅购置面积增幅 数据来源 宁波市统计局数据来源 宁波市统计局 中国指数研究院中国指数研究院 备注 备注 2009 年年 土地开发面积土地开发面积 数据统计至数据统计至 3 季度 全年数据有待进一步确认季度 全年数据有待进一步确认 2002 2009 年 宁波市土地开发规模相对平稳 但土地购置情况冷热不均 在经历 2002 2004 年的市场火热之后 市场步入平静 进入 2009 年再度骤然火爆 购置面积 910 92 万平米 同比增长 452 4 创历史新高 0909 年宁波土地市场 成交活跃 房企积极拿地 年宁波土地市场 成交活跃 房企积极拿地 地王地王 频现频现 图 图 2009 年年 1 12 月份宁波土地成交情况 除工业 仓储用地 月份宁波土地成交情况 除工业 仓储用地 0 50 100 150 200 250 0 15 30 45 60 75 90 成交面积成交宗数 成交面积 7 479392232666453 165 11956 209 成交宗数63913151125221835293183 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10 月 11 月 12 月 数据来源 宁波市国土局数据来源 宁波市国土局 中国指数研究院中国指数研究院 21 87 2009 年 宁波市共成交土地 327 宗 面积 910 92 万平方米 同比增长 280 23 和 483 00 成交主要集中在 9 10 和 12 月份 9 10 月份分别成交 165 18 万平方米和 119 01 万平方米 12 月份宁波土地成交出现井喷 达到 209 23 万平方米 为全年总成交 量的 22 97 另据统计 作为 二线 城市的宁波 2009 年土地出让金额达 488 亿 紧随广州之 后 全国排名第六 土地出让金涨幅 617 6 甚至赶超了上海 杭州 遥遥领先于全国 其他城市 表 表 2009 年全国各大城市土地出让金排名年全国各大城市土地出让金排名 排名城市2009 年 亿元 2008 年 亿元 同比 2008 年 1 杭州 1054312238 2 上海 1043382172 3 北京 92850385 4 天津 73243967 5 广州 489122301 6 宁波 48868617 6 7 重庆 440117276 8 武汉 36181345 9 佛山 33268390 10 成都 32466389 11 无锡 31583278 12 厦门 30353475 数据来源 中国指数研究院数据来源 中国指数研究院 22 87 20092009 年不同性质土地成交情况 住宅用地比例最高 商住用地次之 商用用地 商服用地年不同性质土地成交情况 住宅用地比例最高 商住用地次之 商用用地 商服用地 分别列三 四分别列三 四 图 各类功能性质用地成交面积比例图 各类功能性质用地成交面积比例 住宅 36 63 商住 30 53 商用 16 01 商服 14 04 办公 0 06 综合 2 74 住宅商住商用商服办公综合 数据来源 宁波市国土局数据来源 宁波市国土局 中国指数研究院中国指数研究院 在 2009 年成交的土地中 住宅类土地占据主体 达到 153 宗 636 64 万平方米 成 交面积占总成交的 69 92 其中纯住宅类土地成交 78 宗 333 63 万平方米 商住类土 地成交 67 宗 278 08 万平方米 综合类土地成交 8 宗 24 93 万平方米 分别占总成交 量的 36 63 30 53 和 2 74 商业类土地 09 年共成交 174 宗 274 28 万平方米 成交面积占总成交量的 30 08 其中商用类土地成交 90 宗 145 81 万平方米 商服类土地成交 83 宗 127 93 万平方米 办公类土地成交 1 宗 0 55 万平方米 三类土地成交面积分别占 09 年总成交 的 16 01 14 04 和 0 06 23 87 成交土地楼面价格 成交土地楼面价格 图 图 2009 年宁波土地成交楼面价趋势图年宁波土地成交楼面价趋势图 3974 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000元 平米 全市平均楼面价28331566885126819282835215325124089390018313884 市区平均楼面价369917274500161410382803345940404379487620813974 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源 宁波市国土局数据来源 宁波市国土局 中国指数研究院中国指数研究院 2009 年宁波市平均楼面价总体上升 年平均土地楼面价为 2983 元 平方米 同比增 长 61 42 其中宁波市区平均土地楼面价为 3447 元 平方米 另据统计 泛住宅平均楼面价为 3926 元 平方米 同比增长 83 88 泛商业土地楼 面价为 1479 元 平方米 同比增长 14 20 泛住宅平均楼面价明显高于市泛商业平均楼 面价 土地市场出现 倒挂 现象 4 24 2 区域土地市场区域土地市场 图 图 2009 年宁波市各区域土地成交情况年宁波市各区域土地成交情况 0 50 100 150 200 250 万平米 0 10 20 30 40 50 60 70 80 宗 成交面积203 41180 4793 0768 38131 85133 7529 6536 0134 35 成交宗数49684117564692021 市内三 区 鄞州镇海北仑慈溪余姚奉化宁海象山 数据来源 宁波市国土局数据来源 宁波市国土局 中国指数研究院中国指数研究院 2009 年宁波市区宁波市区土地共成交 175 宗 545 32 万平米 成交面积占市总成交量的 59 82 24 87 市区土地成交量主要集中于市内三区 江北 江东 海曙三区 和鄞州区 镇海和北仑 相对较少 其中市内三区成交 49 宗 203 41 万平方米 鄞州区成交 68 宗 180 47 万平 方米 镇海区成交 41 宗 93 万平方米 北仑区成交 17 宗 68 38 万平方米 5 个郊县个郊县土地共成交 152 宗 366 万平方米 成交面积占市总成交量的 40 18 慈 溪和余姚的土地成交量较大 均在 130 万平方米以上 奉化 宁海和象山成交量则均在 40 万平米以下 4 34 3 热点成交土地排行热点成交土地排行 表 表 2009 年宁波土地成交总价年宁波土地成交总价 TOP10 除工业 仓储除工业 仓储 排排 名名 地块名称地块名称 区区 域域 用途用途 面积面积 万平方万平方 米米 成交总价成交总价 万元万元 楼面价楼面价 元元 平方米平方米 容积率容积率 溢价率溢价率竞得单位竞得单位交易时间交易时间 1 鄞州新城区庙 堰 4 号地块 鄞 州 区 住宅9 86 230701 137651 7129 42 宁波康园房地 产有限公司 荣 安集团 2009 12 14 2 镇海商帮公园 西侧 1 4 号地 块 镇 海 区 商住18 20 219200 60232213 14 宁波建材房地 产开发有限公 司 2009 9 7 3 宁波高新区研 发区 2 地块 高 新 区 住宅10 59 210022 99202161 05 雅戈尔置业控 股有限公司 2009 12 9 4 北环西路南侧 新建北路西侧 地块 北环西路 南侧 中江西 侧地块 金型路 北侧 中江西 侧地块 余 姚 市 商住39 53 207529 47731 171 57 浙江众安房地 产开发有限公 司 2009 10 29 5 江北慈城新区江北慈城新区 湖西地块湖西地块 江江 北北 区区 住宅住宅31 42 204956 5187 宁波万科房产宁波万科房产2009 9 16 6 东部新城 B4 花园住宅地块 东 部 新 城 商住7 26 189742 12030 宁波兴普房产 有限公司 2009 9 29 7 东钱湖茶亭村 地块 东 钱 湖 住宅32 91 181657 5520139 39 宁波雅戈尔置 业控股有限公 司 2009 9 1 25 87 8 古林镇薛家片 区 IV 12 K IV 8 e 居 住地块 鄞 州 区 住宅10 74 178768 104061 6192 11 宁波城投置业 有限公司 2009 10 13 9 中心区 E2 地 块 北 仑 住宅12 30 123635 40202 536 73 宁波环球置业 有限公司 2009 12 23 10 鄞州新城区联 心 3c 地块 鄞 州 区 住宅5 90 102830 87072111 09 宁波雅戈尔置 业有限公司 2009 6 1 数据来源 宁波市国土局数据来源 宁波市国土局 中国指数研究院中国指数研究院 表 表 09 年宁波土地成交楼面价年宁波土地成交楼面价 TOP10 除工业 仓储除工业 仓储 排排 名名 地块名称地块名称 区区 域域 用用 途途 面积面积 万万 平方米平方米 成交总价成交总价 万万 楼面价楼面价 元元 平方米平方米 容积率容积率 溢价率溢价率竞得单位竞得单位交易时间交易时间 1 原江南电影院 地块 余 姚 市 商 用 1 19 36196 242521 25102 10 自然人2009 12 15 2 滨江庆丰 2 地块 江 东 区 住 宅 2 69 70549187401 472 42 宁波雅戈尔置 业有限公司 2009 10 30 3 滨江庆丰 1 地块 江 东 区 商 住 1 39 47356 142202 4123 98 宁波雅戈尔置 业有限公司 2009 10 30 4 原人民医院地 块 余 姚 市 商 住 4 06 73110 138471 3 宁波舜大房地 产开发有限公 司 2009 12 3 5 鄞州新城区庙 堰 4 号地块 鄞 州 区 住 宅 9 86 230701 137651 7129 42 宁波康园房地 产有限公司 荣 安集团 2009 12 14 6 东部新城 B4 花 园住宅地块 东 部 新 城 商 住 7 26 189742 12030 宁波兴普房产 有限公司 2009 9 29 7 鄞州区古林镇 薛家片区 IV 12 K IV 8 e 居住地块 鄞 州 区 住 宅 10 74 178768 104061 6192 11 宁波城投置业 有限公司 2009 10 13 8 宁波高新区研 发区 2 地块 高 新 区 住 宅 10 59 210022 99202161 05 雅戈尔置业控 股有限公司 2009 12 9 26 87 9 江东戎家 3 地 块 江 东 区 商 用 0 86 14431 92801 8116 33 宁波江东区城 市建设投资发 展有限公司 2009 9 29 1 0 徐霞客大道北 住宅地块 A 地 块 宁 海 县 住 宅 0 09 820 92031115 23 自然人2009 2 6 数据来源 宁波市国土局数据来源 宁波市国土局 中国指数研究院中国指数研究院 27 87 5 5 区域板块分析区域板块分析 5 15 1 分布分布 根据宁波市区城市规划和市场结构依赖度 我们将宁波市区市场进行板块划分 宁波市区分为海曙区 江北区 江东区 鄞州区 科技园区 东部新城 镇海区和北仑区 其中城市核心区域包括海曙区 江北区 江东区 鄞州区 科技园区和东部新城 本项目位于 江北区 因此本报告将对城市核心区域进行详细研究 图 宁波房地产市场板块图图 宁波房地产市场板块图 5 25 2 城市核心区版块分析城市核心区版块分析 区域区域区域定位区域定位产业状况产业状况开发现状开发现状未来潜力未来潜力产品特征产品特征 江北区 宁波核心城区 北门户 区内制造业发达 有金田铜 业 科田磁业和中策电力机 等 近年来区开发 强度逐渐加大 随着城市的外 扩 江北区开 发潜力巨大 区域产品丰富 核 心区多城市豪宅 近郊多为普通住宅 慈城新区规划为低 密度产品 海曙区 宁波中心商贸 商务区 历史 文化名城核心 区 市政府所 在地 全市政 治 经济文化 区内商业发达 涉外星级酒 店几乎都位于该区 市主要 金融机构及商检 海关等机 关也都设在海曙区 老城区 多为 旧城改造 出 让土地多为金 融 商业用地 随着城市的发 展和 中提升 战略的实施 区域的城市核 心地位不断加 强 区域产品多写字楼 住宅产品多为城市 豪宅 豪宅主力面 积为 180 250 平方 米 28 87 中心 江东区 城市向东发展 的前沿地带 宁波市重点建 设的核心区和 重点区 区内服务业发达 08 年占生 产总值的 78 3 金融业集 聚发展态势明显 区内住宅项目 较为稀缺 多 为商业 写字 楼项目 项目靠近东部 新城和科技园 区 区位优势 明显 住宅项目多精装城 市豪宅 产品档次 较高 鄞州区 宁波市三江片 的重要组成部 分 区制造业发达鄞州中心区为 近年来市区开 发强度较大的 区域之一 鄞州区腹地大 可开发用地多 中心区普通住宅供 应量较大 主力面 积 70 180 平方米 别墅集中于东钱湖 套面积多为 250 350 平方米 科技 园区 国家高新技术 产业开发 高新产业集中区域靠近东部 新城 住宅开 发强度逐渐加 大 区域高新产业 发达 且靠近 东部新城 区 位优势明显 区域住宅产品多为 改善型 主力面积 为 110 140 平方米 东部 新城 宁波未来中心 商务和行政办 公为核心的综 合性城市新区 重点发展商务金融 贸易服 务 会议展览 行政管理 公共文化等城市功能 并配 套完善生活居住 商业服务 休闲娱乐等设施 目前正在开发 建设 在售住 宅项目少 已 售项目有雅戈 尔锦绣东城 2010 年下半年 将陆续有新项 目开盘 该区是宁波市 政府打造的新 城 城市的重 点发展区域 已售项目的产品户 型主力户型为 90 140 平方米 5 2 15 2 1 海曙区海曙区 宁波市中心 东临奉化江 北濒余姚江 西南与鄞州接壤 全区面积 29 4 平方公里 户 籍人口 30 55 万人 宁波市委 市政府所在地 是宁波市政治 经济文化中心 海曙区基础设 施完善 交通便捷 辖区内有铁路客运站 汽车南站 沪杭甬高速公路 距宁波栎社机场仅 8 公里 与宁波港客运站仅一桥之隔 交通十分便利 区内居民以原有社区居民 公务员 企事业单位员工 外来务工人员和公司职员为主 区域内房地产开发强度较低 主要以旧城改造为主 土地供应以商业 写字楼为主 住宅 用地供应较少 产品以高端写字楼 商业中心 高端住宅 公寓物业为主 品质较高 凭借地 段的稀缺性 项目价位较高 商品住宅售价在 18000 元 平方米左右 29 87 图 宁波中心城海曙片区规划图 宁波中心城海曙片区规划 海曙区供应紧缺 海曙区供应紧缺 20092009 年年 1010 月以来 连续月以来 连续 6 6 月无新增供应月无新增供应 图 图 20092009 年年 8 8 月份以来海曙区供求走势月份以来海曙区供求走势 0 0 0 5 1 0 1 5 2 0 2 5 3 0 3 5 4 0 4 5 Aug 09 Sep 09 Oct 09 Nov 09 Dec 09 Jan 10 Feb 10 Mar 10 万平方米 0 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 0 1 2 1 4 1 6 1 8 2 0 供应面积成交面积供求比 数据来源 宁波市房产交易与权籍管理中心数据来源 宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院中国指数研究院 2009 年 8 月以来海曙区新增供应仅 6 85 万平方米 而成交面积达 7 33 万平方米 供求 失衡 受土地供应和拆迁安置成本高等因素的制约 海曙区商品房住宅项目稀缺 2009 年 10 月份以来海曙区已经连续 6 个月无新增供应量 截止 2010 年 3 月底海曙区商品住宅可售面积 降至 196 套 2 50 万平方米 为历来最低 区域供求矛盾突出 30 87 成交均价高位运行成交均价高位运行 图 图 20092009 年年 8 8 月份以来海曙区商品住宅成交均价走势月份以来海曙区商品住宅成交均价走势 10000 12000 14000 16000 18000 20000 Aug 09 Sep 09 Oct 09 Nov 09 Dec 09 Jan 10 Feb 10 Mar 10 元 平方米 数据来源 宁波市房产交易与权籍管理中心数据来源 宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院中国指数研究院 2009 年 8 月份以来 海曙区商品住宅成交均价高位运行 2009 年年底到 2010 年 3 月份商 品住宅成交均价略有下滑 但进入 3 月份成交均价已回升至 17236 元 平方米 仅次于 2009 年 11 月的 18551 元 平方米 海曙区可售项目不多 房价受单个项目成交均价的影响较大 因 此不能就此判定海曙区房价下滑 鉴于海曙区地段的稀缺和高价值 未来该区房价有进一步上 涨的可能 海曙区典型项目海曙区典型项目 项目项目 名称名称 销售销售 状态状态 产品产品 类型类型 主力主力 户型户型 平米 平米 建筑面积建筑面积 平米 平米 均价均价 元 元 平米 平米 开盘时间开盘时间销售情况销售情况客群情况客群情况 开发开发 商商 青林湾 1 3 期售 完 4 5 期未 开盘 别墅 和高 层 小高 层 多层 90 140 1 期 55 2 期 37 3 期 6 3 4 期 7 4 5 期 12 1 3 期销 售价格 13000 预计 2010 10 1 2 3 期 售罄 4 5 期尚 未开盘 中产首次置业 改善型置业 政 府事业单位人员 商贸私营业主 外贸企业中高层 领导 宁波 房地 产股 份有 限公 司 天一 家园 六期 在售 小高 层 多层 96 1354 2 160002009 09 共 302 套 售 252 套 中产首次置业 改善型置业 宁波 联合 建设 31 87 永和 居易 待售 高层 小高 层 92 14014 未定 2010 05 待售 中产首次置业 改善型置业 宁波 永和 建设 重点项目个案 青林湾重点项目个案 青林湾 项目项目青林湾青林湾 所在区域海曙区 具体位置海曙东至青林渡路 南隔内河和政府规划用地为环城北路 占地面积70 万平方米 建筑面积110 万平方米 建筑形态别墅和高层 小高层 多层 容积率 1 64 绿化率 36 车位比1 1 户数1 万户 开盘时间 1 期 2005 10 24 2 期 3 期 2009 5 28 4 5 期 预计 2010 10 装修情况毛坯 户型情况主力户型 90 140 平方米 开发商宁波房地产股份有限公司 物业管理费1 60 元 平方米 月 销售情况 1 2 3 期已售完 4 5 期尚未开盘 点评海曙区姚江南岸 110 万方大盘 居住氛围浓厚 周边生活配套齐全 通达性好 客群情况 中产首次置业 改善型置业 政府事业单位人员 商贸私营业主 外贸企业中高层领 导 32 87 5 2 25 2 2 江东区江东区 宁波城市向东发展的前沿 是宁波市重点建设的核心区和重点区 东临北仑港 西含繁华 三江口 北濒高新技术产业园区 南接市高教园区 总面积 37 66 平方公里 常住人口 36 2 万 江东区是中心城区通往北仑港 经济技术开发区 保税区 大榭开发区的主要通道 是联 结空港和海港的枢纽 更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心 宁波的城市资 源正不断向江东聚集 区内居民以原有社区居民 外来人员 企事业单位 外来务工人员和公司职员为主 江东区是宁波 老三区 中最年轻的一个 房地产开发起步较早 目前也面临城市土地稀 缺的问题 城市建设主要以旧城改造为主 区域核心区定位为商务办公 区内写字楼较多 住 宅项目档次偏中高端 产品以高端写字楼 商业中心 高端住宅 公寓物业为主 品质较高 在售商品住宅价格在 20000 元 平方米左右 33 87 图 宁波中心城江东片区规划图 宁波中心城江东片区规划 江东区连续江东区连续 8 8 月无新增供应 住宅供需矛盾尖锐月无新增供应 住宅供需矛盾尖锐 图 图 20092009 年年 8 8 月份以来江东区供求走势月份以来江东区供求走势 0 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 0 1 2 1 4 1 6 1 8 Aug 09Sep 09 Oct 09 Nov 09 Dec 09 Jan 10 Feb 10 Mar 10 万平方米 0 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 0 供应面积成交面积供求比 数据来源 宁波市房产交易与权籍管理中心数据来源 宁波市房产交易与权籍管理中心 中国指数研究院中国指数研究院 江东区自 2009 年 8 月以来无新增商品住宅供应 而成交面积达 7 43 万平方米 供求失衡 2008 年受金融危机的冲击 开发商纷纷推迟开工计划 导致新建商品房开工量严重不足 而 江东区本身项目少 导致 2009 年 8 月份以来江东区已经连续 8 个月无新增供应 截止 2010 年 3 月底江东区商品住宅可售面积降至 448 套 5 92 万平方米 为历来最低 区域供求矛盾 34 87