湖南水府庙旅游投资有限公司项目建议书.doc

湖南水府休闲旅游度假区项目建议书湖南水府庙旅游投资有限公司湖南省水府旅游区总体规划修编水府休闲度假区启动项目策划方案项目建议书2006.8.11阿特金斯顾问公司Atkins China Ltd北京：北京市朝阳区建国路乙118号招商局中心京汇大厦1105室电话：+86 10 65677933传真：+86 10 65677930电邮：深圳：深圳市深南东路5002号信兴广场地王商业中心53层电话：+86 755 8246 2109传真：+86 755 2588 2563电邮:英国总部：Woodcote Grove, Ashley Road, Epsom, Surrey, KT18 5BW, United KingdomTel: +44 (0) 1372 726140 Fax: +44 (0) 1372 740055 Tel: +44 (0) 1372 726140 Fax: +44 (0) 1372 740055上海：上海市西藏中路268号来福士广场46楼电话：+86 021 6122 5100传真：+86 021 6122 5101电邮:目录第一部分 项目背景3第二部分 工作范围与成果6第三部分 工作方法、进度与专家配置9附：阿特金斯建筑与景观设计工作框架12联系方式17第一部分 项目背景一、项目地概况本度假区地处湘中，以湖南水府庙水库为主体，位于湘江支流涟水中游，规划面积177.2平方公里，其中水域面积44.3平方公里，库容量6亿立方米。项目地位于韶山、衡山、张家界三大旅游区中心，是长沙、株洲、湘潭三个湘中旅游客源城市生态后花园，距湘潭市70公里，长沙市120公里、株洲市120公里、韶山市50公里。湘黔电气化复线铁路依区而过，上（海）瑞（丽）高速公路横跨其中，水陆交通便利，区位优势明显。度假区内生态环境良好，有近千种珍贵植物和动物。区内有一级景点5个，二级景点9个，三级景点5个。周边地区文化积淀深厚，有多处国家级、省级文物古迹，造就了毛泽东、彭德怀、齐白石、曾国藩、陈庚、萧三、黄公略、宋希濂等历史名人。目前，本区拥有对外开放的人文景点7个，即水府民俗文化村、水府风情园、神龙岛、鳄鱼岛、凤凰岛、锁岛、恐怖城等，年接待旅游者近10万人。此外，号称“天下水府”的水府度假区2006年被评为生态休闲类“新潇湘八景”之一。二、关键性问题第一、今年是“十一五”规划实施的第一年，也是湘潭市创建中国优秀旅游城市关键的一年。湘潭市旅游局已经确立了把湘潭市打造成长株潭生态旅游休闲中心的宏伟目标，同时也确立了“伟人故里、山水湘潭”的主题形象，为了实现湘潭市的长株潭生态旅游休闲中心的宏伟目标以及山水湘潭的主题形象，我们认为：水府旅游区良好的山水资源禀赋和优越的区域交通是实现此目标的关键载体和核心力量。是实现湘潭旅游发展格局中文化旅游和山水旅游齐头并进的强力增长极。第二，本旅游区总体规划编制于2000年，其旅游资源调查、分类与评价，市场调查、细分与定位，与同类景区的竞合分析和SWOT分析，旅游产品适配分析与旅游项目机会谱系分析等诸多基础研究工作存在较多遗漏和缺陷，难以满足目前休闲度假区启动开发与未来整体旅游开发的需要。第三，水府旅游区申请国家湿地公园成功后，其市场知名度、旅游吸引力和投资吸引力将会得到较大提升。因此，现在有必要对湿地公园申请成功以后的可开发资源进行调查、分类和评价，确定湿地公园品牌及其旅游资源的利用范围、性质、程度和方向。第四，水府旅游区申请国家湿地公园对商业性休闲度假设施建设将有严格而长久的政策限制。在水府旅游区申请国家湿地公园之际，如何处理本旅游区与未来湿地公园的关系，如何确定本旅游区旅游开发范围与性质，如何确定旅游开发目标、战略与策略，如何划分旅游集散、观光、休闲、度假及地产等功能区，将会对本旅游区整体、长远、持续的发展产生重大影响。第五，本旅游区现有景点数量不多，精品少，更缺乏唯我独有的垄断性景点，难以支撑景区持续发展。景区门区用地狭小，难以承担景区游览和休闲度假双重接待功能。此外，本区可供开发的旅游地产资源广阔，但吸引旅游地产消费需求的休闲度假氛围和设施仍是一片空白，致使旅游地产项目难以启动。三、业主诉求第一，修编湖南水府庙旅游区总体规划，明确度假区范围、性质和发展目标，整合并评价旅游资源，细分并定位客源市场，选择竞合方向与策略，确定功能布局与核心产品体系，建立近、中、远期旅游项目库，提出度假区开发模式、经营管理模式、人力资源开发方案和可持续发展体系等保障措施。名正则言顺，只有符合未来发展需要的系统规划，才能保证本度假区在土地政策、湿地公园等保护法规、招商引资、开发建设、经营管理等各个层面满足启动开发以及长期发展的需要。第二，编制水府休闲度假区启动项目策划方案，包括启动项目资源条件分析、市场条件分析、生态敏感性分析和竞合状况分析，启动项目发展目标、产品主题和目标市场定位，启动项目概念体系、产品体系和项目库列表，启动项目筛选和项目细化方案。其目的是，在科学而系统的可行性论证基础上，深入挖掘湘军水师文化要素、湖湾休闲要素、高尚度假要素，策划出具有市场需求和轰动效应的地标项目，从而撬动休闲度假市场，为整个度假区的旅游项目开发和旅游地产项目开发寻找撬动点。第三，在总体规划宏观控制下，在启动项目策划方案具体指导下，编制水府度假区湘军水师大营及水师军演活动项目详细规划，打造湘军水师大营及水师军演文化精品，培育实业湘军顶级论坛，塑造水府旅游度假区独特文化地标，跻身湖南观光旅游必游景区之列；第四，在总体规划宏观控制下，在启动项目策划方案具体指导下，编制水府度假区主题休闲港湾详细规划，打造长株潭主题休闲港湾，激活市民休闲度假市场，首倡长株潭5（天城市工作）+2（天生态休闲）时尚生活新理念；第五，在总体规划宏观控制下，在启动项目策划方案具体指导下，编制水府度假区异域风情度假小镇详细规划，打造加勒比海、地中海沿岸、北欧峡湾或东南亚群岛风情度假乐园，引领湘中顶级商务度假地产开发潮流。第二部分 工作范围与成果一、总体规划修编1、工作范围 （1）生态文化环境基础研究这部分研究将运用GIS、环境承载力模型（EBL）、环境评估技术（EA）等技术与方法对基地的生态资源特征、生态敏感性、历史文化资源特征、旅游环境承载力，以及未来开发建设的环境影响进行研究及评估。 （2）社会、经济及房地产市场研究 本部分的研究，将从长株潭、湖南省、乃至整个中国的发展大背景研究出发，确定本项目在不同区域经济发展格局中的定位，充分理解本项目在以上区域发展中承担的责任和作用。同时分析以旅游、休闲经济为核心的区域经济发展趋势及相关的旅游房地产、高尔夫休闲市场现状和发展趋势，并通过对当地社会经济政策性专题研究，分析和寻求有关区域政策对项目的积极影响，提出获得政府支持的相关项目发展策略性建议。 （3）旅游开发研究本部分研究以将规划区打造为国际标准休闲度假胜地为目的，综合运用旅游资源综合指标评价法、SWOT分析、RMP分析，ROS（游憩机会谱系）分析、旅游产品生命周期分析、国际案例分析等技术方法，对旅游区的资源分类、资源评价、市场细分、市场定位、旅游产品开发、项目库建构、主题形象策划等内容进行深入研究。2、工作成果 （1）生态文化环境基础研究专题报告； （2）社会、经济及房地产研究专题报告； （3）旅游发展研究专题报告；（4）水府旅游度假区总体规划（修编）；（5）旅游资源现状图；（6）旅游资源分类与评价图；（7）旅游市场定位图；（8）旅游空间功能分区图； （9）重点旅游产品布局图；（10）重点旅游项目布局图；（11）陆路旅游交通线路图；（12）水上游览线路图。二、启动项目策划方案1、工作范围基于上述专项研究成果和总体规划修编成果，本研究的目的是根据业主的特定发展战略取向、发展重点、市场需求变化趋势、启动资金数量及其构成等因素，筛选和确定保证项目成功起步的关键并可行的开发项目，最终得出一个价值最优化的启动项目策划方案。在工作过程中，将根据不同规划要素的侧重点，首先完成多个产品系列项目的比较草案，与各方面专家进行讨论。然后根据业主与规划组达成一致的启动开发产品定位目标和开发理念，完成一个最优的启动项目策划方案。2、工作成果 （1）启动项目开发目标体系； （2）启动项目资源利用分析； （3）启动项目空间布局分析； （4）启动项目交通线路分析； （5）启动项目建筑风格分析； （6）启动项目景观节点概念分析； （7）启动项目民俗文化概念分析； （8）启动项目经济技术指标分析；（9）启动项目资源现状图；（10）启动项目市场定位图；（11）启动项目分布图；（12）启动项目概念性平面图。三、成果形式 两套完整的JPG格式文件、五套完整的WORD格式文件和一套PowerPoint演示文件。 正式成果文本、说明、图则十本。第三部分 工作方法、进度与专家配置一、工作方法阿特金斯工作方法如图：二、工作进度工作内容第一个月第二个月第三个月总体规划修编启动项目策划注： 阶段性汇报三、主要专家业 主 Client湖南水府庙旅游投资有限公司项目董事 陈海潮（城市发展，投资管理）负责与业主进行高层次沟通、交流，就项目进行过程中的重大问题与业主及项目经理共同商讨解决办法。在公司范围调配所需各专业人员，予以项目经理在人力物力上支持。负责日常项目管理及日常与业主的协调和沟通管理合同进度ISO9001质量管理体系项目核心成员杜学（教授，旅游规划专家）Greg Clarkson（国际知名休闲旅游规划专家）李雪峰（博士，旅游策划顾问）杨程波（旅游策划顾问）李欢（资深旅游策划顾问）阎海宏（旅游策划顾问）顾问专家组Paul Rice：阿特金斯建筑设计部技术董事David Sanderson：阿特金斯环境部资深生态顾问Frances Lee：阿特金斯旅游规划部资深旅游规划专家湖南省相关专家项目总监杜学（旅游策划） 项目负责人： 陈海潮，阿特金斯董事、上海公司总经理，资深城市与旅游战略专家 核心成员： Greg Clarkson，阿特金斯旅游规划部技术副董事，资深旅游休闲规划专家，资深景观规划师 杜学：阿特金斯旅游规划部技术总监，教授 Frances Lee：阿特金斯旅游规划部资深旅游规划专家 李雪峰：阿特金斯旅游规划部旅游策划顾问，文化遗产与旅游博士研究生 杨程波：阿特金斯旅游规划部旅游策划顾问 李欢：阿特金斯旅游规划部资深旅游策划顾问 阎海宏：阿特金斯旅游规划部旅游策划顾问 Paul Rice：阿特金斯建筑设计部技术董事 David Sanderson：阿特金斯环境部资深生态顾问 附：阿特金斯建筑与景观设计工作框架一、建筑设计1、工作范围根据启动项目策划方案，对已确定的启动项目进行单体建筑设计、景观设计、建筑效果描绘、景观效果描绘、施工方案编制及施工图制作等。 建筑单体方案设计工作的目标是针对不同功能区的产品定位，对建筑单体的平面功能布局、立面造型风格进行设计工作。既要满足投资者不同的个性化要求，又要满足旅游者诸多的多样化需求，并要保持整体开发项目风貌上的和谐与统一。同时使得建筑无论在总体布局、体块形态和建筑造型与材料的应用上，均能很好的与环境相配合，体现人与自然的完美结合，提倡健康、高雅的生活环境品质。2、工作成果 （1）建筑方案设计 1）建筑方案设计咨询说明书 设计构思的方案特点。包括功能分区，交通组织，防火设计和安全疏散，自然环境条件和周围环境的利用，日照，自然通风、采光。建筑空间的处理、立面造型、建筑材料及结构选型和柱网选择等； 垂直交通设施。包括自动扶梯和电梯的选型、数量及功能划分； 列出技术经济指标及参数，如建筑总面积和各功能分区的面积、层楼面积、层高和建筑总高度。 2）建筑方案设计 平面图（主要使用层平面） 底层平面及其主要使用层平面的总尺寸、柱网尺寸或开间、进深尺寸（可用比例尺表示）； 立面图应根据立面造型特点，选绘代表性和主要的立面，并表明立面的方位、主要标高以及与之有直接关系的其它建筑和部分立面。 剖面图应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的主体建筑和纵向及横向相应部位。 3）建筑方案透视图或鸟瞰图 4）1：500建筑方案模型 （2）建筑初步设计 1）设计依据及设计要求 按使用性质、生产类别，阐述建筑物在城市规划、环境保护、采光、通风、日照、温湿度、噪音控制、消防、交通、土地使用、节能、净化等方面的要求； 建筑物耐火等级、人防等级、抗震设防烈度和卫生、消防及建筑智能化的标准； 概要说明经设计方案比较后所选定的设计方案的特点，如使用功能、技术设备、经济效益等和据以进行初步设计的原则。 2）建筑设计 根据使用功能或生产工艺要求，确定建筑平面布置、层数和层高；对室内有关声、光、热工、通风、视线、电屏蔽、净化、消防、防水、节能、人防、环保及其他环境条件等方面所采取的技术措施； 说明建筑物的立面造型、建筑物群体及其与周围环境空间的关系； 3）有关建筑规模、建筑物的组成、建筑面积、使用面积、使用面积系数和其它主要建筑技术指标的说明； 4）对分期建设或有扩建计划的工程，说明分期建设内容及对以后续建或扩建的处理； 5）多子项目工程中的简单子项目可用建筑项目主要特征表作综合说明；需提请在设计审批时解决或确定的主要问题。 6）设计图纸应包括以下内容： 平面图： 表明承重和非承重墙、柱和轴线、轴线编号、变形缝的位置； 表明墙、柱、幕墙、内外门窗、天窗、楼梯、电梯、阳台、雨蓬、平台、台阶、坡道、水池、卫生器具及与设备专业有关的设施等； 注明各房间、走道等的名称和房间的特殊要求； 标明轴线间尺寸、外包轴线总长及其他尺寸与轴线的关系； 标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高； 标明剖线及编号； 多层或高层建筑的标准层、标准单元或标准间，需要时应绘制局部放大平面图及室内布置图； 单元式住宅平面图重应标注技术经济指标和标准层套型。大开间住宅应绘制分隔示例系列。 立面图： 视建筑物的性质、繁简，选择绘制有代表性的立面。立面图应绘出下列内容： 建筑两端部的轴线、轴线编号； 立面外轮廓、门窗、幕墙、雨蓬、檐口、女儿墙顶、屋顶、平台、栏杆、台阶、变形缝和主要装饰以及材料选用等； 平、剖面未能表示的屋顶，檐口、女儿墙、窗台等标高或高度； 关系密切、相互间有影响的相邻建筑部分立面； 特殊造型或必要的建筑构造图。 剖面图： 剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位。应绘出下列内容： 内、外墙、柱、轴线编号、内、外门窗、幕墙、地面、楼板、屋顶、檐口、女儿墙、出屋灯烟囱、天窗、挡风板、楼梯、电梯、平台、雨蓬、阳台、地沟、地坑、台阶、坡道等； 标注各层标高和室外地面至建筑檐口或女儿墙地总高度，各层之间尺寸及其他必须的尺寸等。二、景观设计1、工作范围 景观设计在这个项目中是重中之重，作为高尔夫球场周边地区的综合开发项目，需要从宏观规划到具体景观设计的多级把握。在规划时，需要考虑现有场地的生