湖北省房地产估价师《经营与管理》：房产开发项目可行性研究考试题.doc

湖北省房地产估价师经营与管理：房产开发项目可行性研究考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。 A：建设单位 B：监理单位 C：施工单位 D：建设主管部门 E：执行层的组织协调 2、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。 A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风险 D时间风险3、_是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。 A房地产经纪 B房地产咨询 C房地产评估 D房地产开发 4、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。 A：存量规模 B：租金水平 C：开发成本 D：资本化率 E：借款合同5、以下不属于房地产转让方式的是_。 A以房地产作价入股 B以房地产抵债 C互换 D典当 6、根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是。 A：无柱的雨篷 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：房屋内高度在2.20m以上的技术层 D：与室内不相通的装饰性阳台 E：执行层的组织协调 7、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。 A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋 B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产 C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税 E：执行层的组织协调 8、根据房产测量规范(GBT1798612000)，不计算房屋建筑面积的是。 (2007年试题) A：属永久性建筑有柱的货棚 B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：无顶盖的室外楼梯 D：与室内不相通的类似于阳台的建筑 E：执行层的组织协调 9、下列表述中不正确的是_。 A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 10、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_以上。 A3倍 B4倍 C5倍 D6倍11、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 12、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 13、仲裁实行“一裁终局”制，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院。 A：不予受理 B：予以受理 C：先予执行 D：强制执行 E：房地产估价机构必须加盖公章14、对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起_内作出。 A28日 B28个工作日 C30日 D30个工作日 15、廉租住房租金由构成。(2009年试题) A：维修费和管理费 B：维修费和利润 C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、下列不属于产生测量误差原因的是。 A：仪器误差 B：观测者的影响 C：旁观者的影响 D：周围环境的影响 E：执行层的组织协调 17、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是【2007年考题】 A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格 18、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 19、某房地产的土地面积为500，土也价格为2000元；建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为1800元；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元。 A：200 B：300 C：700 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格 20、中华人民共和国物业管理条例属于。 A：房地产的法律 B：房地产的行政法规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。 A：尚未使用的 B：有租约限制的 C：无租约限制的 D：承租人权益的 E：工业用地的监测点评估价格 22、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D10023、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、 781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为， 【2004年考题】 A：849元 B：865元 C：882元 D：915元 E：工业用地的监测点评估价格 24、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据资本化公式法25、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为_万元。 A64 B96 C160 D224二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。 A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等 B：土地的编号 C：土地的利用类别、等级 D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况 2、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。 A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务 C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务3、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。 A供给价格弹性一般为正值 B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C需求价格弹性永远为负值 D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 4、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有_。 A私有住宅转让后用于商业经营的 B经济适用住房转让后用于经济适用住房的 C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D按照国务院有关规定出售公有住房的 E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的5、房地产抵押合同，属于_。 A主合同 B从合同 C债权合同 D担保合同 6、确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。 A：一面临街 B：两面临街 C：土地形状为矩形 D：土地形状为正方形 E：容积率为所在区段具有代表性的容积率 7、下列属于平均指标的是。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：标准差 8、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算_。 A房屋重置价格结合结构差价 B商品房价格 C房屋结构差价 D房屋重置价格结合成新差价 9、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含_。 A与原估价机构有利害关系 B本人就是当事人 C由拆迁当事人亲自委托 D与拆迁当事人有利害关系 10、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了。 A：建设工程勘察和设计管理条例 B：建设工程勘察和设计管理规范 C：建设工程勘察和设计单位资质管理规定 D：建设工程勘察和设计单位资质管理条例 E：执行层的组织协调11、下列关于地租理论，表述正确的是。 A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格 B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租 C：地租由土地的需求与供给所决定 D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量 E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势 12、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是_和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。 A指数平滑分析 B趋势拟合分析 C时间序列分析 D相关分析 13、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施 E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金14、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。 A：纯随机抽样调查 B：机械抽样调查 C：类型抽样调查 D：整群抽样调查 E：单纯抽样调查 15、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法 16、_负责一级房地产估价机构资质许可。 A国务院 B建设部 C中国房地产估价师与房地产经纪入学会 D省级政府建设行政主管部门 17、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。 A：偿还期在1年以内的为短期 B：1年以上、5年以下的为中期 C：1年以上、10年以下的为中期 D：10年以上的为长期 E：5年以上的为长期 18、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 19、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括【2007年考题】 A：土地补偿费 B：安置补助费 C：地上附着物和青苗的补偿费 D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费用 20、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第二阶段后期 D第三阶段 E第四阶段 21、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。 A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助 C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查 D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价 E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告 22、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用