拎包入住可行性分析.doc

康复中心“拎包入住”方案浅析房地产楼市产品体系大致会经历三个时代：毛坯房时代、产品化精装修时代以及生活化精装修时代。所谓生活化精装修即是指在装修设计之初便融入人性化考虑，放大精装房的人居属性，从而达到“舒适人居”的目的。“拎包入住”就是生活化精装修时代的要求，是房地产开发的一种新形式的产品，住户无需装修、购买家具等，从而实现拎包直接居住。但是“拎包入住”不仅仅是简单的装修设计，而是通过合理的规划设计让住户更好的享受生活。在这一方面，万科走在了国内同行的前列，率先提出了“全面家居解决方案”的精装理念，并在很多项目实践了“拎包入住”的可行性。一、拎包入住方案优势分析寿光城投老年医养居住社区（康复中心）项目实行拎包入住方案，对我单位来说有以下几方面的优势：1、 目前寿光的房地产形式不容乐观，城投也受到影响。拎包入住在寿光市是第一家，我们可以以“方便、实惠、整体设计、风格统一、个性化整体定制”做为项目宣传、销售的重点，在惨淡的市场形式中打造新的卖点，能够很好的赢得市场认可；2、 拎包入住模式提供的是一种一站式服务，能为客户提供省钱、省心、省时、省力的装修体验。客户购房后不用再另外购买家具和配套装饰品即可直接入住，为客户提供了方便；3、 拎包入住方案行业发展前景十分广阔，潜力巨大，利润空间很大，同时也会带动周边产品的发展，比如建筑装饰等；4、 方案、装修材料等由我们统一设计、采购、施工，通过装修方案设计、施工过程质量控制能够很好地找准我们的产品定位、提高产品质量、提升项目档次；5、 对物业公司来说，通过提升项目的档次，可以提升物业的服务品质，提高业主对物业的认可度、认同感，同时能提高物业公司的收入；6、 本项目可以采用引导式消费营销模式，如果本项目运营成功，对我公司的城投品牌打造具有重要意义，对后继开发项目的运营具有重要的借鉴作用。2、 拎包入住方案的经济分析康复中心项目一期为5-6层的多层住宅为主，建筑面积在70-100平方米左右，此范围建筑面积房屋的装修造价分析如下：面积70-100户型拎包入住造价分析序号类别包含项目造价备注1主材地板、瓷砖、洁具、乳胶漆、集成吊顶、门、橱柜等20000-30000元/户2家具衣柜、电视柜、餐桌、餐椅、沙发、茶几、床及床头柜、书桌、梳妆台等20000-30000元/户3软装窗帘、挂画、灯具、摆件、装饰品等；5000-15000元/户4家电吸油烟机、打火灶、热水器、净水器、空调、电视等15000-25000元/户5装修费用合计60000-100000元/户以上造价的住宅装饰在普通大众的购房者自行装修的心理接受范围之内，购房者可以根据自己的实际情况选择不同的装修范围，例如可以选择部分家具、部分家电自行购买，也可以选择全套装修等。3、 销售方式我们房地产开发最终的目的就是生产产品、销售产品、实现经营利润，康复中心项目的开发应该采用短平快的销售方式，可以实行多样的销售途径，例如：1、外部企业团购或自由组团（5人或以上就可以组团，在开发成本的基础上加300-500元/的利润），2、内部公司人员认购，或者说内部员工每人一套，不限处理方式（在开发成本的基础上加100-300元/的利润），采取收取认购定金、房屋预售款、项目过程进度款、房屋尾款等方式加快销售，缩短项目清盘的时间，及早回收资金，不设定认购的限定条件，只要能尽快的回收资金、促进宣传，甚至可以在保本的基础上就可以进行销售，加快资金的周转速度，缩短资金回收期。4、 需要注重的问题客户的对房子的审美、对家具等的质量要求不一，如何满足不同层次消费人群的需求成为一个难点。因此，要做好市场定位，定位为中高端，必要时可根据用户需求进行私人定制。对于装修材料、家具的选择要注意性价比，既保证质量，也要注意成本，同时也应注意适老设计。 对装修、布局的设计要精心，客户购买的不只是一套房子，而是一种经过科学规划的生活方式。例如厨房，一个普通的居家主妇每天花在厨房里的时间将近3.5个小时，其中仅有35%时间用于烹饪，其余都在洗菜盆，砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，从中浪费了大量时间。因此，在设计中要特别重视动线布局的合理问题，有效节省时间，让存储物品方便，也让油烟、污渍容易清洗。五、总结毛坯房时代、产品化精装修时代即将过去，新的生活化精装修时代即将来临。“拎包入住”模式作为新时代的一种新的需求，不仅