黄山某旅游项目商业计划书.doc

黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 1 目 录 投资要点 7 1 项目概况 9 1 1 项目公司简介 9 1 1 1 注册情况 11 1 1 2 股本结构 12 1 1 3 企业组织结构 13 1 1 4 重大经营决策程序与规则 16 1 1 5 重要财务决策程序与规则 17 1 1 6 对高管人员的选择考评和激励约束机制 18 1 1 7 内部控制制度评价 18 1 2 项目内容介绍 19 1 2 1 项目建设概况 19 1 2 2项目主要内容 19 项目工期 三年 19 1 2 3 项目规划图 21 2 项目投资环境 22 2 1 项目所在地概况 22 2 1 1 歙县概况 22 2 1 2 深渡镇概况 24 2 2 当地旅游投资环境 26 2 2 1 行业管理体制 26 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 2 2 2 2 歙县主要旅游资源 27 2 2 3 投资成本分析 31 2 2 4 项目投资政策 32 3 项目产品市场分析 34 3 1 我国旅游行业分析 34 3 1 1 旅游业总收入 12 年间 CAGR 为 16 15 34 3 1 2 中国旅游业得到了全面复苏 35 3 1 3 旅游服务产品需求升级而有效供给不足 37 3 2 中国旅游业发展前景 42 3 2 1 影响旅游业的发展因素 42 3 2 2 国内旅游需求前景预测 44 3 3 我国酒店行业分析 47 3 3 1 我国酒店业发展现状 47 3 3 2 我国酒店业发展前景 49 3 3 3 我国高星级酒店现状 51 3 4 安徽省旅游业分析 53 3 4 1 安徽省旅游业现状 53 3 4 2 安徽省旅游业发展前景 54 4 项目市场需求与前景分析 56 4 1 景区客源市场定位 56 4 1 1 一级客源市场 56 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 3 4 1 2 二级客源市场 57 4 2 影响旅游客流量的因素分析 58 4 2 1 宏观因素分析 58 4 2 2 微观因素分析 59 5 业务发展目标 63 5 1 总体发展计划 63 5 1 1 总体目标 63 5 1 2 主要经营理念 63 5 1 3 发展战略 64 5 1 4 整体经营目标和主要业务的经营目标 65 5 2 具体业务战略及业务计划 65 5 2 1 产业化战略 65 5 2 2 人才战略 66 5 2 3 项目开发计划 66 5 2 4 市场与客户开发计划 66 6 项目投资方案 68 6 1 项目投资估算 68 6 1 1 项目投资建设比例分析 68 6 2 融资方案 70 6 3 投资者权益保障 71 7 项目财务预测 72 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 4 7 1 财务预测说明 72 7 2 经济效益测算 73 黄山千岛旅游度假中心项目 73 总收益预计 7 7394 亿元人民币 73 销售收益预计 73 黄山千岛旅游度假中心项目 74 三年投资汇报 1 7778 亿元人民币 74 平均投资年汇报 5925 9 万元人民币 74 投资年汇报率 11 44 74 8 风险分析 74 8 1 1 经营风险 74 8 1 2 行业风险 76 8 1 3 市场风险 76 8 1 4 政策风险 77 8 1 5 项目投资风险 77 8 2 风险控制 77 8 2 1 经营风险对策 77 8 2 2 行业风险对策 79 8 2 3 市场风险对策 79 8 2 4 政策风险对策 80 8 2 5 项目投资风险对策 80 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 5 投资要点 黄山信息旅游度假开发中心 主营旅游景点开发 经营 是一个担负黄山千岛旅游度假基地建设任务的综 合性开发企业 本项目拟选址于黄山信息港 新安江畔 的 605 亩地块进行综合开发 根据总体规划 主要以 别墅 酒店 酒店 公寓 为主导产品类型的千岛 旅游地产开发模式 规划开发区块分别为旅游度假酒店 区 度假别墅区 旅游商业区和农家度假区等旅游房产 市场 在国家加强宏观调控和结构调整的政策影响下 旅 游产业作为被鼓励和重点培育的产业将吸引更多投资商的 目光 旅游产业进入门槛低 投资预期好 收益稳定的特 点将逐渐被社会认知 目前 人们随着经济水准的日益提 高 把以往仅仅停留在 观光 层面的旅游观念正向 度 假 的概念过渡 并呈现一片上扬之势 由此催生的旅游 房产也开始迈向度假时代 旅游地产迎来了历史上绝无仅 有的黄金开发周期 同时 安徽省在建或已建成的一些 大项目对资本市场的良好示范作用 以及全省对新谋划项 目积极的招商推介 将使旅游投资项目逐渐扩大影响 安 徽省旅游产业发展壮大和关联带动作用的增强 各级党委 本项目拟选址于黄山歙本项目拟选址于黄山歙 县深渡港 新安江畔的县深渡港 新安江畔的 605605 亩地块进行综合开发 亩地块进行综合开发 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 6 政府对旅游产业重视程度的不断提高 政府主导型旅游的 巨大产业功能将逐步显现 旅游业发展的政策将更宽松 环境将更好 投资热点将更加突出 建设资金将更加充盈 旅游产业将走上一条快速 健康 可持续的强劲发展之路 本项目总投资 5 18 亿元人民币 本项目收入总额 为 7 7394 亿元人民币 三年平均投资年回报 5925 9 万 元 年汇报率 11 44 项目具有一定的盈利能力 项目财务净现值为项目财务净现值为 万万 元 内部收益率元 内部收益率 投资 投资 回收期回收期 年 项目具有一年 项目具有一 定的盈利能力 定的盈利能力 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 7 1 项目概况 1 1 项目公司简介 五岳归来不看山 黄山归来不看岳 明代旅行家 地理学家徐霞客春游黄山 赞叹说 登黄山天下无山 千岛湖 被世人誉为 国际花园城 人间仙境 黄山千岛旅游度假开发中心 就座落在 天下第一奇山 黄山脚下 国际花园城 千岛湖上游 国家级风景名胜区 新安江山水画廊之中 2006 年春节刚过 一批来自海内外的浙江籍商 人 在江南选择投资项目时 来到黄山与千岛湖水上 旅游线的节点 安徽省歙县深渡港 一眼就被这秀丽 的山水吸引住了 优越的地理环境 原生态的山水人文 花样众多的农特产品 深厚的徽文化历史底蕴 这里 独具魅力 引人注目 令人惊喜 这里 是现代都市人所稀缺的风水宝地 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 8 这里 也是都市人所梦寐以求的田园生活 于是 大家选定在这投资 2006 年 XXXXX 公司成立 公司股东来自中国 侨乡浙江青田 70 是长年旅居欧洲的华侨 一期投 资 XX 亿人民币 开发面积 605 亩 项目定位 生态 旅游度假基地 开发地 安徽省黄山市 XX 该项目 被列为安徽省 861 重点工程 黄山市 443 行动计划 和 X 县重点工程 新安江是徽商的母亲河 是徽文化的重要发祥地 和徽商的起源地 新安江畔的深渡镇是全国中心镇和 试点镇之一 是徽州通往浙江的水上咽喉 重要的物 资集散地 也是黄山市最大的内陆码头 这里是典型 的中国江南小镇 民风淳厚 村落古朴 山水秀丽 是天然的氧吧 每年经深渡港码头南来北往的中外游 客达数十万人次 当前 正是我国旅游地产开发的黄金期 我们在 开发理念定位上 从根本上摈弃了以往开发商唯利是 图掠夺性的土地开发 选择对环境 资源和生态充分 保护利用的可持续发展的模式 倡导 规划就是财富 环境就是优势 等现代发展理念 在旖旎秀美的山川 风光中 打造出与山水和谐的旅游度假生活美景 旅游地产建筑的最高境界是让地产成为一种文化 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 9 从而做到地域性 民族文化和现代建筑艺术的有机融 合 完美统一 每一个建筑都是用文化来传承文明和 丰富建筑内涵的 为了使项目开发定位更加科学 准 确和合理 我们耗资上百万元 邀请了国内外 20 多 家规划设计和专业策划公司为我们项目出谋划策 该 项目总规划面积 30 3 万平方米 建筑占地面积 5 87 万平方米 总建筑面积 24 万平方米 容积率 1 2 绿 化率 46 5 目前 总体规划设计工作已经有关部门评 审通过 进入全面施工建设阶段 我们以深厚的徽文化为背景 以新安江山水画廊 为载体 以日益兴旺的旅游产业为主导 开发后的黄 山千岛旅游度假基地 将成为上海的后花园 杭州的 御花园 黄山市的会务中心和国际黄金旅游线上的又 一旅游休闲度假胜地 让游客来这里体验徽州文化 看徽山 赏徽水 尝徽菜 听徽戏 带回三潭枇杷 贡菊 黄山茶和徽州土特产 1 1 1 注册情况 一 企业名称 XXXX 房地产开发有限公司 住 所 XXXXXX 黄山大道 法定代表人 XXXX 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 10 注册资金 XXXXX 实收资本 XXXX 企业性质 有限责任公司 成立日期 XXXXXX 经营范围 房地产开发 商品房销售 旅游项目建 设 建筑材料销售 房屋中介服务 注册号 XXXXXXXXXXXX 二 企业名称 XXXXXXX 度假开发中心 住 所 XXXXX 黄山大道 法定代表人 XXXXX 注册资金 XXXXX 整 实收资本 XXXXXX 整 企业性质 合作 成立日期 XXXXXXX 经营范围 旅游景点开发 经营 注册号 XXXXXX 1 1 2 股本结构 黄山 XXXXX 旅游度假开发中心暨黄山 XXXX 房地 产开发有限公司注册资本 XXXXXX 万元人民币 由 XXXX XXX XXX 和 XXX 共同出资组建 注资额分 黄山诸葛房地产开发有黄山诸葛房地产开发有 限公司注册资本限公司注册资本 10001000 万元万元 人民币 由诸葛育平 詹志人民币 由诸葛育平 詹志 平 干再鸣和金苏林共同出平 干再鸣和金苏林共同出 资组建 资组建 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 11 别为 XXX 万元 XXX 万元 XXX 万元和 XXX 万元人民 币 图 1 1 项目企业股本结构 1 1 3 企业组织结构 本企业的主要业务及职能管理部门包括 董事会办公室 董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构 负 责董事会文秘管理 公关接待 后勤保障 综合研究等工 作的综合协调职能部门 具有调研信息 查办和协调功能 财务部 财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算 体系 依法办理会计事务 处理有关凭证 簿记 报表等 核算工作 及时向有关部门提供会计信息 负责企业财务 管理 成本费用控制等各项管理工作 制定筹资 投资 股利分配 税务筹划方案并实施相应的管理 参与制定资 本运作方案 对会计信息进行处理 为企业管理和决策 提供依据 企业内部稽核 处理企业与银行 税务 财 政等政府部门之间的有关财务事项 并协调好与这些部门 之间的关系 企业内部与财务工作相关的业务培训 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 12 人力资源部 人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度 及实施 人事档案管理 员工招聘 调配 解聘 做好企 业人才信息储备 建立并实施员工激励体系 核定员工薪 酬 福利 建立并实施员工保障体系 办理员工的各种保 险 拟定员工培训计划并负责实施 充分挖掘员工潜质 实施考勤 绩效考核 拟定相应奖惩措施 投资发展部 投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息 为企业制定发展规划提供参考 根据企业发展规划 寻 找投资项目 进行项目策划 建立项目储备 根据企业 确定的拟投资项目 牵头进行可行性研究 组织项目建设 参加企业资本运作方的拟定等 行政管理部 行政管理部负责建立和完善各项行政 办公管理的规 章制度 督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定 承 担总经理秘书工作 企业日常办公事务和后勤 公关 接待 公司保密工作和行政办公范围内的安全管理 配合 营销部进行公司形象宣传和企业文化建设 管理用固定资 产 办公用品等实物管理 管理企业文件 资料 印信 企业各类会议的会务工作 以及总经理主持会议的会议 资料管理 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 13 营销部 营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整理 制 定企业经营目标 策划经营战略 根据市场情况及经营目 标 制定促销方案和广告宣传方案 经批准后实施 根据 市场情况及企业资源 进行产品策划 拓展经营项目 办事处 办事处负责与企业业务相关的政府部门 股东单位 中介机构等组织进行联络 为企业各部门工作人员提供 工作场所及办公用具 收集行业 企业 政府的相关信息 和政策 审计部 企业内部审计由审计部负责 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 14 图 1 2 项目企业组织结构图 1 1 4 重大经营决策程序与规则 企业总体实行制度化管理 企业的重大经营决策 如重大投资决策或重要财务决策 均通过董事会按职权 范围决策 按程序进行 董事会是企业的决策机构 有 关职能部门作为决策机构的下层组织 行使其智囊团和 参谋部的职能 每项重大决策前 先由有关职能部门在 充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建 议 重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论 证后 提交董事会讨论决策 企业实行现代企业管理企业实行现代企业管理 制度 设有董事会和总经理 制度 设有董事会和总经理 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 15 具体决策程序为 首先由专业职能部门根据企业 生产经营管理及发展需要 就需要决策事项进行前期调 研后提出建议 然后由企业内部高级管理及技术人员组 成的各专业委员会结合企业发展战略规划 对其进行投资 价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨 为 董事会决策提供科学的依据 规避企业投资失误和风险 同时 企业还成立行业权威和社会专家组成的战略投资 委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估 提 供专业化的咨询意见 在此基础上 根据 公司法 和 企业章程规定的程序 权限进行重大经营决策 1 1 5 重要财务决策程序与规则 图 1 3 企业财务决策程序与规则 财务部汇总决策目标提供重要财务资料财务部汇总决策目标提供重要财务资料 企业财务总监组织初审企业财务总监组织初审 经理办公会议审查经理办公会议审查 董事会决议通过董事会决议通过 决策结果决策结果 决决 策策 权权 限限 范范 围围 内内 决策权限范围内决策权限范围内 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 16 1 1 6 对高管人员的选择考评和激励约束机制 高管人员的选择 董事长根据企业实际情况提出执行总经理及其经营 管理班子的建议人选 提交董事会讨论通过 执行总经 理可根据企业实际生产经营管理情况提出其他高管人员 的建议人选 提呈董事会审定 董事会秘书亦由董事会 聘任 高管人员的考评 企业董事会以 提高运营质量和增加经济效益 为 标准 结合项目进度 利润指标 管理要求等各项任务 指标制订合理的年度目标责任制 并进行认真分解 层 层落实 制订各自的内部目标责任制 并制订相应的与 之配套的内部考核指标体系 从而保障企业 利润最大 化 和 股东利益最大化 高管人员激励和约束机制 企业规范内部控制和运营 完善内部激励与约束机 制 建立年薪制等内部奖励和提升制度 提高管理层尽 职工作的积极性和工作效率 从而为实现企业稳健及持 续发展目标在制度 机制等方面提供强有力的保障 1 1 7 内部控制制度评价 企业按照 企业会计准则 企业会计制度 和有 企业制定的内部控制制企业制定的内部控制制 度是完整 合理的 并得到度是完整 合理的 并得到 了有效执行 了有效执行 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 17 关法律法规的规定建立健全了内部控制制度 所制定内 部控制制度的内容主要包括对货币资金 融资 采购与 付款 实物资产 成本费用 销售与收款 工程项目 对外投资 对外担保等经济业务活动的控制 企业内部控制的方法主要包括 组织结构控制 授 权批准控制 会计系统控制 预算控制 财产保全控制 人员素质控制 风险控制 内部报告控制 电子信息系 统控制等 1 2 项目内容介绍 1 2 1 项目建设概况 1 将新安江畔 605 亩土地打造成为 上海的后花 园 杭州的御花园 黄山市的会务中心和国际黄金旅游线 上的又一旅游休闲度假胜地 以浓缩徽文化为主要内容 的观赏景点 以招览游客 1 2 21 2 2 项目主要内容项目主要内容 项目工期 六至八年 建设内容 总用地 303277 平方米 规划净用地 228848 平方米 总建筑面积 240002 平方米 本项目拟选址于黄山歙本项目拟选址于黄山歙 县深渡港 新安江畔的县深渡港 新安江畔的 605605 亩地块进行旅游度假综合开亩地块进行旅游度假综合开 发 发 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 18 其中 产权式度假酒店 36360 平方米 临江观景酒廊 3600 平方米 商务度假酒店 23260 平方米 高级接待中心 2200 平方米 园林商铺 76250 平方米 农贸市场 1800 平方米 综合服务中心 3100 平方米 垃圾中转站 600 平方米 多层乡村住宅 商住楼 49280 平方米 新农村民居 39552 平方米 辅助房 800 平方米 医疗站 200 平方米 邮局 400 平方米 幼儿园 2600 平方米 绿地面积 142100 平方米 广场道路 29200 平方米 建筑占地面积 58720 平方米 容积率 1 2 绿化覆盖率 46 55 总住户数 480 户 停车位 240 位 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 19 1 2 3 项目规划图 图 1 4 项目规划图 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 20 2 项目投资环境 2 1 项目所在地概况 2 1 1 歙县概况 概况 歙县总面积 2122 平方公里 2004 年末 总耕地 16 2 万公顷 辖 28 个乡 镇 425 个行政村 2007 年全县上下在县委 县政府的坚强领导下 以科 学发展观为统领 以 三大建设推进年 为抓手 勇于 创新 抢抓机遇 全县经济实现了又好又快发展 各项 社会事业不断进步 和谐社会建设加快 全县实现国内 生产总值 57 6 亿元 比上年增长 13 图 2 1 歙县现状图 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 21 农业 歙县认真贯彻中央一号文件及一系列惠农 政策措施 极大地调动了农民的生产积极性 农业丰产 丰收 2007 年全年实现农林牧渔业总产值 14 3 亿元 按 90 价计算比上年同期增长 8 6 工业 建筑业 工业生产保持较快的发展势头 2007 年全年完成社会工业增加值 22 27 亿元 按可比 价计算增长 18 9 占生产总值比重 45 6 规模以上 工业企业 93 户 工业产值在亿元以上的有 8 户 同比 增加 3 户 完成工业总产值 43 09 亿元 同比增长 45 6 实现工业增加值 12 26 亿元 同比增长 31 3 产品销 售率为 97 8 贸易 外经 旅游 消费市场稳步升温 2007 年 全年社会消费品零售总额 17 91 亿元 同比增长 17 5 其中县级零售额 77827 万元 增长 19 7 县以下零售额 101314 万元 增长 15 8 分行业看 批零贸易业实现零售额 149654 万元 增长 16 5 住 宿餐饮业实现零售额 28965 万元 增长 22 4 其他 实现零售额 522 万元 增长 32 2 全年实现外贸进出 口总额 3216 万美元 下降 15 其中出口总值 2169 万美元 增长 2 财政 金融 2007 年全县实现财政总收入 48419 万元 同比增长 55 4 其中 国税收入 9813 万元 歙县认真贯彻中央一号歙县认真贯彻中央一号 文件及一系列惠农政策措施 文件及一系列惠农政策措施 极大地调动了农民的生产积极大地调动了农民的生产积 极性 农业丰产丰收 极性 农业丰产丰收 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 22 同比增长 34 8 地税收入 9321 万元 同比增长 20 8 财政一般预算收入 27730 万元 同比增长 23 在财政收入构成中 税收收入 20427 万元 同比增长 24 7 占一般预算收入 73 7 2 1 2 深渡镇概况 概况 深渡镇坐落于新安江畔 是黄山市最大的 内陆码头 又是国际黄金旅游线黄山 千岛湖的交通 枢纽 距黄山市 52 公里 黄山风景区 80 公里 水路距 浙江淳安县千岛湖 65 公里 全镇总面积 99 平方公里 其中镇区面积 4 5 平方公里 辖 29 个村 2 个居委 会 现有人口 2 7 万 1996 年因集 山区 库区 旅 游区 三特色于一体 被国家计委 建设部等 11 部委 列为全国 57 个综合改革试点镇之一 2003 年被列为全 省 63 个重点中心建制镇之一 2004 年被建设部等 6 部 委列为全国小城镇建设重点镇 2000 年分别被省建设 厅 国家建设部评为 全省小城镇先进乡镇 和 全国 深渡港坐落于新安江畔 深渡港坐落于新安江畔 是黄山市最大的内陆码头 是黄山市最大的内陆码头 又是国际黄金旅游线黄山至又是国际黄金旅游线黄山至 千岛湖的水上交通枢纽 千岛湖的水上交通枢纽 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 23 村镇建设先进镇 称号 农村科教工作成绩斐然 被列 入全国农科教示范乡镇 棉溪村被列入全国农科教示范 村 农业 深渡镇境内林 果 茶 鱼资源丰富 主 要农产品有茶叶 果品 菊花 年产茶叶 393 吨 果品 2381 吨 其中枇杷 2110 柑桔 257 吨 菊花 241 吨 全镇拥有水域面积 340 公顷 可养殖水面 42 7 公顷 养殖面积 16 公顷 水产品总产 151 吨 其中捕捞 128 吨 拥有林地 12 3 万亩 森林覆盖率为 80 林木蓄 积量为 25 立方米 经济 深渡镇共有大小企业 713 个 其中 农 产品加工企业 127 个 主要有旅游 丝绸纺织 橡塑 化工 电视电缆 建筑等 2004 年乡镇企业工业总产 值 13368 万元 其中农产品加工业 8573 万元 农村 经济总收入为 36462 万元 其中农业收入 3053 万元 深渡镇是中国枇杷之乡 深渡镇是中国枇杷之乡 境内林 果 茶 鱼资源丰境内林 果 茶 鱼资源丰 富 主要农产品有茶叶 果富 主要农产品有茶叶 果 品 菊花 品 菊花 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 24 工业收入 13735 万元 人均收入 3135 元 资源优势 深渡镇是新安江山水画廊的主景区和 三潭枇杷 的原产地 境内 千年古樟 天下闻名 漳潭村 至今仍留存着盖有皇帝玉玺表彰汉朝名相 张 良后裔的旌表 张氏统宗族谱 张氏墓祠等 绵潭村素 有 新安江畔画家之村 之誉 健在的知名画家有汪更 新 庄家宝 庄家汉 庄达成等 其中 汪更新为国际 知名画家 被誉为 鱼王 虎王 其作品受到周恩来 李鹏两代总理的关注 目前该村保留的古迹还有将军庙 御书楼等一些古迹 2 2 当地旅游投资环境 2 2 1 行业管理体制 旅游业是指从事旅游经营和为游客提供吃 住 行 游 娱 购等各种服务的行业 旅游业主要经济活动领 域包括旅行社业 饭店业 旅游交通业和旅游景观业 在国民经济体系中 旅游业是归属于第三产业的一 个重要产业部门 对扩大内需 增加就业 促进产业结 构调整和实现国民经济的可持续发展均有重要作用 我国旅游业实行 政企分开 统一领导 分级管理 的管理体制 国家旅游局是国务院主管旅游业的直属机 构 在国务院领导下 负责统一管理全国旅游工作 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 25 各省 自治区 直辖市设立省 地 州 市 县 旅游局三级地方旅游行政管理体系 地方各级旅游局是 当地旅游工作的行业归口管理部门 受同级地方政府和 上一级旅游局的双重领导 以地方政府领导为主 负责 辖区内的旅游行业管理工作 黄山市旅游局是黄山市旅 游行业主管部门 依照 安徽省旅游业管理条例 对全 市的旅游业实行统一的行业管理 2 2 2 歙县主要旅游资源 歙县位于杭州 千岛湖 黄山 九华山旅游线的中 心点 徽杭 屯芜公路在此交会 皖赣铁路穿越而过 这里山明水秀 风光旖丽 境内古民居群布局典雅 园 林 长亭 古桥 石坊 古塔到处可见 犹如一座气势 恢宏的历史博物馆 主要景点有太白楼 新安碑园 许 国石坊 斗山街 陶行知纪念馆等 太白楼 位于太平古桥西侧 为黄山至千岛湖途 中必经之地 该楼为双层楼阁 挑梁飞檐 为典型徽派 建筑 楼内陈列有历代碑刻 古墨迹拓片 古今名人楹 联佳句 相传 唐天宝年间 诗人李白寻访歙县隐士许 宣平 结果在练江 之畔失之交臂 后 人为纪念此事 便 歙县古称徽州 为中国歙县古称徽州 为中国 历史名城 歙县是一座山庄历史名城 歙县是一座山庄 式的古城 山环水绕 风景式的古城 山环水绕 风景 十分秀美 歙县文物古迹十十分秀美 歙县文物古迹十 分丰富 现存古遗址十九处 分丰富 现存古遗址十九处 古墓葬十三处 古建筑三百古墓葬十三处 古建筑三百 八十五处 八十五处 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 26 在李白饮酒的地方建起了这座太白楼 游客登楼可以饱 览城西山光水色 古桥塔影 新安碑园 紧邻太白楼 此景区将碑园与园林溶 为一体 整个建筑依山就势 多式花墙 漏窗 洞门相 互通透 碑 廊曲折起伏 蜿蜓 200 多 米 高处立 亭 洼处蓄 池 竹影婆 娑 为徽州私家花园的风格 其园筑于披云峰上 有峰 有楼有水 虽然咫尺之地 却是博大胸怀 饶有山野情 趣 碑园的廊龛中 陈列着歙县明万历年间收藏家吴廷 收藏 镌刻的 余清 斋帖 以及歙县明崇 祯年间收藏家吴桢所 刻的 清鉴堂帖 这 两套碑帖共 200 余块 收集自晋至明历代中 国书法大师代表作 精心雕刻 人称稀世 珍本 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 27 许国石坊 耸立于县城闹市中心 为全国重点文 物保护单位 建于明代万历十二年 公元 1584 年 是 朝廷为旌表李保兼太子太保礼部尚书 武英殿大学士许 国而立 许国明代嘉靖乙丑 公元 1565 年 进士 为 嘉靖 隆庆 万历三朝重臣 博得皇上 加恩眷酬 牌坊四面八柱 呈口字型 石柱 梁坊 栏坊 栏板 斗拱 雀替均是重四 五吨的大块石料 且全部为质地 坚硬的青色茶园石 雕饰镂刻精美细腻 图案错落有致 疏朗多姿 成双结对的彩凤珍禽 雕梁之间 一个个飞 龙走兽 扬威于画壁之中 12 只倚柱石狮 神态各异 体现出徽派石雕独特的表现手法 石坊所有题词 均出 自许国门生著名书法家黄其昌之手 使得整座石坊更显 得豪放 华丽 威严 斗山街坐落于歙县城内 陶行知纪念馆 行知公园 均在歙县城内 纪念 馆旧为崇一学堂 为人民教育家陶行知幼年就读之所 内陈有陶行知遗物和著名遗联 捧着一颗心来 不带半 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 28 根草去 宋庆龄为陶行知纪念馆题词称之为 万世 师表 东樵楼 又名 阳和门 原名钟楼 建于明弘治年间 为 重檐式的双层楼阁 这两座樵楼咫尺相望 歙县城内还有二座樵楼 一为南樵楼 俗称 24 根柱 据方志记载 此楼建于隋末 宋 明二代多次重建 现 存的南樵楼基本保持宋代的建筑风格 特别是其中的 排栅柱 乃正宗宋代 营造法 今已很难见到 渔梁坝渔梁坝 是歙县古代较大的水利工程 至 今保存完好 为省内罕见 整个坝长约百余米 斜面长 50 米 全用一至两吨重的花岗石砌成 由于坝的落差较 大 再加上坝下乱石嶙峋 因此 练江到此 经溢洪道 飞流直下 涛声 不绝于耳 声震 数里之外 极为 壮观 若遇竹木 排筏过坝 更是 惊心动魄 只见弄潮儿挑起撑篙 对准前方 瞬间 排 筏冲人瀑中 便全然不见 生死不测 不久在坝下远处 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 29 浪峰间复出 一始知过坝成功 观者悬心方下 沿着 百步阶梯 来到坝上 但见飞珠溅玉的浪花下 琴石 横卧 雪白洁净 似觉可抚可弹 辅以涛声 饶有风 味 坝上还有一口四方并 有人称之 小放生池 池 水澄碧 鱼翔浅底 坝的下游江岸上有新安古关 为明 代防倭寇而建 2 2 3 投资成本分析 表 2 1 有关项目费用参考标准 类别收费标准 工业用水1 10 元 吨 生活用水0 82 元 吨 办公用水1 00 元 吨 水价 商业用水1 40 元 吨 照明用电0 506 元 Kw h 工业用电0 585 元 Kw h 商业用电0 96 元 KW h 电价 非居民照明用电0 95 元 KW h 公路费用1 00 元 Km T 水路运输平均 0 20 元 Km T运输费用 铁路运输0 0625 元 Km T 简易厂房3 4 元 平方米 月 厂房租金 钢混厂房6 9 元 平方米 月 平均工资5000 元 人 年 劳务工资 最低工资3000 元 人 年 土建造价砖混460 480 元 平方米 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 30 框架520 550 元 平方米 2 2 4 项目投资政策 A 鼓励外来投资者来歙县投资建设 除国家法律 法规明令禁止 以及有损生态环境的项目之外 全面对 外招商 重点是工业 旅游业 开发性农业 基础设施 建设等领域 B 凡国有 集体 个体新上鼓励投资领域内的项 目和外来投资者投资新办企业 县内各种规费 含部门内 设事业单位的规费征收 按政策规定标准下限的 30 收 取 C 固定资产投资额在人民币 500 万元以上 1500 万元的项目 县内收取的规费按 15 收取 固定资产投 资额超过 1500 万元以上的项目 除工本费外 县内收 取的其他规费全免 年缴税收 1000 万元以上的新办企 业 县公安局为其单设治安办公室 上述后两类项目业 主子女在歙县可择校 包括省重点中学 就读 免交择校 费和代培费 D 对县属特国企业通过企业改制 盘活存量资产 等解困项目 以及新办农业产业化加工经营 文物修复 景点景区建设 文化体育产业开发项目 除工本费外 县内收取的其他规费全免 中共歙县县委 歙县人中共歙县县委 歙县人 民政府欢迎外来投资者来歙民政府欢迎外来投资者来歙 县投资建设 并制定了一系县投资建设 并制定了一系 列优惠政策 鼓励投资者投列优惠政策 鼓励投资者投 资歙县 资歙县 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 31 E 土地出让金实行按土地等级 项目类型 用地类 型分别计价 其中 固定资产投资额在 1500 万元以上 的生产性项目用地一般只收取征地补偿费和审批税费 进入县以上工业园区 固定资产投资额在 800 万元以上 的土产性项目用地 只收取征地补偿费和审批税费 F 凡投资建设项目在水利部门指定的河道取沙石免 收有关规费 G 所有外来企业办理相关手续 含各种规费的收取 由县政务中心 一个窗口 办理 材料齐全的县内手续 在 7 个工作日内办结 对重大项目成立专门办事机构 实行全程服务 凡固定资产投资额在 500 万元以上或年 税收超过 50 万元人民币的企业 列为县重点企业 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 32 3 项目产品市场分析 3 1 我国旅游行业分析 3 1 1 旅游业总收入 12 年间 CAGR 为 16 15 旅游行业的 3 个主要领域 入境游 国内游和出境 游得到了快速发展 旅游业规模无论从人次上还是收入 上都不断扩大 国家也采取了一系列重大措施鼓励旅游 业发展 包括制定 2020 年行业远景目标纲要 实行 3 周的全国假日制度 加快签订特许目的地资格国家 ADS 以及大力拓展海外旅游促销活动 开拓国际市 场 图 3 1 1993 年 2004 年中国旅游业总收入及 GDP 占比 通过不断提升自身在国通过不断提升自身在国 家行业结构和由计划经济向家行业结构和由计划经济向 市场经济转型过程中的地位市场经济转型过程中的地位 和力量 中国的旅游行业迅和力量 中国的旅游行业迅 猛发展 猛发展 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 33 亿元 未来 10 年 我国旅游业将保持年均 10 4 的增长 速度 其中个人旅游消费将以年均 9 8 的速度增长 企业 政府旅游的增长速度将达到 10 9 世界旅游组 织预测到 2020 年 中国将成为世界第一大旅游目的地 国和第四大客源输出国 到 2010 年 我国旅游总收入 占 GDP 的比例将从 2004 年的 5 01 达到 8 3 1 2 中国旅游业得到了全面复苏 2004 年中国入境的观光 商务 探亲等旅游人数 为 10904 万人次 比上年增长 19 0 国际旅游外汇 收入 257 亿美元 增长 47 9 2005 年前 10 个月 入境游继续快速发展 入境人数超过 1 亿人次 同比增 长 11 57 其中外国游人达 1696 28 万人次 增长 22 56 入境过夜旅游者 3907 万人次 增长 13 64 国际旅游外汇收入为 247 8 亿美元 同比增 在入境旅游方面 在入境旅游方面 20042004 年中国是世界上增长最快的年中国是世界上增长最快的 旅游目的地国家 并被旅游目的地国家 并被 TravelTravel TradeGazetteTradeGazette AsiaAsia 评为评为 20042004 年度全球最佳旅游目年度全球最佳旅游目 的地 的地 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 34 长 17 06 图 3 2 1978 2004 年中国入境游人次及增长 万人次 图 3 3 1978 2005 前 10 个月中国入境游总收入及增 长 百万美元 在国内旅游方面 2004 年国内旅游出游人数达 11 亿人次 增长 26 6 旅游总收入 4711 亿元 增长 36 9 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 35 图 3 4 1990 2004 年中国国内游人次及增长 亿人次 图 3 5 1990 2004 年中国国内游总收入及增长 亿元 在出境旅游方面 中国已成为世界上迅速崛起的新 兴客源国 截至 2005 年 10 月 30 日 正式开展中国公 民出境组团旅游业务的国家和地区已达 76 个 目前 中国公民出境旅游强劲增长 2004 年 达到 2885 万 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 36 人次 2005 年前 10 个月 出境人数达 2575 55 万人 次 同比增长 8 03 2000 2005 年的因私出境人次 年增长率超过 40 04 年已占到出境游总人次的近 80 3 1 3 旅游服务产品需求升级而有效供给不足 1 1999 到 2003 年中国旅游业直接投资总量年 均增长 12 2 我国交通运输状况在过去的 10 余年间得到了 极大的改善 日益频繁的国际航班 铁路 公路设施等 基础设施的大规模投入促进了国际国内游的发展 国内星级酒店客房数 旅行社数量和直接从业 人员数量都有很大提高 A 级旅游景区的稳定增长及 1000 余个主题公园为游客提供了较多的资源选择 但是无论是旅游景点 旅行社还是酒店业在我 国旅游经历升级换代的时期 存在有效供给不足 因循 守旧 服务质量欠缺和管理经验不足都极大制约了旅游 业的盈利能力 无论是开发规模还是开发水平都远远不 能满足人们的需要 预计 在单一的观光型产品向休闲 度假等专 项旅游产品相结合的完整产品结构的转换过程中 生态 旅游产品和休闲度假旅游产品将成为旅游投资的重点类 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 37 型 在项目建设上须注重旅游产品的深层次开发 以新 产品的开发扩大利润空间 图 3 6 中国交通运输固定资产投资 亿元 图 3 7 旅行社和旅游业直接从业人员数量 左 家 右 万 人 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 38 图 3 8 1994 2003 年中国星级酒店客房数 间 图 3 9 2000 2004 年中国 A 级景区数量 2 中国整体观光旅游需求对于旅行价格缺乏弹性 意味着旅游人均花费的提高将使得旅游收入增加 收 入水平对观光旅游需求有显着的正影响 国内观光旅游支 出的收入弹性为 1 14 左右 表明观光旅游以略高于 GDP 增长率的速度发展 而从消费结构看 旅游业目前正发生 收入水平对观光旅游需收入水平对观光旅游需 求有显着的正影响 国内观求有显着的正影响 国内观 光旅游支出的收入弹性为光旅游支出的收入弹性为 1 141 14 左右 表明观光旅游左右 表明观光旅游 以略高于以略高于 GDPGDP 增长率的速度增长率的速度 发展 发展 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 39 质的提升 即城市居民从观光旅游提升到休闲旅游 由组 团游到自助游 按照国际经验 人均 GDP 超过 2000 美元是 一个国家休闲旅游需求急剧膨胀的时期 而北京 上海 成都等许多城市的人均 GDP 目前均已超过 2000 美元 大关 休闲度假已经成为越来越多人的现实需求 闲暇 时间的增加也使得居民开始有相对充裕的时间进行旅游 消费 2000 年起居民享受了包括周末和公共假日在内 的全年 114 天假期 城镇居民出游率一直保持在农村居民出游率的 两倍以上 但近年来农村居民出游率的增长速度有高于 城镇居民的趋势 但是从人均旅游支出来看 城市居民 仍然是农村居民的 1 5 2 倍 农村居民由于人均 GDP 和收入不会大幅增长 其旅游消费依然以观光游为主 除了传统的旅游吸引物 旅游者需要更多形式 新颖 内容丰富 生动活泼的新产品 嘉年华火爆就充 分显示了这种移动式旅游吸引物的魅力所在 是对传统 旅游景点的一种创新 另一方面 除了满足国内外高端 消费的星级饭店外 随着国内旅游需求日盛 民营企业 尤其是中小型企业的商务往来频繁 以及自助旅游者比 例不断上升 对于提供有限服务并适合大众消费的住宿 设施的需求也日益增强 经济型饭店的蓬勃发展就充分 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 40 说明需求多层次化的明显趋势 同时东部沿海地区短程城市假日旅游 自驾一 日游也在增加 这和旅游在都市居民中逐渐形成习惯有 关 当旅游消费成为生活习惯的一部分 在经济发展的 前提下 具有不可逆转的趋势 出境游仍然是增长最快的领域 会展和商务旅 行虽然人均价值高 但在旅游群体中仍然不是主体 图 3 10 1994 2007 年中国城市人口旅游人次时间及增长 百万人次 小时 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 41 图 3 11 1994 2007 年中国农村人口旅游人次时间及增长 百万人次小时 3 2 中国旅游业发展前景 3 2 1 影响旅游业的发展因素 旅游业是外向性比较强的产业 旅游出口 入境旅游 收入 在旅游业总收入中所占比例约为 30 旅游进口 出境 的增长率也已经呈现爆发式的增长态势 汇率对游客的进出口情况会产生直接影响 由于坚持 与美元挂钩的固定汇率制度 在美元大幅贬值的情况下 人民币目前汇率已经严重低估 我们预期未来人民币将长 期步入小幅和缓慢的升值轨道 下图是日本在货币长期升值趋势下入境旅游收入及出 境旅游支出的变化情况 在 85 87 年日元大幅升值 50 的情况下 国民出境旅游支出 进口 也出现了翻番增长 影响旅游业发展的外部影响旅游业发展的外部 因素包括很多方面 政治环因素包括很多方面 政治环 境 经济环境 不可控事件境 经济环境 不可控事件 等等 最近几年里 汇率问等等 最近几年里 汇率问 题可能是其中比较突出的一题可能是其中比较突出的一 个方面 个方面 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 42 但同期入境旅游收入 出口 并未受到汇率变动影响 增 长率同样很快 90 94 年 日元汇率升值幅度趋缓 出境 旅游支出年均增幅实现了年均 7 左右的增长 同期 入 境旅游收入受到汇率变动的负面影响并不明显 仍然保持 了年均 2 左右的增长速度 图 3 12 日元升值及对该国旅游进出口的影响 我们认为 在美元的长期弱势确立的前提下 中国政 府保持人民币汇率总体稳定 并进行小幅升值不会对入境 旅游外汇收入造成显著影响 由于本币价格仍然处于低估 状态 中国仍将保持对外资的吸引力以及服务产品的出口 竞争力 商务入境和观光度假入境将继续保持较高的增长 态势 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 43 3 2 2 国内旅游需求前景预测 中国的国内居民旅游多年来保持相对平稳的速度增长 不像入境旅游业受到国际国内众多因素影响体现出较大的 波动性 2004 年春节 五一 十一三大黄金周出游人数 分别比可比的上一年度黄金周增长了 6 20 和 12 经过 04 年的恢复性反弹以后 2005 年国内旅游 将回到年均 8 10 的增长轨道上来 图 3 13 国内旅游继续平稳增长 从国家统计局局的抽样统计数据来看 城镇和农村居 民二元结构仍然比较突出 除 03 年外 城镇居民旅游消 费稳步增长 消费支出比例相对平稳 农村居民旅游消费 支出从 2000 年开始反而逐年下降 各大黄金周出游人数 虽然保持逐年增长 但人均旅游消费从 02 年以来也一直 处于平稳和微跌态势 中国的国内居民旅游多中国的国内居民旅游多 年来保持相对平稳的速度增年来保持相对平稳的速度增 长 不像入境旅游业受到国长 不像入境旅游业受到国 际国内众多因素影响体现出际国内众多因素影响体现出 较大的波动性 较大的波动性 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 44 图 3 14 国内人均旅游消费 2004 年起回升 我们认为 居民人均国内旅游消费没有出现明显增长 的原因来自以下几个方面 A 由于住房 医疗 交通 教育与养老等制度改革的 深入 城乡居民各项预期支出大幅度增加 可用于娱乐休 闲的可支配收入比例相对减少 使得人均旅游消费支出的 增长明显慢于上述消费支出的增长幅度 B 收入差距扩大 农民收入水平低下 高达 60 人 口消费能力不足 制约了旅游业内需的增长 这也是我国 消费行业面临的共同问题 C 另外 旅游消费信贷发展滞后也是其中一个原因 海外大型旅行商如美国运通集团在很大程度上是专业的金 融服务提供商 但中国的旅游消费信贷完全由银行主导 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 45 产品和服务渠道不畅 推广力度低 未来几年 居民旅游消费支出情况可能仍不会有一个 比较大的改变 但是 一些新的特征已经悄然来临 A 农村居民收入增长加快 随着新一届政府增加农民 收入的努力 2004 年起农村居民旅游消费支出绝对额递 减趋势将得到改变 B 城镇居民度假旅游比例逐步提高 根据携程网的统 计 2004 年十一黄金周以休闲度假为目的的旅游人数同 比提高了将近 24 出游目的的重心逐步从观光向度假 转移有望拉长出游时间 提高消费层次 但度假旅游的进 一步发展还需要建立在带薪休假制度全面推广的基础上 C 经济型酒店与国内旅游相互促进 经济型酒店的出 现并发展壮大 既是由国内旅游的快速发展所催生 而它 们提供的舒适性和经济性的住宿服务 也将反过来为促进 中国居民出游提供支持和基础 3 3 我国酒店行业分析 3 3 1 我国酒店业发展现状 酒店业是我国改革开放后较早开放的行业之一 二 十多年来取得了长足的发展 星级饭店 2000 年及以 前统计的是涉外饭店 从 1978 年改革开放之初的 137 家 涉外饭店 共 1 55 万间客房发展到了 2003 年时的 在经历了在经历了 2020 多年的经多年的经 济高速增长后 中国拥有了济高速增长后 中国拥有了 全世界最富有吸引力的旅游全世界最富有吸引力的旅游 业国内市场 这给酒店业带业国内市场 这给酒店业带 来了巨大的发展动力 来了巨大的发展动力 黄山 XX 旅游度假基地项目商业计划书 46 9751 家 星级饭店 共 99 2