重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目施工组织设计.doc

重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目可行性研究报告重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目施工组织设计1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目1.1.2 项目法人：重庆市南川区城市建设投资有限责任公司1.1.3 建设地址：重庆市南川区西城街道龙济社区、新桥社区1.1.4 项目性质：新建1.1.5 建设规模及内容本项目涉及氮肥厂片区征收补偿危旧房面积共200000平方米，拆迁户数1450户。征收补偿完成后对改造范围内的危旧房实施拆除、建筑废弃物清运，建设安置房及附属道路，主要建设内容如下：安置房项目总用地面积56663平方米，总建筑面积258986.89平方米，其中，安置房住宅面积为201867.8平方米，配套用房建筑面积为3987.81平方米，公建建筑面积为20794.77平方米，车库及设备用房建筑面积32063.95平方米，架空层等其他面积272.56平方米。主要建设内容包括安置房的土建、安装、公共部分初装以及室外道路、绿化、硬质铺装、体育运动场、水电气等设施的建设。安置房附属道路呈南北走向，起点位于拟建设的安置房，终点与北固片区现状的南川区工业园区横一路相接，项目规划用地面积219亩，路线全长2860米，为城市主干道，设计时速40Km/h，双向六车道，其中K0+000.000K1+312.669段路幅为50米，K1+312.669终点段路幅为40米。建设内容包括道路工程、管网工程、绿化等配套工程。1.1.6 投资估算项目总投资130756.35万元，其中建设用地费用48672.32万元，工程费用63605.63万元，工程建设其他费用5049.64万元，预备费3432.76万元，建设期借款利息9996.0万元。1.1.7 资金筹措本项目资金来源包括两部分：业主自筹和申请银行贷款。其中，申请银行贷款98000.0万元，占总投资的比例为74.95%；业主自筹资金32756.35万元，占总投资的比例为25.05%。1.1.8 建设期限项目建设期限共36个月，即2015年1月至2017年12月。1.1.9 经济效益经测算，项目具有一定的盈利能力，借款偿还期20年（含建设期），年平均偿债备付率1.08，年平均利息备付率3.1，项目具有偿债能力，在财务上是可行的。1.2 业主简介重庆市南川区城市建设投资有限责任公司成立于2003年，隶属重庆市南川区政府，注册资本1.3亿元，总资产约150亿元，是一家专业从事城市基础设施的投资、建设、运营管理的国有大型投资企业。公司主要经营城市土地的整治与开发、组织实施城市基础设施建设，以及房地产开发等业务。公司成立以来，公司在南川区委、区政府的正确领导下，在区有关部门的全力支持帮助下，认真贯彻落实科学发展观，积极履行区委、区政府赋予的城市基础设施投融资建设的重任，不断创新筹融资体制机制，加大城建投融资工作力度，先后实施了花山公园、天河苑小区、示范街整治提升工程、背街小巷整治工程、商务中心、文化艺术中心、会展中心、成人教育培训中心、传媒中心、体育中心、市民广场、九鼎山公园、半溪河亲水工程、商贸物流园区工程、水江铁路安置房、林堡铁路安置房、南万高速安置房、硫磺安置房、九鼎山安置房和金佛安置房，以及廉租房等近80个大小不等的工程建设项目，工程投资总额超过100亿元。南川城投始终秉承“诚信、求实、开拓、创新”的企业精神，不断优化资本结构，创新经营机制，探索城市市场化运作方式，多渠道筹措建设资金，为加快城市基础设施建设，促进南川区经济又好又快发展作出积极努力。1.3 编制依据1、中共重庆市委、重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见（渝委发201314号）；2、关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；3、关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税2013101号）；4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）；5、重庆市人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（渝府发200836号）；6、重庆市人民政府关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见（渝府发201365号）；7、重庆市城乡建设委员会关于对南川区城乡建设委员会申请确认南川区氮肥厂片区纳入重庆市2013-2017年棚户区改造规划的批复（渝建棚改2014107号）；8、重庆市南川区人民政府关于调整征地拆迁房屋及其它地上构（附）着物补偿安置政策有关事项的通知（南川府发200863号）；9、重庆市南川区人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知（南川府发201343号）；10、国家发展改革委发布的投资项目可行性研究指南；11、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、南川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；13、南川区及东城街道等34个街道乡镇土地利用总体规划（20062020年）；14、业主公司提供的有关本项目的资料；15、国家和重庆市其它相关规定和要求。1.4 研究范围项目可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资及社会效益评价等。本报告对项目的可行性进行综合分析、论证，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1.5 研究结论南川区氮肥厂片区棚户区改造项目以科学发展观为指导，以改善民生，推进城镇化建设进程，促进经济社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力解决改善棚户区居民生活条件，提高片区整体环境质量，全面加快南川区城市建设步伐，是一项真正的民生工程，德政工程。项目的建设是必要的。项目涉及氮肥厂片区征收补偿危旧房面积共200000平方米，拆迁户数1450户。征收补偿完成后对改造范围内的危旧房实施拆除、建筑废弃物清运，建设安置房及道路。其中，安置房项目总用地面积56663平方米，总建筑面积258986.89平方米。主要建设内容包括安置房的土建、安装、公共部分初装以及室外道路、绿化、硬质铺装、体育运动场、水电气等设施的建设。安置房附属道路呈南北走向，起点位于拟建设的安置房，终点与北固片区现状的南川区工业园区横一路相接，路线全长2860米，为城市主干道，设计时速40Km/h，双向六车道。建设内容包括道路工程、管网工程、绿化等配套工程。项目总投资130756.35万元，其中建设用地费用48672.32万元，工程费用63605.63万元，工程建设其他费用5049.64万元，预备费3432.76万元，建设期借款利息9996.0万元。资金来源包括业主自筹和申请银行贷款。其中，申请银行贷款98000.0万元，占总投资的比例为74.95%；业主自筹资金32756.35万元，占总投资的比例为25.05%。项目功能定位准确，建设规模适宜，功能设置合理，项目选址与周边环境相适应，建设条件满足需要，投资结构较为合理，工程方案基本可行。项目业主技术力量较为雄厚，具有丰富的类似项目建设管理经验。项目财务内部收益率6.74%，高于基准收益率，财务净现值大于0，根据项目还本付息分析，项目在还款期综合偿债备付率为1.08，大于1，项目财务上可行。项目建成后对项目区生态环境、人居环境、生产生活环境均有很大的改善，将推动整个区域的经济社会可持续发展。通过对项目全面的技术经济分析，其内容合理、技术措施完善，社会效益显著。因此，项目的建设是必要的，也是可行的。1.6 主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表：表1-1 项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注一工程规模1拆迁面积200000 其中国有用地14321平方米，集体用地185679平方米2拆迁户数户14503安置房工程258986.89 4安置房附属道路工程m2860 二工程投资万元130756.35 1拆迁安置费用万元48672.32 2工程费用万元63605.63 3工程建设其它费用万元5049.64 4基本预备费万元3432.76 5项目融资成本万元9996.00 三资金筹措1申请银行贷款万元98000.00 约占总投资的75%2自筹资金万元32756.35 约占总投资的25%四财务评价1委托代建服务费万元6538 2财政资金拨付万元198500 3评价指标3.1 总投资收益率%1.33 3.2 项目贷款偿还期年203.4 项目投资财务净现值万元5817.6 基准收益率6%3.5 项目投资财务内部收益率%6.74%3.6 年平均偿债备付率1.08 3.7 年平均利息备付率3.10 192 重庆市建设项目管理有限公司2 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。2.1.1 中央政策背景早在2007年，国务院出台的关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）就明确提出要对集中成片的棚户区，制定改造计划，因地制宜进行改造。此后，住房城乡建设部等五部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知（财综20108号）、财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税201042号）等相关文件，从财政政策、税收优惠政策等多方面推进棚户区改造。2013年6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议强调：要进一步强化大棚户区改造政策支持，增大棚户区改造财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围，加大供地支持，完善安置补偿政策。2013年7月12日，国务院印发了关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），要求加快推进各类棚户区改造，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。为贯彻落实国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）有关要求，财政部、国家税务总局发布了关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税2013101号），落实税费减免政策，扩大棚户区改造的税收优惠政策范围。2.1.2 重庆市政策背景实施危旧房改造是解决城市低收入家庭住房困难、改善民生、提升城市形象、促进结构调整的一项重要民心工程。2001-2007年，重庆市共完成改造909.36万平方米，近16万户居民的居住条件得到了极大改善。为进一步加快重庆市主城区危旧房改造步伐，改善广大居民的居住条件，2008年3月，重庆市人民政府印发了关于加快主城区危旧房改造的实施意见（渝府发200836号），积极推进危旧房改造。2013年5月28日，重庆市市委书记孙政才主持召开市委常委会会议，听取关于重庆市实施城市棚户区（危旧房）改造的汇报。会议指出实施城市棚户区（危旧房）改造，是党中央、国务院作出的一项重大决策，是惠及千家万户、造福子孙后代的民心工程、德政工程。会议强调要坚持科学规划、分类实施、稳步推进、依法办事的工作原则。要把棚户区改造工作纳入重要议事日程，市政府加强统筹组织，层层抓好落实。要加强资金调度，落实补贴资金，积极探索多形式的融资模式，加大市场化运作力度，创新资金运作方式，吸引更多资金投入棚户区改造。为贯彻落实国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）的工作要求，2013年8月，重庆市人民政府出台了关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见（渝府发201365号），进一步推进主城区城市棚户区改造。2013年11月，经重庆市市政府第29次常务会议审议通过了主城区城市棚户区改造规划，2013-2017年期间主城区城市棚户区房屋改造总量为580.57万平方米、77351户。2013年12月，重庆市城乡建设委员会关于下达2013-2017年城市棚户区目标任务及片区改造规划的通知（渝建棚改201322号）下达了主城区城市棚户区五年目标任务分解及片区改造规划。2.1.3 南川区棚户区改造计划随着重庆市新一轮危旧房改造政策文件重庆市人民政府关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见（渝府发201365号）正式印发，南川区区政府对棚户区改造工作进行了统一部署，以各街镇摸底资料为基础，通过现场踏勘、权属核对、规划论证、业主测算等工作，初步划定了南川区城市棚户区片区。改造规划计划在2013年至2017年，实施项目19个，征收73.51万平方米，涉及5041户。其中：中心城区项目10个、征收62.46万平方米、涉及4553户，中心镇项目9个、征收11.05万平方米、涉及488户。目前，已实施改造规划项目13个，改造34.45万平方米、涉及1790户，超额完成2013年、2014年年度目标任务。其中：2013年，启动实施了河滨、硫磺大院、九鼎山、矿机厂等4个中心城区项目，以及南平镇下场口、君逸公馆、地磅房、兴南大道和大观镇加油站、朱市湾等6个中心镇项目，改造12.68万平方米、涉及571户；2014年，启动实施了老武装部、林产公司、城西等3个中心城区项目，继续推进了河滨、硫磺大院、九鼎山等中个中心城区项目，改造21.77万平方米、涉及1219户。目前，正在实施氮肥厂片区棚户区改造项目。2.1.4 本项目提出理由棚户区是指平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，增强人民群众的向心力和凝聚力，是扩内需、惠民生、保稳定的重要民生工程，是中共十八大报告“住有所居”要求的具体落实，是保障性住房建设的生力军。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，全国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2014年，全国已改造各类棚户区2050万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，国务院发布了关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），明确要求要加快推进各类棚户区改造，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。重庆市地处我国西部中心地带，既是老工业基地，又是山城，城中村、危旧房、棚户区数量较多，改造任务十分繁重而紧迫。截至2012年年底，主城各区有计划有步骤改造完成城市棚户区（危旧房）共2200多万平方米，涉及30余万户居民，有力促进了重庆市改善民生和“缩差共富”战略实施。但可以看到，目前重庆市仍然存在大量的棚户区急需改造，改造任务仍然很大，仅重庆主城区城市棚户区总量还有567万平方米。为此重庆市市委市政府非常重视，为进一步推进主城区城市棚户区改造，重庆市人民政府出台了关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见（渝府发201365号），制定了主城区城市棚户区改造规划，2013-2017年期间主城区城市棚户区房屋改造总量为580.57万平方米、77351户。南川地处重庆二环与三环之间，属于重庆“一小时经济圈”，距重庆CBD、空港、长江深水港、保税港、铁路枢纽港仅1小时车程，目前正规划建设“六高、三铁”，构建“渝湘、渝道、南万、南涪”4大对外通道，正在成为重庆南部交通枢纽、重庆连接中东部的重要关节点和桥头堡。但是，氮肥厂片区等一片片紧邻高楼大厦的城市棚户区，仍然存在房屋破旧拥挤、周边脏乱噪杂、配套设施不足、安全隐患突出等问题，将成为南川区优化升级、成功转型的“死角”。为贯彻落实国发201325号和渝府发201365号文件精神，推进南川区城镇化建设，南川区政府拟对氮肥厂片区等片区进行棚户区改造，涉及棚户区房屋改造20万平方米、1450户。本项目棚户区改造区域为氮肥厂片区，是南川区实施棚户区改造的重点区域。该区域棚户区的改造直接关系到南川区解决中低收入居民住房困难问题的成败，关系到南川区棚户区改造大局。因此，南川区区委区政府高度重视氮肥厂片区棚户区改造工作。目前，氮肥厂片区住房以危旧农房为主，存在房屋拥挤、使用年限久、质量差、布局结构不合理、基础设施不健全、治安和消防隐患大等现状。这些现状的存在直接影响了当地居民居住条件的改善，对其生命和财产安全造成极大的威胁，同时还造成区域土地集约化利用程度不高，不利于南川区整体城市形象的提升，极大地阻碍了南川区社会经济发展。因此，对项目区棚户区进行改造已是迫在眉睫。本项目的实施有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，增强人民群众的向心力和凝聚力；有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。除此之外，棚户区改造完成后，还可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，对于推进城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。因此，对项目区的棚户区进行改造是十分必要的。综上，按照国务院关于加快棚户区改造工作的意见等文件要求，项目业主审时度势，提出了“南川区氮肥厂片区棚户区改造项目”。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是贯彻落实中央及地方关于加快棚户区改造各项政策的需要国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号），财政部、住房城乡建设部关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法的通知（财综201260号），关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税2013101号），国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），重庆市人民政府关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见（渝府发201365号）等文件和重庆市有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策。项目的建设是贯彻落实中央及地方对棚户区改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。2.2.2 是改善民生的迫切需要本项目位于南川区氮肥厂片区，所改造房屋主要是当地居民自建房，多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，建筑密度高，居住环境差，没有整体规划，群众要求改造的呼声极为强烈。通过棚户区改造来改善当地居民的生活条件和居住条件，保障当地居民的切身利益，提高居民生活质量，是一项重大的民心和民生工程。因此，项目的建设体现了以人为本的原则，是改善民生的重大举措。2.2.3 是完善城市功能的客观要求目前，氮肥厂片区棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。本项目坚持科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设的基本原则，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，优先改造成片棚户区，坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，总体规划新建区域的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施。改造完成后，有利于改善城市环境，集约利用土地，促进以改善民生为重点的项目建设。因此，实施棚户区改造是完善城市功能的客观要求。2.2.4 是拉动内需，促进经济增长的需要棚户区改造工程的实施是通过增加投资保持经济较快平稳增长的有效措施，同时又是保持经济较快增长与改善民生的结合点，是扩大投资拉动经济增长与刺激居民消费的结合点。棚户区改造是国家保障性安居工程的重要组成部分，在当前形势下，加快推进棚户区改造，既能极大地解决困难群众多年的住房困难，促进民生改善，又能有效刺激居民消费，强力带动建筑、建材、家具、物流、交通运输等相关行业发展，带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，对拉动内需促进经济平稳较快发展具有重大意义。2.2.5 是增加城市住宅供给，缓解房价上涨压力的需要项目区位于重庆市南川区。核心城区被棚户区占据，土地利用效率低，不符合现阶段南川区社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，居民改善居住条件的诉求强烈。棚户区的改造对于南川区土地利用效率提高、居民居住条件改善、住宅供应增加方面将意义显著，也将有效缓解城市土地紧张、住房供应不足和房价上涨压力。3 建设规模及内容3.1 建设规模3.1.1 安置房建设规模1、安置房住宅面积确定根据重庆市南川区城市建设投资有限责任公司与被拆迁群众签订的房屋搬迁补偿安置方案，选择统建还房的，其选择统建还房建筑面积应与被拆迁房屋建筑面积相近，统建还房建筑面积原则上不能超过被拆迁房屋面积的20。据统计项目区域房屋拆除总面积共198396平方米，根据总图布置，本项目共建设安置房住宅201867.8平方米。2、配套用房面积确定本项目拟建物业管理用房、社区活动用房、消防控制室、幼儿园等配套用房，根据建设用地规划要求指标，地块内社区组织工作用房按本项目居住户数每100户配置不小于15平方米，物业管理用房按总建筑面积的0.3%配置，9班幼儿园建筑面积不低于2481平方米。因此，本项目共建配套用房3987.81平方米。3、公建配套设施本项目拟配建社区底商，以方便业主日常生活。根据规划，社区底商配建比例为住宅面积的10%，根据总图布置，项目共建设社区底商面积20794.77平方米。4、停车位根据重庆市城市规划管理技术规定（2011）中附录3（建设项目停车位配建标准）的规定，安置房住宅配置停车位标准为每100平方米建筑面积不小于0.34个，配套用房配置停车位标准为每100平方米建筑面积不小于0.7个，公建配置停车位标准为每100平方米建筑面积不小于1个。根据以上规定，本项目最少应配备停车位个数922个。根据与拆迁户的协议，本项目住宅车位配建比例按1：0.5考虑，本项目配备停车位1054个，其中地上80个，地下974个，地下停车位面积按30平方米/个，共建设地下车库29220平方米，考虑设备用房需要，共建设地下车库及设备用房32063.95平方米。5、架空层根据建筑功能需要，共建设架空层等其他面积272.56平方米。综上，项目总用地面积56663平方米，总建筑面积258986.89平方米，其中，安置房住宅面积为201867.8平方米，配套用房建筑面积为3987.81平方米，公建建筑面积为20794.77平方米，车库及设备用房建筑面积32063.95平方米，架空层等其他面积272.56平方米。主要建设内容包括安置房的土建、安装、公共部分初装以及室外道路、绿化、硬质铺装、体育运动场、水电气等设施的建设。3.1.2 道路建设规模1、通行能力依据城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）和重庆地方规范城市道路交通规划及路线设计规范中设计通行能力的计算方法，一条车道的设计通行能力修正计算公式如下： 式中：道路基本通行能力（pcu/h），依据重庆市城市道路路线设计规范取值，如下表所示：表3-1 单车道基本通行能力V（km/h）605040353020单车道基本通行能力（puu/h）155215971614160415721406：道路可能通行能力（pcu/h）；：机动车通行能力的道路分类系数，本项目主干道取0.85；：车道宽度修正系数，本项目取1.0；：交叉口间距修正系数，本项目取1.0；：平曲线修正系数，本项目取0.97；：道路纵坡修正系数，本项目取0.95；：沿途条件修正系数，本项目取0.95。多车道的总通行能力多N可以写成下式：=（pcu/h）式中，第一条车道的通行能力（pcu/h）；相应于各车道的折减系数。通常以靠近路中线或中央分隔带的车行道为第一车行道，其通行能力为1（即100%），第二条车行道的通行能力为第一条车道的0.80.9，第三条车道的通行能力为0.650.8，第四条车道的通行能力为0.50.65。分别取=1.0，=0.85，=0.75，K4=0.60，得到不同设计车速条件下的设计通行能力如下表：表3-2 不同设计行车速度下的设计通行能力设计通行能力（pcu/h）计算行车速度（km/h）30506080双向二车道（pcu/h）2340237723102400双向四车道（pcu/h）4382439742734500双向六车道（pcu/h）6082617960056800双向八车道（pcu/h）7488760573919000双向十车道（pcu/h）889290338778100002、服务水平依据美国道路通行能力手册（HC000），道路服务水平分级如下：表3-3 道路服务水平分级服务水平运行情况平均车速（km/h）饱和度（V/C）A车流畅通480.6B车流稳定，稍有延迟40480.60.7C车流稳定，有延迟32400.70.8D车流不大稳定，延迟尚可忍受24320.80.9E车流不稳定，延迟不能忍受=240.91.0F交通阻塞1.03、本项目通行能力及服务水平表3-4 预测2036年项目道路饱和度及服务水平计算表道路名称道路等级红线宽度（m）车道数（双向）设计通行能力（pcu/h）高峰小时流量（pcu/h）饱和度服务水平安置房附属道路主干路50/406480034850.73C综上可知，根据交通量预测结果，结合南川区城市总体规划，起点位于拟建设的安置房，终点与北固片区现状的南川区工业园区横一路相接，路线全长2860米，为城市主干道，设计时速40Km/h，双向六车道。3.2 建设内容安置房项目建设内容包括安置房的土建、安装、公共部分初装以及室外道路、绿化、硬质铺装、体育运动场、水电气等设施的建设。安置房附属道路工程建设内容包括道路工程、管网工程、绿化等配套工程。4 项目选址及建设条件4.1 项目选址结合城市总体规划，本项目选址位于南川区西城街道龙济社区、新桥社区，紧邻拟建设的附属道路工程，交通条件十分方便。安置房附属道路氮肥厂棚户区图4-1 项目区位图4.2 建设条件4.2.1 自然条件南川城区属亚热带湿润季风区，气候特征为四季分明、降水丰沛，无霜期长，南北及立体差异明显，市区年均气温16.6，北部丘陵河谷地带可达17.5，南部金佛山海拔1900米处为8.3，南北及垂直温差约为8-9。年平均降水量为1185毫米，南部可达1396毫米，北部仅1030毫米。主要灾害性天气为春季的低温寒潮、夏季的洪涝、大风、伏旱，秋季的绵雨等，以低温冷害、洪涝、干旱对本片区威胁最大。4.2.2 建设场地地形地貌场地规划区地处永隆山和花山两山之间，地势起伏较小，属于宽缓丘陵。平均高程在520540米之间，主要高差集中在永隆山山体部分，其它地区高差较小，整体相对高差一般小于40米。主要用地地形平缓，为构造剥蚀浅丘地貌类型，坡角多在15度以下，适宜作为城市建设用地。凤嘴江自西南向东北流经规划区东南角，在河流两侧形成低缓的浅“V”形河谷地貌。规划区内整体西南区域较高，东北区域较低。区内的山丘和平缓地形之间形成环抱的现状地形空间环境。凤嘴江流域形成一条南北向的自然轴线。由于现状地形地貌特点，规划区内具备良好的自然景观资源，例如山体、植被等。本次规划中将合理利用这些自然景观资源，建设一个生态的、自然的城市片区。图4-2 地形分析图4.2.3 建设场地地质条件1、地质构造沿线出露地层为第四系填土、粉质粘土，侏罗系沙溪庙组岩层，沿线的岩层以砂岩和泥质岩为主。2、地层岩性项目所在区域位于川东南孤形地带。构造骨架形成于燕山期晚期褶皱运动。石船向斜西翼岩层产状：倾向100110，倾角510，主要发育两组构造裂隙。J1裂隙倾向204，倾角81，裂隙面平直，延伸58m，裂隙宽一般25mm，常为砂、泥质充填；J2裂隙倾向282300，倾角7080，裂隙面平直，延伸24m，裂隙宽一般13mm，局部有充填。图4-3 工程地质评估图4.2.4 水文地质条件南川城区属亚热带湿润季风区，气候特征为四季分明、降水丰沛，无霜期长，南北及立体差异明显，市区年均气温16.6，北部丘陵河谷地带可达17.5，南部金佛山海拔1900米处为8.3，南北及垂直温差约为8-9。年平均降水量为1185毫米，南部可达1396毫米，北部仅1030毫米。主要灾害性天气为春季的低温寒潮、夏季的洪涝、大风、伏旱，秋季的绵雨等，以低温冷害、洪涝、干旱对本片区威胁最大。4.2.5 地震根据公路工程抗震设计规范（JTJ004-89）及中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2001）划分，项目区域地震烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g，本次设计按6度设防，设计地震分组为第一组。4.2.6 建筑材料及运输条件项目建设所需的建筑材料需求量较大，从经济性考虑应尽可能利用当地材料，因地制宜，合理降低工程造价。石料：项目区域附近石料较为丰富，主要有砂岩、石灰岩和玄武岩等，石质坚硬、强度高，且运输方便，运距约5km左右。砂料：重庆长江、嘉陵江等沿线细砂、特细砂及混合砂均可使用，运输方便。4.2.7 基础设施条件本项目施工条件较好，项目西南侧南川老城区，有现状的南涪路、横一路，项目范围有多条现状道路，紧邻项目为现状的南涪公路，交通运输条件较好，施工用电、用水均可直接接入。工程用钢材、水泥、砂石料等均可从周边市场购买，且工程使用原材料供应充足，满足本工程建设需要。5 改造实施方案5.1 改造原则该片区以危旧房为主，密度大、使用年限久、房屋质量差，布局结构不合理，安全隐患大。本项目棚户区改造本着以人为本、民生为重，统一规划、分步实施，政府主导、多元融资，依法改造、确保稳定的原则，全面提高被改造片区居民的生活质量。5.2 改造方式结合南川区城市规划，按照成熟一片、启动一片、实施一片的要求，采用实物安置与货币补偿相结合，由居民自愿选择的方式，对项目区实施棚户区改造。由于大部分居民选择货币补偿，本项目以货币补偿进行测算。5.3 房屋征收补偿方案5.3.1 实物指标按照本项目改造红线范围，氮肥厂房屋拆迁补偿200000平方米，其中国有用地性质房屋14321平方米，集体用地性质房屋185679平方米。5.3.2 补偿政策按照国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）（渝办发2011123号）、重庆市南川区人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知（南川府发201343号）等文件实施房屋征收拆迁补偿。5.3.3 补偿标准1、房屋补偿标准2011年1月，国务院颁布了国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号），指出对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房产市场价格。2011年6月，住房和城乡建设部出台了国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）。文件提出国有土地上被征收房屋评估价值近似于被征收房屋类似房地产的市场价格。应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。结合实际，本项目采取市场比较法评估被征收房屋价值。根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售价格为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。（1）住宅房屋估价表5-1 住宅比较因素条件说明测评对象及对比案例测评对象对比案例A对比案例B对比案例C比较因素本项目地康田东郡金科世纪城博翔誉峰建面销售报价450042004000报价日期2014年2014年2014年交易情况正常正常正常正常区域 因素板块项目所在板块南川新区府旁南川新城核心新城区金佛大道66号交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷周边环境较好较好较好较好区域配套较完善较完善较完善较完善个别 因素物业类别综合住宅住宅住宅建筑形态塔楼板塔结合板塔结合板塔结合容积率3.02.72.49绿化率35%36%35.16%装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯社区配套较完善较完善较完善较完善开发企业品牌重庆康田物业管理有限公司重庆金科金裕房地产开发有限公司重庆博翔置业有限公司因素修正：报价日期修正：所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价，但报价日期不同，结合市场走势，设评估项目为100，三个可比案例日期系数不进行修正。交易情况修正：本项目及可比案例交易情况都属正常交易，因此三个可比案例系数不进行修正。区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系数。本项目与可比案例在区域因素上条件相似，因此三个可比案例系数可不进行修正。个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标。设评估项目为100，案例A为127.8，案例B为130.5，案例C为128.8。经过计算，取三个结果的简单算术平均值作为市场比较结果，求取项目住宅房屋市场价格为3150元/平方米。2）非住宅房屋估价表5-2 非住宅比较因素条件说明测评对象及对比案例测评对象对比案例A对比案例B对比案例C比较因素本项目地康田东郡金科世纪城博翔誉峰销售报价140001600012500报价日期2014年2014年2014年交易情况正常正常正常正常区域因素板块项目所在板块南川新区府旁南川新城核心新城区金佛大道66号交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷周边环境较好较好较好较好区域配套较完善较完善较完善较完善个别因素物业类别综合住宅底商/社区商铺住宅底商/社区商铺住宅底商/社区商铺装修情况毛坯毛坯毛坯配套设施较完善较完善较完善较完善开发企业品牌重庆康田物业管理有限公司重庆金科金裕房地产开发有限公司重庆博翔置业有限公司因素修正：报价日期修正：所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价，但报价日期不同，结合市场走势，设评估项目为100，三个可比案例系数可不进行修正。交易情况修正：本项目及可比案例交易情况都属正常交易，因此三个可比案例系数不进行修正。区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。设评估项目为100，案例A为175.5，案例B为162.3，案例C为172.7。个别因素修正：主要考虑项目物业类别、装修、配套设施、企业品牌等指标进行比较。本项目及可比案例物业、装修等因素相近，因此三个可比案例系数可不进行修正。经过计算，取三个结果的简单算术平均值作为市场比较结果，求取项目非住宅房屋市场价格为7815元/平方米。（2）搬迁费住宅：800元/户次非住宅：25元/平方米（3）货币补偿补助费住宅：按被征收房屋价值8%计算非住宅：按被征收房屋价值5%计算（4）提前签约搬迁奖励费住宅：1000元/户非住宅：10元/日（5）临时安置补助费：400元/户月。5.3.4 补偿费用估算根据本项目征收实物指标及补偿标准，对本项目土地补偿费用进行估算，拆迁安置费用共48672.32万元，详见表14-1-4、表14-1-5拆迁安置费用测算表。5.4 实施程序与计划5.4.1 确定改范围根据改造红线图和平面设计图，业主公司组织人力对红线范围内的实物量进行调查、登记。5.4.2 改造实物调查业主公司和区土地征用事务站组织人力进行土地、登记调查，并做好详细纪录。5.4.3 制订改造与移民安置计划，编制预算根据拆迁调查结果，业主公司和区相关机构依据征地有关政策法规，组织编制拆迁安置计划和预算，上报审定。5.4.4 签订拆迁补偿安置协议依据拆迁安置政策法规和拆迁安置计划，在区相关机构帮助下，业主公司分别与被拆迁人从实际出发，依据国家有关规定，合情合理地相互协商解决拆迁安置补偿标准及安置问题，一旦谈妥立即签订拆迁补偿安置协议书。5.4.5 总结存档改造工作完成后，进行结算工作，同时由主办人撰写工作总结，审定后归档。5.5 危旧房拆除方案根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序，但应遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。5.5.1 人工拆除方案拆除对象：砖木结构平房。拆除顺序：屋面瓦板椽子檩条屋架或木架砖墙（或木柱）基础。拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹、瓦刀等。上面几个人拆，下面几个人接运拆下来的建筑材料。砖墙的拆除方法一般不使用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，必须有人统一指挥，待人员全部撤离到安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。5.5.2 人工与机械相结合的方案拆除对象：混合结构多层楼房拆除顺序：屋顶防水和保温层屋顶混凝土和预制楼板屋顶梁顶层砖墙楼层楼板楼板下的梁下层砖墙，如此逐层往下拆，最后拆基础。拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人工拆砖墙、用机械吊运砖。5.5.3 机械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法，如用液压锤、液压剪、挖土机或重锤锤击等机械拆除方式。为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的各部分结构构件的传力关系，才能合理地确定拆除顺序和办法。一般说来房屋的结构组成，由屋顶板或楼板、屋架或梁、砖墙或柱、基础四大部分组成。其传力关系也很明确。因此，拆除的顺序，原则上就是承受力的主次关系。即先拆最次要的受力构件，然后拆除次之受力构件，最后拆主要受力构件。拆除顺序是：屋顶板屋架或梁承重砖墙或柱基础。如此由上而下，一层一层往下拆。至于不承重的维护结构，如不承重的砖墙、隔墙可以最先拆，但有的砖墙虽不承重，可是起到木柱的支撑作用，这样的情况就不急于拆除，可以等到拆木柱时一起拆。本项目可根据具体情况，对房屋可采用人工拆除方案、人工与机械相结合的方案或机械拆除方案。红线范围内的房屋予以全部拆除。5.5.4 弃渣处置方案对钢筋、钢板下脚料可以分类回收，交废品收购站处理；建筑垃圾（如混凝土废料、废砖等）集中堆放，及时清运到指定的弃渣堆放场。5.5.5 安全措施1、组织保证，专人分管。2、制定操作规程，对作业工人安全教育。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危险性。建筑拆除施工必须严格执行国家建筑拆除工程安全技术规范（JGJ147-2004）等有关安全技术规范和标准，并印发给拆房承包人和作业工人，要求作业工人按规程执行。着重是对承包人进行安全教育，使承包人对安全生产引起足够重视，并督促承包人对工人进行安全知识教育，掌握生产规则要领。3、实行房屋拆除招投标，提高队伍素质。4、签订职责分明，内容完整的合同。5、对工地安全检查。房屋拆除是个动态过程，时效短，不确定因素多，对工地安全检查仍为重要，所里有专人负责牵头，抽调人员进行实地安全检查。检查的内容有：A、工人是否遵守操作规程；B、房屋拆除是否会影响到邻近住户的安全；是否会影响到邻近的电线等管网线；C、临街房，搭脚手架，安全网是否达到一定高度，符合安要求：D、工人在工地临时住宿、用餐