镇江长三角某石材展示交易中心建设项目可行性研究报告.doc

目目 录录 第一章 总论 1 1 1 项目概论 1 1 2 项目承办单位概况 1 1 3 可行性研究的依据及原则 2 1 4 项目研究的范围 3 1 5 项目概况及主要技术经济指标 4 1 6 可行性研究的结论 6 第二章 项目建设必要性和意义 8 2 1 项目提出的背景 8 2 2 项目建设的必要性 11 第三章 市场分析及预测 15 3 1 项目市场宏观背景 15 3 2 石材产业发展前景 17 3 3 市场预测 18 3 5 项目 SWOT 分析 19 第四章 建设规模和运营方案 20 4 1 建设规模 20 4 2 运营推广方案 20 第五章 项目选址和建设条件 23 5 1 场址选择 23 5 2 自然条件 23 5 3 社会经济条件 25 5 4 交通运输条件 26 5 5 公用设施的社会依托条件 27 第六章 项目规划建设方案 28 6 1 规划的理念和原则 28 6 2 总体规划布局 30 6 4 建筑设计方案 35 6 5 道路设计 38 6 6 景观设计 38 第七章 配套工程 40 7 1 给水排水方案 40 7 2 采暖通风 空气调节 43 7 3 电气系统设计方案 44 7 4 环卫设施规划方案 47 第八章 环境保护评价 49 8 1 执行环境质量标准及排放标准 49 8 2 污染源及污染物处理措施 49 8 3 绿化 57 8 4 环境影响评价 57 第九章 节能措施 58 9 1 用能标准及节能设计规范 58 9 2 节能原则 58 9 3 项目综合能耗指标及分析 59 9 4 项目主要耗能设施和节能措施 60 9 5 节水措施 61 第十章 消防 63 10 1 编制依据 63 10 2 设计说明 63 10 3 防排烟消防设计 65 10 4 给排水消防设计 66 10 5 电气消防设计 67 10 6 消防设施及其安全可靠性 68 第十一章 劳动安全卫生 69 11 1 编制依据 69 11 2 采用标准 70 11 3 工程主要危害因素分析 71 11 4 劳动安全卫生防范措施 73 11 5 劳动安全卫生机构设置及人员配备 76 11 6 劳动安全卫生投资估算 77 11 7 预期效果及评价 77 第十二章 组织机构与人力资源配置 78 12 1 组织机构 78 12 2 劳动定员与工作制度 79 12 3 人员来源及培训 80 12 4 项目管理 80 第十三章 项目实施进度 82 13 1 建设工期 82 13 2 项目实施时期各阶段进度安排 82 13 3 项目实施进度计划表 82 第十四章 项目招标方案 84 14 1 编制依据 84 14 2 招标原则 84 14 3 建设项目招标范围及招标组织方案 85 14 4 招标程序 86 14 5 评标委员会的人员组成和资质要求 87 第十五章 投资估算与资金筹措 89 15 1 投资估算 89 15 2 资金筹措 92 15 3 资金使用计划 92 第十六章 财务评价 93 16 1 财务评价分析说明 93 16 2 成本费用估算 93 16 3 利润的估算 94 16 4 财务评价 96 第十七章 社会效益分析 98 17 1 社会影响效果分析 98 17 2 社会风险及对策分析 98 第十八章 结论与建议 102 18 1 结论 102 18 2 建议 102 附表 项目投资估算及财务分析表 第一章第一章 总论总论 1 1 项目概论项目概论 1 1 1 项目名称项目名称 中国镇江长三角石材展示交易中心项目 1 1 2 项目承办单位项目承办单位 单位名称 法人代表 联系地址 1 1 3 项目选址项目选址 中国江苏省镇江市 镇江港区域 1 1 4 项目建设性质项目建设性质 新建 1 2 项目承办单位概况项目承办单位概况 XXXX 有限公司是一家专业经营石材的企业 形成了集矿山开发 产业园建设 品牌推广等一体化营销体系 目前 企业规划 20000 亩 的产业园 地处南船北马 七省通衢之称的襄阳市 致力于打造中国 绿色环保石材产业链 公司现有采矿证面积达 120 平方公里 大理石 资源丰富 涵盖 40 多个品种 公司本着 诚信合作 成就客户 的经 营理念和 取自于大自然 回报于全社会 的宗旨 向社会提供优质 的石材产品和服务 此次 XXXX 有限公司拟计划投资建设的中国镇江长三角石材展示 交易中心项目预计总投资 20 亿元 该项目前期筹备策划工作己基本结 束 通过市场调查 分析 细分 定位对项目进行多次的咨询 论证 为项目的高起点 高档次 高水平夯实了根基 从方案上保证项目开 发科学性 化解投资风险 凭借准确的市场定位 超前的规划 创新 的经营模式以及优质的经营管理服务 拟建的长三角石材展示交易中 心必将成为国际性的石材展示交易中心的样板 1 3 可行性研究的依据及原则可行性研究的依据及原则 1 3 1 可行性研究的依据可行性研究的依据 1 原国家计委发布的 投资项目可行性研究指南 试用版 2 国家发改委 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第 三版 3 产业结构调整指导目录 2011 年本 4 商贸物流发展专项规划 2011 2015 年 5 国务院 关于促进流通业发展的若干意见 国发 2005 19 号 6 国务院办公厅 关于搞活流通扩大消费的意见 国办发 2008 134 号 7 商务部 财政部关于 2007 年继续实施 双百市场工程 通知 商财发 2007 145 号 8 长三角地区区域发展规划 2009 2020 9 镇江市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 10 中国石材行业未来发展潜力及十三五规划研究报告 11 XXXX 有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编 制委托协议 12 国家 行业和地区颁发的法律 法规和设计规范 标准 13 项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据 本报告本着实事求是的原则 对项目的要素进行认真的 全面的 调查和详细的测算 分析 论证 本报告力求内容完善 文字简练 文件齐全 1 3 2 编制原则编制原则 根据本项目的特点 可行性研究报告编制所遵循的原则是 1 项目区规划按照产业协调 突出重点 规模合理 适当超前 的原则进行 推进长三角地区石材产业的融合与发展 2 主体工程与环保 劳动安全和工业卫生的建设均按 三同时 的要求进行 3 认真贯彻执行国家 行业有关方针政策和标准 规范 4 贯彻经济性和可靠性原则的同时确保工程质量 在最大限度 的降低工程造价的同时 合理兼顾商贸市场运营管理的适用性 便于 项目投产后的运行管理 5 把精心设计 为使用者服务的思想贯穿于设计的始终 1 4 项目研究的范围项目研究的范围 根据项目单位委托要求 本项目可行性研究的范围主要是 1 市场分析和预测 2 场址选择 3 规划建设方案 4 配套设施工程 5 环境影响评价 6 节能 节水措施 7 劳动安全卫生与消防 8 组织结构与人力资源配置 9 项目实施进度和招标方案 10 投资估算和财务评价 1 5 项目概况及主要技术经济指标项目概况及主要技术经济指标 1 5 1 项目主要建设内容及规模项目主要建设内容及规模 中国镇江长三角石材展示交易中心项目拟选址于江苏省镇江市 镇江港区域 项目规划占地面积 700 亩 总建筑面积 32 2 万平方米 包括由石材展示主场馆 特色石材产品展馆 石元素设计中心 石材 科技展示中心 仓储物流中心 综合商业配套服务区组成 其中石材 展示主场馆建筑面积 80000 平方米 特色石材产品展馆建筑面积 50000 平方米 设置 1000 个产品展示区 石元素设计中心建筑面积 12000 平 方米 石材科技展示中心建筑面积 30000 平方米 仓储物流中心建筑 面积 50000 平方米 综合商业配套服务区建筑面积 100000 平方米 将 建设成为亚太地区规模最大 功能最为齐全的石材展示交易中心 该石材展示交易中心将是集展示 贸易 科技 物流 信息 金 融 商务等功能于一体的一站式石材展贸平台 其建成运行 将承载 国内外所有品种的大理石 花岗岩的板材 工艺品及异型产品的综合 展示和现场交易 同时 也将定期举办石材设计大赛 装饰研讨会及 每年一届的国际石材展览会 以促进长三角地区石材产业的发展 优 化提升石材产业 为打造百亿石材产业集群起到积极的推动作用 1 5 2 投资概算及资金来源投资概算及资金来源 项目总投资为 200267 9 万元 其中 工程费用 143313 4 万元 工 程建设其他费用 44617 3 万元 预备费 9396 5 万元 流动资金 2940 6 万元 资金来源 全部由项目承办单位自筹资金解决 1 5 3 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号指标单位数量备注 1项目规划用地面积平方米466660约 700 亩 2总建筑面积平方米322000 2 1石材展示主场馆平方米80000 2 2特色石材产品展馆平方米50000 2 3石元素设计中心平方米12000 2 4石材科技展示中心平方米30000 2 5仓储物流中心平方米50000 2 6综合商业配套服务区平方米100000 3主要建设参数 3 1容积率0 69 3 2建筑密度 22 6 3 3绿化率 12 9 4项目定员人150 5项目总投资万元200267 9 5 1其中 工程费用万元143313 4 5 2 工程建设其他费万元44617 3 5 3 预备费万元9396 5 5 4 流动资金万元2940 6 6财务数据 6 1年营业收入万元43437 6年均 6 2年利润总额万元32695 8年均 6 3年净利润万元24521 9年均 6 4投资利润率 16 33 6 5财务内部收益率 10 69税后 6 6财务净现值万元83716 9i 8 税后 6 7投资回收期年9 39税后 6 8盈亏平衡点 38 72 7建设期年2 1 6 可行性研究的结论可行性研究的结论 1 该项目符合国家大力发展商贸业和石材产业发展的政策 符 合本地区的行业规划和地区规划 并且该项目市场前景广阔 2 该项目土地利用方案适当 各类规划建设方案合理 功能区 布局满足商贸市场的需要 3 项目将建成国际性的石材展示交易中心 主要涉及石材产品 的展示 贸易以及配套的各类商业经营 各类产业经营基本无污染 4 本项目建成后年均可获得营业收入 43737 6 万元 营业税金 及附加 2410 8 万元 利润总额 32695 8 万元 缴纳所得税 8174 0 万元 净利润 12434 3 万元 项目具有一定的获利能力 5 项目的建设可在未来实现每年 80 100 亿元以上的宏观经济规 模 项目将有效地促进当地经济的发展 同时对于促进就业有着积极 作用 综上所述 该项目的建设符合国家产业政策 同时具有显著的经 济效益和社会效益 因此该项目的建设是可行的 第二章第二章 项目建设必要性和意义项目建设必要性和意义 2 1 项目提出的背景项目提出的背景 2 1 1 项目建设符合国家和政府的政策导向项目建设符合国家和政府的政策导向 近年来我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模 调整投资结构 国家要求房地产开发持续健康的发展 提高居民住房 水平 改善居住质量 满足人民群众物质文化生活的基本需要 保持 国民经济健康发展 党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十 年全面建设小康社会的奋斗目标 而康居是小康社会最核心的主体 规划开发 中国镇江长三角石材展示交易中心项目 项目 是符 合国家石材商贸流通业发展和石材消费需求的项目 本项目遵循政府 对产业发展的指导方向 1 有利推进城市两个文明建设 2 有利于充分合理保护环境 3 有利于市场资源共享 4 有利于促进产业结构调整和发展 5 有利于创税 增加地方财政收入 6 有利于城市的发展和繁荣 2 1 2 长三角地区经济发展优势长三角地区经济发展优势 长江三角洲是长江入海之前的冲积平原 中国第一大经济区 国 家定位的我国综合实力最强的经济中心 亚太地区重要国际门户 全 球重要的先进制造业基地 我国率先跻身世界级城市群的地区 狭义 的范围北起通扬运河 南抵钱塘江 杭州湾 西至南京以西 东到海 边 包括上海市全部 江苏省南部 浙江省的杭嘉湖平原 面积约 5 万平方千米 广义的长江三角洲地区指上海市 江苏省 浙江省和安 徽省东部组成的经济圈 长江三角洲城市群已是国际公认的六大世界 级城市群之一 并致力于在 2018 年建设成为世界第一大都市圈 1 地理优势 长江三角洲是长江中下游平原的重要组成部分 北起通扬运河 南抵杭州湾 西至南京以西 东到海滨 包括上海市 江苏省南部 浙江省北部以及邻近海域 面积约为 99600 平方公里 人口约 7500 万 是一片坦荡的大平原 国务院扩容后的长江三角洲地区共有 30 个城市 面积 21 万平方公里 人口 1 59 亿 这个都市群汇集了产业 金融 贸 易 教育 科技 文化等雄厚的实力 对于带动长江流域经济的发展 连接国内外市场 吸引海外投资 推动产业与技术转移 参与国际竞 争与区域重组具有重要作用 长江三角洲既是地理区域又是经济区域 在全国经济中占有重要 地位 被誉为中国的 金三角 核心城市为上海 南京 杭州 长江 三角洲城市群简称长三角城市群 位于中国沿江沿海 T 字带 是中 国最大的城市群 它由沿江城市带和杭州湾城市群构成 有 30 座城市 被列入 长三角 都市圈 包括上海 南京 杭州 宁波 苏州 无 锡 镇江 常州 南通 扬州 泰州 绍兴 湖州 嘉兴 舟山 台 州 2009 年合肥 盐城 马鞍山 金华 淮安 衢州加入 2013 年芜 湖 连云港 徐州 滁州 淮南 丽水 宿迁 温州加入长三角经济 圈 2 政策优势 国务院正式批准实施的 长江三角洲地区区域规划 以下简称 规划 明确了长江三角洲地区发展的战略定位 即亚太地区重要的 国际门户 全球重要的现代服务业和先进制造业中心 具有较强国际 竞争力的世界级城市群 到 2015 年 长三角地区率先实现全面建设小 康社会的目标 到 2020 年 力争率先基本实现现代化 这是中国第一 个跨省份的区域规划 也是 2008 年以来国务院批准的第 18 个区域发 展规划 相关专家表示 规划 将为长三角地区带来产业布局和资源 配置方面的优势 而这一区域的产业升级和转移 也将产生带动沿江 辐射南北的巨大效应 规划 提出了城镇发展与城乡统筹 产业发展与布局 自主创 新与创新型区域建设 基础设施建设与布局 资源利用与生态环境保 护 社会事业与公共服务 体制改革与制度创新 对外开放与合作八 个方面的发展方向和重点任务 并明确了保障规划实施的政策措施 国务院在 批复 中强调 上海市 江苏省 浙江省人民政府要加强 对 规划 实施的组织领导 制定实施方案 完善工作机制 落实工 作责任 抓紧推进相关工作 3 特色产业 长江三角洲地区的产业协调需要重点着眼于产业布局和产业分工 做好三大协调工作 即 产业布局协调 发展政策协调 产业分工协 调 把握世界制造业向中国 向长江三角洲地区转移的机遇 利用上 海建设国际经济 金融 贸易和航运中心所带来的发展契机和产业分 工效应 发挥各地区的优势 整合区域产业资源 加强要素共享和产 业分工协作 做到基础产业整体发展 新兴产业共同发展 支柱产业 协调发展 协力打造具有国际竞争力的区域产业体系 实现长江三角 洲地区产业的协调发展 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 2 1 符合相关产业政策符合相关产业政策 根据国家发改委第 9 号令 产业结构调整指导目录 2011 年本 中的阐述 本项目属于允许类的项目 符合国家产业政策 能够促进 国内石材产品的商贸流通 满足各类工程及人民群众对石材消费品的 需求 本项目不属于国家国土资源部 发改委 限制用地项目目录 2006 年本 中限制用地和禁止用地的项目 2 2 2 有利于发展当地的经济有利于发展当地的经济 镇江市位于江苏省南部 长江三角洲北翼中心 北揽长江 西接 南京 南与常州 无锡 苏州串联构成苏南经济板块 处于上海经济 圈走廊 长三角重要的港口 工贸和旅游城市 先后获得国家历史文 化名城 中国优秀旅游城市 全国科技进步先进市 国家卫生城市 国家环保模范城市 全国社会治安综合治理优秀城市 国家园林城市 等称号 镇江拥有优越的区位条件和十分便捷的交通条件 京沪铁路 沪宁高速公路 312 国道 104 国道等穿境而过 镇江港是长江流域第 三大亿吨港口 镇江拥有 3000 年悠久的历史文化积淀 是全国重要的 旅游观光城市 拟建的中国镇江长三角石材展示交易中心将按照国际 性的石材展示中心 项目建成后可直接为社会提供 150 个就业岗位 缓解当地的就业压力 为群众创造更多的经济价值 本项目的建立还 能在无形之中加强相关产业之间的联系 推动资源的深加工 推动镇 江市的经济发展 经济的向前发展能稳定社会 使政府各职能部门有 效的进行宏观调控 有利于社会主义和谐社会的建立 项目符合国家产业政策 行业发展规划 技术政策 产业结构调 整等条件 项目档次较高 市场前景广阔 项目具备良好的建设条件 市场成熟可靠 管理模式先进 具有良好的经济和社会效益 本项目 的产品大部分为农产品 会带动一批当地商品经济共同发展 同时能 够解决一大批人的就业问题 增加人民群众的收入 对当地经济有很 大的拉动作用 能极大地提高当地人民的生活水平 提高旅游城市的 知名度 项目无污染 能耗较低 属环保节能型项目 2 2 3 是企业自身发展的需要是企业自身发展的需要 通过此项目的建设 企业经营规模扩大 业务水平提高 企业整 体管理素质增强 其企业的竞争能力大为提升 并通过此项目的建设 使企业经验丰富 打下企业再发展的坚实基础 在此基础上 该企业 快速壮大发展 获得业内及行业主管部门的高度赞誉 为提高公司的 综合实力 在日益激烈的市场竞争中处于不败之地 该公司提出中国 镇江长三角石材展示交易中心的建设 通过该项目的建设 将能够进 一步完善企业石材产品的销售渠道 适应市场的需求 以促进企业自 身的发展 该项目建成后 通过融合当地的各种资源 能够为企业的成长 壮大提供良好的发展平台 促进产业发展 该项目的建设还能够增加 就业机会 缓解社会就业压力 增加居民的收入 有利于建设和谐社 会 对提高镇江市的经济地位和综合竞争能力 加速推进镇江市现代 化进程具有重要的作用 所以项目建设是十分必要的 上述已经建立起来的基础条件与优势将能充分保证镇江长三角石 材展示交易中心的各项工作的顺利进行 2 2 4 项目建设是区域市场发展的必然要求项目建设是区域市场发展的必然要求 目前 在长三角城市群中石材产品的展示交易主要为各城市的建 材装饰市场 或者一些小规模 低档次的石材市场等 但随着经济社 会的快速发展 也面临着一些突出矛盾和问题 一是知名度不大 仅 局限在本市城区 二是品牌档次低 大多为中低档商品 远远跟不上 我市经济快速发展的步伐 三是市场定位跟不上 一站式购物 的新 要求 四是管理不力 脏 乱 差等现象比较突出 五是现有市场发 展空间受限制 大型车辆进出极不方便 市场内建设设施不全 比较 简陋 无空调 无扶梯 无精装等落后现象严重 影响市容市貌 近几年来 镇江市和长三角地区的其他城市也建设了规模不等的 相关的石材市场 但都因为定位不准 店面结构不合理 平面布置狭 窄 配套设施较低 品味低档 小梧桐难引金凤凰 供需矛盾日益加 深 使整体行业的效益水平降低 品牌建设受阻 大大不利于城市化 建设发展 这些问题都严重制约了长三角地区石材产业做大做强 长三角地 区的城市的发展须急待解决大市场大物流的行业现状问题 本项目的 建成不仅可以大大缓解市场发展所遇到的瓶颈 同时也可以为地区石 材产业商贸流通体系建设起到一定的引领作用 综上可以看出 在长三角地区新建一个国际性的专业石材展示交 易中心是必要的 也是符合当前地区经济发展和石材产业发展要求的 第三章第三章 市场分析及预测市场分析及预测 3 1 项目市场宏观背景项目市场宏观背景 1 商贸流通业市场概况 商贸流通产业是国民经济的基础性产业 先导性产业 是连接生 产与消费的桥梁和纽带 自上世纪 90 年代 商贸流通业开始逐步对外 开放 随着 十一五 第一个开年的 2006 年 服务业全面对外开放 商贸流通业发展的形势发生了根本性改变 商贸流通业在促进生产 引导消费 推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益 突出 我国商贸流通在经历了二十世纪九十年代前期和中期的迅速扩张 期及后期的调整期之后 再度呈现出较高的发展速度 2006 年商贸流 通实现商品销售总额 91266 2 亿元 比上年增长 12 2 比 1995 年增 长 2 7 倍 年平均增长 11 4 全行业在经过数年的整合之后 已开始 显露出基本的行业格局 逐步走上了健康发展的道路 商贸流通在我国国民经济中占有相当重要的地位 2006 年商贸流 通的增加值占 GDP 的 7 以上 约占第三产业增加值的 20 在国民 经济行业分类的各门类中 排名仅次于制造业和农林牧渔业 从业人 员超过 5000 万人 安置了约占 10 的城镇就业人员 就业人数排在农 林牧渔业和制造业之后的第三位 2 商贸流通业状况 从历年的销售情况看 自上世纪九十年代初以来 我国商贸业经 历了较为曲折的发展过程 2006 年商贸流通中商品批发额为 62967 8 亿元 比 1995 年增长 2 1 倍 年平均增长速度为 10 其中 1991 年 1995 年的年平均增长率为 15 1 1996 年 1999 年仅为 2 8 2000 年 2006 年再度提高到 11 5 从商贸业的发展轨迹来看 在各年商品销售额的增长幅度中 1993 年达到了 1990 年以来的峰值 而在此后几年中 其增长幅度持续下滑 直至 1998 年跌入谷底 1999 年以后商品批发额的增幅呈现出强力反弹 但具有一定的波动性 结 合工业品出厂价格和原材料 燃料 动力购进价格等几种价格指数的 走势来观察 1990 年以来的两个不同的高增长时期 1993 年 1995 年 商品批发额的高速增长是建立在高物价基础上的 且其增长幅度低于 同期价格的上涨幅度 因此商品批发的实物量实际是负增长 而 1999 年以后 我国商贸流通中的商品批发额则为在低物价基础上的实实在 在的高速增长 据统计资料显示 不同经营范围的商贸流通企业的发展状况也有 较大不同 2006 年各类批发业的商品销售额与 1995 年相比 有半数行 业的年销售额呈现增长势头 而其他半数行业的年销售额则有不同程 度的下降 发展较快行业的有能源批发业 文化产品批发业 药品及 医疗器械批发业 建筑材料批发业 汽车和摩托车及零配件批发业 这些行业 2005 年的销售额分别比 1995 年增长 2 9 倍 2 5 倍 2 倍 1 6 倍和 81 2 与之相比 日用杂品批发业 木材批发业 农业生产 资料批发业则呈现持续萎缩之势 2005 年销售额分别比 1995 年下降 54 8 53 8 和 51 3 说明已有部分商贸批发业逐渐消亡或逐渐被 其他流通渠道所代替 而它们所经营商品也逐渐减少或逐步流入到其 他流通渠道 3 商贸流通业未来发展预测 商贸流通业实施现代化战略主要应包含以信息化带动商贸流通现 代化模式 构筑现代商贸业信息平台 通过吸纳 采用各种先进的商 贸流通经营 管理新技术 新手段 改造提升传统商贸流通业 大力 发展新兴商贸流通业 推进现代商贸业和商贸流通的网络化 通过信 息现代化提升商贸流通业的整体水平 传统的商贸业将继续呈现萎缩之势 电子网络信息化商贸模式将 会进一步得到优化 现代商贸物流业和仓储业将逐渐扮演更加重要的 角色 电子商务 电子虚拟市场将成为未来商贸产业的发展总趋势 3 2 石材产业发展前景石材产业发展前景 石材产业 是世界传统产业之一 石材应用非常广泛 具有广阔 的市场空间 石材经过切割 打磨 造型之后 被广泛应用于各类建 筑的内外部装饰上 有资料显示 石材作为一种建材产品 在全球建 材产值里已占有相当大的比重 且这个比重在未来 10 到 15 年还将继 续扩大 据业内人士介绍 作为一种典型的矿产资源 石材分为大理 石 花岗岩 砂岩等多个品类 有上千个花色品种 由于具有稀缺 环保 纯天然 高品质的特性 一直是全球各地大型公建工程 中高 档建筑 家庭装修的特选用材 大型公建工程是石材的主要市场之一 例如世界各国在建的城市 道路 广场 公园 机场 地铁等大量应用各类石材 为广大石材企 业赢得广阔的发展商机 中高端石材产品 主要用于高端地产项目 常见的星级酒店 高 端会所 别墅 中高端社区均需要选用大量的 不同品种石材进行内 外部装修 此外 在全球市场上 艺术拼图 石艺造型 石圆柱在大 厅 柱廊 门口 电梯口等部位的使用比例越来越多 尤其是美国 德国 意大利 西班牙等传统石材消费国 因其建筑风格 居住传统 注重环保等因素 正大量使用着各类中高端石材产品 随着生活和居住水平的提高 石材在家庭装修中地面 橱柜墙面 上的运用比例也在大幅增加 以我国为例 据有关部门统计 现在家 装市场石材应用已占到总体消费的 20 在部分高端住宅更达到了 30 40 由此也带动了世界石材市场的空前繁荣 3 3 市场预测市场预测 石材产业作为全球性的朝阳产业之一 近二三十年发展十分迅猛 自 1990 年以来 全球石材生产量和贸易额每年分别以 7 3 和 9 2 的 速度增长 整个行业明显高于其他产业和全球经济的发展速度 有专 家预测 2015 年全球石材产业年产值将突破 3000 亿美元 全球一体化推动了我国石材产业的发展 作为世界石材产业的一 员 我国自 2005 年起 全面超越传统的石材强国意大利和西班牙 成 为全世界最大的石材生产 消费和出口大国 现在 国际上不少向意 大利 土耳其 巴西等国采购石材的客户纷纷转向中国 中国石材在 国际石材市场份额日益提升 在经济社会蓬勃发展的背景下 在城镇化进程加快 国家投资拉 动和居民消费升级等多因素的推动下 我国石材产业正迎来新一轮大 发展 据相关部门统计资料 2013 年我国规模以上石材企业主营业务 收入达 2414 亿元 比上年增长 20 6 同时 石材进出口总额 数量 也都实现了大幅增长 巨大的消费市场 加之发达国家石材制造业的 转移 许多石材跨国公司纷纷到我国投资建厂或者经营石材 面对美 国经济增速放缓 欧债危机继续蔓延 中国市场却增长迅猛 不少业 内专家认为 世界石材生产 贸易的中心已从传统的欧洲地区转移到 亚洲的中国 中国石材市场正取代欧洲 领跑全球 3 5 项目项目 SWOT 分析分析 项目 SWOT 分析表 优势 Strength 1 项目区位优越 2 专业化市场优势 3 引入高端石材 建材 品牌 4 区位贸易优势 劣势 Weakness 1 与周边类似建材市 场项目存在一定经营类 重叠 2 大型商贸市场基础 设施配套压力 机会 Opportunity 1 当地工业经济的发展 带来的市场的繁荣 2 项目地块的升值潜力 威胁 Threat 1 原有和新出现的各 类市场的竞争 综上所述 项目的实施同时存在优势和劣势 项目的发展的未来 预期中有诸多机遇和风险 项目开发过程中 应积极发挥项目的优势 以高端石材品牌和良好的市场管理主要突破口做好有力的市场宣传 同时借助城市发展的趋势 开创商贸流通业新高地 短时间内其他类 似市场的涌现可能给项目带来竞争压力 项目要突出差异化优势 合 理压缩项目建设期 避免项目风险 第四章第四章 建设规模和运营方案建设规模和运营方案 4 1 建设规模建设规模 通过对全球石材行业发展和市场进行充分分析 并结合国内区域 市场和和企业发展规划 在中国经济最为活跃的长三角地区建设中国 镇江长三角石材展示交易中心项目 经过前期的市场调研 工程技术 方案及设备选型等基础工作 项目的建设实施已具备一定的条件 本项目拟选址在江苏省镇江市 镇江港区域 项目初步规划占地 面积 466670 平方米 约 700 亩 按照满足石材一站式采购的经营服 务理念 计划建成集石材开采 科技 加工 展示 交易 电子商务 等于一体的国际高端石材展示交易中心 项目立足长三角 辐射亚太 地区 新建各类石材产品展厅 开采加工设备展厅 石材产品设计中 心 仓储物流中心以及综合配套服务区 汇集国际最前沿的石材开采 加工技术设备 门类最齐全的石材产品 国内最多的石材经营企业 4 2 运营推广方案运营推广方案 4 2 1 方案确定原则方案确定原则 本项目产品方案确定的基本原则 1 充分考虑国家产业政策和行业发展规划的符合性 2 充分考虑项目产品的市场适应和竞争能力 3 充分考虑项目建设的可靠性 估计各类工程风险 积极采取 有效措施 减少风险 4 充分考虑项目建设的可行性 综合分析项目本身的力量 管 理水平 资金筹措等综合能力 5 充分考虑项目模式的先进性 加大管理创新力度 6 充分考虑项目所销售产品的可得性 以及数量 卫生 来源 的稳定性 7 充分考虑项目的环境相容性 三废物质做到综合治理 达标 排放 满足环境和可持续发展的要求 8 充分考虑项目收益的合理性 实事求是地对项目的功能性 盈利性等全面考虑 4 2 2 运营推广方案运营推广方案 根据市场需求 拟定本项目建设完成后盈利模式为场地租赁 石 材销售以及各类服务 依托特色推销 提升展示交易中心知名度 特 色推销方式如下 1 组织各地采购商参加各个层次的主题采购会 如 写字楼项目 经理采购会 宾馆项目经理采购会 机械设备采购会等 2 定期举办各种论坛 高峰论坛 石元素设计论坛 建筑装饰与 石材设计师大赛活动等 促进行业新产品 新工艺 新技术的交流与 学习 产业升级 提高企业的获利能力 3 邀请国家工业产品鉴宝中心入驻 加入国家矿业协会 与北斗 卫星定位系统合作 跟踪各种石材的开采 运输 库存情况 在石材展示交易中心中 体现电子商务平台 石元素设计中心 金融配套三大特点 1 打造云计算电子商务平台 WiFi 覆盖整个展馆 有了这个超大 平台 企业轻松就能查询到总部存货信息 也可以实现企业间的信息 共享与协同办公 提高了企业经营效率 每天的交易情况 销售额 销售价格通过模型 数据统计发布面向石材市场 石材行业的价格 交易指数 全世界的石材商都可以通过平台了解到中心每天的成交情 况 从而根据市场的需求安排生产 通过虚拟商务网络连接全世界各 地的生产商 销售商和消费者 构成真正意义的全球石材产业链 在 这个平台上会产生大数额的税收 2 石元素设计中心则可以为入驻企业或商户完美的展现石材价值 提高产品的关注度 核心团队可以选择来自国内外著名设计师 设计 师的想象力打破了消费者对石材固有印象 也刺激了人们对石材的需 求 进而为商户带来销量的提升 3 成立财务公司 提供各种金融配套服务 如 订单保理 国内 外信用证 仓储物流融资等 第五章第五章 项目选址和建设条件项目选址和建设条件 5 1 场址选择场址选择 为了尽可能方便石材展示交易中心石材货物等运输 项目拟选址 于江苏省镇江市 镇江港区域 项目规划用地面积 466670 平方米 约 700 亩 符合国家土地政策和城市总体规划要求 公用动力设施配套 齐全 场地各项建设条件基本可以满足本项目建设需要 项目选址合 理 5 2 自然条件自然条件 5 2 1 地理位置地理位置 镇江市地处江苏省西南部 长江下游南岸 北纬 31 37 32 19 东经 118 58 119 58 东西最大直线距离 95 5 公里 南 北最大直线距离 76 9 公里 东南接常州市 西邻南京市 北与扬州市 泰州市隔江相望 镇江市是长江三角洲北翼中心 北揽长江 西接南 京 南与常州 无锡 苏州串联构成苏南经济板块 处于上海经济圈 走廊 镇江是一座底蕴深厚 人文荟萃的历史文化名城 是南京都市 圈核心层城市 5 2 2 自然条件自然条件 1 地势地貌 镇江市地形大势表现为西高东低 宁镇山脉在镇江呈稍向北突出 的东西向展布 略成弧形 弧顶拐点在市区南郊一带 在拐点以西 山体宽大 高度可达 300 米以上 主要山峰有大华山 宝华山 九华 山 高骊山 十里长山 五州山等 拐点以东 山体窄小 并逐渐倾 伏 止于嘉山到孟河一带 茅山山脉略作南北走向 成为秦淮河水系 与太湖水系的分水岭 主要山峰高度可达 300 米左右 有大茅峰 马 山 瓦屋山 方山 凉帽山 二茅峰等 镇江市东北部为长江沿江沙 洲滩地与丹阳东部平原 东南部是丹阳南部平原 都属于长江三角洲 的边缘部分 由长江挟带泥沙沉积而成 镇江市地貌可分为平原 低 山丘陵 岗地三大类 2 气候 镇江市为北亚热带季风气候 具有四季分明 温暖湿润 热量丰富 雨 量充沛的特点 气候条件比较优越 但有时有气象灾害 市区全年无 霜期 239 天 市属四县的全年无霜期分别为扬中 227 天 丹阳 224 天 句容 229 天 丹徒 230 天 市区年摄氏零度以上积温 5631 4 各县年摄 氏零度以上积温 5431 6 5526 5 市区年辐射总量 111 3 千卡 平方 厘米 年平均相对湿度 76 5 2 3 自然资源自然资源 1 水资源 全市河流 60 余条 总长 700 余公里 以人工运河为多 水系分北 部沿江地区 东部太湖湖西地区和西部秦淮河地区 长江流经境内长 103 7 公里 京杭大运河境内全长 42 6 公里 在谏壁与长江交汇 全市 人工水库 塘坝总库容量 5 亿多立方米 其中 库容 10 万立方米以上 的水库 107 座 库容量 3 74 亿立方米 2 矿产资源 主要集中在宁镇山脉 矿种有铁 铜 锌 钼 铅 银 金等金 属矿藏和石灰石 膨润土 白云石 大理石 磷 耐火粘土 石膏 石墨等非金属矿藏 其中石灰石矿石质优良 储量 30 多亿吨 膨润土 矿 1 5 亿吨 储量居全国第三 宝华山发现省内第一处大型红柱石矿 开发前景广阔 此外 尚有煤 泥炭和地热资源等 3 生物资源 植物方面 落叶阔叶树有麻栎 枹树 黄连木 山槐 枫杨等 常绿阔叶树有青风栎 苦楮 石楠等 药用植物有 700 多种 引进的 树种有黑松 杉木 泡桐等 宝华山自然保护区有木兰科中最珍稀的 宝华玉兰 动物方面 鱼类资源丰富 青 草 鲢 鲤等淡水养殖鱼 类和鲍 鲶 鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产 境内长江鱼类有 90 多种 其中刀 鲥 鳗 鱼回 河豚是名贵品种 白鳍豚 中华鲟等 是我国珍稀动物 全市有鸟类 100 多种 其他野生动物 20 多种 5 3 社会经济条件社会经济条件 面对依然错综复杂的国内外经济环境 镇江市全市上下按照市委 市政府总体部署 坚持 生态领先特色发展 的战略路径和 稳中奋 进 的工作总基调 扎实做好稳增长 调结构 抓创新 促改革 惠 民生各项工作 同心同德 励精图治 奋力作为 攻坚克难 采取有 力举措推动经济社会稳定发展 主要指标保持在合理区间 结构调整 稳步推进 质量效益持续提升 新旧动力加快转换 民生福祉有效改 善 十二五 发展圆满收官 2015 年 全年实现地区生产总值 3502 48 亿元 按可比价格计算 比上年增长 9 6 其中 第一产业增 加值 132 89 亿元 增长 3 6 第二产业增加值 1726 96 亿元 增长 9 5 第三产业增加值 1642 63 亿元 增长 10 2 产业结构继续优化 三次 产业比例由上年的 3 7 50 2 46 1 调整为 3 8 49 3 46 9 服务业增加值占 地区生产总值比重比上年提高 0 8 个百分点 全市人均地区生产总值 110351 元 增长 9 5 按年均汇率折算为 17720 美元 5 4 交通运输条件交通运输条件 镇江是一座区位独特 条件优越的交通枢纽城 镇江是长三角区 位交通条件最好的城市之一 是长江与京杭大运河 吴文化与楚文化 上海经济圈和南京都市圈的交汇点 区位优势突出 水陆交通发达 京沪铁路 沪宁城际高铁 沪宁高速公路 312 国道 104 国道穿城而 过 中国第一 世界第三的润扬长江大桥贯通南北 随着沪宁城际高 铁 京沪高铁的完工通车以及宁杭城际高铁 镇江拥有长江岸线 259 公里 其中稳定的深水岸线 80 余公里 镇江港是长江第三大港口 货 物吞吐量超亿吨 5 5 公用设施的社会依托条件公用设施的社会依托条件 1 供水 项目用水均采用镇江市市城市自来水 由项目区周边 供水管网接入 2 排水 企业外排达标生活污水经厂区污水处理设施处理后排 至市政污水管网 雨水由厂内雨水系统排入市政雨水管网 3 供电 本项目所需电力由项目区附近供电所供应 可以满足 本项目建设与生产的需要 4 通讯 当地通讯设施较为完善 拥有程控交换等现代化通讯 设施和技术 并通过国内 国际直播及有线 无线电话 用户可直播 国内各大中城市和世界 170 多个国家和地区 可以满足本项目对外通 讯的需要 第六章第六章 项目规划建设方案项目规划建设方案 6 1 规划的理念和原则规划的理念和原则 6 1 1 规划理念规划理念 中国镇江长三角石材展示交易中心以充分发挥镇江市的地理区位 和长江航运优势 始终贯穿 建好市场 服务产业 发展经济 这条 主线 用大改革 大开发的笔法 浓墨重彩的渲染 使之高度云集科 技 信息 市场 物流 商住 休闲 娱乐 生态于一体的高品位 多层次 亲自然的国际性石材展示交易流通大市场 项目主要规划设计理念包括以下几点 1 架起一个沟通石材产品展示与销售的桥梁 连接周围地区的销 售枢纽 优化资源配置 实现商贸兴城 2 整合产业链资源 打造一站式石材采购平台 1 从矿山开采到生产加工 再到销售施工整个链条所需的产品 和服务 如 开矿设备 加工设备 矿石产品 施工辅料 应用设计 融资和物流服务等都能找到 走商贸综合体的路线 2 打破传统展馆的经营模式 创造性提出 产权式 展览交易 席位概念 每个席位既是展厅 也是店面和办公场所 省时省力也省 成本 不必大费周章 3 形式 展示 表演 论坛 峰会 比赛 休闲 电子商务 金融服务 办公等 3 提供一个餐饮 娱乐 运输 科技 文化 信息多方位的商业 环境 以吸引一大批优秀商家和各类人才加盟 针对镇江市城市发展现状以及城市建设的条件 建设理念为 充分利用长三角石材市场资源 采用跨越式投资开发 提升石材商 贸服务品质和社会综合效益 的战略 采用 市场切入 产品推进 供需衔接 多度空间融资招商 利用市场经济发展的纽带 高度集聚 人流 物流 信息流 以市场带动产业 通过市场走向国际性的专业 化市场开发新理念 本项目在规划设计阶段的特点概括起来有以下几点 专业化 大而全 全而精 精而专 布局门类齐全 主导性 长三角地区最大规模的石材展示交易市场 高起点 充分考虑各类市场的档次 发挥制高点优势 强辐射 凭借地理区域优势 交通优势 使其成为具有强辐射 能力的石材交易市场 超前定位 对市场形态及功能配置实行超前设计 充分体现项 目的主导地位 6 1 2 规划设计构思规划设计构思 中国镇江长三角石材展示交易中心的规划设计充分体现 以人为 本 环境之上 营造市场天地人三合环境 融入自然环境点 线 面 的绿色空间 规划成生态性 休闲式的 功能完善的大型专业市场 规划设计构思如下 1 节约用地 规划布局与用地条件结合 通过协调与周边环境和 关系 创造出方便 快捷 灵活的建筑组群以提高建筑使用效率 2 措施充分 对外交通与石材展示交易中心生活相结合 紧密结 合周边交通路网 提高地块商业 交通便捷性 提供交易中心的活力 提供多种停车方式和停车容量 满足产品研发 销售 仓储 运输 金融 娱乐不同需要 合理设计人车分流 3 方便管理 内部交通可分可合 规划通过交通环路 将整个石 材展示交易中心划分为多个组团 各组团通过次要道路同主要交通环 境连接 即形成统一的石材展示交易中心交通结构又方便各个组团独 立管理 并据实际情况加强对外交流 4 丰富生活 积极建设商业设施 充分结合区位的优势 建设富 有吸引力的长三角石材展示交易中心 在综合服务区分别建有星级酒 店 美食街 金融 娱乐 休闲等特色功能丰富了石材展示交易中心 生活 增强了市场活力 5 个性明显 建筑形态简洁现代 建筑处理在同一中求形态上的 变化 强调出现代物流建筑形态的个性特色 商铺建筑以简欧造型为 主 综合服务区建筑以简洁现代造型为主 高低错落 浅色为主 凹 凸变化丰富 6 生态节能 基地设施完善合理 除合理安排给排水 强电弱电 供暖 天然气 消防等基础设施外 绿化力求多种植乔灌木 形成 绿肺 产业园采用智能化技术 以及太阳能 垃圾分类等措施 体 现生态 节能 6 2 总体规划布局总体规划布局 6 2 1 规划结构规划结构 镇江长三角石材展示交易中心内建筑功能分区明确合理 设施使 用安全方便 总体布局形成 一环 六区 模式 一环 以简洁流畅的环道贯通石材展示交易中心 六区 通过 一横两纵 园区道路将该交易中心划分成六 个组团 分别为石材展示主场馆 特色石材产品展馆 石元素设计中 心 石材科技展示中心 仓储物流中心 综合商业配套服务区 石材展示交易中心内最主要的是石材展示主场馆 特色石材产品 展馆 综合商业配套服务区以办公写字楼 酒店 美食街 购物中心 金融服务设施为主 功能相对独立 道路是展示交易中心的骨架 绿 地是该区域的灵魂 六个组团区是主体 共同构筑一个完整的镇江长 三角石材展示交易中心 6 2 2 布局特点布局特点 通过一纵一横两条轴线和外环状路将地块划分为五个组团 经过 特色石材 产品展馆 石材展示 主场馆 仓储物流 服务区 石材科技 展示中心 综合商业 配套服务区 石元素 设计中心 有机组织的道路交通 景观系统将其联系在一起 形成统一的整体 每个区均可独立管理 对外交通畅通 结合内部道路在经营区设置多 条石材经营商业街区 布局上前后有序相错 独栋与组合相结合 既 满足了采光通风要求 更丰富了建筑形态 加之点 线 面绿化的配 置 自然而然的形成了各具特色的空间形态 市场建筑能组合出相对 整体又各具特色的人文环境空间 区内设有曲线道路 这不单提高建 筑的可识别性 更丰富了市场区的景观视线 项目区内交通道路成十字型布局 实现通透 交通快捷 总体交 易区形态以线状为主 点状结合 形成了交易区的高潮点和交易区进 行的活力活力吸引点 6 3 2 主要功能分区介绍主要功能分区介绍 中国镇江长三角石材展示交易中心项目规划用地面积 700 亩 总 建筑面积 35 万平方米 石材展示交易中心的整体规划按照 经营多样 重点突出 配套完善 的原则 建设石材展示主场馆 特色石材产品展 馆 石元素设计中心 石材科技展示中心 仓储物流中心 综合商业 配套服务区六大功能区 其中石材展示主场馆 特色石材产品展馆是 市场的主要商贸经营区 是项目的核心 1 石材展示主场馆 特色石材产品展馆 石材展示主场馆 特色石材产品展馆是整个石材展示交易中心的 核心经营区 本项目展馆打破传统展馆的经营模式 创造性提出 产 权式 展览交易席位概念 每个席位既是展厅 也是店面和办公场所 省时省力也省成本 不必大费周章 主场馆首层主要经营规模较大的 大理石 花岗岩石 异型板材及大型重 工艺品 二层经营 规模较小的石材展 示 三层经营石材 工艺品及异型产品 四层经营石材特装 展示区 高层次展示石材产品 石