长春大禹城邦房地产项目可行性研究毕业论文.doc

内蒙古自治区高等教育自学考试 项目管理 专业(本科段)毕 业 设 计 (论 文) 设计题目:长春大禹城邦房地产项目可行性研究 摘要房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。随着房地产市场的逐步规范、竞争会日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在项目的决策阶段，为避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。但中国的房地产业己经发展了近二十年，投资前的可行性研究却发展较慢。有的开发商要么不做可行性研究就盲目投资，要么虽然想做好可行性研究，却因缺少专业人才或者信息不全、经验不足，所采用的方法和手段不够丰富等，导致所做的可行性研究误差较大。本文以长春市一个具体的房地产项目为例，运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景、项目区域市场状况、项目本身优劣势进行了全面的分析，提出了项目的市场定位及建设经营方案。在此基础之上，预测本项目经济上是否合理，财务上是否盈利，从而明确该开发项目是否可行。由于楼盘定价是一个重要而又复杂的市场决策，需要权衡各方面的具体情况。但在实际操作中，决策者容易受市场其他信息的干扰，做出带有较浓主观色彩的决策。为了使项目价格更符合市场实际，在本可行性研究中利用了可比楼盘量化定价法和一元线性回归方程确定项目销售价格，意在对市场深入了解和对项目客观把握的基础上，制定一个合理的市场价格。除此之外，本文对可行性研究的结论进行了一定的反馈，分析造成误差的实际原因。这样做的目的是为了探求提高可研结论准确度的具体方法，从而为今后进行房地产开发项目的可行性研究研提供借鉴。随着房地产市场的发展，可行性研究会朝着更加专业化、社会化的方向发展，因此本文具有一定的实际意义。关键词 房地产项目，项目管理，可行性研究AbstractInvestment in real estate development project a huge, long construction period, many factors, so there is a high investment risk.With the real estate market was gradually standardized, competition will become increasingly intense, real estate investors rely on luck to get less and less chance of investment success.Therefore, the decision-making phase of the project in order to avoid blind investment, more and more real estate investors to study the feasibility of the project as an important basis for investment decisions.But Chinas real estate industry has been developing for nearly two decades, pre-investment feasibility studies have been slow to develop.Some developers either do not do a feasibility study to blind investment, or would like to do a feasibility study though, because of the lack of professional personnel or incomplete information, lack of experience, methods and means used and rich enough, leading to possible doneresearch errors.In this paper, Changchun City, a specific real estate projects, for example, a feasibility study using the general theory of the market on the project background, project area market conditions, advantages and disadvantages of the project itself conducted a comprehensive analysis, market positioning and the project construction and operation program.On this basis, the economic forecast of the project is reasonable,Whether the financial profit, and clearly defined the development project is feasible.As real estate prices is an important and complex marketing decisions, you need to weigh the various circumstances.However, in practice, policy-makers are vulnerable to interference from other market information to make subjective decisions with thicker.In order to make the project more in line with the actual market price, in this feasibility study to quantify the use of a comparable real estate pricing and a linear regression equation to determine sales price of the project, aimed at understanding the market and take on the project based on the objective to develop areasonable market price. In addition, the conclusions of this feasibility study conducted on some of the feedback, the actual cause of the error caused.The aim is to explore the feasibility study conclusions to improve the accuracy of the specific method, which for the future real estate development project feasibility study to provide reference study.With the real estatemarket development, feasibility studieswill move towardmore professional,the direction ofsocialdevelopment, this articlehas somepractical significance.Keywords: Real estate project；Project Management；Feasibility study目录摘要IAbstractII第一章 引言11.1研究背景11.2国内外房地产可行性研究发展状况21.2.1国外房地产项目可行性研究发展状况21.2.2国内可行性研究发展状况21.3研究主要途径与方法3第二章 项目概况42.1本项目概况42.2长春市房地产市场分析4第三章 项目市场定位分析63.1 项目的SWOT分析63.1.1项目优势分析63.1.2项目劣势分析63.1.3项目机会分析63.1.4项目威胁分析73.2 SWOT分析结论73.3 大禹城邦小区项目的市场分析8第四章 项目技术与经济可行性分析1041项目技术可行性分析104.1.1项目开发建设建议104.1.2项目开发经营策略104.2项目经济可行性分析114.2.1项目投资估算114.2.2大禹城邦小区销售估算114.2.3大禹城邦小区项目盈亏平衡分析12第五章风险分析145.1项目风险分析145.1.1项目主要风险因素识别及分析145.1.2防范和降低风险措施155.2项目社会影响评价155.2.1社会影响分析155.2.1社会风险分析16第六章 结论和建议176.1结论176.2建议17参考文献19致谢20第一章 引言1.1研究背景随着我国社会主义市场经济的逐步完善,全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内已走出了近20年的酝酿和探索阶段,迅速发展成为国民经济的重要产业,并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体,成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。我国从1999年以来,房地产开发投资持续高速增长,仅2003年一年,房地产开发投资额突破1万亿元大关,增速达到了29.7%。房地产开发投资占固定资产投资的比例过高,2003年高达23.7%,比国际通常水平10%15%高出近10个百分点。有些大城市尤其高,如上海市为40.7%,北京市为60.5%。另外房地产开发投资增速远高于GDP增速。近三年来房地产开发投资规模平均以25.6%的高速增长,为GDP平均增速的3倍左右;房地产投资占GDP的比重也在逐年递增,2003年高达8.7%,年均增长约1个百分点,明显高出国际一般水平的5%左右。房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组发布2006中国房地产百强研究报告称,我国房地业集中度进一步加强。百强企业中房地产企业05年实现销售额2384.07亿元,占全国市场份额的18.06%,这一比例在2004年为13.49%,而在2003年为8.43%。报告显示,房地产百强企业20032005年连续3年的平均销售额增长率为61.4%,年均主营业务收入增长率为49.35%,年均净利润增长率为50%。房地产百强企业20042006年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83%、18.68%、17.4%。房地产业对国民经济和企业发展的推动是不可否认的,但是,房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热。地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫,这三种房地产泡沫形式均己日益凸显。面对这种严重过剩的局面,国家采取了强制措施,对房地产投资进行了严格的调控、整理和采取宏观调控措施,抵制由于房地产投资开发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。2005年5月,国务院出台了房地产调控的“新八条”措施,自调控政策出台半年之后,全国房价涨幅回落的迹象非常明显,房地产行业也因此受到了较 大的冲击。2007年,通过对2006年我国房地产调控和出台的各项政策和措施的分析,建设部仍将从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善:一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。因为2006年的宏观调控过程中,各个地区和环节有打乱仗的地方。2007年,在相应的房地产政策中,该由政府办的就要由政府办,同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐,但绝不是一年、半年内就能一下子解决的。比如说困难群体特别是特困人群的住房问题,这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素,是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把局部问题当成全局性问题来炒作,避免影响调控政策的效果,增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点,给予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开,不要眉毛胡子一把抓。不难看出,2008年影响我国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次,如利率、税收、人民币汇率、股市等,都可能影响到我国房地产业的供求关系。综上所述,由于房地产业发展过快,投资过热,致使大量商品房空置,资金严重积压,同时也极易造成经济虚假增长,形成房地产泡沫,给国民经济带来不可估量的风险。与此同时,地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制,自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见,房地产开发投资总会伴随着风险与收益。因此,为了保证房地产的持续稳定发展,为了保证国民经济的稳定增长,为了保证国民生活消费的需要,作为房地产开发企业,应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资风险的管理,采取相应的措施指导房地产的理性投资,旨在更好地促进资源的有效配置,促进产业的持续健康发展。1.2国内外房地产可行性研究发展状况1.2.1国外房地产项目可行性研究发展状况可行性研究作为投资前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法,最早起源于美国,在第二次世界大战后,新技术不断涌现,世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展,可行性研究不断得到充实、完善和发展,逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用,将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作。当今国外房地产项目可行性研究有三个趋势：第一、吸收了科学技术的最新成果,如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目进行可行性研究。第二、运用了最新经济科学理论,如经济计量学,数量经济学,技术经济学,市场预测学和系统论,以及经济效益理论与方法,用于科学预测房地产项目的经济效益。第三、房地产项目可行性研究还吸收了现代管理科学理论,如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等,把它们用于降低投资成本提高投资收益率。另外，国外一些专家、学者还分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的可行性。认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据,是投资分析中的重要环节,可行性研究是一个繁杂的系统工程,因此可行性研究是一个反复优化过程。房地产投资风险分析在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容,特别是近二三十年来,得到了迅速发展,风险分析已逐渐成为一门独立的学科。风险研究首先产生于西方发达国家,并在这些地区发展后逐步引入推广到发展中国家。随着经济的发展,风险管理越来越受到各国的重视。1.2.2国内可行性研究发展状况在我国,房地产项目可行性研究起步比较晚,20世纪80年代末90年代初开始推广房地产项目可行性研究,进入21世纪以后,可行性研究开始受到重视,这也是可行性研究快速发展的阶段。我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起,国家计委正式发文,明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段,纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法,进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法,把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。随着改革开放的不断深化,市场经济的观念在人们的头脑里更加加强,在建设项目的可行性研究中,经济效益评价日益受到人们的重视。1987颁发了建设项目经济评价方法与参数,进入20世纪90年代,随着国民经济的迅速发展,国家宏观投资环境发生了巨大的变化,投资建设领域出现了许新情况、新问题。为此,国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题,在中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和年远景目标的建议中明确提出,投资领域“要明确投资主体,建立严格的投资决策风险责任制,强化投资风险约束机制,谁投资决策谁承担责任和风险。全面推行建设项目法人责任制和投标招标制度,把市场竞争机制引入投资领域。”目前国内对房地产前期的可行性研究,重在对项目是否可行的研究,研究主要是在分析调查的基础上,通过对项目成本和收入进行分析,利用财务评价的方法得出项目投资开发的各个指标,以此作为项目是否可行的判断依据。房地产企业在开发经营过程中,不仅关心项目是否可行,更关心在开发过程中对各环节风险的研究,以做到对有可能发生的风险提前做好防范措施，这个结果可以作为房地产企业开发经营的参考,目前国内这方面的研究很少。总的说来,我国在房地产可行性研究中的风险研究方面还不够深入,也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，风险分析还很表面,决策失误导致重大损失的现象大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中,由于我国的国情和房地产市场的特殊性,需要一种更加完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产前期投资决策方法。1.3研究主要途径与方法 一方面，通过大量的实地调研与市场考察，取得最为正真实的市场及房地产投资的大量数据与相关现实情况，另一方面，通过以往企业房地产投资的大量数据、经验和已有的成熟的操作程序，来进行可行性研究的定性研究部分;通过成本分析、资本收益率、现金流量、盈亏平衡、敏感性分析等一系列财务工具与方法，进行可行性研究的定量分析论证与风险评价;通过合作方的调研与品牌资源的整合，进行项目宏观可行性的分析与判断。第二章 项目概况2.1本项目概况本论文研究的大禹城邦位于朝阳区南湖中街1555号（繁荣路与南湖中街交汇处），卫星路以北，繁荣路以南，伟明街以西，前进大街以东。项目占地面积45.22万平方米，分四期建设。2.2长春市房地产市场分析1980年，以中国改革开放总设计师邓小平发表为标志起步的中国房地产业，迄今已20多年的发展历程，近年来房地产开发投资连续年增长保持在两位数以上，直接间接拉动GDP增长2个百分点，房地产业名副其实地成为中国经济发展的重要支柱之一。长春房地产业的发展可大致分为以下几个阶段：1993-1997年为起步阶段；1998-2002年为快速持续发展阶段；从2003年开始，长春市的房地产市场进入理性调整阶段。 2009年上半年，长春市完成房地产开发投资164.3亿元，同比增长25.1%。房地产开发投资增幅上升的主要原因是住宅开发投资增幅进一步加大，住宅开发投资已占房地产开发投资的79.2%，比去年同期提高3.2个百分点。上半年，长春市新房上市量同比大幅下降，新房可售量同比小幅走低，这说明我市新房供应量略显不足。上半年，我市新开楼盘28个，新房上市量为241.3万平方米，同比下降41.8%。新建住房上市量为206.2万平方米，同比下降42.9%。从新建住房销售户型看，90平方米以下户型的销售量占总量的37.4%，同比提高7.3个百分点。由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿逐渐增强。上半年，长春市二手房成交14286套，成交面积149.4万平方米，同比下降12.5%；成交金额22.9亿元，同比下降29.1%。二手住房成交13401套，成交面积102.4万平方米，同比增长45%；成交金额15.28亿元，同比增长72.1%。目前，长春市二手住房交易与商品住房销售存增比已从0.281提高到0.361，提高了8个百分点，但仍有上升空间。我市二手住房交易与商品住房销售存增比最好时达到0.561，这说明我市二手住房市场仍有很大的发展空间。近几年来，地价不断上涨，开发成本逐年增加；棚改进程加快，被动购房需求增加；商品住房市场化程度不断提高；外地购房者逐年增加；多种需求集中释放，导致房价上涨。而且从目前情况看，长春市商品住房价格指数处于70个城市的中上游水平。与郑州、太原、沈阳、哈尔滨、济南、武汉等12个同类城市相比，长春市商品房价格最低，商品房价格涨幅也处于13个城市的中游水平。由此可见，目前，长春市房价涨幅仍在合理区域内，并呈平稳、小幅增长态势。截至6月末，2009年长春市商品住房销售了28305套，面积是270.9万平方米，同比增长35.7%，销售额93.5亿元，增长了49.6%，增长了近一半，增量商品住房的价格是3452元/平方米，同比增长10.2%，在长春房地产历史上，增长幅度最高的为15%。增长幅度为15%的时候，按同比国家发改委、统计局的调查的数据结果看居全国中等偏上的水平。从综合统计看，商品房，特别是商品住房的销量、销售额度和增幅均创造了长春市历史最高水平，而且体现出目前市场商品房，尤其是商品住宅销售旺盛。经济的好转，股市的上升，积压许久的购房需求像火山爆发般在短期内释放出来。长春市商品房的购买对象不仅仅局限于城区人口，还包含市外省内、省外以及国外的购买力。从近年来的统计数字来看，城区以外的购买力呈逐年上升趋势，从2005年的3.6%到今年上半年的17.4%，年增长约5个百分点。预计今年年末，外地购房（包括国外）将有可能突破20%，这也是一种趋势。作为房地产开发成本的重要组成部分，地价与房价存在着密切的相互作用关系。不同政策和市场环境下地价水平有明显差异。长春市实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展、土地市场的逐步规范，土地市场发生了显著变化，各方面因素下土地价格也在不断提高。随着商品房价格的快速增长，2007年末和2008年初，长春市居住用地的地价水平和增长速度都达到了历史最高水平，且呈现了前所未有的需求膨胀。2008年下半年开始，受国际和国内经济形势的影响，长春市土地市场也受到了很大的冲击，土地市场需求急剧下降，但从已供应土地的价格看并没有下降。据近三年招拍挂出让的经营性用地地价的测算，2006年平均地价是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年是1595元/平方米，地价一直是稳中有升，这说明地价是符合长春市经济发展水平的，长春市房地产市场是健康的。根据国家发改委和国家统计局的统计数据，目前，尽管长春市的房价有大幅度增长，但在全国70个大城市中仍处于中游位置，在15个副省级城市中仍处于较低水平，仍有较大的升值空间。第三章 项目市场定位分析3.1 项目的SWOT分析3.1.1项目优势分析（1）首先最明显的一个优势就是品牌优势，作为大禹城邦的开发商长春乾源房地产开发建设有限公司已经通过已建的威尼斯花园打下了其很好的信誉。 2000年，乾源地产开发的“威尼斯花园”项目甫一面世，就受到长春众多高端人群的追捧，该项目曾经创造的销售奇迹也成为长春的地产界传奇。作为乾源地产高品质开发理念的结晶，威尼斯花园以创新的生活方式、典雅的建筑形态、秀丽的园区环境、优良的建造质量、周到的物业服务，成为了当时长春城市高端住宅开发的代表作品，荣膺“全国房地产开发五十名盘”榜首。十年过去了，直到今日，威尼斯花园也是长春二手房购买者的第一选择，并在二手房市场中保持着一线的出售价格。对于长春这样一个拥有超过七百万人口的城市，能成为长春老百姓十年来有口皆碑的优秀品牌，充分证明了乾源地产专注品质、专业敬业的开发能力和经营道德。十六年风雨砥砺，乾源地产一直秉持“品质筑就未来” 的经营理念，用优质的产品，体现企业价值；用完善的服务，表征客户价值；用宽阔的平台，实现个人价值。一个人性化企业以心换心，始终不渝地对客户和员工保持深切的关爱。从而持续、沉淀，口耳相传，口碑必将成为实实在在的丰碑。相信大禹城邦项目的建设也会已更好的质量面对消费者。（2）其次就是交通便利，此地交通四通八达，有众多公交车经过，277路、154路、13路、315路、222路、213路、229路、320路、306路，同时有轻轨经过，出行十分方便。222路直达火车站，154路直达中东大市场，277路途径人民广场附近。（3）另外大禹城邦社区周边文化氛围浓郁，距师大二附小仅一路之隔，省实验中学，吉林大学，长春大学，长春理工大学，经济干部管理学院等知名学府环绕3.1.2项目劣势分析（1）本项目周边医疗配套资源较差，独墅湖区域内没有独立的医院，目前园区仅有一家九龙医院，距离本地块教远。对老年人客户存在一定抗性。未来随着板块成熟度提高，政府在此方面的投入将有所改善。（2）外部市政配套设施需投入大量资金，导致前期资金压力较大（3）地理位置同竞争楼盘相比，存在一定劣势3.1.3项目机会分析（1）近期内本区域住宅房地产市场供需旺盛，价格平稳，未来前景看好。（2）项目周边公司众多，未来刚性需求很大。（3）本项目为市区内稀有的未开发地段，极具升值潜力。3.1.4项目威胁分析（l）国家宏观调控政策形成房地产行业系统性风险，特别对投资类客户心理因素影响较大。（2）周边项目的准现房销售，可能造成部分客户分流。（3）未来的房屋价格存在下行的风险。3.2 SWOT分析结论 按照S.W.O.T分析理论可以组合出四种战略。（1）SO战略（增长性战略）在本项目的开发上，利用企业在全国的品牌优势，继续做好本区域内的品牌宣传，继续为广大消费者承诺提供良好的物业服务，使企业的品牌得到当地消费者的认同。同时，在广告宣传中突出项目周边配套设施完善、地理位置优越的优势。通过项目策划和宣传引导消费者对未来区域内公共建设投入持续加大及居住环境持续改善的预期。通过“万科在造一座城”的营销策划，突出项目的规模优势，争取那些希望在大社区中拥有一套住房的消费者。（2）WO战略（扭转型战略）在消除威胁方面，鼓励和游说政府加大区域内公共医疗的投入。与电力公司谈判，争取高压电线的迁移。与加油站谈判，争取加油站迁移。在机会把握方面，引导消费者对未来居住环境改善的预期，从而争取潜在的消费者。（3）ST战略（多种经营战略）在项目的开发上依托既有优势积极抢占市场，加强营销宣传。在做好住宅开发和物业管理的同时，积极介入周边大型商业设施的经营开发，改善区域整体的居住及消费环境。（4）WT战略（防御性战略）在项目开发时，对项目潜在的威胁和自身劣势采取措施降低其对自身的不利影响。如投入资金在噪音路段设置隔音屏，项目周边种植较高的树木以降低噪音影响。通过加大对“万客会”业主俱乐部的投入，巩固原有老客户对企业品牌的认同，加强客户忠诚度。通过以上四种战略的分析表明，该项目在地理位置、配套设施和品牌资源上具有一定优势，随着周边经济和人口的发展也将带来一些机会。同时，开发企业进入苏州市场晚于其主要竞争对手中海地产，且储备项目少，急需开拓苏州市场。因此，本项目应在战略上采取S0战略，即在企业既有的优势上加强品牌营销，把握市场潜在机会，积极拓展市场，从而巩固和增强开发企业在区域市场上的领先地位。而WO战略的实施难度大，且成本太高。ST战略则不符合集团公司专注于住宅经营的发展方向。WT战略对于在区域内还处于成长期的企业显得太过保守。本项目虽然存在一些劣势和风险，但通过加强管理，合理制定营销方案，可以弥补自身不足，并将风险控制在较低的程度。总而言之，该项目总体上优势大于劣势，机会多于威胁，是一个具有明显优势的项目。3.3 大禹城邦小区项目的市场分析 该项目依据市场调查结论和对竞争对手的分析，采用个性化准则，发掘项目的差别优势进行市场定位:（1）在设计理念上，坚持“一个面向”，即坚持面向未来;“三个回归”，即人性回归、亲情回归、艺术回归;“四个统一”，即室内环境与小区生活安排统一，自然环境与人文、社会环境建设统一，社区管理服务与业主民主管理、政府行政管理统一。（2）在设计上把人与社会、自然、城市三者之间的关系充分结合，将居、健康、教育、休闲、金融、商业和信息等现代都市生活中诸多要素充分整合，使人们在充分享受都市文明的同时，为人们创造一种快节奏、低生活成本、多样化娱乐的全新现代生活方式。为此采用“围合半围合”式的建筑空间，利于人与人之间的沟通交往，增进邻里关系。改变以往单调的立面及平面屋顶设计，向具有时代气息、线条活泼明快的现代风格过渡。（3）在环境和整体布局、园景设计上，结合当地的人文、自然环境和地域特征进行设计，满足居民安全需求，增加他们的归属感。（4）坚持使用国家推广的新技术、新材料、新产品、新设备，积极推广节地、节能、节材、节水。（5）坚持可持续发展战略，在规划设计中坚持留有余地、远近结合，坚持灵活性、可改性、适应性和超前性，为社区的发展变化创造必要条件。（6）绿化率不低于30%，植物种类多样，随季节更替呈现具有观赏价值的色彩变化，营造具有中原特色的园林式家园。（7）车位数量及地下车位配比满足康居示范工程AA良好以上标准的要求。（8）该项目的建设参照建设部住宅产业办公室颁布的商品住宅性能认定指标体系中的ZA级标准建设，环境性能及经济性能参照指标体系中的3A标准建设;智能化系统按照二星级标准建设。（9）在价格定位上采取差异化策略，根据目前的市场需求，结合本项目的品质因素和成本因素，适当定价，以后根据销售进度和市场需求适当调整。要控制好面积配比，降低总价，扩一大目标客户的范围，以取得较高的市场占有率。（10）通过对市场的详细调查，结合周边楼盘的客户特点及项目本身的特点，该项目的目标客户定位于：A 国有企、事业单位的高收入阶层;B 个体、私营企业中的经理层;C 周边县市的私营老板;D 房改后的二次置业者;E 经济效益好但无地无房的集团购买。（11）物业管理定位:小区采用封闭式管理，车库出入口设有自动监控设备，人行出入口设有保安24小时服务;整个小区实现智能化管理系统，包括安防系统、信息传播系统、物业管理系统:社区内有完善的配套设施，除一般常规性的服务项目以外，要建立一个集医疗、文艺、科普、健身、娱乐、购物为一体的综合会所，经常开展各种各样的社区文化活动，以此相互交流信息、联络感情，构筑一个有利于人与自然、人与文化、人与人之间相互沟通、相互和谐的环境。第四章 项目技术与经济可行性分析41项目技术可行性分析4.1.1项目开发建设建议首先产品分布上要保证各个区域协调性，充分考虑产品规划的影响因素，在考虑区域产品多样的情况下，通过不同区域配套的分布使区域满足居住舒适的要求，体现土地价值。项目的规划理念以“西班牙生态休闲小镇”的低密度社区为规划理念，注重公共空间、邻里中心的营造，强调建筑和文化的多元共生，强调邻里沟通，重塑充满活力和温情的社区氛围。与公共空间的开放相对应，住宅区采取分组团封闭管理，提高居住安全性和舒适性。在产品布局中，随坡就势，顺应山体的自然起伏，合理规划建筑布局。低层、多层、高层产品依托山体有机结合。以全面提高住宅的亲地性和舒适性。自然原本就是城市的组成部分，应当最大化尊重原有地貌，做到建筑与原生地貌的有机结合。依托自然和地块形状和谐分布，随山就势，紧密结合山体，在尽量不改变原貌的基础上加以整理，使得每一户均能最大化限度的、平等的享受到了自然带给人的愉悦感与归属感。4.1.2项目开发经营策略 依据公司的实际情况,本项目宜采取“整体规划、分期完成、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。（1）整体规划、分期完成本项目共45.22万平方米,由于容积率只有1.42,总建筑面积不大适合整体规划。一方面,公司正处在多项目开发阶段,资金紧张,加上银行收紧融资困难；另一方面,现阶段由于去年底宏观调控威力已显现,未来房地产走向不明朗,分期完成有利于根据市场需求变化及时调整物业功能、重新定位、规避风险。因此,本项目不易一次性开发。大禹城邦分四期完成。（2）自主开发、力创精品这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属于资金密集型行业,房地产项目公司可以利用自身的资金优势实现自主开发,通过自主开发,可以以项目品牌带动公司品牌的模式,进一步提升公司在长春的知名度,为公司的进一步发展打下坚实的基础。里水片区的大盘、高档楼盘相对较少,公司可以通过建筑精品楼盘在里水创立良好口碑,提高公司在里水、佛山的品牌知名度。（3）先环境、后房屋、先有样板、后宣传建议项目首期预售之前,先做好小区绿化和配套等形象工程,通过向客户展示良好实景环境和配套,打消客户对期房普遍存在的环境和配套设施售楼和交楼不同的顾虑,同时,也增强客户对项目的信心。4.2项目经济可行性分析4.2.1项目投资估算 建设投资包括土地取得费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、工程管理费、其他费用、不可预见费等。大禹城邦的投资估算见下表4-1表4-1序号项目名称费用（万元）备注1不含土地费用总成本合计63076.961.1前期费用9828.07921.2建安工程费用47454.121.3建设单位间接费3994.761.4不可预见费用18002含土地费用总成本合计85076.962.1土地费用220003含税金费用总投资合计107174.563.1总税金22097.64.2.2大禹城邦小区销售估算根据周边市场状况、本片区的市场潜力，结合项目自身的素质及定位，估算本项目在开发期内可实现的销售收入为: 149950.8万元（未考虑车位的收入）目前本市一般住宅小区地下停车位多以出租形式租给业主，开发商不必缴纳房产税。销售估算如表4-2所示：表4-2序号项目面积（平方米）单位售价（元/平方米）合价（万元）备注1住宅1754697458130864.8均价2商业190861000019086均价3合计149950.84.2.3大禹城邦小区项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点（BEP），判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量（销量）、成本与利润的关系，所以称量本利分析。盈亏平衡分析的方法很多，在这里只以销售价格为指标进行盈亏平衡分析。 设住宅售价为x元/平方米，网点售价为y元/平方米,令W1=175469x/10000,W2=19086y/10000,则根据盈亏平衡理论列式如下：（W1+W2）-W1+W2）*5.5%-W1*6%-W2*15%-350.74W1+W2-85076.96-（W1+W2）*5.5%-W1*6%-W2*15%-350.74 *25%=85076.96经推算：y=56301.48.7716x盈亏平衡时住宅和网点的不同销售价格见下表：表4-3盈亏平衡时住宅和网点的不同销售价格序号项目销售价格（元/平方米）1网点部分80009000100001100012000130002住宅部分550753935279516550514937 从以上数据可以看出，相比预估销售价格，盈亏平衡时的销售价格具有较高的安全边际。第五章风险分析5.1项目风险分析 投资项目的风险就是指由于各种不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每一阶段都可能产生新的风险，在项目的全寿命周期内，风险无处不在、无时不有。风险的大小既与损失（或超预期收益）发生的可能性（概率）成正比，也与损失（或超预期收益）的大小成正比。5.1.1项目主要风险因素识别及分析 主要包括政策性风险、财务风险、工程建设风险、自然风险和社会风险。（1）政策性风险由于房地产业是国民经济的支柱和先导产业，经济发展过热，首先表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观调控的重点，特别是2007年以来，国家中央银行较大幅度提高存款准备金率和年利率。此项目施工周期4年，销售周期4年，时间较长，在这期间，国家可能实施的宏观调控政策，如利率提高，带来房地产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，导致金融风险。（2）财务风险 本项目开发持续时间较长，按照中国房地产发展周期性（5年一个周期），2008年奥运会结束后房地产可能出现销售低迷期，而此项目的销售刚好赶上，可能影响销售进度，出现大量空置现象。项目总占地18万平方米，开发建筑面积为48万平方米，需要投入的资金多。而本项目开发单位“长春乾源房地产开发建设有限公司”资金链长，项巳前期开始启动所需资金主要依靠集团融资投入，另外在项目中后期开发过程中，投入资金全部来源于预售，如果预售出现问题，资金运转难度太大，施工将无法进行。（3）工程风险工程造价和工期是本项目的工程建设风险之一。工程中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响项目的资金回收。若按进度实施，则各项许可证照办理必须与工程进度匹配，否则将产生违约施工导致勒令停工和罚款风险。（4）自然风险本项目在施工过程中应考虑东北地区冬天时间较长的因素在内。（5）社会风险本项目的建设可能带来噪声污染，影响周围文化机构和居民的不满和投诉，从而影响到本项目的开发进度。5.1.2防范和降低风险措施（1）认清政策，看准市场，搞好销售面对经济的高速发展所带来的房地产业过热趋势，政府会随时引导和调节房地产业健康发展，2007年以来国家8次提高了“存款准备金率”这已经充分体现这一点。公司应时刻关注国家政策，把握好市场的动向，制定好相应的解决方案。本项目开发单位“长春乾源房地产开发建设有限公司”，虽然其在社会的影响力很大，但因进入长春市场时间较主要竞争对手晚，在当地的品牌根植时间不长，仍需注重进行“品牌宣传”。在项目建设中，宣传先行的策略必须遵守，充分预热和蓄势是项目能否成功的关键。（2）加强项目施工管理，提高工程质量可采取风险控制和风险转移两种形式。从内部的技术、工程、管理方面制定相应措施控制风险发生;外部可采取分散、转移方式减少项目承担的风险，如：可采取工程保险将风险损失转嫁给保险公司承担，设备采购和工程施工合同中加入转嫁风险条款等。（3）加大环保力度，减少社会危害虽然本项目建设及运营中对环境影响较小，但按照相关规定要求，也应对项目进行环境影响评价工作，满足项目建设程序要求，并按照环境影响评价部门对项目建设及运营中需采用的环保措施认真执行，减少项目建设及运营期间的污染物可能对环境的影响，采取有效措施并做到达标排放，将危害降低到最低程度，与周围环境长期协调发展。5.2项目社会影响评价5.2.1社会影响分析 房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性的产业地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。其产业链长，波及面广，国民经济中投入产出部门中绝大多数与其有直接关联关系;它是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需，缓解了人口增长所带来的就业压力。长春市自改革开放以来快速发展，作为带动经济发展的第三产业的前沿产业房地产业，与经济建设的发展紧密相关。为实现长春的跨越式发展，2008市政府将加大招商引资力度，做强引资平台，创新招商方式，利用产业优势招商引资，并把投资环境建设放在首位。本项目是长春市的一个重点城市建设规划项目，开发大面积的住宅楼，将拉动周边住宅业和商业的发展，逐步营造一个园区高教区的居住区，符合当地经济建设与宏观发展方向，可以改善该区域社会服务容量，对区域经济的可持续发展起推动作用。从社会环境和经济环境角度看，项目建设可为苏州经济技术建设、城市化进程和社会发展起促进和推动作用。可满足更多居民和投资者对居住和投资的需求，满足当地居民生活购物的需求，项目建设对社会各个行业的发展都具有良好的促进作用，是深受人民群众欢迎的好项目，具有稳定的市场和良好的经济和社会效益。5.2.1社会风险分析本项目是综合建筑项目，经营过程中不产生有害物质，对周围居民及环境没有危害，基本上无社会风险。综上分析，本项目建设，符合国家房地产开发政策，对当前发展地方经济、对工业园区的整体开发建设都将起到促进作用，是深受当地人民群众欢迎的好项目，其社会效益是较大的。第六章 结论和建议6.1结论房地产项目开发成功与否靠的是前期的决策是否正确,而前期决策又是由可行性研究来支持,因此,开发商要高度重视可行性研究工作的开展。本文运用可行性研究的一般理论与房地产市场开发行业的实际情况相结合,通过对长春市大禹城邦小区房地产项目的开发经营环境的市场调查分析、市场定位后,对项目规划设计、开发经营策划与开发进度提出初步意见,并在此基础上,对项目作了严密的投资分析、财务分析和风险分析。经过对本项目的全面细致分析后,得出以