零点劳动大厦—劳动大厦招商报告.doc

北京劳动大厦整体拍卖主拍：北京新世纪拍卖有限公司二零零三年九月22 / 24目 录前 言1标的酒店概况2公开拍卖原因11北京劳动大厦产权情况变迁11拍卖须知12联络方式14Beijing Labor Hotel15劳动大厦拍卖项目附件19附件一：授权委托书20附件二：北京新世纪拍卖有限公司资质与实力介绍21前 言2001年7月31日，北京赢得了世界，亚奥地段也迎来了新一轮的投资热潮；随着奥运整体规划方案的确定，商务氛围渐趋浓厚，众多商家纷纷抢滩于此。但僧多粥少，如何才能在如此激烈的竞争中占得先机呢？2003年7月8日，中关村科技园区健翔科技园隆重开园，该科技园所在地区科技资源丰富，高级人才密集，仅中科院一家就驻有12个研究所，拥有10多个国家重点实验室。众多科技精英汇聚，亦孕育着无限商机。众多投资者不禁兴叹：如何才能同时搭上奥运与科技园两班车呢？鱼和熊掌真的不可兼得吗？一个机会悄然来临了！2003年7月25日，北京劳动大厦有限责任公司和北京新世纪拍卖公司签署了劳动大厦拍卖协议。这注定会吸引众多投资者的目光，因为谁能成为劳动大厦的新主人，谁就可以同时占据奥运商圈和科技园区两大地利，成为新一轮投资潮中之执牛耳者。这究竟是一座什么样的酒店？它到底能给你带来什么样的商机？本招商报告书将为你全方位诠释此难得机遇。标的酒店概况劳动大厦位于北京中关村高科技园区中心区的东大门，坐落在北京2008年奥运村村口，所在区域是高科技发展和奥运经济的交汇之地。劳动大厦与周围科技、人文、绿色共同缔造开放、流动、友好的场所精神。 极具张力的黄金地段劳动大厦是一家三星级涉外酒店，坐落在北京市朝阳区北沙滩大屯路甲一号。地处健翔科技园区和奥运商圈内，紧靠亚运村和中华民族园。一、紧邻奥林匹克公园近距离坐享国际标准的完善配套；掌控亚奥核心商圈，近水楼台，抢占无限商机。紧随庞大的奥运工程节奏，劳动大厦的奥运商机突显。毋庸置疑，劳动大厦与奥运村仅一路之隔，随着奥运整体规划方案的确定，必将转浓此区域的商务氛围，奥运村的建设将极大带动这一地区的发展。“氧吧”内的“酒店”。劳动大厦地处“氧吧”区域内，周边集中了13000亩国家森林公园、3000亩人工湖、13个国际一流的大型体育场馆、可容纳2万人的国家游泳中心，80万平米的商业服务设施，该区总绿化面积达到70%以上。周围还有，集中国少数民族的传统建筑，民俗风情、歌舞表演、工艺制作以及民族美食为一体的大型民族文化基地-中华民族园。二、坐落健翔科技园内优势独特，拥有一批国家级科研机构、国家重点实验室以及大量高新技术人才，是开展各种商务会议活动的极佳场所。劳动大厦坐落在国内首家以科技商务为特色的中关村科技园区健翔科技园内，该地区商务及会务资源十分丰富。建设中的健翔科技园内拥有一批国家级科研机构、国家重点实验室以及大量高新技术人才。这意味着此科技园内孕育着巨大的商务及会务的需求，而劳动大厦作为此园区内的一家三星级酒店，将为园区内举办科技、文化交流活动提供了便利的条件。大厦周围有亚运村、解放军306医院、中关村、上地信息产业基地、八大高等学府及音乐学院、信息工程学院、中国农机院、中国舰船研究院、 中科院天地科学城、地球所、地理所、感光化学所等知识、休闲、运动、商务活动场所，可以为旅游观光和参加商务活动的客人提供非常方便的住宿、运动、休闲服务。酒店周围有风林绿洲，澳林春天，倚林佳园，裕瑞轩、健翔园、竹溪园等八个中高档居住区，还有北辰购物中心、亿客隆超市、华汇超市、普尔斯马特会员店等购物场所。周围交通畅接四方与健翔交通枢纽一脉相承，南毗北四环，北临大屯路，东靠中轴路，地铁奥运支线就近直达，交通脉络更臻顺捷。劳动大厦旁的京昌高速（八达岭高速）是从市区向北通向市郊的最重要的要道之一，也是游客从市区到京城北部各大旅游景点必经之路，它贯穿北京城市二、三、四、五、六环路，是北京的北大门。大厦门前的大屯路，是未来奥运村的主要干道之一,它向西穿过清华北大到达中关村、上地、圆明园、香山和颐和园，向东经过奥体公园、亚运村、望京到达首都机场。劳动大厦地处北四环和北五环之间，交通极为便利。附近有315、328、344、355、618、727、809、834等近20条公交车辆从门前经过，公共交通网络密布。它距首都机场20分钟，距前门、故宫约6公里，距亚运村仅3公里，距四环1.5公里。距未来的北京大型水上娱乐活动中心仅1公里，距中轴线步行10分钟的路程，距规划中的地铁奥运支线（2005年前完工）1000米。建筑质量过硬，“三叉”结构独特北京劳动大厦由劳动和社会保障部组建，主楼于1986年建成，1991年开始营业，是一家三星级的涉外酒店。劳动大厦占地13亩，建筑面积27261.4平方米，占地面积8075.64平方米，主楼为钢筋混凝土结构，地上14层，地下2层。一层为大堂、商务中心、美发厅、茶室、娱乐厅；二层以上为客房；餐厅分布在三层和五层；楼层间高度2.7米；地下一层为设备层；地下二层为职工宿舍；附属用房有配电室和锅炉房。酒店有四部迅达电梯，一部员工电梯，采用中央空调。共有客房352套，其中普通标间290套，高级标间54套，普通套间2套，高级套间6套；共有小会议室15个，中会议室1个，大会议室1个，多功能厅一间。酒店的基础设施为“七通”，即通电、通水、排水、通暖、通气、通讯、通路，且所有在用设备运转完好，均能满足酒店正常运营需要。一层大堂顶棚有灯池、吊灯，大理石墙面、大理石包柱，地面铺设进口大理石，表面光滑并有吸音效果，自动转门；客房是石膏板吊顶，地面铺有地毯，壁纸墙面，木门塑钢窗；会议室是轻钢龙骨矿棉板吊顶，花岗岩地面。（详见附件劳动大厦房地产估价报告）周围环境优越，升值潜力巨大 投资前景看好地处奥运村旁的劳动大厦，周围环境优越，具有较大升值潜力。毋庸质疑，奥运村的建设将极大带动该地区的发展。房地产地段的升值，依赖于政府政策的倾斜和资金的投入，亚运村由一片垃圾场发展为高尚商务、住宅区；CBD由偏远的厂房一跃成为繁华、财富基地最好的注脚。政府在奥运村的建设上直接的投入达到几百亿元，财富的积累必然抬升这一地段的价值。而几百亿的商机，也必然会吸引海内外的众多知名企业进驻此地。而且，奥运村的规划中还有高达80万平方米的商业、商务设施，也同样会吸引各国的商务企业。因此，未来的奥运村将会发展成为北京新的国际化商圈！ 得天独厚的优势，可加改造的劣势调查结果显示，劳动大厦所具备的前三位的优势是价格合理（50%）、所处地段好（45.45%）和会场硬件好（45.45%）。其中所处地段好是劳动大厦得天独厚的优势，是其它酒店无法具备的。前三位的劣势是总体水平不好（41.48%）、周边环境不好（29.41%）和住宿条件差（23.53%）。劳动大厦由于经营时间较长，无论是酒店经营方式还是当年的装修设计都无法满足现在的消费者口味，这是消费者给予其总体水平不好和住宿条件差评价的主要原因，而这些都是可以通过重新规划投资改造的；随着奥运商圈和健翔科技园的建设，周边环境也会在未来的三到五年内得到巨大的改观。附表 消费者是否继续选择劳动大厦的原因选择的原因不选择的原因原因百分比原因百分比价格合理50.00总体水平不好41.18所处地段好45.45周边环境不好29.41会场硬件好45.45住宿条件差23.53总体水平高36.36服务不专业17.65服务专业22.73所处地段不好11.76长期合作4.55价格不合理11.76会场大4.55餐饮11.76朋友关系4.55娱乐设施种类少5.88资料来源：零点调查公司于2003年9月针对北京劳动大厦会议用户酒店内拦截访问。 建筑结构可适应性强劳动大厦当初设计时，对主楼与配楼的楼高留有空余。主楼在现有基础上，可增加13米。辅楼在现有基础上，也可增加四层。楼层的可增高性与内部结构的可改造性为酒店的新主人预留了充分的重新设计空间。无论是做为会议酒店、商务酒店还是集各种功能于一体的混合型酒店，这里都是你发挥自由想象力与创造力之所。在被告知劳动大厦地处奥运商圈和健翔科技园等条件下，会议中心和商务酒店是北京各大中小企业中高层管理人员最为看好投资对象，这个结果和劳动大厦专家座谈会的结果比较吻合（详见附件：劳动大厦拍卖项目研究报告）。这也为劳动大厦指明了未来的经营方向。附图 北京企事业中高层管理人员认为劳动大厦今后最适合的经营方式资料来源：零点调查公司于2003年9月针对北京城市150家企业的高层管理人员进行的随机抽样电话访问。 拍卖价值合理根据北京建亚恒泰房地产评估有限公司对北京劳动大厦的评估，其房地产市场价值为16342.87万元（详见附件劳动大厦房地产估价报告）。本次拍卖以1.5亿的保留价起拍，保留赢利升值空间为投资者收益,价位可以说已经相当合理。 知名度高劳动大厦原隶属于北京劳动与社会保障局，1991年投入使用，在很长时间是国家部门、政府机关、企事业单位召开会议的地方。承接过多次大型会议，体育赛事、旅游团体，在政府机关、企事业单位、普通居民中享有很高的知名度。调查结果显示，除凯迪克和西郊两个准四星酒店外，在其它三星酒店中，劳动大厦的知名度最高。附图 北京北部地区三星级酒店知名度调查结果（%）资料来源：零点调查公司于2003年9月针对北京城市150家企业的高层管理人员进行的随机抽样电话访问。（注：此题为多选题，应答比率之和大于百分之百。） 客房出租率逐年上升从劳动大厦目前的客房出租率看，2000年平均客房出租率在40-45%，2001年平均客房出租率在45-55%，而到2002年平均客房出租率在55%-60%左右，相当于北京地区饭店60%的平均客房出租率，在三星级酒店中，高于平均入住率。总体上呈现良好的上升趋势。其中集体客户占到70%，散客占到30%左右。 奥运村里居住，零距离办公北京将举办2008年第29届奥运会，在未来五年的场馆建设、道路市政改造、绿化营造等，需要大量的建筑公司、企业、团体、政府部门进入，奥运村旁的劳动大厦能够为他们提供良好的办公条件！调查显示，19.58%的受访者认为劳动大厦可以以写字楼式酒店或酒店式写字楼经营。公开拍卖原因劳动大厦自1991年开始营业以来，曾经一度辉煌，但随着酒店业竞争加剧，在体制的困扰下，它逐渐失去往日的活力。虽然在2002年元月1日进行改制，将国有企业转为民营，但由于唯一的法人股东主营业务为商贸，虽然有心借助其得天独厚的地利使劳动大厦重现昔日的光彩，但在酒店管理高度专业化的今天，仍显不从心。于是劳动大厦股东毅然决定进行公开拍卖，寻求更有实力、更专业的的企事业单位对其进行经营管理。北京劳动大厦产权情况变迁北京劳动大厦由劳动者和社会保障部组建，1991年营业，现为三星级涉外酒店。大厦占地13亩，建筑面积27261.4M2，土地原属朝阳区洼里乡。为建设奥运村，现劳动大厦所占土地已征为国有土地，补齐土地出让金等费用后即可发土地证。1999年劳动大厦产权由劳动和社会保障部脱勾到中国发展研究基金会。2002年元月1日改制，现劳动大厦为独立法人单位，没有做过抵押贷款。北京劳动大厦有限责任公司目前有股东两方：法人股东一名，北京京北龙源商贸有限公司，股权百分比为80%；自然人股东一名，杨学义，股权百分比为20%。拍卖须知一、本拍卖须知依据中华人民共和国拍卖法和有关规定所制定。二、竞买人一旦进入拍卖会场参与竞买活动，就视同认定本公司所有有关规定，并受此制约。三、本次公开拍卖的参考价为：人民币1.5亿元。（不含土地出让金）四、按照拍卖法规定，本次公开拍卖的竞买人必须在入场前提供有关资料、证件和授权书，并按规定交付拍卖履约保证金。本次拍卖履约保证金为人民币1500万元，付讫即可领取一块竞价标志牌。五、本次拍卖采用增价拍卖方式，进行拍卖时，先由拍卖师报出起拍价后，由竞买人按拍卖师宣布的加价幅度举牌加价竞买（低于加价幅度的竞价无效），至无人继续加价后，以拍卖师是否落槌表示成交与否。在拍卖过程中，拍卖师有权根据竞价情况调整每一次加价幅度。六、竞买过程中，竞买人以举牌方式竞价。在拍卖师复价之前，竞买人不得撤回已经举出的竞价标志牌。同一价格，先后应价的，确认先者。最后应价出自两个竞买人同时所为的，拍卖师可再提出一个递增价让竞买人竞标。七、本次拍卖是以房产标的现状进行，一旦竞价即表明完全了解情况，并愿承担一切责任。八、本次拍卖系按拍卖标的总建筑面积以人民币计价、成交价不含国有土地使用权出让金，以及房地产交易中应由买受人交纳的有关税费（如契税、过户手续费、印花税、权证费，以及房地产交易中规定缴纳的其他费用）。九、拍卖成交后，买受人必须当场承付成交金额的20%作定金，已交付的保证金自动抵充成交款。成交价款余款应于拍卖会结束后3个月内付清。竞买人未按规定支付定金或价款的，应承担违约责任，并向拍卖人支付成交价20%的违约赔偿金；因违约造成拍卖人经济损失的，买受人还应按拍卖法有关规定承担经济责任。十、拍卖标的成交款的支付方式为：买受人通过银行转帐方式将成交款存入北京新世纪拍卖有限公司的帐户，该帐户由委托人和开户人共管，并按委托人的指令划转至委托人指定的帐户。十一、拍卖成交后，由本公司开具拍卖成交确认书，买受人当场签署，另买受人必须按拍卖成交价支付5%的拍卖手续费。十二、拍卖成交价款和手续费应以人民币结算，买受人若以外汇支付，须事先征得拍卖公司同意，人民币与外汇的兑换比率按拍卖当天北京市外汇管理部门公布的外汇调剂价换算。十三、本次拍卖成交标的系北京劳动大厦有限责任公司所委托，成交金额作为代收代交款处理，本公司开具由税务部门统一监制的资金往来发票。十四、拍卖成交且买受人将全部款项转入本公司帐户后，由本公司以及由委托人提供有关文件、资料，协助买受人到有关管理部门办理手续和交纳相关税费。十五、拍卖成交，买受人在办理产权交接和过户登记时，必须交纳与拍卖成交标的有关的其他费用和房地产交易税费，因拖欠税费而造成自己和他人经济损失的，由买受人承担责任。十六、买受人对拍得的房产的处置，必须遵照政府和有关部门的法律以及有关规定。十七、本次拍卖会中未成交者交付的保证金，于拍卖之日三天内全额退还。未成交者凭领取的竞价标志牌和本公司开具的保证金收据到本公司指定地点办理退款手续。十八、拍卖公司对本拍卖须知有解释权。其他未尽事宜，按照拍卖法执行。北京新世纪拍卖有限公司名 称：北京新世纪拍卖有限公司地 址：北京市劳动人民文化宫内文华宫写字楼2611室邮 编：100006办公电话：010 6528 2267 6528 7067传 真：010 6528 4356联 系 人：赵卫斌 宋晓霞Beijing Labor HotelInvest in Beijing, Invest in ChinaOn July 13th, 2001, Beijing, the capital of China, was awarded the host city of 2008 Olympic Games. This will create great business opportunities for global and domestic investors. With the Olympic constructions warming up in Beijing, the lure for investment in the future Beijing Olympic business area is attracking many investors . Among these pursuing for real estate opportunities, it is, however, very difficult to discover a right place for investment. On July 8th, 2003, Jianxiang Branch of the Zhongguancun Science Park was founded. The park was abundant of Chinas elites of science and technology. The Chinese Academy of Science has set up 12 institutes there. Besides, many successful business people have settled down here who will create more opportunities. Many investors ask themselves: how can an investor benefit from not only the Olympic Games but also commercial potential of this “silicon valley” of China?Is it really impossible to ”kill two birds with one stone?”Here is a good opportunity awaiting smart investors!On July 25th, 2003, Beijing Labor Hotel Co., Ltd. and Beijing New Century Action Co., Ltd. signed an agreement to auction Labor Hotel . This is a rare opportunity. The new owner of Labor Hotel will be crowned with the dual benefits of integrating his investment in the Olympic Games and the high-tech real estate area in Beijing. Labor HotelThe Labor Hotel is a three-star hotel located to the east gate of Beijings Zhongguancun Science Park facing the Olympic village. It is a place where the development of high technology and Olympic economy come together. The building is 14 stories high with 27261.4 sq. meters of construction space. The land that the hotel sits on is 8075.64 sq. meters. The hotel has 352 rooms, 8 suites and 18 meeting rooms with all standard specifications. The history of the hotel and the reason for auctionBeijing Labor Hotel was built affiliated with Chinas Ministry of Labor and Social Security. In 1991, it became open to the public. The ownership was transferred to the China Development Research Foundation 8 years later. Due to the reform of state-owned enterprises in Jan, 2002, it became a private-owned enterprise. The shareholders of this hotel now are Beijing Jingbei Longyuan Commerce and Trade Co., Ltd. ( 80%), and Yang Xueyi (20%). Since 1991, Beijing Labor Hotel has been serving a large number of domestic and overseas guests. With the growing competition over the years, the hotel has gone throught a toug time. Although it became a private-owned company a year ago, little improvement has been made because hotel management is a highly-specialized industry today. The primary shareholder of this hotel is known for its expertise in commerce and trade. Therefore it has decided to sell the hotel to a future investor whose expertise is in hotel management. What is unique about this investment? Location, location, location. Beijing currently has the highest commercial property value in China. Located in the eastern part of Zhongguancun, Labor Hotel sits between NO. 4 and No. 5 ring roads around the city. It is neighbored by the Olympic Village, National Forrest Park, Chinese Ethnic culture park, and many institutes of Chinas Academy of Science. Most of the 2008 Olympic Games, according to the 2008 Beijing Olympic Organization Committee plan, will be held in this area.Great AccessibilityThe Beijing Labor Hotel has easy access to travel and transportation. It only takes 20 minutes to drive to the Capitol International Airport. It is also adjacent to a large number of public transportation services.Land ValueThe Beijing Labor Hotel is close to the Jingchang Highway, which is the north gate to Beijing. This has boomed the already prosperous real estate development in this area and thus substantially increased the land value and this trend will continue as the 2008 Olympic games are approaching.The Advantages Can Not be Replaced and but the Disadvantages Can be ChangedAn investigation made by Horizon Research showed 3 top advantages and disadvantages of Beijing Labor Hotel. The 3 top advantages are reasonable price (50%), good location (45.45%), and good conditions of meeting rooms (45.45%). The good location is the unique advantage of the hotel, which can not be obtained by its competitors. The 3 top disadvantages are low overall level (41.48%), the circumstance is not good (29.41%), and the accommodations is not good (23.53%). Due to the aging of the building, neither the management nor the decoration design can cater to the taste of todays consumers. This attributes to the assessment of low overall level and not-so-good accommodations, which can be changed by increasing investment and introducing advanced management. With the development of Olympic construction and the Zhongguancun Science Park construction, the surrounding environment will take a new look in next 2 to 3 years.The reasons for choosing the hotel againWould Would notReason Percentage（%）Reason Percentage（%）Reasonable price50.00 Low overall level41.18 Good location45.45 Circumstance is not good29.41 Good meeting room hardware45.45 Accommodations is not good23.53 High overall level 36.36 Nonprofessional services17.65 Professional services22.73 Unreasonable price11.76 Data source: The investigation made by Horizon Research on Sep. 2003How Do I Follow Up?In order to learn more about this unique investment opportunity, please contact:Beijing New Century Au