高铁北站新城开发PPP建设项目商业计划书.doc

高铁北站新城开发PPP建设项目商业计划书高铁北站新城开发PPP建设项目商业计划书一、 项目背景作为国家“四纵”、“四横”快速客运通道之一的沪昆客运专线（简称沪昆高铁），是一条线路里程最长、工程投资巨大的东西向客运大通道，全线长2066公里，投资约2800亿元人民币，堪称世纪工程。该高速铁路东起上海，西至云南昆明，设计时速为350公里，沿途设有杭州、南昌、长沙、贵阳等站点，自我国铁路几次大提速以来，时速200公里以上的动车组将首次进入大西南。沪昆高铁建成后，将结束我国山区铁路客运时速不足每小时60公里的历史，对湖南地区的社会、经济发展有重要的意义。2010年，沪昆高铁某北站最终选址于某县坪上镇，这不仅是某市交通建设的一块里程碑，同时也为某县的建设带来了前所未有的机遇。坪上镇乃至某县的交通区位及总体发展格局未来将发生翻天覆地的变化，区域经济地位将进一步提升，城镇建设将得以高速发展。沪昆高铁某北站位于某县坪上镇，车站中心位置包括该镇的东岭、竹畔、百宁、新开等四个村。某北站设计站房规模为地级市级，站房占地6000平方米，两座侧式站台，预留了一座岛式站台两条到发线的空间。某北站2014年底已建成并投入使用。新建某北站位于湖南省某县境内北部，双石村西侧，跨过麦石里村。站位范围内多为旱地和稻田。车站性质为客运中间站。新设侧式旅客站台2座，站台长度450m，站台宽度9.0m。站中心设旅客地道1处，满足乘客乘降需要。车站两侧设防护栅栏，保障行车安全。 车站设保养点1处，结合车站范围地形特点，将维修点设在站房同侧大里程端。维修点内新设大机停放线1条，作业车辆停放线1条。连接沪昆与某的邵坪高速公路作为沪昆客专配套工程正在建设，它是连接某市区至沪昆客专某北站的一条快捷通道。以上铁路、公路的建设，将使某县乃至某市的区域交通网络更趋完善，使人民“一小时至长沙，两小时到武汉”的梦想变为现实。沪昆高铁某北站新城主要包括东岭、双石、百宁等14个行政村，一期规划面积为756.40公顷（约7.56平方公里），区内人口分布形式以自然村落为主，部分村虽有部分用地位于规划区内，但没有人口分布。区内现有人口11287人，总户数3225户，总人口密度1492人/平方公里，其开发前景广阔。以沪昆高铁某北站为依托的沪昆高铁某北站新城位于某市、冷水江市和涟源市“三市”交汇的“银三角”经济圈的核心区，北有娄新高速、湘黔铁路、沪昆高铁，东有安邵高速、邵坪高速、G207国道，西、南两侧均有“十二五”规划高速，区位交通条件非常优越。某北站距某市约38公里，距某县城约30公里，距冷水江市约14公里，距坪上镇城区约4公里。便捷的对外交通条件，有利于规划区交通枢纽中心的形成，新城框架的拉开，交通通信、商贸物流、生产要素的集聚。二、沪昆高铁某北站新城开发前景展望1.湘中城镇一体化建设的战略连接点，城镇建设的载体现代经济的竞争，从根本上讲就是城市经济的竞争，随着社会化大生产的深入发展，区域经济越来越朝集团化、区域一体化方向发展。湘中地区历史同源，文化同根，历来经济联系紧密，湘中城市群的概念在20世纪80年代就有人提出。北站新城，将从湘中城镇发展的最高点出发，着力于湘中城市一体化，打造湘中重要的城镇化战略支点。北站新城将成为某市城市向北的战略连接点，将加快推进与娄底、冷江、新化和涟源等城市的联动发展，逐步从经济、社会、教育、资源等各方面联动，最终实现区域城市一体化，带动安化、溆浦、新化、某等雪峰山区的城镇化进程，实现湘中城镇化的跨越式发展。2.娄邵经济协作区的结合部，湘中城市经济一体化建设连接点区域经济合作已成为世界经济发展的主流，就国内来讲，各区域经济一体化如火如荼。长三角、珠三角、环渤海等区域合作深入发展，湖南省内也由最初的长株潭区域合作发展为更大范围的3+5城市群。湘中城市群将从长远战略出发，探索区域合作发展的道路。北站新城位于娄邵两市的结合部，是湘中、湘西南两大经济板块的中心。坪上镇历史上是老新化县的一部分，大同文化又是梅山文化的重要分支，而新化、冷江、涟源等县市，千年来和某人民共用着“宝古佬”的称谓。北站新城作为娄邵经济协作实验区已经具备了区位条件、文化条件和产业条件，目前两地人民也急切期待通过两地的经济合作来加快经济发展，提高生活水准。目前，区域经济合作试验大部分集中在经济发达区域，在经济欠发达地区的跨行政区的全方位的一体化还极少见，因此，娄邵经济协作区必将通过高铁北站新城而加快发展。3.某北部新城、东部城市群的重要支点、对外门户某作为一座有着2500多年历史的古城，文化底蕴深厚。但是，近二十年来，由于各方面的原因，某的城市发展还不够快，某急需一个突破点，来重整城市的发展。北站新城作为沪昆高铁在某唯一的地级站，将是某联通外部的重要窗口，也必将成为某城市化建设的先导区。新城距市区38公里，距某县城（已基本实现与某连城）28公里，虽然中间距离较远，但是也具备了同城一体的基本条件，这在全国有不少先例，如宁波北仑区（北仑港）距宁波市区40公里，张家界武陵源区距市区28公里等等。总之，新城城市建设、工业建设、物流、房地产开发的前景诱人。三、开发的有利条件1.打造某北站新城是顺势而为，发展条件得天独厚新型城镇化是湖南“四化两型”战略目标的重要内容，是新型工业化的基本土壤。安邵高速、邵坪高速等项目建设即将完成，特别是沪昆高铁设站坪上，即某北站，带来了城市间人口流动的大流量和高密度，是推进新型城镇化建设和促进城市间经济一体化进程的强有力的推动器，为坪上的城镇化建设提供了千载难逢的发展机遇，为县“做大城镇”战略注入了新的内涵，为某市“南延、东进、北拓”的城市化战略扩大了外延。打造某北站新城是顺势之举，具有得天独厚的发展条件。2.交通区位优势为打造某北站新城提供了发展条件沪昆高铁在坪上设站，即某北站，使坪上处于东西交汇、南北贯通的交通枢纽内，娄怀高速、邵坪高速、娄新高速、衡邵高速、207国道与沪昆高铁交织，形成四通八达的交通网络。且某北站地处某市、娄底市、冷水江市所构成的湘中“银三角”经济战略区位，区位条件十分优越。特别是随着沪昆高铁的贯通，可迅速形成以某北站为中心的经济高速发展区域，北上长沙，可融入环长株潭经济圈，仅1小时车程；南下广州，与经济发达的珠江三角洲地区融合，仅2个半小时车程；东至上海，进入亚太地区重要的国际门户，仅4个小时车程。这种承东启西、临南朝北的战略区位优势，多点对接、多极增长的发展格局，为以某北站为中心开发新城区提供了得天独厚的发展条件。3.沪昆高铁为打造某北站新城创造了支撑条件从长期看，新一轮的经济增长周期，需要更高水平的交通条件以及更好的基础设施，而沪昆高铁及其配套项目的建设，为新一轮经济增长提供了更好的支撑条件和支撑基础。首先，娄新高速公路和邵坪高速的建成将某市、冷水江与某北站实现无缝对接，会使运输市场进入一个快速发展的时期，运输企业、客运班线、道路运输经营户、从业人员将得到前所未有的发展，将极大方便广大群众的出行，产生巨大的经济效益。其次，交通条件的改善将大大加快农业资源的开发和农产品流通速度，带动粮食、蔬菜、养殖、旅游等特色农业的发展，为新城建设提供强力支撑。第三，大流量的人流物流将带动第三产业的巨大发展。随之而来的是商贸物流业、现代服务业、休闲娱乐业和旅游观光业将雨后春笋般发展，强力推进新城建设。4.资源优势为打造某北站新城提供了基础条件新型城镇化作为吸引投资、集中发展优势产业的载体，离不开资源作为支撑。坪上丰富的人文、自然资源可为某北站新城建设提供有力保障。一是人力资源众多。据调查统计，坪上镇在国外的技术专家有27名，在国内的技术专家有79名，他们对家乡有着特别的情结，报效家乡、建设家乡一直是他们的夙愿。再加上带动引进的人才，必将形成一个庞大的智囊团，将为某北站新城的建设提供可靠的人才技术保障。三是资金来源广泛。坪上本地民间资本市场广阔，年均存入当地银信部门的现金就上亿元，外围资金更是势力雄厚。三是自然资源丰富。座落在坪上的筱溪水电站，为大型水利枢纽工程，可为新城建设提供能源保障；坪上水资源量充沛，资江穿境而过；煤、锡、金等矿产资源储量丰富，经济基础条件较好，为新城工业发展提供了基础条件。四、项目建设任务与内容（一）建设任务在坪上镇双石、东岭、新开等村，建设7.56平方公里（一期）新城镇，融合交通运输、星级宾馆、商业购物、文化休闲和生态居住等主要功能，重点发展现代物流业、房地产业、特色餐饮和其他新兴服务业，加快形成工业和商贸流通集中区，打造工贸特色重镇。配套建设基础设施和社会事业设施，完善道路、供水、供电、电信、网络等市政设施。（二）主要项目规划布局1.居住项目布局居住项目用地面积247.8518公顷，占建设用地32.77%，人均居住用地33.05。其中，二类居住用地174.8807公顷，占建设用地23.12%；安置用地72.9711公顷，占建设用地9.65%，安置用地共七处，分别布置在规划用地的四周，均邻城市干道。规划根据不同区位和现有资源，将采取不同的开发策略。在居住用地开发建设中，将结合现状特征和地方特色，对规划区内的峰水河及其它水系进行整治贯通，借助水系自然景观，建设滨水绿地和各类健身设施，改善居住生活环境，提高生活居住品位。各居住社区内，将设置相应的商业服务、停车场、环卫等配套设施，加强对设施的管理和维护，使其功能齐全，满足居民日常生活需要。各居住社区，将根据实际情况采用不同的开发和改造策略，在符合规划要求的前提下，因势利导，允许各类投资主体进行成片改造和开发，尽量集约使用土地资源，不断提高生活居住环境质量。2.公共管理与公共服务设施布局公共管理与公共服务设施，主要包括行政办公、文化设施、教育科研、体育、医疗卫生、社会福利六类，总建设用地规模48.2469公顷，占建设用地的6.38%。行政办公：镇政府拟迁入某北站新城的政务中心，并成立新城建设指挥中心，统一布置在坪上大道与筱溪路交汇处，现状镇行政中心用地规划置换为商贸用地。规划行政办公用地10.9030公顷，占建设用地的1.44%，人均1.45平方米。文化设施：在新城区新建图书馆、青少年宫、老年活动中心、会展中心等公共文化活动设施，将新城中心打造成为城市级大型文化活动中心。规划文化设施用地4.5683公顷，占建设用地的0.6%，人均0.61平方米。教育科研：规划为优化教育资源，根据需求在体育中心西侧布置了一处中等专业学校，兼提供信息网络化知识培训和为相关企事业单位提供各种技术与技能培训。规划教育科研设计用地4.8816公顷，占建设用地的0.65%。按照城市居住区规划设计规范要求进行中小学布局，规划区设置中学2所，小学3所。中学服务范围为新城区及其周边区域。体育设施：规划在东岭路北侧新建一个体育中心，设置中型体育馆、标准体育场等设施，形成设施齐全的市级体育中心。在各居住（小）区内，结合社区服务中心设置相应的体育健身活动场地和活动室。规划体育设施用地4.2317公顷，占建设用地的0.56%，人均0.56平方米。医疗卫生：新建1个大型的综合性医院，同时加强医院硬件设施建设，提高医疗水平；结合居住区级中心设置社区健康服务中心，形成比较完善的医疗卫生服务网络。规划医疗卫生用地3.6017公顷，占建设用地的0.48%。社会福利：为提高社会福利和慈善服务，在筱溪路与坪上大道的西北角布置一处福利院，占地3.4288公顷，占建设用地的0.45%。3.商业服务业设施布局结合某北站站前广场的建设，在其周边及站前路、坪上大道两厢街区布置以现代化的商业、批发市场、金融保险、宾馆酒店、咨询服务等为主的商业、商务、娱乐服务新中心，打造档次较高的商业、商务及娱乐综合体，并服务于某县、某市及周边地区。居住区级商业服务中心结合居住区中心布置，主要满足其所服务的居住区居民基本日常生活需要。商业服务业设施用地82.4128公顷，占建设用地的10.9%。零售商业：在坪上大道、站前路和筱溪路等主干路分别布置以零售功能为主的商铺、商场、超市等用地。规划零售商业用地44.8659公顷，占建设用地的5.93%。批发市场：布置6个市场，其中在汽车站的东南角设置一个大型综合性的生活用品、农副产品、小商品等专业市场；在筱溪路北侧设置建材、汽贸、装饰、轻工业品等专业市场；在站前路与志木路交汇的西南角处设置面向镇域其他区域的蔬菜、水果、水产等农贸批发大市场；在金龙路西侧设置坪上相关旅游商品等本地特色市场；其它设置为与居住小区配套的市场。规划批发市场用地8.8297公顷，占建设用地的1.17%。餐饮设施：分别在坪上大道与东岭路交叉的西北角、坪上大道与枫林路交叉的西南角布置餐饮项目，其中坪上大道与枫林路交叉口处的餐饮项目，将结合新城的中心公园及炉滩公园景观条件好、休闲人员多的特点进行特色经营，如坪上牛肚等特色小吃。规划餐饮用地7.3850公顷，占建设用地的0.98%。旅馆：针对某北站建成后辐射范围广、流动人口多等的特点，将分别在坪上大道两侧、邻站前广场处各布置一处旅馆用地，建筑限高80米，将其打造为某北站的地标性建筑。规划旅馆用地9.5534公顷，占建设用地的1.26%。金融保险用地7.5316公顷，占建设用地的1.0%；其它商务用地4.2472公顷，占建设用地的0.56%。4. 工业项目布局规划一类工业用地105.4883公顷，占建设用地的13.95%，人均14.07平方米，相比现状有较大幅度的增长。坚持“工业入园”，实现由“粗放型”分散发展向“集约型”集聚式发展方式的转变。将零星分布的企业逐步搬迁进入产业集聚区，分片集中，打造特色产业集群。产业集聚区内要求按照集群化原则进行工业企业布置，以现有产业集群为基础，围绕资源深加工、延长产业链，提高产品附加值，大力发展建材、轻工、电子、农产品加工类产业，适时进行产业结构调整和优化升级。加快集约化进程，形成具有较强综合竞争力的产业集群，形成一批市场影响力大的龙头企业和名牌产品，力争形成全省重要的建材、轻工、电子、农产品加工类产业基地。以工业带动城镇化，进一步推动坪上城镇化进程。5.物流仓储布局仓储用地应与商贸物流相结合，且邻近交通干道，实现信息发布、经营、储、运一体化，缩短转运周期，提高效率。规划物流仓储用地3.5125公顷，占建设用地0.46%。（二）主要建设内容1.对外交通建设新城的过境交通流和对外交通流仍以东、北、南向交通为主导。同时，随着沪昆高铁、安邵高速、邵坪高速、娄新高速及G207国道交通网络的建立，规划区将会形成以公路、铁路为主导的对外交通运输方式。规划区主要对外交通通道：黄珠山路：是新城区对外联系冷水江市、某县城等的通道。金龙路：是新城区以西地区至邵坪高速的主要通道。大同路：是新城区与冷水江市、涟源市等对外联系的主要通道。筱溪路：是邵坪高速公路连接线的一部分（坪上大道以东段），是快速路至某北站的主要交通干道。2.路网建设规划在充分研究现状的基础上，本着人与自然和谐共处的原则，在可持续发展的指导思想下，将结合用地布局和功能区的划分，综合协调与坪上镇现状建成区的交通联系，力求发挥道路资源的最大潜力，构筑本区内的道路网络。区内道路以主干路、次干路、支路三级组成道路网络系统,网络总体采用近似棋盘式布置，形成“三横三纵”的路网骨架。三横：站前路、筱溪路、百宁路；三纵：黄珠山路、坪上大道、大同路。（1）主干路主干路是承担各组团间及组团内的长距离交通联系，并对快速交通进行集散。主干路红线宽度3650米，包括东西向的站前路、筱溪路、百宁路和南北向的黄珠山路、大同路、坪上大道。主干路分为跨组团间的主干路和组团内部的主干路两个层面，其中由筱溪路、百宁路等道路承担组团间的交通联系，其它主干路以组团内部交通为主。站前路：西起黄珠山路，东至大同路。是某北站外围地区进站的必经通道之一，同时也是商贸服务中心内部联系的主要干路，新城的景观大道。道路红线宽度42米，道路横断面采用一块板布置。筱溪路：西起黄珠山路路，东至峰水河。是快速路至某北站的主要交通干道，邵坪高速公路连接线的一部分，新城的景观大道。道路红线宽度42米，道路横断面采用一块板布置。百宁路：西起黄珠山路，东至峰水河。是组团内部及规划区与坪上组团等联系的主要交通通道。道路红线宽度36米，道路横断面采用一块板布置。黄珠山路：南起筱溪路，北至站前路。是新城区对外联系冷水江市、某县城等的主要通道之一，也是组团内部联系的主要通道之一。道路红线宽度36米，道路横断面采用一块板布置。坪上大道：南起百宁路，北至站前路。是新城各组团间联系的最主要通道和景观大道，也是新城区外围进入某北站的主要通道之一。道路红线宽度50米，道路横断面采用二块板布置。大同路：南起百宁路，北至站前路。是新城区与冷水江市、涟源市等对外联系的主要通道，也是工业组团内部联系的主要通道之一。道路红线宽度36米，道路横断面采用一块板布置。（2）次干路次干路主要是解决相邻组团间及组团内部的交通联系，对城市主干路交通进行集散，并与主干路一起形成城市干道系统，以交通功能和服务功能为主。次干路主要连通居住区、商业区、工业区和休闲场所，是组团内部的主要交通道路。次干路红线宽度30米，一块板形式。规划次干路有东岭路、枫林路、志木路、迎宾路。（3）支路支路的功能是汇集交通和疏散次干道的交通车流，提供居住区、商业区和工业区内部的联系，限制穿过性交通出入。支路实行停车限制，不限制建筑物的正面开口。支路红线宽度1222米。主次干路规划控制一览表路 名起 止 点长度（Km）路宽（m）道路分幅（m）建筑后退距离（m）道路等级站前路黄珠山路大同路2.219428（3+5）+26+8（5+3）6主干路筱溪路黄珠山路峰水河2.478427（4+3.5）+22+7（3.5+4）6主干路百宁路黄珠山路峰水河2.425427（4+3.5）+22+7（3.5+4）6主干路黄珠山路站前路筱溪路0.948367（4+3.5）+22+7（3.5+4）6主干路坪上大道站前路百宁路2.618508（3+5）+13+8+13+8（5+3）8主干路大同路站前路百宁路3.114427（4+3.5）+22+7（3.5+4）6主干路东岭路黄珠山路峰水河2.753306（3+3）+18+6（3+3）4次干路枫林路志木路大同路2.238306（3+3）+18+6（3+3）4次干路志木路站前路百宁路3.140306（3+3）+18+6（3+3）4次干路迎宾路站前路百宁路2.913306（3+3）+18+6（3+3）4次干路3.道路交叉口规划道路交叉口是道路通行能力的关键所在。城市道路交叉口应根据相交道路的等级、交通流量、公共交通站点的设置、交叉口周围用地性质来确定交叉口的形式及其用地范围。规划区除黄珠山路、大同路与沪昆高铁采取分离式立交外（沪昆高铁上跨），其它道路交叉口均为平面交叉口形式。4.主要交通设施建设（1）长途客运站根据汽车客运站级别划分和建设要求的规定，规划结合站前广场在其东侧1-08号地块布置长途汽车客运站（以长途客运交通为主，兼中短途），设置等级为一级车站，日发量为500010000人次以上，用地规模按360/百人次计算，汽车客运站最大用地规模需3.6公顷，本次规划总用地面积4.8077公顷，完全能满足汽车客运站级别划分和建设要求中的规定，剩余1.2077公顷用地规划为公交首末站用地。（2）公共停车场根据城市道路交通设计规范GB50220-95的规定，城市公共停车场用地总面积可按规划城市人口每人0.81.0计算。本次规划人口7.5万人，公共停车场面积5.2318公顷，人均0.698平方米（概念规划公共停车场面积12.0626公顷，人均0.804平方米，总体能满足使用要求）。规划共设置社会公共停车场4处，分别位于2-13、3-09、3-28、5-08号地块，规划将其集中布置在交通出入口以及城市的商业中心、行政中心、文体卫生设施等人流车流集散处等，一般用地规模为1.02.0公顷。5.公共交通（1）公交路网根据城区结构形态，结合客流和功能分工，城区宜采用干线和支线两个层次的公交路网。公共汽车拥有量按7辆/万人计算，则规划区总量为50辆。规划区内公交站距为500800米，外围地区小于1000米。（2）公交站场 规划区公共汽车综合建设用地指标按200平方米标车确定，共需要站场用地1.0公顷。城区共规划2个大型公交首末站，占地面积共2.8公顷（按概念规划规模确定），分别布置在长途客运站、城市中心公园处，兼作公交办公、营运、车辆停放、检修保养等用。各类建设工程配建停车位指标一览表建筑类型计算单位机动车非机动车旅馆涉外宾馆车位/客房0.251.0其他旅馆车位/客房0.151.0办公商业办公（写字楼）车位/100平方米建筑面积0.5-1.03.0政府机关办公车位/100平方米建筑面积0.5-1.54.0一般办公车位/100平方米建筑面积0.44.0商业场所旧城区商业中心车位/100平方米建筑面积0.59.0其他地区商业中心车位/100平方米建筑面积0.88.0普通零售车位/100平方米建筑面积0.28.0餐饮车位/100平方米建筑面积2.58.0娱乐车位/100平方米建筑面积1.03.0市场批发交易市场车位/100平方米建筑面积0.63.0超市车位/100平方米建筑面积0.810.0农贸市场车位/100平方米建筑面积0.38.0医院市级及市级以上医院车位/100平方米建筑面积0.54.0其他医院车位/100平方米建筑面积0.45.0独立门诊车位/100平方米建筑面积0.35.0博物馆、图书馆车位/100平方米建筑面积0.55.0展览馆车位/100平方米建筑面积0.85.0体育场馆一类体育场馆车位/100座3.035.0二类体育场馆车位/100座2.035.0影剧院电影院车位/100座2.050.0剧院车位/100座2.540.0游览场所自然风景公园车位/1公顷占地面积1.08.0其他公园车位/100平方米占地面积0.152.0学校初中车位/100名学生0.250.0高中0.570.0成人教育0.860.0住宅别墅车位/户1.0商住车位/100平方米占地面积0.64.0般住宅车位/100平方米占地面积0.51.5工业厂房车位/100名职工人数70.06.公用及公共配套设施建设（1）中学、小学中学：服务半径1000米，每千人指标取80座，区内需6000座。规划中学2所，总用地8.2594公顷，设120班，每班50人，可容6000座，规划区生均用地面积为13.77/生。小学：小学服务半径500米，每千人指标取80座，用地内需6000座。规划小学3所，总用地8.3725公顷，设134班，每班45人，可容6030座，规划区生均用地面积为13.88/生。具体详见中小学规划一览表：中小学规划一览表名称所在地块用地面积(ha)学校规模（班）学生人数（人）生均用地/人中学3-144.630566330014.03中学6-123.628954270013.44中学合计8.25941206000小学2-021.992632144013.84小学3-154.013766297013.51小学6-262.366236162014.61小学合计8.37251346030（2）幼儿园根据幼儿园服务半径300500米，共设幼儿园5处，每千人指标为30座，则用地内共需幼儿园2250座，每班取25座，则需90个班，用地按9/座，则共需用地2.0公顷，规划5所幼儿园，每处幼儿园用地4000。（3）文化活动中心和体育中心规划在3-03、3-08号地块分别规划文化活动中心和体育中心各一处，文化活动中心建筑面积1000，体育中心用地规模为4.2316公顷，以满足人们日益增长的生活需求，提升城市品质。（4）医院规划在2-11号地块设置综合性医院一所，占地面积4.2316公顷，以满足新城居民的医疗服务需求（概念规划共布置医院2所，总用地面积13.1369公顷）。（5）邮政局规划在2-19号地块设置了邮政总局一处（电信总局设于峰水河东侧），占地面积1.6021，在3-06、4-08、5-06设邮政、电信支局各一处，每处建筑面积100。（6）消防站规划区用地规模为7.5K，根据消防有关规定，按47K/站设置消防站，规划共设置了2处消防站（概念规划共布置2处），分别位于区内的1-11、7-04号地块，占地面积分别为0.5995、0.5880公顷。（7）街道办事处、居委会、派出所规划区设置街道办事处、派出所各2处，分别位于2-07、7-07号地块，派出所每处建筑面积700，街道办事处每处建筑面积1000。居委会共设8处，每处建筑面积100，分别位于2-01、3-11、3-27、5-14、6-06、6-24、7-01、7-07号地块。公用及公共设施一览表项目名称代码所在地块编号数量用地面积（）中学3-14、6-1224.6304ha、3.6289ha小学2-02、3-15、6-2631.9925ha、4.0137ha、2.3661ha幼儿园2-04、3-21、5-14、6-13、6-255每处占地不小于0.4ha菜市场2-03、2-14、3-04、5-164每处建筑面积1000公厕1-07、2-03、2-13、3-04、3-09、3-19、3-22、3-28、5-03、5-08、6-05、6-17（2处）、6-2214每处占地面积60垃圾转运站2-03、2-14、3-04、5-16、6-01a、6-05、6-227每处占地面积100派出所2-07、7-072每处建筑面积700街道办事处2建筑面积1000居委会8每处建筑面积100文化活动中心1每处建筑面积1000福利院2-1513.4288ha机动车停车场2-13、3-09、3-28、5-0842.0123ha、1.0620ha、0.8589ha、1.2985ha、开闭所1-08、3-22、6-173每处用地面积500邮政总局2-1911.6021ha邮政支局3-06、4-08、5-063每处占地面积0.3ha电信支局3-06、4-08、5-063每处占地面积0.3ha广播电视中心3-031每处建筑面积2000医院2-1113.6017ha公园2-10、3-22、6-1733.8011ha、4.0566ha、40.5595ha、体育中心3-0814.2316ha消防站1-11、7-0420.5995ha、0.5880ha公交首末站1-08、6-17a21.2077ha、1.6ha广场用地1-07、3-1927.9961ha、3.0448ha、高铁站场1-02110.1121ha汽车站1-0813.6ha燃气储备中心4-0412.9593ha污水加压泵站1-021每处占地面积30007.其他配套设施建设（1）城镇集中供水系统镇域内有两大水系：资江和峰水河，一座中型水库颜岭水库，水源极为丰富。根据小城镇建设要求，拟修建1座年总供水量在360万吨以上的自来水厂，确保新城区生活与生产供水得到充分保障。（2）电力通讯设施镇域内有筱溪电站，供电非常充足。充分利用国家政策优势，大力开展电气化改造工作，为新城提供安全、优惠的用电保障；加强光缆传输网络建设，加快宽带通信、数字电视网和下一代互联网等信息基础设施建设，抓好3G移动通信网建设，提高宽带网络通达深度，扩大覆盖范围；加强信息资源采集、上网、入库和应用，大力提升政府及各部门电子信息服务，提高服务水平。（3）天然气能源镇内虽有大量的煤资源，但这都是有限的能源。为了小城镇的快速发展，充分利用“西气东输”穿过镇边沿的有利优势，争取管道引进，实现天然气输入，改善城区居民的生活质量。（4）污水处理设施为更好地服务于小城镇建设的美化，改善百姓的生活环境，拟在北站站前区及其它人口密集地修建大型污水处理厂，日污水处理能力达0.5万吨以上。（5）垃圾集中处理场我镇尽管目前有一个临时的垃圾处理站，但也只能用于收集旧城区的主要街道的垃圾，不能满足以后的发展需要。为了给全镇居民提供一个良好的生活环境，拟在某北站站前开发区或工业园区引资兴建生活垃圾集中处理场，集中处理新城范围及周边村生活、生产垃圾。五、投资概算与效益分析（一）投资估算据估算，项目共需投资30亿元，其中路网建设需投资6.0亿元，给排水、绿化等市政设施2.0亿元，居住建筑6亿元，公共管理与公共服务设施需投资3万元，商业服务业设施投资6万元，工业建设项目需投资6.7亿元，物流仓储设施0.3亿元。（二）经济效益上述项目中，二类居住项目，商业服务业、工业建设项目、物流仓储等可获得经济效益，按平均投入产出比1：2，年营业（销售）收入可达60亿元，按营业利润率12%（含房地产项目），年可获纯利7.2亿元，以此计算投资利润率23.99%，投资回收期为4.17年。六、PPP模式运作方式（一）通过招商引入社会资本本项目实施方案审查通过后，由某县政府委托某县财政局，会同有关部门，按照招标投标法、政府采购法等法律法规，选择公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式，公平择优选择具有相应管理经验、专业能力、融资实力以及信用状况良好的社会资本作为合作伙伴和投资人。（1）可行性研究和实施方案制定。项目可行性研究将由中介机构提供。较为严肃的项目可行性研究对于量化项目风险和成本，确定净利润，形成有吸引力的商业预测，从而降低招商难度有帮助。通过项目可行性研究，确定项目目标和产出、服务范围、需求量、建设规模、建设内容、建设标准、选址等内容。在可行性研究中，商业预测较为关键，它可以使政府在大量花费资源开发项目之前就能够对合作伙伴关系的适用性有所认识，且对于分析招商过程中私有企业是否胜任、确定合理底标有意义。根据项目可研报告及其批复结果，聘请专业化的咨询机构完善PPP实施方案，包括：风险分配基本框架、收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、投融资结构、回报机制、相关配套安排、权利义务、交易条件、履约保障和调整衔接等边界、授权关系和监管方式、采购方式等。中介机构为项目设计合同文本和招标方案，在转让条件、资产处置、特许经营、员工安置、合资经营、服务监管等方面，尽可能地考虑到各方面的关切点、利益与风险平衡，为项目提供咨询。（2）征询意见：就拟建PPP项目征询相关领导、专家、终端用户等的意见，有助于发现潜在问题，并加以完善。（3）组织法人招标：组织实施项目法人招标（选择公开招标、邀请招标或竞争性谈判、竞争性磋商），主要工作包括编制招标文件，确定协议（如投资合作协议、特许经营协议、服务购买协议、产品销售协议）主要条款，制定评标条件和标准，面向社会招标，择优选定中标者，进行商务、技术谈判，签署相关协议。由某县财政局和某高铁新城建设开发有限责任公司组成招商主体，并可以进一步委托某县财政局为招商代理，并与其组成招商工作小组。（4）发布招商文件：招商前期准备工作包括与潜在对象初步接触，向政府有关部门和融资机构进行咨询等，并在此基础上确定招商边界条件。如，合同结构，特许经营协议，费用结算方式，项目公司的组织形式，招商的范围等。这些内容构成完整的招商方案。在获得政府批准后，由招商工作小组正式发布招商文件。（5）确定签约名单：招商文件发布后，招商工作小组负责接待意向投资者，在提供必要的文件和信息后，与意向投资者进行充分的沟通，并接收投资建议书。招商工作小组应从大量的投标方筛选优质的对象确定签约名单进入谈判环节。过低的门槛虽然可以使得竞标过程比较激烈，但也容易增加谈判工作难度。由于PPP项目的特殊性和长期性，单一的指标，如利润率、成本收益等无法确定最合适的合作伙伴。组织法人招标中，更注重合作伙伴和投资人业务能力：业务能力并非一纸资质就能证明。有资质的不一定业务能力好，没有资质的，也不一定意味着业务方面不行。众所周知，资质管理还会导致权力寻租，这是业内普遍的看法。本应由市场来决定的事，非要人为设置门槛，造成地方政府在选择合作伙伴时的过度依赖。本应通过一定程序，确定潜在合作者的业务能力的，却以一纸证书代替。在某种程度上，这是决策者不负责任或者“庸政”的表现。业务能力主要应该通过项目运作的状况得到证明。因此，企业手上项目的运营状况，一定程度上会反映其是否有能力完成新的项目。资质认定取消后，企业的管理重心将转向更加实际的业绩。这是国际上普遍实行的做法，也是市场经济发展的必然趋势。而如何体现业绩，目前还没有一个通行的衡量标准，但可从投资效率、运营效率、社会绩效等多方面衡量。目前更多的是关注运营绩效，而忽视从PPP的整体和全流程来看待一个合作项目的良与莠，如项目初始的投资效率、百姓的评价等，都应该被纳入考察范围。（6）谈判及评审：专家和顾问团队应根据项目的特点，从成本效益、技术创新、管理经验等各方面予以分析比对，尽量以推荐而非打分的方式出具意见。当前PPP项目的行业经验不足以用过于精细的方式进行评选。评审工作应充分考虑PPP项目的全寿命周期这个特点，对投资者的经验、技术、实力以及创新能力应予以重视。（7）签约：最后由某县政府与胜出的投资者或联合体进行签约，授予PPP项目一定年限的特许经营权，并签订合同，由胜出的投资者或联合体负责投资、设计、建设、运营和维护。签署股权转让与增资协议、特许经营协议、合资经营合同和共同起草项目公司章程，既涉及公司并购重组、合资经营的内容，又有特许经营权授受的内容。项目协议、合同、章程，既要考虑股权转让价款、支付等现实利益，更要考虑投资人及项目公司今后长期与政府之间的合作顺畅，考虑项目公司的良好运行、持续健康发展。只有这样，PPP模式才算真正的成功。（二）成立项目公司采取政府与社会资本采取共同出资的方式，两方出资完成后，以股权合作方式，由私（民）营企业为主依法组建混合所有制法人SPV）项目公司，作为特许权人承担合同规定的责任和义务。双方共担项目投资风险、共享项目运营收益。在项目运营中引进市场竞争机制并建立相对完善的公司治理结构，以提高项目的运营效率。项目公司的运营中发挥双方股东的优势，社会投资者作为控股方负责项目的建设和公司的经营运作，政府更多承担相应的协调、监管责任。编制项目初步设计和概算以及施工图设计，完成项目开工前各项审批手续。（1）股东构成：由取得特许经营权的投资者或联合体出资组建特殊目的项目公司（SPV）。某县政府委托某高铁新城建设开发有限责任公司进入项目公司，参与董事会及日常经营管理。项目公司完成注册后，成立董事会和监事会，对法人治理机构进行约定，董事会初步由7名董事组成，双方各委派3名，职工董事1名。监事会是由3名监事组成，也是甲乙双方各委派1名监事，职工监事1名。经理层设总经理1名，由受让方委派，设了财务总监1名，由政府委派。另外副总经理2名，这些都由总经理和董事长提名，由董事会聘任。（2）机制建设：依据项目公司章程分别制定股东会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则和总经理工作条例，建立重大事项规范决策、执行、检查、报告等机制。公司董事会和经理层制定财务、预算、投资、员工、薪酬、营销、采购等管理制度办法，建立重要业务的控制流程。（3）融资来源：项目公司的资金来源包括股本和债务。股本由股东出资，债务资金则由银行机构提供。国际上PPP项目股本在资金来源中占比较小，一般不足20%。国内一些PPP案例中，这一比例稍高，但一般不超过1/3，考虑本项目的特点，本项目股本资金占30%，大部分开发资金通过项目本身的融资能力实现。（4）管理层：由股东方、融资方组成的管理团队负责日常经营工作，通过董事会、总经理办公会等处理项目公司在开发建设和运营中的问题，并在统一招标、公开信息方面提供保障。（5）协调委员会：由股东方、政府代表、专家顾问等组成协调委员会，对于项目公司内外部利益冲突，进行协调解决，也可以致力于与政府相关部门的协调沟通。对于冲突的解决，一般先由协调委员会进行协调，然后是协调委员会下设的专家委员会进行专业性评判，最后才是选择仲裁诉讼等，这有利于保障合作伙伴关系及各方利益。（三）特许经营1.原则（1）风险共担。政府（或政府指定机构某高铁新城建设开发有限责任公司，下同）与投资人均承担相应的项目建设和运营风险，政府不承担项目建设运营的兜底责任。（2）收益共享。政府既要充分调动社会资本参与的积极性，又要防止不合理让利或利益输送，与投资人按合约分享项目合理收益。（3）交易公平。除因国家安全、保密等有关规定外，资产或股权转让、出售等均应进入相应交易场所进行，未经批准不得直接发包、转让、出售，确保交易规范、程序合法。（4）诚信守约。规范制定合约，政府与投资人一旦签署合约都必须严格执行，无故违约必须依法赔偿。2.特许经营方式采取建设拥有运营移交（BOOT）模式，将某高铁某北站新城20年经营权转让给项目公司，由某县政府授予某高铁某北站新城经营特许经营权，合资经营某高铁某北站新城开发业务。作为特定范围垄断性的公共服务业务，具有以特许经营协议约定投资人排他性的独家经营权。项目公司负责特许经营期内的运营、管理和维养，同时接受相关部门的服务监管；经营权转让到期后，由某县政府收回经营权，取消项目公司特许经营权。3.项目收益按照土地挂拍价确定项目收益。3.项目移交（1）完整移交：特许经营期到期后，项目公司应根据合同和特许经营协议将相应资产和服务无偿完整移交给政府指定的某县财政局或某高铁新城建设开发有限责任公司。完整移交指的是项目资产在移交后完整可用。为保障完整性，项目公司应缴纳一定的维修保障资金或者签署附加协议，在一定周期内，比如一年，资产运作和服务提供基本不受移交带来的负面影响。（2）后续管理：政府部门作为PPP项目的最终接收方，在特许经营协议到期后，一般有三种后续管理思路：一是与原资产经营团队续约，根据实际情况，签订新的特许经营协议；二是由政府行业主管部门或其指定国有企业接管，提供公共服务；三是对该项目重新进行招投标，聘请更为优秀的经营管理团队。三种方式各有利弊，将根据资金价值最大化、维护共用利益的原则进行选择。七、交易结构（一）项目投融资结构近期建设投资为30亿元。项目投融资结构：社会资本自有资金投资占比25%，融资占比70%，政府出资占比5%。其中（1）政府委托某高铁新城建设开发有限责任公司出资5%，包括县财政投入、争取上级资金等，形成的资产在特许经营期内归项目公司，政府按股权享有应该享有的分配权益，分配收入属于国有资产；（2）社会资本由私（民）营企业出资25%，形成的资产在特许经营期内归项目公司，私（民）营企业按股权享有应该享有的分配权益，分配收入归私（民）营企业；（3）融资为项目公司向银行贷款，形成的资产在特许经营期内归项目公司，形成的资产归项目公司所有，为混合资产，政府和私（民）营企业按股权各享有应该享有的分配权益，其债务则由项目公司偿还。项目公司若经营不善无法偿债时，由政府和私（民）营企业按5：25的比例偿还债务，政府不兜底。（4）经营权转让到期后，某县政府收回相关设施经营权，同时相关部门取消项目公司特许经营权，所有的固定资产全部归当地政府所有。（二）回报机制项目收入来源主要是土地挂拍，商业服务业收入，项目其他营业收入，项目经营收入占比100%。（三） 相关配套服务在PPP项目建设过程中，政府致力于由过去在公共基础设施建设中的主导角色，变为与私人企业合作提供公共服务中的监督、指导以及合作者的角色。为充分鼓励和引导社会资本参与投资的积极性，切实增强政策的可操作性，深入研究特许经营、用地管控、价格调节、合理收益、风险控制、快速审批等方面的相关政策，适时制定出台适合某县实际的配套文件。一是参照省市关于推进PPP项目建设的相关文件，相应出台某县具体的实施细则。二是适时制定出台鼓励和引导社会资本投资公共接待等基础设施的具体政策。三是研究国家、省市出台的关于特许经营的相关文件，探索丰富PPP项目投资回报途径。加强对PPP项目政府资产认价、政府定价等领域的研究，力争在政府资产市场定价机制、政府补贴等方面取得突破。四是建立健全融资管理机制，围绕PPP项目融资目标、实施过程、效益、影响力以及后续持续性等方面，研究制定PPP融资后评价管理办法。提升风险管控能力，研究制定PPP融资风险防控管理细则，有效防范和化解各类风险。五是对PPP项目建立认可制度，经认可的项目按规定进入审批绿色通道，享受优先审批等政策。八、合同架构（一）合同体系合同体系总体上对各方的利益关切、风险分配都要考虑比较全面、完整和清晰。本项目的合同体系主要包括项目合同、股东合同、融资合同、工程承包合同、运营服务合同