黑龙江哈尔滨索菲亚商业项目商业策划方案完071115.doc

Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 1 目目 录录 第第一一部分部分 索菲亚商业项目商业定位索菲亚商业项目商业定位 27 一 项目概况 27 二 平均租金建议 27 三 定位思路 同中央大街 略 29 四 定位方法 29 五 定位过程 32 六 定位方案 32 第三部分第三部分 项目租售比例建议与收益预估项目租售比例建议与收益预估 46 一 租售比例建议 46 二 索菲亚项目收益预估 49 第四部分第四部分 商铺交付装修标准建议商铺交付装修标准建议 51 一 铺内装修标准 51 二 公用设备设施及装修 52 第五部分第五部分 商业营运管理模式建议商业营运管理模式建议 54 一 管理功能 54 二 管理模式 54 第六部分第六部分 租赁合同和商户管理公约建议租赁合同和商户管理公约建议 56 一 租赁合同 56 二 商户管理公约 60 第七部分第七部分 招商初步策略建议招商初步策略建议 66 总体策略思路 66 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 2 第第一一部分部分 索菲亚商业项目商业定位索菲亚商业项目商业定位 一 项目概况一 项目概况 索菲亚地下商业项目处于索菲亚教堂地下位置 兆麟街与透笼街交汇 处 索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为 7319 平方米 停车场部分的建 筑面积为 4308 平方米 总建筑面积为 11218 平方米 项目地上部分属于建 筑博物馆物业 目前空置 项目分八个出入口 其中两个主入口位于索菲 亚教堂广场 紧邻人车流较为密集的兆麟街 与联升地下相连 另外两个 次出入口位于博物馆一层位置 再一个出口通往项目错层停车场的位置 项目四周临街 车来车往 人群熙攘 周边的商业集中了如哈一百 金太阳 华联 世纪联华 燕莎 联升地下广场 时尚地下等大中型百货 地下 商场 经营业态基本都以百货 服装 服饰为主 经营档次以中 档为主 二 平均租金建议二 平均租金建议 最理性租金 市场比较法租金 本项目地处成熟商圈 因此在制定租价时应采取市场比较法 通过对 可比项目的租金分析比较 利用市场比较法来确定本商场的最理性租金 可比 的定义是 规模 经营品种相似的或地理位置接近的商业场所 1 比较法定价的影响因素 商场商场联升地下时尚购物广场曼哈顿商厦 二层 金太阳 二层 路段兆麟街石头道街透笼街地段街 面积 881010 租金 元 月 330350355350 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 3 项目权重本案联升地下时尚购物 广场 曼哈顿商厦 二层 金太阳 二层 平均租价 元 m2 PZ XP1 330P2 350P3 355P4 350 地理位置 1277778 交通状况 1077788 商业氛围 1077777 人流量状况 1078788 商业规模 743555 门面大小 1066666 促销活动 755566 店面形象 1166657 经营管理 877677 经营商信誉 866576 商品知名度 755566 合 计 100Q 67Q1 67Q2 64Q3 74Q4 75 商铺价格测算表 表商铺价格测算表 表 2 12 1 1 各参考项目租价是根据现在市场租价计算而来的 2 的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出 修正后各相关项目的价格 PI PZ PZ Q QI PZ 注 PZ 为租赁均价 P1 P1 Q Q1 P1 67 67 330 330 元 平方米 P2 P2 Q Q2 P2 67 64 350 366 元 平方米 P3 P3 Q Q3 P3 67 74 355 321 元 平方米 P4 P4 Q Q4 P4 67 75 350 313 元 平方米 各相关项目权重取值为 Wz W1 22 W1 22 W2 W2 22 22 W3 W3 28 28 W4 28 W4 28 租价 Pz PIWI Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 4 租价 Pz 330 22 366 22 321 28 313 28 73 81 90 88 332 元 月 此为负一楼平均月租金计算值 第一年建议在此基础上九折优惠 332 90 298 8 取整数为 300 元 月 说明 同中央大街 略 三 定位思路三 定位思路 同中央大街 略 四 定位方法四 定位方法 排除法 选择法 一 排除法 通过分析 排除目前哈尔滨市场常规的地下商业物业定位 二 选择法 我们将在其可行的商业定位中寻找更加适合本项目的定位方案 1 集购物 餐饮 旅游休闲 娱乐于一体的一站式 SHOPPING MALL 商业街 特点 多功能综合商业街指企业有计划地开发 拥有 管理运营的各 类零售业态 服务设施的集合体 规划一般在 5 万平方米以上 1 由发起者有计划地开设 布局统一规划 店铺独立经营 2 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 3 内部结构由百货店或超级市场作为核心店 与各类专业店 专卖 店 快餐店等组合构成 4 设施豪华 店堂典雅 宽敞明亮 实行卖场租赁制 5 核心店的面积一般不超过购物中心面积的 80 6 服务功能齐全 集零售 餐饮 娱乐为一体 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 5 7 根据销售面积 设相应规模的停车场 与本项目差异点 与本项目差异点 项目地处索菲亚教堂地下 无论从建筑规模还是硬件设施上都无法达 到以上定位要求 结论 这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物 业 对本项目不适合 2 专业型商业街 特点 经营商品是专业类别 专业商业街往往集中经营某一类 种 商品 如古玩街 旅游商品一条街 酒吧街 餐饮娱乐一条街等 整个商业街的市场成本比较低 只要商业街的开发商 经营商对整个商 业街恰当进行包装 那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带 来的市场效果 另外 因为专业商业街经营商品的品种简单化特点 其规 划设计的复杂程度较低 开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合 理 最终对整个项目的运营发生负面影响的情况 与本项目差异点 与本项目差异点 1 针对古玩街 旅游商品一条街的定位 因其在品种类别和数量上无法 填充本项目的经营面积 无法形成一定规模 再加之项目地上附近已有一 些同类的店铺以及规模较大的曼哈顿小商品城 同时项目又处地下 各方 面条件还不成熟 所以此定位不予考虑 2 针对酒吧一条街和餐饮娱乐一条街的定位 因受本项目自身的限制 以及其面积要求相对较大 将会导致投资者短期租金收益与预期相差过大 结论 种类上无法满足项目规模需求的商品和商铺面积要求较大的专 业型商业街不适合本项目的商业街定位 但周边市场存在空白且品种类别 能够填充本项目的商品定位可以考虑 3 主题概念型商业街 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 6 主题型概念型商业街特点 以消费群特征为细分对象 在商品种类上 不具备占绝对优势的市场平台 但它的目标客户群却是一定的 或是某一 文化层次 或是某一性别 或是某一经济群体 等等 对于这些群体来说 主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求 针对性 强 此概念的定位是受项目本身的特点和在商业竞争激烈的市场情况下提 出来的 与其它大众化定位的本质区别在于 其赋予了商业鲜明且具有针 对性的主题 业态组合集中针对某一特定人群进行合理分配与布局 在消 费人群的选择上有所取 此主题型概念商业街 原则上街区的长度不应超过 600 米 因为 人 们逛街时都会有一个疲劳极限 所以 在间隔二三百米或四五百米的地方 必须设有可以休息 放松的设施 这些设施可以是普通坐椅 也可以是相 应的业态 比如餐饮 酒吧等 另外 街区的宽度也不宜过宽或过窄 过 宽 人群的回游性会有问题 过窄会造成交通不便 精品店的层高一般在 4 5 米以上为比较合理 因为涉及后期装修时可能 吊顶 如果层高较低 在装修时便难以营造出高档的氛围 要是服装 餐 饮则对层高的要求不是很高 有 3 米就足够 但需要注意的是 若街区以 经营餐饮为主 那么 就需要充分考虑到停车位是否充足 设置是否合理 等问题 一般而言 餐饮业其建筑距离马路应留有足够的空间 否则 不 仅停车位难以保证 而且还会影响道路交通 从而难以吸引客流 商业街 两头的店面必须具有相当聚集人流的效应 比如大的主题精品店等 与本项目融合点 1 项目规模 街区长度 高度 通道的宽度均符合以上要求 2 目前在道里区甚至是哈尔滨整个的商业场所中 以此主题型概念 定位的商业场所很少 多数商业概念模糊 定位不清 市场存在空白点 结论 保守估计目前道里区约 6 万多的儿童和 20 多万的中青年女性人 群 再加上项目可能辐射到的南岗 道外区 其潜在消费人群保守估计分 别约近 10 万和 25 万之多 如此庞大的潜在消费市场 有其存在和发展的 必要 以儿童或女性人群为主要消费对象的主题型特色商场的定位符合本 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 7 项目实际 五 定位过程五 定位过程 目前哈尔滨道里区以专业 型和主题型定位的场所较 少 与联升地下以及博物 馆互通 能够实现潜在消 费群的交叉互动 可进入性 主题型市场的巨大吸客力 10 万多的儿童 消费市场 25 万多的女性群体潜在消费市场 可盈利性 开发商背景 专业招商管 理团队 可执行性 儿童世界 女人世界 图 图 2 1 附市场定位图 商 品 档 次 高低 潜在消费人群数量 少 多 图 图 2 2 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 8 六 定位方案六 定位方案 一 定位方案 A 1 经营 主题 定位 儿童世界 儿童天地 这是一个特定人群聚集的场所 这里有 儿童益智馆 儿童游乐园 孩子们在这里可以相互沟通 一起学习 一块 玩耍 在玩乐中开发智力 在学习中体会快乐 这里还有孩子们最喜欢的 卡通像 贴画 玩具 图书 游戏以及他们身上穿的 日常用的等等 总 之 只要是想到与儿童有关的东西 来这里一定会让你得到最大的满足甚 至还会有意想不到的惊喜 这是一个玩的天地 看的世界 寓教于乐的个 性展示空间 主题形象描述 儿童世界应该组合 紧跟市场的开发儿童智力 塑造儿童身心健康的 新模式 以及最新的国内外儿童书籍 文具 动漫饰品 音乐 游戏等 适合锻炼儿童团队意识的娱乐活动和场所 国内最新款的童装 童鞋 以 及儿童日用品等 儿童世界打造的是 哈尔滨市首家集教育 娱乐 与购物结合的互动式 体验中心 1 儿童乐 教 购的精神家园 作为儿童的家长 孩子可能就是自己的全部精神支柱 所以 现代社 会的人们对于孩子的人生成长过程从物质到精神上都会给于很大的关注 从胎教开始到营养补充 从满足孩子物质如 服装 鞋 玩具再到提 供其精神食粮如幼教 沙画 益智开发等 看一看琳琅满目的商品 试一 试喜欢的服装 领略一下国内外最前言的益智教育模式 如果累了 还可 以到乐园里和伙伴们一起玩游戏 一块画画 体会童年的乐趣 享受童年 的美丽 2 互动式购物中心 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 9 儿童世界互动包括步行街内各业态之间的互动 商业业态与建筑物之间 的互动 项目与周边商业场所的互动 3 个层面 并根据各业态营业时间的 不同区分功能区域 既考虑购物环境的舒适性 连贯性 又考虑在不同的 营业时段有不同消费亮点及补充 儿童世界内各经营业态之间的互动 儿童世界内集中了商品 教育 娱乐等业态 所有经营业态都在一个主题下相对独立 通过连廊 扶梯 休憩平台多种交通手段串联 最终达到任意商铺单位经营环境均好性目的 商业业态与建筑物之间的互动 我们提出的业态类型除考虑到租金承 受能力外 最主要的是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算 所 有的功能建议都是可以在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分 组合 并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性 儿童世界与周边商业场所的互动 儿童世界与周边商业业态的互补 从而为实现其与周边消费人流进行互动成为可能 2 主题特色营造 1 业种及其组合特色 引进目前在市场上具有特色的业种 如 儿 童益智馆 儿童动漫等 以其成熟 领先的组合形象给消费者创造更多的 心里需求 在业种规划上考虑将购物 益智 娱乐 体验等进行整 合 使消费者能够在商场内部产生互动消费 2 品牌特色 引进目前在哈尔滨没有的品牌 以其全新的款式 给 潜在消费者耳目一新的感觉 进一步刺激其消费 3 主入口及其它入口特色 根据所定位的主题 对项目的主入口进 行富有创意形象的设计 充分展示项目所要表达主题的意义 地下商业主 入口不仅是商业特至的形象标志 更是主题型商业项目吸引聚集目标消费 群体 表现与众不同的商业特质的表现 切合经营主题 设计新颖 风格 独特的主入口能使商场在消费建筑的风格协调 既要在保持城市原有特色 的情况下把步行街插入到地段中 又不能够失去商场自身的现代特色 这 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 10 是难点所在 为了保持街道整体景观的一致性 主入口设计需要考虑尺度 和材料与周围关系 材料选择是体现建筑风格的重要因素 项目定位为儿 童乐教购一体的综合家园 需要商场体现出卡通 动漫形象的建筑风格和 色彩 4 内部装修特色 儿童世界营造 哈尔滨首家乐教购式互动中心 在引入适儿童消费的娱乐 购物商品和服务的同时 应该强调公共活动区 入口 过道和店面装修方面强调儿童的符号 色彩的暖色调 以及造 型的卡通 亲切等 5 宣传促销特色 通过商场内电子广告以及专门设置的促销平台 逢节假日期间定时做一些礼仪促销活动 如少儿书画赛 少儿象棋赛 智 力比拼赛等 使消费者与商品产生互动 既给孩子们的增添了意趣 又将 商场内的商品做了宣传 一举两得 6 管理服务特色 通过在商场内设置母婴休息室 茶水间等富于人 性化的设置 使项目更具吸引力和诱惑力 3 市场定位 因为考虑到周边市民的消费与购买力 项目商品定位主要以中档为主 辅以适当比例的中高价位商品 消费群定位主要以年龄在 1 16 岁左右的儿 童青少年 且有一定消费力的家庭 4 形象定位 道里区首个儿童乐教式购物商城道里区首个儿童乐教式购物商城 重点将儿童娱乐与儿童智力开发教育相结合 从内到外 塑造孩子健 康的心灵和开发他们潜在的智力 从而带动其它相关联商品的销售 实现 其商场赢利目的 从项目室内外装修和设计 以及从后期招商和媒体宣传推广中充分预 以体现 并将此形象逐渐渗透到潜在的儿童以及其家长消费人群当中 从 而形成习惯性思维定向 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 11 5 功能定位 这是一个集购 教 玩 乐于一身的儿童世界 是一个不同于单纯的 儿童商品城 单纯的儿童娱乐城的主题性场所 它将寓教于购 寓乐于购 乐中有教 教中带乐 充分发现与挖掘孩子的天份和潜力 5 业态组合与业种规划 附 业态分布图 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 12 方案方案 A 业态组合图 图业态组合图 图 2 3 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 13 方案方案 A 业种比例表 表业种比例表 表 2 2 儿童摄影 55 47 2 儿童理发 55 47 2 胎毛笔制作室 37 1 游乐场 益智馆 248 9 沙画 61 2 水吧 48 2 儿童日用品 188 7 童床 童车 405 14 童装区 835 29 玩具区 472 17 童鞋区 420 15 童装区玩具区童鞋区儿童日用品 童床 童车水吧沙画儿童摄影 儿童理发胎毛笔制作室游乐场 益智馆 方案方案 A 业种比例图 图业种比例图 图 2 4 业种业种商铺数量商铺数量所占面积所占面积比例比例 童装区童装区5083530 玩具区玩具区3447216 7 童鞋区童鞋区2542014 8 儿童日用品区儿童日用品区161886 6 童床童床 童车区童车区2140514 水吧水吧1481 6 沙画沙画1612 2 儿童摄影儿童摄影155 472 儿童理发儿童理发155 472 胎毛笔制作室胎毛笔制作室1371 3 游乐场游乐场 益智馆益智馆12488 8 合计1532825100 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 14 说明 儿童世界主题下的经营范围主要包括 儿童商品 儿童用品 儿 童益智 儿童游乐等能够彼此之间能够产生互动的主题性消费场所 这里不 仅仅是一个购物的消费场所 不仅仅是停留在满足消费者对商品的需求上 更多的是对消费者心理 精神上需要认同的满足 在综合考虑商铺使用率最 大化和消费者购物舒适度的情况下 将通道规划为 3 米 主力面积以 12 16 平方米居多 届时可根据商户实际需要进行适当合理的调整 6 支撑点 1 政府规划 采取限制与鼓励相结合 用定位招商的办法 吸引相 同业态集聚 进行街道品牌化运作 这一规划旨在改变哈尔滨目前商业业态分布零乱 规划不够合理等的 现状 从资源利用最大化和方便市民消费的角度进行的近期整改目标 为 项目此定位提供了较为有利的市场平台 2 目前除在哈尔滨除南岗区人和地下商城有一规模较大的儿童商城 主要经营童装 童鞋 童饰外 在道里区专门以儿童为主题的相关商场较 少 此定位是综合了儿童益智 儿童商品 儿童乐园 儿童摄影 儿童理 发等集乐 教 购与一体的主题商城 其发展存在巨大空间 3 保守估计项目所辐射的潜在消费人群 1 16 岁左右 约 10 万之 多 市场潜力较大 4 此定位将会与周边服装 百货 小商品市场以及其它批发市场等 在业态上形成互补 在人流上交叉互动 最终实现多方共赢的市场局面 5 在与哈尔滨本地相关商业专业人士的谈论中 再一次验证了我们 所提出的这一主题商城在哈市前景广阔 成功的关键问题在于能将招商实 施 控制与宣传推广以及后期经营管理做到位 7 商铺面积表 序号序号面积面积序号序号面积面积序号序号面积面积序号序号面积面积 A0153A479C0716E1016 A0237A489C0816E1116 A0337A4912C0916E1216 A0437A5012C1016E1316 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 15 A0537 小计小计 835835C1114E1416 A0619B0116C1214E1516 A0713B0216C1319E1616 A0813B0316C1419E1716 A0913B0416C1519E1857 A1013B0516C1619E1928 A1113B0616C1719E2028 A1213B0712C1819E2128 A1319B0812C1916 小计小计 405405 A1416B0912C2016 水吧水吧 4848 A1516B1012C2118 沙画沙画 6161 A1616B1112C2218 儿童摄影儿童摄影 55 4755 47 A1716B1212C2318 儿童理发儿童理发 55 4755 47 A1816B1312C2416 胎毛笔制作室胎毛笔制作室 3737 A1916B1412C2516 游乐场游乐场 益智馆益智馆 248248 A2016B1512 小计小计 420420 合计合计 28252825 A2116B1612D0112 A2216B1712D0212 A2316B1812D0312 A2416B1911D0412 A2516B2011D0512 A2616B2111D0612 A2716B2211D0712 A2816B2316D0812 A2916B2416D0912 A3012B2516D1012 A3112B2616D1112 A3212B2716D1212 A3312B2816D1311 A3416B2916D1411 A3516B3016D1511 A3616B3116D1611 A3716B3216 小计小计 188188 A3812B3314E0112 A3912B3414E0212 A4012 小计小计 472472E0316 A4112C0116E0416 A4212C0216E0516 A4312C0316E0616 A4412C0416E0716 A4512C0516E0816 A4612C0616E0916 方案方案 A 商铺面积表 表商铺面积表 表 2 3 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 16 二 定位方案 B 1 经营 主题 定位 女人世界 女人天下 女人空间 这是一个女性群体聚集 沟通的 平台 化妆 美容美体 个性体验 淘宝 购物 随性自然 主要以 经营化妆品 珠宝 首饰 女包 女鞋 公仔 辅以美容美体 化妆间等 体验式塑美空间 为打造个性化完美女人而创新的另类世界 2 市场定位 商品主要以中档为主 兼有部分中高端商品 无论从硬件装修还是从 品牌引进方面都将在联升地下商场的基础上提高一个档次 为避开与周边 多家百货商场的正面竞争 经营档次要介于百货与联升之间 作为联升的 升级与延伸 消费群主要针对 18 45 岁之间的时尚 健康 爱美且有一定消 费力的女性 3 形象定位 健美时尚体验式购物空间健美时尚体验式购物空间 将女性健康 美丽 时尚的主题形象予以充分体现 在业态布局中合 理安排可以进行互相联动的商品和空间 通过商场内部装修环境以及广告 媒体软性推广 使得此形象定位深入人心 从而将潜在的消费人群进行锁 定 引导 最终成为商场的忠实消费顾客 4 功能定位 这是一个集欣赏 体验 淘购于一体的女性多彩世界 这里不仅有女 人喜欢的琳琅满目的各种商品 而且还有供消费者亲身体验的个性空间 在这里 你可以拥有健康 更可以找到自信 做一个真正意义上完美的女 性 5 业态组合与业种规划 附 业态分布图 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 17 方案方案 B 业态组合图 图业态组合图 图 2 5 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 18 方案方案 B 业种比例表 表业种比例表 表 2 5 水吧 24 1 婚纱摄影 111 4 美甲 37 1 皮鞋 皮具 405 14 美容 美发 美体 248 9 女装区 1107 39 化妆品 精品 500 18 内衣 393 14 女装区化妆品 精品内衣皮鞋 皮具美容 美发 美体美甲婚纱摄影水吧 方案方案 B 业种比例图 图业种比例图 图 2 6 说明 女人世界主题下的经营范围主要包括 女性商品 女性用品 女性美容 女性康体 女性休闲等能够彼此之间能够产生互动的主题性消 费场所 这里不仅仅是一个购物的消费场所 不仅仅是停留在满足消费者 对商品的需求上 更多的是对消费者心理 品味 精神上需要认同的满足 业种业种商铺数量商铺数量所占面积所占面积比例比例 女装区女装区67110739 化妆品化妆品 精品精品4050018 内衣内衣2239314 皮鞋皮鞋 皮具皮具2140515 美容美容 美发美发 美体美体12488 婚纱摄影婚纱摄影11114 美甲美甲1371 2 水吧水吧1240 8 合计合计1532825100 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 19 在综合考虑商铺使用率最大化和消费者购物舒适度的情况下 将通道规划 为 3 米 主力面积以 12 16 平方米居多 届时可根据商户实际需要进行适 当合理的调整 6 支撑点 1 政府规划 采取限制与鼓励相结合 用定位招商的办法 吸引相 同业态集聚 进行街道品牌化运作 这一规划旨在改变哈尔滨目前商业业态分布零乱 规划不够合理等的 现状 从资源利用最大化和方便市民消费的角度进行的近期整改目标 为 项目此定位提供了较为有利的市场平台 2 与联升地下商场连为一体 借助其较大的人流效应与本项目进行 互动 实现双方共赢的良好局面 3 此定位作为联升地下商场在硬件装修和商品档次以及业态功能上 的升级和延续 借助项目周边巨大的潜在消费人群将会有较好的发展 4 在与哈尔滨本地相关商业专业人士的谈论中 再一次验证了我们 所提出的这一主题商城在哈市前景广阔 成功的关键问题在于能将招商实 施 控制与宣传推广以及后期经营管理做到位 7 商铺面积表 序号序号面积面积序号序号面积面积序号序号面积面积序号序号面积面积 A0153A4916B2912D1316 A0237A5016B3012D1416 A0337A5116B3112D1516 A0437A5212B3212D1616 A0537A5312B3312D1716 A0619A5412B3412D1857 A0713A5512B3512D1928 A0813A5612B3612D2028 A0913A5712B3711D2128 A1013A5812B3811 小计小计 405405 A1113A5912B3911 美容美发美体美容美发美体 248248 A1213A6012B4011 婚纱摄影婚纱摄影 111111 A1319A619 小计小计 500500 美甲美甲 3737 A1416A629C0119 水吧水吧 2424 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 20 A1516A6312C0219 合计合计 28252825 A1616A6412C0319 A1716A6516C0419 A1816A6616C0519 A1916A6716C0619 A2016 小计小计 11071107C0716 A2116B0112C0816 A2216B0212C0918 A2316B0312C1018 A2416B0412C1118 A2516B0512C1216 A2616B0612C1316 A2716B0712C1416 A2816B0812C1516 A2916B0912C1616 A3012B1012C1716 A3112B1112C1816 A3212B1212C1916 A3312B1311C2014 A3416B1411C2114 A3516B1511C2237 A3616B1611 小计小计 393393 A3716B1716D0112 A3816B1816D0212 A3916B1916D0316 A4016B2016D0416 A4116B2116D0516 A4216B2216D0616 A4316B2314D0716 A4416B2414D0816 A4516B2512D0916 A4616B2612D1016 A4716B2712D1116 A4816B2812D1216 方案方案 AB 利分弊析 图利分弊析 图 2 7 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 21 三 定位方案 AB 利弊分析对比 定位方案 A定位方案 B 具有特别鲜明的商业主题定位 再加上与其吻合的经营商品 硬件装修和特色管 理服务 将会与消费者产生心理共鸣 从而极具传导性和主题引导性 利 与周边商场的定位进行互补 与 其消费者产生互动 与周边商场的定位在档次上进行错位 商 品上联动 从而产生强大的市场积聚效应 弊 方案方案 AB 利分弊析 图利分弊析 图 2 7 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 22 第三部分第三部分 项目项目租售比例建议租售比例建议与收益预估与收益预估 一 租售比例建议一 租售比例建议 出租商铺由开发商统一规划 统一招商 统一管理是目前中国大部分 开发商运用的经营模式 应该说 在现阶段的经济环境和城市发展情况下 这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求 但是它 也存在一定弊端 因为在租售比例的控制上 很多开发商往往把握不住火 候 如果出售的比例太高 而且投资成分太大 经过混乱的易手后 将会 造成商业形态无法统一协调 由此影响商铺的入住率 这样不仅使业主的 产业无力增值 同时也使出租能力下降 从而使项目难以稳定经营 因此 中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作 能力 从而使纯物业经营模式成为可能 因为这种模式最重要的在于前期 的商业运作 只有这个阶段成功了 后续的经营才能维系 并在经营增值 后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高 这是商业地产成熟 的表现 也是商业地产发展的必然趋势 本项目租售方案建议本项目租售方案建议 本案商业中心的销售租赁比例最佳组合为 3 3 4 即先将商业价值最好的 30 面积销售回笼资金 项目培育完成后 将另外 30 提价销售将利润最大化 余下 40 保留作出租用途获取稳定现 金流来保证日常的经营运转 就两个项目目前情况来看 索菲亚项目对统一管理 统一招商要求较高 而且受地域的影响 所以不易出售 建议此项目采用统一出租模式 而中 央大街项目对统一招商要求不高 建议进行铺面合理分割后对外销售 根据香港及沿海发达城市商业项目运作与销售情况来看 其常用的销 售模式归纳起来有直销 带租约销售 租转售 先租后售 返租销售 或 售后包租 定期回购 利润分成其销售模式共计 6 种 其利弊如下 商业项目常用 6 种销售模式分析 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 23 销售模式销售模式说说 明明利利 弊弊 分分 析析 利 一般由投资者自行经营或自行出 租 与发展商不存在任何关系 故对 发展商而言无任何风险 一般直销 市面上进行的普通销售 即发展商 无任何承诺的情况下 投资者直接 购买商铺 弊 业权分散 不利于整体经营 销 售卖点不突出 投资者信心不足 利 投资者的信心增强 商铺价值提 升 直接促进销售 带租约销售 即发展商在商铺发售前已与商家签 订或意向签订租赁协议 投资者在 购买商铺时 发展商将已签定的的 租赁协议转至投资者名下 投资者 直接获得商家租金 弊 由于发展商事先要与商家签订 加大了发展商前期招商的难度 利 成熟经营 商家稳定 商铺的价 值高涨 商铺可高价出售 租转售 先租后售 即发展商先将商铺自行经营一段时 间 待有稳定的租赁商家或经营成 熟后 再将该铺销售给投资者 投 资者直接坐享其成 即买即收租 弊 加大了发展商前期招商的难度 商铺在市场培育期内经营不确性较大 如果经营较差 商铺迅速贬值 不利 出售转手 利 有稳定的 定期兑现的投资回报 投资者信心较强 直接促销销售 利 于项目统一经营管理 返租销售 或售后包租 指投资者购买物业时 将铺位的前 五年的使用权和收益权出让给发展 商或经管机构 作为回报 发展商 或经管机构按照协定的年回报率 在铺位交付后 按月或季度返回投 资者 举例 购买价值 100 万元商铺 按 年回报 8 前五年由发展商或经管 机构统一经营 发展商按 8 的回报 率 40 万元 在五年内近按月或 季度分批返还投资者 弊 项目在市场培育期内经营不确性 较大 发展商选择此种销售模式进行 促销 必须在返租期内将项目经营至 良好水平 否则直接后果是在返租期 内租金收入低于返租支出 承担亏损 风险 最终导致项目投资收益率迅速 降低 市场培育期后的经营稳定期 可采用此方式 一般来说 只要投资 回报率值不太高 仍具有一定的可行 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 24 性 利 投资者的信心达至最高水平 投资者无任何风险 X 年回购 指投资者在购买铺位时 出于对商 场及个人的风险担心 可以和发展 商签署回购协议 根据协议 投资 者在规定年限后可将铺位按规定条 件卖回发展商 弊 发展商必须承担投资者大量退铺 的巨大风险 这种风险有时对项目是 毁灭性的打击 利 投资者商铺总款降低 加大贷款 金额 直接促进销售 利于项目统一 经营管理 发展商使用期内 如果经营良好 可 拥有良好的经营收益 利润分成 指投资者购买物业时 将铺位前 X 年的使用 一般是 3 5 年 收益 权出让给发展商或经管机构 由发 展商或经管机构统一经营 作为回 报 发展商或经管机构按照协定的 年回报率 通常按 8 将投资者出 让年限的总收益在购买时一次性返 还投资者 从商铺总价中一次性扣 除 举例 购买价值 100 万元铺 按年 回报 8 前三年由发展商或经管机 构统一经营 发展商按 8 的回报率 3 年合计 24 万元一次性从商铺总款 中扣除 即投资者购买此铺仅需 76 万元 弊 商铺总价略有降低 降低部分需 通过后市经营收入中获取 表 表 3 1 此外 市场还有保租 半保半返 租金额外回报的模式 只不过其名 称上的不同 其本质基本相同 故此处不再另行阐述 分析上述 6 种销售模式 我司认为 一般直销模式适用于沿街的商铺 其经营的好坏于商场没有太大的关系 对于商场内的商铺 操作手法虽然 简单 但业权分散 不利于整体经营 销售卖点不突出 投资者信心不足 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 25 定期回购销售模式 风险较大 租转售 先租后售 销售模式 回笼 资金时间较长 招商成本较高 故建议不予重点考虑 届时可根据招商状 况决定是否采用 利润分成将前 2 3 的地回报率一次性从商铺总款中扣除 大大降低了回笼资金 建议不采纳 至于带租约销售由早期商业物业项目 操作中 返租是一种较为成熟的方式 即由发展商在出售该商铺时 即时 向投资者租下该商铺以作统一的招商 但自 2001 年 6 月 1 日起 返租已被 禁止 在建设部出台的 商品房销售管理办法 中 有如下规定 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方 式销售商品房 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方 式销售未竣工商品房 式销售未竣工商品房 由此可见 商场未竣工前采用带租约销售方式不可行 但如果在商场 竣工后招商的同时采用此种模式 具有一定的可行性 销售部分销售部分 方案一的 B 区 C 区和 D 区的 179 间铺位 共计 2679 平方 出租部分出租部分 中央大街项目的 A 区 美食区和休闲区和索菲亚项目的 212 间铺位 共计 4946 平方 二 项目收益预估 中央大街和索菲亚两个项目 二 项目收益预估 中央大街和索菲亚两个项目 指标指标类别类别商铺商铺 销售面积 2679 实际销售面积 2976 按 90 的使用面积出售 销售单价建议36000 元 销售收益10700 万元 所缴税金588 万 按 5 5 计 销售 销售净收益1011210112 万万 出租面积 4946 实际出租面积 5495 按 90 的使用面积出租 租金均价建议295 元 月 建议租金价265 元 第一年 9 折优惠 出租率按 95 计 租金收入5495 95 265 元 12 1660 万 商业部分商业部分 出租 所缴税金298 万 按 18 计 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 26 租金净收益13621362 万万 前 10 年总收益预估 按年平均递增率 6 计 约 1 79 亿元 建面 6845 停车位228 按 30 车位 销售车位 个 68 按 30 销售 销售收入20 万 车位 50 年使用权 68 1360 万元 所缴税金75 万 按 5 5 计 停车场部分停车场部分 销售净收益12851285 万万 押金收入 212 万 租赁部分每个商户一次性缴纳 1 万 作为履约保证金 其它收入其它收入 管理费用101 万 年 按 10 元 平方 月 广告推广50 万 按租金总收入的 3 管理费成本 按 10 元 实面 月 12 101 万 运营成本 水 电 采暖费用约 600 万 经营成本支出经营成本支出 小计小计751751 万万 建筑物1000 万 按投资 2 亿 20 年折旧 硬件设备600 万 按投资 3000 万 5 年折旧 固定资产年折旧固定资产年折旧 费计提费计提 小计小计16001600 万万 税前总收益预估税前总收益预估 经营期税前收益经营期税前收益 经营收入经营收入 经营成本支出经营成本支出 销售净收益销售净收益 租金净收益租金净收益 停车场销停车场销 售收益售收益 其它收入其它收入 经营成本支出经营成本支出 年折旧费年折旧费 10112 10112 万元万元 1362 1362 万元万元 1285 1285 万元万元 313 313 万元万元 751 751 万元万元 1600 1600 万元万元 10721 10721 万元万元 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 27 第四部分第四部分 商铺交付装修标准建议商铺交付装修标准建议 一 铺内装修标准一 铺内装修标准 装修标准 毛坯房 内墙 水泥砂浆压实赶光 地面 混凝土基面 门锁 沿通道面为钢化白色透明玻璃 钢化清门 不锈钢拉手 其他 面铝合金门窗 给排水 统一提供 pvc 排水管和污水管到位 通讯 每铺位一条电话线及宽频网络预留接口或线路 广告位 可根据具体位置适当安排广告位 由经营管理公司统一经营 和管理 铺与铺之间以及铺与通道之间用不同颜色瓷砖线条分割或由商户自己 隔断 铺与铺之间用优质防火板材间隔 街铺之间用砖墙间隔 铺面 12cm 玻璃和玻璃门 耐磨性 防滑性地砖 天花采用铝板天花 铺面灯箱统一由发展商制作 预留出风口及多插座电掣 电话线 独立电表 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 28 二 公用设备设施及装修二 公用设备设施及装修 地 面 选用高级花岗石配华贵抛光砖 天 花 采用铝板天花 公共卫生间 采用名牌洁具及云石台面 地面防滑地砖 内墙面贴瓷 片 铝扣板吊顶 设卫生洁具 各独立铺位 不单独提供卫生间 供电供水 商场采用设备自动化系统 确保给排水 供电的正常使用 照明设备 除正常供电自动化系统外还备有充足的后备发电 确保商 场的用电正常 通迅设备 设置了信息自动化系统 配有充足的程控电话及分机 提 供 24 小时专业保安服务 并连接有关保安机构的自动报警装置 照 明 辅以配合商场整体装修风格的照明灯具 保安设备 项目所有出入口 电梯 公共通道及停车场等均设有闭路 电视监控系统 提供 24 小时专业保安服务 并连接有关保安机构的自动报 警装置 全自动消控系统 采用智能化消防警报中心 设有烟感 温感报警装 置及自动化喷淋和气体防火系统物由中央控制负责 24 小时监察 停车场管理 闭路电视实施 24 小时录像确保车辆安全 商场用电 地面按规划平面图的铺位每个预留用电插座一个 各商铺 设独立电表 并全部装置暗线 灯制及插座设备完全 配大容量发电机组 作为备用电源 供紧急时使用 空调 中央空调调节系统 使每位经营者及顾客进入商城即享有四季 如春的感觉 标识 导示系统 于主通道合理位置通过如空中悬挂和地面引导等方 式设功能分区 经营品种牌 洗手间指示 电梯及紧急出口指示等 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 29 休闲设施 于电梯附近或位置较宽松的地方如中庭等位置设置休闲椅 供购物者休息之用 中央保安监控设备 全方位为每位营业者的经营及顾客的消费保驾护 航 网络 宣传系统 广播设备 音像传播设备 网络宣传点高质 高效 地传播最新商业动态信息 手机无线通讯号接收放大设备 确保每位营业者及顾客通讯无障碍 促销气氛营造 几种颜色的彩带装饰 形成色彩缤纷 热闹喜庆的气 氛 有利于销售和良好购物心情的培养 停车场 极大地方便了消费者取送货品及 驾车族 前来购物 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 30 第五部分第五部分 商业营运管理模式建议商业营运管理模式建议 一 管理功能一 管理功能 大型商业物业的管理特点是统一管理 分散经营 针对这一特点 我 们建议采用如下的管理模式 管理功能图 二 管理模式二 管理模式 管理模式选择上 建议采用惯用的商业和物业双管的管理模式 由投 资商成立一家经营管理公司在交付商铺后的三年内甚至长期作为物业的管 理者进行商业和物业双功能的日常管理 该经营管理公司可由投资商控股 的有限责任公司 公司设立商业管理部 负责商铺的租赁 市场营销和现场营运管理等 工作 为促进商铺日后良好经营管理 可以聘请国内专业的商业顾问公司 作为商业顾问提供管理方案与技术指导 待商场走上正轨后 由公司自己 组建团队接手管理 投资商重视商业管理顾问将有助于商铺日后经营 对 商铺的租金价格提升有正面的影响 物业管理按普通的物业管理功能运作 但须加强对商铺营销和营运管 招商管理招商管理市场营销市场营销行政人事行政人事保安清洁保安清洁工程管理工程管理 主要管理功能主要管理功能 商业管理功能商业管理功能物业管理功能物业管理功能 营运管理营运管理业主服务业主服务财务管理财务管理 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 31 理的服务 管理高层则须重视商业管理部门和物业管理部门的协调工作 经营管理公司的收入主要是商铺租金 物业管理费 广告推广费和墙 体广告位租金收入 主要的支出是广告推广费 人员工资 其它管理费用 含保安 清洁 招商 机电设备管理等 具体组织架构图如下 组织架构图组织架构图 招商管理招商管理市场营销市场营销行政部行政部保安清洁保安清洁工程管理工程管理 总经理总经理 商业管理部商业管理部物业管理部物业管理部 营运管理营运管理业主服务业主服务财务部财务部 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 32 第六部分第六部分 租赁合同和商户管理公约建议租赁合同和商户管理公约建议 一 租赁合同一 租赁合同 商铺租赁合同 出租方 甲方 地址 承租方 乙方 地址 身份证号码 根据我国有关法律 法规的规定 本着平等互利的原则 为明确双方 之间的权利与义务 经协商一致 签定本合同 第一条 出租商铺位置及面积 甲方将位于 地方 层 号商铺 见附图 出租 给乙方经营 第二条 合同期限和用途 合同期限为 年 从二 00 年 月 日至二 00 年 月 日 合同期 满后 如乙方继续承租 经甲方书面同意后 在同等条件下享有续约优先 权 乙方所承租的商铺经营范围仅限于 如需要更改经营范围 或转换品牌需经甲方书面同意 否则 按违约处理 甲方收回铺 终止合 同 乙方保证在合同期内遵循有关法律 法规及 管理公约 的 规定 第三条 租金费用及缴纳期限 1 从二 00 年 月 日至二 00 年 年 月 每月 租金为人民币 元 大写 拾 万 仟 佰 拾 元 从 Funbuy 哈尔滨城投公司地下商业项目策划方案 33 合同期第 年开始 租金按 递增 既从二 00 年 月 日 租金为每月人民币 元 大写 拾 万 仟 佰 拾 元 乙方需每月 3 日前向甲方缴纳 2 在本合同期内 乙方承租商铺的管理费 税收 水费 电费 工商 管理费 广告 推广费等一切费用全部由乙方承担 3 在合同期内 乙方须每月 3 日前向甲方按月缴纳物业管理费人民币 元 大写 拾 万 仟 佰 拾 元 4 如乙方不按期交纳上述有关费用 每逾期一天 应向甲方支付应交 金额千分之三的违约金 逾期超过 15 天的 甲方有权停止包括水电 空调 及清洁等在内的一切服务项目 第四条 履约保证金 乙方应在合同签定之日向甲方支付履约保证金人民币 元 大 写 拾 万 仟 佰 拾 元 第五条 管理规定 1 乙方必须遵守甲方的各项管理规定制度 不得擅制停业 营业时间 由甲方决定 统一开门 统一关门 如铺位一天不营业 则按当月租金的 15 给甲方作违约金 连续五天不开门营业 则视为自动解约处理 甲方有 权收回铺位另行出租 无需通知 履约保证金和其他款项慨不退回 2 必须遵守甲方有关规章制度 有义务参加甲方因业务需要而召集的 会议 违者视情况轻重按有关规定处理 3 合同期间 乙方自负盈亏 在