苏苏州工业园区房产交易详细流程及处理情况.doc

目录目录1苏州工业园区房产交易流程3签约篇：3材料准备：3赎楼篇：3材料准备：3买卖合同公证篇：3需提供材料：3证件翻译篇：4中文名声明公证篇：4委托公证篇：4做公证所需要注意的事项：4托管篇5资料准备：5办理流程：5买方贷款篇6材料准备：6办理流程：7贷款办理流程：7房东提前还贷篇：7过户篇：8资料准备：8办理流程：8送抵押篇：9资料准备篇：9办理流程：9取会办单及办理报税手续：9报税10关于咨询评估价相关事宜10资料准备篇：10办理手续：12税费试算表格：12非普通住宅12普通住宅13企业出售住宅13商铺出售14缴税15缮证：15材料篇：15办理流程：16领证：16材料准备篇：16领款篇：17材料：17办理流程：17特别事项：17企业出售名下房产所需要提供的材料：17企业购买房产所需材料18外企（含驻境内办事处）出售名下房产所需材料18苏州工业园区房产交易流程签约篇：材料准备：A、必备材料：身份证、房产证、土地证、居间协议、佣金确认书、会办卷、上手买卖合同、上手发票、上手契税单、维修基金B、租赁材料：放弃优先购买权备注：需要确认的是成交价格、合同价格赎楼篇：材料准备：买卖合同房东身份证、户口本、结婚证原件及复印件各一份房产证、土地证原件及复印件各一份公证处要求的其他材料买卖合同公证篇：用排除法确认是否需要公证：买卖主体中有境外人或中国港澳台同胞的均需进行买卖合同公证，但有一种情况不需公证，即：主申请人（出售方为主产权人、买方自由确认）是中国内地人，且婚姻关系在境内取得（包括驻境外领事馆颁发的中国结婚证）的，买卖合同不需公证。 需提供材料：身份证件：护照、台胞证、港澳身份证、大陆身份证婚姻状况证明：台湾、日本为户籍藤本，经户政处提供复印件，台北法院公证人公证后交由台湾海基会寄往南京海协会，凭海基会给的副本到海协会认证正本；韩国为住民登录表，调取该表后需经当地具备公证职能的机构公证后由中国驻韩国使领馆认证，带到境内使用；港澳同胞需经司法部委托公证人对其婚姻关系证明进行公证，直接在内地使用；其他国家可以遵循一个原则：先提供证件，再到当地具备公证职能的机构进行公证，再到中国驻该国使领馆进行认证，带到国内即可使用。（注意记载信息必须与身份证件一致，改变国籍之前已取得中国结婚证的，只要护照上姓名为中文名字汉语拼音，同时出生年月一致即可，如不同，则需到公证处询问需何种证明；婚姻状况开具的要求同国内一样，时间区间需涵盖房产持有期间；）户口簿：原则上单身与否都需携带证件翻译篇：中国港澳台证件不需要翻译，外国护照、国外有法律意义的证件、证明（通常为婚姻关系证明、委托书公证等）都需要经不动产所在地公证处认可的翻译机构进行翻译并经公证处公证。需要资料：身份证件原件不必本人到场申请中文名声明公证篇：中国不动产登记实行中文实名制，中文名是交易中必须具备的，所以境外人士在境内涉及不动产登记的一定要求使用一个固定的中文名。需要资料身份证件原件本人到场在声明书上签字委托公证篇：不动产交易中使用委托书必须是公证过的，这是行政法规的要求。委托人到公证处当面签字，代理人不需出面，只需提供证件复印件，不考察代理人的婚姻关系。所需材料委托人身份证件原件涉及不动产买卖的，需携带两证原件、购房发票或购房合同、婚姻关系证明（要求和买卖合同公证中的婚姻关系证明一样）代理人身份证件复印件。备注：如果是单身的，还需要做一份单身声明公证做公证所需要注意的事项：一般需要在境外做的材料，如委托书、婚姻关系证明、证件复印件与原件一致，这些材料可以一起做，一起认证，最常见的就是夫妻间只有一方在国内出售或购买房产，那么在国外的那一方就要提供婚姻关系证明、委托书、证件复印件公证（如原件可以提供则不需要），这些材料就一起做，注意一定做两份以上！公证事宜较为复杂，不可轻易承诺。若不是以前操作过的前例，且感觉有问题的，一定事先询问公证处。最常见的就是婚姻关系和护照上的姓名不一致（一般是境内人境内结婚后出国改变国籍，姓名也换掉的，不是拼音的，这样就比较复杂，要拿具体材料去公证处询问）境外其他国家的婚姻关系证明必须经当地具备公证职能的机构或个人进行公证、并在中国驻该国使领馆进行大使认证，方可在内地使用。注意：有委托情形的，将委托书公证、证件复印件一并附在上述文件之后，一并认证。要求至少2份。身份证件必须在有效期内方可使用，否则请向有关部门办理延期。托管篇资料准备：时间：买卖双方预约，一般为签约当日过后的二十日之前。另外可以跟过户一起办理，但是过户前，一定要先注销房东的抵押贷款。存量房买卖契约复印件一份买方身份证与银行卡复印在一起的复印件一份卖方身份证与银行卡复印在一起的复印件一份资金托管申请表、交易流程申请书备注：如果提供银行卡的一方不是合同的主申请人，而是其配偶的话，则需要提供结婚证如果有代理人要提供代理人的银行卡，要提供委托书一份。如果买方需要贷款的话，则必须提供主申请人的卡，其他人的卡不可以办理办理流程：1、 先带房产证及土地证原件，资金托管申请表，交易流程申请书、存量房买卖契约原件（房屋权属管理机构留存联），买卖双方的身份证、结婚证和户口本到2号或者5号（统称过户窗口）去办理托管手续，由他们验证资料。并由买卖双方在资金托管申请表及交易流程申请书上签字。2、 验证完毕之后，由过户窗口退出已经加盖验证章资金托管申请表，交易流程申请书。然后将这两张表格与“资料准备”上的全部一起递交到6号窗口（托管窗口）去办理托管手续。备注：房产证、土地证原件，存量房买卖契约原件交由中介公司保管，其他属于买卖双方的身份证、结婚证、户口本退还给买卖双方。3、 托管窗口审核上述材料之后，会打印出三份资金托管协议，让买卖双方核对其身份证账号及银行卡账号，确认无误，当面签名、身份证号码及电话号码，如果有共有人的，共有人要签字。4、 托管窗口在资金托管协议上加盖公章之后，一份收到档案袋里，一份拿去办理资金托管手续，工商银行的直接去房产交易中心大厅的工商银行的柜台办理。须填写资金托管的存款单，填写完毕，将买方的身份证、银行卡、资金托管协议及存款单交银行工作人员，银行工作人员为买方办理资金托管手续。其他银行去银行网点办理，办理手续相同。5、 银行办理完毕之后，将存款单上的房管机构留存联取下，另一联交给买方，托管协议要交给中介公司，然后将留存给房管机构的那一联送到房管局6号窗口，他们会打印出一份资金托管手续首付款凭证或者全额到账凭证。至此托管流程办理结束房东还款篇：买方贷款篇材料准备：时间关键点：如果材料齐全，且房东已注销抵押，可随时约徐金男或者王宏萍来签贷款合同，但要跟他们沟通好时间问题，一般材料齐全的话，一周以后放款评估报告一份存量房买卖契约（贷款银行留存联）卖方身份证、结婚证、户口本买方身份证、结婚证及户口本买方收入证明（有几个人要提供几个人的收入证明）资金托管协议复印件首付款到账凭单一份备注：收入证明包括提供单位人事部门或劳资部门出具的收入证明（必须注明签发人或单位人事主管的姓名及固定电话）个人所得税税单（连续三个月银行流水账单明细）租期半年以上且经过租赁登记提供纳税凭证的租金收入（租赁合同）无抵押的房产起息日必须在三个月前存期半年以上的本外币定期存单（活期存单暂不视为还款能力）国债、债券、基金、股票境外存款证明办理流程：贷款办理流程：1 签署买卖合同2 办理资金托管手续3 签署贷款合同4 提供贷款所需资料5 银行审批6 银行放款7 办理抵押登记8 领取抵押登记证备注：约贷款银行工作人员来我公司或者去银行服务机构办理，要买方过去签字，将上述材料交付给银行就可以了房东提前还贷篇：1 卖方提供材料 本人身份证明原件（与办理抵押借款时的证件号码须一致，否则须提供相关证明）；借款抵押合同原件；还贷卡、现金本票（经纪人携带）（若直接划入还贷卡则本项不需要）；最近一期银行还贷对账单；银行要求提供的其他相关材料。2 卖方拿回的用于注销抵押的材料：结清证明、注销抵押申请书、他项权证原件（还需要房东提供贷款合同、利息清单及利息支付证明表，用于报税）过户篇：资料准备：时间关键点：如果是先做托管则顺序为：托管、买方贷款、过户和送抵押一起，报税如果是过户和托管一起办理的，则顺序为，过户、托管，买方贷款、送抵押、报税房产证土地证原件存量房买卖契约（房屋权属管理机构留存联）原件买卖双方的身份证结婚证及户口本原件及复印件转移登记申请表。备注：可与资金托管一起办理，此时应加上资金托管申请表和交易流程申请书。由对方加盖见证章之后，对方将资金托管申请表退还给中介方，中介方将其与托管材料一起递交托管窗口，其他流程同托管流程备注：如果是涉外资产的，需要提供公证合同，证件类台湾籍需提供户藤本、台胞证。香港、澳门需提供通行证、结婚证。其他国家的需提供他们的护照翻译、婚姻关系需经所在国公证处公证，然后交中国驻该国大使馆认证，然后在苏州方能使用。办理流程：1、 将上述材料准备完整，等买卖双方到齐之后，然后去房管局取号窗口取号，待叫号时，去相应窗口（2号或者5号窗口）去办理过户手续，对方审核完毕，对方会要求买卖双方在相应证件及表格上签字。备注：如果是过户和托管一起办理的，则先办理过户，马上转入托管窗口送抵押篇：资料准备篇：买方委托的评估报告一份银行贷款合同，由银行加盖的公章，及银行经办人的见证章（经办人要签字）全额到账凭单（在上面写上过户日期）买方的身份证、结婚证、户口本复印件（加盖银行经办人的见证章，经办人要签字）抵押申请登记表委托书两份（委托领取他项权证、一份是银行委托，一份是买方委托）抵押物清单办理流程：买方贷款放下来之后，要去房管局办理抵押手续。首先拿首付款凭单和银行的进账单一起送到6号窗口，等待对方打印出一份全额到账凭单。此时如果是买卖双方先办理的资金托管手续，然后申请的贷款，此时送抵押与过户同时办理，将材料递交给给过户窗口即可。如果是单独送抵押材料，则需要去取号窗口取一号窗口号，然后到一号窗口办理，将材料交给一号窗口，一号窗口验收之后，确认无误，送抵押完成。取会办单及办理报税手续：时间关键点：一般是送抵押后三天内，没有规定如果是托管过户当天，买方一次性将合同上的房屋价款存入资金托管账户的，在6号窗口（托管窗口）换取全额到账凭单的，要将全额到账凭单送交给过户窗口。此时有两种情况，第一种是房东的抵押在之前已经注销的，可以要求过户窗口当天打出会办单。第二种情况是房东的抵押是在当天注销抵押的，要在三日内去取会办单。如果是买方贷款的，要在送抵押之后的三天内去取会办单，如果对方还未开出会办单，要告知一号窗口，问其原因。看能否开出会办单。报税时间关键点：在取会办单及买卖双方由乙方缴纳佣金之后， 即可办理关于咨询评估价相关事宜如要咨询最低或者最高评估价，请编写短息将下列表格中的信息发送至法务部手机上，法务部将为你安排咨询。但是不建议咨询，各店店长及经纪人应当学会如何跟客户回避这个问题，其他中介都不存在咨询评估价的问题，他们都告知客户税费是由地税决定的，跟我们没有关系。各店店长及经纪人应当知道我们可以告诉客户的是地税确认价格的与合同价的区别，同时告诉客户地税的计税公式就可以了。其他的没有必要太多解释。解释过多容易出现问题。我多次跟买方沟通这个问题，当他们问及税费的问题，或者强调我们知道地税评估的价格的时候，我多次解释，都能沟通清楚，你们买卖了这么多房屋，谈判这么多次，难道这个都不能沟通清楚座落地号面积（阁楼、楼梯）所在楼层总楼层购入时间购入裸价统装款资料准备篇：一、差额报税的方法1、 房东夫妻双方的身份证复印件1张2、 买方夫妻双方的身份证复印件1张3、 本手合同复印件4、 房产证土地证复印件5、 上手合同复印件6、 上手不动产发票复印件7、 上手契税发票复印件8、 上手维修基金发票复印件（一手房有）9、 贷款银行合同复印件10、 利息清单11、 利息支付证明表12、 佣金发票复印件13、 会办单14、 报税表格(要房东签字的)二、核定征收房东夫妻双方的身份证复印件1张买方夫妻双方的身份证复印件1张本手合同复印件房产证土地证复印件佣金发票复印件会办单报税表格（减税加核定）三、个税减免的房东夫妻双方的身份证复印件1张买方夫妻双方的身份证复印件1张本手合同复印件房产证土地证复印件上手合同复印件上手不动产发票复印件上手契税发票复印件佣金发票会办单报税表格（减税）备注：如果涉外，则需要提供护照翻译的复印件一份办理手续：将上述材料准备完毕之后，去地税窗口（8号窗口，不需要取号）办理报税手续，将材料放到桌面上，地税工作人员需要审核材料，此时要耐心等待对方的审核过程，对方审核完毕，会告知你该房产的评估价格（也就是计税依据），如果跟上手价格出入较大，考虑该如何报税，仔细衡量是选择差额还是核定，如果是差额，不需要将材料收回，如果是核定，要收回上手材料，重新报税。税费试算表格：非普通住宅房屋面积：超过144平方（含144平）合同价：税费名称税费解释税费金额(元)1合同印花税计税依据0.05%暂免2交易手续费建筑面积3元/平方米3契税房屋合同价格3%4登记工本费80+80+105贷款评估费评估价0.5%6营业税及附加5年以上（计税依据-购入价）5.55%5年以下计税依据5.55%7个人所得税（合同价-购入价-抵扣项目）20% 或合同价1%唯一、满5年免征8土地增值税（计税依据-购入价-抵扣项目）30%或计税依据1%5年以上免征暂免9合同公证费5000000.3%+ 0.25%（500万内）10护照翻译、又名公证（120200）+8011委托公证费20012其他总税费普通住宅房屋坐落：房屋面积：合同价： 税费名称税费解释税费金额(元)1合同印花税计税依据0.05%暂免2交易手续费建筑面积3元/平方米3契税房屋合同价格1%（个人购买）4登记工本费80+80+105贷款评估费评估价0.5%6营业税及附加5年以上免缴5年以下（计税依据-购入价）5.55%7个人所得税（合同价-购入价-抵扣项目）20% 或合同价1%唯一、满5年免征8土地增值税（计税依据-购入价-抵扣项目）30%或计税依据1%5年以上免征暂免9合同公证费5000000.3%+ 0.25%（500万内）10护照翻译、又名公证（120200）+8011委托公证费20012其他总税费企业出售住宅交易税费估算（企业售）为使您对本次交易产生的交易税费有个初步了解，现将本次交易所产生的交易税费预算如下：房屋坐落： 房屋面积：合同价： 万税费名称税费解释税费金额(元)1合同印花税计税依据0.05%2交易手续费建筑面积5元/平方米3契税房屋合同价格3%（单位买）1%（个人买）4登记工本费5505过户评估费评估价0.5%6贷款评估费评估价0.5%7营业税及附加（计税依据-购入价）5.55%8企业所得税根据企业申报计算方法，具体询问该企业会计9土地增值税（计税依据-购入价-抵扣项目）30%或计税依据3%10房产税购入价1.280年限11城市土地使用税8元/平方米每年12合同公证费5000000.3%+ 0.25%（500万内）13护照翻译、又名公证（120200）+8014委托公证费20015其他总税费商铺出售交易税费估算（商铺）为使您对本次交易产生的交易税费有个初步了解，现将本次交易所产生的交易税费预算如下：房屋坐落： 房屋面积：合同价： 万税费名称税费解释税费金额(元)1合同印花税计税依据0.05%2交易手续费建筑面积5元/平方米3契税房屋合同价格3%4登记工本费550+550+105贷款评估费评估价0.5%6营业税及附加（计税依据-购入价）5.55%7个人所得税（合同价-购入价-抵扣项目）20%8土地增值税（计税依据-购入价-抵扣项目）30%或计税依据1.5%9合同公证费5000000.3%+ 0.25%（500万内）10护照翻译、又名公证（120200）+8011委托公证费20012其他总税费缴税：时间关键点：在报税后的五个工作日内。此时就是要准备一张19位的储蓄卡或者借记卡（哪个银行都可以，但必须是19位的）一张，里面存缴纳契税的钱。另外准备一张光大银行卡，用于缴纳个税及营业税等，如果没有光大银行的卡，个税和营业税的钱带现金也可以办理。先到地税查阅房屋的纳税编号，然后写在地税7号窗口提供的缴税单上，等地税出具缴税的通知书，此时拿该通知书及光大银行卡或者现金去旁边的光大银行窗口去办理缴税事宜。缴税完成，光大银行会打印出一张营业税的发票（若有），个税的缴税收据，此时将这些票据统一交到7号窗口，地税7号窗口会为你开具个人所得税发票（若有），土地增值税发票（若有），及其他发票（若有）。开具之后，到八号窗口等候，八号窗口的工作人员将营业税发票退还给中介公司（若有），另外开具不动产发票两张，然后拿一张不动产发票和营业税发票（若有），土地增值税发票（若有）去楼下小卖部复印，复印完毕，将复印件交给地税七号窗口，地税七号窗口收到后，过一段时间，会叫到买方的名字，准备刷卡缴纳契税。刷卡完毕，地税七号窗口会将会办单和另外一张不动产发票以及契税发票交给中介公司工作人员。保留所有原件，此时缴税完成。备注：如果是商铺缴税的时候，需要带着房东的合同原件过去，由地税工作人员加盖印花税的章。缮证：缴税当提案办理材料篇：1、 不动产发票（房管局留存联）2、 会办单（由地税部门和契税部门加盖已纳税的公章）3、 契税发票（房管局留存联04、 维修基金发票的复印件或者维修基金查询单。备注：维修基金查询办法：在上午十一点之前，下午四点之前，到一号窗口拿维修基金查询单，填写座落地号等，然后将查询单交到光大银行，光大银行查询后，会填写数据，加盖公章，退回给交件人。办理流程：先去取一号窗口的缮证号，然后去一号窗口，将上述材料交给工作人员，工作人员会打印出一份领证收据，你需要在交件人处签字，并写下电话号码，对方收到后，会在另外一半的收件人处签字，并交付给你。此时将收件单拿回公司即可备注：缮证应在缴税完成当日完成，如果不能当日完成，则应于次工作日去缮证。注意关键点，查询维修基金的时间。领证：再缮证后五个工作日内办理。材料准备篇：领证人身份证复印件收件单办理流程：先去取一个一号窗口的号，然后交付给房管局一号窗口，对方在确认身份之后，会找到产证及缴费通知书，工作人员会将缴费通知书交给领证人，领证人拿着缴费通知书去旁边的光大银行去缴费。缴费完成之后，将光大银行加盖公章的缴费通知书拿回1号窗口，1号窗口此时会为你开具转让手续费发票及登记工本费定额发票，并要求你在领证人出签字。待上述完成之后，不要翻动材料，待对方为你拿出产证。此时领证完成，如果他项权证也是领证人领证，并不产生任何问题，如果是委托他人领取的产证，此时应当通知领取他项权证人尽快来领取他项权证。待所有证件领取完毕，此时交易结束。领款篇：材料：时间关键点：要在领取他项权证之后，一定要核准，不要贸然通知房东领款。1、 房东身份证与银行卡复印在一起的复印件2、 房东的身份证及银行卡原件3、 资金托管协议4、 资金托管领款申请表5、 全额到账凭证办理流程：先带房东拿着资金托管协议去房管局6号窗口（托管窗口），凭身份证及资金托管协议领取全额到账凭证，然后将资金托管申请表、全额到账凭证及房东的身份证银行卡复印在一起的复印件提交给一号窗口，一号窗口审核完毕，签字确认，然后将这些材料退给房东，此时应带着房东去房管局三楼的会计处，将一号窗口工作人员签字确认的领款单交给会计，会计会核对房东的身份证复印件之后，然后打印两张资金托管协议领款申请单，并在其中一张上加盖法人章及会计章，此时拿这张领款单和房东一起下楼去相应银行办理领款手续。到银行领款时，需要提供房东的身份证复印件，房东的身份证及卡，领款单还有资金托管协议，银行工作人员会将该款项转入房东账户。此时交易结束。特别事项：企业出售名下房产所需要提供的材料：1、 机构代码证2、 营业执照3、 企业法人身份证4、 外企常驻代表机构登记证5、 公司企业帐户开户许可证（提供中国银行的帐户/复印件加盖公章即可）6、 外出经营管理证明单（税务主管机关开具）7、 税务登记证8、（1） 总公司营业执照复印件（2） 总公司法人代表身份证件复印件（3） 董事会成员名单（4） 公司章程（5） 董事会决议：决议内容必须包括“经董事会表决决定出售名下位于 处的房产。并做委托书：委托+全权办理出售上述房产的相关事项，授权+出售此房产的包括签署或注销买卖合同、办