《自治区关于妥善解决全区城镇国有土地上房屋建设等历史遗留问题的指导意见》.doc

关于妥善解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的意见各盟行政公署、市人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：近年来，我区房地产业持续发展，为提高城镇居民居住水平、改善城市整体环境、推动经济社会发展做出了积极贡献。但由于一些建设项目审批手续不完善，建设单位自行调整功能、变更规划、资金链断裂以及注销等原因，导致延期交房、被征收人无法按时回迁安置，购房人入住多年无法办理不动产权属证书，权利人合法权益得不到及时保障，成为影响社会稳定因素。为全面落实不动产登记制度，切实保障权利人合法权益，维护社会和谐稳定，妥善解决全区城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题，促进全区房地产市场平稳健康发展，提出以下意见。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，坚持依法治理和创新突破相结合，以人民为中心，以问题为导向，以解决群众切身利益为出发点和落脚点，结合新型城镇化建设，推进城市建设与管理创新，改善营商环境，积极稳妥解决全区城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题。 （二）基本原则坚持尊重历史、实事求是原则。要充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的过程，结合建设项目开工时的政策环境和背景，实事求是，区别对待。确因政策和规划调整等因素形成的历史遗留问题，原则上按当时确定的政策、规定和标准处理；现行政策从简或优于过去政策的，执行现行政策。坚持突出重点、统筹兼顾原则。解决房地产领域遗留问题，以解决住宅（含商住）项目房屋权属登记发证为重点。对购房人数较多的非住宅项目可一并与住宅（含商住）项目统筹考虑，统一纳入解决范围，按照本意见规定的措施加快处理，但不执行“费证分离”原则。坚持先易后难、分类解决原则。通过开展摸底调查，建立问题项目清单和台账，逐项梳理问题和查找原因，按照难易程度和轻重缓急，研究制定解决措施，分批次、分类别解决问题，成熟一个，解决一个，提高不动产登记发证比例，实现居民满意、企业满意、政府满意。坚持属地管理、集中办理原则。按照属地管理原则，旗县（市、区）人民政府在盟行政公署、市人民政府统一领导下，承担解决房地产遗留问题的组织实施工作，发改、规划、国土、建设、房管、人防、地震、税务、气象、环保和消防等部门要根据各自职能，实行一站式集中办理。（三）工作目标利用三年时间，基本解决全区城镇规划区国有土地上2015年12月31日前的住宅（含商住）项目房屋权属登记发证和购房人数较多的非住宅项目(不含机关事业单位楼堂馆所项目)建设等房地产领域遗留问题。2、 处理措施在房地产遗留项目补办手续具体操作过程中，不以建设单位是否缴纳行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金为办理相关手续的前置条件。对于已入住且购房人无过错，以及遗留问题时间较长，现已无法办理或办全相关证件的住宅项目（含商住、政策性住房项目），原则上由项目所在旗县（市、区）人民政府提出总体处理意见，再由各有关部门按职责补办手续或出具相关意见后，房产管理部门、不动产登记机构分别办理房屋交易和不动产登记手续。（一）关于规划手续的处理对规划手续不全或已建成未通过规划核实的项目，如符合城市（镇）控制性详细规划，规划部门实地复核后，按现状用途出具规划认定意见；符合城市（镇）总体规划但不符合城市（镇）控制性详细规划的项目，规划部门实地复核后认为可以保留的，出具规划认定意见，并将项目地块列入城市（镇）控制性详细规划调整范围，待规划调整时一并调整；符合城市（镇）总体规划但没有编制城市（镇）控制性详细规划的，按房屋现状补充编制城市（镇）控制性详细规划，按符合城市（镇）控制性详细规划出具规划认定意见。已取得国有土地使用证但未明确各项指标、登记土地用途未改变的在建项目，建设单位在申请项目规划许可时，规划部门审查符合城市（镇）控制性详细规划的，按现状提出规划意见明确规划指标、办理规划许可并组织规划核实；符合城市（镇）总体规划但不符合城市（镇）控制性详细规划技术指标的，按现状调整规划后明确规划指标、办理规划许可，按县级以上政府依据规定确定的标准缴纳超容积率部分土地出让金后，规划、国土等相关部门组织核验。建设单位未按规划批准面积建设，实际建设面积与规划批准面积不符或未按规定配置物业用房、社区用房等公益设施用房，以及房屋规划用途不详的，经规划部门研究确认，可保留使用的已建成房屋，由规划部门先行出具同意按实际建设办理手续意见，并出具规划条件函告国土部门，建设单位在补交土地出让金和相关应缴费用后，补办有关手续。未配置公益设施用房的，在满足服务半径内，由城市、旗县人民政府统筹考虑。建设单位未按规划批准的绿地率建设，由相关部门督促建设单位整改落实，规划部门出具同意办理手续的规划核实意见。（2） 关于用地手续的处理未取得国有土地使用证已办理房屋所有权登记的国有建设用地项目，区分不同情形处理：1995年1月1日城市房地产管理法实施前，依法进行了房屋所有权登记，未取得国有土地使用证的国有建设用地项目，由旗县（市、区）国土资源部门依据确定土地所有权和使有权的若干规定（1995国土字第26号）规定，组织开展权籍调查，提出将国有建设用地使用权以划拨或出让方式确权给房屋所有权人的意见，经公告无异议的，报请旗县级以上人民政府进行确权。住宅小区宗地可以确权给全体业主。其中已经全额缴纳土地出让金的可以确定为出让国有建设用地使用权；1995年1月1日城市房地产管理法实施后，依法进行了房屋所有权登记，未取得国有土地使用权证书的国有建设用地项目，原建设单位存在且土地权属来源合法，由原开发建设单位完善相关手续；原建设单位已注销且无权利义务继承单位的，国土部门会同有关部门依据本意见基本原则，共同形成处理意见，上报同级人民政府同意后，依批复办理。已取得国有土地使用证，登记用途不明或建设单位改变了土地登记用途，建筑物、构筑物超出原宗地界址或跨宗建设，以及宗地需要进行分割、合并或调整边界的，由规划部门对可按现状保留使用的出具规划认定意见。国土部门依据有关法律法规，按照新的规划意见补办国有建设用地使用权手续及合宗、分割用地手续。未取得国有土地使用证未办理过房屋所有权登记的国有建设用地项目，由县级以上政府参照上述规定分类处理。（3） 关于费用补缴的处理房地产开发企业在开发建设过程中需缴纳的行政事业性收费、基础设施配套费、政府性基金（不包含土地出让金）可在工程竣工验收时缴纳。相关费用的缴纳标准和缴费基价执行项目开工时的政策规定，目前收费项目已清理或降低标准的执行现行政策规定。涉及补办土地出让手续、划拨土地使用权转移，或改变土地用途、容积率、使用期限等，由县级以上政府依据规定核定土地出让金。涉及土地出让金及相关费用追缴的，实行“费证分离”的原则，即相关规费追缴与手续办理同步进行，其中建设单位存在的，由建设单位缴纳，旗县（市、区）人民政府负责追缴；建设单位资金确有困难无力缴纳或已不存在或虽存在经破产清算仍不能清偿欠缴土地出让金及相关费用的，按照“费证分离”的原则，由旗县（市、区）人民政府认定，各有关执收部门参照国有资产呆坏账处理相关规定做销账处理。允许建设单位以权属明确的房屋等有效资产折抵应缴纳的基础设施配套费等各种费用（包括水、电、热、气等）和政府基金，允许企业以在建工程处置权抵押等措施，解决企业难以用现金交费问题。具体办法由县级以上政府结合实际制定。对建设单位挪用代收代缴项目维修资金无力偿还的商品房项目，由项目所在旗县（市、区）人民政府负责协调有关部门解决，先行办理房屋交易和不动产登记手续。涉及的纳税事项，应由建设单位缴纳的税款，由建设单位向所在地税务机关申报纳税；对纳税人欠缴税款的，税务机关应当依法追征；建设单位确实无力缴纳的，以及应由购房主体缴纳的税款，已由建设单位收缴，但已挪用无力缴纳的，由项目所在旗县（市、区）人民政府负责协调有关部门解决，并出具相关手续。同时，项目所在旗县（市、区）人民政府要及时协调启动司法程序，依法追缴挪用的维修资金和办证应缴纳的税费。对购房主体未缴纳的维修资金和办证应缴纳的税费，由项目所在旗县（市、区）人民政府有关部门协调通知购房主体缴纳后为其办理房屋交易和不动产登记手续。对符合国家税务总局公告2015年第67号规定的情形，税务机关应及时受理契税申报。（4） 关于施工许可和竣工验收备案手续的处理投入使用或达到使用条件的项目，已办理建筑工程施工许可证的，工程技术资料齐全的情况下，建设单位组织并通过竣工验收及规划、消防、环保验收后，予以办理建设工程竣工验收备案手续；未办理建筑工程施工许可证的，在用地、规划、施工图审查、全过程实施质量安全监督等资料齐全的情况下，予以补办建筑工程施工许可证，由建设单位组织并通过竣工验收及规划、消防、环保验收后，予以补办建设工程竣工验收备案手续。在办理建筑工程施工许可证和竣工验收备案手续时，若存在未全过程实施质量安全监督、施工图审查、工程技术资料不齐全等情况，由建设单位出具自行承担相关问题后果的责任声明，并委托有资质的检测机构和房屋鉴定机构进行检测和鉴定，经检测和鉴定房屋无重大质量缺陷、结构安全可靠、无重大使用功能缺陷的，依据检测机构和房屋鉴定机构出具的合格检测和鉴定报告，予以补办建设工程施工许可证和竣工验收备案手续。在办理竣工验收备案手续时，施工单位应及时提供工程技术资料，如施工单位不及时提供，县级以上政府可责令限期提供，逾期仍不提供的，建设单位可委托检测和鉴定，检测和房屋鉴定费用由建设单位承担；如建设单位已不存在，由项目所在地旗县（市、区）人民政府指定其相关部门代为申请办理检测和房屋鉴定，费用由项目所在地旗县(市、区）人民政府承担。未投入使用或未达到使用条件的在建或停缓建项目，未办理建筑工程施工许可证，用地、规划和施工图审查等手续不齐全的，由国土、规划和施工图审查部门出具同意意见或办理手续后，可出具工程先行开工意见。因情况特殊未及时办理消防专项验收手续的项目，可在办理竣工验收备案手续的同时，由项目所在地旗县（市、区）人民政府协调消防部门单独组织消防专项验收或验收备案。2015年5月1日前开工的建设项目，在补办消防手续时，涉及到建筑结构和平面布局等改动执行现行规范确有困难的，由旗县（市、区）人民政府出具项目开工时间证明后，可按开工时的国家工程建设消防技术标准执行。但发现可能导致火灾快速蔓延等隐患，要科学确定整改措施，及时予以消除。（五）关于不动产登记的处理已符合办理不动产登记条件且建设单位存在的商品房项目，旗县（市、区）人民政府要责令建设单位限期办理；建设单位不存在的，由项目所在旗县（市、区）人民政府指定其相关部门、单位代为申请办理房屋交易和不动产登记手续。对建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知（建住房2006196号）文件下发前，经批准的已取得土地使用权的集资建房（含全额经济适用住房），按自治区人民政府关于进一步搞活并规范住房二级市场的意见（内政字2003254号）中有关集资建房规定执行，房产管理部门（住房保障主管部门）审核认定并出具相关意见，涉及补交土地出让金的补交后不动产登记机构办理登记手续。对经批准的经济适用住房项目（含建住房2006196号文件下发后批准的集资建房），经房产管理部门（住房保障主管部门）审核认定并出具相关意见后，按经济适用住房有关政策办理房屋有限产权或完全产权。对于政府投资的公共租赁住房（含廉租住房，下同），当地人民政府应综合考虑公共租赁住房享受税费减免、上级财政补助等优惠政策以及住房保障家庭的经济承受能力等因素，确定售价。住房保障家庭可以自愿购买承租的公共租赁住房，并与住房保障主管部门签订购房合同（协议），在购房合同（协议）中明确土地使用权性质和产权比例，不动产登记机构办理登记手续。对房地登记坐落不一致的，原则上以房屋所有权证记载为准，但经不动产权籍调查证明记载确有误的，按照房屋实际坐落进行登记记载。对房地权利人不一致的，原权利人已经办理土地、房屋登记手续，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记且取得了房屋所有权证，但未及时申请办理土地使用权转移登记，造成国有建设用地使用权证记载权利人仍为原权利人，现取得房屋所有权证的当事人再次申请办理不动产转移登记的，原权利人存在的，由原土地权利人与当事人一并申请办理房地统一的不动产登记，收回原土地使用证；原土地权利人确实无法联系等原因不能提供原土地使用证，不动产登记机构应根据土地登记簿的记载，核实土地权利状况，由当事人出具承担相应法律责任的承诺，在不动产登记机构门户网站上公告15个工作日，注销土地登记，原土地使用证作废后，再办理房地统一的不动产登记。对房地登记用途不一致的，即房屋所有权证和土地使用权证书记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产转移登记，应按照建设工程规划批准文件和土地使用权出让合同确定用途登记，涉及规划用途重新认定和补交土地出让金的，依照本意见相关条款办理。国有建设用地使用权出让年期的起算时点，应当依据出让合同的约定确定；合同没有约定或约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书的时间为准；没有出让合同，也没有交地确认书的，以建设用地批准文件为准。对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。公有住房（全部产权、部分产权、租住）和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一宗地的第一套房屋上市交易之日起计算土地使用权年期，确定土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地使用权年期相应缩短，以使同一宗地的土地使用权保持相同的截止日。无法确定第一套上市交易房屋的，按照第一次登记的为准。作价出资(入股)土地使用权年期起算时点不明确，依作价出资(入股)时地价评估报告显示的评估价格时点确定。对住宅建设用地使用权年期届满的，可参照国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函（国土资厅函20161712号）办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，正常办理房地产交易和不动产登记手续。（六）关于其他问题项目的处理因资金紧张无力继续建设的烂尾项目，县级以上政府要创造条件积极敦促房地产开发企业筹措资金，或重新组建房地产开发企业恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，支持其他有实力、有意愿的房地产开发企业合作开发，并履行好原开发企业与业主签订的合同；对于情况复杂、按照本意见难以解决的项目，支持通过司法途径妥善解决。对整体接盘烂尾楼项目的，国土、规划、税务、建设、房产等部门要加快办理相关手续。对建设单位仍有意愿继续开发建设，但因手续不全造成的延期交房项目，按照本意见规定办理相应手续；对于已经封顶、因资金问题无法完善小区内配套设施的，县级以上政府可协调有关融资、担保机构给