代建制管理模式在房地产项目中风险识别与应对研究.docx

摘 要随着我国经济的发展，我国房地产项目数量越来越多，投资额度越来越大。“代建制”作为我国项目管理模式改革的产物，传统的以政府为主导的政府代建制开始慢慢的向房地产代建项目延伸。房地产代建制项目使得项目管理风险集中转移到代理单位。由于房地产项目存在诸多的不确定性和风险性问题，因此，对房地产代建项目的风险鉴别，建立一个分析房地产代建项目的风险分析模型，并提出风险的应对策略，对提高房地产项目管理专业化水平，提升企业代建项目管理和风险识别和应对能力，都有重大的现实意义。本文从代建制管理模式理论研究入手，结合工程风险相关管理理论，首先分析了代建制项目管理模式，介绍了对代建制的定义及代建制管理模式的特点；在借鉴代建制项目风险管理概念的基础上，剖析了代建项目风险管理的分类以及项目风险识别的方法，按照风险识别、风险应对的风险管理逻辑体系，归纳出在代建制项目中项目法人可能遇到的各种风险因素。为了科学合理的评估代建制项目风险，本文构建了一个层次分析模型，通过项目风险评估模型，根据风险因素的大小，发生概率及影响程度，找出项目关键风险，从而得出项目风险水平，为风险应对提供可靠的依据，并以实例证明其运行模式。最后，从项目内外部环境对可能存在的项目风险提出了具体的应对措施。房地产代建项目在实施过程中往往会又很多风险，每个风险的识别与处置正确与否关心到整个项目的成败。本文旨在通过对代建制项目的风险识别及应对策略的分析，建立一套较为全面、科学、完整的项目风险识别框架，评估项目风险因素并提出应对措施,希望能为我国房地产代建项目提供有益的借鉴。关键字：房地产 代建制 风险识别 风险应对武汉科技大学 硕士学位论文 第 II页AbstractWith the development of our economy, the amount of real estate program is increasing witha more and more huge investment. As the outcome of project management mode reformulations,Agent Construction System is extending from government-dominated program to the real estateprogram. The management risks has been transferred to the agent unit as the application of agentconstruction system. Indeed, it is necessary to identify risks in agent program as the existence ofmany uncertainties. Establish a risk analytical model to analyze the real estate agent programseems urgent, whats more the coping strategies proposed may contribute to enhancing theprofessionalization of management and improving the ability to identify and cope risks, which isof practical significance to agent programs.This study proceeds with the agent construction management mode, by referencing theproject risk management theory, first introduces the definition of agent construction mode aswell as the features of agent construction management mode. Meanwhile, disposes theclassification of agent construction management mode and the methods to risk identification.According to the management logic of risk identification, risk coping, this thesis generalizes thepossible risks that the project entity may encounter. A analytical hierarchical model isformulated so as to evaluate the risks. In line with the possibilities of risk, probability andincidence, this study tries to identify the vital risk so that comes up with the risk level andprovides credibility for risk coping and finally validates the operating model with an example. Atlast, this thesis proposes the specific coping measures for the possible risks.Agent construction program will meet many risks in implementing, the identification andcoping of each risk is vital to the success of program. This study aims at establishing acomprehensive, scientific and integrated risk identification framework by analyzing the riskidentification and risk coping to evaluate risk factors and proposes the coping measures in thehope of providing some constructive references.Key Words: Real Estate, Government Invested Project, Agent Construction, Risk Identification,Risk Treatment武汉科技大学 硕士学位论文 第 III页目 录摘 要.IAbstract . II第一章 绪论.11.1 研究背景及研究意义.11.1.1 研究背景.11.1.2 研究意义.21.2 研究目的与方法.21.2.1 研究目的.21.2.2 研究方法.21.3 研究内容和研究框架.31.3.1 研究内容.31.3.2 研究框架.3第二章 代建制项目管理模式及风险管理分析.42.1 代建制项目管理模式.42.1.1 基本概念.42.1.2 代建制项目管理模式的主体关系.42.1.3 代建制项目管理模式的特点分析.52.1.4 国内外代建制发展现状.62.2 代建制项目风险管理分析.102.2.1 代建制项目风险的概念及其主要分类.102.2.2 代建制项目风险识别的方法.122.2.3 国内外风险管理发展现状.152.3 代建制模式下房地产项目风险管理研究现状.16第三章 房地产代建制项目风险识别.183.1 代建制项目风险识别原则与依据.183.1.1 代建制项目风险识别的原则.183.1.2 代建制项目风险识别的依据.193.2 房地产代建制项目风险识别与分析.193.2.1 代建制项目外部环境风险分析.193.2.2 代建制项目内部环境风险分析.213.2.3 代建制项目风险分析框架建立.233.3 房地产代建制项目风险分析模型的构建.243.3.1 代建制项目风险分析模型的设计原则.243.3.2 代建制项目风险分析模型的构建目标和功能.25武汉科技大学 硕士学位论文 第 IV页3.3.3 代建制项目风险分析模型的运行模式. 263.4 房地产代建制项目风险评价分析的层次分析模型. 263.4.1 层次分析法. 263.4.2 指标值的确定. 273.4.3 指标权重的确定. 293.4.4 应用实例-房地产代建制项目实例分析. 30第四章 房地产代建制项目风险应对策略分析.364.1 代建制项目内部环境风险因素应对. 364.1.1 代建制项目内部核心风险应对的策略. 364.1.2 代建制项目内部环境风险应对的措施. 374.1.3 代建制项目内部环境风险识别与应对. 384.2 房地产代建制项目外部环境风险因素应对. 404.2.1 代建制项目外部环境风险应对的策略. 404.2.2 代建制项目外部环境风险应对的措施. 404.2.3 代建制项目外部环境风险识别与应对. 41第五章 结论与展望.435.1 结论. 435.2 展望. 43参考文献.45致 谢.48武汉科技大学 硕士学位论文 第 1页第一章 绪论1.1 研究背景及研究意义1.1.1 研究背景房地产项目开发建设是一项耗资巨大，费时费力的系统工程，需要调动各方面的人力、物力和财力，项目的成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的价值增值是项目管理者的责任。现阶段，中国房地产项目管理模式可以概括为三种：(1)项目公司管理运作模式在这种模式下，每个项目公司相对独立运营，保持企业原有的运作模式。企业将单个项目委托给以项目经理为首的经营班子，只在资金、定位等关键方面进行控制性管理1。整个项目的运营主要靠项目公司来完成。这种方法需要项目公司专业能力强、工作效率高、管理成本低。但是这种方法存在一定弊端，因为项目的运营班子，尤其是项目经理的专业素质、个人品质及忠诚度直接影响企业效益，采用这种管理运作模式的典型例子当属万通、顺弛和富力集团。(2)集团运营管理模式这种模式有点像传统工业管理模式。企业集团形成系统管理体系，把每一个项目纳入系统流程管理2。对具体管理部门来讲，每一个部门会同时运营多个项目，而对每个项目的运营模式基本相同。例如项目拿到以后，由集团进行前期定位、策划、制定各方面的工作，然后由项目公司实施。这种管理模式的优点是集团企业领导人对项目控制性强，对项目班子的专业素质要求较低。缺点是管理成本高、运作速度慢、项目对市场适应能力差，这可能影响单个项目的收益率。采用这种管理运作模式的公司有万科、阳光100。(3)混合式运营管理模式将前两种模式加以综合运用，针对不同的地区、人文环境、项目特点，分别采用不同的模式。如有符合独当一面的项目运营企业领导人和团队时，单个项目采用独立运营模式。因某些项目不具备这些条件时，采用集团模式和项目模式相结合的方式。这种运营模式的好处便是集团风险低，效益和速度处于前两者之间。不利因素是企业内部管理模式不统一，容易造成工作关系等条件失衡，影响高管人员积极主动性。如何提高管理效率，成为房地产企业追求的目标，以上管理模式各有利弊，但是均对企业有一定的管理素质要求。在这种背景下出现绿城的房地产管理输出模式即代建制在房地产建设中的模式，其代建制模式主要体现以下三种特点：第一，降低经营风险，提升管控能力。通过代建模式，可以做到钱够用的时候自己盖房子，钱不够用的时候也可以盖房子，降低在多变环境下自身的经营风险；同时还可提高企业的成本控制等多方面的管控能力。第二，降低品牌推广的难度。代建模式下，企业品牌的推广相对容易，品牌的市场占武汉科技大学 硕士学位论文 第 2页有率也可以短期内得到提高，代建项目所形成的诸多资源，也在一定程度上会促进自由项目的市场表现。第三，维系与地方政府的良好合作关系。对企业的长期发展有益。代建制业务，特别是参与政府保障性住房的建设，在获取稳定收益的同时，显然对维系开发企业与地方政府的合作关系式有好处，特别是随着地方政府在招标投标过程中对开发企业的种种要求，较好的保障性住房开发经验，对企业成功参与地方房地产市场也是有好处的3。1.1.2 研究意义由于房地产代建项目大多是大中型工程项目，是极其复杂的系统工程，其实施是充满风险的过程。在项目实施过程中，不可避免的会受到不确定因素的影响，即存在不确定性和风险性的问题，其管理相当复杂。一方面在于信息的不完整或信息的相对滞后，对他们的识别及性质的把握相当困难；另一方面对他们处理的工具、方法手段常常无章可循。毫不夸张的说，工程项目管理中最重要的任务是对不确定性或风险性问题的分析和管理。因此对房地产代建制项目运用科学的方法进行风险管理，可以最大限度的保障项目质量，减少国家投资的损失，为代建制模式继续推行有着重要的实际意义4。房地产开发过程项目管理代建模式通过减少管理层次的方法来消减业主供应商、总包之间的信息障碍，充分的协同工作，形成统一的团队合作氛围，这样更有助于价值链的增长，达到业主的要求。房地产项目管理代建制模式以创新为根本，结合开发过程，使用有效地管理方法，建立新型的项目开发模式和体系，有效紧密的完成项目目标。但是，房地产代建项目是很复杂的系统工程，其实是过程中会有很多的不确定因素的干扰，管理也会非常的复杂。其原因在于：第一，信息的不完整和滞后，导致对工作人员对事物的识别及性质难度加大；第二，施工的工具错误或落后。在项目管理中，对不确定的问题因素分析管理事重中之重。因此对房地产代建项目运用科学的方法进行风险管理，可以最大限度的保障项目质量，减少国家投资的损失。1.2 研究目的与方法1.2.1 研究目的本文的研究目的主要是在相关房地产管理模式发展轨迹的回顾的基础上，通过对我国房地产项目代建制模式下风险管理现状以及在实际项目实施过程中遇到的风险问题展开分析，并建立风险分析模型，结合典型的代建制项目案例为决策者提出了相应的风险因素识别及应对措施，能够为代建制模式在我国房地产项目的实施推行和完善提供参考和借鉴，从而推动房地产投资建设质量和品质的提升，及代建制模式在理论研究上和实践操作中的发展。1.2.2 研究方法本文以研究代建制项目的风险识别、风险应对为主线，建立风险分析模型为副线，在充分查阅国内外现有文献和总结实际经验的基础上展开研究。依据风险管理理论，结合代建制项目的特点，通过理论联系实际，科学客观地进行分析，并辅以案例论证。武汉科技大学 硕士学位论文 第 3页采用定性分析做出的叙述性评价是对工程项目风险评价的主要方法，还有一些确定性的定量分析方法，这一方面不能对工程的项目风险进行全面、较精确的综合定量评价分析；仅仅只能对工程项目所面临的某一部分风险进行分析，另一方面，完全定量的精确数据难以描述出很大一部分的工程项目风险来，同时，这还存在着一定程度的模糊性。因此，这样的结论往往是不全面不精确的。对此，建立工程项目风险定量分析的模糊综合评价数学模型，运用模糊层次分析法确定其指标权重，进行综合评判工程项目的整体风险，为管理者制定风险管理应对措施提供理论依据，这也就是本文主要提出的应用模糊数学综合评价理论。1.3 研究内容和研究框架1.3.1 研究内容代建制作为一种新型的管理模式其应用越来越广泛。但是不是有了代建制，一切问题都迎刃而解了，在代建制实施过程中仍然存在很多风险。现阶段代建制项目有什么风险因素？如何更加准确识别代建制项目风险？如何对代建制项目的风险进行有效应对?这不仅关系到代建制项目的成败，而且也关系到代建制这种管理模式能否更好在我国的房地产项目中得到推广。本文运用理论联系实际的方法通过调研、访谈对现阶段代建制项目的风险因素进行建立数字模型分析，并产生应对措施进行了归纳总结，最后通过案例分析法对国内典型的代建制模式下房地产代建项目中存在的风险进行了识别，并结合项目情况制订了相应的应对措施。1.3.2 研究框架研究框架如图1.1所示。图1.1 研究框架研究背景和研究意义代建制项目风险管理理论回顾结论与展望案例分析房地产代建制项目风险应对房地产代建制项目分析识别与分析建立风险分析框架 建立风险评价分析模型武汉科技大学 硕士学位论文 第 4页第二章 代建制项目管理模式及风险管理分析2.1 代建制项目管理模式2.1.1 基本概念代建制是指由项目业主（项目出资人）通过招标投标方式或协议方式确定并委托相应资质的项目代建人（或称专业项目管理公司）对项目可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照项目的规模、标准、投资的目标要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式5。2004年3月1日由北京市发展和改革委员会颁发的北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）对“代建制”的说明：“代建制，是指政府采用邀请、公开、指定等方式进行招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对代建项目建设进行全过程的管理，代建项目建设完成后，再转交给政府部门相关使用单位使用，在项目代建期间代建单位按照合同约定完成项目建设的投资主体职责”6。代建制就是通过公开招标、邀请招标、直接指定等方式进行招标，确定代建人对负责项目实施全过程的组织管理。最终保证项目建设的质量，减少项目的投资成本后转交给业主。代建单位具有高品质、高素质以及专业性、技术强的管理人才，从而代替业主对项目进行全面的控制管理，减少业主承担的风险。我国房地产公司为了改善工程管理市场的竞争力，提高我国经济发展，由此大力推行代建制管理模式。2.1.2 代建制项目管理模式的主体关系代建制项目管理模式中，投资方、承包商单位、代建单位、使用单位为了完成共同的目标，通过对传统“投资、建设、管理、使用”四原则模式进一步完善7。其各方主体关系如图2.1。合同关系图2.1 代建制项目管理模式中各方主体关系(1)代建项目单位与投资方的关系投资人对资金上的利用问题上，具有全权的监督控制。选择代建单位，利用契约的协议来制约代建单位，形成所有权与管理权分离的委托代理关系。根据代建合同，代建单位代建单位房地产公司使用单位使用方投资方管理方承包方实施方武汉科技大学 硕士学位论文 第 5页必须随时向业主汇报成本、进度等进展情况，使业主对整个项目中的资金、质量、进度等过程有详细监督控制。对业主来说，代建单位可以在实际工程项目中，体现出该单位的工程管理能力。代建单位在实施过程中，会出现一些不利的风险，则业主有关部门对代建单位所做出的行为具有监督发言权，从而避免了这些风险的产生。(2)代建项目单位与承包商单位的关系业主在委托代建单位对项目进行管理时，该代建单位可以通过公开、邀请、指定等方式，对设计单位、施工单位、材料采购单位进行招标，选择可靠的承包单位，以及对项目各个参与单位签订合同契约来制约各个单位的行为，从而，帮助业主更好地管理项目的建设实施。(3)代建单位与使用单位的关系在代建制项目管理模式下，使用单位的主要权力和责任是负责向代建单位转告该项目的建设用途，在代建制项目管理模式下，使用单位的主要权力和责任是负责向代建单位转告该项目的建设用途，配合代建人完成代建项目前期阶段、项目建设阶段中各种工序必备的手续。在项目实施过程中，项目使用单位能够对项目出现工程建设的质量、安全、资金、施工等要点，进行有效的监督控制。而项目使用单位不能直接与项目的承包单位、材料采购单位、设计单位等联系，由代建单位与项目各个参与单位进行签订合同，代替使用单位行使在项目实施过程中的项目法人权利和责任。2.1.3 代建制项目管理模式的特点分析根据“代建制”的兴起，从改革的取向和总体效果来看是有效果的，已采用代建制管理模式。代建制项目的总投资费用，全部控制在代建单位预算范围之内，也能在计划的工期内完成，取得了很好的社会效益8。其主要特点如下：(1)通过代建制按照公开、邀请、指定等方式招标，选择确定项目代建单位，代建单位作为项目建设期间的法人，对代建项目实施采取全过程组织监督管理。(2)代建制在工程项目管理领域中，是将过去的建设单位（使用单位）权限，从建设实施期间分离出来，通过新型专业化的代建制管理公司代替建设单位、（使用单位）业主，在建筑工程实施阶段行使项目法人的权利和责任。将过去的项目管理模式中的“建设、使用”两个原则分离，避免了建设单位与使用单位（业主）两者中出现利益关联，直接导致使用单位（业主）不在参与项目的建设，体现了代建单位的管理系统的专业化实力，从而，使代建单位的管理模式具有社会性、专业性、市场性、竞争性。保证有效的管理水平、有效的质量（工期）控制以及保证项目投资费用的有效使用，减少成本开支。(3)在一定程度的代建制模式情况下，为项目建设的资金体制进行了成功的改革，帮助业主解决了过去权利和责任不分以及不能控制的现象。(4)代建制管理模式有效的解决了因投资人（业主）引起的人为因素，避免了三超(规模、标准、投资)现象，有效地增加了业主投资项目的利益。(5)代建制管理模式直接导致使用单位不需要建立项目管理部门，有利的减少了使用单位的压力。武汉科技大学 硕士学位论文 第 6页(6)使用单位与建设单位两者之间应建立有效的监督体制，在设计单位、施工承包单位、材料采购单位的选择上通过国家有关规定进行招标，避免了项目各个参与单位之间协调的矛盾。(7)代建制管理模式可以防止项目建设完成投入运用后，在对投资资金进行总结时，出现严重的资金损失问题。2.1.4 国内外代建制发展现状(1)国内代建制管理现状目前，我国政府部门大力推行“代建制”管理模式的改革，（非）经营性政府投资项目采用代建制管理模式，逐步开始在全国各个地区进行试点,包括北京、山东、上海、成都、青海等城市，通过各地不同实际工程的案例以及将“投、建、监、使”原则分离情况，进行分析和研究，解决了传统管理模式的弊端，得出很大成功和效果。政府部门投资的项目是以专业化的工程管理为中心，建立完整的管理体制，制约项目各个参与方的权利和责任，加强政府投资项目的利益效益以及项目工程管理的水平。所以，经过以上各地试点的结论得出现代的建筑工程管理模式采用“代建制”进行改革，是符合我国建筑工程市场的基本国情，以下对上海、深圳、北京等三个典型的地区管理模式简单的介绍一下9。1)关于上海模式。自二十一世纪初上海市政府投资项目的管理方式就开始进行改革。通过上海市政府部门针对建设工程管理必须以政府开展监督工程管理公司进行管理社会化市场竞争组成一个具有实力的集体的原则，随后，上海市下建设厅部门2002年推行“代建制”管理模式，帮助政府投资的解决传统管理模式的弊端。上海市政府投资工程管理方式是“政府政府所属投资公司工程管理公司”的三级管理模式，通过这种模式把政府投资项目的职能、政府投资项目管理职能、代建制项目工程管理职能之间联系的脱离。同时，政府投资项目下的参与单位都具有一定职权，但是，它们的职权只能在相应的范围内，才能使用后体现出效果。政府投资的项目采用代建制管理模式，主要为了突出投资方在项目中的地位，使政府部门的职能由以下三个方面组成：建筑工程管理、业主投资管理职能、政府投资相关管理部门之间分离；大力推行代建项目管理，使政府投资项目确得最大的利润，以及减少政府投降方的风险，提高建设工程的管理水平。上海市代建制改革的具体工作如下：第一，上海市试点主要强调相关政府对项目有效投资管理职责和能力。将该市政府部门下相关当局的投资项目进行统一规划，转交给以政府为中心的投资单位；第二，加强政府为中心投资单位的管理职责和能力。其非营业性政府投资项目的管理职责和能力，主要是以政府部门投资单位在项目实施过程和项目操作以及从代理单位中表现出来，代替政府委托的建筑投资单位以及代替建筑工程管理公司，都是在一定权限范围内行使职权，任何单位都不会干涉；第三，培养新一代的代理制式的工程管理咨询公司，其该管理咨询公司是以公开、邀请、指定等方式招标确定。上海市代建制的改革主要采用了很多措施，还培养很多的代建制建筑工程管理咨询单位，把上海市政府部门投资方业主的职能与对建筑工程管理的意愿大大地分离了。有利于政府脱离工程项目管理方面的缺陷，使政府部门投资的项目借代理制的建筑工程管理咨询单位来完全整个管理，以至于把武汉科技大学 硕士学位论文 第 7页代理制的建筑工程管理咨询单位推向社会化、市场化、经济化。而代理制的建筑工程管理咨询单位主要是对代建的项目进行全方位、全权制、全责制的管理。代理制的建筑工程管理咨询单位通过招标的方式对整个项目各个单位进行筛选，有利于政府部门对整个项目的监督控制。其管理模式如图2.2所示。验收验收招标 招标图2.2 上海市政府投资项目代建制模式2)关于深圳模式。从深圳特区成立至今，政府已尝试过多种不同方式对政府投资项目管理模式进行改革，试图通过高度集中管理来来根除分散管理的种种弊端，如成立基础工作组、城市建设投资发展公司和城市建设开发出等形式；但是无论如何改革调整，这些新成立的机构部门始终无法改变以市政工程建设为主的范围而政府投资其他项目还是由各政府职能部分自行负责管理。深圳市根据建筑工务署在负责编制项目的结算、竣工决算以及组织相关单位竣工验收中，工务署没有为项目筹集资金、拨付资金和还贷的职责。其改革范围界定比较窄，没有涉及复杂的投融资改革领域，加之辅助有三方面的条件，因而仅就减轻委托代理风险而言取得了比较显著的效果10。其管理模式如图2.3所示。图2.3 深圳市政府投资项目代建制模式3)关于北京模式。自2002年北京市启动“代建制”试点，截止2008低，北京累计批复了代建制项目30项（不包括北京工业大学体育馆等11个奥运“代建制”项目），总投资约政府投资人建筑工务署监理单位 承包商工程管理公司财务监理公司政府投资公司分包商 分包商竣工验收阶财务监理公司总承包公司武汉科技大学 硕士学位论文 第 8页30亿，涉及市政府投资43亿元，包括以下几个项目：首都图书馆二期、人民团体办公室等市重点工程均实施了代建管理。在代建制项目中，对初步设计概算进行批复后，发改委按照正常程序从中介机构库中选定代建单位。此后，代建单位提交批复概算投资10%30%的银行履约担保函，发改委作为委托人，与代建单位、使用单位签订三方委托代建合同。北京模式的特点具体有三点：第一，通过公开、邀请、指定等招标方式，选择确定代建单位，发挥了市场竞争状况，实现了强者生存的现状；第二，通过合同契约落实主体责任，构建起了刚性的投资控制约束机制和利益均衡机制；第三，通过签约的保函，设立投资风险防范体系。其管理模式如图2.4所示。图2.4 北京政府投资项目代建制模式4)上海、深圳、北京地模式比较分析在表21中，我们针对上海、深圳、北京等三个典型的地区管理模式进行简单的分析，结合实际情况总结了它们三个典型地区的区别和优点以及缺点。其中，行政代理模式分别为上海、深圳模式，它们的管理模式，都是项目代建单位按照政府投资单位（业主）的意见，对该建筑项目进行管理，整体来说，代建模式代建单位作为政府投资项目的委托人，对该项目行使全方位监督控制的管理。从而，政府部门也真正意义上发挥出投资人在项目上主体的地位，更体现出“代建制”具有专业性的管理能力，也强调了代建制社会化的发展趋势111213。北京市场代理模式：业主市场代理模式是指政府依法授予项目管理公司即市场主体项目控制权，由项目管理公司履行业主职责，挑选施工队伍并负责项目的全部管理工作，直至向政府业主最终交付完工的建筑项目产品；在此过程中，政府选择专业的管理机构管理投资项目并对负责项目管理的进行招标，择优选择。这种完全市场化的运作方式从根本上改变了以往政府投资项目建管部分的管理模式。在此种模式中，作为独立第三方的受委托的项目管理公司不再是政府部门附庸和累赘，项目管理公司不再是协助政府管理而是独立行使专业化、市场化管理，全权代理项目具体的运作和管理。这种模式极大地加强了项目管理公司对项目的支配权和主导权，另一方面，这种模式可以充分发挥项目管理公司专业化管理的优势。但是，这种模式也应具备两个先决条件：首先，工程项目管理公司在体制上必须是能通过其专业管理水平在市场竞争中取得项目管理权的独立的市场实体；其次，代建单位合同合同建筑企业协议项目使用单位政府出资人武汉科技大学 硕士学位论文 第 9页工程项目管理公司必须是一个由多方咨询专业人士组成的管理团队。表2.1 三种模式对比分析上海模式 北京模式 深圳模式政府专业代建公司模式 代建公司竞争模式 政府专业管理机构模式运作模式由政府组建或者指定若干家具备较强经济和技术实力的国有建设公司、投资公司对政府投资项目实行代理建设，按企业经营管理。由政府设立准入条件，按市场竞争原则，批准若干家具有较好经济和技术实力，有良好建设管理业绩并可承担投资风险的代建公司参与项目代建的竞争，通过公开招标选择代建单位。由政府成立具有较强经济、技术实力的代建管理机构，按事业单位管理，对所有政府投资项目实行代建。优点体现了政府对其投资项目间接管理的原则，可以解决政府在政府投资项目管理中的角色混淆的问题。政府通过市场培育若干个项目管理公司，形成了开放的竞争的格局。政府意愿可以较好地通过项目代建单位实现，代建单位积极性高。更符合国家投资体制改革方向，实现代建单位选择过程的公开透明，更好地起到腐败的作用，实行代建单位的优胜劣汰，较快地促进单间市场的发展，并可进一步降低投资，不需要增设新的机构，避免了机构、职能重叠。以政府部门机构的身份出现，方便协调建设中的各种，对该机构政府好方便监督与管理，一些合理的变更易于实现，代建管理费可以相对较低。缺点由于具有垄断性，如果政府部门把关不严，容易与使用单位串通，造成概算的不合理，同时也会造成代建单位内部管理效益降低，特别是项目较多的情况下，管理力度和水平会下降。政府主管部门必须具有较强的专业技术能力，方可以与专业代建单位进行代建谈判，避免代建公司的索赔和追加，政府部门工作量较大，一些使用单位合理的变更通过行政审批手段难于实现。这种模式有赖于成熟的市场机制，同时对原有制度的冲击较大，实行起来有较大的难度。第一，没有完全解决政府角色混淆问题。工务局及政府投资项目业主和政府管理职能于一体，容