从房屋转租看合同法第51提条.doc

从房屋转租看合同法51条案情介绍：出租人：张某 承租人: 金某 次承租人：蒋某 2007年8月张某将其闲置的房屋出租给金某，合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。 2008年1月，在承租期内张某将其承租的房屋转租给了蒋某，并在合同中约定“店铺转让给乙方（蒋某）后，甲方（金某）在确保已经通知房主并没有违反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所规定义务”。 在转租合同签订后，次承租人进行房屋装修时，出租人对次承租人的行为进行了阻却。不同意见：第一种观点认为承租人与次承租人之间的转租合同无效。理由：根据合同法第51条:“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或处分无权的人订立合同后取得处分的，该合同有效”。第二种观点认为承租人与次承租人之间的合同有效。理由：第一、合同法第224条指规定了“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，而并没有明示转租合同无效。第二、从合同法第228条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”来看，合同应当有效，否则承租人如何要求减少租金或者不支付租金。第三、此种情形也不是合同法52条法定无效的情形，合同中约定的“不经同意，不的转租”亦不是第52条第5项所规定的“违反法律行政法规的强制性规定”。第四、认为房屋出租合同为诺成合同不一物的交付为合同成立的条件，一经合意便生效。案例分析: 本案焦点问题在于转租合同有无效力的问题，其中涉及到的概念有处分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤销、根本违约以及违约金等问题。 在本案中当是人的诉求为：一、判令被告向原告支付违约金；二、依法解除原被告之间的合同；三、判令被告向原告返还转让费；四、判令被告向原告支付损失；五、诉讼费由被告承担。在本案，认为承租人与次承租人之间的转租合同无效，其主要依据为合同法第51条。因此就需要对51条作一个文义解释。这就需要对该条的“处分”一词做出解释。最广义的处分，包括事实上的处分与法律上的处分。前者指就物体加以物质的变形、改造或毁损的行为，后者除负担行为（债权行为，例如悬赏、广告、买卖、保证）外，尚包括处分行为，例如所有权之移转、抵押权之设定、所有权之抛弃（物权行为）、债权让与及债务免除（准物权行为）。广义的处分，仅指法律上的处分而言。狭义的处分，系指处分行为而言。所谓处分即为权利的转让、权利的消灭，在权利上设定负担或变更权利的内容，基本上是指狭义的处分。为此，再把握合同法对于租赁的定义，租赁即出租人将物交付承租人使用、收益的行为。与本案中，由于前述张某将其闲置的房屋出租给金某，且合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。因此是对承租人使用、收益的限制，是对自己所有权的处分。如果承租人未经出租人同意进行转租，便是无权处分。由于为“无权处分”且没有得到处分权人的追认，本人也没有得到处分权，因此，合同为无效合同。因此，以上的诉求便处出现了不合理。理由如下：首先，违约责任的存在须有有效成立的合同为前提。其次，合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，是一种法律制度。也以有效成立的合同为前提。 基于上述，由于合同的无效，因此诉求的设计便出现了不合理，有了驳回的风险。对于认为承租人与次承租人之间的转租合同有效的观点主要为上述观点。若认为合同有效以上的诉求便基本合理，但仍有一些问题，即当出现合法第93条第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”的情形时可以解除合同，这是我国合同法对于“根本违约”规定。所谓根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的