有限公司诉东莞市南天大新集团有限公司租赁合同纠纷.doc

广 东 省 深 圳 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第676号上诉人（原审被告）：东莞市南天大新集团有限公司（原东莞市大新商贸有限公司）；住所地：东莞市桥头镇友谊路，组织机构代码：70802154-4。法定代表人：程志平，董事长。委托代理人：马海岸，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市凤凰城商业发展有限公司；住所地：深圳市宝安区西乡镇宝安大道凤凰城七楼，组织机构代码：72713999-4。法定代表人：张美娥，总经理。委托代理人：何志军，广东深宝律师事务所律师。上诉人东莞市南天大新集团有限公司（以下简称南天大新公司）因与被上诉人深圳市凤凰城商业发展有限公司（以下简称凤凰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对此案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：2002年9月16日，南天大新公司和凤凰城公司签订了一份房屋租赁合同，约定凤凰城公司将位于深圳市宝安区新城大道凤凰城购物中心的房屋出租给南天大新公司使用，建筑面积共计3万平方米，租赁期限从2002年9月18日至2017年9月17日止，月租金人民币813900元，南天大新公司应当于每月5日前支付租金；其欠缴费用满一个月的，凤凰城公司有权停止其有关设施的使用；拖欠租金三个月以上，或所欠各项费用达300万元以上时，凤凰城公司有权解除合同。由此造成凤凰城公司损失的，南天大新公司应向凤凰城公司赔偿；南天大新公司拖欠租金，应向凤凰城公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的3%。2002年9月18日，双方签订补充协议，就上述合同未尽事宜约定，南天大新公司租赁凤凰城公司一至七层物业28400，月租金人民币773900元，租金前五年不递增，第六年起每三年递增百分之六，凤凰城公司楼宇交付南天大新公司后给予8个月免租期，如凤凰城公司提前或推后交楼，免租期也应相应提前或推后，双方在开业后任何一方违约，须支付对方直接经济损失。当日，双方签订一份补充协议，确定了租金数额和递增比率。2002年11月30日，双方又签订一份补充协议，确定凤凰城公司出租房屋已具备交楼条件，自2002年11月1日交付南天大新公司进行装修，免租期即日起计算至2003年7月31日，同时确认出租房屋面积和租金数额。2005年10月20日，南天大新公司和凤凰城公司再签订补充协议，约定凤凰城公司于2004年10月12日因修路、广场减少的原因，在合同期内凤凰城公司给南天大新公司减租每月20余万元，2005年5月12日南天大新公司以经营及修路等原因要求在修路期间给予支持减租，凤凰城公司在此给予每月9万元的支持，现南天大新公司第三次以经营困难及修路影响广场要求在修路后合同期内每月4万元的支持，凤凰城公司本着合作精神予以支持；该协议签订后至租赁物门口市政路通车前，凤凰城公司同意继续按每月租金人民币50万元计收，门口市政路通车后，每月租金按人民币55万元计收；南天大新公司承诺租金在每月十日前付清，如南天大新公司拖欠租金超过一个月，凤凰城公司有权无条件终止合同，无需做任何补偿；协议约定的事宜与原合同或其他补充协议相冲突的，以此协议约定条款为准。后因南天大新公司拖欠租金，凤凰城公司向原审法院提起诉讼，请求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，南天大新公司向凤凰城公司支付租金及违约金。该院作出（2009）深宝法民三初字第1130号民事判决，认定双方签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，南天大新公司向凤凰城公司支付拖欠的租金，并按照日3%的合同约定标准向凤凰城公司支付滞纳金。南天大新公司不服提出上诉，深圳市中级人民法院于2009年11月26日作出（2009）深中法民五终字第2499号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年1月21日，广东深宝律师事务所根据凤凰城公司的委托，向南天大新公司发出律师函，称南天大新公司应当立即停止使用凤凰城购物中心的一切物业，将涉案房产内的一切物品清理并搬离现场，将涉案房产按原状返还给凤凰城公司，移交时间自2010年1月21日至2010年1月28日，凤凰城公司不对商场内任何物品承担保管义务；从即日起，任何人未经凤凰城公司允许，不得进入涉案房产。2010年1月22日起凤凰城公司对涉案房产进行停电，南天大新公司未向凤凰城公司交还涉案房产。2010年3月22日，凤凰城公司在报纸上发布公告，称南天大新公司由于长期拖欠涉案房产的租金，法院已经判令解除合同，但南天大新公司至今仍占用涉案房产，要求南天大新公司及其相关单位于2010年4月10日前来办理物业移交手续及相关事宜，如南天大新公司未在上述日期前办理移交手续，视为放弃对房屋内物品的处分权，凤凰城公司将对房屋内的物品清除处理。因南天大新公司自2009年5月份之后未再向凤凰城公司缴纳涉案房产的租金，凤凰城公司再次起诉，要求南天大新公司支付2009年5月至2010年1月的租金518.1万元及滞纳金90万元，赔偿空置期的租金损失699.6万元，案号为（2010）深宝法民三初字第439号，原审法院判决南天大新公司应支付2009年5月至2010年1月的租金495万元及滞纳金，赔偿2010年2月至2010年4月的租金损失165万元。2010年8月20日，凤凰城公司又提起诉讼，请求法院判决：1、南天大新公司立即清场，将其占用的凤凰城购物中心租赁物业返还给凤凰城公司；2、南天大新公司支付2010年5月1日至2010年10月31日的房屋占用费（租金损失）349.8万元（按合同以及补充协议约定，自09年7月份起每月租金58.3万元/月计算）；3、由南天大新公司承担诉讼费用。庭审中，凤凰城公司承认涉案房屋内的商品已经搬离，货架、冰箱、空调、柜台等设备没有搬走。南天大新公司认可已按照凤凰城公司的公告在2010年4月10日前把有价值的该搬离的物品已搬离，剩余的物品是南天大新公司放弃处分权的物品，南天大新公司表示即使与次承租人之间存在纠纷，也应由南天大新公司另行解决，南天大新公司主张自2010年4月11日起无需再向凤凰城公司支付占用费。原审法院审理认为：南天大新公司和凤凰城公司签订的房屋租赁合同及补充协议已经法院判决解除。合同解除后，南天大新公司应该付清拖欠的租金，并将房屋交还给凤凰城公司，但南天大新公司未将房屋交还凤凰城公司，造成涉案房屋的空置损失。2010年2月至2010年4月的损失已经（2010）深宝法民三初字第439号民事判决进行处理。且凤凰城公司已居2010年3月22日的公告中告知南天大新公司于2010年4月10日前办理房屋移交手续，逾期视为南天大新公司放弃对房屋内物品的处分权，凤凰城公司将对房屋内的物品清除处理。南天大新公司在庭审中陈述已按凤凰城公司2010年3月22日公告中告知的2010年4月10日前搬离商品，遗弃在房屋内的物品已放弃处分权，凤凰城公司已采取适当措施防止损失的扩大。对于2010年5月之后，涉案房屋是否存在空置损失及损失如何计算与承担是双方争议的焦点。2010年5月后，南天大新公司未向凤凰城公司办理房屋交接手续，凤凰城公司已采取公告限期搬离的措施防止损失的扩大。但南天大新公司未向凤凰城公司办理房屋交接手续，亦未明确房屋交接时间，导致凤凰城公司不能及明清理房屋，故南天大新公司仍应承担部分损失，法院酌情按每月租金的20%即11万元计算2010年5月至10月的损失为66万元，该部分损失由南天大新公司赔偿给凤凰城公司。在涉案房屋内的商场停止经营、商品已搬离、仅剩部分设备设施的情况下，凤凰城公司仍按合同约定的租金计算损失并要求南天大新公司赔偿的诉讼请求，超出合理损失范围的部分，法院不予支持。南天大新公司已在庭审中明确对房屋内的物品放弃处分权，并明确表示房屋可交还，对凤凰城公司请求南天大新公司清场交还房屋的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照中华人民共各国合同法第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定，判决：1、南天大新公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向凤凰城公司赔偿2010年5月至2010年10月的损失人民币66万元；2、南天大新公司应于判决发生法律效力之日，向凤凰城公司交还房屋；3、驳回凤凰城公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34784元，由凤凰城公司负担29284元，南天大新公司负担5500元。一审判决宣告后，原审被告南天大新公司不服，向本院提出上诉称，一、上诉人与被上诉人之间订立的房屋租赁合同及相关补充协议业经人民法院生效判决予以解除。被上诉人2010年3月22日又在报纸上发布公告，要求上诉人及相关单位于2010年4月10日前办理物业移交手续及相关事宜，逾期视为放弃对房屋内物品的处分权，凤凰城公司将对房屋内的物品清除处理。由此可以判断，上诉人有权在2010年4月10日之前，自主决定取回或者放弃在涉案租赁房屋内的一切物品。从2010年4月11日之日起，无需上诉人向被上诉人另行履行房屋的交接手续。且被上诉人在公告后，已经实际控制了租赁房屋，故从2010年4月11日起，上诉人无需再支付租金或者房屋占用费。原审法院在被上诉人实际控制了租赁房屋后，仍然判令上诉人向被上诉人交还房屋，既不符合逻辑，也无事实依据。恳请二审法院在进一步查明事实的基础上，判令：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的所有诉讼费用。被上诉人凤凰城公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。经二审查明：本院对原审判决查明认定的事实予以确认。双方当事人对此也无异议。本院认为：上诉人与被上诉人于2002年9月16日至2005年10月20日签订的房屋租赁合同及相关补充协议已经人民法院生效民事判决予以解除，本院对此确认。上述合同解除后，上诉人负有返还租赁物的义务。从本案查明的案件事实看，被上诉人在2010年1月22日起已对涉案房产进行停电，双方在原审亦确认租赁物内的商户也在该日停止经营，故本院认定上诉人在2010年1月22日已停止使用涉案房产。同年3月22日，被上诉人又发布公告，要求上诉人及相关单位在4月10日前办理物业移交手续，否则视为上诉人放弃对房屋内的物品的处分权，被上诉人将予以清除处理。而上诉人在本案一审庭审时亦明确表示其已按照被上诉人的公告要求，对租赁物内的物品进行了搬离。故本院认定本案当事人已就涉案房屋在2010年4月10日进行移交作出了约定并实际履行。被上诉人起诉要求上诉人继续支付2010年5月1日至2010年10月31日的房屋占用费，但其并无充分证据证明上诉人在2010年4月10日之后，仍对涉案租赁房屋继续实际占有、使用，故被上诉人在一审的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对此予以驳回。上诉人的上诉理由成立，本院依法采信。原审判决认定事实