土地使用权被查封的分析.doc

。关于土地使用权被查封后能否开工建设的分析一、 现行法律未禁止土地使用权被查封后继续开发建设最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第二十二条规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。而根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十二条的规定，查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。由此可见，法院对土地使用权进行查封只是一种控制性措施，其禁止在被查封土地使用权上设立权利负担、进行权属变更和转移登记。而对于土地使用权的占有、使用、收益权能，则规定了由法院根据具体情况决定是否限制。故此，根据法无禁止即可为的原则，当法院没有对被查封的土地使用权进行使用上的限制时，继续开发建设合乎法律规定。二、法院内部两种不同意见对于土地使用权被查封后，开发商能否继续开发建设，法院内部有两种截然不同的意见。第一种意见认为，查封土地使用权只是禁止在该土地使用权上设置新的权利负担(比如抵押权、地役权等)；而对该土地进行开发利用，于其上建造房屋，能够使该土地增加价值，因此不被禁止。因为根据我国“房地一体、房随地走”的原则，一旦该土地使用权被强制拍卖、变卖，土地使用权上附着的房屋势必也一起被拍卖、变卖，这将使得债权人的利益得到更充分的保障。第二种意见认为，土地使用权被查封后，应禁止开发商继续施工建设。因为开发商如果能够提供足够的反担保或者清偿债务，查封措施将被解除。当其既不能提供反担保又不清偿债务，却希望继续开发建设，法院一旦准许其请求，则可能会产生一系列问题，比如建筑工程款优先受偿权问题、开发商违规预售房屋问题。甚至，开发商可以通过虚假诉讼让法院查封措施失去意义，这大大增加了案件处理难度。实践中，因为土地所有权被法院查封，所以未经法院允许，相关部门一般不会为土地的开发办理手续。附相关法律规定：（最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释）第一百五十四条人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人负责保管；不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管。查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般由担保物权人保管；由人民法院保管的，质权、留置权不因采取保全措施而消灭。第一百五十五条由人民法院指定被保全人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用；由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产，人民法院和其他保管人不得使用。（最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2004年）第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第十二条查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、