建筑劳务分包管理资料.doc

母公司中标子公司施工是不是转包？全国人大法工委复函住建部给出意见建筑施工企业母公司承接工程后交由子公司实施的情况屡见不鲜，该行为是否应认定为转包，实务中存在不同的说法和认识。近日住房与城乡建设部（下称住建部）向全国人大常委会法制工作委员会（下称全国人大法工委）发出请示函，全国人大法工委作出对建筑施工企业母公司承接工程后交由子公司实施是否属于转包以及行政处罚两年追溯期认定法律适用问题的意见(法工办发2017223号，以下简称意见），其第一点认为：关于母公司承接建筑工程后将所承接工程交由其子公司实施的行为是否属于转包的问题。结合建筑法第二十八条、合同法第二百七十二条以及招标投标法第四十八条的规定，上述法律对建设工程转包的规定是明确，这一问题属于法律执行问题，应当根据实际情况依法认定、处理。全国人大法工委意见分析意见没有明确说明母公司承接建筑工程后将所承接工程交由其子公司实施的行为是否属于转包，而是引用了三条法律规定：其一， 建筑法第二十八条规定，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。其二，合同法第二百七十二条规定， 发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。 总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。其三，招标投标法第四十八条规定，中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。显然全国人大法工委并不认可母公司承接建筑工程后将所承接工程交由其子公司实施的行为之合法性，其之所以没有在意见中直接认定为转包，主要考虑到实践中存在不同的违法情形，例如母公司将全部工程肢解后以分包的名义转包给子公司、母公司将工程转包或分包给没有资质的子公司、母公司将建筑主体结构分包给子公司完成、接受分包的子公司再分包给孙公司、母公司投标子公司签约以及采取挂靠等多种违法情形，因此仅仅用转包难以对该情形进行统一的定性，由此意见中才用到“根据实际情况依法认定、处理”的表述。关于转包的认定，在住建部2014年发布的建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）第六条和第七条予以定义和列举。转包是指施工单位承包工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义分别转给其他单位或个人施工的行为。 如果母公司签订总包合同后，将全部工程转给子公司施工；或者肢解分包给子公司施工，则符合关于转包的认定。公司法第十四条第二款规定，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。因此，具有独立法人资格的子公司对于母公司而言，无论是全资子公司还是控股子公司，在法律性质上与“第三人”、“其他单位”没有本质的区别。当母公司承接建筑工程后将所承接工程交由其子公司实施，建设单位难以切实考察子公司的资质、资金、管理、技术和人员等，子公司的履约能力无法通过招投标程序进行筛选，实际施工过程中不仅容易和建设单位发生纠纷，也是工程建筑质量事故多发的重要原因。目前司法实践中的主流观点与全国人大法工委的意见也是基本一致的。住建部在向各地转发意见的函（建法函2017258号)中，要求根据意见和建筑法、招标投标法、合同法、行政处罚法等法律规定，加强对建筑活动的监督管理，严格建筑市场领域执法。可以预见的是，未来建设等相关行政主管部门将严格查处“母公司承接建筑工程后将所承接工程交由其子公司实施的行为”。意见与国税总局2017年第11号文冲突吗？国家税务总局（下称国税总局）在今年4月20日发布的关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国税总局公告2017年第11号，下称11号文）第二条规定，建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。不少人由此认为，国税总局11号文的这一规定实质上变相认可了现在大量存在的建筑施工企业母公司以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他公司（子公司或者分公司）为发包方提供建筑服务。在11号文出台前，母公司中标的建筑施工项目，母公司将建筑工程全部转包给子公司施工，则母公司在计征增值税和工程所在地预缴增值税时，其销售额不能扣除分包额，必须全额缴纳增值税。鉴于施工总承包合同是母公司与发包方签订，母公司给发包方开具增值税发票；而子公司具备独立的财务核算，分别与材料、设备供应商签订进项类合同，为了实现增值税抵扣，子公司又要给母公司全额开具增值税专用发票。关键问题在于，母公司没有实际参与工程施工，服务、资金、票据“三流”不能做到“合一”，这里子公司和母公司都涉嫌虚开增值税专用发票的违法行为。所以11号文仅仅变通解决了增值税抵扣的问题，这种税务抵扣不能否定合同法和建筑法上的非法转包、违法分包的性质，施工企业仍然应当承担相应的法律责任。行政处罚追溯期限问题意见第二条说明， 关于建筑市场中违法发包、转包、分包、挂靠等行为的行政处罚追溯期限问题，应当从违法发包、转包、分包、挂靠的建筑工程竣工验收之日起计算，合同工程量未全部完成而解除或暂时终止履行合同的，为合同解除或终止之日。行政处罚法第二十九条规定， 违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。 前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。意见明确了行政处罚追溯的起算时间点，为行政机关查处违法发包、转包、分包、挂靠等行为提供具有操作性的指引。专家解读国家税务总局2017年第11号公告发布日期：2017-09-27 浏览次数： ?次 字体：大 中 小 国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）的发布，是税收政策史上速度最及时，其内容也会化解实务中存在的问题。一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。【解析】1、混合销售定义：混合销售行为成立的行为标准有两点，一是其销售行为必须是一项；二是该项行为必须即涉及货物又涉及服务，这里的“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；而服务是指原缴纳营业税范围情形，实务中提供建筑业较多。判断混合销售是否成立时，其行为标准中的上述两点必须是同时存在于同一服务对象，如某单位向A企业销售钢结构并负责安装；再如建筑公司向B企业提供土建工程服务，同时要提供自采相关材料。如向A企业销售货物，向B企业提供安装服务，则为兼营，不属于混合销售。2、混合销售计税：企业发生混合销售行为，如何计税是关键，对服务同一对象但分别收取货物和服务款项，是从主征税还是分别适用不同税率，这个问题争议不绝于耳。3、政策依据（1）中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第五条一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税;其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务不缴纳增值税。本条第一款所称非增值税应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。这一条是说按主交易一并计税同时也引出例外情形。第六条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税;未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：(一)销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为;(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。这一条是限制性列举，仅对生产企业，销售自产货物同时提供建筑业劳务的，才可以分别计税。一项混合行为，可分别按不同税率计税的，必须同时具备三点：自产货物供建筑业劳务分别核算货物销售和服务金额。在营改增前，混合销售涉及两个不同税种，符合条件可分别计税。但营改增后，混合销售不再存在两个税种，而要解决好一个税种中不同税目适用税率问题，而细则的这一条没有明确废止。（2）财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十条：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。该条规定，只是在混合销售中的服务和货物排序前后与增值税暂行条例细则不同外，没有其他变化。尽管有这样两个政策，但营改增后因没有后续特殊规定，这就使得在实务中出现很多争议：第一对于销售货物纳税人，也包括自产，同时提供建筑业服务的，如何纳税缴纳增值税，依然蒙圈，但有地区作为明确规定，河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（二）第二十八“关于销售建筑材料同时提供建筑服务征税问题”规定：销售建筑材料（例如钢结构企业）同时提供建筑服务的，可在销售合同中分别注明销售材料价款和提供建筑服务价款，分别按照销售货物和提供建筑服务缴纳增值税。未分别注明的，按照混合销售的原则缴纳增值税。湖北国家税务局规定“关于混合销售界定的问题：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售，按以下方法确定如何计税：(1)该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。(2)按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。“第二，目前突出是建筑业中的混合销售，比如，有一家即有销货货物和提供建筑业经营范围，承揽的工程中，包工包料而且材料占的比重又大，谁是主谁是次，按销售货物为主还是依照行业分类确定，税务机关也不好划分，纳税人更是为难。实际工作中，有很多企业做法是，只要分别签订两分合同就可以分别适用不同税率，其实不然，根据实质课税的原则，不能人为加以拆分一项业务。这次的11号文件，我认为仅对销售自产活动板房、机器设备、钢结构件等，同时提供建筑和安装可分别计税，依然强调了分别核算问题，对于建筑业存在的问题，还是不能解决。根据营改增确保所有行业税负“只减不增”及符合纳税人切身利益的改革精神，后续即要密切注意当地的执行口径更期待国家层面进一步明确。二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。【解析】目前建筑业存在多种合同与实际施工人不符合现象，很多子公司、分公司没有甲方所要求的建筑资质等情况，必须由集团、母公司或总公司与甲方签订合同，很少有合同中约定工程实质由分公司或子公司具体施工、结算、开票等。在这种情况下，会有两种方式：一是集团公司、母公司、总公司（三单位简称“总包方”）与发包方签订合同后，再与第三方以内部协议等方式进行约定施工事宜，多表现为施工单位向总包开具发票、收取工程款，再由总包方向发包方开具发票、结算。二是施工方多为类似总包方的一个项目部身份进行施工、核算，但不能开具发票给甲方，有的施工款项通过三方协议也能收到甲方工程款。营改增后，三流合一障碍这种支付方式。这一条是说，仅是签定合同单位，不亲自施工、不开发票、不收款的，不作为缴纳增值税主体，仅是代签合同，但做到这一点也不容易，如在合同中明确提供施工服务单位，会受制发包方是否同意。三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号印发）。【解析】国家税务总局公告2016年第17号第二条本办法所称跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。原文件中的跨县（市、区）包括了不同省、同省、同一地级市，都应按照17号规定进行异地预缴，11号文件将同一地级市内跨县排除。四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。【解析】纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。该行为是混合销售中非自产货物仅限于电梯销售中可分别按不同税率（可选择简易）计税中的明确。同时也规定了后续再维护保养按“其他现代服务”科目适用税率计税。此前，该环节争议较大，认为电梯是不动产所属设备，按建筑业进行归集，有的也认为符合应税劳务中修理修配。五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。【解析】目前，园林业务大概可分为以下方式：1、园林绿化工程中，即有绿化施工也有承诺养护，但这里的养护一般都绿化后成活率相关，也是绿化工程的保质性质，大多不单独收费；2、绿化工程后，也可能还要这个单位来进行后续养护，这就与前边施工不同，对所收取的款项不再与施工相关，不再按建筑业适用税率计税。3、绿化施工单位，但也会承接一些其他单位植物养护业务，税率同上。该条在国家层面对单一的植物养护业务明确按照“其他服务业”计税，消除被认为是建筑业劳务误区。六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：（一）发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。（二）清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。清算机构从发卡机构取得的增值税发票上记载的发卡行服务费，一并计入清算机构的销售额，并由清算机构按照此销售额向收单机构开具增值税发票。（三）收单机构以其向商户收取的收单服务费为销售额，并按照此销售额向商户开具增值税发票。【解析】该条是对金融等相关企业跨行清算中确认收入、开具发票及受票单位的明确。七、纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。【解析】这是对国家税务总局2016年23号文件的一个延续。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。这一条对建筑业是个福音，这类问题存在影响很大。需要注意事项也不能忽视：1、截止日期2017年12月31日2、企业要做一次，到底有多少没有开，对企业内控是一个考验。八、实行实名办税的地区，已由税务机关现场采集法定代表人（业主、负责人）实名信息的纳税人，申请增值税专用发票最高开票限额不超过十万元的，主管国税机关应自受理申请之日起2个工作日内办结，有条件的主管国税机关即时办结。即时办结的，直接出具和送达准予税务行政许可决定书，不再出具税务行政许可受理通知书。【解析】实名制的办理，作用于提升纳税服务质效，保护纳税人合法权益，维护正常税收经济秩序，促进社会信用体系建设。这一规定即提高税务机关工作效率即方便纳税人办税。九、自2017年6月1日起，将建筑业纳入增值税小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围。月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的建筑业增值税小规模纳税人（以下称“自开发票试点纳税人”）提供建筑服务、销售货物或发生其他增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，通过增值税发票管理新系统自行开具。自开发票试点纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关申请代开。自开发票试点纳税人所开具的增值税专用发票应缴纳的税款，应在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报纳税。在填写增值税纳税申报表时，应将当期开具增值税专用发票的销售额，按照3%和5%的征收率，分别填写在增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。【解析】该规定是继国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第69号）、关于开展鉴证咨询业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项的公告（国家税务总局公告2017年第4号）又一扩大行业可自行开具增值税专用发票新规定，对建筑业而言较住宿业、签证咨询业更加方便纳税人。十、自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送海关完税凭证抵扣清单，申请稽核比对。纳税人取得的2017年6月30日前开具的增值税扣税凭证，仍按国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）执行。【解析】该条将取得增值税专用认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认时限再次延长，由180天延长360天，其实施日期自2017年7月1日。需要注意，此前取得专用发票依然按180天内进行认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，同时也要防控跨年带来的涉税风险。除本公告第九条和第十条以外，其他条款自2017年5月1日起施行。此前已发生未处理的事项，按照本公告规定执行。【解析】纳税人可对照该文件执行日期进行核查，及时调整缴纳误用税率税款。营改增后的建筑、房地产企业票据控税：发票开具策略来源：财税工作室 作者：肖太寿 人气：454 发布时间：2018-07-11摘要：全面营改增后，建筑房地产企业如何开具票据涉及到企业的税收风险控制和企业税收安全能力的提升。本文是肖太寿博士通过实践调研和国家税收政策的准确运用二总结出来的六类发票开具策略，以便建筑、房地产企业运用于实践中。 一、建筑企业外购建筑材料并提供施全面营改增后，建筑房地产企业如何开具票据涉及到企业的税收风险控制和企业税收安全能力的提升。本文是肖太寿博士通过实践调研和国家税收政策的准确运用二总结出来的六类发票开具策略，以便建筑、房地产企业运用于实践中。一、建筑企业外购建筑材料并提供施工劳务的发票开具及税务处理（一）税收政策分析财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十条：“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”其中“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营销售服务”，没有统一的标准，各地省税务局的判断标准各异。在税收征管实践中，基本上是以“企业经营的主业确定”。即企业经营的主业是货物销售的则按照16%税率计算增值税；企业经营的主业是服务销售的则按照服务业的增值税税率计算增值税。问题是如何理解和认定“以从事货物的生产、批发或者零售为主”呢？有没有具体的认定标准呢？财政部国家税务总局关于公布若干废止和失效的增值税规范性文件目录的通知（财税200917号）规定：“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50，非增值税应税劳务营业额不到50（财税199426号第四条第（一）项）”宣布作废。因此，所谓的“主业”如何判断，实践中有两个标准：一是按照工商营业执照上的主营业务范围来判断，如果主营业务范围是销售批发业务，则按照销售货物缴纳增值税；如果主营业务范围是销售服务范围则按照销售服务缴纳增值税。二是按照一年收入中销售收入的比重来判断，如果销售货物收入在一年收入中所占的比重超过50%则按照销售货物缴纳增值税；如果销售服务的收入在一年收入中站的比重超过50%，则按照销售服务缴纳增值税。（二）发票开具和税务处理基于以上分析，建筑企业外购建筑材料并提供施工劳务的发票开具和税务处理总结如下：第一，如果建筑企业的工商营业执照上没有建筑材料销售资质，只有建筑服务资质的情况下，则建筑企业将外购材料和劳务的发票开具和税务处理如下：其一，一般而言，建筑企业将外购的材料和建筑劳务一起按照10%税率计征增值税，向发包方开具10%的增值税发票。其二，对于钢结构安装、机电安装、消防工程安装、智能系统集成安装工程和装配式建筑安装的建筑企业，由于包工包料的合同中的设备金额将占合同额的70%以上，按照10%税率计征增值税销项税额，设备里含有16%的增值税进项税额可以抵扣，往往会出现增值税销项税额小于增值税进项税额。针对以上现象，建筑企业将面临一定的税务风险：税务机关要求建筑企业将外购的设备和劳务一起按照16%税率计征增值税，向发包方开具16%的增值税发票。为了避免以上税务风险，建议采用以下合同策略：建筑企业与发包方签订包工包料合同时，在一份合同里分别注明：设备价款和建筑服务价款。在这种合同策略下，建筑企业将设备价款按照16%计征增值税，向发包方开具16%的增值税发票；将建筑劳务部分按照10%税率计征增值税，向发包方开具10%的增值税发票。第二，如果建筑企业的工商营业执照上既有销售资质又有建筑服务资质的情况下，则建筑企业将外购的材料和劳务的税务处理和发票开具按照以下方法处理：其一、如果材料销售额在一年的销售材料和销售劳务收入总额中超过50%，则建筑企业外购材料和劳务一起按照16%税率计征增值税，向发包方开具16%的增值税发票。其二，如果材料销售额在一年的销售材料和销售劳务收入总额中低于50%，则建筑企业外购材料和劳务一起按照10%税率计征增值税，向发包方开具10%的增值税发票。二、建筑企业自产建筑材料并提供施工劳务业务的发票开具和税务处理（一）税收政策分析国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）第一条给予了明确规定：纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于营业税改征增值税试点实施办法（财税201636号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。注意该文件中的“应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率”有两层含义：一是在合同中应分别注明销售货物的金额和销售建筑服务的金额；在会计核算上应分别核算销售货物和销售服务的收入；在税务处理上，销售货物按照16%，销售建筑服务按照10%向业主或发包方开具发票。二是建筑企业可以与业主或发包方签订两份合同：货物销售合同和建筑服务销售合同。货物销售合同适用16%的增值税税率；销售建筑服务按照3%的增值税税率（清包工合同，可以选择简易计税方法，按照3%税率计征增值税）。（二）发票开具和税务处理根据以税收政策分析，建筑企业自产建筑材料并提供施工劳务业务的发票开具和税务处理总结如下。第一，如果建筑企业与业主或发包方签订两份合同：一份是销售货物的合同；一份是销售建筑服务的合同，则货物销售合同适用16%的增值税税率，向发包方开具16%的增值税发票；销售建筑服务按照3%的增值税税率（清包工合同，可以选择简易计税方法，按照3%税率计征增值税），向发包方开具3%的增值税发票。第二，如果建筑企业与业主或发包方签订一份合同，在一份合同中分别注明，销售货物和销售建筑服务的金额，则应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率计征增值税。即销售货物部分按照16%的税率计征增值税，向发包方开具16%的增值税发票；销售服务部分按照10%计征增值税，向发包方开具10%的增值税发票。三、房地产企业销售和出租不动产的发票开具国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（四）项和第（五）项的规定，房地产企业销售和出租不动产的发票开具方法如下：（1）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。（2）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。四、房地产企业预收账款和差额计征土地增值税扣除土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）的发票开具（一）房地产企业预收账款的发票开具国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号）第（十一）项规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。等到房地产公司实际移交开发产品给购房者时，再给购房者开具办理房产证的增值税发票2、差额计征土地增值税中扣除土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）的发票开具国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（二）款规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此，适用一般计税方法的房地产企业开发的新老项目扣除土地款差额征税情况下适用一般计税方法的增值税一般纳税人，全额开具增值税专用发票。五、选择简易计税方法的总包扣除分包额的发票开具国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2016年第23号)第四条第（二）项规定：“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”基于此规定，使用新系统差额征税开票功能必须同时具备以下两个条件：一是按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税；二是不得全额开具增值税发票。而选择简易计税方法的建筑企业总分包之间的业务，总包必须要向业主或建设方开具全额的增值税发票，因此，选择简易计税方法的建筑企业总分包之间的业务，总包不可以选择差额征税开票新系统功能，总包必须全额向向业主或建设方开具全额的增值税发票。六、建筑企业设备租赁业务中的发票开具1、建筑工程机械租赁公司（一般纳税人）以经营性租赁模式出租机械给建筑施工企业的发票开具财税201636号文件附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（六）项第6条规定：“以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。”财税201636号文件附件1：营业税改征增值税试点实施办法第三十四条规定：“简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率。第三十五条规定：“简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1征收率）。”第十六条规定：“增值税征收率为3%。”于租赁公司是2013年8月1日开始实施营改增的，因此，根据以上税收政策规定，纯机械租赁模式（经营性租赁机械设备，或干租）的一般纳税人的开票技巧如下：（1）如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给建筑企业工地上的设备是2013年8月1日之前购买的，则租赁公司按照3%简易计税方法征收增值税，并给承租方的建筑企业开3%的专票（用于一般计税方法的项目）或普通发票（用于简易计税方法的项目）。（2）如果机械租赁公司2016年5月1日后，租给建筑企业工地上的设备是2